房地產(chǎn)項(xiàng)目及項(xiàng)目定位分解含案例

房地產(chǎn)項(xiàng)目及項(xiàng)目定位內(nèi)容提要

隨著我國土地使用制度的逐步發(fā)展和完善，以及土地使用實(shí)踐的不斷豐富，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型也逐漸增多，制度改革對房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的要求也提高了。本章將對我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型及項(xiàng)目定位方法等進(jìn)行詳細(xì)的闡述。重點(diǎn)問題房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的含義與類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目特點(diǎn)、流程和稅費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的含義、原則、流程及方法5.1

房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目5.1.1房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的含義與類型房地產(chǎn)綜合開發(fā)的含義指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋開發(fā)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的類別按照開發(fā)物業(yè)類型的不同可以分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、住宅地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等等。按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所承擔(dān)的責(zé)任不同，可以分為自主開發(fā)和房地產(chǎn)合作開發(fā)。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的含義在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，從獲取土地到整個(gè)物業(yè)建設(shè)全過程實(shí)施管理的項(xiàng)目即為房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目。

普通商品住房開發(fā)項(xiàng)目(見后)；限價(jià)商品房開發(fā)項(xiàng)目（四限：限地價(jià)、房價(jià)、套型、對象）；經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目；廉租房開發(fā)項(xiàng)目；別墅開發(fā)項(xiàng)目；旅游住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目。5.1.2住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（1）普通商品住宅項(xiàng)目普通商品住房：是指戶型最大面積不超過120平方米，住宅容積率在1.0以上，房屋銷售價(jià)格在同地段平均交易價(jià)格的1.2倍以內(nèi)的商品住房。普通商品住宅項(xiàng)目：以普通商品住房為開發(fā)對象的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。（2）限價(jià)商品房項(xiàng)目限價(jià)商品房：指政府通過組織監(jiān)管、市場化運(yùn)作，以直接定價(jià)招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)，并限定房屋銷售價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象的普通商品房。“四限”是指限地價(jià)、限房價(jià)、限套型、限對象限價(jià)商品房建設(shè)項(xiàng)目，政府在地價(jià)上給與扶持，按照以房價(jià)定地價(jià)的原則，根據(jù)限價(jià)商品房基準(zhǔn)價(jià)格，確定土地出讓價(jià)格。限價(jià)商品房的基準(zhǔn)價(jià)格，原則上比同期同地段商品房評估市場價(jià)格低20%，利潤率和管理費(fèi)分別控制在10%和4%；限價(jià)商品房價(jià)格會比經(jīng)濟(jì)適用房貴，但又比一般的商品住房便宜。（3）經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以比較微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對同期市場價(jià)格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。經(jīng)濟(jì)適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱為廉租房?，F(xiàn)在購買經(jīng)濟(jì)適用房，需年收入小于等于6萬的家庭，當(dāng)?shù)貞艨诓趴少徺I。

適用肅住房啦建設(shè)川計(jì)劃摔安排劫建設(shè)販的，冒是由凡國家襲統(tǒng)一駛下達(dá)抹計(jì)劃儀、用這地實(shí)粉行由評地方泄政府行政劃撥幅方式暮，免報(bào)收土侍地出攏讓金級、對巴各種立經(jīng)批行準(zhǔn)的即收費(fèi)蝕實(shí)行責(zé)減半層征收消、出突售價(jià)差格按霧保微辮利的警原則津確定熟的，葛具有經(jīng)濟(jì)腎性和適用蔑性的特?fù)?jù)點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)癥性是椅指住爆宅價(jià)灑格相衣對市求場價(jià)枕格而角言，婚是適益中的滴。經(jīng)濟(jì)寸適用述房在葵別的太國家煙和地銅區(qū)一腫般被備稱為公共班房屋，中們國香港稱為居者架有其杏屋（簡偷稱居掛屋）御，中疫國澳門稱為漁經(jīng)濟(jì)艦房屋扣，中談國臺灣稱為國民法住宅（即財(cái)國宅匯），新加打坡稱為組屋。（4）廉搏租房閘項(xiàng)目廉租辦房：擾是指騙政府幟以租金卵補(bǔ)貼平或?qū)嵕砦锱涓C租的方械式，鼻相符仰合城農(nóng)鎮(zhèn)居藏民最璃低生齡活保斑障標(biāo)按準(zhǔn)求太住房就困難棉的家究庭提撤供社凍會保堡障性和質(zhì)的各住房柳；我國洲廉租者房只租予不售，出美租給城鎮(zhèn)庫居民東中最裹低收投入者行；廉租離房的誤來源露主要注是騰退業(yè)的舊浙公房（5）別庫墅項(xiàng)袖目傳統(tǒng)盈意義威上的澆別墅兆是指賤位于梳郊區(qū)鵝或風(fēng)純景秀胞麗地揪區(qū)的灘一幢為功能耀較為盟齊全裹、帶守有花很園或必院落奪的兩每層或炸多層循房屋區(qū)，通林常是組作為大住宅談或度皮假休爆息的經(jīng)場所挑。可惱分為獨(dú)立云別墅若、雙池拼別旅墅和活聯(lián)排吵別墅等建盲筑類購型。（6）旅莫游住堆宅地局產(chǎn)項(xiàng)色目旅游峰住宅窄地產(chǎn)蝴主要端是指壞與旅明游區(qū)蠶高度目關(guān)聯(lián)睜的各由類住枯宅建栽筑物貢空間獅，多慕指分布蔥于各煩個(gè)旅或游景和區(qū)內(nèi)的住訂宅項(xiàng)亦目；還有額一些閃雖然遠(yuǎn)離尖風(fēng)景懼區(qū)，但劣有些器項(xiàng)目等本身突擁有蛙一些替主題箏類的朋旅游窗商業(yè)歇項(xiàng)目霞，附斗帶著掃大規(guī)壟模的宋住宅嘗。案例1西湖廟田園瞎文化咸度假悄小鎮(zhèn)梢（以器西湖鄙為基息礎(chǔ)、斑以旅帽游為冠核心職的“摧旅游央田園蹈小鎮(zhèn)尾”態(tài)）案例2深圳暗華僑棗城華僑補(bǔ)城集害團(tuán)成掠立于19雀85年11月11日，散是隸巷屬于挽國務(wù)億院國資湊委管理保的大補(bǔ)型中愁央企慢業(yè)之關(guān)一?？闪湺嗄炅紒恚トA僑芝城由深圳灣畔訪的一養(yǎng)片灘苗涂起咳步，艷發(fā)展?jié){成為腔一個(gè)灣跨區(qū)識域、創(chuàng)跨行晃業(yè)經(jīng)桐營的遲大型比國有臉企業(yè)野集團(tuán)枯，培貿(mào)育了渾房地借產(chǎn)及暖酒店閱開發(fā)港經(jīng)營嫩、旅爸游及融相關(guān)薯文化分產(chǎn)業(yè)破經(jīng)營勞、電糠子配鈔套包壞裝產(chǎn)陶品制買造等罰三項(xiàng)吹國內(nèi)掌領(lǐng)先若的主紹營業(yè)地務(wù)。華僑奮城集街團(tuán)公粗司長期據(jù)致力會于發(fā)痰展有中國特色灑的文色化產(chǎn)薦業(yè)集較群，毅將塑墊造成杯為中回國最繁具創(chuàng)匆想文幣化和則影響匆力的憑企業(yè)裳，并豎通過申獨(dú)特蘇的創(chuàng)終想文勻化致管力于坡提升蜜中國槽人的牽生活閱品質(zhì)盆。旅游妖是華扎僑城識集團(tuán)撫最具基社會遭影響瞧力的驚業(yè)務(wù)益。華區(qū)僑城宅從“一步高邁進(jìn)噴歷史貴，一套日游劍遍中毛國“；到刷九十球年代狐初開齊始以“讓世始界了唯解中晚國，啊讓中赤國了護(hù)解世繡界”為宗忽旨，扒提出佛建設(shè)怠具有公中國火特色原的主題申公園群。廣先后猶投資洗建設(shè)擔(dān)了中國良民俗嚼文化臟村、世就界之免窗和深圳莖歡樂化谷主題賊公園現(xiàn)，在拒南中彼國的更深圳谷灣畔史形成攝了中缸國最評大的攤主題姐公園群群，查打造熔了一信個(gè)深看受游繁客喜肝愛的旅游焦目的須地。華僑增城旅游槽地產(chǎn)先后似建成悔世界課之窗社、錦搞繡中遙華、晨中華僅民俗襯村、洗歡樂猾谷四粒個(gè)頗麥具特信色和鼠影響瘡力的主題出公園，將堵過去齊的荒哄灘野覺嶺變擊成具孝有極挺高知箱名度副和美劍譽(yù)度渾的旅木游城地，為唇自己道創(chuàng)造放出區(qū)水域性旨旅游嘉資源通優(yōu)勢何，再漏以此掩為依掩托，移開發(fā)盲高質(zhì)危量的原旅游縣主題象房地紙產(chǎn)。華僑偶城是晨先由蠢旅游質(zhì)起步騾，旅寇游“樸帶靚菠”環(huán)霉境，互環(huán)境學(xué)帶旺武地產(chǎn)疼，地櫻產(chǎn)促電進(jìn)華消僑城鬧全面帥發(fā)展?jié)q，是硬旅游陣與房牲地產(chǎn)喂良性礙互動薦的典烈型。成功緩的中框國旅揮游地廉產(chǎn)模嬌式東部默華僑蠻城是徒華僑榆城集臉團(tuán)投幅資建故設(shè)的蚊第一律個(gè)大兄型旅云游項(xiàng)辜目，瞞共投戀資35億元也人民動幣，抓占地堡近9平方墳公里像。擁摩有3個(gè)生織態(tài)主善題公浙園、2個(gè)山醒地高秧爾夫疏球場仍、3座主冊題小搜鎮(zhèn)、4家主俊題酒社店、4臺主撤題演按藝、郵主題村地產(chǎn)欺和主撕題佛忙教園探區(qū)等遷豐富鵲的旅畝游項(xiàng)盛目。既然微是旅都游地遠(yuǎn)產(chǎn)，禍?zhǔn)窍葢僮雎命c(diǎn)游，肺還是喉先做篩地產(chǎn)?深圳挺華僑廢城先緊在園支區(qū)內(nèi)討花費(fèi)嘗數(shù)年概時(shí)間允和巨盒資打騰造了納錦繡脂中華跪、世秒界之逝窗縮狼微景反觀及承歡樂賭谷等仰大型猾綜合露游樂娘項(xiàng)目拋，待向形成器以文核化旅卻游景慢區(qū)為螺主體狼、其同他旅糠游設(shè)膊施完水善配共套的盒綜合近旅游度假墓區(qū)之后歷，才逐著手炎開發(fā)歐旅游炕地產(chǎn)默項(xiàng)目次，走扭的是載“先旅兩游后肝地產(chǎn)”的逝路子旅游搬地產(chǎn)唇的核競心是銀“旅蛙游資餃源對揪地產(chǎn)福價(jià)值伴的提袍升”企。然而通許多半一擁弊而上道的分幫時(shí)度殖假項(xiàng)瓦目，駝在“茄旅游喉”上奏投入燙甚少陰，“跟地產(chǎn)鈔”上頃多遭憶爛尾注。掛羊久頭賣運(yùn)狗肉涼的地?cái)钞a(chǎn)公糖司，很以旅屢游地切產(chǎn)之榮名圈煌地，陰卻不妖見任兆何旅競游開吧發(fā)，袍只見房誠住宅墨銷售5.枝1房地謹(jǐn)產(chǎn)綜乒合開液發(fā)項(xiàng)信目寫字樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；酒店式公寓類住宅開發(fā)項(xiàng)目；旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；商業(yè)用房項(xiàng)目。5.北1.儀3商用昂房地增產(chǎn)開滅發(fā)項(xiàng)騎目(1導(dǎo))寫字垮樓：of暑fi顆ce袍b奶ui芒ld哭in襲g即辦垃公用個(gè)房，予指機(jī)關(guān)、企查業(yè)、歉事業(yè)功單位行政福管理蹦人員，業(yè)煤務(wù)技蒜術(shù)人澤員等震辦公瘡的業(yè)砌務(wù)用能房，躺現(xiàn)代辦公伏樓正向綜合頑化、牢一體黨化方向仇發(fā)展濫，由亂于城市粗土地緊俏千，特屯別是市中減心區(qū)地價(jià)攝猛漲慨、建居筑物部逐步獵向高層發(fā)展帥，使娘許多狗中小爺企事巴業(yè)單套位難禁以獨(dú)躬立修柄建辦每公樓揭，因鈴此，滴房地銷產(chǎn)綜諸合開偵發(fā)企錄業(yè)修晶建辦打公樓編，分雹層出遞售，船出租蓬的業(yè)莫務(wù)迅搜速興交起貌。寫字飛樓交指通便耍利,基礎(chǔ)唉設(shè)施核完備,位于岸城市滲的CB蚊D；行政忌配套袋齊全墊建筑泰設(shè)計(jì)你風(fēng)格上鮮明,氣勢裙宏大,外立繞面裝廊修質(zhì)輔量較恒高平斃均每20訊0平方愚米至說少一雖個(gè)停煩車位槳；樓層寒吊頂梅后凈任高2.重6米以趟上；平均輝每5層有懇一部諒電梯描服務(wù),等待燙時(shí)間列不超賣過30秒；最少企具備50材-6籮0瓦/平方跨米電新力供若應(yīng),并配豪備足代夠的墻后備正電力燦供應(yīng)潤設(shè)施摘平均不每20平方啦米建持筑面寄積有翅一條肝電話域線,提供系或支形持DD殊N,酷IS擴(kuò)DN線路,備有辮視像習(xí)會議批設(shè)備權(quán)提供自四管誤式空堆調(diào)系遭統(tǒng)和24小時(shí)認(rèn)空調(diào)幫供應(yīng)謙；擁有料聲名笨卓著牲且具聯(lián)備相宵關(guān)經(jīng)圍驗(yàn)的樹物業(yè)演管理睛公司吸設(shè)施其齊備,包括阻有銀始行,郵局,商務(wù)蹤蝶中心狐及餐棋飲等攜系列輩配套,且均立以服浩務(wù)于樣大廈市客戶些為主。（2）酒哄店式妖公寓酒店屬式公健寓是談一種栽提供應(yīng)酒店圍式管戒理服嘗務(wù)的薪公寓嚼，集團(tuán)住宅曉、酒標(biāo)店、時(shí)會所輸多功彩能于交一體魂，具艙有“勺自用顯”和有“投偏資”悠兩大魄功效辨，但本蔬質(zhì)仍疲然是層公寓。酒店霧式公呼寓既條吸收原了星輕級酒登店的稿服務(wù)體功能擔(dān)和管找理模謠式，度又吸帽收了反信息售時(shí)代仆寫字廉樓的存特點(diǎn)古，擁名有良牢好的驕通訊季條件歡，可乳針對機(jī)性地溪提供襯秘書醒、信豬息、爬翻譯舅等商展務(wù)服糾務(wù)。巨購買原者擁垂有單晚元產(chǎn)磚權(quán)，驗(yàn)既可歸以自鞠住、蹄出租董，也特可以鉤轉(zhuǎn)售遭，是矮一種林既提柱供酒綿店專終業(yè)服奮務(wù)又禾擁有雞私人紛公寓糟秘密左性和扶生活或風(fēng)格播的綜襖合物燦業(yè)。相關(guān)邀的業(yè)因態(tài)包蛾括服猛務(wù)式狗公寓池、白辱領(lǐng)公逐寓、銹創(chuàng)業(yè)蹲公寓買、青傲年SO底HO、青桂年客毛棧等服務(wù)盛對象酒店愉式服女務(wù)公卸寓的韻目標(biāo)洲市場昂主要宗以在患華從閑事商狀務(wù)活賢動，謠較長所期居浪住的毒外國腐人為船主；酒店補(bǔ)式公緞寓吸咽引懶芒人和坦忙人勤?；镜翁攸c(diǎn)◆戶型酒店再式公爬寓的近戶型改，從粗幾十交平方或米到籌幾百靜平方亞米不籌等，挨可以槽滿足扯使用坊者的折個(gè)性敲化需海求，辮在裝跨修上敏統(tǒng)一墾為精染裝修怠，提日供全味套的奶家居棗設(shè)計(jì)遷和電節(jié)器；鴉對于節(jié)不同乒戶型武也有省不同互的格淚調(diào)?！粼O(shè)計(jì)酒店大式公西寓項(xiàng)軍目本憑身的未設(shè)計(jì)涼也是剛個(gè)性錫化的擋，不鹽流于逗一般張形式◆產(chǎn)權(quán)業(yè)主濫擁有巖酒店欲獨(dú)立頁產(chǎn)權(quán)蝦。投狀資者安通過佛一次銹性付以款或遞分期逆或按疊揭的何方式飄獲取桿客房商的獨(dú)膝立產(chǎn)售權(quán)。徹目前向在市策場上儉還有陡一種辮物業(yè)擺就是洲公寓單式酒崇店，穴從服學(xué)務(wù)內(nèi)動容上權(quán)來看世，和治酒店飯式公妻寓沒堆有太村多差曾別。桂本質(zhì)林區(qū)別名在于盛，酒泡店式員公寓續(xù)可將予每個(gè)料客房眾出售憐給投買資者宴，投稼資者張擁有失產(chǎn)權(quán)獻(xiàn)，可壯自住曲、可射出租蓋、可廚轉(zhuǎn)售除，所匙以它瓶是擁洞有私育家產(chǎn)寒權(quán)的屢酒店驗(yàn)，公矮寓式憶酒店痕卻沒催有產(chǎn)捷權(quán)。普不過涼大多景數(shù)酒光店式粘公寓令，投趴資者謀在一冠定期萌限內(nèi)批只擁柏有客會房的塔所有幸權(quán)，怖而沒朵有經(jīng)惱營權(quán)◆管理酒店椅式管蹲理。厚酒店診式公千寓屬妥于酒同店的絨一種婦，同改樣提勵供各比種酒奏店式伙的服以務(wù)，那如家溝居清排潔、肆送餐溪、洗午燙衣遙物、紀(jì)更換隱被單拘、叫曲醒服犧務(wù)，吼以及滴各種宅鐘點(diǎn)認(rèn)等服口務(wù)，秀就這跡方面局而言械，產(chǎn)廳權(quán)式讓酒店雪與酒蒼店并豬無二公致。就由于左酒店肢式公菊寓的狐公共旺設(shè)施膝均類真似酒粉店，脖故可衫以彰企顯居己住者觸的身裂份和常氣派嘴?！艄δ芗婢邉?chuàng)居住芽度假殺與投叔資兩纏種功急能。蘇酒店予式公午寓既此可以振用來宜居住恩度假康，也寬可以耐用來根投資肯，或民兩者狼兼而裝有之餓。不鍬同的揀購買狗者，枝想法裙有所慮不同精，同蛾一購走買者魂，在住不同怖的時(shí)簽段用奴途也廟有所新不同凈。有啦的購哪買者坊純粹獵是用語來自佩住，宴有的辨則是刊用來駛投資門保值與公識寓式皺酒店榨的區(qū)辟別20狡03年12月1日起犁實(shí)施吃的《上海問市城抗市規(guī)難劃管步理技何術(shù)規(guī)增定》中首驕次對倉“公怠寓式迫酒店魚”和參“酒怪店式蓋公寓衛(wèi)”分堂別作嫩出定湖義，紀(jì)并明絹確其胸區(qū)分趨與界涉定?！兑?guī)定》中的界名詞破解釋兵第13條明泰確寫級明：襪“公寓蹈式酒受店指客按公批寓式漿（單號元式注）分淺隔出遵租的棒酒店求，按婚旅館主建筑罩處理裕?！钡?4條：挑“酒店怎式公胖寓指捉按酒排店式殺管理興的公桐寓，凍按居勒住建糞筑處揮理。”污搞輝清這臺是兩鴿種不繭同性影質(zhì)的雀物業(yè)嬸，酒孟店式屑公寓雅屬于導(dǎo)住宅疼類物圖業(yè)，議公寓蘇式酒屢店則酷是酒饒店類丑物業(yè)軟（非債住宅崖）。兩類物業(yè)么性質(zhì)歌不同，前艙者可浮擁有蓋個(gè)人嗽產(chǎn)權(quán)工，可籍以居耳住、扯出租炸或轉(zhuǎn)釘售。史由于握此類唱房子明往往提集中福在一者個(gè)或既幾個(gè)細(xì)單體賤建筑童內(nèi)，券便于抬某家驚機(jī)構(gòu)碰或公信司采貞用酒蟻店服佛務(wù)方順式進(jìn)米行統(tǒng)想一管可理，含所以喘這種破管理病方式添被冠銳名為雨“酒險(xiǎn)店式明”。而公純寓式哪酒店福本質(zhì)沿上是施酒店蜘類物為業(yè)，煩整個(gè)藍(lán)物業(yè)億只能景由機(jī)摩構(gòu)或廈公司早進(jìn)行譽(yù)投資以再交讀由一質(zhì)家專翻業(yè)酒勉店公宮司進(jìn)阿行管序理。曲由于釀產(chǎn)權(quán)源屬于提機(jī)構(gòu)肯或公爹司的紐奉，當(dāng)贈然不截能將傾客房分割鴨出售給個(gè)趙人5.晨1房地瞧產(chǎn)綜概合開則發(fā)項(xiàng)控目工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式；主體企業(yè)引導(dǎo)模式；工業(yè)地產(chǎn)商模式；綜合運(yùn)作模式。5.督1.伐4工業(yè)曾房地旬產(chǎn)開爭發(fā)項(xiàng)息目工業(yè)撕房地效產(chǎn)是指汪工業(yè)仿類土搜地使坑用性窩質(zhì)的幅所有易毛地梯、熟疲地，雹以及抽該類梯土地鉤上的蔬建筑欣物和晃附屬紫物。工業(yè)彎地產(chǎn)原開發(fā)吩常見柿的模基式：①工宇業(yè)土鞏地界偵定是住禿宅、替商服疊和綜駐合類粗用地延外的第四黎種性歲質(zhì)用足地。工因業(yè)類歸用地茫上可樣建的削建筑央物用合途通錯常包應(yīng)括：勒工業(yè)狼制造倆廠房昏、物巡壽流倉斥庫和尊工業(yè)混研發(fā)禁樓宇害等。塊用地懂性質(zhì)軟為50年。工業(yè)衡土地工業(yè)賢用地朗運(yùn)營拉模式工業(yè)是地產(chǎn)役：指在羽新經(jīng)橡濟(jì)、鈴新型拴工業(yè)勾化背百景下克，以汽產(chǎn)業(yè)屢為依斤托、訴地產(chǎn)瞇為載金體的樸工業(yè)尖物業(yè)塑總稱屋。工業(yè)志地產(chǎn)籠之消亂費(fèi)者主要乏客戶影為公梳司、喇企業(yè)佛和個(gè)頁體經(jīng)準(zhǔn)營者護(hù)，而撒不等堂同于掠住宅待項(xiàng)目字中的耗個(gè)人柄、老鐮百姓騾。工業(yè)郊地產(chǎn)液是指凍在新架經(jīng)濟(jì)侮、新沿型工買業(yè)化瓜背景穴下，館以產(chǎn)皂業(yè)為緞依托灘，地稼產(chǎn)為萍載體曲，以霜工業(yè)咬樓宇令、工賣業(yè)廠卻房、炊高新慈技術(shù)蒙研究騙與發(fā)艦展用拾房為宣主要偉開發(fā)屢對象駛，集嶼投資不、開渣發(fā)、黨經(jīng)營每管理質(zhì)和服假務(wù)等先為一灰體的預(yù)工業(yè)胸物業(yè)收總稱認(rèn)。工業(yè)漆地產(chǎn)謀之功近能涵朗蓋行政燦管理捉、生罪產(chǎn)加姐工、緣瑞形象蛾展示樹、物橫流配拖送、婚商務(wù)匹服務(wù)鏈、商郵業(yè)服鳳務(wù)、廚金融燭服務(wù)滾、生妥活服付務(wù)、投人才聾服務(wù)艦、科眼研活欄動、餓會展桿活動清、休鞏閑活貪動、位會晤筋功能炒、銷牙售功桑能等瓣一切緊能產(chǎn)夸生經(jīng)余濟(jì)效失益的暗服務(wù)黑功能銅。②工業(yè)捐地產(chǎn)盈界定③工業(yè)早地產(chǎn)要的主洞要特偶征政策葛主導(dǎo)飛性強(qiáng)受、專業(yè)進(jìn)性強(qiáng)工業(yè)具地產(chǎn)程受地宏方政補(bǔ)府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)購發(fā)展、政策理等影硬響很辛大；工業(yè)肅地產(chǎn)讓和產(chǎn)銅業(yè)緊圖密聯(lián)傍系，葛不同莫工業(yè)盛地產(chǎn)覽必須煙滿足效不同筒產(chǎn)業(yè)發(fā)擠展需嫩求及技功能惰要求凍；區(qū)域真性強(qiáng)由于石工業(yè)存發(fā)展陣具有紫很客強(qiáng)的聚脆集效巡壽應(yīng)，字不同索區(qū)域樣具有不乏同的料主導(dǎo)臺產(chǎn)業(yè)阿，區(qū)宴域市柱場對廈工業(yè)秤地產(chǎn)盛需求疤一致兆性較匪強(qiáng)；哥致使昆工業(yè)躲地產(chǎn)竄在同抬區(qū)域舟的功攪能差批別很將小。投資嫁大、投資劑回收根期長工業(yè)服地產(chǎn)大項(xiàng)目疊規(guī)模擺大，士前期弊投入姻大；仍資金球占用伙周期更長，獄投資耗回收晨期限隸大于艘住宅課房地直產(chǎn)與筍商業(yè)者地產(chǎn)藏；項(xiàng)目優(yōu)增值呼性發(fā)展端第三槽產(chǎn)業(yè)魯，實(shí)趴現(xiàn)二驕三產(chǎn)瘦業(yè)聯(lián)舞動，貢拓展午項(xiàng)目癥收入醒來源棍；加強(qiáng)旺教育疫業(yè)、乖醫(yī)療虛衛(wèi)生技、文姐化業(yè)奪、科歸技和繁體育執(zhí)等行偏業(yè)的粥發(fā)展允；優(yōu)撇化產(chǎn)諸業(yè)配鉗置，歇打造欺產(chǎn)業(yè)蟻群；版都將需促使榴項(xiàng)目票價(jià)值粉提升特點(diǎn)停一特點(diǎn)消二特點(diǎn)垃三特點(diǎn)掩四④工業(yè)含地產(chǎn)擊的主獅要物鹽業(yè)類賭型工業(yè)地產(chǎn)的主要物業(yè)類型種類物業(yè)特點(diǎn)分布區(qū)域未來發(fā)展政策導(dǎo)向1、物流倉儲選擇交通比較發(fā)達(dá)地區(qū)，一般集中建設(shè)在靠近海港、內(nèi)陸港目前主要分布于長三角、環(huán)渤海和珠三角區(qū)域中的主要城市及沿海開放城市未來物流倉儲的市場需求量在年均增長20%以上，特別是陸路交通物流倉儲政府扶持2、工業(yè)研發(fā)樓宇選擇在經(jīng)濟(jì)中心城市建設(shè)，一般在工業(yè)開發(fā)園區(qū)能夠形成專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化分布于北京、天津、上海、蘇州等主要城市國家鼓勵自主研發(fā)，一般以國家主導(dǎo)為主，發(fā)展?jié)摿^大政府扶持，且對高新園區(qū)有優(yōu)惠政策3、工業(yè)廠房選址無特殊要求分布比較廣泛，但在制造業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)較集中隨著世界制造中心向中國加快轉(zhuǎn)移，市場供不應(yīng)求但目前政策對此類用地已限制⑤開發(fā)譽(yù)模式翁分類工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)模式模式定義主要特點(diǎn)備注1、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動器。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體2、主體企業(yè)引導(dǎo)模式是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，營建一個(gè)相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴(yán)格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。3、工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理。獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是仍是房地產(chǎn)開發(fā)商4、綜合運(yùn)作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式?！贪吹剌x產(chǎn)開游發(fā)模坊式進(jìn)普行，蛾從取嗽地開口始，貝到施兔工建援設(shè)，惠最后析通過襪轉(zhuǎn)讓莊、租弄賃、鄰合作蹤蝶經(jīng)營軟等方役式回為收資砍金，吩實(shí)現(xiàn)過利潤計(jì)。土地行獲取收益賣獲取工業(yè)哪地產(chǎn)敢商開額發(fā)模踐式流批程施工惑建設(shè)工業(yè)剛園區(qū)碰獲得飾工業(yè)偶土地其它彩途徑乞獲得道路貫、綠英化建膜設(shè)基礎(chǔ)怎設(shè)施育建設(shè)廠房銀、倉榜庫、父研發(fā)租賃削、轉(zhuǎn)帆讓合資頂經(jīng)營合作筋經(jīng)營類似失于住新宅開打發(fā)模廈式詳細(xì)陽了解豆區(qū)域彼產(chǎn)業(yè)衡發(fā)展誓現(xiàn)狀衡及趨爺勢適當(dāng)涼包裝且及推橋廣前期多工作工業(yè)始地產(chǎn)曠商模符式重權(quán)點(diǎn)說厭明案例3普洛辟斯蘇州謝普洛撤斯物輕流園是普恢洛斯廳進(jìn)入悶中國氧后建煉立的腹第一怕個(gè)物座流園普，它耽是20成04年4月，若普洛叼斯和煙蘇州嫂物流間中心扁有限嘗公司棒簽訂婆合資杰協(xié)議甜，共裂同開著發(fā)與鍋管理省。作萍為蘇片州工備業(yè)園啟區(qū)唯局一的袍物流但園區(qū)副－－炎普洛蒸斯（私蘇州肅）物漫流園攔總投念資3億美宿金，拐計(jì)劃津開發(fā)3平方漸公里息，目昨前已若建成33炎0，00村0平方嚇米國殖際標(biāo)貌準(zhǔn)的校物流貸配送且設(shè)施嘉，已雙吸引30多家菜國內(nèi)塌外知揪名的任物流焦企業(yè)跨，制獎造商嚇和零攏售商渡入駐映。工業(yè)旱地產(chǎn)盈利涌模式以土埋地溢萍價(jià)增友值而網(wǎng)獲取煮利潤投資乒開發(fā)環(huán)商在償完成性項(xiàng)目巾基礎(chǔ)么設(shè)施陡建設(shè)嗓后，序進(jìn)行悔項(xiàng)目脾主題罩包裝煙與概瓜念推詞廣，著實(shí)現(xiàn)令項(xiàng)目典中部群分土亮地或袍整體苗土地嘩的轉(zhuǎn)決讓、歇出讓司房地卵產(chǎn)投貢資基機(jī)金或蹲其他惠專業(yè)喉工業(yè)汗地產(chǎn)沃投資肌開發(fā)膠商。通過趣長期況持有孤經(jīng)營頭收益襪或出陷售產(chǎn)尚品獲托利項(xiàng)目棉投資羅開發(fā)津商，彼或獨(dú)攪立，羞或聯(lián)肥合，狡進(jìn)行培項(xiàng)目悲的整辦體開其發(fā)，并通過形已建輪成房奇地產(chǎn)里項(xiàng)目挨的出碑租、養(yǎng)出售本或租壞售結(jié)垂合等泥方式悄，實(shí)尺現(xiàn)項(xiàng)款目的吊收益暖。如美伐國普招洛斯午工業(yè)煉地產(chǎn)泉集團(tuán)乞在蘇銀州工緊業(yè)園游區(qū)投揪資開蛋發(fā)蘇桐州普勤洛斯呀物流陡園。工業(yè)焦地產(chǎn)萌RE淹IT負(fù)S對于井工業(yè)偶地產(chǎn)慨和商雖業(yè)地傳產(chǎn)盈挎利模境式，呈近來奮出現(xiàn)鬧了一鵝些新就的探破索，宴廠房酬信托棍，倉原儲信煎托等碧。將盼成熟窗物業(yè)追打包甲為信蟲托投傷資基彼金(撕RE膀ITS)，再尚將基田金單悲位在躺海外歐資本序市場更公開悔發(fā)售資籌集墻資金斤。非市暮場主住流模呆式目前沙市場尋主流這模式未來轉(zhuǎn)市場濫主流輝模式⑥工業(yè)跑地產(chǎn)鉆盈利客模式商業(yè)澡地產(chǎn)燒盈利導(dǎo)模式對于六開發(fā)盞商而慌言，師可售鋼可租率．盈典利在稠于銷枯售收穗入或?qū)懻咦庀?；對于崇運(yùn)營跨商來酬說．乳盈利襲主要燃在于攏以高艦素質(zhì)綢、高率標(biāo)準(zhǔn)巖的經(jīng)驢營，響以獲云取穩(wěn)篩定租慌金和愿管理坊費(fèi)為蒼利潤碌主要溪來源啄；對姑于小仇業(yè)主飽來說踐．開發(fā)蚊商一干是通顏過與屢制造添商合哈作開駱發(fā)賺及取適蜻當(dāng)開減發(fā)利法潤，篇是自被建再南通過秤銷售傘或者覺出租跳獲取體利潤熔；運(yùn)營渴商則碧以其播專業(yè)減的素篇質(zhì)和尖優(yōu)質(zhì)外服務(wù)龜賺取喪租金識收人岔和管允理費(fèi)查；小寸業(yè)主哈則是茫自己蜂生產(chǎn)鉗賺取涂利潤資，拘是出黨租獲信取租棟金回圓報(bào)。工業(yè)垃地產(chǎn)禍盈利跟模式商業(yè)賺地產(chǎn)陳與工制業(yè)地禍產(chǎn)盈陳利模亡式比遇較工業(yè)沈地產(chǎn)忙與商攝業(yè)地破產(chǎn)二噴者盈怠利模仆式具有甩很大經(jīng)的相洞似性。最主窗要的列區(qū)別博在于掙土地巧投入殃成本涉，工業(yè)青地產(chǎn)佩成本治遠(yuǎn)遠(yuǎn)僑少于遲商業(yè)礎(chǔ)地產(chǎn)，據(jù)案統(tǒng)計(jì)丘，工童業(yè)用購地的般基準(zhǔn)齡地價(jià)哭只有旗商業(yè)銅用地餅的1／4，銳而實(shí)持際出哥讓價(jià)帥格，遮工業(yè)判用地達(dá)只有案同類你地段青商業(yè)幟用地途的1／5到1／10，甚毀至更嘩低。幟從而產(chǎn)投資蠻門檻睛較低紋這查將是全工業(yè)敢地產(chǎn)蹦發(fā)展畜一個(gè)短難得陰的好協(xié)機(jī)會果。當(dāng)跳然．浩由于工業(yè)衡地產(chǎn)妥后期響經(jīng)營霉管理紹要求蜘更加羨專業(yè)均、更汁加復(fù)桶雜．所贏以國敏內(nèi)至鑒今涉信及工薦業(yè)地?fù)p產(chǎn)開摘發(fā)商淚屈指孟可數(shù)娘。對于艦工業(yè)竄地產(chǎn)飾和商垃業(yè)地欣產(chǎn)盈挑利模戒式。蝴近來做出現(xiàn)浩了一揚(yáng)些新貸的形隆式，遣比如商鋪殼信托跌，商港鋪期杯權(quán)，滋廠房藏信托昌，倉謎儲信勝托等。由于群行業(yè)命環(huán)境津和相葉關(guān)法義律法渣規(guī)配愧套并桶不是敞很完抖善。恩中國墓地產(chǎn)虜證券筐化也畝將是游一個(gè)伙不斷承摸索劉和改逐進(jìn)完怖善的及過程啟?？偽膩響僬f，疊地產(chǎn)劫證券咳化是竭一種墾趨勢梳國外糟著名配基金追比如絞摩根驢士丹醉利、廟高盛患、嘉線德置凍地、咽普洛怪斯等晌已經(jīng)盼把目忍光鎖捐在了訴中國且的商址業(yè)、羞辦公席樓、刺工業(yè)衫等物澇業(yè)上意。商業(yè)務(wù)地產(chǎn)蠢與工橋業(yè)地粗產(chǎn)盈拐利模傅式比訊較工業(yè)地產(chǎn)投資與價(jià)格的影響因素主要因素具體表現(xiàn)1、政策性因素工業(yè)物業(yè)的租售前景及價(jià)格，直接受制于國家對區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策以及當(dāng)?shù)卣畬Ξa(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。2、地理位置區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度、園區(qū)及周邊的生態(tài)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境、產(chǎn)品輻射范圍等直接影響物業(yè)價(jià)格。3、配套設(shè)施及服務(wù)園區(qū)內(nèi)周邊的公共交通、配套服務(wù)設(shè)施的完善與便捷程度，園區(qū)是否享受優(yōu)惠政策等影響物業(yè)價(jià)格。⑦工物業(yè)地闊產(chǎn)價(jià)登格的曾影響滋因素⑧工業(yè)魯?shù)禺a(chǎn)乓開發(fā)噴風(fēng)險(xiǎn)悅分析工業(yè)測地產(chǎn)蚊開發(fā)丈市場顆風(fēng)險(xiǎn)國較明舅顯，刷由于酸政府受土地膝政策拉調(diào)控京、稅刮收政艦策變倆化、鳳客戶橡門檻千限制描，單奮獨(dú)以駁銷售內(nèi)為目狡的的溝開發(fā)繁模式靜風(fēng)險(xiǎn)搖較大曠。經(jīng)營蔥風(fēng)險(xiǎn)亭：區(qū)域沙市場趴供應(yīng)崗情況秧，供差大于曉求造云成的務(wù)市場震經(jīng)營經(jīng)難度喬，形胃成的次風(fēng)險(xiǎn)巴。政策誕風(fēng)險(xiǎn)流：土地色出讓握政策牢變化齒，招戚商、擊稅收雖優(yōu)惠培政策井的變友化造已成區(qū)哪域吸悄引力聯(lián)下降靠。市場乖風(fēng)險(xiǎn)凝：產(chǎn)業(yè)原轉(zhuǎn)移國導(dǎo)致域區(qū)域昌競爭豆力下齡降，液引起匹對工誰業(yè)物素業(yè)需勸求的哨減少真；產(chǎn)業(yè)串升級困及產(chǎn)兼業(yè)結(jié)耐構(gòu)調(diào)肥整引脂起對纖物業(yè)爽需求憐變化揮。開發(fā)握風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)過20年的當(dāng)發(fā)展白，開則發(fā)區(qū)崇單純征做工疾業(yè)地繡產(chǎn)開忙發(fā)越遼來越擁不適御應(yīng)經(jīng)歌濟(jì)和帆社會未發(fā)展友的需妖要，薪部分裁開發(fā)統(tǒng)區(qū)正響在升紗級為產(chǎn)業(yè)感型新凍城，為負(fù)工業(yè)鈔地產(chǎn)明探索樸出一輝條新址路。開發(fā)蓬區(qū)在展中國邁的經(jīng)撥濟(jì)發(fā)凝展中安充當(dāng)區(qū)了高妄新技綿術(shù)轉(zhuǎn)弄化基宇地，乞引進(jìn)膝外資梳，產(chǎn)永業(yè)升渠級等計(jì)角色隨，在藏促進(jìn)榴產(chǎn)業(yè)做聚集兆，經(jīng)駁濟(jì)發(fā)解展，守解決柱就業(yè)母的同鼻時(shí)，王聚集且大量磁的人揚(yáng)流，洲物流警，信驢息流策，資孝金流蛙，適筑時(shí)發(fā)扎展居住袍和其猴他各橋種城子市功倘能，走私產(chǎn)業(yè)嘗型新目城的雞道路曉是最閑佳的紛選擇槍。⑨工業(yè)馳地產(chǎn)扁發(fā)展撿趨勢“產(chǎn)灑業(yè)型艦新城參開發(fā)訴時(shí)代逝”來滑臨▼政裙策將懼強(qiáng)調(diào)贈市場辭對工住業(yè)用深地的道配置孔作用喊，促磁進(jìn)工厲業(yè)地氧產(chǎn)價(jià)樓格回罵歸到炎真實(shí)痕價(jià)值努。工業(yè)語用地醒即將申進(jìn)入敞“市謝場調(diào)處配資坊源的渠時(shí)代童”,而不醬是以慚政策績?yōu)橹鬟t導(dǎo)對哲資源深進(jìn)行丸調(diào)配言。這牲就使慎工業(yè)頂用地柏出讓銜逐漸名走向好市場領(lǐng)化，鄙使土醬地價(jià)它格能繼夠真領(lǐng)正反處映市慚場供食求關(guān)伯系。▼國楊外地皮產(chǎn)巨呼頭攜萄手投獅資基則金聯(lián)腸合進(jìn)傻入將椅成大勢勢，考操作洗方式濃將不津斷創(chuàng)腸新。20脈05年年職末新加凡坡豐晃樹以1.盯2億元釘收購浦東干空港譜歐羅凱物流讓園項(xiàng)目摩，去叫年年嬸初全撫球排圣名第洪二的洲工業(yè)革地產(chǎn)孫開發(fā)督商AM率B成功惜收購在了靠艱近虹橋窩機(jī)場旬的物圓流地?cái)?shù)產(chǎn)項(xiàng)目……等等賣，已稍經(jīng)有址越來傳越多館的外術(shù)資瞄章準(zhǔn)并騰開始過發(fā)力聰中國援工業(yè)巨地產(chǎn)復(fù)市場漆。海能外投母資機(jī)湖構(gòu)開剃發(fā)模煉式可軍以分風(fēng)為兩晶種：赤一是斗定制奸開發(fā)乳，根銀據(jù)客并戶需批求制吳定廠加房標(biāo)喉準(zhǔn)，壓反租株給客佛戶;二是乞帶租深收購勵，收覽購一脊些帶沸有租企約的鉛好的今工業(yè)悠物業(yè)拜產(chǎn)品閣。這局兩種磁模式拼共同灰點(diǎn)是誘長期歉持有再物業(yè)逢，待猜價(jià)而耍沽等牢待上暢市，納通過RE客IT查S包裝吸上市尖，融答到大誓筆的蓮資金游。▼由渾于國蘆內(nèi)全催面產(chǎn)誘業(yè)轉(zhuǎn)喊移和朱發(fā)達(dá)型地區(qū)鳳總部離經(jīng)濟(jì)欄的規(guī)穿模形雀成，恒投資鋒熱點(diǎn)靠區(qū)域冊將不嶺斷擴(kuò)頸大，挑更多屋城市滴將得輪到發(fā)話展機(jī)繁遇。▼工漠業(yè)地同產(chǎn)逐填步向牙產(chǎn)業(yè)智地產(chǎn)沒升級棋過度原。▼產(chǎn)茅業(yè)地砌產(chǎn)開點(diǎn)發(fā)將類進(jìn)入揮“產(chǎn)闊業(yè)型肺新城屈開發(fā)頭時(shí)代歷”5.高2房地余產(chǎn)轉(zhuǎn)握讓項(xiàng)翠目5.生2.蘋1房地就產(chǎn)轉(zhuǎn)蓋讓項(xiàng)踢目概坊況◆房地椅產(chǎn)轉(zhuǎn)儉讓項(xiàng)合目的忽含義是指祥房地?fù)墚a(chǎn)權(quán)甜利人森通過或買賣柿、贈攝與或盛者其怒他合肯法方球式將昌其房飄地產(chǎn)影轉(zhuǎn)移柱給他為人的常行為繡?！冻鞘姓康氐舢a(chǎn)管縫理法》規(guī)定晃，房匆地產(chǎn)閥轉(zhuǎn)讓饅時(shí)，皺房屋脖所有重權(quán)和片該房悼屋所眼占用拐范圍俊的土蓮地使鉆用權(quán)岡同時(shí)韻轉(zhuǎn)讓單?！舴康嘏喈a(chǎn)轉(zhuǎn)懼讓項(xiàng)逃目的伴基本膝類型①根僵據(jù)房詞地產(chǎn)綱轉(zhuǎn)讓曠對象京的不券同分②根波據(jù)土炒地使膛用權(quán)殘的獲絡(luò)取方怒式不鐘同分③根孟據(jù)轉(zhuǎn)離讓的抬方式趣不同仗分◆房地鉗產(chǎn)項(xiàng)嶄目轉(zhuǎn)吹讓的調(diào)政策爽規(guī)定《城市犧房地且產(chǎn)管畫理法》規(guī)定蛛，以震出讓曬、劃勵撥方餃?zhǔn)饺”痰猛良舻厥怪掠脵?quán)艘的轉(zhuǎn)擋讓房火地產(chǎn)倚時(shí)，唐應(yīng)分辣別符弟合相溜應(yīng)的杜條件東。5.得2.章2土地任開發(fā)成階段幣轉(zhuǎn)讓攝的項(xiàng)糊目◆土地驢開發(fā)祝階段燦轉(zhuǎn)讓虛的項(xiàng)幫目屬細(xì)于地鐘面上離無建胳筑物冠的房姻地產(chǎn)質(zhì)轉(zhuǎn)讓周，主妻要是土地鴨一級室開發(fā)屆過程中土侄地使兇用權(quán)殃轉(zhuǎn)讓忠?！繇?xiàng)目蹦的基硬本特賠點(diǎn)①必辰須是雪出讓丸土地舅使用抹權(quán)；芒②必魔須符稱合轉(zhuǎn)駛讓條蘋件；廊③轉(zhuǎn)采讓后桂的限晌定條雨件（本符合禾出讓鉤合同閣、全火部轉(zhuǎn)桑移、姥年限狗）◆轉(zhuǎn)讓霞的基遭本流距程土地俊轉(zhuǎn)讓決申請今→初搶審→壇填寫廁表格局→審圣查、韻呈報(bào)籍→繳托款、掃取件◆發(fā)生則的主冬要稅掠費(fèi)土地被轉(zhuǎn)讓猜的出郊讓方粘繳納面的稅冒費(fèi)（悅營業(yè)縮慧稅、拼城市億建設(shè)身維護(hù)論稅、怪教育拴附加補(bǔ)費(fèi)、刑印花乳稅、六土地免增值浴稅等洪）土地勺轉(zhuǎn)讓梨的受斧讓方陽繳納成的稅箏費(fèi)（欠契稅煌，印嶄花稅甚，交獄易手兄續(xù)費(fèi)搞，土震地證省工本吵費(fèi)，病交易謝成本狼如評販估、不勘測闊、公漫證、鬼場地姨等）此外乞還包豎括等濱費(fèi)用爹?！舢?dāng)抽前，尺為防藍(lán)范土家地投橋機(jī)行康為，憐對土聰?shù)厥乖掠脵?quán)養(yǎng)轉(zhuǎn)讓設(shè)控制目較為遠(yuǎn)嚴(yán)格賴。5.激2.弦3房地綠產(chǎn)在介產(chǎn)品丘階段寸轉(zhuǎn)讓托的項(xiàng)魄目◆房地互產(chǎn)在剖產(chǎn)品驢階段遷轉(zhuǎn)讓詞項(xiàng)目貢，一親般指命已經(jīng)銳批準(zhǔn)悄立項(xiàng)告，取漿得完塌備的衛(wèi)土地膛使用設(shè)證，佩并在屆土地撞上做粉了一酷定投治資，輛完成衫了土制地上獄的通重平、嶼勘探字、設(shè)袍計(jì)等什基礎(chǔ)追工作棗，經(jīng)舟過報(bào)慈建批趁準(zhǔn)，祝取得真施工光許可怒證，填具備掩開工買條件憑的建傍設(shè)工桑程項(xiàng)拋目?！繇?xiàng)消目基軍本特膜點(diǎn)（1）法律爛關(guān)系妨的主綢體是鋼特定閱的①轉(zhuǎn)蓄讓方烈和受闖讓方寶應(yīng)具額備法圓律規(guī)閑定的陣房地膊產(chǎn)開所發(fā)經(jīng)教營資撇格，鳳具有傭相應(yīng)仆的資趁質(zhì)等晴級證夠書；②以農(nóng)出讓棄方式鉛取得色的土根地使慈用權(quán)灰的還斷需符默合其蹄他相通關(guān)轉(zhuǎn)核讓條暮件；（2）轉(zhuǎn)讓還的標(biāo)澤的是要正在標(biāo)建設(shè)替中的汗項(xiàng)目披，擁座有土地嚇使用侵權(quán)證而沒糟有房絞屋所辭有權(quán)色證①實(shí)無質(zhì)仍搞是土片地使片用權(quán)謝的轉(zhuǎn)皆讓，秀區(qū)別餐體現(xiàn)用在轉(zhuǎn)靜讓范噸圍、辦轉(zhuǎn)讓乖價(jià)值訊及權(quán)復(fù)利義庫務(wù)上揮；②最脅主要凈的不袋同在階于項(xiàng)爸目轉(zhuǎn)亞讓了挪土地隸使用嶄權(quán)，壁還轉(zhuǎn)泥讓了努與土凳地使躲用有尼關(guān)的耐各項(xiàng)番政府由批準(zhǔn)叮文件限所產(chǎn)牌生的診各種擠權(quán)益脅和相居關(guān)義為務(wù)◆轉(zhuǎn)讓呢的基唉本流紛程①項(xiàng)目軌土地朵使用隸權(quán)為鑰劃撥獲取得首的，丹應(yīng)辦通理土括地使秤用權(quán)釘出讓塊手續(xù)②項(xiàng)目耀土地甲使用撞權(quán)的炕變更栗登記銀手續(xù)③房地睬產(chǎn)開純發(fā)項(xiàng)針目轉(zhuǎn)謠讓的蔬備案儀手續(xù)垃，具醋體向席房地虹產(chǎn)開依發(fā)主洞管部魄門辦鹿理；④建設(shè)響工程臭規(guī)劃及許可擺證及萌建設(shè)鞠工程墳施工皂許可飽證的略更名耗手續(xù)雨，具慚體向財(cái)規(guī)劃研部門調(diào)和建嫁設(shè)管戴理部倦門辦賄理⑤其他棋需要校辦理滔更名逆或備珍案的由手續(xù)◆備肉案問既題：①轉(zhuǎn)瓦讓合姻同備抱案轉(zhuǎn)讓晨人和偉受讓蜂人自趣土地浩使用育權(quán)變狼更登午記手勞續(xù)辦側(cè)理完廚畢之父日起30日內(nèi)，持膀房地鄭產(chǎn)開瘡發(fā)項(xiàng)印目轉(zhuǎn)弱讓合鵲同到豈房地秩產(chǎn)開澇發(fā)主筋管部鉛門備滾案，浙涉及瓜項(xiàng)目湊建設(shè)榜單位裂轉(zhuǎn)移讓以及聾轉(zhuǎn)讓駝方已碧簽訂定的合較同的萄效力雹。②備鈴案過茫程中胞，房朗地產(chǎn)往主管您部門桑審查概的內(nèi)甩容（P7薄0）③未皇經(jīng)備巴案或夏未按艷規(guī)定政期限政辦理午備案毒手續(xù)牧的房速地產(chǎn)睡轉(zhuǎn)讓騾行為駝無效終?！舴康胤戤a(chǎn)產(chǎn)征成品聲階段籌轉(zhuǎn)讓診項(xiàng)目返是房壟地產(chǎn)棍開發(fā)頑項(xiàng)目渾建設(shè)頂完成滑后，拴土地董使用妻權(quán)證循書和改房屋拆所有嫌權(quán)證例書齊以全的泄項(xiàng)目目?！繇?xiàng)芳目的尿基本統(tǒng)特點(diǎn)①轉(zhuǎn)狀讓、蜻受讓侮雙方資必須為具有戰(zhàn)合法凡資格讓；②轉(zhuǎn)察讓的悲標(biāo)的興是已他經(jīng)竣哲工驗(yàn)系收的招房地泄產(chǎn)產(chǎn)客成品彩，房倒地產(chǎn)鵲轉(zhuǎn)讓懶以房屋帽所有祥權(quán)和號房屋遼占有娘范圍番內(nèi)的弓土地盡使用睛權(quán)為客揀體。◆轉(zhuǎn)讓享的基次本流鴨程簽訂討轉(zhuǎn)讓賞合同壇→提綢出申西請、爽申報(bào)區(qū)成交盆價(jià)格怠→文蛙件審?fù)覆椤烦山魂悆r(jià)格禽核實(shí)貧→繳吵納稅段費(fèi)→艘核發(fā)橋過戶財(cái)單→請辦理逗產(chǎn)權(quán)搜過戶征手續(xù)百，領(lǐng)愈取房宜地產(chǎn)啊權(quán)屬凱證書◆發(fā)生狼的主心要稅愁費(fèi)轉(zhuǎn)讓剛的出食讓方令繳納圍的稅蜜費(fèi)：炸（營桂業(yè)稅遮：成菠交額息的5%；城秩市維濾護(hù)建授設(shè)稅制：營臺業(yè)稅騙額的7%；教怎育費(fèi)愉附加紙：營杠業(yè)稅張額的3%；土閃地增之值稅億；交沈易手輔續(xù)費(fèi)單等）轉(zhuǎn)讓翁的受秤讓方確繳納響的稅晚費(fèi)（敞契稅行：成錘交額猶的3%再-5扯%、印巴花稅批、交顯易手炒續(xù)費(fèi)抗、權(quán)鋪屬證攀書工鈴本費(fèi)惑、交閑易成巾本如類評估跡、勘見測、期公證概、場腐地等義）5.哈2.敵4房地準(zhǔn)產(chǎn)產(chǎn)咱成品亭階段罪轉(zhuǎn)讓喊的項(xiàng)驕目根據(jù)《城市哄房地每產(chǎn)管泥理法》規(guī)定杯：下寇列房薪地產(chǎn)賽不得筑轉(zhuǎn)讓君：未依陶法登災(zāi)記領(lǐng)夢取權(quán)反屬證橋書的肯房地奪產(chǎn)；即有爭堂議的版房地該產(chǎn)；究未經(jīng)咽其他銀共有事人同書意的東共有節(jié)房地壯產(chǎn)；申已被瞞依法坡收回久土地含使用涉權(quán)的鴨房地覺產(chǎn)；還司法客機(jī)關(guān)牛和行效政機(jī)挑關(guān)依超法裁拒定，宵決定歪查封畝或者煤以其杠他形撐式限仍制房休地產(chǎn)逝權(quán)利惜的房頓地產(chǎn)5.俱3房地致產(chǎn)項(xiàng)專目定密位5.瘦3.調(diào)1房地老產(chǎn)項(xiàng)界目定躁位的纏含義（1）房屢地產(chǎn)嶼項(xiàng)目適定位：指準(zhǔn)房地鳳產(chǎn)項(xiàng)薦目在我國家赤和地畏區(qū)相元關(guān)的神法律愧、法算規(guī)和穩(wěn)規(guī)劃叉的指貿(mào)導(dǎo)下掃，根民據(jù)本桌項(xiàng)目組所在敞地域只的經(jīng)鞭濟(jì)、股政治初、人承文和占風(fēng)俗較習(xí)慣削等，欺依據(jù)德項(xiàng)目迫本身店自有外的特耕點(diǎn)和干對市總場未座來發(fā)掉展趨陰勢的季判斷加，結(jié)遭合項(xiàng)壁目自籃身特咐有的煮其他釀制約再因素凝，找延到適競合于并項(xiàng)目狂的客騙戶群井體，葉在客皆戶群賣體消爹費(fèi)特偵征的悅基礎(chǔ)漸上，戚進(jìn)一巴步進(jìn)創(chuàng)行產(chǎn)掙品市羨場定凱位的習(xí)過程戴。注：叮◆房鉗地產(chǎn)哀項(xiàng)目皮定位是為裙尋找遠(yuǎn)房地鵲產(chǎn)項(xiàng)攜目的摧核心螺控制藥力和貧穩(wěn)定坐利潤傾點(diǎn)，愉使項(xiàng)隆目具達(dá)有獨(dú)脂特的素市場沿定位脈，進(jìn)頁行分郵析和酷科學(xué)阿的決究策；◆定丟位內(nèi)齊容：目瞞標(biāo)客摔戶群密定位俘、產(chǎn)析品定談位、牧市場嶺定位旺、區(qū)沈域定咐位乳、功季能定遇位蝦、主凝題定延位、粥價(jià)格蛛定位直、品食質(zhì)定圍位、盾競爭傭定位捉、形狂象定沈位、蛇建筑躺風(fēng)格互定位頑（被居住提、商碑業(yè)、晝工業(yè)滿項(xiàng)目豆定位慶依據(jù)馬）包括山住宅萌項(xiàng)目愧，商鉤業(yè)項(xiàng)粘目，嗚寫字霉樓項(xiàng)橫目，濃工業(yè)律項(xiàng)目獨(dú)等（2）房亭地產(chǎn)晌項(xiàng)目主定位溪重要半性1可以掌握房地產(chǎn)市場需求變化態(tài)勢，預(yù)見擬投資開發(fā)項(xiàng)目是否可行，房地產(chǎn)產(chǎn)品的變現(xiàn)能力及市場競爭力如何2有利于企業(yè)建立企業(yè)及產(chǎn)品的市場特色，是參與現(xiàn)代市場競爭的有力武器，使產(chǎn)品獲得穩(wěn)定銷路3市場定位決策是企業(yè)制定市場營銷組合策略的基礎(chǔ)5.狹3.征2房地省產(chǎn)項(xiàng)盤目定泊位的狡原則與企睬業(yè)發(fā)充展戰(zhàn)毯略相劫一致符合盜市場六需求協(xié)調(diào)山發(fā)展原則符合東城市槳規(guī)劃效益升最大看化5.級3.古3房地侄產(chǎn)項(xiàng)再目定面位的畏流程著與基迅本內(nèi)景容（1）項(xiàng)籮目定幼位的夸基本虧流程市場調(diào)查分析土地條件分析確定客戶群產(chǎn)品定位銷售價(jià)格定位成本費(fèi)用測算預(yù)測租售收入進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評價(jià)確定最后方案確定方案測算租售價(jià)格項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)篩選目標(biāo)客戶明確用途功能確定開發(fā)理念項(xiàng)目定位（2）項(xiàng)隨目定頭位的脆主要邁內(nèi)容5.肥3.燦4房地巨產(chǎn)項(xiàng)哄目定真位的視準(zhǔn)則受眾廣導(dǎo)向咽準(zhǔn)則成功妙的定灰位取奧決于雅兩個(gè)德方面雁：一斧是項(xiàng)桃目如艱何將兆定位得信息蘋有效嶄地傳慰達(dá)到遭消費(fèi)賣者腦車中；最二是撇定位暖信息惱是否棕與消之費(fèi)者象需要搬相吻始合差別倒化準(zhǔn)駕則哪些譽(yù)方面冰可以纖成為雪樓盤蒙定位過差別津？個(gè)性拐化準(zhǔn)貝則賦予表樓盤肅獨(dú)有杠的個(gè)鎖性，露以迎敞合相謎應(yīng)的農(nóng)顧客呢的個(gè)口性客戶它細(xì)分穩(wěn)的一完般類緩型置業(yè)效類型他：首呢次置餐業(yè)、顏二次允置業(yè)若、多旁次置拔業(yè)；織自住密型、陰改善芹型、譜投資暴型家庭碑類型稻：單戒身家營庭、幟丁克亦家庭敢、核緊心家反庭、跨三代串同堂腐、空常巢家鞋庭收入死類型目：中藏低收爺入、泥中等秀收入蹲、中唯高收耕入、護(hù)高收據(jù)入職業(yè)商類型墳：政認(rèn)府公弱務(wù)員捏、工找商界遣人士晝、自逃由職面業(yè)者其他商類型撥：教騎育程尤度、高年齡鞋、原女住地萬科禿的客俊戶細(xì)澤分類到型價(jià)格銳敏感姻的務(wù)紡實(shí)之食家注重續(xù)自我蝦享受美的社慶會新尚銳注重柜子女芒成長茂的望保子成堤龍家梅庭關(guān)心幟健康陶的老扎齡化課家庭彰顯密地位嘩的成岸功家具庭市場顛細(xì)分◆開發(fā)辟商按鹿照客嘗戶需鈔求上冶的差怒異劃顯分為肉具有域類似雕性的購若干別不同杯購買慎群體捷的過粒程?！羧丝诠?xì)分：年怖齡性桃別、害收入既、職貨業(yè)、膽所受言教育額、宗拋教信朽仰、呼社會悔階層墻、家途庭成盡員、過家庭挖生命嬸循環(huán)◆根據(jù)跪地理輕因素鄭細(xì)分溫定位婦：潛在剪購房握者地籮理分怪布狀疼況◆心理裝特征植細(xì)分這定位賴：＊購買謙動機(jī)壞：自懷住的更需求嚷偏好送？改欲善居早住條樣件？攜資產(chǎn)湊保值觸？休鹽閑度蝕假？＊個(gè)性域：消忠費(fèi)者茅個(gè)人芽的性斷格特新征（死內(nèi)向鳳、外蒜向、洋沖動料型、耀理智簡型、擴(kuò)合群押型、文獨(dú)斷尿型、雕野心第型等州），閑影響服對住峰宅式測樣、蠟裝修矩、室罩內(nèi)布艦局、敢區(qū)位井環(huán)境慘、社衰區(qū)文眠化的搏心理幣偏好派。＊生活姻型態(tài)哪：平佩實(shí)型深、寒落酸型頭、炫泡耀型五、名慈士型解等。＊生活柏方式摘：對悟消費(fèi)枝、工與作和從娛樂問特定預(yù)習(xí)慣殿和傾稠向性暴的方語式?！舾檽?jù)消另費(fèi)行窄為因待素：＊購屋禾率：騎第一場次購鉛屋、涉第二忍次購化屋、紋第三幸次購?fù)?、銅多次腦購屋隔等。＊品牌佛忠誠農(nóng)性：填強(qiáng)、粥輕、歌沒有舉等三輪種。＊購買織行為零的不傅同階訂段：爽不知慰、已負(fù)知、再很清群楚、準(zhǔn)有興傍趣、殲有欲劫望等胃。＊對產(chǎn)羅品的簽態(tài)度陡：狂醉熱、港喜歡撿、無微所謂縣、不浴喜歡裳、敵沒視等市場搜選擇目標(biāo)犬市場：就晚是指稱企業(yè)趨在市計(jì)場細(xì)靈分之袖后的把若干咐“子悼市場踩”中房誠，所恥運(yùn)用將的企算業(yè)營職銷活逆動之毀“矢咽”而熔瞄準(zhǔn)祖的市丑場方潤向之邪“的值”的永優(yōu)選誘過程貫。目標(biāo)部市場育選擇皺應(yīng)該仙考慮顫的因宅素：市明場規(guī)膽模、噸資源鋤條件稼、環(huán)紐奉境條余件、次政策坡性因探素、盾盈利藏性因緊素、聞風(fēng)險(xiǎn)坊性因漠素目標(biāo)璃市場調(diào)選擇鬼的模進(jìn)式：①單一債市場樸集中竿化最簡走單的德模式石是企業(yè)躬只選外擇一急個(gè)細(xì)餃分市臣場。通陣過集奴中營汁銷，榨企業(yè)背能更娛清楚料地了拳解細(xì)嘩分市舞場的扁需求騰，從恰而樹悉立良燈好的仇信譽(yù)雜，在姑細(xì)分必市場慎上建貞立鞏嫁固的在市場僚地位喇。同壤時(shí)企慮業(yè)通聽過生喇產(chǎn)、喚銷售廟和促雞銷的暈專業(yè)陜化分檔工，春能提詳高經(jīng)意濟(jì)效襪益。幟一旦鏡企業(yè)茶在細(xì)瓦分市哥場上橋處于讀領(lǐng)導(dǎo)極地位跨，它摩將獲酸得很城高的吐投資悟效益夠。②選擇電專業(yè)粥化在這蠢種情碌況下庸，企左業(yè)有選赴擇地期進(jìn)入屠幾個(gè)震不同氣的細(xì)毀分市需場。從鳳客觀享上講犁，每澤個(gè)細(xì)填分市到場都悼具有篇吸引床力，靠且符甜合企甲業(yè)的澆目標(biāo)舅和資相源水棄平。圈這些盯細(xì)分賠市場鉆之間饑很少吐或根流本不杯發(fā)生六聯(lián)系閑，但俱在每梨?zhèn)€細(xì)盡分市術(shù)場上桐都可賀盈利陜。這壘種多治細(xì)分勵市場欲覆蓋購策略灘能分圓散企沈業(yè)的蠅風(fēng)險(xiǎn)畜。因箭為即蔬使其竟中一裳個(gè)細(xì)艷分市傷場喪泳失了辰吸引原力，限企業(yè)標(biāo)還可狂以在辟其他望細(xì)分金市場呼上繼埋續(xù)盈猜利。③產(chǎn)品摩專業(yè)透化指企戲業(yè)同替時(shí)向幾個(gè)慎細(xì)分扔市場占銷售奮一種漫產(chǎn)品。在便這種鄙情況狂下，蓬一旦命有新稠的替老代品譯出現(xiàn)嫂，那工么企群業(yè)將腔面臨溫經(jīng)營嶼滑坡嫂的危廢險(xiǎn)。④市場籃專業(yè)涂化企業(yè)餡集中滿足繭某一泉特定更消費(fèi)托群體抓的各蠢種需催求。企股業(yè)專場門為宇某個(gè)感消費(fèi)腐群體景服務(wù)乓并爭欣取樹便立良嘴好的繼信譽(yù)放。企萌業(yè)還島可以告向這叉類消含費(fèi)群噴推出仍新產(chǎn)疊品，田成為香有效略的新辛產(chǎn)品壘銷售巴渠道濱。⑤全面序覆蓋企業(yè)宣力圖為所正有消昌費(fèi)群披提供他們氧所需出的所有最產(chǎn)品。一蜂般來程講，吼只有冬實(shí)力陵較強(qiáng)趙的大問企業(yè)啄才可鄭