房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理授課講義

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理武漢理工大學(xué)土建學(xué)院唐祥忠第一章導(dǎo)論1.1房地產(chǎn)的含義、特征及分類

1.2房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵及性質(zhì)1.3房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用1.1房地產(chǎn)的含義、特征及分類地產(chǎn)、房產(chǎn)及其相互關(guān)系1、地產(chǎn)：指作為財產(chǎn)的土地，地產(chǎn)不僅包括土地這種物體（既包括自然土地也包括經(jīng)過人類開發(fā)、改造過的土地），而且包括土地權(quán)利，如土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)。(重視土地權(quán)利價值及其價值評估)2、房產(chǎn)：指建筑在土地上，可以作為財產(chǎn)的各種建筑物、構(gòu)筑物。3、地產(chǎn)和房產(chǎn)的關(guān)系（1）地產(chǎn)和房產(chǎn)的區(qū)別：第一、地產(chǎn)可以獨立存在，而房產(chǎn)則不能。第二、地產(chǎn)具有雙重性（不僅是一種財產(chǎn)或資產(chǎn)，而且還是一種重要的自然資源）第三、地產(chǎn)具有稀缺性和永續(xù)利用性，而房產(chǎn)存在著更新和重置問題。第四、在我國，地產(chǎn)和房產(chǎn)的所有制形式不同。（2）地產(chǎn)和房產(chǎn)的聯(lián)系第一、在物質(zhì)形態(tài)上，房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體而不可分離。第二、從價值形態(tài)來說，房價和地價也總是結(jié)合在一起。第三、從房地產(chǎn)的交易來說，任何形式的房產(chǎn)交易，必然同時伴隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。第四、從房地產(chǎn)經(jīng)營管理角度分析，二者也是緊密結(jié)合的。房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)：一般認為，是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合稱，其內(nèi)涵有狹義和廣義之分。狹義房地產(chǎn)是指房屋和房屋所占用的土地（即只有土地和房屋結(jié)合在一起時才稱為房地產(chǎn)）,廣義房地產(chǎn)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)。房地產(chǎn)的特性

1、位置固定性、個別性2、使用長期性和用途的多樣性3、商品的價值屬性4、投資規(guī)模性5、保值增值性

６、價格易受周圍環(huán)境影響房地產(chǎn)的分類1、按房地產(chǎn)用途分類

居住、商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、辦公、倉儲、旅游等2、按房地產(chǎn)實物形態(tài)分類

區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、建筑標準、新舊程度3、按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類

生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房4、按房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系分類

國有、集體、私有、股份、合作、外資等5、按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容分類

房屋開發(fā)、綜合開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)1.誦2房屯地產(chǎn)訊業(yè)的墾內(nèi)涵珠及性北質(zhì)房地勿產(chǎn)業(yè)梳的內(nèi)琴涵房地趣產(chǎn)業(yè)胡是指振從事揪房地坐產(chǎn)開閘發(fā)、綁經(jīng)營兩、管漲理和患服務(wù)繡的產(chǎn)齒業(yè)。房地虧產(chǎn)業(yè)灣的性練質(zhì)按一授、二算、三芬產(chǎn)業(yè)亮劃分鋒，房傲地產(chǎn)腿業(yè)屬啊于第爺三產(chǎn)棒業(yè)。1.猛3房培地產(chǎn)態(tài)業(yè)在距國民詠經(jīng)濟改中的誕地位裹和作悔用1、到房地荒產(chǎn)業(yè)典是國訂民經(jīng)鋤濟的開支柱稈產(chǎn)業(yè)封之一冊。2、般房地圈產(chǎn)業(yè)碗可以孝為國敬家提袖供巨悅大的可財政咱收入張。3、蹲房地梢產(chǎn)業(yè)玩能夠移促進偶相關(guān)添產(chǎn)業(yè)悉的發(fā)嚴展。4、羽擴大晉對房載地產(chǎn)深業(yè)的推投資哭有利屋于增跑加就層業(yè)崗鐘位。5、務(wù)房地躺產(chǎn)業(yè)殃的發(fā)淚展使含城鎮(zhèn)瘡居民伙個人乒有了罵新的翼投資掩熱點黎，居稅住水頭平得緊到提遵高。第二賽章階房嬸地產(chǎn)背開發(fā)購概述2.已1房憲地產(chǎn)偉開發(fā)基的含纏義、套特征答和形境式2.面2房鑒地產(chǎn)枝開發(fā)藍程序2.菜3房泛地產(chǎn)煮開發(fā)遣企業(yè)玩及其揭管理2.鎖4我國百房地宋產(chǎn)開冤發(fā)狀族況2.的1房肌地產(chǎn)彩開發(fā)奪的含少義、曉特征法和形喬式房地亞產(chǎn)開口發(fā)的初含義房地徹產(chǎn)開桐發(fā)是眠房地疾產(chǎn)業(yè)苗中的嗽物質(zhì)管生產(chǎn)創(chuàng)過程攏，是熊房地導(dǎo)產(chǎn)業(yè)惜中最斯基本劉、最撞主要織的經(jīng)炎濟活濕動內(nèi)腔容。房地腫產(chǎn)開塵發(fā)的或特征綜合遠性、殖長期陶性、規(guī)地域幕性、茶風(fēng)險撕性房地饑產(chǎn)開聰發(fā)的罪形式1、峽按開或發(fā)的元對象湯劃分（1眠）土絮地開多發(fā)（2挎）房帽屋開址發(fā)：躲住宅戶開發(fā)搶、寫連字樓叢開發(fā)坐、商秩業(yè)用瓦房開從發(fā)、王工業(yè)神廠房擴開發(fā)（3跳）綜岸合開謎發(fā)2、壇按開湖發(fā)的昨規(guī)模柔劃分單項求開發(fā)隆、成弱片開證發(fā)3、毅按開羊發(fā)區(qū)宗域的飽性質(zhì)涂劃分舊城喚改造孤、新燈區(qū)房地歇產(chǎn)開斬發(fā)的牌主要羽參與莫者房地早產(chǎn)開厲發(fā)企森業(yè)、倉政府夜有關(guān)械部門主、建弓筑承寫包商壺、要金融史機構(gòu)格、房養(yǎng)地產(chǎn)榴中介弄機構(gòu)2.嫌2房惡地產(chǎn)邁開發(fā)楊程序投資鏡決策遙分析術(shù)階段1、傍提出凝投資俘開發(fā)析設(shè)想起2伸、項仙目可埋行性占研究前期提準備拾工作同階段1、攀獲取萄土地昏使用核權(quán)2、國征地槳與拆拍遷3、型工程走勘察拾與設(shè)和計4、看施工接現(xiàn)場掛的“刻三通匪一平論”或打“七肚通一返平”5、初建筑督工程捷招標建設(shè)霞實施爭階段1、鑼組織太施工陸2膏、工繭程監(jiān)返理堤3、放竣工桐驗收租售眾及物靠業(yè)管廈理階榜段1、捕房屋頓租售踢2、敲物業(yè)疑管理2.晴3房卡地產(chǎn)饅開發(fā)雜企業(yè)棒及其單管理房地龍產(chǎn)開德發(fā)企當(dāng)業(yè)的杠設(shè)立設(shè)立壯房地灑產(chǎn)開廳發(fā)企態(tài)業(yè)，劈燕應(yīng)當(dāng)概具備紋下列從條件蓮：（1絲式）有察自己峽的名鉛稱和如組織陳機構(gòu)（2響）有畜固定遍的經(jīng)簡營場壤所（3過）有玩符合星國務(wù)丟院規(guī)婆定的倡注冊及資本（4買）有奇足夠些的專溪業(yè)技應(yīng)術(shù)人病員（5咳）法把律、專行政御法規(guī)班規(guī)定壘的其賭他條南件房地蔥產(chǎn)開脆發(fā)企銷業(yè)的祝資質(zhì)枯等級房地北產(chǎn)開討發(fā)企望業(yè)按康照企排業(yè)條救件，既分為我一、鹽二、憶三、謝四個暢資質(zhì)引等級解。（眼如：棉注冊魄資本嚷50嫌00伸、2借00洪0、摔80幼0、險10基0，術(shù)經(jīng)營脊年限叉5年堅、3夜年、役2年訂、1閣年，斗從業(yè)丸人員仇專業(yè)解資格揚及數(shù)隙量等福）各資該質(zhì)等唯級房壓地產(chǎn)坊開發(fā)攀企業(yè)脖的從請業(yè)范爛圍一級煙資質(zhì)曲的房助地產(chǎn)襖開發(fā)告企業(yè)予承擔(dān)升房地范產(chǎn)項鄙目的幸建設(shè)幸規(guī)模添、范愧圍不咐受限鍛制，鑒二級陣資質(zhì)因及二芝級資冊質(zhì)以仇下的晉房地辟產(chǎn)開嘴發(fā)企距業(yè)可挪以承落擔(dān)2圾5萬信平方暢米以此下的符開發(fā)繩建設(shè)芳項目奮，承檔擔(dān)業(yè)屆務(wù)的戴具體賽范圍才由省適、自皂治區(qū)鋤、直勤轄市雁人民宰政府片建設(shè)半行政某主管成部門肝確定房地宅產(chǎn)開兄發(fā)企輩業(yè)資刻質(zhì)等暈級的吳審批房地破產(chǎn)開趕發(fā)企預(yù)業(yè)資車質(zhì)等葉級實禮行分禽級審立批：凝一級休資質(zhì)丙由省昌、自竟治區(qū)老、直枝轄市僵人民勤政府竿建設(shè)屆行政諷主管白部門輪初審禮，報狐國務(wù)翻院建勤設(shè)行雨政主癥管部蠻門審稀批。稅二級叮資質(zhì)艱及二該級資凡質(zhì)以展下企暫業(yè)的炒審批饑辦法浩由省袖、自辰治區(qū)頸、直富轄市花人民略政府直建設(shè)棄行政梢主管乳部門艙制定錯。房地驚產(chǎn)開營發(fā)企晨業(yè)資園質(zhì)等就級的辨管理1、追房地饒產(chǎn)開腰發(fā)企纏業(yè)從束事開馬發(fā)經(jīng)擠營業(yè)探務(wù)管敵理2、潮房地膀產(chǎn)開晃發(fā)企曲業(yè)資宰質(zhì)證駛書管迅理3、銳房地禍產(chǎn)開金發(fā)企掉業(yè)資州質(zhì)年周檢管沈理4、消房地刑產(chǎn)開慢發(fā)企心業(yè)分鮮立、速合并匠、變估更管哨理5、感房地冬產(chǎn)開出發(fā)企抬業(yè)資披質(zhì)降辟級管貢理6、敘行政遼主管般部門煤工作疾人員留管理2.總4我濃國房余地產(chǎn)鋪開發(fā)臨狀況1、20債05年固都定資鳴產(chǎn)投乎資全年照全社黨會固要定資圍產(chǎn)投視資8馳86兆04橋億元照，比迅上年濕增長耳25辟.7適%。階其中衛(wèi)，城服鎮(zhèn)投盆資7翁50競96礦億元慕，增沾長2吐7.艘2%衡；農(nóng)貞村投制資1勉35票08岡億元靠，增春長1潑8.要0%守。2、薦20結(jié)05賢年全塌年房遲地產(chǎn)輛開發(fā)避投資說15俗75壤9億渣元，揚比上嬌年增躍長1峰9.襲8%仁。商箏品房呆竣工伐面積糊48悅79遇3萬牢平方藍米，扭增長炕14貢.9譯%。低商品續(xù)房銷完售額自18鍛08筆0億縣元。盤其中抱，現(xiàn)墓房銷旨售額晚占3撤5.測5%門，期切房占蓬64踢.5吸%。房地首產(chǎn)開宰發(fā)投籃資額喂從2耀00程2年反的7江73奧6.病42生億元升增至禍20吩04含年的錫13現(xiàn)15服8.多25陰億元蝕，增頂幅高焰達7口0.搜08包％；熄商品觀房施責(zé)工面宣積從潤20怎02賞年的戚9.攝28偽億平律方米墓增至范20慰04善年的慣14跟.0浪5億萄平方薦米，嚇增幅葉達5惠1.肥42撿％；怠各項炭房地彎產(chǎn)開鐮發(fā)統(tǒng)麥計指善標全薯面大屯幅上煎揚，暖尤以竄商品齡房銷這售額懶為甚致，2圍00尺4年劑商品它房銷往售額標突破心萬億級大關(guān)乖，達績到1括03亦75武.7勢1億瞞元，勤增幅寶高達穩(wěn)81艘.3務(wù)5％山。中冷國房野地產(chǎn)料行業(yè)茅所處測的大闊開發(fā)奏時代冊迅速穗造就罩了一黨批頗陵具成犯長潛紀力的禾超大掉規(guī)模捷企業(yè)勺。圖4泊“鳴十五春”時猛期固患定資翠產(chǎn)投監(jiān)資與齡增長迎速度第三唉章匆房雀地產(chǎn)艇開發(fā)冒項目競策劃3.稱1房聲地產(chǎn)袖開發(fā)勵項目陷策劃刷概述3.烏2房狀地產(chǎn)獵開發(fā)津項目華區(qū)位丸分析婆與選塞擇3.右3房賴地產(chǎn)雄開發(fā)御項目輸時機量的分折析3.殊4房遇地產(chǎn)耕開發(fā)政項目蠟定位3.側(cè)1房姑地產(chǎn)賺開發(fā)閃項目簽策劃泛概述房地秒產(chǎn)開某發(fā)項勺目策癥劃的從概念弦與內(nèi)返容1、身房地售產(chǎn)開泡發(fā)項患目策配劃是嬸房地予產(chǎn)企份業(yè)對植新項舉目進殺行構(gòu)錯思、磨設(shè)計暮、評砍價和竄選優(yōu)想的過冠程。2、滑房地宋產(chǎn)開捎發(fā)項薄目策蹄劃主介要內(nèi)奴容：（1泥）房本地產(chǎn)煌項目健區(qū)位插的分聯(lián)析與叢選擇（2表）房掀地產(chǎn)提項目框開發(fā)接內(nèi)容胳和規(guī)至模的晨分析（3遇）房穗地產(chǎn)仗項目討開發(fā)凍時機喇的分待析（4日）房倘地產(chǎn)籠開發(fā)憂項目總定位（5蚊）房因地產(chǎn)牢開發(fā)計項目鈔的規(guī)繞劃設(shè)脈計（6績）房察地產(chǎn)蟻項目查融資憶方式踩與資轎金結(jié)怨構(gòu)的順分析脹與選艦擇（7幻玉）房托地產(chǎn)益開發(fā)潔項目皮的營億銷策頭劃（8魄）房薦地產(chǎn)啦項目灘物業(yè)歐管理杰的前碧期介誕入房地泥產(chǎn)開賽發(fā)項歇目策茶劃的詠基本酬特性1、征地域捧性虎2、富創(chuàng)新四性制3、支系統(tǒng)傘性4、露前瞻闊性侍5、陵市場椅性府6、癢操作擋性房地葛產(chǎn)開須發(fā)項癥目策纏劃的僚作用1、灑使企侮業(yè)決馬策準滾確，頁避免狡項目典運作其出現(xiàn)驢偏差2、足使房守地產(chǎn)僻開發(fā)風(fēng)項目挖增強蚊競爭但能力3、剃探索口解決韻企業(yè)臨管理尖問題春，增熟強企械業(yè)的兵管理爭創(chuàng)新桌能力4、芳有效騰地整肝合房春地產(chǎn)爪項目陡資源而，使幼之形緞成一土種前扣所未案有的學(xué)優(yōu)勢房地抗產(chǎn)開齡發(fā)項截目策倘劃的怨原則1、國符合充產(chǎn)業(yè)檔政策雀和區(qū)翼域規(guī)處劃2、預(yù)符合估市場含需求3、準符合爺環(huán)境弊條件4、彩符合蜂技術(shù)匙先進斤性、驗經(jīng)濟嗽合理規(guī)性房地不產(chǎn)開反發(fā)項流目策浩劃的頓模式1、橫概念船策劃嫁模式2、絹“賣蠢點群云”策龜劃模偷式3、尋等值屑策劃刑模式3.蓬2房天地產(chǎn)佩開發(fā)爆項目晌區(qū)位蓬分析華與選統(tǒng)擇區(qū)位近的含拉義及饅區(qū)位冶效益侍的實音質(zhì)區(qū)位新可簡些單的內(nèi)理解貍為位附置，用但它凈不是冰簡單容地指局自然揪地理舞空間禾位置杰，而渾是自蘇然地閑理位裹置和結(jié)社會忽經(jīng)濟差位置棟的綜逝合。區(qū)位挎效益期的實職質(zhì)就度是位瘋置級太差地怖租（集即土黎地位嬌置對諷經(jīng)營能收益定的影遵響）耕。影響券房地冰產(chǎn)開鉆發(fā)項響目區(qū)溫位的蝕因素1、菌自然假條件束和環(huán)柏境方什面的制因素2、粥城市選規(guī)劃型方面碼的因待素3、頃交通菠方面票的因吵素4、喇市政對基礎(chǔ)洲設(shè)施隱和公僵共配磨套服絡(luò)務(wù)設(shè)哪施方預(yù)面的因因素5、陪人口向和經(jīng)霜濟集層聚方驕面的信因素6、異社會擋文化刷方面梳的因穗素房地普產(chǎn)開短發(fā)項懂目區(qū)昆位選狂擇的夕原則1、旨合法斜原則敏2寬、最專高最愛佳使元用原襲則3、駱開發(fā)徹潛力兇原則不同柳類型潤房地助產(chǎn)項員目對扶區(qū)位疏選擇除的要猶求1、牌居住峰房地嬸產(chǎn)項攏目對肉區(qū)位餐選擇飼的要濱求（1開）市嘩政公思用和膽公建杏配套狗設(shè)施里完備（2牽）公坦共交肌通便笨捷（3辮）環(huán)念境良被好（4備）居篇民人惹口與映收入2、各寫字消樓項枕目對養(yǎng)區(qū)位扛選擇穴的要礎(chǔ)求（1掀）接劑近其碎他商爸業(yè)和拴辦公英設(shè)施（2箭）交袋通方談便快區(qū)捷（3帆）周楊圍環(huán)陷境優(yōu)紋良3、偏零售繡商業(yè)陰項目昆對區(qū)較位選頁擇的笑要求在微蠻觀上僅應(yīng)位宵于城持市或夢區(qū)域秒中心兩，具火有較串好的助臨街盼或道裹路狀巷況，為處于刮交通姥路口主和繁隊華街可道兩踩側(cè)，撫交通耍和通袖信便丘利，餐有足薯夠的危人口參流量4、場工業(yè)諒項目研對區(qū)堆位選認擇的俱要求工業(yè)廳項目騎區(qū)位勝的選山擇要竭求主岸要包材括：階取得駕原材敘料容苗易，摟交通費運輸律方便燈，接摧近產(chǎn)驗品銷廁售市辮場，煙人力混資源虧和土鼓地、升水、車電等惑資源孕和能奮源供芒給有狠保證聯(lián)，能姓夠控瘋制環(huán)菠境污務(wù)染。3.覽3房婆地產(chǎn)延開發(fā)泊項目政時機命的分們析房地費產(chǎn)投寬資時彩機房地腦產(chǎn)投洋資時疼機的貸選擇蠟，一別是從范房地況產(chǎn)開昨發(fā)經(jīng)陸營過帳程。敏二是字從房竭地產(chǎn)在業(yè)發(fā)改展周第期。房地然產(chǎn)周扯期1、灶房地之產(chǎn)復(fù)舍蘇階妖段2、槳房地魚產(chǎn)繁購榮階厚段3、伍房地頸產(chǎn)衰莖退階業(yè)段4、羽房地們產(chǎn)蕭物條階藥段3.活4房搭地產(chǎn)弱開發(fā)啦項目臟定位房地距產(chǎn)開碑發(fā)項尿目定任位概順述1、鹽房地淋產(chǎn)開摔發(fā)定累位是吸指房做地產(chǎn)左開發(fā)我投資躬者經(jīng)洞過研丸究市共場前燃提、宗技術(shù)蹦前提緊和資狹金投束入狀鉗況等冰一系惰列與恐房地訊產(chǎn)產(chǎn)主品生按產(chǎn)有住關(guān)的局前提林條件寺，利訂用科唯學(xué)方撐法，吊構(gòu)思線出房箭地產(chǎn)敵產(chǎn)品敞方案伏，從年而在趙產(chǎn)品限市場稱和目駛標客懸戶中礦確定名與眾點不同合的價垮值地殲位。2、暫房地隔產(chǎn)開楊發(fā)項引目定糠位的乎原則（1目）受跪眾導(dǎo)詢向原游則甚（蜂2）夾差異再化原槽則房地參產(chǎn)開推發(fā)項價目產(chǎn)今品定泰位1、抓房地姿產(chǎn)開救發(fā)項龍目產(chǎn)駁品定勒位就市是房宅地產(chǎn)州開發(fā)愉企業(yè)賺為了躍將自擠己開雅發(fā)的壺房地賀產(chǎn)商尤品進歐行有警目的蹤蝶、有愚選擇愉、有肅針對守性的吐銷售論或推洋廣，你在進碎行客燥戶界瞇定和炒細分棵的基棄礎(chǔ)上翠，創(chuàng)送造有碑差異剖的房含地產(chǎn)殼產(chǎn)品對，在桑消費御群體膝中樹顯立所顧開發(fā)活房地刊產(chǎn)開漫發(fā)項鎖目產(chǎn)戀品的綁特殊綁形象掠。2、傭房地滋產(chǎn)開繁發(fā)項球目產(chǎn)臘品定怪位的序內(nèi)容房地讀產(chǎn)開丑發(fā)項兵目產(chǎn)詢品定撫位的辜內(nèi)容耗主要枝有建掘筑風(fēng)格、友戶型信設(shè)計負、功刷能定央位、坦小區(qū)夠環(huán)境垃、物健業(yè)管匪理等瓣。房地舞產(chǎn)開縣發(fā)項績目客濟戶定湖位客戶續(xù)定位耍是確深定房垂地產(chǎn)殲項目洗的目鴉標消惰費群務(wù)體和靜他們仿的特陽征。房地晶產(chǎn)開貢發(fā)項庭目形衣象定照位1、棚形象貓定位礎(chǔ)主要沾是找若到房朝地產(chǎn)然項目嘴所特接有、嶄不同牽于競疲爭對丟手、木能進滿行概定念化細描述扔、能躲通過橡廣告絡(luò)表達材并能劃為目乏標客選戶所佳接受些而產(chǎn)娛生共踩鳴的特征脫。2、渣房地返產(chǎn)開蛋發(fā)項隆目形蛇象定扔位應(yīng)免遵循春以下嘩原則（1?。╉椘Ｄ啃文嵯笠孜ㄓ谡篃熓竞蛬寕鞑フ埂＃?蟻）項罷目形禿象定盟位應(yīng)愉與項歸目產(chǎn)腫品特者征相培符合（3存）項殼目形立象應(yīng)霞與項壯目周冷邊的陣資源狼條件讓相符夜合（4鋪）項告目形包象應(yīng)校與目戴標客擦戶群笑的需稼求特極征相裙符合（5翠）項誘目形豬象定艷位應(yīng)逮充分徹考慮窯市場座競爭境的因綿素，磚與其跪他樓慈盤有駕比較描明顯票的差毒異和是區(qū)別房地壺產(chǎn)開釋發(fā)項泰目品爛牌定破位1、奴品牌互是一乞種名供稱、溜術(shù)語姿、標漂記、佛符號測或設(shè)杜計，陰或是臉它們?nèi)岬慕M裁合應(yīng)甘用。2、勺房地涉產(chǎn)開首發(fā)項納目品仔牌定旨位的喚影響催因素品牌載定位顏的影備響因壇素主季要有眉：房姑地產(chǎn)傘產(chǎn)品歡的質(zhì)翼量、殘價格沖、服全務(wù)、還廣告回、員厭工。3、樓盤襖品牌浮的創(chuàng)彩立（1出）命跨名及快標志（2識）產(chǎn)軟品品頃質(zhì)（3冬）概攔念創(chuàng)增造（4柳）追紡求個沿性化4、等企業(yè)括品牌坐與樓腸盤品蘇牌聯(lián)吼動定顛位（1蠟）樓飽盤品滔牌促序進企糊業(yè)品僑牌（2尋）企裂業(yè)品挑牌帶抵動樓逢盤品脅牌房地姜產(chǎn)開孤發(fā)項匪目營聰銷定喉位1、價格涌定位（1知）價跨格定版位的闊目標房地藝產(chǎn)開繩發(fā)價鹽格定駐位的貞目標耕必須窮服從切企業(yè)揪的經(jīng)井營總屯目標固和市偶場營金銷目怠標。羅具體刊包括醫(yī)：最惡大利核潤目盆標、榜提高鈔市場隨占有板率目轎標、扣穩(wěn)定戶價格堆目標精、過針渡價律格目供標、鵝競爭解價格迅目標謊、（2踏）樓服盤定走價方貢法房地怖產(chǎn)定雙價方女法：掩成本吉導(dǎo)向船定價車法、夫需求愿導(dǎo)向南定價罰法、慚競爭叔導(dǎo)向份定價需法。（3盡）樓阿盤價合格定殊位策凝略樓盤臭價格伯定位導(dǎo)策略招主要宜有：流心理座定價咐策略蘆、折塑扣定娃價策植略、佳新產(chǎn)扛品定叉價策扔略、劑過程這定價丙策略2、枕廣告虜定位（1視）不咳同媒致體廣撒告的賠特點（2嘉）選參擇廣漠告媒喘體應(yīng)車考慮呢的因軌素在選雄擇媒犯體時袖，房俊地產(chǎn)駕開發(fā)針商應(yīng)糊考慮題以下銜因素騰：項譯目規(guī)腸模、牢樓盤跡檔次捧、項頑目區(qū)核位、祥資金負實力想。（3拒）廣擺告預(yù)既算方兔法廣告級預(yù)算臉方法踩有：姓量力津而行共法、悔銷售勾百分虜比法犯、競密爭對鈴等法拉、目厭標任飽務(wù)法份。（4或）廣我告推森廣安齊排3、勢活動娛推廣紛定位（1咸）活談動推邀廣的律概念活動賭推廣司是指怖企業(yè)霸整合建本身堪的資樹源，難通過落具有酷創(chuàng)意叉性的天活動鳴或事堡件，蕩使之卵成為攜大眾較關(guān)心次的話描題，賽吸引架媒體惡報道崗與消櫻費者橡參與噸，進屯而達室到提籠升企傲業(yè)樓鄰盤形捎象，狹促進日樓盤緒銷售勾的目櫻的。（2額）活雪動推瞇廣時槐機（3凍）活懸動推突廣形逆式活動百推廣丹形式混有：霜樓盤干慶典柏儀式范、社霸會公壁益活腿動、平社區(qū)刷內(nèi)活悲動、垃大型意有獎霸銷售鑄、打疊折促僚銷4、陳營銷去渠道喇定位（1腥）房蜘地產(chǎn)強開發(fā)葛商直們接銷塊售（2紙）委叔托房倘地產(chǎn)參經(jīng)紀運公司誦銷售第四阻章?lián)浞抠p地產(chǎn)湯開發(fā)立市場紫調(diào)查另與細胳分4.孝1房逐地產(chǎn)鞠市場柿調(diào)查疫概述4.翻2房魂地產(chǎn)位市場戶調(diào)查鋒的方拉法4.掘3房被地產(chǎn)議市場都細分4.慶1房夸地產(chǎn)飛市場扒調(diào)查塌概述房地喬產(chǎn)市咱場調(diào)度查的磁概念夜、特制點及貸作用1、漫房地萄產(chǎn)市堤場調(diào)誦查的制概念房地盛產(chǎn)市麥場調(diào)趴查不汪同于想一般君耐用腹消費矮品的摟調(diào)查戚，它梢是以是房地勤產(chǎn)為他對象碼，對恥相關(guān)蘆市場艙信息堡進行厭系統(tǒng)脹的收讓集、屆整理難、記父錄和杠分析芝，對錢房地近產(chǎn)市釋場進抄行研柿究與胃預(yù)測語，并嶺最終敲為營面銷決沿策服群務(wù)的吧專業(yè)冒方法沉。2、卵房地葉產(chǎn)市宇場調(diào)課查的饒?zhí)攸c（1飼）房封地產(chǎn)召市場肚調(diào)查宵內(nèi)容液廣泛（2住）房球地產(chǎn)登市場答調(diào)查驗針對牛性很允強（3碗）房釋地產(chǎn)落市場鴿調(diào)查遙方法飛多樣（4她）房脫地產(chǎn)槍市場識調(diào)查月結(jié)果碰具有怪一定祝的局戚限性3、跨房地歪產(chǎn)市寧場調(diào)榨查的齡作用（1鉤）市松場調(diào)丟查可授以使半企業(yè)孤獲得倆大量傷信息排，增諷強房塔地產(chǎn)規(guī)企業(yè)丘對市縮慧場動辛態(tài)的恒感應(yīng)叨并作較出相呆應(yīng)的村反應(yīng)斯，增喬強房武地產(chǎn)數(shù)企業(yè)南的市錫場競坡爭能拔力（2兄）通叛過市窩場調(diào)范查，車企業(yè)筑可以綱了解烈、把情握市搬場需系求，治確定游企業(yè)捕的目招標市覺場，參生產(chǎn)某符合貓市場需求探的房塞地產(chǎn)理產(chǎn)品諒來滿餡足市茂場的肢需求（3仆）通禁過市鈴場調(diào)慶查，爽對房志地產(chǎn)嶺產(chǎn)品燭進行吊分析鳴，對僅其地敬段、資價格汁、樓彩型、耍戶型出、綠瀉化、俯配套智設(shè)施雹、物笨業(yè)管哀理等仁內(nèi)容遠進行立調(diào)查姜歸納裹和研咬究，歸也可附使房寺地產(chǎn)敗企業(yè)并的營效銷決鎖策具地有針丟對性培、超籮前性房地現(xiàn)產(chǎn)市威場調(diào)姻查的州程序1、貼確定寄調(diào)查揉目的2、惠初步裁調(diào)查3、駐調(diào)查索設(shè)計4、午現(xiàn)場擺調(diào)查5、異資料粘整理英、統(tǒng)褲計和慌分析6、孕撰寫真和提渣交調(diào)澇查報將告房地刃產(chǎn)市自場調(diào)氣查的蹈內(nèi)容1、岸房地代產(chǎn)市答場環(huán)繳境調(diào)膏查（1講）政圓治法鵝律環(huán)讓境調(diào)相查（2律）經(jīng)迅濟環(huán)鹿境調(diào)娃查（3擴）社該會文采化環(huán)統(tǒng)境調(diào)谷查（4南）社方區(qū)環(huán)鵝境調(diào)把查2、牌房地園產(chǎn)市勵場需劉求調(diào)報查（1紐奉）房孫地產(chǎn)守消費綢者調(diào)意查（2杠）房婆地產(chǎn)唉消費屈動機巷調(diào)查（3棗）房追地產(chǎn)奶消費泡行為扯調(diào)查3、旋房地諸產(chǎn)市駁場供梅給調(diào)木查（1備）行永情調(diào)回查（2腰）現(xiàn)筒有房互地產(chǎn)銷租售禾客戶效和業(yè)妖主對鳳房地秋產(chǎn)的確環(huán)境紡、功陸能、氣格局商、售它后服雪務(wù)的普意見禽及對來某種拔房地請產(chǎn)產(chǎn)翅品的武接受慎程度（3樸）新株技術(shù)辮、新港產(chǎn)品武、新曲工藝括、新鑼材料慮的出仁現(xiàn)及偽其在戲房地攜產(chǎn)產(chǎn)盞品上根的應(yīng)紫用情惱況（4厭）建鴿筑設(shè)云計及影施工代企業(yè)畫的有幫關(guān)情爬況4、驕房地鍛產(chǎn)市悼場營劇銷活相動調(diào)菊查（1勒）房西地產(chǎn)徹市場債競爭疲情況馬調(diào)查（2大）房鈴地產(chǎn)窮價格萌調(diào)查（3傅）房陷地產(chǎn)番促銷殊調(diào)查（4培）房聞地產(chǎn)顛營銷鍛渠道臉調(diào)查4.猴2房禾地產(chǎn)服市場襯調(diào)查浸的方守法房地柳產(chǎn)市帥場調(diào)層查的債方法賢分類1、論按調(diào)池查對遠象分普查和、重及點調(diào)代查、遺抽樣附調(diào)查2、煤按調(diào)歡查方嗚法分訪問元法、搶觀察壇法、努實驗亡法房地頁產(chǎn)市藝場調(diào)吉查資風(fēng)料的撓收集1、拾基本鼠資料罷的收羨集基本拉資料釀可分包為一組手資集料和睜二手凝資料屋。一座手資矛料是門為特聚定目紡的而妖直接曾收集炸的資罩料，能二手華資料渴則為旦公司冤內(nèi)部宋或外藍部現(xiàn)售成的滲資料2、幸房地孔產(chǎn)法渣規(guī)資屋料的饞收集3、懲項目忍基地占現(xiàn)狀霸資料首的收臥集4、央交通奏流量揚資料臨的收訊集5、兼人文什社會梯經(jīng)濟堅資料晚的收逮集包括肉有：噸人口爹、職渡業(yè)或效行業(yè)耗類別專比例努、產(chǎn)繭業(yè)結(jié)烏構(gòu)、向流動吳人口6、分公共順設(shè)施掌資料術(shù)的收炕集7、集商圈畏資料賤的收玻集8、豈房地拔產(chǎn)市輩場景肯氣資疤料的喘收集9、購銷售魚資料陰的收束集10層、競屑爭項躁目資桃料的冒收集11較、租臺金資桿料的挪收集房地艷產(chǎn)市胃場調(diào)腰查資足料收機集的聚途徑1、謹房地鑰產(chǎn)消艦費者貪或居歸民2、交易模雙方習(xí)當(dāng)事缸人3、代房地竟產(chǎn)中顛間商4、遞房地牲產(chǎn)租劉售廣滾告5、撿房地惑產(chǎn)交爺易促松銷活凳動6、殘各類賭二手向資料4.煎3房信地產(chǎn)略市場卷細分房地坑產(chǎn)市武場細堵分的抖概念房地秋產(chǎn)市皂場細盡分是謹發(fā)現(xiàn)電和了榆解市醋場機宮會、離制定和與執(zhí)筐行有迫效的斥營銷齊方案慘的關(guān)疑鍵和杰核心房地務(wù)產(chǎn)市挖場細氏分的胞原則（1橫）可襲測量覽性炕（迫2）遲可進恥入性（3稅）可懷盈利夏性幼（遮4）像可鼻行性房地霜產(chǎn)市悄場細袋分的愈依據(jù)1、青地理戲細分牙2、犬人口別細分3、赤心理魔細分座4、楚行為游細分房地廊產(chǎn)市該場細晃分的存方法1、預(yù)單維枕因素那法濕2、研三維索因素從法3、醋變量消組合隙法房地島產(chǎn)市曾場細架分的鼻程序房地戴產(chǎn)細給分一旱般遵問行以秧下原連則：（1狼）依茅據(jù)市開場調(diào)禮查的蹦資料擠進行姻分析校，把請握房唇地產(chǎn)公市場宇需求職供給寬狀況殊和發(fā)杜展趨棍勢，棟選擇良和確定旗房地秩產(chǎn)市闊場產(chǎn)朱品范膚圍（2璃）依亂據(jù)市繼場細據(jù)分變鍛量排深列出火消費墳者的豆需求（3而）依賣據(jù)消藝費者傲需求量的具驗體因退素，已初步什確定何細分鍬市場粱的數(shù)法量（4路）對壞初步巡壽確定尖的細促分市寧場進煤行研魚究，疫從中漆選擇井有利句于企參業(yè)經(jīng)覽營的利細分努市場同作為刃目標護市場（5允）考乞慮可栗供利項用的噴廣告超媒體結(jié)、銷脂售渠牲道、刻運輸君等費搖用的逃高低叼，目同標市圍場的謙特征裝和企禮業(yè)期被望利女潤大騰小（6滲）計呈算目合標市端場給有企業(yè)立帶來成的效任益，柴從而裂確定恰企業(yè)蓬產(chǎn)品應(yīng)投向蹈目標插市場揚的風(fēng)鄭險程掘度（7蠟）針條對確僻定的號目標爐市場疊特性姿，制凝定進遮入目懲標市蔬場的口營銷呢策略第五皺章刷房彩地產(chǎn)驗開發(fā)漸投資5.供1房傳地產(chǎn)杠投資冬概述5.恩2房刻地產(chǎn)防開發(fā)欠資金輝籌措5.炕3房拌地產(chǎn)嗽投資賄風(fēng)險姐分析5.恥1房襖地產(chǎn)恩投資卷概述房地捧產(chǎn)投悲資的喜含義房地末產(chǎn)投爹資是紙指房容地產(chǎn)遺投資蜻者為纏了獲駝取預(yù)室期的宰投資練收益括而不雅斷地蝕將資例本投扛入到掌房地房誠產(chǎn)開偽發(fā)經(jīng)頑營領(lǐng)第域內(nèi)帖及房配地產(chǎn)請金融種資產(chǎn)祖上的薦經(jīng)濟撞行為房地福產(chǎn)投珠資的捎主體1、冷國家凡2利、企伏業(yè)耗3、萌個人房地夢產(chǎn)投叢資的月分類1、啦按房冤地產(chǎn)燒經(jīng)濟堅內(nèi)容蟲劃分（1橋）土模地開進發(fā)投蜘資（2乖）房帖屋開貫發(fā)投培資（3備）房誦地產(chǎn)俘經(jīng)營淹投資（4淡）房句地產(chǎn)合中介年服務(wù)叮投資（5喚）房考地產(chǎn)糧管理喇和服沿務(wù)投燙資2、受按房仔地產(chǎn)墾投資亡形式露劃分（1霧）直星接投狀資房地抖產(chǎn)直巨接投軟資主棵要包泡括房節(jié)地產(chǎn)傳開發(fā)據(jù)投資和房傾地產(chǎn)先置業(yè)亮投資（2隸）間康接投脆資具體裂包括暮：購疾買住嗓房抵點押貸筋款證糊券，榜購買哲房地襪產(chǎn)投文資企味業(yè)的筍債券速、股爬票，領(lǐng)投資桐于房賊地產(chǎn)猾投資沃信托糾基金房地脈產(chǎn)投調(diào)資的昆優(yōu)缺傅點1、太房地碌產(chǎn)投遞資的預(yù)優(yōu)點（1頸）相見對較床高的蝴收益曠水平（2聞）能疫夠得賴到稅業(yè)收方格面的惱好處（3阿）易謹于獲俱得金滅融機拌構(gòu)的彼支持（4倦）能旨抵消浮通貨片膨脹踐的影今響（5斗）提浪高投被資者植的資決信等露級2、總房地尿產(chǎn)投胸資的意缺點（1俱）變今現(xiàn)性弱差（2玻）投酒資數(shù)類額巨易大（3贊）投聯(lián)資回殿收期沉較長（4鞋）需侍要專停門的剩知識卵和經(jīng)紙驗房地畏產(chǎn)投忽資三凳要素1、江時機虹2從、地病段惱3、佩質(zhì)量5.欺2房黑地產(chǎn)躬開發(fā)題資金鐵籌措項目慢資金惠籌措陣的渠買道與耕方式1、膀項目核資本奴金籌影集的吊渠道荒與方咱式（1末）國脖家預(yù)呼算內(nèi)李投資（2路）自屯籌投尤資（3酒）發(fā)壤行股指票（4塔）吸唱收國亞外資沫本直拍接投快資2、麻項目玩負債雹籌資君的渠孝道與肺方式（1理）銀環(huán)行貸黃款（2送）發(fā)那行債扇券（3恒）設(shè)石備租關(guān)賃（4帝）借剪用國僻外資性金房地其產(chǎn)開筍發(fā)資班金的曾來源1、獅自有路資金（1抓）企姜業(yè)自汗身積籠累（2副）主櫻管部貿(mào)門投倡入資潛金（3遲）聯(lián)狀營企放業(yè)單襖位提浙供的您資金2、能銀行法貸款3、僑社會詢集資（1戰(zhàn)）房略地產(chǎn)木股票（2立）房慢地產(chǎn)丘債券4、僑利用見外資5、句預(yù)售允款資金釘成本1、拌資本提成本梁的概郊念資金墳成本頁是指寇企業(yè)械為籌折集和工使用妹資金日而付看出的乳代價億，由奔兩部俊分組麗成：范資金滿籌集督成本兩和資框金使俱用成管本。2、零資金知成本蓬的計效算（1妄）資宗金成福本計埋算的喬一般室形式資金州成本討一般頃用相洋對數(shù)彩表示豪，稱銷之為躍資金毯成本租率。慈其一枕般計脾算公逐式為拿：（2鉆）各毫種資康金來僚源的校資金盞成本①優(yōu)敏選股顯成本振②普敏通股柴成本③債白券成獄本側(cè)④銀糕行借霉款⑤租樸賃成蝦本憤⑥保宇留盈豆余成蒼本（3早）平盞均資津金成環(huán)本為了印進行議籌資萬和投錯資決外策，撞需要梯計算浙全部牽資金差來源恩的平巷均資川金成畏本率桿，即嬸綜合誓資金斥成本害率。5.浙3房臭地產(chǎn)香投資沸風(fēng)險倉分析房地統(tǒng)產(chǎn)投垂資風(fēng)模險的仙含義房地隙產(chǎn)投塑資風(fēng)費險是桂指從漆事房就地產(chǎn)助投資吵而造羞成損禿失的骨可能捎性的揪大小貞或程徑度，痕這種測損失鑄包括躲投入工資本斗損失字及實武際收投益小糧于預(yù)溜期收槽益的每差額挖損失抹等。房地璃產(chǎn)投乖資風(fēng)不險的丑類型1、鋸市場內(nèi)風(fēng)險（1體）市釋場供拆求風(fēng)躲險（2犬）變茅現(xiàn)風(fēng)馳險（3烘）購牌買力雙風(fēng)險（4掘）未肝來市躁場變預(yù)化風(fēng)杜險2、嶄經(jīng)營業(yè)風(fēng)險（1洞）決密策風(fēng)晃險（2搏）財茂務(wù)風(fēng)帽險（3活）管扯理風(fēng)輕險3、賄金融香風(fēng)險4、轉(zhuǎn)經(jīng)濟大風(fēng)險5、怨政策淡風(fēng)險政策姥風(fēng)險購是指杰由于思國家妨或地摟方政害府的言有關(guān)拋房地述產(chǎn)投行資的胃各種斥政策醋變化臣而給給投資腎者帶憑來的慈損失焦。6、檔政治偉風(fēng)險政治問風(fēng)險杰主要尋政變幣、戰(zhàn)疫爭、肝經(jīng)濟律制裁胃、外兔來侵聲略、催罷工腥、騷事亂等伐因素覺造成粥。7、棒自然那風(fēng)險房地膀產(chǎn)投煤資風(fēng)旋險的沈規(guī)避詞與控狐制1、弟風(fēng)險草回避艱2潮、風(fēng)艷險預(yù)評防傘3、轟風(fēng)險灑組合4、尚風(fēng)險傅轉(zhuǎn)移（1回）契否約性市轉(zhuǎn)移（2浮）購厲買房麗地產(chǎn)蘿保險（3掩）項媽目資本金證咐券化5、翼風(fēng)險欣自留第六岡章冰房地籠產(chǎn)開乓發(fā)項甜目可淡行性陸研究6.毯1房彎地產(chǎn)貪開發(fā)焰項目章可行濤性研岡究概銅述6.謠2房底地產(chǎn)瘡開發(fā)屯項目宮成本岸費用適與收奧入估懸算6.除3房軟地產(chǎn)翼開發(fā)很項目意財務(wù)橋評價6.您4房攪地產(chǎn)啟開發(fā)石項目溜的不閥確定攝性分貿(mào)析6.椒5房扁地產(chǎn)效開發(fā)愁項目扮方案難比選6.銜6房輩地產(chǎn)霸開發(fā)減項目尋綜合叫評價6.稈7房訊地產(chǎn)煤開發(fā)飛項目額可行惕性研授究報牙告的啟撰寫6.叼1房喘地產(chǎn)窯開發(fā)陳項目殺可行灣性研凈究概昆述房地淹產(chǎn)開犧發(fā)項響目可后行性妖研究美的含民義和刮目的1、晶可行串性研貞究是奧在投奧資決蒜策前桿，對棄建設(shè)墨項目屈進行芹前面暮的技講術(shù)經(jīng)所濟分恐析、圓論證鼓的科柿學(xué)方連法。2、基可行箱性研道究的縮慧根本蛙目的暴是實均現(xiàn)項計目決脈策的犬科學(xué)繪化、黃程序是化，輔減少陣或避呀免投房誠資決歉策的智失誤四，提矮高項齡目開改發(fā)建衰設(shè)的雞經(jīng)濟沫、社倆會和毒環(huán)境神效益炮。房地場產(chǎn)開化發(fā)項集目可針行性叔研究星的作戀用1、粗項目鄉(xiāng)豐投資稼決策點的依駱據(jù)2、小籌集因建設(shè)邀資金敞的依印據(jù)3、鼠開發(fā)跳商與瓶有關(guān)踏各部絨門簽宴訂協(xié)濾議、襪合同載的依媽據(jù)4、濁編制讓下一乎階段帝規(guī)劃走設(shè)計際方案票的依詠據(jù)房地綿產(chǎn)開路發(fā)項侄目可詢行性蹲研究俱的工耀作階埋段1、月投資蜜機會逝研究2、同初步皂可行脊性研爭究3、屆詳細科可行召性研輕究4、扛項目禾的評波估和超決策房地銀產(chǎn)開過發(fā)項咳目可思行性友研究矛的具涌體步蛙驟1、覽接受眨委托2、震調(diào)查易研究3、民方案滅選擇買和優(yōu)母化4、劈燕財務(wù)蒜評價贊和國稱民經(jīng)宵濟評曠價5、劃編制支可行驗性研勺究報兼告房地角產(chǎn)開葛發(fā)項鐵目可范行性協(xié)研究帝的內(nèi)陵容1、雅項目鼓概況2、蹄開發(fā)衫項目漏用地削的現(xiàn)寸狀調(diào)紋查及籍拆遷行安置匆方案遲的制壇定3、畢市場惜分析幼和建仁設(shè)規(guī)保模的永確定4、搶規(guī)劃竟設(shè)計察方案乎選擇5、衫資源邊供給細條件淹分析6、弊環(huán)境亡影響壯評價7、熄項目辯開發(fā)刊組織退機構(gòu)園費用奶的研灶究8、這開發(fā)少建設(shè)貨計劃首的編理制9、糊項目仆經(jīng)濟序及社因會效化益分腹析10甚、結(jié)照論及摧建議6.露2房簽地產(chǎn)柜開發(fā)漿項目左成本周費用撐與收灑入估漂算房地款產(chǎn)開嘩發(fā)項雅目總代投資識估算1、謙開發(fā)泡建設(shè)赴投資開發(fā)問建設(shè)烏投資吸是指悅在開畫發(fā)期蹄（指也從房航地產(chǎn)器項目辰大量喝資金鬼正式活投入鄉(xiāng)豐工程集開始享，到售開發(fā)逮建設(shè)墊完成棋的期御間）幸內(nèi)完李成房其地產(chǎn)積產(chǎn)品般開發(fā)犬建設(shè)鑒所需網(wǎng)投入阿的各朝項費茄用。2、屬經(jīng)營醋資金經(jīng)營件資金練是指鍛開發(fā)砌企業(yè)虹用于川日常頁經(jīng)營煮的周濤轉(zhuǎn)資教金房地歡產(chǎn)開襲發(fā)項絕目各蹄費用剝估算1、時土地皺費用（1桐）房地有產(chǎn)項垮目土盞地費裹用是裹指為桑渠取析得房蚊地產(chǎn)毛項目價用地拆而發(fā)雨生的敵費用思。（2趣）根據(jù)拌取得黑方式起的不菜同，瀉所發(fā)融生的床費用肢有：土地姜征收評拆遷大費、析土地樹出讓絞地價越款、很土地許轉(zhuǎn)讓舟費、訴土地帳租用糠費、偷土地與投資姨折價2、躺前期卸工程哄費房地苗產(chǎn)項浩目前勺期工珠程費答主要吸包括磁項目亮前期滑規(guī)劃拌、設(shè)序計、役可行駐性研厚究，算水文吐、地觀質(zhì)勘酬測，時以及李“三攤通一婚平”窯等階肝段的偽費用律。3、懶基礎(chǔ)戰(zhàn)設(shè)施斧建設(shè)夜費4、抱建筑艘安裝們工程伸費5、勸公共很配套禿設(shè)施唐建設(shè)貪費6、志開發(fā)暮間接狡費用7、臣管理爸費用8、沉財務(wù)影費用9、莊銷售泡費用10略、開判發(fā)期妄稅費11棚、其償他費艦用12名、不留可預(yù)委見費房地修產(chǎn)開久發(fā)項澤目收毯入估規(guī)算1、罵房地槽產(chǎn)開陶發(fā)項飼目租守售計勺劃2、歡房地躁產(chǎn)開調(diào)發(fā)項碌目租占售價跳格3、邪房地雞產(chǎn)開弓發(fā)項瘡目收誼入房地轉(zhuǎn)產(chǎn)項乖目的毯收入屬主要特包括沾房地娃產(chǎn)產(chǎn)航品的刷銷售權(quán)收入鋸、租膨金收扮入、壤土地田轉(zhuǎn)讓打收入黃、配浴套設(shè)齒施銷泄售收滑入、葵和自有營收兄入。（1領(lǐng)）租燃售收鵲入租售嗚收入殲等于沉可供肅租售逗的房川地產(chǎn)它數(shù)量化乘以滿單位志租售狡價格項。（2內(nèi)）自閃營收辣入自營僑收入滾是指委開發(fā)般企業(yè)產(chǎn)以開成發(fā)完惜成后匙的房先地產(chǎn)赴為其衡進行截商業(yè)貨和服兆物業(yè)幅等經(jīng)訪營活逐動的吼載體稿，通峰過綜污合性湊的自余營方滿式得舞到的它收入雕。6.睛3房旺地產(chǎn)丙開發(fā)矛項目趟財務(wù)圓評價房地古產(chǎn)項恭目財杯務(wù)評姜價是瀉在房酸地產(chǎn)救市場感調(diào)查妙與預(yù)巾測，并項目東策劃辛，投璃資、艙成本裝與費播用估群算，嫂收入調(diào)估算撇與資躬金籌事措等飄基本醋資料杏和數(shù)萄據(jù)的肯基礎(chǔ)豎上，游通過番編制戀基本鋒財務(wù)靈報表帽，計摟算財盜務(wù)評破價指恢標，教對房插地產(chǎn)贏項目弟的財偽務(wù)盈持利能噸力、勝清償仁能力窄和資多金平摔衡情妻況進娘行分麻析。房地蘭產(chǎn)開祖發(fā)項野目基唇本財論務(wù)報套表的梁編制1、帳現(xiàn)金啞流量缸表（1轟）全殼部投慰資現(xiàn)賠金流帖量表（2貸）資窗本金串現(xiàn)金衣流量包表（3跪）投情資者袍各方缺現(xiàn)金吵流量扎表2、遞資金箏來源析與運漫用表3、虧損益?zhèn)鞅矸康爻a(chǎn)開市發(fā)項悟目財賓務(wù)盈芳利能敲力分范析1、冰財務(wù)電內(nèi)部淋收益仙率2、聯(lián)財務(wù)號凈現(xiàn)伏值3、縱投資尚回收乒期4、鳴投資塌利潤組率5、真資本船金利廚潤率6、冬資本票金凈妹利潤襯率房地揭產(chǎn)開洽發(fā)項梁目清飼償能檔力分故析1、褲單利璃計息賣與復(fù)石利計戒息2、月有效喜利率筆與名換義利像率3、的借款要利息備的計遭算方婚法4、傻借款榨償還俗期的邁計算（1神）國刻內(nèi)借勸款償救還期（2儉）國倚外借撫款償偵還期6.稍4房走地產(chǎn)昆開發(fā)殘項目坊的不級確定渴性分斬析房地狀產(chǎn)開鬧發(fā)項聰目不亮確定航性分碑析的羞含義房地族產(chǎn)項哥目不糾確定后性分南析是竊分析拾不確涂定性居因素蠟對項盞目可左能造孕成的雷影響耽，并歡進而得分析評可能殃出現(xiàn)壇的風(fēng)趨險。敏感睛性分撕析1、涌敏感燒性分萄析的井概念敏感睬性分屈析是姨通過撿預(yù)計富房地傍產(chǎn)項菊目不遙確定筋性因沃素發(fā)醒生的釣變化條，分刪析對伶項目箱經(jīng)濟賀效益斑產(chǎn)出若的影床響。（1眾）單瞎因素莖敏感伐性分嶼析（2摩）多峽因素秀敏感考性分撤析2、培敏感刮性分觀析的劣步驟（1截）確灣定用念于敏悔感性雹分析跌的經(jīng)俯濟評第價指謝標。（2剛）確油定不縫確定固性因據(jù)素可宣能的張變化鴨范圍厲。（3宿）計鍋算不稻確定法性因我素變跳動時狠，評削價指紛標的竭相應(yīng)芳變動余值。（4跡）通誦過評輩價指出標變帽動情詳況，漫找出引較為遼敏感圣的變委動因駐素，驚作出奧進一增步的樸分析紐奉。3、塑敏感旦性分精析方費法的咬應(yīng)用（1番）建某造費姐用的吉敏感汪性分毯析（2親）建儉設(shè)周夜期的各敏感霸性分補析（3馳）租淺金的樸敏感郵性分抽析（4階）建戚筑面愧積的枕敏感施性分拒析臨界掃點分犬析可進圓行臨貝界點吊分析堂的因適素有她：1、味最低格售價君和最桃低銷喝售量兄、最徐低租乳金和竿最低父出租處率2、紗最高色土地鑼取得崗價格3、樸最高本工程童費用概率褲分析1、乖概率肺分析勝的概逗念概率落分析咐是使湯用概究率研婦究預(yù)敏測不望確定逐因素隨對房低地產(chǎn)捷項目菜經(jīng)濟掀效益受影響柄的一信種定奪量分爹析方停法。2、險概率訂分析杜的步升驟：（1柿）列憶出需穗要進宜行概咸率分拾析的呆不確馳定性挨因素（2界）選陣擇概香率分雖析使鍬用的醉經(jīng)濟秩評價甩指標（3筑）分早析確榴定每脖個不鴉確定旗性因鍋素的摩概率（4講）計糠算在脫給定勸的概里率條品件下考經(jīng)濟謎評價蝕指標奶的累毯計概梳率，牧并確派定臨努界點策發(fā)生潮的概購率。3、職概率檔分析落的方羞法（1賢）期鞏望值辯法典（2件）蒙獅特卡估羅模呼擬法6.素5房騎地產(chǎn)間開發(fā)沈項目繡方案觸比選開發(fā)蕩經(jīng)營烘期相缸同的趟方案集比選1、低凈現(xiàn)牧值法2、施差額拋內(nèi)部邊收益孕率法3、退最小壩費用彩法開發(fā)凱經(jīng)營儀期不拳同的極方案咽比選1、牲年值數(shù)法2、物最小哪公倍炸數(shù)法3、瞧研究抓期法6.剩6房耕地產(chǎn)斯開發(fā)繞項目封綜合耀評價房地份產(chǎn)開舞發(fā)項懇目綜物合評皂價的蹲概念房地畢產(chǎn)開棋發(fā)項符目綜贏合評咳價是壁從區(qū)恨域社本會經(jīng)叮濟發(fā)車展的權(quán)角度靈，考咽察房遞地產(chǎn)脊開發(fā)它項目訪的效爭益和土費用日，評庫價房應(yīng)地產(chǎn)胖開發(fā)既項目鑰的合披理性努。房地露產(chǎn)開見發(fā)項暖目綜樸合評秤價的翁效益重和費則用1、照房地徐產(chǎn)開杯發(fā)項覽目綜葡合評拜價的蓬效益2、壓房地撐產(chǎn)開打發(fā)項前目綜巖合評單價的吸費用房地正產(chǎn)開描發(fā)項悼目綜掉合評敲價的蒙盈利儀能力進分析綜合側(cè)評價仔的盈喜利能墻力分品析是央根據(jù)蚊房地犁產(chǎn)項徒目的蠢直接屬效益造和直袋接費壩用，巷以及欣可以話貨幣蹤蝶計量癥的間蜂接效蕩益和丟間接餓費用枕，計帳算綜定合內(nèi)弄部收肉益率慣，考景察房守地產(chǎn)猴項目致投資屋的盈繞利水喜平。房地而產(chǎn)開俱發(fā)項輕目綜蘿合評肝價的氧社會頂影響碰分析社會舅影響晶分析教主要袋包括艘下列舉內(nèi)容批：（1地）就看業(yè)效勾果分犁析（2千）對牙區(qū)域熔資源嶺配置據(jù)的影決響（3巧）對伸環(huán)境始保護華和生慮態(tài)平孔衡的朱影響（4運）對窄區(qū)域匆科技雀進步碰的影逐響（5些）對魔區(qū)域極經(jīng)濟安發(fā)展盟的影洲響（6筆）對準減少遭進口喝和增衰加出廊口的革影響（7吸）對休節(jié)約械及合究理利虛用國翅家資款源的蓬影響（8滑）對癥提高窗人民牢物質(zhì)究文化蹄生活燃水平獲及社華會福搜利的瓶影響（9慣）對縣遠景膊發(fā)展感的影櫻響6.員7房板地產(chǎn)哲開發(fā)眨項目連可行染性研禾究報笛告的恒撰寫房地個產(chǎn)開膚發(fā)項標目可塑行性作研究龍報告滋的基克本構(gòu)竄成1、周封面甘2、劫摘要抱3、舌目錄4、墾正文漂5、良附表歲6、躬附圖房地值產(chǎn)開建發(fā)項煎目可惠行性暖研究增報告肯正文揪的編天寫要忘點1、墨項目振總說啟明2、音項目碑概況3、乏投資揭市場旦研究4、繡市場償研究5、折項目鳳地理吉環(huán)境臭和附渣近地校區(qū)競罷爭性采發(fā)展事項目6、籠規(guī)劃倍方案堆及建陪設(shè)條壞件7、抗建設(shè)襖方式耽及進賣度安谷排8、遇投資邁估算紐奉及資慶金籌岡措9、襯項目薦評估耗基礎(chǔ)痛數(shù)據(jù)瓦的預(yù)瞎測和許選定10飲、項璃目經(jīng)寸濟效級益評噸價11遙、風(fēng)條險分抱析12快、可榨行性巨研究寇的結(jié)縮慧論第七滿章寬房槽地產(chǎn)誕開發(fā)遮用地說取得7.也1房遞地產(chǎn)運開發(fā)匠用地水制度貢概述7.南2國孟有土樓地使羽用權(quán)忠出讓7.漿3土案地使錘用權(quán)艙轉(zhuǎn)讓鏟、出役租、燃抵押7.莊4國陽有土搖地使仔用權(quán)儉劃撥7.伯5閑竟置土省地的志處理7.搞6集爭體土咬地征爪收7.身1房胃地產(chǎn)啦開發(fā)嘴用地垮制度唐概述我國地基本悉土地紫制度1、霸土地標制度話的概活念土地河制度退是人至們在悼一定境社會患條件潑下土膠地關(guān)座系的迅總稱躍。包燥括土胖地所計有制始、土鞋地使匠用制酬和土蔽地國跨家管蘆理制治度2、代我國慨土地遮所有始制（1接）國嘆有土娛地所國有權(quán)剃的主繡體和赴客體（2模）集服體土壘地所繭有權(quán)藏的主雖體和劈燕客體3、梯我國倡土地姜使用脂制4、污我國頁土地終國家印管理宵制度土地歪儲備緞制度1、窗土地顆儲備午制度券的概廉念城市節(jié)政府著依照幫法律基程序體，運退用市集場機狗制，邁按照鬼土地聾利用應(yīng)總體距規(guī)劃狼和城嘩市規(guī)跌劃，某對通腔過收組回、蠶收購皮、置逃換、惡征收稈等方去法取衡得的疾土地租進行肢前期胖開發(fā)楊、整靠理，沸并予顏以儲露存，逝以供沿應(yīng)和更調(diào)控城市趟各類警建設(shè)澡用地殘的需掛要，鴉確保賣政府秤切實儉壟斷賽土地輸一級事市場窩的一令種管安理制農(nóng)度。2、姐土地諷儲備芝的范別圍土地嚷儲備螞的范龜圍主結(jié)要包炊括：（1騎）依貨法收遇回的商國有羽土地（2木）可俯收購味的國鋤有土狠地（3本）在茂企業(yè)鈴改制鴿、舊延城改阿造、歪污染乓企業(yè)泛外遷狡、城覺鎮(zhèn)規(guī)臉劃調(diào)徐整中朋可置傭換的灶土地（4陜）征乘收的好集體脫土地購和政狗府代輕征的磚土地3、抱土地譯儲備仙制度洪的運碎作過御程（1適）土斷地收澆購儲遭備（2猶）儲止備土收地前唱期開桑發(fā)整填理與平利用（3熱）儲埋備土叛地供棗應(yīng)土地柿用途駕管制丹制度根據(jù)族我國《土塞地管冤理法李》規(guī)堅定，液國家鞋實行述土地跳用途周管制剩制度刃。國袍家編饑制土米地利峽用總險體規(guī)啟劃，規(guī)定死土地我用途株，將撥土地樓分為寬農(nóng)用蝕地、討建設(shè)劫用地誓和未令利用讀地。耕地障保護卵制度1、駐國家憲實行唐占用系耕地撞補償造制度2、批國家含實行競基本石農(nóng)田占保護管制度3、帳禁止遇任何鹽單位顏和個房誠人閑垂置、慘荒蕪歐耕地房地巡壽產(chǎn)開填發(fā)用爸地取仰得方宵式主要僑有:既出讓柄、轉(zhuǎn)本讓、轎劃撥固、與爸土地礦使用寶權(quán)擁有者鳥合作走。7.這2國很有土菊地使單用權(quán)輸出讓國有裂土地駐使用判權(quán)出過讓第評概念國有睜土地友使用叉權(quán)出碧讓是堅指國琴家以右土地烤所有舟者的消身份財將土酷地使耐用權(quán)零在一贈定年躁限內(nèi)供讓與壤土地的使用刻者，遞并由顏土地恭使用付者向冬國家棉支付穗土地拆使用燒權(quán)出帝讓金驗的行隙為。國有廣土地慶使用祝權(quán)出桿讓的蓮年限（1蛇）居辱住用索地7眨0年（2縣）工胞業(yè)用雹地5沉0年（3貞）教幟育、降科技瞇、文趙化、成衛(wèi)生姨、體暈育用位地5頸0年（4偵）商輔業(yè)、涼旅游營、娛邀樂用鄉(xiāng)豐地4奏0年（5招）綜炎合或羨其他曲用地勾50拋年國有絨土地蟲使用感權(quán)協(xié)扁議出敞讓1、款協(xié)議炮出讓孫的概獸念協(xié)議僻出讓鴨是指體土地騰使用譯有意杰受讓爆人直食接向路市、肌縣人港民政穿府土不地行挨政主欄管部抹門提靜出用想地申嫌請，敗并就炒土地鑄的用激途、析范圍阻、價佛格等降談判麻、協(xié)商燈，達許成一撐致并廟簽訂籠土地似使用舟權(quán)出射讓合辱同的累一種釋出讓春方式秋。2、來協(xié)議菌出讓渾的特歷點受主嚴觀因荷素影比響大陪，缺象乏公構(gòu)平競鴨爭，暴地價漏往往別偏低壓。3、奴協(xié)議劍出讓具的程峽序（1膛）申掃請損（鍋2）據(jù)協(xié)商診（3堂）報杯批（4巷）簽川約輩（榮5）輔登記捧、領(lǐng)燦證國有護土地言使用仇權(quán)招僻標出濾讓1、智招標內(nèi)出讓飯的概住念招標寬出讓籠是指念市、隨縣人蘇民政況府土刻地行杠政主還管部污門發(fā)磁布招著標公鄰告，商邀請獄特定眾或者胳不特蘭定的原公民趣、法尸人和頃其他也組織朽參加耀國有死土地賣使用蒙權(quán)投薦標，見根據(jù)雪投標障結(jié)果刺確定睜土地析使用守者的執(zhí)行為類。2、天招標缸出讓概的特綠點（1慕）招題標人險不說決明自孟己的拼標底激，投遞標人從各自忌也不栗公開躲投標殘價（2自）不似一定羅“價慮高者斤得”（3鼓）投鑼