房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢

房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢馮浩一.地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢1二手房概念2房地產(chǎn)三個級別市場劃分3二手房中介發(fā)展歷程4未來趨勢1、二手房概念Pre-ownedHouse正確譯法ExistingHouseSecondHouse錯誤譯法2、房地產(chǎn)三個級別市場劃分土地市場→

一級市場發(fā)展商預售樓盤→二級市場小業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)→三級市場3、二手房中介發(fā)展歷程合同制經(jīng)紀公司雇員制(店面)經(jīng)紀公司加盟特點:經(jīng)紀人自負盈虧,傭金一般公司拿少數(shù)(30%-40%)，經(jīng)紀人拿多數(shù)（60%-70%）,傭金制度五花八門，個人作戰(zhàn)，公司多法律風險。

特點:底薪+提成+福利規(guī)?；?、量化式管理，淘汰率高團隊作戰(zhàn)

特點:形式多樣化，收取加盟費或合作制，在北方有一定市場。

4、未來趨勢雇員制（店面）港式、臺式各領風騷，南派港式，北派臺式加盟店二、當前環(huán)境下的思維與對策A、房價上揚，成交活躍

B、各大中介公司不斷擴充網(wǎng)絡C、各大中介公司管理人才稀缺，員工難招D、行業(yè)不太規(guī)范，投訴多當前環(huán)境

二、天當前膊環(huán)境毒下的抹思維踐與對典策A、適晴度控遞制發(fā)奴展規(guī)出模B、加恩強培魔訓，窄格式汽化管手理C、重煙視子肉弟兵敞建設D、提寨倡非情功利進競爭對策三、廢新店海選址叮與布噸局配唐置1開店常見問題2門店拓展標準報告3門店布局規(guī)劃開店閱常見綿問題1.好店祥無好筋業(yè)績(位置起好不建等于臨業(yè)績鐵好，瘡別人虛好不懶等于斧自己如好)2.開業(yè)予了沒舞經(jīng)理扎（店胡長）3.經(jīng)理惡（店牧長）尿走馬帝燈4.好位寒置、擁高成還本、筍無回兆報怎么臉辦？慰選人心第一硬位（含先有矩人，列再開當?shù)辏╅T店片拓展辜標準載報告市場瓦分析門店嘩拓展捉標殘準報番告保本爺點測混算門店毯拓展炕標準困報告可輻缺射樓穩(wěn)盤數(shù)專量可輻慈射戶自數(shù)市場剝置換里率中介青占取搏份額對手怨份額市場殺分析自己夜空間新開立門店液保本膀點測熔算費用序號項目計算方法合計（元）開辦費月攤銷額（2年）投資明細1裝修費110M2×330元/M23600015002電腦系統(tǒng)2000元/臺×15臺+3500×2人3700015423電話系統(tǒng)50元/臺×22人1100464空調(diào)設備700070002925報警系統(tǒng)420042001756辦公設備打印機、傳真機復印機、桌椅等100004177招牌、內(nèi)部裝飾等230009588辦公用品及耗材700299其它費用40004000167開辦費合計（元）1230005126投資金額總計（元）123000×2個月押金13200=136200日常（經(jīng)營）固定費用序號項目計算方法合計（元）1廣告費按10月份廣告計劃64002人工800/月×18+2000+6600230003水電、電話費500050004辦公費及其他120012005租金660066006行政攤銷按22人編制考核160007開辦費攤銷133000÷24期51268宿舍費用600×2個1200日常（經(jīng)營）變動費用變動費用比率：28%稅費比率：5.2%每月盈虧平衡點：64526÷（1-28%-5.2%）96596分店衛(wèi)業(yè)績暢承諾廈書分店業(yè)績承諾書（2006年）區(qū)域XX分店新增說明業(yè)績指標（實收）業(yè)績指標（創(chuàng)收）拓點年度業(yè)績（實收）年度業(yè)績（創(chuàng)收）年度業(yè)績上半年下半年年度業(yè)績上半年下半年廠房部607500175500432000675000195000480000

分店經(jīng)理及高級分店經(jīng)理、高級經(jīng)理以創(chuàng)收業(yè)績作為考核對象創(chuàng)收業(yè)績、成本月分配明細月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份月完成任務額0030000450006000060000700008000090000900009000060000月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份月成本支出0036750367503675036750367503675036750367503675036750分店經(jīng)理承諾事項1.嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，維護公司利益，控制分行日常經(jīng)營費用；2.克盡職守，按期完成區(qū)域業(yè)績指標，努力成為優(yōu)秀區(qū)域；3.團結(jié)幫助團隊成員共同進步，合理公平分配業(yè)績目標，并激勵團隊成員努力完成個人業(yè)績指標；4.如出現(xiàn)影響分店經(jīng)營的重大事項（包括租金調(diào)整、行業(yè)政策調(diào)整等情況），服從公司對本分店業(yè)績指標的調(diào)整，并相應調(diào)整物業(yè)顧問業(yè)績指標；5.區(qū)域連續(xù)六個月完不成業(yè)績指標的80%，同意按公司規(guī)定對本人另行安排。分店經(jīng)理簽字：區(qū)域經(jīng)理簽字：總監(jiān)簽字：分管副總簽字：年月日年月日年月日

年

月

日門店爛布局縮慧規(guī)劃確立區(qū)域霸主地位收客抑或收盤（社區(qū)店）三角形未來發(fā)展（長線投資）四.如何譽采最憤多的搭房客星源1房源是生命之母客源是生命之父2房源開發(fā)3客源開發(fā)房源揀開發(fā)租房撒免傭:新進達社區(qū)A限額造免傭(售)新進痰社區(qū)B批量撥樓盤(管理船處)收買,市場嚴收購C社區(qū)涌開發(fā)D社區(qū)落開發(fā)免費咨詢形象廣告禮物贈送市場分析客源潮開發(fā)客源勸開發(fā)轉(zhuǎn)介現(xiàn)場(流動火客)VI錄P客戶丈管理舒維護(回頭草客)拜訪(準客偽戶)守株挪待兔(社區(qū)屠客)傳單(流動寬客)私客鍛轉(zhuǎn)公隨客(內(nèi)部漲資料)廣告網(wǎng)絡剪貼鬧客(公共渠客戶)房客疑源分機配與臨運用公盤萄制是誘大趨罵勢房客乘源分膏配比域例建然議房客惜源運訪用關吊鍵詞房客腹源運湖用節(jié)夸點房客史源運用潑節(jié)點看樓眨量業(yè)主委托房源掏跟進新增反房源五、緊量化桂管理懂與壓杯迫式均管理有量袋化可北能沒未有業(yè)幼績1、量脆化管終理是尾最直叮接的郊績效專考評柴工具沒有正有量決化一劑定沒墓有業(yè)?？兾濉炕瘓D管理飯與壓川迫式即管理1、新乖增盤碑、客糖數(shù)量1、量第化內(nèi)滋容2、每境周看闊樓次攀數(shù)3、每批日Up冬da垃te盤、竊客數(shù)稱量4、每鳥周荀疏盤數(shù)嗽量6、每填周拜喪訪或穩(wěn)派發(fā)疊單張5、每命周計澇劃業(yè)蛛績7、每喚月培熊訓課拳時五、系量化議管理湊與壓并近式章管理反對夠為量型化而口量化3、量階化是破可以接調(diào)整鋒的同樣史反對檔無量磚化亦反凳對量肅化不拘能因軌地制慚宜但量臘化內(nèi)從容視賊階段餡不同辰可以糧調(diào)整六、退多店歉協(xié)作暢與沖遇突仲擾裁1深圳中介區(qū)域管理框架2同區(qū)域多店合作3跨區(qū)域合作4沖突仲裁深圳憑中介扒區(qū)域亞管理饒框架總監(jiān)住宅總監(jiān)商業(yè)總監(jiān)區(qū)域總監(jiān)區(qū)域總監(jiān)區(qū)域總監(jiān)區(qū)域經(jīng)理分行經(jīng)理分行經(jīng)理分行經(jīng)理同區(qū)吧域多膏店合支作公盤屈制公客代制區(qū)域法內(nèi)私宴客可轉(zhuǎn)柳介或鈔合作一個雪區(qū)域嘗最多悠不超混過五間拔店集團楚作戰(zhàn),荀盤缺推介,區(qū)域屯拍賣宏行跨區(qū)奶域合亭作策略區(qū)域PK賽跨區(qū)客源轉(zhuǎn)介或合作客源艷獨立盤(房)源獨立包分割沖突女仲裁(撞盤細落定)總則:客戶渣下定挺金同恭時分用行經(jīng)剃理將直合約池內(nèi)容才發(fā)至阻區(qū)域先秘書葡處¤撞單第原則¤優(yōu)選暗原則撞單礦原則1保證公司制度最大化2雙方業(yè)務員所屬經(jīng)理充分協(xié)調(diào)溝通3嚴禁惡性競爭,否則雙方分行經(jīng)理均受罰4如有異議,向區(qū)經(jīng)協(xié)商處理沖突薪仲裁(撞盤肉落定)先下棍定者價高蒼者反簽坐者針對刷業(yè)主90菊M2以下觸物業(yè)稱會降好價—供大椅于求針對散業(yè)主90與M2以上跡物業(yè)潤會降稠價：1、交槳易成義本2、獲粱利變倒現(xiàn)針對悠客戶A、90軟M2以下攀物業(yè)行會漲宴價—回報叔率B、90報M2以上嗽物業(yè)鐮會漲活價—物以凡稀為侵貴七、弄成本被控制遇與預績算開源恨節(jié)流籃是企通業(yè)永忙遠的慮話題;中介砌公司哥成本銳結(jié)構;中介幫公司資利潤10絡-1量5%是正鐮常的劑行業(yè)陪利潤壘率;中介都公司幕規(guī)模飛的影饅響；成本雜控制暈建議;成本筑預算;優(yōu)化亦業(yè)務套流程,提升燃工作器效率;開源騙節(jié)流笨是企賤業(yè)永慎遠的應話題沒業(yè)存績時單成本突很要射命;成本倆控制浴了，新業(yè)績但卻不好能提料升業(yè)績溫提升鄰了,卻賠舅了錢;大手艷大腳倡不行,小手崖小腳駱不可,合理學開源,科學喘節(jié)流中介勒公司海成本炎結(jié)構人力浮成本:2酸0%廣告畫成本:8角~1下0%門店心租金:1種0%后勤:(行政衰、人職事、落財務鼠、品漂牌、午信息稈、法望律、喘高管)：10獄%水、圖電費皮用：3%耗材腐（紙論、杯很、潔遣具、鈔維修艦）：1%分攤稍（裝降修折毛舊與四設備攏折舊鳥）：5%提成值：28帝%利潤貞：13甚%中介皺公司伏利潤10吸~1揮5%是正寒常的歷行業(yè)銷利潤繪率5~照30家：攪利潤恰率8%30槍~5仁0家：添利潤昂率10蓄~1漢2%50禽~8滅0家：棋利潤刊率12奧~1溝8%80掠~1奧20家：繼利潤劫率20謀~2剖5%12健0~纏20獸0家：趕利潤鐵率25杠%以上中介耽公司噴規(guī)模倦的影貨響規(guī)模傷放大風險遭增加規(guī)模拒放大成本刃降低ABC規(guī)模鈔不大成本味偏高成本因控制某建議每月跪部門成本澇一覽弦表耗村隸類部門動定量人工蠻定編管理落人員保底糕線業(yè)績衛(wèi)和利敵潤成本老控制熟建議12345預舌算提前魄兩月董作預芹算明確譜網(wǎng)點興規(guī)劃分析燃市場謎，政盜策動足向預算楚是最原好的擱計劃簽署競責任忌書預算八、誼優(yōu)化枝業(yè)務靜流程皆，提滋升工貫作效況率流程勁是優(yōu)蠻化固化請的循豪環(huán)先推寺標準獎再定榮流程流程膊確定連組織冊結(jié)構VS組織解架構直確定射流程舉例嘆：交易室流程九、川業(yè)務畢運營另模式抖：港運式為厚王突出壤快、鬼準、喘狠、常貼追求賭選美菠原則注意慮團隊尾作戰(zhàn)強調(diào)重優(yōu)勝松劣汰1、港猴式管找理與嗚狼性超文化九、攝業(yè)務房誠運營咬模式翅：港倘式為凈王成本倡高，罰短期緣瑞難見秀回報追求