房地產(chǎn)項(xiàng)目選址規(guī)劃與設(shè)計(jì)實(shí)例計(jì)算

房地產(chǎn)項(xiàng)目選址、規(guī)劃與設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)要求

1.掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目選址原則。2.了解房地產(chǎn)區(qū)位及房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境。3.了解居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和相關(guān)指標(biāo)。引言昆明目前有很多樓盤(pán)，請(qǐng)問(wèn)，決定一個(gè)樓盤(pán)的好壞的因素是什么？為什么？決定一個(gè)樓盤(pán)好壞的關(guān)鍵在于這個(gè)樓盤(pán)的選址，因?yàn)檫@個(gè)樓盤(pán)能否賣(mài)到一個(gè)好價(jià)錢(qián)，日后能不能升值，很大程度上是由這個(gè)樓盤(pán)所處的區(qū)位所決定，樓盤(pán)的格局和其他的一些因素是錦上添花，并不足以大幅度影響到樓盤(pán)的價(jià)錢(qián)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，選址很重要！家樂(lè)福在中國(guó)的選址策略

1.顧客群2.地理位置3.人口密度4.選址靈活變通顧客群

60％的顧客是34歲以下，70％是女性，54％是已婚，由些可見(jiàn)家樂(lè)福的主要顧客是家庭主婦，所以在小區(qū)內(nèi)選址會(huì)比較有利。地理位置

中國(guó)的交通不是非常發(fā)達(dá)，且有車(chē)族仍屬少數(shù)，購(gòu)物時(shí)間也不富裕，但購(gòu)買(mǎi)頻率較高，所以對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，交通方便、距離近極其重要。所以家樂(lè)福不將店面布局在郊區(qū)或城市周邊地帶，而是將店面選擇在市區(qū)內(nèi)繁華且交通方便的地帶。選址靈活變通家樂(lè)福在中國(guó)的大部分店面選址是非常靈活的。有的是獨(dú)立店面，也有的開(kāi)在商業(yè)樓的地下一層，還有的甚至開(kāi)設(shè)在大型購(gòu)物中心的四五層，遠(yuǎn)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的選址策略靈活。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址

項(xiàng)目選址作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作之一，有著舉足輕重的作用，不同類(lèi)型的投資項(xiàng)目對(duì)區(qū)位、環(huán)境、交通、消費(fèi)群體等有不同的要求。居住項(xiàng)目選址

居住項(xiàng)目是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。這類(lèi)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者大都是以滿(mǎn)足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。居住項(xiàng)目主要為人們提供一個(gè)安靜舒適的生活休息空間。房地媽產(chǎn)項(xiàng)目綢選址原則環(huán)境保護(hù)立體虎軌道交通發(fā)展轉(zhuǎn)情況市政頭公用舉基礎(chǔ)副設(shè)施以城夾市總豆體規(guī)捎劃為痛依據(jù)控制逐性要穗求(1揪)房希地產(chǎn)覆項(xiàng)目墊選址潤(rùn)要與舊區(qū)改造餃相結(jié)改合城市榴舊居姻住區(qū)剝存在顫問(wèn)題紫：亂——布局屈混亂險(xiǎn)，工裙廠(chǎng)和切居住豎混雜刊，犬起牙交炊錯(cuò)，兔道路北分工鎖不明兔，交岸通不中暢差——房屋亂質(zhì)量膊差，謎室外刃缺少離公共框過(guò)濾場(chǎng)地和叢各種敵活動(dòng)勿場(chǎng)所慌，城刻市基見(jiàn)礎(chǔ)設(shè)駝施陳鐘舊且工超載潔，遠(yuǎn)醬遠(yuǎn)不劉能適鍛應(yīng)城勉市現(xiàn)鏡代化茄要求擠——交通掩擁擠桑，居雙住擁引擠，林合住昂戶(hù)、職困難尚戶(hù)、協(xié)缺房根戶(hù)多悼，建剃筑密各度高1.城市距規(guī)劃枯包括突城市閘的功好能分梁區(qū)，降用地喝布局?jǐn)?，綜慌合交扯通體稈系，殊禁止來(lái)、限財(cái)制和陽(yáng)適宜察建設(shè)牛的地墨域范董圍等破內(nèi)容南。2.居住降項(xiàng)目姐應(yīng)盡熔量依舟托主富城區(qū)中，以撇便共肯享城銀市中沖的市柱政配圈套設(shè)告施，錢(qián)如供拒電、造供水燭、供頌氣、斜道路杜、通枯信線(xiàn)獵路等周，完若善的黨市政什配套棒設(shè)施誰(shuí)不但啟可為夠項(xiàng)目吳提供前便利影的建禾設(shè)條碧件和盲資源潑，利躺于項(xiàng)擴(kuò)目開(kāi)梳發(fā)。3.如果掙項(xiàng)目鋼在市腔區(qū)內(nèi)神，周言邊一瓜般都尋會(huì)有侵便捷朋的公更共交隱通系夏統(tǒng)，介能夠追滿(mǎn)足魂居民饞日常段出行藍(lán)的要阿求；榴如果組項(xiàng)目孩在市射郊，假要求澆項(xiàng)目時(shí)所在腐地要年有能咽夠便嘩捷到南達(dá)城凈市中快心或州商業(yè)桂、休義閑區(qū)滲的交浴通條灘件，壩如地柏鐵、雹輕軌武、公股交線(xiàn)撿路等禁，以煩便保竿持與慣市區(qū)鵲的緊偶密聯(lián)信系。4.山水曲、湖猴畔、耍綠地適等自素然生杠態(tài)景著觀(guān)以駝及清羽新的嘆空氣切，都父是居崖民選普擇安脂居，遮也是訊房地帽產(chǎn)投概資者骨在選割擇居鑼住項(xiàng)瀉目區(qū)鐘位時(shí)雄要考篇慮的岡因素5.住宅撈特別隙是高江層住升宅的晉建設(shè)親會(huì)給住周邊香地域紀(jì)環(huán)境聰帶來(lái)訓(xùn)很大答的沖奔擊要技與周施邊環(huán)課境景丑觀(guān)保雄持協(xié)鋼調(diào)發(fā)倚展二、卡房地絮產(chǎn)區(qū)礙位及巡壽房地涉產(chǎn)生侄態(tài)環(huán)盞境1.麻房地傳產(chǎn)區(qū)盤(pán)位是循指房察地產(chǎn)意的地滿(mǎn)理位炭置及詠社會(huì)偽經(jīng)濟(jì)瀉位置潔的綜顆合。2.勻房地魄產(chǎn)可陡持續(xù)艦發(fā)展栗的思獎(jiǎng)想。第二異節(jié)內(nèi)房地涼產(chǎn)項(xiàng)揀目規(guī)熱劃一、奮房地便產(chǎn)項(xiàng)惕目規(guī)腰劃概臘述1.居住很區(qū)是城智市的巖有機(jī)繞組成蕩部分龜，是驅(qū)被城挨市道蘇路或叛自然敢界線(xiàn)扒所圍憤合的碎具有辨一定屑規(guī)模芬的生窯活聚恒居地戚，它丸為居葵民提累供生載活居趟住空苗間和桑各類(lèi)果服務(wù)潑設(shè)施惕，以瓜滿(mǎn)足禮居民語(yǔ)日常死物質(zhì)炭和精懸神生敏活的寫(xiě)需要倚。2.括影響握居住赤形態(tài)條的因圓素自然條件經(jīng)濟(jì)離條件科技你水平建造沃目的（二嚇）居住濕區(qū)結(jié)構(gòu)把模式居住裹區(qū)按飽居住間戶(hù)數(shù)冒或人僚口規(guī)逆?？苫@分為居住井區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級(jí)岸，居門(mén)住區(qū)勸分級(jí)臣控制巾規(guī)模抓見(jiàn)下榮表。居住竄區(qū)規(guī)垂劃組銜織結(jié)爛構(gòu)可騙采用居住匯區(qū)-居住突小區(qū)-居住市組團(tuán)、居住肯區(qū)-居住罪組團(tuán)、居住蘋(píng)區(qū)-臉街坊等多異種類(lèi)季型。居住棍區(qū)。泛腎指不嘗同居合住人烏口規(guī)稻模的欣生活您聚居靈地和震特指摘被城胸市干防道或炸自然安分界掏線(xiàn)所破圍合粉，并鞠與居嶄住人培口規(guī)腦模（30強(qiáng)00主0-度50演00睛0人）辟相對(duì)朗應(yīng)，廊配建炭有一街整套皇較完傾善的黎、能魚(yú)滿(mǎn)足截該區(qū)困居民潮物質(zhì)準(zhǔn)與文躺化生碎活所賭需的遙公共孩服務(wù)維設(shè)施挪的生遍活聚睬居地肯。居住岡小區(qū)。指號(hào)被居狼住區(qū)柿級(jí)道跡路或紛自然購(gòu)分界約線(xiàn)所少?lài)系?，并冠與居朱住人卡口規(guī)拋模（睜500收0-丑15倆00振0人）視相對(duì)杜應(yīng)，憂(yōu)配建鞭有一深套能宇滿(mǎn)足萄該區(qū)篇居民泰基本時(shí)物質(zhì)艱與文餡化生岡活所沒(méi)需的區(qū)公共蟻服務(wù)貿(mào)設(shè)施孔的生安活聚借居地控。居住徹組團(tuán)。指殲被小壯區(qū)道彈路分慢隔，沙并與羊居住斜人口勵(lì)規(guī)模蓮（10礦00忠-3貸00鋒0人）瀉相對(duì)溜應(yīng)，貞配建草有居乎民所羨需的但基層尚公共沾服務(wù)顯設(shè)施師的生夏活聚刑居地踐。街坊街坊灰是城捉市道久路或圓居住纖區(qū)道揭路劃宣分，懂它的允規(guī)模翻介于拖居住虜組團(tuán)舊和居倍住小艘區(qū)之睡間。（三偏）居住朋區(qū)的棉用地培組成1、居住界區(qū)的愁用地逝組成滑要素縫：住群宅用繡地，椅公共頁(yè)服務(wù)鑒設(shè)施世用地宜，道循路用讓地，鼻公共緣瑞綠地慢（主曾要由犁這四懷大用將地組喪成，凱但允砍許小光型無(wú)可公害循工廠(chǎng)歉用地各，市饅政工攤程設(shè)慕施用始地，堆水面毛）（1）住宅駱：住壯宅建裁筑基廢礎(chǔ)占忽有的離用地薄及四沿周的鈴一些柄空地考（其歡中包英括住康宅入默口的玩小路妖，宅偏旁綠槳地和榜家務(wù)洞院）志。（2）公共情服務(wù)企設(shè)施收用地猶：只氣與居校住人駐口規(guī)餓模相晃對(duì)應(yīng)倆配建馬的。貪如居基住服納務(wù)和撐使用秋的各捧類(lèi)設(shè)籌施的姐用地繳，應(yīng)送包括惕建筑喂基礎(chǔ)五地及抹所其順?biāo)鶎倥鰣?chǎng)院辮，綠張地和移配建慰的停助車(chē)場(chǎng)佩等。（3）道路村用地婆：住拳居住康區(qū)內(nèi)部各級(jí)漠道路姥的用側(cè)地，朝其中出包括前道路鄉(xiāng)豐，回什車(chē)場(chǎng)尼，停僚車(chē)場(chǎng)匆用地碎，小館廣場(chǎng)禽。（4）公共毒綠地扮：只楚居住鍵區(qū)級(jí)導(dǎo)，小哄區(qū)級(jí)粘及街的坊內(nèi)士的公榴共使親用綠至地，薪包括懲居住鑒區(qū)級(jí)恭公園脂，小跟區(qū)級(jí)宮小游桂園，娛小面抄積和寧帶狀淋綠地洗。其閱中包大括兒逆童游展戲場(chǎng)工地，暴青少環(huán)年和深成年杏老年四人的白或頂域和休窩息場(chǎng)在地。二、糖居住售區(qū)規(guī)劃樣設(shè)計(jì)和要求1．舒叉適——要有閉完善筑的住致宅，場(chǎng)公共爭(zhēng)服務(wù)烘設(shè)施吉，道迎路及咐公共較綠地鈔服務(wù)合設(shè)施紀(jì)項(xiàng)目陳齊全狗，設(shè)乖備先撕進(jìn)，明并且蛙有宜穿人的迷居住振環(huán)境前。2．便坐利——居住亭區(qū)的汁用地獲布局委要合濕理，貸公共賊建筑閣與住脖宅有簡(jiǎn)方便劫的聯(lián)姓系。墻各項(xiàng)底公共代服務(wù)短設(shè)施見(jiàn)的規(guī)粥模和嬸布點(diǎn)垮恰當(dāng)執(zhí)，便底利居優(yōu)民使跌用。傲居住君區(qū)的梯道路婚系統(tǒng)額和道羊路斷尖面形暑成合賀理，縫步行匆與平污行互烏不干婆擾，佩有足案夠的匠停車(chē)苗場(chǎng)地貌。3．衛(wèi)咐生——在居亡住區(qū)雪內(nèi)有寺完善引的給謊水，吳雨水閥與污幸水排容水，看煤氣叢與集衰中供求暖系刃統(tǒng)，之居住由區(qū)內(nèi)吐空氣胖新鮮濱凈潔枯，無(wú)婦有害剩氣體科與煙踩塵污晚染，浙日照勺充足寒，通頂風(fēng)良軋好，籮無(wú)噪扒聲，通公共蒸綠地系面積舊較大返。4．安芳全——對(duì)防禍止火查災(zāi)，泉地震恩，交燭通安路全有惜周密檔的考莫慮，辮創(chuàng)造呆安全猾的居殃住環(huán)每境。5．美吼觀(guān)——居住歷區(qū)應(yīng)綱具備護(hù)賞心本悅目希，富壟有特弓色的蜓景觀(guān)序，建熄筑空近間富蜜有變暖化，蕉建筑懇物與有綠地壟交織朝，色安調(diào)和市諧統(tǒng)駐一。三、愉居住摸區(qū)規(guī)刃劃的鋤相關(guān)陶指標(biāo)（一鴉）居住及區(qū)規(guī)劃狠用地指標(biāo)（1貍）居極住區(qū)群用地硬平衡絕控制女指標(biāo)用地構(gòu)成居住區(qū)（%）小區(qū)（%）組團(tuán)（%）1、房地產(chǎn)用地45--6055--6560--752、公共服務(wù)設(shè)施用地20--3218--276--183、道路用地8--157--135--124、綠地用地7.5--155--123--8居住區(qū)用地100100100（2點(diǎn)）人床均居泳住區(qū)惡用地寧控制房誠(chéng)指標(biāo)(二結(jié)）居寄住區(qū)各項(xiàng)自用地霉界限修劃定的技憶術(shù)性結(jié)規(guī)定居住菌區(qū)用尊地范鮮圍確疤定住宅誤用地相范圍毒的確獎(jiǎng)定公共耳服務(wù)疾設(shè)施莖用地娛范圍嗽確定住宅恢底層挪為公艱共服吵務(wù)設(shè)美施時(shí)幼用地?cái)撤秶獯_定道路析用地胳范圍俗確定公共驢綠地猛范圍嶼確定居住叮區(qū)用末地范事圍確滋定居住辮區(qū)以敗道路紐奉為界船時(shí)，縱若屬彼城市舍干道躍或公扣路，接以道胞路紅向線(xiàn)為映界；膽若屬趟居住覺(jué)區(qū)干磨道時(shí)脖，以渠道路暢中線(xiàn)姨為界與其初他用玻地相構(gòu)鄰時(shí)之，以和用地啟界線(xiàn)皮為界與天底然或陜?nèi)斯ざ刚系K肚物相轎鄰，遷以障護(hù)礙物荒邊線(xiàn)創(chuàng)為界居住寒區(qū)內(nèi)值的非伶居住覺(jué)用地陽(yáng)或居述住區(qū)依級(jí)以漏上公配共建集筑用藝地應(yīng)瘋扣除住宅世用地舍范圍濕的確纏定以居樸住區(qū)橫內(nèi)部煤道路哥紅線(xiàn)陶為界爛，宅寨前宅寒后小廣路屬澤住宅懷用地住宅棒與公橫共綠氏地相毫鄰，驕沒(méi)有柜道路務(wù)或其店他明緩確界腿限時(shí)節(jié)，通逝常在析住宅士的長(zhǎng)灘邊以能住宅敢的1/棟2高度山計(jì)算強(qiáng)，住視宅兩削側(cè)一節(jié)般按3-曾6m計(jì)算與公霜共服雪務(wù)設(shè)干施相喚鄰的約，以絮公共引服務(wù)漿設(shè)施無(wú)用地鐮邊界襯為界如公漿共服賽務(wù)設(shè)羊施無(wú)亂明確罪界限查時(shí)，斬以住叮宅要避求計(jì)短算公共軍服務(wù)偷設(shè)施抬用地斜范圍擔(dān)的確棒定有明賠確用舟地界兄線(xiàn)的兩公共俘該服弱務(wù)設(shè)驚施按緣瑞基地冷界限騰劃分滅，否儉則，勞可按敞建筑們物基州底占遵用土添地及咸建筑文四周均實(shí)際級(jí)所需白利用劣的土秩地劃叼定界爪限住宅健底層架為公巧共服盒務(wù)設(shè)躺施用泡地范洋圍的漏確定將建意筑基棵底及雖住宅陸各占碑該建炒筑總品面積液的比刷例分惜攤，餓并分譜別計(jì)花入住滿(mǎn)宅或符公共凳服務(wù)爹設(shè)施輸用地懶內(nèi)當(dāng)服擁務(wù)設(shè)羽施突陽(yáng)出住貧宅或毒占用挖專(zhuān)用洪場(chǎng)地濱院落丹時(shí)，子突出努部分復(fù)的建疊筑基戒底、趁因公敢共服價(jià)務(wù)設(shè)春施需食要后顛退紅針線(xiàn)的尊用地令及專(zhuān)催用場(chǎng)辮地的伸面積欄均應(yīng)萄計(jì)入隸公共淘服務(wù)掠設(shè)施塞用地值內(nèi)道路并用地等范圍骨的確劃定居住咬區(qū)道輔路作菠為居暈住區(qū)速用地犁界限床時(shí)，肯以道坐路紅規(guī)線(xiàn)的激一半屬計(jì)算小區(qū)界道路遺和住鼓宅組有團(tuán)道鮮路按較道路務(wù)路面違寬度廈計(jì)算耽，其旱中包傷括人清行便爪道公共黑停車(chē)密場(chǎng)、沿回車(chē)恥場(chǎng)以學(xué)設(shè)計(jì)斧的占顛地面采積計(jì)教入道膽路用據(jù)地宅前稀宅后災(zāi)小路略不計(jì)卷入公共專(zhuān)服務(wù)神設(shè)施惠用地慕界線(xiàn)厲外的辮人行磚道和聞車(chē)行色道均談按道梯路用諷地計(jì)教算公共細(xì)設(shè)施礦專(zhuān)用渡道路粒不計(jì)阻入公共備綠地赤用地寄范圍剝的確戒定應(yīng)包慘括居狗住區(qū)揭公園云、小濃區(qū)公掀園、洽住宅融組團(tuán)厭綠地惠，不狠包括拳宅間凍日照陽(yáng)間距桂內(nèi)的佛綠地險(xiǎn)、公桑共服懇務(wù)設(shè)胸施所醬屬綠把地和想非居胃住區(qū)歐范圍偉內(nèi)的淘綠地院落越式組削團(tuán)綠動(dòng)地、星開(kāi)敞幼式組頁(yè)團(tuán)綠薄地的競(jìng)用地鳴界線(xiàn)歪劃定如圖30(三滋）居勤住區(qū)莖規(guī)劃坑設(shè)計(jì)我的重要破技術(shù)奸經(jīng)濟(jì)曬指標(biāo)（1濫）建鋼筑面英積/霸總建閉筑面鞭積（費(fèi)萬(wàn)m2）獨(dú)棟駛建筑蔥的建演筑面膝積=谷∑免各層狀面積仇=俗建筑押基底甘面積盛×層柏?cái)?shù)（裕規(guī)則肚的建醒筑）住宅接建筑夕面積垮=處∑各必棟住她宅建乖筑的飄建筑訊面積住區(qū)香總建捷筑面高積=扯∑炸各棟隊(duì)建筑滅的建堡筑面主積（2船）建圣筑密催度（盯%）住宅享建筑太凈密棒度=票住宅基建筑拒基底爆面積末/住撥宅用雷地面蒜積總建活筑密剩度=王居住幸區(qū)總備建筑察基底河面積貝/居濱住區(qū)腿總用劉地面炕積31（3蛙）人抽口密沈度（瓜人/爪ha迷、人紐奉/k川m2）人口勒毛密交度=銷(xiāo)住據(jù)區(qū)總些人口害/居奪住區(qū)臂總用以地面旺積人口乞凈密盯度=戚住區(qū)耕總?cè)嗣呖?皮住宅依用地俱總面薄積（4掏）建杏筑面健積密蛾度（召萬(wàn)m2/h法a）住宅再建筑寇面積謊毛密黃度=服住宅些總建滑筑面窄積/帽居住德區(qū)用歇地面茂積住宅陷建筑仿面積雞凈密雕度=乎住宅伏總建錄筑面男積/繡住宅蒸用地袍面積（5福）容痕積率殘（建幟筑面冤積毛牙密度麥）容積首率=鴨總建蛛筑面提積/莊總用手地面摸積（6藥）平贏(yíng)均層徑數(shù)（劣層）住宅呀平均伍層數(shù)帶=住牽宅總河建筑廚面積頌/住涌宅基聲底總扣面積ABa52bc12543用地妻界限建筑柔層數(shù)道路遍紅線(xiàn)道路言中心鳴線(xiàn)建筑慚密度島=[花(a農(nóng)×b呀)+遷(a畢×c灣)]戲/(斜A×精B)容積繼率=刪[(肥5a唇×b賄)+稼(2莫a×刷c)復(fù)]/屑(A赴×B卡)建筑努密度但、建觸筑面歌積密達(dá)度、妨容積鉆率圖惡解某開(kāi)品發(fā)用還地面窗積為桃30運(yùn)畝，蘋(píng)容積厭率控莊制為終2.亡5，鈴擬在擱該地澇塊上掠開(kāi)發(fā)雙住宅極。根習(xí)據(jù)調(diào)驚查分給析，興住宅日建筑翼面積勝的綜經(jīng)合造估價(jià)為斑12候00凳元／猾m2兔，銷(xiāo)蛋售價(jià)即格為伏18葉00栽元／去m2，(總建僚筑面智積的90％可樸供銷(xiāo)殊售),該開(kāi)斧發(fā)項(xiàng)渣目毛據(jù)利潤(rùn)填估算霜。答:擬開(kāi)著發(fā)住灶宅的浮總建云筑面陶積(1畝＝66蠅6m2)：30暑×6剩66向×2奮.5＝49扔95挺0m2每平居方米脾綜合頭造價(jià)劫按12懇00元計(jì)存，其套總造慎價(jià)為線(xiàn)：12齊00崇×4上99乎50＝59座94萬(wàn)元按18匯00元／m2的銷(xiāo)蔥售價(jià)賤格計(jì)守算，粒其總秤收人率為(總建稻筑面庭積的90％可胡供銷(xiāo)液售)18出00頂×4姜99誼50比×0河.9＝80扮91銅.9萬(wàn)元該項(xiàng)渣目的盈毛利偶潤(rùn)為雹：80傍91動(dòng).9直—5閉99已4＝20堅(jiān)97其.9萬(wàn)元342.考實(shí)僻例計(jì)鳴算【例目】已營(yíng)知一確小區(qū)蕉，用雄地面藏積2圓0h春a，愛(ài)其中漲住宅霸用地伍面積吹占5蹤蝶0%莖?，F(xiàn)掛有住厭宅A劫、B病、C鋸三類(lèi)勵(lì)，具惰體配拆置見(jiàn)榨下表縱：公共扇建筑芬配置由如下烈：求：訓(xùn)住宅抗總建瞞筑面襯積、湖總建軟筑密圖度、捷人口奸凈密狡度、非容積遇率、殘住篇宅建鼻筑平孤均層薦數(shù)即(犯人口紹按戶(hù)旗均3莖.2裹人)戶(hù)型每戶(hù)面積（m2）住宅單體類(lèi)型

（一梯幾戶(hù)）住宅單體層數(shù)住宅單體數(shù)量A802650B1002660C12021240公建類(lèi)型建筑面積（m2）平均層數(shù)1500022120003352.暑實(shí)楊例計(jì)刻算求：胞住宅漸總建楚筑面支積、改總建劑筑密寇度、塑人口面凈密改度、忠容礙積率眼、住記宅建判筑平污均層咽數(shù)答：令住宅?？偨ǒB筑面喉積=母23米.5少2萬(wàn)辰m2總建交筑密街度=陸18要.0斗5%人口餅凈密猶度=棵72棚9.項(xiàng)6人蘿/h恒a容積葬率=凳1.貌26住宅榆建筑趨平均亭層數(shù)麻=7販.9慰5計(jì)算喂過(guò)程用地歷配置包含鳥(niǎo)住宅血建筑秧用地殿、公瘋共服歷務(wù)設(shè)肥施用尋地、昌道路枕與停撈車(chē)設(shè)守施用駱地、喝公共藝綠地產(chǎn)和其毛他五跑部分硬的數(shù)器量以標(biāo)及比饑?yán)咚答I映了竄一個(gè)拐住宅碗?yún)^(qū)的楚某些劍重要雷的特州征，織如區(qū)跳位、給環(huán)境丙、標(biāo)挪準(zhǔn)甚答至住轟宅的檢層數(shù)秀等等充。一個(gè)渡具體忘的住貸宅區(qū)犯用地浪配置娘的確芳定應(yīng)享該考垃慮多劉方面尚的因并素?？妥≌x區(qū)用墻地的奔配置陣應(yīng)該煌在國(guó)夢(mèng)標(biāo)《城市國(guó)居住夜區(qū)規(guī)盆劃設(shè)燦計(jì)規(guī)申范》（GB療50標(biāo)18辜0—暴93）用因地配羽置建腹議的順基礎(chǔ)慨上，歐考慮扁住宅近區(qū)的叮職能肉側(cè)重升、居稻住密亞度、鐘土地聽(tīng)利用蹦方式完和效填益、悔社區(qū)淡生活養(yǎng)、戶(hù)蜓外環(huán)丈境質(zhì)容量和卡地方中特點(diǎn)資等多欄方面評(píng)的一院素綜當(dāng)合確影定。城市含住宅測(cè)區(qū)規(guī)歷劃應(yīng)喚鼓勵(lì)襲土地遭的立申體化息和復(fù)食合化迎利用眼，如隊(duì)開(kāi)發(fā)有地下顧空間棒和對(duì)稠地面槳進(jìn)行耳公共四空間轉(zhuǎn)分層擺開(kāi)發(fā)探利用臣等。迷在這誼種情識(shí)況下賓，住耀宅區(qū)矩規(guī)劃頌的用但地配墻置會(huì)融有相焦應(yīng)的樂(lè)變化烤。19爭(zhēng)94蔥年頒藥布的謀國(guó)標(biāo)相《城拍市居踐住區(qū)響規(guī)劃餅設(shè)計(jì)曠規(guī)范雅》（鋒GB叢50為18伸0-丹93抽）中晶提出削了城貪市居耕住區(qū)繁、居史住小拴區(qū)和糖居住色組團(tuán)答的用傘地配讀置參白考數(shù)丘據(jù)（堅(jiān)表3館—2鞠）用地構(gòu)成居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)1.住宅用地45～6055～6560～752.公建用地20～3218～276～83.道路用地8～157～135～124.公共綠地7.5～155～123～8居住區(qū)用地100100100表3諷--站2城市圓居住課區(qū)用肯地平床衡控懂制指悟標(biāo)（弓﹪）用地跨配置各住齒宅區(qū)雀由于謠所處鎮(zhèn)的區(qū)太位不項(xiàng)同、敏使用括對(duì)象柳不同飼可能遙導(dǎo)致抄住宅雨區(qū)用餓地配雄置的譜側(cè)重汽有所涉差異訪(fǎng)。在小城市甜中心饑或周靈圍已冒有較準(zhǔn)完善綁的公蕩共服盯務(wù)設(shè)心施可吊供住團(tuán)宅區(qū)裙使用某的住繼宅區(qū)撓、其屋公共在服務(wù)拘設(shè)施提用地灶的比沾重可蓋以適欠當(dāng)降邀低，霜否則姓，丙其公捉共服避務(wù)設(shè)絡(luò)施用阿地的荒比重懂一般醒不能呼低于別國(guó)標(biāo)《規(guī)范》或地唇方有墾關(guān)規(guī)誦范的申比重鬼。滿(mǎn)足厘住宅肝區(qū)居莊民的塔居住委生活功需求貨是確羞定住救宅區(qū)貨用地瞧配置薦的基匙礎(chǔ)，斑不同毀的居復(fù)住對(duì)松象對(duì)頑住宅滿(mǎn)區(qū)的罷居住瞇、公吃共服艘務(wù)、參戶(hù)外忠環(huán)境論和交沿通設(shè)弓施等毛存在慶不同叮的需伶求，建因而稿應(yīng)該優(yōu)根據(jù)父居住怪對(duì)象辜的特交點(diǎn)適之度增亞減住雹宅區(qū)月各類(lèi)過(guò)用地邁構(gòu)成釣的比郊例。居住作密度在住膚宅區(qū)錄規(guī)劃某考慮列的基矮本因洞素中躲，居陣住密棍度是斑一項(xiàng)半重要學(xué)的量問(wèn)化控魚(yú)制指洪標(biāo)，銅它對(duì)埋居住埋環(huán)境下的品遣質(zhì)以漲及規(guī)貞劃結(jié)能構(gòu)的?？臻g霞與布浙局形湖態(tài)有局著根盒本的廈影響艙。居住墊密度是關(guān)貸于住蔽宅區(qū)疏環(huán)境啟質(zhì)量初的重取要指論標(biāo)之辨一，毯指單脂位用婦地面佳積上講居民養(yǎng)和住衡宅的瀉密集恩程度敲，它談是一睡個(gè)包漲含人苦口密賴(lài)度、莫人均替用地泥、建士筑密丟度和笨建筑騎面積塊密度縣指標(biāo)餐的綜酬合概靈念。束建筑腫面積泄密度初、容當(dāng)積率鑄之間份關(guān)系刃見(jiàn)圖3.刑6人口羞密度住宅殺區(qū)人罩口密階度（腎毛）=住宅賣(mài)區(qū)總扛人口/住宅承區(qū)總爐用地患（人/公頃壘、萬(wàn)鉗人/平方炭公里換）住宅喊區(qū)人讓口密妄度（標(biāo)凈）=住宅造區(qū)總疾人口/住宅撓建筑聯(lián)總用礎(chǔ)地（返人/公頃配、萬(wàn)橡人/平方蜻公里帳）人均綿用地人均鹽住宅循區(qū)用吩地=住宅況區(qū)總續(xù)用地/住宅如區(qū)總艦人口偽（平起方米/人）建筑爆用地住宅侵區(qū)建鵝筑密關(guān)度（翼毛）=住宅妥區(qū)總金建筑芹基底送面積/住宅象區(qū)總菠用地每面積刮（﹪）住宅盟區(qū)建研筑密腹度（叮凈）=住宅步區(qū)某褲項(xiàng)建暖筑總打基底削面積/住宅堪區(qū)該地項(xiàng)建暫筑總虹用地爽面積南（﹪）建筑鞭面積鬧密度住宅柏區(qū)建缺筑面騙積密李度（挺毛）=住宅躺區(qū)總倦建筑損面積/住宅數(shù)區(qū)總橋用地張面積企（平敗方米/公頃見(jiàn)）住宅慢區(qū)建浪筑面壞積密愚度（箭凈）=住宅比區(qū)某柴項(xiàng)建堵筑總飾面積/住宅蹲區(qū)該旋項(xiàng)建斤筑總詠用地招面積獎(jiǎng)（平泥方米/公頃誤）住宅映容積瓦率=住宅傭區(qū)總瘡建筑爺面積/住宅侍區(qū)總川用地餅面積蜂（平酬方米/平方布米）住宅五區(qū)住孫宅用冰地容自積率=住宅笨區(qū)住毒宅總枯建筑迎面積/住宅烤區(qū)建陳筑中匪用地披面積釀（平劫方米/平方申米）居住由密度居住汽區(qū)密暮度的漲高低算取決向于土五地的虜價(jià)值疏和土安地資辜源的凈狀況否、生聲活環(huán)否境質(zhì)牌量的材定位細(xì)，以吹及對(duì)繼城市搖型生病活氛懇圍的痰營(yíng)造砍。在暗住宅詳區(qū)規(guī)濫劃中度應(yīng)該飲從節(jié)計(jì)約土艘地，廟保證扎生活貢環(huán)境父的質(zhì)烈量，止同時(shí)礙滿(mǎn)足東城市暫生活肌的需減求三斧方面益來(lái)確掀定適惹當(dāng)?shù)膴^居住喉密度捏。一汽般而跑言，渾越接餐近市洪中心芳的住透宅區(qū)天其居那住密勾度越淹高，地土地濕資源捆越緊夸張的筋城市才其住抄宅區(qū)個(gè)的居尋住密劫度越奸高，艷環(huán)境色質(zhì)量鼠標(biāo)準(zhǔn)培越高塞的住完宅區(qū)吵其居葡住密鳥(niǎo)度越占小。在居宋住密掩度較墓高的頂住宅足區(qū)其龍住宅明用地悄的比攜重應(yīng)腐該相簽對(duì)較羊小，恭在居粱住密眾度小陪的住醒宅區(qū)躁其住菌宅用妹地的資比重譽(yù)可以多相對(duì)濁較大既，在嘗高層遷住宅丘為主艇的住撓宅區(qū)訊中，拾住宅麻用地穴的比伍重不廉宜超脈過(guò)《設(shè)計(jì)戶(hù)規(guī)范》或地腎方有屆關(guān)規(guī)摩范規(guī)伏定的簡(jiǎn)規(guī)模稍相近褲的居列住區(qū)挺、小派區(qū)或交組團(tuán)鋪的標(biāo)日準(zhǔn)。住宅羞區(qū)的怪人口擱密度擇確定偵應(yīng)該偷在考竊慮城市包總體猜規(guī)劃、分區(qū)奮規(guī)劃和地區(qū)鄉(xiāng)豐控制很性詳聞細(xì)規(guī)拿劃要求悟的同痛時(shí)，騙從居評(píng)住的表物質(zhì)鋼環(huán)境重質(zhì)量爭(zhēng)和社翠會(huì)環(huán)該境質(zhì)葡量?jī)烧`方面仰綜合耕考慮角，以禁保證六舒適蜂的城塊市生鬼活。適宜唯的住翁宅區(qū)適人口岸密度戴宜控獵制在30抽0～80啊0人/公頃，在績(jī)?nèi)丝谛菝芏?0嬸0人/公頃孝左右碎或以通上的框住宅或區(qū)人雷口密抹度應(yīng)費(fèi)該考葵慮戶(hù)書(shū)外公見(jiàn)共空猴間的懲立體笑化和柜復(fù)合連化的猴利用硬方式協(xié)，以款擴(kuò)展征其戶(hù)飄外公準(zhǔn)共使劫用空辛間，石保證冷住宅娛區(qū)的令戶(hù)外掠居住禽環(huán)境鴿質(zhì)量達(dá)。五、區(qū)技術(shù)賊經(jīng)濟(jì)塘指標(biāo)牢及其炒計(jì)算1、器技術(shù)路經(jīng)濟(jì)解指標(biāo)居住底戶(hù)數(shù)悔（僑戶(hù)）傷；居漠住人膏數(shù)（托人）柴；總叨建筑悔面積蹤蝶（萬(wàn)鍵m2）；廣住宅宅建筑陪面積約（萬(wàn)餓m2護(hù)）；搏住宅冶建筑鋒凈密逐度（桐%）著；住對(duì)宅建全筑毛煙密度振；住殲宅凈跑密度僻；容當(dāng)積率源;高伴層住妙宅比隊(duì)例;秒中高教層住到宅比踩例;朽人口夕毛密雖度;擺人口宇凈密盤(pán)度;鹽住宅點(diǎn)建筑直套毛攜密度臘;住鞭宅建庸筑套仗凈密拌度等。2、主標(biāo)要技法術(shù)經(jīng)全濟(jì)指吊標(biāo)的座計(jì)算住宅慮建筑帝凈密來(lái)度=住宅械建筑陡基地缸總面癥積/住宅廊用地光面積抓（%）住宅驗(yàn)建筑妄面積督凈密胞度=住宅查總面中積/住宅融用地袋面積(v她m2葵/h黎m2熊)住宅勉建筑播面積賞毛密票度=住宅賀總建禾筑面桶積/居住肺用地勵(lì)面積(v傭m2借/h丈m2乘)容積閱率=總建蜓筑面祖積/總用脈地面抗積（3）項(xiàng)泄目設(shè)米計(jì)指挑標(biāo)住宅懸平均恩層數(shù)高層揀住宅猜比例中層須住宅志比例人口原毛密錫度人口減凈密咳度住宅車(chē)面積襖毛密雞度住宅久面積洗凈密趕度住宅獲建筑倍凈密詠度建筑擁密度綠地櫻率非居馬住項(xiàng)廟目規(guī)伴劃與鋼設(shè)計(jì)拳指標(biāo)非居畜住項(xiàng)界目一項(xiàng)般指蜘酒店走、辦園公、鬧商業(yè)付、工貧業(yè)等停其他姜用途冰的房海地產(chǎn)獨(dú)開(kāi)發(fā)遍項(xiàng)目飯，在構(gòu)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)歲中通龜常使平用下下列指淡標(biāo)。（1）建茫筑容匯積率（2）總形建筑耽面積（3）建場(chǎng)筑密察度（4）規(guī)賀劃建險(xiǎn)設(shè)用幅地面革積（5）建心筑高舒度（6）綠雄化比爪率（7）停梢車(chē)位解個(gè)數(shù)（8）有托效面覆積系榆數(shù)§6.沫4房地逃產(chǎn)開(kāi)膏發(fā)項(xiàng)紋目規(guī)錦劃設(shè)粥計(jì)方土案及奶評(píng)價(jià)房地柜產(chǎn)開(kāi)嗓發(fā)項(xiàng)傭目規(guī)吉?jiǎng)澰O(shè)避計(jì)方積案編終制（1）居脈住區(qū)聯(lián)規(guī)劃吵的基竟本要依求居住喇區(qū)規(guī)辭劃設(shè)反計(jì)的伍基本術(shù)要求榆主要采包括卻以下7個(gè)方舌面：安全吐的要游求衛(wèi)生堅(jiān)的要砌求物質(zhì)肚舒適廳性要殖求精神刪享受仙性的驅(qū)要求與城杰市發(fā)頭展相違協(xié)調(diào)卡的要茄求可持效續(xù)性屢的要訪(fǎng)求產(chǎn)業(yè)鄰化的昨要求（2）居育住區(qū)窮規(guī)劃糧方案冊(cè)編制芹程序工作豎過(guò)程村可分扛為調(diào)查溪分析、規(guī)劃警設(shè)計(jì)、成果碑表達(dá)三個(gè)明階段舌。（3）居君住區(qū)絨規(guī)劃捷設(shè)計(jì)革方案獅的內(nèi)猜容居住剪區(qū)規(guī)錦劃設(shè)綢計(jì)方愧案的買(mǎi)主要乓內(nèi)容量包括規(guī)劃劈燕結(jié)構(gòu)、住宅外形式朋與布偉局選怒擇、配套蛾服務(wù)范設(shè)施、道路土交通、綠地那與景每觀(guān)、豎向、管線(xiàn)布綜合等多甚個(gè)方錢(qián)面，器并按需照居住民區(qū)掙規(guī)劃竹設(shè)計(jì)菠的層傭次性奶特點(diǎn)扎，在個(gè)總體至規(guī)劃課、控頃制性芹詳細(xì)悟規(guī)劃爬和修樹(shù)建性想詳細(xì)申規(guī)劃淘等不靠同層夏次的究規(guī)劃完階段菊中的會(huì)側(cè)重洽點(diǎn)有蠻所不雞同。規(guī)劃舉空間哭結(jié)構(gòu)一般息情況轉(zhuǎn)下，千居住短區(qū)包冊(cè)括住宅、道路、配套柳公共農(nóng)服務(wù)維設(shè)施、公共綠補(bǔ)地四個(gè)壘部分閣，通哈過(guò)對(duì)距空間曲結(jié)構(gòu)稱(chēng)的分綁析，擔(dān)將四車(chē)個(gè)部線(xiàn)分要未素加以組匠合，纏確定概基本疤布局環(huán)和空辯間形郵態(tài)。影響棒居住豎區(qū)規(guī)母劃結(jié)褲構(gòu)的躁主要淚因素焦包括區(qū)位胞及規(guī)手劃要翼求、場(chǎng)地烏及環(huán)境作條件、人的眾生活胡需求、經(jīng)濟(jì)品性、社會(huì)瓣管理窮制度等。目前跑常見(jiàn)合的居貿(mào)住區(qū)冷規(guī)劃紡空間背結(jié)構(gòu)徒的類(lèi)展型主濟(jì)要有內(nèi)向桐型、開(kāi)放祥型、自由槳型等。住宅峽形式包與布下局選昆擇住宅然的形黃式取陜決于自然騾環(huán)境、經(jīng)濟(jì)說(shuō)水平、技術(shù)黨水平、文化憲習(xí)俗和家庭窩結(jié)構(gòu)等因潑素。在《住宅曾建筑巨設(shè)計(jì)疊規(guī)范》中，鞭根據(jù)溫住宅箏建造過(guò)層數(shù)里將住鑼宅劃奶分為低層寸住宅（1至3層）煙、多層斥住宅（4至6層）惜、中高館層住耳宅（7至9層）沸、高層釋住宅（10至30層）宣。住宅倦的布賄局有行列街式、周邊科式和點(diǎn)群鑒式三種移基本賄形式滔。住宅機(jī)布置革中必棄須要枝重點(diǎn)姻考慮樹(shù)日照犯和通欺風(fēng)，騎這是鞠居住細(xì)區(qū)規(guī)遠(yuǎn)劃的賞根本久問(wèn)題喂，也輩是現(xiàn)惡代城床市規(guī)帶劃產(chǎn)斑生的內(nèi)起點(diǎn)套。配套鏟服務(wù)禮設(shè)施公共鴉服務(wù)未設(shè)施也稱(chēng)巡壽為配胡套公飲建，布決定含居民它生活當(dāng)服務(wù)藥質(zhì)量仙和方售便程度，距是居曠住區(qū)遭不可滾或缺盞的組滔成部由分。公共參服務(wù)詠設(shè)施執(zhí)的規(guī)百劃布密局應(yīng)體研現(xiàn)方得便生羨活、四減少攏干擾柄、有念利經(jīng)貧營(yíng)、美化出環(huán)境巧的原冰則，覽可采設(shè)用分散、集中、分散忽和集遠(yuǎn)中相蔽結(jié)合的方框式布局盟。而蔥且，足為了景保證典合理筑的服霜?jiǎng)?wù)半稼徑，綢注意拔未來(lái)此發(fā)展良需要鋪，規(guī)劃中灰還應(yīng)挪留有者余地命。道路敵交通居住攝區(qū)道牧路網(wǎng)筆結(jié)構(gòu)在形塘態(tài)上多有規(guī)則當(dāng)式、自由脹式、混合耗式等，慰在交通組洪織上陵分為人車(chē)飛混行、人車(chē)鉗分流兩種耐形式耳。公共腰綠地在綠稻地規(guī)御劃設(shè)析計(jì)中蜻，公援共綠暈地應(yīng)投具備可達(dá)膠性、功能饑性、親和帽性。綠地振布局應(yīng)注奸意人踐的動(dòng)撥態(tài)和足靜態(tài)握觀(guān)賞孟效果華，一減般在西小區(qū)草入口嗎、中心揪形成建景觀(guān)見(jiàn)節(jié)點(diǎn)梢，創(chuàng)拐造層瓜次豐賭富的省視覺(jué)昨效果天。豎向選及管比線(xiàn)綜育合居住帽區(qū)的柿市政湯工程飛由居住清區(qū)給說(shuō)水、排水、供電、燃?xì)?、供熱、通信、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等工故程組索成。按照頌敷設(shè)秒方式針可以度分為架空桶線(xiàn)路和地下驗(yàn)埋設(shè)金線(xiàn)路。地氏下埋換設(shè)線(xiàn)路又迅可分罷為直亞埋管扇線(xiàn)和障溝埋對(duì)管線(xiàn)睡。居鄉(xiāng)豐住區(qū)冒內(nèi)的回管線(xiàn)沫應(yīng)盡辜量采袍用地下竊埋設(shè)夢(mèng)的方信式。豎向貢規(guī)劃歉設(shè)計(jì)是為尺了有挪效利訪(fǎng)用地霸形，丙滿(mǎn)足蹦居住蹈區(qū)道喝路交慌通、盞地面排蠅水、剖建筑屋布置拒和城偏市景宅觀(guān)等參方面葬的要益求，很對(duì)自貫然地唇形改籮造和利蜘用而婆進(jìn)行權(quán)的規(guī)現(xiàn)劃設(shè)答計(jì)，翁包括道路沙豎向胃設(shè)計(jì)和場(chǎng)地帝豎向頂設(shè)計(jì)。（4）居偷住區(qū)醒規(guī)劃貪設(shè)計(jì)絡(luò)方案撞主要仔成果居住模區(qū)規(guī)權(quán)劃設(shè)車(chē)計(jì)方液案的悼主要旨成果一般橫包括熟規(guī)劃燥設(shè)計(jì)咱圖紙刻及文葵件兩扒大類(lèi)郵，具欲體包拆括：分析倆圖規(guī)劃篇設(shè)計(jì)皇圖工程御規(guī)劃都設(shè)計(jì)寄圖形態(tài)伐意向賊規(guī)劃脂設(shè)計(jì)言圖和沙模型規(guī)劃搖設(shè)計(jì)瀉說(shuō)明捕及技談術(shù)經(jīng)騰濟(jì)指洪標(biāo)居住細(xì)區(qū)規(guī)伯劃設(shè)荷計(jì)的辨基礎(chǔ)歉資料包括辱政策端法規(guī)盜性文漸件和僚自然漂及人鞏文地湊理資徑料。1、用揀地性崗質(zhì)用地猾的使油用功擠能或倆土地段用途券，可怨根據(jù)稻用地舍分類(lèi)堵標(biāo)準(zhǔn)暈