房地產(chǎn)開發(fā)基本流程

房地產(chǎn)開發(fā)基本流程房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實(shí)物，比如建筑物。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房地產(chǎn)是一種不能移動(dòng)，或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)主要包括住房房產(chǎn)和營業(yè)性房產(chǎn)。地產(chǎn)主要包括土地和土地資本。土地具有有用性、稀缺性和社會(huì)的有效需求等特點(diǎn)。土地資本是為使土地達(dá)到一定的使用標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行的開發(fā)投資，這種投資要轉(zhuǎn)化為一定量的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)，其本身必然具有商品屬性。

引言一、房地產(chǎn)開發(fā)基本概念二、房地產(chǎn)開發(fā)基本流程房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此，取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā)，而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。1、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大約經(jīng)歷了四個(gè)階段。2、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史

第一階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978至1991年）19781991199520022013中國房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽階段

第一階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）19781991199520072013探索階段：炒作與調(diào)整第二崖階段威：非維理性安炒作午與調(diào)闊整推荒進(jìn)階掃段（19喘92至19溉95年）19廚92年房柳改全倡面啟傍動(dòng)，此住房肢公積帽金制黨度全柳面推袖行。19靠93年“枝安居育工程漢”開誤始啟畢動(dòng)。19亡92年后中，房毫地產(chǎn)蟲業(yè)急域劇快麗速增鵲長，掀月投賽資最裝高增叢幅曾徹高達(dá)14拾6.蒸9%。房炒地產(chǎn)柱市場(chǎng)醬在局膜部地則區(qū)一英度呈顆現(xiàn)混淡亂局薯面，耽在個(gè)畝別地器區(qū)出稅現(xiàn)較頌為明卡顯的兼房地朗產(chǎn)泡失沫。19裳93年底嗚宏觀眼經(jīng)濟(jì)提調(diào)控嶼后，屯房地創(chuàng)產(chǎn)業(yè)勁投資臭增長躬率普疏遍大石幅回纏落。別房地建產(chǎn)市山場(chǎng)在此經(jīng)歷厘一段拖時(shí)間昌的低避迷之業(yè)后開瞎始復(fù)見蘇。第三壞階段鼠：相似對(duì)穩(wěn)麗定協(xié)引調(diào)發(fā)甜展階盯段（19法95至20釣02年）19港7819松9119殼9520桑0220握13房地稍產(chǎn)穩(wěn)莊定發(fā)責(zé)展階釀段第三蜂階段壟：相聯(lián)對(duì)穩(wěn)的定協(xié)搭調(diào)發(fā)事展階撐段（19趁95至20津02年）隨著越住房隙制度深改革怖不斷香深化巧和居撇民收泥入水樣平的陳提高掀，住席房成世為新陸的消吼費(fèi)熱惱點(diǎn)。19脈98年以填后，嫌隨著墻住房霸實(shí)物柄分配洲制度疼的取蝕消和妥按揭桐政策侵的實(shí)腫施，鼠房地弱產(chǎn)投泊資進(jìn)驚入平誦穩(wěn)快登速發(fā)貝展時(shí)熱期，冷房地君產(chǎn)業(yè)琴成為宋經(jīng)濟(jì)瓦的支單柱產(chǎn)謎業(yè)之死一。第四例階段肯：價(jià)柄格持茫續(xù)上紛漲，裳多項(xiàng)屯調(diào)控呆措施異出臺(tái)弄的新趨階段(2費(fèi)00院3年以劍來)19找7819達(dá)9119嶼9520卷0220唯13房地粘產(chǎn)行遼業(yè)全滔面調(diào)捷整階念段第四母階段銳：價(jià)仁格持痕續(xù)上岡揚(yáng)，躲多項(xiàng)啞調(diào)控縱措施免出臺(tái)鴨的新漢階段(2窮00惹3年以輔來)20指03年以訂來，從房屋勁價(jià)格品持續(xù)泛上揚(yáng)寇，大綿部分尤城市石房屋電銷售膏價(jià)格休上漲泡明顯團(tuán)。隨韻之而驢來出持臺(tái)了嘗多項(xiàng)懷針對(duì)活房地腰產(chǎn)行槐業(yè)的版調(diào)控艇政策撤。國漏內(nèi)房汪地產(chǎn)慰市場(chǎng)激價(jià)格努此起紫彼伏倘。回首秧改革恰開放30年中電國老嘆百姓懶的住慣房變均遷就折會(huì)發(fā)搞現(xiàn)，遠(yuǎn)房地歡產(chǎn)記稅載的餃既是篩一部領(lǐng)中國30年的贏建設(shè)袋史，飾又是趴一部波濃縮河了我構(gòu)國社抗會(huì)主本義建標(biāo)設(shè)的斗改革促開放刮史。房地感產(chǎn)開裁發(fā)包周括土地帖開發(fā)和房屋跪開發(fā)。3、房廈地產(chǎn)杠開發(fā)扎主要糟內(nèi)容（1）姑土地島開發(fā)土地速開發(fā)蛇主要膊是指恥房屋趟建設(shè)訪的前執(zhí)期工激作，彎主要泡有兩款種情坡形：篇一是則新區(qū)很土地特開發(fā)媽，即男把農(nóng)元業(yè)或餃者其換他非截城市秩用地匪改造間為適局合工漏商業(yè)蒸、居吐民住搖宅、慈商品僅房以咽及其獎(jiǎng)他城館市用等途的員城市茫用地闊；二握是舊腿城區(qū)樸改造嘉或二賴次開遮發(fā)，滾即對(duì)途已經(jīng)動(dòng)是城迫市土竭地，栗但因丟土地蹄用途取的改萬變、娘城市匆規(guī)劃嶺的改識(shí)變以益及其財(cái)他原伯因，慌需要悟拆除獅原來船的建屬筑物某，并詢對(duì)土黃地進(jìn)羅行重滲新改襯造，串投入倦新的革勞動(dòng)虧。（2）箭房屋謎開發(fā)就房鍵屋開喝發(fā)而碌言，稻一般我包括棵四個(gè)方面：第一個(gè)方催面：住宅姜開發(fā)忙；第二個(gè)方位面：生產(chǎn)刑與經(jīng)核營建徹筑物核開發(fā)焰；第三個(gè)方隊(duì)面：生產(chǎn)斧、生圖活服皂務(wù)性偽建筑套物的鳳開發(fā)藥；第四個(gè)方定面：城市獻(xiàn)其他郵基礎(chǔ)泥設(shè)施例的開怒發(fā)。（3）免房地任產(chǎn)開崖發(fā)與拒房地賓產(chǎn)開坊發(fā)經(jīng)秀營的違區(qū)別房地積產(chǎn)開恭發(fā)與訴房地混產(chǎn)開尿發(fā)經(jīng)彈營是撒有區(qū)錘別的升，房地街產(chǎn)開但發(fā)是指營依《鞋中華廁人民捎共和倆國城陳市房校地產(chǎn)婚管理澡法》廟的規(guī)截定，揪在取漆得國澡有土紫地使笨用權(quán)縫的土徒地上沉進(jìn)行虎基礎(chǔ)乏設(shè)施夸、房欠屋建怖設(shè)的包行為趴。這鋼是《予中華臉人民濃共和袖國城浮市房嫩地產(chǎn)族管理聯(lián)法》桿第二損條第苗三款酷明確更的定壁義。而房地馳產(chǎn)開礦發(fā)經(jīng)雄營是指仆房地昂產(chǎn)開鏈發(fā)企址業(yè)在版城市銷規(guī)劃由區(qū)內(nèi)姐國有賊土地撇上進(jìn)倚行基注礎(chǔ)設(shè)潤施建票設(shè)、缺房屋目建設(shè)穗，并豆轉(zhuǎn)讓儉房地偷產(chǎn)開黑發(fā)項(xiàng)脊目或靜者銷圓售、小出租旋商品印房的獅行為撇。這畢是國貓務(wù)院吳《城孕市房汗地產(chǎn)疫開發(fā)蒙經(jīng)營抹管理丈條例影》第渡二條欺明確哄定義程的。因此紀(jì)房地踢產(chǎn)開歐發(fā)和釣房地壞產(chǎn)開疼發(fā)經(jīng)諸營是年有區(qū)養(yǎng)別的慨，兩饑者對(duì)侍主體夕的資伸質(zhì)要懼求是挨不同央的，羊前者列不一屯定要撞求具杯有房戒地產(chǎn)澤開發(fā)包經(jīng)營銹資格受，如季果有未國有林土使烤用權(quán)宇的企暴業(yè)自恢建房望。而的后者罵就要魔求具鍋有房紹地產(chǎn)漆開發(fā)秤經(jīng)營梨資格點(diǎn)。最暴高人嶄民法怠院在?！睹窕⑹掳盖〖阜队梢?guī)敲定》宵中把災(zāi)合資莊、合雹作開慚發(fā)房膏地產(chǎn)坐合同炒糾紛兵歸屬識(shí)于房仗地產(chǎn)許開發(fā)設(shè)經(jīng)營嘉合同宗糾紛啞中，疤所以佩合資處、合另作開僑發(fā)經(jīng)雀營房斥地產(chǎn)槍合同倡中對(duì)望主體柄的資服格是崗有要象求的叉，至叛少要才求一移方當(dāng)前事人案具有羅房地碌產(chǎn)開途發(fā)資誘格，館但實(shí)河踐中莊經(jīng)營旁有把養(yǎng)具有美房屋凍預(yù)租介性質(zhì)診的自叼建房(非商瀉品房)合建建合同沃糾紛起當(dāng)作寇房地描產(chǎn)開挨發(fā)經(jīng)印營合載同糾撲紛，思而要貫求自趙建房自合建聰合同使的一搞方當(dāng)州事人摧具有宋房地毯產(chǎn)開宴發(fā)經(jīng)償營資椒格，戰(zhàn)就是萌因?yàn)檎鏇]有化把房拐地產(chǎn)節(jié)開發(fā)關(guān)與房萌地產(chǎn)脾開發(fā)咳經(jīng)營觸區(qū)別崇開來異。由茅于合領(lǐng)資、價(jià)合作驗(yàn)房地快產(chǎn)開罩發(fā)經(jīng)巨營合膀同是稻屬于幫房地備產(chǎn)經(jīng)您營性賭質(zhì)的恒合同襲關(guān)系鬧，必橫然涉磨及到份轉(zhuǎn)讓盛房地侵產(chǎn)開匯發(fā)項(xiàng)幻玉目或包銷售濃、出揉租商皇品房鑼的行廚為。根據(jù)時(shí)不同競(jìng)的標(biāo)派準(zhǔn)和兇開發(fā)賢內(nèi)容士，我今們可衰以對(duì)蒜房地先產(chǎn)的賺開發(fā)我作不治同的梁分類羞，可筆以根無據(jù)開橋發(fā)規(guī)兵模和團(tuán)開發(fā)償內(nèi)容薦分類踢：4、房測(cè)地產(chǎn)訊開發(fā)收的分普類(一)根據(jù)篩房地筑產(chǎn)開菊發(fā)規(guī)茂模的厚大小穴，可芽劃分蠢為單項(xiàng)新開發(fā)、小區(qū)盟開發(fā)和成片斃開發(fā)三類仗。（1）碰單項(xiàng)平開發(fā)單項(xiàng)酬開發(fā)算是指北開發(fā)巡壽方式吩規(guī)?？葱?，演占地將不大蔥，懼項(xiàng)目顏功能抱單一裙，配歉套設(shè)挨施簡(jiǎn)皆單的虎開發(fā)野形式側(cè)。這晨種開才發(fā)形吃式往漆往在想新區(qū)仿總體漠開發(fā)雪和舊己城區(qū)涂總體愿改造砌中形符成一候個(gè)相蔽對(duì)獨(dú)傻立的適項(xiàng)目尤，但地其外予貌、曾風(fēng)格喂、設(shè)謎施等些要求攔與總來體開鍬發(fā)項(xiàng)瓶目相下協(xié)調(diào)熄，并武在較話短時(shí)英間內(nèi)泰完成可這類拋開發(fā)排。（2）毅小區(qū)厭開發(fā)小區(qū)鴿開發(fā)拖是指秤新城驗(yàn)開發(fā)狼中一卻個(gè)獨(dú)匹立小部區(qū)的汗綜合穿開發(fā)嗓或舊微城區(qū)節(jié)改造罰中一召個(gè)相凡對(duì)獨(dú)趴立的把局部姨區(qū)域耗的更草新改太建，棚即等計(jì)于相鴿對(duì)獨(dú)稱立街慣坊的駁更新抹改造燒。這割類開唱發(fā)形潮式要揪求開盆發(fā)區(qū)閣域范桿圍內(nèi)偷做到板基礎(chǔ)殿設(shè)施駛完善卡，配緒套項(xiàng)綁目齊副全。深與單騾項(xiàng)開為發(fā)相腦比，赤規(guī)模臂較大仗，占腿地亦班較大饅，投戚資較活多，怠建設(shè)醋周期刃較長眨，一償般分擇期、洋分批輛開發(fā)肌。（3）駁成片許開發(fā)成片神開發(fā)色是指最范圍模廣闊(其范沖圍大愿到可惱以相靠近于旺開辟辨一個(gè)婆新的半城區(qū))、投常入資顯金巨籠大、懶項(xiàng)目順眾多織、建壞設(shè)周護(hù)期長這的綜界合性里開發(fā)核。御如筋海南爺洋浦派開發(fā)材區(qū)，稻上海長浦東鈔開發(fā)同區(qū)等遇諸如醋此類住的著目名的筒成片鈴開發(fā)諒項(xiàng)目煩。在芒成片騰開發(fā)引中，聾房地爛產(chǎn)開狀發(fā)往系往成腫為基避礎(chǔ)產(chǎn)蟲業(yè)和號(hào)先行憶項(xiàng)目望，發(fā)稱揮其少啟動(dòng)剛和引齊導(dǎo)作導(dǎo)用。(二)從房疏地產(chǎn)績開發(fā)捏的內(nèi)稻容不政同，傘可劃邁分為孝：?jiǎn)渭兛档耐谅竦亻_過發(fā)和檔再開荷發(fā);單純雅的房爐屋開煤發(fā)和惑再開承發(fā);土地激房屋臟的一斥體化橫開發(fā)等三總大類蘿。（1）驢單純撐的土憤地開雄發(fā)和跳再開愁發(fā)。土地袖開發(fā)秧是指泛通過賭三通攔一平(即通勸電、惡通水袋、通懶道路)或七雅通一織平(即通歌電、規(guī)通水宰、通另道路廉、通阻排水影、通配煤氣購、通做熱力喊、通鈴郵;一平夾即為欣平整沫土地)，按齊照豎秤向規(guī)槳?jiǎng)澾M(jìn)瞧行土節(jié)方工質(zhì)程施襖工。徹置將自熄然狀奶態(tài)的啄土地匙變?yōu)殂~可供胳建造通各類糕房屋以和各洗類設(shè)貫施的塑建筑板用地矛，即嗓把生艦地變捉為熟星地的參開發(fā)洽活動(dòng)珍。單純舌的土興地開刺發(fā)術(shù)：土地鈔再開訓(xùn)發(fā)：土地哨再開象發(fā)是百指對(duì)對(duì)已開結(jié)發(fā)區(qū)工域的某現(xiàn)有餃土地筑，通寇過一騰定量寇的資儲(chǔ)金、哀勞動(dòng)鏟的投屈入，棒調(diào)整鬧用地肺結(jié)構(gòu)晶，完解善基險(xiǎn)礎(chǔ)設(shè)至施，捧以提鐵高土各地使藥用功幻玉能和熱開發(fā)聚利用愁效益非。舊沉城區(qū)蓬改造座一般磁都需寨進(jìn)行上土地伍再開奮發(fā)。（2）煮單純翅的房層屋開龍發(fā)和避再開沿發(fā)。房屋呀開發(fā)棒是指刻在具訓(xùn)備建即設(shè)條席件的抹土地稍上，煌新建斜各類蔑房屋舉的活貸動(dòng)。棗一般照包括械地基衫建設(shè)總、主蠟體工偷程建凈設(shè)、骨配套鍬和附粥屬工銅程建安設(shè)、互安裝楊和裝妄飾工兇程建紡設(shè)等緊內(nèi)容鄉(xiāng)豐。房屋滑開發(fā)滅：房屋首再開辯發(fā)：房屋福再開畝發(fā)指斗的是虹為了音提高墻現(xiàn)有平房屋改的使連用功教能和冊(cè)利用坊效益買，在售不拆蕩除現(xiàn)喬有房欺屋的排前提水下，廈對(duì)現(xiàn)允有房刮屋進(jìn)健行較咬大規(guī)架模的掠擴(kuò)建航和改諒建活蜂動(dòng)。慎一般將又稱勺舊城灰區(qū)開農(nóng)發(fā)。需要撥指出智的是哈，對(duì)坑房屋鞋的擴(kuò)晶建和流改建惜只有疲達(dá)到良一定領(lǐng)程度吼和規(guī)熊模，護(hù)才屬陳于房枯地產(chǎn)策開發(fā)問的范火疇。商而對(duì)醉現(xiàn)有共房屋校進(jìn)行穗一般標(biāo)性的掛修繕診和裝熊修，謊則屬遍于物嶼業(yè)管帥理的仆范疇柱，而其不是緒房地城產(chǎn)開筆發(fā)。（3）心土地礎(chǔ)房屋痕一體燭化開蛇發(fā)。土地旬房屋貧一體騙化開茅發(fā)是遷指從款事土上地開術(shù)發(fā)和非房屋扎開發(fā)或，或蔽從事散土地幕再開劣發(fā)和磁房屋嚇開發(fā)板全過思程的測(cè)房地鑼產(chǎn)開峰發(fā)活抗動(dòng)。艘我國培目前逝的房姿地產(chǎn)漢開發(fā)號(hào)此類敬形式故居多說。房地棒產(chǎn)開匯發(fā)基云本原腐則是輛指在嘗城市泥規(guī)劃頓區(qū)國擱有土程地范軌圍內(nèi)攝，從詢事房輕地產(chǎn)匯開發(fā)議并在爆開發(fā)閃過程薪中應(yīng)起依法滅遵守繭的基炸本原輸則。閃依據(jù)趟我國堂法律陷的規(guī)造定，薦我國定房地罩產(chǎn)開干發(fā)的腎基本尿原則議主要床有五逢個(gè)方砌面：5、房踐地產(chǎn)躍開發(fā)烤基本泉原則（1）依謎法在鴉取得運(yùn)土地拉使用好權(quán)的厘國有瞇土地珠范圍膊內(nèi)從嫁事房焰地產(chǎn)仙開發(fā)羨的原漁則。（2）房雜地產(chǎn)腹開發(fā)做必須額嚴(yán)格釘執(zhí)行找城市索規(guī)劃市的原校則。（3）堅(jiān)寬持經(jīng)憑濟(jì)效磨益、之社會(huì)延效益廳和環(huán)默境效診益相懸統(tǒng)一窄的原獲則。（4）應(yīng)齡當(dāng)堅(jiān)暢持全弄面規(guī)冰劃、棋合理扣布局槐、綜脫合開林發(fā)、境配套果建設(shè)置的原蠟則。（5）符賺合國呈家產(chǎn)掏業(yè)政樹策、頌國民顛經(jīng)濟(jì)愧與社生會(huì)發(fā)媽展計(jì)則劃的合原則堤。（1）依尚法在旁取得穗土地喂使用論權(quán)的始國有蠶土地肺范圍火內(nèi)從扮事房尾地產(chǎn)逼開發(fā)臘的原誓則。在我琴國，啦通過顯出讓水或劃薄撥方秧式依粗法取概得國浴有土尖地使讓用權(quán)俯是房慶地產(chǎn)刺開發(fā)世的前貌提條線件，姑房地等產(chǎn)開棵發(fā)必但須是鵝國有南土地組。我鵝國另附一類筆型的進(jìn)土地獄即農(nóng)譯村集感體所陳有土筐地不儲(chǔ)能直看接用耽于房呈地產(chǎn)閣開發(fā)爐，集琴體土溜地必括須經(jīng)釀依法柏征用堵轉(zhuǎn)為碗國有驅(qū)土地碌后，疾才能怕成為薯房地愧產(chǎn)開己發(fā)用驗(yàn)地。（2）房其地產(chǎn)策開發(fā)睛必須錯(cuò)嚴(yán)格乏執(zhí)行象城市該規(guī)劃僑的原位則。城市推規(guī)劃忘是城狐市人廊民政趙府對(duì)肅建設(shè)券進(jìn)行艙宏觀閣調(diào)控誤和微錫觀管超理的升重要設(shè)措施茅，是虛城市窗發(fā)展甩的綱校領(lǐng)，套也是塊對(duì)城塔市房加地產(chǎn)廉開發(fā)最進(jìn)行罩合理獅控制種，實(shí)頑現(xiàn)土犬地資春源合師理配鋪置的捧有效疼手段巴。科彼學(xué)制旋定和脆執(zhí)行貼城市筆規(guī)劃挎，是覆合理攜利用蔬城市綿土地韻，合雜理安認(rèn)排各惹項(xiàng)建藍(lán)設(shè)，遙指導(dǎo)烘城市想有序驅(qū)、協(xié)模調(diào)發(fā)創(chuàng)展的便保證漂。（3）堅(jiān)凳持經(jīng)認(rèn)濟(jì)效絮益、荷社會(huì)器效益直和環(huán)騰境效科益相寸統(tǒng)一辰的原奴則。經(jīng)濟(jì)德效益成是房崗地產(chǎn)治所產(chǎn)記生的怖經(jīng)濟(jì)灘利益閣的大日小，宏是開奴發(fā)企杰業(yè)賴煮以生蕩存和意發(fā)展竭的必位要條拆件。稿社會(huì)儀效益顆指房挎地產(chǎn)腳開發(fā)符給社哲會(huì)帶餅來的孝效果知和利先益。隸環(huán)境齊效益吧是指欲房地悟產(chǎn)開篩發(fā)對(duì)定城市染自然懶環(huán)境謹(jǐn)和人升文環(huán)耳境所俗產(chǎn)生桐的積糞極影驚響。擊以上今三方塊面是村矛盾聚統(tǒng)一姥的辯積證關(guān)暴系，鳴既有命聯(lián)系送，又泥有區(qū)染別，溉還會(huì)顧產(chǎn)生異沖突恒。這侍就需租要政皮府站蒸在國敵家和孕社會(huì)脊整體罵利益券的高冷度上宜，進(jìn)蜻行綜膝合整弦合和搬管理韻。（4）應(yīng)妖當(dāng)堅(jiān)島持全跡面規(guī)脖劃、避合理薯布局拔、綜榜合開型發(fā)、那配套尿建設(shè)悄的原千則。即綜尖合開番發(fā)原色則。獎(jiǎng)綜合舒開發(fā)販較之芒以前苦的分清散建視設(shè)，師具有倍不可纏比擬遇的優(yōu)梯越性粱。綜瓣合開揀發(fā)有蓬利于腥實(shí)現(xiàn)蠻城市午總體趁規(guī)劃攏，加格快改犬變城圈市的檔面貌也；有癢利于榜城市碌各項(xiàng)害建設(shè)箏的協(xié)省調(diào)發(fā)腦展，蘭促進(jìn)掌生產(chǎn)匠，方良便生患活，然有利諷于縮厭短建威設(shè)周材期，估提高確經(jīng)濟(jì)徑效益禾和社專會(huì)效債益。（5）符僵合國怎家產(chǎn)絨業(yè)政杰策、謠國民算經(jīng)濟(jì)尸與社鑰會(huì)發(fā)賓展計(jì)口劃的課原則另。國家罰產(chǎn)業(yè)哥政策抖、國承民經(jīng)默濟(jì)與眠社會(huì)怖發(fā)展柜計(jì)劃適是指詳導(dǎo)國坐民經(jīng)甚濟(jì)相率關(guān)產(chǎn)泡業(yè)發(fā)若展的孕基本抽原則肆和總墓的戰(zhàn)茄略方坦針，丹房地測(cè)產(chǎn)業(yè)己作為池第三明產(chǎn)業(yè)欺應(yīng)受捆國家黨產(chǎn)業(yè)盜政策米、國德民經(jīng)甘濟(jì)與模社會(huì)法發(fā)展忘計(jì)劃椒的制次約。（1）謹(jǐn)開發(fā)肌主體仇合法6、房差地產(chǎn)供開發(fā)叢應(yīng)具氏備的射三個(gè)贈(zèng)方面幅的條現(xiàn)件進(jìn)行廈房地剩產(chǎn)開粒發(fā)的獅單位離和個(gè)延人，染首先歸應(yīng)取鐮得房貝地產(chǎn)稈開發(fā)陽的資亂格。撓如果兩是房鄙地產(chǎn)黃開發(fā)蹈企業(yè)特，則志應(yīng)依禍照《城市貫房地荒產(chǎn)管謀理法》規(guī)定異的條劫件設(shè)想立，工向工懶商行句政管卡理部礎(chǔ)門申情請(qǐng)登骨記，遷并取弓得營母業(yè)執(zhí)紙照。房地亞產(chǎn)資廣質(zhì)等或級(jí)要迫求血：房地套產(chǎn)開森發(fā)資階質(zhì)分詠為一斤級(jí)、很二級(jí)線、三災(zāi)級(jí)、疑四級(jí)膏和暫嘗定資降質(zhì)一級(jí)屆：注呢冊(cè)資保金10鬧00慨0萬人獎(jiǎng)民幣二級(jí)涉：注現(xiàn)冊(cè)資灰金50挽00萬人襪民幣三級(jí)遷：注曲冊(cè)資店金30槳00萬人刃民幣四級(jí)萌：注蝴冊(cè)資頁金18革00萬人桃民幣（2）違依法版取得鉆房地說產(chǎn)開共發(fā)用液地的棄使用弱權(quán)房地腰產(chǎn)開搜發(fā)主禿體必勞須通維過《城市夜房地執(zhí)產(chǎn)管鄉(xiāng)豐理法》規(guī)定廳的合展法途訓(xùn)徑(出讓隱和劃曉撥)，取激得房沒地產(chǎn)改開發(fā)惠用地學(xué)使用莖權(quán)。姐用于悶房地均產(chǎn)開吵發(fā)的抗土地筐，必芒須權(quán)亡屬清踢晰，雪房地路產(chǎn)開醒發(fā)主斯體擁逝有《國有絮土地伸使用掏證》。《城市折房地漲產(chǎn)管謊理法》第27條規(guī)孝定：疏“依雪法取統(tǒng)得的螺土地嗚使用燒權(quán)，守可以歉依照娘本法云和有飛關(guān)法善律、忌行政板法規(guī)會(huì)的規(guī)間定，男作價(jià)隆入股想，合微資、砌合作筑開發(fā)慣經(jīng)營覺房地怨產(chǎn)。拿”（3）爆在規(guī)下定的瞞期限級(jí)內(nèi)動(dòng)償工，算進(jìn)行吉房地私產(chǎn)開摩發(fā)以出印讓方項(xiàng)式取洞得土延地使暮用權(quán)樸進(jìn)行桐房地升產(chǎn)開縮慧發(fā)的世，必角須按粱照土叛地使劣用權(quán)失出讓疤合同高約定虧的土婆地用勒途、緊動(dòng)工違開發(fā)室期限鈴開發(fā)聰土地果。超悼過出聲讓合朗同約咳定的桿動(dòng)工系開發(fā)組日期鉆滿一五年未牌動(dòng)工春開發(fā)奏的，譜可以劍征收壟相當(dāng)青于土結(jié)地使究用權(quán)智出讓講金20犯%以下領(lǐng)的土推地閑袍置費(fèi)熔；滿禿二年持未動(dòng)殲工開烘發(fā)的共，可薦以無圈償收孟回土蠢地使帝用權(quán)概。但莖是，溜因不部可抗瓦力，磨或者叔政府哲、政贈(zèng)府有桑關(guān)部孕門的鳴行為奇，或險(xiǎn)者動(dòng)噴工開藏發(fā)必反需的皂前期卵工作超造成芒動(dòng)工摘開發(fā)惰遲延休的除換外。一、埋房地送產(chǎn)開融發(fā)基弄本概緞念二、山房地額產(chǎn)開射發(fā)基全本流躺程1.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地旅產(chǎn)開性發(fā)流股程可杏以用想“五燙證”譜的取裝得來殖貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、意向性批文、項(xiàng)目建議書或選址申請(qǐng)；4、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報(bào)材料：提供計(jì)委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報(bào)材料：1、項(xiàng)目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的《環(huán)境影響報(bào)告表》5份及其軟盤2、《建設(shè)項(xiàng)目排放污染物指標(biāo)申請(qǐng)表》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項(xiàng)分析或?qū)ｍ?xiàng)評(píng)價(jià)的應(yīng)附環(huán)境保護(hù)咨詢中介機(jī)構(gòu)技術(shù)評(píng)估意見及評(píng)審專家組名單申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見書復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收開發(fā)許商選址耐、立貴項(xiàng)國土局國有土地使用證計(jì)委項(xiàng)目建議書，可研報(bào)告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證氣象局防雷工程設(shè)計(jì)審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告（已批可行性研究項(xiàng)目）2、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報(bào)材料1、《XX省建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)審表》（一式三份）2、外地勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計(jì)合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求說明書（復(fù)印件）4、初步設(shè)計(jì)文件及批復(fù)或項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報(bào)告，全套施工圖設(shè)計(jì)文件以及相關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機(jī)構(gòu)對(duì)涉及項(xiàng)目安全，確需有關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)算書及計(jì)算軟件名稱的，由建設(shè)單位報(bào)送7、如需依法進(jìn)行專項(xiàng)審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報(bào)送有關(guān)材料申報(bào)材料1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目的有效批準(zhǔn)文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢(shì)管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖4、項(xiàng)目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報(bào)告申報(bào)材料1、建設(shè)單位申報(bào)表2、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖3、設(shè)計(jì)說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報(bào)材料1、建筑工程施工許可證申請(qǐng)表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標(biāo)文件；4、施工單位中標(biāo)通知書；5、建設(shè)工程會(huì)辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費(fèi)清單；8、建設(shè)資金落實(shí)證明；9、拆遷許可證10、施工險(xiǎn)繳費(fèi)單11、外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進(jìn)淮備案許可證選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案評(píng)審計(jì)委初步設(shè)計(jì)方案建設(shè)局施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證圖片暫缺證件暫解釋《商品薪房銷而售(預(yù)售)許可認(rèn)證》是市低、縣蛙人民庭政府購房地介產(chǎn)行軌政管點(diǎn)理部填門允最許房紀(jì)地產(chǎn)寧開發(fā)慶企業(yè)菊銷售蹲商品獸房的梢批準(zhǔn)篩文件初。建設(shè)局建筑工程施工許可證計(jì)委開工報(bào)告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報(bào)材料1、申請(qǐng)表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計(jì)批文4、項(xiàng)目法人及負(fù)責(zé)人材料5、開工前審計(jì)報(bào)告（審計(jì)相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項(xiàng)目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬元以上項(xiàng)目）7、監(jiān)理制實(shí)施相關(guān)材料申報(bào)材料1、商品房銷售申請(qǐng)書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級(jí)證書4、立項(xiàng)批文5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設(shè)項(xiàng)目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價(jià)格審核報(bào)告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項(xiàng)目手冊(cè)實(shí)施情況15、其他材料選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收立件項(xiàng)開工給建設(shè)規(guī)劃演設(shè)計(jì)取得踐土地選爽址竣工蝕驗(yàn)收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場(chǎng)條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報(bào)告本階棉段,如果耍需要攝尋找蕉合作侮伙伴,則需抗要簽?zāi)喽ê蠂饕忸~向,協(xié)議然及合植同書市場(chǎng)半前期研判斷內(nèi)只是劉宏觀賓方面權(quán)的粗竿略判較斷,僅從拘所在唉區(qū)域叢的市魄場(chǎng)供禁求與劑潛力暴進(jìn)行變判斷需要提交文件為:項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告開發(fā)商立拉項(xiàng)開工侵建設(shè)規(guī)劃棍設(shè)計(jì)取得左土地選駝址竣工戴驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目建議書3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告涉及部門分別為:計(jì)委規(guī)劃局建委立譜項(xiàng)開工學(xué)建設(shè)規(guī)劃尚設(shè)計(jì)取得還土地選棟址竣工吳驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件辦理《建設(shè)凝用地鏈規(guī)劃鳥許可均證》:需準(zhǔn)卻備文波件如晶下：立項(xiàng)猜批復(fù)建設(shè)畫項(xiàng)目以規(guī)劃模審批寧表市政弊府征獅地批賠復(fù)用地陳釘樁卷成果按規(guī)幣劃意晌見書張要求祝取得茄的有黑關(guān)協(xié)推議及哪批復(fù)絕文件審定絕設(shè)計(jì)譯方案假通知要書立牧項(xiàng)開工纖建設(shè)規(guī)劃退設(shè)計(jì)取得抬土地選席址竣工年驗(yàn)收辦理《國有喬土地糖使用坦證》:需準(zhǔn)熔備文襯件如曾下：立項(xiàng)磚批復(fù)辦理集土地侮出讓饅手續(xù)槽申請(qǐng)審定膝設(shè)計(jì)房誠方案饅通知倦書土地憲評(píng)估未報(bào)告決原件出讓婆合同驚附圖叛，一怠式五尿份，沒附圖香為：絲式釘樁吸圖或?qū)徱擞?jì)設(shè)鞏計(jì)方眨案通普知書置附圖旨，原促土地抄方國孝有土卷地使用捎證附迎圖（衣加蓋押雙方慢公章業(yè)）《建設(shè)弟用地陪規(guī)劃革許可游證》及釘請(qǐng)樁成浴果通鵝知單建筑洪面積雅與用擁途說芬明書加蓋砌工商夏部門聰備案擱章的曉營業(yè)梨執(zhí)照座復(fù)印憐件《建設(shè)赤用地扶批準(zhǔn)叔書》或原春用地戀單位通的《國有土地脹使用泡證》、《房屋喂所有載權(quán)證》、國補(bǔ)有土德地權(quán)帆屬來源雅證明秒文件錫（原暫件）與原福用地嬸方簽?zāi)苟ǖ姆恋鼐故褂藐憴?quán)及坑地上喬物補(bǔ)辯償協(xié)議虹、聯(lián)假建協(xié)角議及銜相關(guān)躲文件房地道產(chǎn)開漁發(fā)企己業(yè)資踐質(zhì)證汁書等立靈項(xiàng)開工泊建設(shè)規(guī)劃問設(shè)計(jì)取得碗土地選蓄址竣工藝驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項(xiàng)目方案滿足市場(chǎng)需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《建設(shè)歐工程淡規(guī)劃孤許可芒證》:需準(zhǔn)饞備文輔件如默下：供電萄、給原水、薪市政腐、燃咬氣電甩力等遵部門牽意見建設(shè)旦項(xiàng)目匹規(guī)劃脂審批察報(bào)表審定臘