房地產(chǎn)項目策劃報告上實香江路項目案例

前言本報告基于我公司已提交貴公司的《上實黃島項目市場研究報告》完成，相關(guān)內(nèi)容不再重復(fù)詳述，只做簡單概括。一、青島的經(jīng)濟地位環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心城市中國東部的重要港口城市位于山東省城市圈領(lǐng)頭羊的位置二、大青島戰(zhàn)略青島政府適時地推出了西海岸經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃包括黃島在內(nèi)的西海岸將會建成一個集中居住、旅游、航運、制造業(yè)與一體的第二個青島市區(qū)通過落戶大型產(chǎn)業(yè)項目、健全配套設(shè)施等多種方式吸引大量新增人口。到二零零二年，西部海岸人口將達到160余萬人。

三、黃島發(fā)展過程及定位階段時間政策標志典型事件探索起步階段1985年至1992年以項目建設(shè)帶動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)保證項目上馬國家級青島新技術(shù)試驗區(qū)在開發(fā)區(qū)成立，青島保稅區(qū)經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立二次創(chuàng)業(yè)階段1992年至2001年小平同志南巡講話青島開發(fā)區(qū)與青島市黃島區(qū)的體制合一第三階段2001年3月至今挺進西海岸、構(gòu)建青島經(jīng)濟發(fā)展重心黃島的經(jīng)濟迅速上揚黃島市區(qū)形成規(guī)模黃島的房地產(chǎn)呈現(xiàn)高速發(fā)展1、黃島GDP的發(fā)展自92年以來，黃島的GDP上漲迅速反映了黃島經(jīng)歷的三個發(fā)展階段2、人口發(fā)展（1989——2003）2003年人口增長率6.5%，自然增長率僅為千分之5.45，可見黃島的人口主要以外來人口的增加量為主；這充分說明了其移民城市的特色，人口低齡化是黃島另一個特點黃島未來有深圳移民城市的特性3、黃尖島未焰來發(fā)誰展及貌定位膠州跑灣西謝海岸躁經(jīng)濟萍發(fā)展良戰(zhàn)略好的核思心黃島評將成井為青理島市鄉(xiāng)豐新的需重要旺經(jīng)濟日區(qū)4、人嫁口發(fā)逐展趨常勢預(yù)弱測對比群上海譜浦東造的人弊口密算度，艇黃島環(huán)人口彈仍有驅(qū)發(fā)展得空間影響杏因素遍：掉大學倉城、紡大煉趨油等故項目浦東黃島人口（人）176.6923.8面積（Km2）522.75220人口密度（人/km2）338010815、黃衡島房布地產(chǎn)搏市場逗現(xiàn)狀開發(fā)幕項目焦區(qū)域膜集中購買鳥者投僵資目炮的性妥強價格勇漲幅積大、遮速度輕快物業(yè)滴帶內(nèi)員裝修整體科市場丙目前睜進入脖調(diào)整角期6、黃劈燕島房花地產(chǎn)候發(fā)展燒趨勢在2賭00真8年奧婆運會腰的契勾機下腐，會漲有新田一輪唯的市室場競逮爭產(chǎn)業(yè)真等項潛目的筒上馬文，使功黃島蜓進入膊高速良發(fā)展汗期各類毛型的軟物業(yè)早產(chǎn)品夜紛紛濤登陸巨黃島崗，加臣劇競埋爭與青班島市階區(qū)的楚差距劃逐漸舌減小拆遷頭改造揀項目呈陸續(xù)沖展開新一略輪的喉投資寒熱潮醬在2年后犁產(chǎn)生項目照所處恨的環(huán)奸境項目份地塊一、有長江悶路街巖道辦靜事處1、長森江路向辦事之處區(qū)轉(zhuǎn)域狀慘況該區(qū)踏域規(guī)歇劃定習位為忘黃島謀的行政俗商務(wù)階中心黃島粗城區(qū)土的發(fā)禮展主張要集幣中在叉本區(qū)灣域是黃缸島主芝要的也商業(yè)邁區(qū)域囊括鋪了香距江路癢商圈現(xiàn)和長癥江路從商圈商業(yè)譯和住底宅房忙地產(chǎn)刪開發(fā)夢項目婚主要俱集中徑在本貧區(qū)域2、人芳口密捉度分勉布黃島兔現(xiàn)在雕的人剖口雖額少，塔但是37議%集中群在長達江路攏街道嫌辦事喇處，哨有近15萬人群口，躬人口抄密度褲約34膽09涂人/km2,超過醋浦東子的平住均人遞口密抄度，蠻具有句良好秘的商藝業(yè)基屠礎(chǔ)。3、長碼江路沿街道瞇辦事守處土懶地供浴給長江倦路街潑道辦雕事處翻目前簡農(nóng)村引已經(jīng)袖基本野上被疫城市輩替代謝，行蕩政村課的數(shù)蒜量只使有18個；未來柄土地饑供給錫主要貝集中棗在江擁山路欺以西比和昆烏侖山纖路以鬼東的料區(qū)域黃。此后區(qū)域危主要若為農(nóng)使村的卻舊村麥改造夾和農(nóng)佩田的污征用獻等。二、免香江還路片昂區(qū)狀蒸況ABCDEFG1、香莖江路仇片區(qū)季是黃催島行斗政商閱務(wù)中晶心的歉成熟皆商圈陰和金扭融中旅心2、香擾江路坐的商脫圈現(xiàn)視狀以中蔥低檔鋪的大歐眾化矛消費隨為主南北蘭的人貫氣反偷差較扇大人流哈集中賊，消榮費能悶力較留強，民已初布步形兔成了抵一定螺的商佳業(yè)格薯局；整體斗商業(yè)晚布局雖比較貓傳統(tǒng)寶，經(jīng)臨營缺垃乏特兼色，凍形態(tài)欺相對濱老化嶼；購物沒空間作狹窄冬，商科業(yè)觀揉賞性權(quán)及休儀閑性砌較差性；業(yè)態(tài)匆分布稠相對接單調(diào)章，文域化餐偷飲服掃務(wù)類均發(fā)展皂不足麻；停車泰位嚴拿重不夜足；整個我商圈凝向更掏大規(guī)曾模及何更高優(yōu)檔次媽發(fā)展眼有一仆定的郊障礙賴；項目糠以西價“云選海天狂城”濁中低飛檔消舊費市桶場，聚非常購繁榮愿。3、香噴江路腰商圈械分析稻結(jié)論香江襪路屬虜于黃虜島的貧商業(yè)牲中心賠，片奔區(qū)發(fā)屋展的蘿提升陶空間丘較大周邊予配套季、設(shè)絞施齊榨全，腿商業(yè)姜較多暮，雷努同性生強，虎沒有潑亮點反項目整個較商業(yè)歷形態(tài)仰落后胳，不攝具備船改造聲升級擔條件三、納項目督地塊惡分析1、項路目技桌術(shù)參拜數(shù)總用地面積23051㎡建筑容積率

≤4.0

建筑覆蓋率47%地面建筑面積≤92200㎡其中：商業(yè)37200㎡住宅55000㎡地下建筑面積35500㎡建筑層數(shù)多高層機動車位810個后退用地紅線其他要求2、四唇至道常路及宇建筑黃島四中工業(yè)區(qū)電子第四十一研究所工業(yè)區(qū)高科技創(chuàng)業(yè)中心中達化纖輕騎大廈香江花園長江商廈吉韓商廈吳家莊云海商城黃島成人中專青島昌隆文具有限公司百盛金融一條街魯澤大廈雙鑫園大酒店消防大隊公安宿舍供電大樓世家花園世家花園世家花園世家花園道路崇和交采通分灘析項目糕地塊王南側(cè)虛是香還江路短，雙色向四泳車道件，西逆連江努山路券。江灣山路椒是連曠接膠耀州灣黨高速罷公路構(gòu)的主衛(wèi)干道焰。項目疼地塊巷東側(cè)兵是太僵行山終路，坐雙向里四車非道，摔南連錦長途妻汽車綁站，候北連功江山細路直滔達環(huán)蜘膠州恒灣高舟速公街路驅(qū)車5分鐘溪可到叉達黃罩島長從途汽侮車站驅(qū)車10分鐘捎可到婆達薛桂家島拌輪渡版碼頭驅(qū)車15分鐘巡壽即可爛到達跨環(huán)膠應(yīng)州灣貝高速窄公路到達臣青島腐國際蓬機場桂的距稈離與冶青島報市區(qū)素相同徑，驅(qū)建車約45分鐘公交斧線路唐分析公交車始終站點發(fā)車間隔時間客流量比1路輪渡——金沙灘3分47%2路唐島灣——安子碼頭8分9%6路柳花泊——唐島灣20分7%15路唐島灣——福瀛裝飾城4分28%21路王家港——臺子溝25分4%22路金沙灘——后岔灣12分5%途經(jīng)秤項目碎地塊良周邊強的公漫交車械如下聾：3、披地塊極分析貨結(jié)論周邊潤市政擁配套躁成熟臥，但錯商業(yè)夕氛圍搭較淡人流腰量較確大，宜但是吳駐足疼人員巧很少周邊隆現(xiàn)有燙居住執(zhí)小區(qū)紛較多周邊權(quán)部分川工業(yè)冊廠區(qū)披未來恒規(guī)劃各為住查宅小圓區(qū)項目然地塊謊交通愈便捷爸，但獎沒有秀公交伯車在隊地塊伸?？楷F(xiàn)有話城市雜綠化溉帶對禾項目鴿未來樂的經(jīng)蕉營有崖影響建議1建議2地塊乘南側(cè)前的城榮市綠圍化用猜地對提本項遠目的灣商業(yè)疑氣氛頓營造李形成面不利庸的影考響。脂建議跳發(fā)展會商向政粗府相鵲關(guān)部位門申屋請把判該地近快作采為項暑目的聲組成蜜部分凝統(tǒng)一脹考慮匆，使之滾與項片目自哨成一害體。四、錘項目SW起OT分析S.優(yōu)勢W.劣勢O.機會T.威脅1、St量re暖ng甘th優(yōu)勢丟分析S１統(tǒng)：區(qū)域床缺乏潔高檔頁綜合龜物業(yè)旁項目攪，項寶目占極據(jù)領(lǐng)施先空按位S２就：鄰近眨臨近錦黃島旬商業(yè)表圈香叉江路商，占揀盡地葵利S３頭：地塊研周邊鞭居住露小區(qū)紛眾多膽，人緊流集之中，少消費急能力春較強S４息：投資轟客看劍好黃躍島的從未來供，具賞有強辣烈的蛾投資雄熱情相，購點買力鄉(xiāng)豐強勁S５揪：產(chǎn)權(quán)晨式酒邊店、茶公寓此具有笨很強攜的投攤資價桑值S６關(guān)：上實賣、中項原強刑強聯(lián)簽合S１懂：區(qū)域待缺乏灑高檔婆綜合洞物業(yè)鑄項目埋，項伍目占博據(jù)領(lǐng)龍先空追位香江趕路的洲市場況價值執(zhí)已經(jīng)咸迅速乳提升香江淘路商毒業(yè)規(guī)瓦模較鄭小、綁沒有嚼特色院、傳茅統(tǒng)性剝強高檔恢商業(yè)關(guān)物業(yè)扒市場矮仍屬堵于空蒸白高檔星商業(yè)綢物業(yè)飾在該握區(qū)域漢還存米在較訊大的今提升反空間誰，本籮項目衰的建帝立將己會占豈據(jù)領(lǐng)峰先的壇空位半，從渠而取昆得競球爭中感的領(lǐng)聲先優(yōu)掉勢。S２蛇：鄰近許臨近究黃島換商業(yè)捐圈香蔬江路貓，占膀盡地主利香江棟路金遣融商艘業(yè)密貼集，令輻射散整個疲黃島車開發(fā)持區(qū)。未來燙香江告路的櫻發(fā)展順同樣婆不可支限量冒。本項川目是近期同香江渠路沿購線開增發(fā)的激唯一斯大型鈔綜合躲類類窯項目，獨役有賣廣點無符可比愛擬S３粉：地塊沿周邊占居住杜小區(qū)虎眾多銀，人陰流集饑中，歉消費返能力帆較強香江恒路的譽人流糖是黃查島最榮大的周邊豈存在過著很汽多的疼機關(guān)裂單位褲和住舍宅宿先舍大量鬼的機晴關(guān)單躁位和脊住宅中宿舍陰所帶悠來的職人群捧為本豎項目羨提供帳了商希業(yè)所軍必需積的客龍戶基榨礎(chǔ)。S４丸：投資防客看市好黃育島的撞未來棚，具小有強納烈的都投資淡熱情苗，購寶買力強怖勁黃島超房地貓產(chǎn)物舊業(yè)的禽購買挨客戶仆以投撓資為臣主約而占60寸%。黃島蝴是未內(nèi)來青團島西冶海岸虜城市蜜的中塊心。S５親：產(chǎn)權(quán)酒式酒倦店、酒公寓貫具有勿很強喊的投喬資價六值產(chǎn)權(quán)到式物物業(yè)具艙有獨澆特的啦投資白價值產(chǎn)權(quán)沸式物排業(yè)正虜在被持越來慰越多狡的業(yè)標內(nèi)人斗士和箭普通誕消費態(tài)者所出認可飛。產(chǎn)權(quán)教式物迎業(yè)高用額利盜潤回荷報、盲較少我的資訓(xùn)金投敏入S６水：上實漁、中每原強姐強聯(lián)鵝合上海投上實也城市棉發(fā)展悅投資騙有限迎公司誦，實奧力雄羊厚，悼在業(yè)投界擁鎮(zhèn)有良宴好的飼聲譽蔬。中譽原集搭團是裹在地栽產(chǎn)界珍打拼25年的堡著名陽專業(yè)航代理庭公司美，擁艷有一端批專耕業(yè)、爐精干回的人肉才。橋二者味強強季聯(lián)合材，前欣景廣款闊。2、We陷ak笨ne層ss劣勢虧分析W１紅：項目氧地塊鬼屬于學香江腿路的沫斷層堆地帶W２砍：地塊摘的容宇積率酬高W３清：上實品品牌耍目前珍在黃拋島缺掠乏號吊召力W４殺：周邊栽業(yè)態(tài)湖分布云缺乏陶整體伴布局W５置：政府然的盲環(huán)目規(guī)肉劃、撕招商W１洪：項目俯地塊旁屬于餃香江風路的蓮斷層哄地帶項目框東是克香江易路商辣業(yè)的誤中心尺地段糞。項勢目西幻玉是低紡檔次代集貿(mào)棒市場般的聚幸集地貴。東仆西兩合側(cè)各百自聚儲集了爬大量震的人繁氣。本項沿目位百于香顧江路乎兩大柿商業(yè)肢板塊漠的中弊部。案周邊呆人流醬量小徹，商拋業(yè)氛氣圍非湯常冷沒清W２科：地塊挎的容災(zāi)積率脾高本項采目的嚼總占匙地面慈積在2萬平巖方米桂左右佛，而查規(guī)劃訴建筑返面積棵接近10萬平叨方米必須訴壓縮匯廣場鍬面積輛，從項而使邊項目攻難以貝形成冰具有時特色先的文者化廣介場W３木：上實貧品牌遠目前敲在黃擠島缺怠乏號滾召力上實象的品龍牌號查召力偏偏弱該項必目在妥策劃泉、推尸廣和尚宣傳劍的過比程中呈缺少套發(fā)展培商品盜牌力臺的有驢效支妹撐。W４咱：周邊行業(yè)態(tài)棋分布叫缺乏壁整體哄布局周邊劫物業(yè)隱缺乏錘經(jīng)營怪特色缺乏雷創(chuàng)新浙意識扶和創(chuàng)舌新策欲略W５間：政府醉的盲貝目規(guī)嗎劃、濱招商政府富規(guī)劃澤的前甜瞻性讓較低大量紐奉招商叛導(dǎo)致鑄商業(yè)逐供應(yīng)屋過剩3、Op建po壁rt韻un懲it鑰y機會符分析O１頭：青島攜西部負城市頑的規(guī)景劃建羽設(shè)O２網(wǎng)：2怨00鑒8年奧耕運會譯，青瓣島將旱成為跌世界仁矚目悉的焦歌點O３繳：未來敞的青謝黃跨牧海大標橋連移接青需島與胡黃島O４尤：產(chǎn)業(yè)棗資源恐、自習然資芳源、信學院潤資源燭的挖心掘和吩完善O５畫：百盛度即將挎入駐勺，帶孕動香悠江路籠北側(cè)銷商業(yè)竹氣氛O１柔：青島找西部野城市悄的規(guī)申劃建深設(shè)青島羅的西奏部城初市將假是以修黃島禁開發(fā)職區(qū)為護中心華，整麥合膠貸州和仁膠南急部分望區(qū)域西海戴岸城仰市將孝成為隊第二典個青撐島市勒區(qū)O２釋：2機00也8年奧看運會堂，青找島將蔬成為林世界縱矚目倚的焦偷點20雨08年青需島將盜成為跌世界戶矚目安的焦報點適時咸利用兩奧運鴉會的蘋契機堡，為王本項蹦目增脫加機男會點O３壁：未來使的青約黃跨點海大扔橋連身接青吉島與賓黃島青島符海灣口大橋扒規(guī)劃鏈已經(jīng)蠢出臺縮小分兩岸待的距陜離，起縮小末兩地翠的經(jīng)偽濟實鋼力黃島堤成為類中國香的第來二個佛浦東O４甲：產(chǎn)業(yè)稻資源腐、自訂然資誦源、喊學院奧資源溝的挖悲掘和評完善黃島孔產(chǎn)業(yè)燒發(fā)達納，多侍家世單界知雪名企貌業(yè)進愿入黃掠島薛家躍島旅搭游風炭景區(qū)蘆，每激年吸孟引大桂量的勞游客石油瞇大學蜂等多茅所知蹦名院劑校進扛駐黃值島O５汽：百盛欲即將冶入駐虹，帶匪動香床江路扁北側(cè)吹商業(yè)醫(yī)氣氛帶動飽香江渴路北月側(cè)的利商業(yè)晨氣氛厭的提匯升百盛街為舊租房改抗造，齡發(fā)展己受限4、Th驅(qū)re妖at威脅井分析T１籠：潛在疲競爭限對手面較多T２錯：香江勉路詳輸細規(guī)罵劃尚步未出冠臺T３夢：長江稼路日僅益攀量升的衰人氣坊會對朱香江閱路形鬧成客蔑群分逐流T１逐：潛在扎競爭廣對手典較多多個義大型員的商濱業(yè)市泳場意道向進輔入黃今島形成梅巨大俱的商屆業(yè)體享量與本膨項目具在目今標客認群方狀面有巧較大貧的重糖合T２殊：香江紛路詳婦細規(guī)像劃尚嫂未出痛臺商圈飾成型銅較早日，物莖業(yè)分斬布不窄均，跪商業(yè)享模式排較為濾傳統(tǒng)未來露的商泥業(yè)分僅布，罪以及皇人流倆的導(dǎo)宣向都畝會對礙本項突目造忙成極槽大的色影響T３牲：長江鉛路日字益攀面升的呼人氣罪會對鳳香江惡路形弟成客議群分幕流長江仇路作芹為一娛條新企崛起粗的商獅圈，濕其商況業(yè)正帽處于敲發(fā)展娃階段意，商征業(yè)潛苗力巨掌大長江例路的除定位木是黃摔島未窯來的或行政合商務(wù)殲中心鳥區(qū)長江思路的刪這種近日益份發(fā)展劫的商第業(yè)將顯會對線本項險目構(gòu)檔成極邊大的舟威脅我們棋要做職成什膝么樣渣的物裹業(yè)項目貿(mào)總體員定位具有敗片區(qū)股地標活性的光大型滲綜合農(nóng)性商場業(yè)項社目項目慮定位掌與片械區(qū)定繩位的伙關(guān)系香江放路作族為行響政商干務(wù)中氏心的枝重要今商圈蔽，需腿要一腸個具導(dǎo)有標孔志性兼建筑仗物長江賞路街粉道辦艱事處幼是黃賞島的舊行政層商務(wù)止中心泰，應(yīng)茫該有耽高檔邊的餐水飲娛褲樂消灰費項皆目與珠之相臨配套黃島訊的人貿(mào)口低疲齡化斷特點材，決型定了塔目前后主流掩消費型以大該眾化斯為主長江綁路辦籠事處搬作為喜黃島浙未來余的居候住核閱心區(qū)將，為甚項目貢提供所充足衫的客衣源項目意定位亂原則香江謊路地予標項劇目休閑教的鮮言明主惠題高品系位、彼高性屆能重裝缺飾、盜重配礙置以小穿見大降低豪項目筆經(jīng)營奶風險物業(yè)類型功能分布面積（m2）合計（m2）租/售建議備注綜合商業(yè)內(nèi)街商鋪1000026600出售

綜合超市15000以租代售家樂福美食廣場1600

酒店餐飲麥當勞5004200以租代售

上島咖啡500

韓國料理400自留產(chǎn)權(quán)15個包廂日本料理40015個包廂中式餐飲240050個包廂娛樂酒吧6006100自留產(chǎn)權(quán)

歌舞+音樂廳1200

KTV包廂160030個包廂洗浴中心1800

多功能廳900

客房行政套房6008100標準間7500公寓50m2公寓50002256080m2公寓16000260m2公寓1560商住樓單體附樓2400024000

本項川目功汁能定癥位總體冠分布類型業(yè)態(tài)組合規(guī)模(m2)商業(yè)品牌超市生活日用品、服裝、蔬菜、水果、肉類、熟食、飲料、家電、床上用品、音像圖書、簡易家私等等15000美食廣場川味小火鍋、面條、餅類、餡心面食、韓/日小菜、江南小菜、燒烤類、東北燉菜、麻辣燙、粵菜點心、東南亞小吃等等1600內(nèi)街商鋪化妝品、手機、禮品鮮花、西點、女士飾品、休閑/運動服飾、鞋、童裝、高檔煙酒、營養(yǎng)補品、美容中心、婚紗攝影、藥店、珠寶、茶莊、箱包、眼鏡等等10000餐飲異國餐飲麥當勞、上島咖啡、韓國料理、日本料理1800中式餐飲海鮮類、四川菜系2400娛樂酒吧、歌舞+音樂廳組合、KTV包廂、電游網(wǎng)吧、電影院、多功能廳6100酒店客房120m2行政套房5套；50m2標準間150套8100酒店式服務(wù)公寓50m2小公寓100套；80m2公寓200套；260m2大公寓6套22560商住樓80m2商住80套；95m2商住60套；100m2商住119套；24000物業(yè)威功能斤面積透分配逐比例功能貍區(qū)域惹劃分幸原則大眾怕消費梁與高郊檔消悔費劃絨分餐飲/娛樂/客房超市/內(nèi)街/美食價廣場動/靜功框能區(qū)級劃分商住/公寓綜合蟻商業(yè)特種賣人群蛋的私漏密消帳費劃疏分高級恰官員普通浸官員人流越客源揭利用估最大使化客戶/業(yè)主睜的消集費劃境分游泳坑館物業(yè)濤功能眼劃分商業(yè)跡裙樓夾大眾末消費礦區(qū)——超市所、內(nèi)薯街、江美食荒廣場商業(yè)蒜裙樓商高檔蔥消費益區(qū)——餐飲方、娛喇樂主紛塔進樓——酒店扒客房變、酒暢店式磁服務(wù)堡公寓副纖塔株樓——商住載樓項目碧形象失定位香江僑路上血的地潑標物枕業(yè)——提升層黃島醋消費漿觀念——改善校黃島者購物店環(huán)境項目追的社奶會責償任感怠和使待命感1、外辣立面外立面建議采用后現(xiàn)代主義外立面風格，簡潔、穩(wěn)重，現(xiàn)代感強。簡化三段式建筑立面；外墻以涂料為主，底部裙樓采用大理石、花崗巖等石材；直線條簡潔、流暢，強調(diào)窗、陽臺、遮陽板等功能性構(gòu)件的細部處理；以銀灰、米白色為主，點綴明黃、紅色線條；視覺觀感檔次高，凸顯本項目片區(qū)路段物業(yè)地標性。頂部凸現(xiàn)挺拔、凌空，如日中天之浩氣。底部外墻鑲嵌優(yōu)質(zhì)石材。陽臺通透、輕巧，通過體量和曲線變化展示，每個單位設(shè)一個陽臺。窗凸窗、銀灰色塑鋼窗、藍玻。2、大顛堂項目內(nèi)容裝修風格簡約的現(xiàn)代風格，講求精致感、品質(zhì)感，有特色裝修檔次高檔裝修材質(zhì)地面、墻身鋪砌優(yōu)質(zhì)石材裝飾品及設(shè)施豪華藝術(shù)吊燈、墻體掛件、沙發(fā)、茶幾、花藝、服務(wù)接待臺色調(diào)以明黃為主，輔以銀灰色光線明亮，燈光與自然光結(jié)合背景音樂輕音樂、鋼琴曲功能區(qū)大堂公共區(qū)、休閑休息區(qū)、服務(wù)接待區(qū)3、攔電梯域及電酒梯間項目內(nèi)容電梯電梯品牌知名品牌，如三菱、奧的斯等電梯數(shù)量每棟塔樓2-3部內(nèi)部設(shè)施閉路監(jiān)控攝像頭、背景音樂電梯間裝修風格簡約的現(xiàn)代風格，品質(zhì)感強裝修檔次高檔裝修材質(zhì)地面：高級地磚；墻身：高級瓷磚飾面裝飾品及設(shè)施精致吊燈或壁燈，垃圾箱色調(diào)以明黃為主，輔以銀灰色光線明亮，燈光與自然光結(jié)合背景音樂輕音樂、鋼琴曲4、辭公共茄走廊項目內(nèi)容裝修材質(zhì)地面：高級地磚；墻身：高級瓷磚飾面；吊頂裝飾品及設(shè)施壁燈、花藝、垃圾箱光線明亮，燈光與自然光結(jié)合5、幣配套扭會所項目地點面積（m2）內(nèi)容經(jīng)營方式會所轉(zhuǎn)換層平臺5500空中花園免費會所+商業(yè)會所休閑區(qū)、運動區(qū)、露天酒吧1000健身房、游泳池、桌球室、棋牌室1000咖啡廳、酒吧、茶吧500美容美發(fā)、纖體中心轉(zhuǎn)換倒層空中外花園綜合惠商業(yè)魚定位購物倉一站辟式休然閑廣歐場休閑主元素立體予綠化區(qū)域榆藝術(shù)織水景鵝卵挺石青石糠板/條石板題路休閑衛(wèi)元素藝術(shù)厚街燈吊肆牌雕肅塑休閑伴椅射屆燈藝術(shù)憑花壇特色VI··憑··撐··1、商咬業(yè)面幫積分糊配比閑例2、業(yè)嶄態(tài)分克布類型業(yè)態(tài)組合規(guī)模(m2)商業(yè)品牌超市生活日用品、服裝、蔬菜、水果、肉類、熟食、飲料、家電、床上用品、音像圖書、簡易家私等等15000美食廣場東南亞小吃、川味小火鍋、面條、餅類、餡心面食、韓/日小菜、江南小菜、燒烤類、東北燉菜、麻辣燙、粵菜點心等等1600內(nèi)街商鋪化妝品、手機、禮品鮮花、西點、女士飾品、休閑/運動服飾、鞋、童裝、高檔煙酒、營養(yǎng)補品、美容中心、婚紗攝影、藥店、珠寶、茶莊、箱包、眼鏡等等100003、商什業(yè)定狗位依罪據(jù)目前短所有船超市率的形爽態(tài)、千管理騰、貨冒品嚴獄重滯影后所有駱超市衫人潮曲涌動限營業(yè)隔額不印菲所有休超市反的改干造空婚間非劉常小縣，發(fā)法生根女本性夸變化霧的可日能性敗不大香江湖路商法圈已側(cè)被人曲們認袖可，誼有黃魂島最港大的岡購物珍人流評量百盛滑所選平廠房博改造秒商業(yè)膽項目您，停被車位偶和規(guī)山模有佛限易初搬蓮花揭所選信的意籌向地惡塊目柿前是沃經(jīng)營射粗放手低檔吸化的正云海掙商城馳，項網(wǎng)目周擇期較狐長根據(jù)脹科學喇的的呼預(yù)測抖和規(guī)驢避項則目風悉險4、香渣江路虹商業(yè)領(lǐng)市場烏分析香江促路商墾圈的枯商業(yè)系物業(yè)即，主咸要以旱百貨錄商店融為主超市憐聚集癢了過坐多的磁人流擊，百塌貨商錘店里單的人需流相杰反比悉較稀洲少香江焰路的猴商業(yè)控主要野以經(jīng)育營服繼裝服旅飾為節(jié)主，釀其次愿為各夫種專露業(yè)店超市抓的規(guī)州模只家占總蜜量的庸十分畜之一餐飲賄的規(guī)患模更浙小。香江該路商破業(yè)業(yè)占態(tài)分欣析香江關(guān)路的鹽服裝特遠超映過了久業(yè)態(tài)蠢標準香江砌路的賊超市仙和餐名飲嚴紫重不傘足業(yè)態(tài)所占比例服裝服飾25%餐飲20%超市30%其它（通訊、家具等）25%5、長橫江路緊商業(yè)呢市場脂分析長江愁路商最圈的棋商業(yè)幸物業(yè)幕，主牧要以螞百貨落商店懂和超旁市為丙主各種收專業(yè)如店等遲進入距較少香江遲路其窗業(yè)態(tài)甚相對秤單一商業(yè)愚氛圍志尚不形成熟難以友吸引和大量廳的人它流長江火路商腐業(yè)業(yè)錄態(tài)分男析長江配路的桑服裝機服飾臉類已止經(jīng)嚴豬重超冤標餐飲愚只有廈利群垂的特袖色小田吃和僅肯德乎基超市張有家普佳源政和利改群瑞學泰業(yè)態(tài)所占比例服裝服飾72%餐飲2%超市12%其它（通訊、家具等）14%大眾徒型超峰市建議防選擇各“家撲樂福”個性求化的六內(nèi)街及商鋪集各塔地精鴨華的勞風味趣美食儲街公寓衰定位酒店凈定位商住討樓定麻位居住碧物業(yè)罷定位黃島狹住宅南市場母概述項目名稱天泰.陽光海岸千禧龍家園（二期）星杰座（敖海星城）澳龍花園東方花園位置長江路以北，太行山路以東武夷山路與珠江路交匯處長江路與珠江路交匯處香江路以北，利群商廈對過阿里山路與長江路交匯處均價43005600400038004500戶型范圍（平方米）88-17465-16680-15070-22070-180主力戶型（平方米）130-140103-120120-130118-140179所占比例60%80%50%73%50%主力戶型總價30-40萬50-60萬50-55萬45-55萬75-85萬熱銷戶型（平方米）90（小三室）103（三室）120（三室）120（三室）70（二室）120（三室）70（二室）120（三室）銷售率60%40%80%80%95%裝修標準全裝修廚衛(wèi)精裝廚衛(wèi)精裝廚衛(wèi)裝修——開盤時間04年年初04年5月03年8月/04年元旦2004年5月1日02年底銷售時間8個月4個月1年4個月1年零10個月黃島殺市的毫居民20弓20年發(fā)孟展到16皂0萬，布需求霧市場沖強勁目前管購房吉入住率4兩0%，黃繞島的腿樓盤宇投資察商購狠買較蛛多，橡投資朵強勁大面魄積的薯高檔佳住宅敵，因辱總價析過高漠，投祝資謹升慎，戚銷售憑受阻黃島踏地區(qū)查中高厲檔樓桂盤均善價45當00殃/平米辱，而湊主力花戶型抹總價掀集中忽在40舌—6具0萬元截至冬今年9月上塞旬，愧黃島替新開伐樓盤藏的銷解售率喇大部醒分都筑在60嚴%以上國，而樸銷售屬周期情大部損分為10個月偉左右80聾~1秘20m2的小山戶型迫極受挨投資例者追寄捧，13恩0m2以上碗的戶千型出呼現(xiàn)滯記銷在售的熱銷戶型戶型面積代表項目二室88m292m2天泰陽光海岸三室118m2121m2澳龍花園黃島威住宅恒市場絲式結(jié)論公寓憂形象竹定位優(yōu)雅鎖的，豈浪漫汁的，廢富于羨想象登的，生風情撒萬種輩的…1、公刺寓面竹積分斥配比銀例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓面積總計5000m216000m21560m222560m2公寓婆套數(shù)荒比例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓套數(shù)總計100套200套6套306套2、酒病店式枝公寓澡定位幟依據(jù)很多誘成功駛?cè)耸烤o、外佩籍人嬌士等責投資汪客看響好黃托島的搞發(fā)展幕前景黃島忘在售魄的酒裕店式沙公寓段只有枯概念村，沒兄有酒王店式桶服務(wù)罩的內(nèi)功涵極具謀獨特恭風格盾和酒卻店式雨服務(wù)鍵的公表寓勝濕過高培檔豪掙宅黃島過經(jīng)濟過的突蒸飛猛鐘進，茄勢必啟有大防量的役實力晚企業(yè)肥進入做黃島地，他平們需尋要服航務(wù)便判捷周門全的另居住阻環(huán)境公寓牙與酒校店客每房可武以相榜互轉(zhuǎn)軟化，蜂規(guī)避之經(jīng)營富風險產(chǎn)權(quán)櫻式酒盟店客招房、像酒店蒜服務(wù)抗式公編寓目侵前尚棒屬空啄白溫馨狀舒適均的酒抽店式票公寓酒店啊形象教定位黃島食高品看味永坐遠的偏榜樣1、酒迫店客蛾房面貴積分虜配50m2標準間120m2行政套房面積總計7500m2600m28100m2酒店穴客房踢套數(shù)殿比例50m2標準間120m2行政套房套數(shù)總計150套5套155套2、酒偉店客漆房定袖位依故據(jù)黃島歷的旅語游業(yè)島獲得隆了極趁大的旱發(fā)展脊，現(xiàn)炕有酒版店經(jīng)蝴營狀印況非務(wù)常好目前庫酒店帆的形態(tài)泉、配蜘置嚴妥重滯嬸后黃島發(fā)沒有哪風格正獨特并的客務(wù)房可以籃成為鳥經(jīng)營死公寓猾的對繩外窗末口酒店仆客房裹與公膚寓可藥以相殃互轉(zhuǎn)舒化降低管客房連和公共寓的搶經(jīng)營雪管理撫成本3、現(xiàn)石有酒爺?shù)昱渥R套狀壘況酒店名稱星級位置經(jīng)營娛樂配套太平洋大酒店三星井岡山路以餐飲為主——魯海豐大酒店準三星阿里山路128號以餐飲為主，開業(yè)不到一年洗浴、小型歌舞廳海豐大酒店準三星長江中路459號商務(wù)型酒店，開業(yè)不到一年健身房、美容美發(fā)、娛樂室、洗浴、KTV等海都大酒店三星長江中路218號99年開業(yè)，設(shè)置陳舊，商務(wù)型酒店，準備升四星健身房、美容美發(fā)、棋牌室、洗浴、KTV等客房掃市場苗情況酒店名稱客房總數(shù)標準間單間或套房太平洋大酒店512922魯海豐大酒店5950單間5；套房4海豐大酒店22090單間70；套房60海都大酒店203100103合計533269264比例100%50.5%49.5%4、酒狠店客織房市械場分席析黃島程的旅鞭游業(yè)震潛力暴巨大洞，酒可店經(jīng)角營前潤景看碗好黃島年現(xiàn)有映酒店針，配播置較摘低，貪體量木較小酒店則客房韻客戶肅以商設(shè)務(wù)客綁戶為肚主客房社達到65按%—登—7揀0%，淡濫季出少租率導(dǎo)都在50墊%左右較少卡高檔匯娛樂餃場所畏，導(dǎo)戒致大鋤量客匠戶流巡壽向青聯(lián)島消含費缺乏需大眾仰型綜睜合餐驕飲場紅所高檔奮典雅抬的噸行政摘套房舒適布精致綁的猶標準級套房5、餐恥飲娛硬樂定滔位依望據(jù)黃島景的政民府機蔽關(guān)單離位，尤約有撇近40個部覆局級餅機關(guān)進，下繞設(shè)20頑0多個屈科處京。其顛中約字有50輩%的部姥門經(jīng)熄常進育行會珠議餐復(fù)飲活墻動黃島扭形成裹規(guī)模竄的大我型企暢業(yè)約理有22夢0多家大量草的政英府機上關(guān)和怠企業(yè)紡為本劃項目村的餐綁飲提似供堅頓實的意支撐黃島鋒日韓駕企業(yè)博的狀釋況項目單位日本投資企業(yè)韓國投資企業(yè)企業(yè)個數(shù)個4040從業(yè)人員人136786612其中外籍職工人120112職工勞動報酬萬元14916.97854.9其中外籍職工報酬萬元1813.42243.5餐飲滲市場司情況店名位置規(guī)模包間數(shù)量餐飲菜系太平洋大酒店井岡山路大廳約200平米，可同時容納100人就餐；23個單間海鮮、魯菜+西餐、咖啡魯海豐大酒店阿里山路128號2個宴會廳30余個風調(diào)各異的單間除大眾菜之外，還有一件小型的日式料理海豐大酒店長江路大型宴會廳200人；大廳可接待200人；20余個單間自助餐廳、咖啡、茶吧海都大酒店長江中路218號可容納300—500人同時就餐；大堂茶廳；60人的日式餐廳一間；容納60人的西餐廳一間；商務(wù)酒店，包含中餐、西餐、日式料理娛樂晃市場組情況名稱位置消費額度規(guī)模經(jīng)營狀況備注太平洋娛樂城薛家島金沙灘金沙新村包房費100元—————KTV香江21會所香江路西段包房費200-600元不等4-6層約500平米良好2-3層演藝酒吧，4-6層娛樂中心寶島會不夜城井岡山路與香江路交匯處酒水10—30元，人均消費50—150元約300平米火爆KTV為主，整體消費偏向中低檔世紀海豐大酒店長江路與井岡山路交匯處——3500——加州紅俱樂部，包含KTV、健身房、洗浴中心6、餐岡飲娛眾樂市爛場分錘析黃島公缺少眨高檔計娛樂亞場所短，導(dǎo)能致大券量客裝戶流怎向青滲島消控費黃島禾缺乏馬大眾迫型綜隊合餐巨飲場定所黃島醒主要省的大燦酒店高集中嗚在長跟江路禍，香閱江路箱高檔桂的餐下飲娛企樂場花所十曉分匱妨乏麥當津勞上島姥咖啡北方葬風情滴的韓遺國料鉆理淡雅乘精致聞的日遭本料相理集飲增食精離華的豬中式漆餐飲異國凡情調(diào)杜的酒側(cè)吧自然括悠揚授的歌定舞音現(xiàn)樂廳KT仔V包廂商住軋樓形頸象定廁位有夢關(guān)就有意一切1、商洋住樓規(guī)面積合分配謀比例80m2戶型95m2戶型100m2戶型面積總計6400m25700m211900m224000m2商住派樓套邀數(shù)比月例80m2戶型95m2戶型100m2戶型套數(shù)總計80套60套119套259套2、商逝住樓吳定位上依據(jù)香江略路作墊為黃閱島的殲金融起中心殼，需熟要配射置先撒進的揮辦公國場所可以嬸吸引睡辦公崇和居慕家兩發(fā)種客半群商住董樓對皆高層艙的抵盜觸程閱度較撐差3、商年住樓班市場竟情況案名輕騎大廈偉業(yè)花園怡海世家匯商國際位置香江路香江路長江路長江路具體情況商住兩用，偏住均價2900無底商商住兩用，偏住均價3400商住兩用，偏住底商3層，面積13000平方米，計劃做超市高層商住兩用，起價4000，最高價5200商住兩用，偏商裙樓6層，1層銀行，2—6層為工商局；7層以上為商住兩用。最高價6250；均價47004、商讀住市蕉場分巡壽析黃島該現(xiàn)有排商住畢兩用早樓盤蘆數(shù)量茂較少撥，以秩住為歸主黃島滾已完踢成高鋼層住達宅實明際上脾已經(jīng)咐成為拉商住榨兩用村的樓康盤黃島定商住播樓在寧功能孤上與漲住宅夏差別吵不大購買居商住鐮樓的拔投資殲客較箏多5、商責住樓俘戶型何設(shè)計青原則小戶頃型多誓功能投資設(shè)者可暑以接仰受的痛投資蠟總價宜商牧宜住商住百兩宜族的定商住田辦公我們易如何萬實現(xiàn)晃它們謙的價獨值價格潮策略適目標物業(yè)價值最化大一、閑定價糞策略低總魔價、五高單黑價策腰略1、小勿面積桐定價浙策略2、按吳套定描價策碎略客戶紅心理——物有召所值箏策略1、給馬投資辣商預(yù)各留一屢定升讀值空致間2、關(guān)旬注市府場反茅饋，護低開訪高走伴，適訓(xùn)時調(diào)攻價1、定賽價原鍋則高性礦價比蕩原則以高濕品位崖全配歲置提庫高物算業(yè)價瘦值以休墳閑主創(chuàng)題的陜商業(yè)盲運作倡，挖貌掘物宿業(yè)附饞加值酒店旱式服熱務(wù)，攏提升普物業(yè)貸附加障值2、充嫩分挖焦掘項麗目的苦有利補因素黃島律的發(fā)渣展有辟浦東迫的趨填勢香江拆路片距區(qū)商戀業(yè)中瞇心地籮位目涉前得恰到認凡可和逆鞏固物業(yè)犁周邊浪有高率密度雹的居僅住小談區(qū)地段瀉的物味業(yè)地針標性本項廈目休誰閑主訴題的底形態(tài)成功穗引入透品牌努商家發(fā)展適商先母進的肢經(jīng)營禍管理箭理念3、項彩目的企不利蘆因素黃島騰目前貪的50萬人班口黃島魂產(chǎn)業(yè)匆計劃令發(fā)展農(nóng)不清墓晰，炒加大島項目副風險逢因素4、市錯場價蹄格分找析物業(yè)類型黃島市場（元/m2）香江路片區(qū)市場（元/m2）備注最高最低平均最高最低平均商業(yè)外鋪22000————22000————無主題內(nèi)街————7000——————無主題酒店式公寓————————————產(chǎn)權(quán)式酒店客房————————————商住樓625039204700——————附：住宅560024004200400038003900市場業(yè)沒有套可比憑物業(yè)結(jié)和價誕格參照議黃島福目前聯(lián)的房欺地產(chǎn)驗市場復(fù)態(tài)勢投資貢客所慰能夠酸接受妖的物外業(yè)總束價項目羅本身蹦的高嗽品質(zhì)預(yù)計搖實收盼均價商業(yè)裙樓14000-16000公寓5600-6000酒店客房6200-6500商住樓4800-5000單價懲：元/m賴2二、發(fā)租/售策錄略爭取尖政府棚最大銷支持強強泰聯(lián)合腫策略有效宏的銷補控策桐略分步簽營銷塊策略市場行信息靠反饋裝策略出（客賴戶調(diào)蒸查）預(yù)警痕調(diào)整徒策略道具百營銷帝策略產(chǎn)品裁組合飽策略1、塊租/售比曾例面積（平方米）百分比面積合計（平方米）百分比租賃娛樂設(shè)施61007%930010%日韓料理8001%中式餐飲24003%以租代售綜合超市1500016%2760030%內(nèi)街商鋪1000011%美食廣場16002%休閑快餐10001%銷售酒店式公寓81009%5460060%產(chǎn)權(quán)式酒店2256025%商住樓2400026%類型租/售方案招商建議備注商業(yè)品牌超市以租代售家樂福由專業(yè)招商公司進行招商發(fā)展商統(tǒng)一管理美食廣場以租代售品牌餐飲公司內(nèi)街商鋪以租代售品牌專柜餐飲異國餐飲出租品牌餐飲娛樂公司中式餐飲娛樂出租2、招轟商建士議3、銷惠售建狂議酒店荒客房市、酒稼店式均公寓你、商泊住樓雜及綜至合商傻業(yè)分逐兩個構(gòu)階段床出讓晝產(chǎn)權(quán)佳。第一階段銷售第二階段銷售物業(yè)名稱內(nèi)街商鋪酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店商住樓超市美食廣場麥當勞上島咖啡面積（平方米）1000022560810024000150001600500500本銷售階段面積比15%35%13%37%85%9%3%3%總銷售面積比12%27%10%29%18%2%1%1%合計6466017600可售面積82260第一起階段里銷售非商糧業(yè)物梢業(yè)面歌積比魚例產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓商住樓面積合計8100m222560m224000m254660m2非商窩業(yè)物點業(yè)套蹈數(shù)比夕例產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓商住樓面積合計155套306套259套720套第二賀階段蛋銷售三、厘推廣舉策略推廣需三大序階段物業(yè)喉形象角推廣企業(yè)憐形象霸推廣樹立譜品牌商業(yè)英推廣略理念推廣理念創(chuàng)造商業(yè)空間休閑機能內(nèi)部商業(yè)街鋪化推動商圈人群文化交流提升社區(qū)生活品味引進品牌商業(yè)提供黃島最受追捧的街鋪建立獨特商業(yè)管理體系推廣跪階段跟分期預(yù)熱刪期強銷限期持續(xù)冶期尾盤福期產(chǎn)品此形象企業(yè)撈形象+產(chǎn)品戴形象樹立斷綜合壇品牌鞏固凍綜合匪品牌預(yù)熱悠期（陜第一商階段伙）推廣干主題——浦東文的今撥天就容是黃蔽島的壘明天通過蘆大眾滅所周倚知的錘浦東授城市屬面貌答，詮略釋黃條島的緣瑞發(fā)展侵潛力通過眠舉世股矚目訂的浦盞東發(fā)槍展軌奏跡演指繹黃膨島的本價值通過氣展示鄉(xiāng)豐本案肯的形羊象提撥高本傘案的超知名溜度今日到黃島呀，十務(wù)年前僻的浦翁東今日交浦東屠，明齡日黃遼島的當未來強銷敘期（圓第二香階段元）推廣界主題——上海寫實業(yè)臥打造束浦東柔第二通過閑展示托上海瞇實業(yè)忍在上罰海的鬼項目裂給與梨投資帳者信肚心通過乏全方煙位的含展示蹲本案號，挖散掘項柏目價捎值和娛賣點昨日波上海咱浦東結(jié)的建吹設(shè)者泳今日妹“第馬二浦巡壽東”俱的開面發(fā)者持續(xù)琴期（約第三癢階段樹）延續(xù)雞第二盛階段倒的推干廣主鋪題通過味項目副品質(zhì)梢形成伯物業(yè)縮慧和發(fā)碑展商啄的黃狀島品萍牌進一蓄步詮遷釋項鞋目的疏品質(zhì)飲和先我進的遲經(jīng)營華管理剖理念尾盤學期（創(chuàng)第四健階段盤）通過扮信息惕發(fā)布膜實現(xiàn)蓬自然維銷售其，以訓(xùn)承接波下一末個項雜目，截不斷婆強化啦品牌恨形象推廣水核心澇思路本案擇品牌襯的核抄心DN烈A—狗—畏“新上護?？s埋影”區(qū)域——孫“第二染浦東”塑造尚的產(chǎn)綁品——瘦“新上辦?？s璃影”餐飲坊、商鏡業(yè)、做娛樂學、文楊化聚所集地黃島螞的新天休地黃島綁的徐家哭匯商葉圈城市音中心姜、市隆級商闊業(yè)中壯心、農(nóng)商務(wù)篇中心墓和公死共活垮動中屑心黃島頃第一我家面亡向個伏人經(jīng)中營的尋時權(quán)趴酒店黃島騰的“美律麗園歐大酒蠶店”發(fā)起四“第辟二浦的東運炮動”包推廣窮活動蛛，吹扣響進液軍黃弟島的旦號角回！推廣——折“第二該浦東罩運動景”廣告學風格1.開工創(chuàng)典禮愛暨建招筑與競”浦趕東第揀二”表發(fā)展剝論壇2.兩“黃島VS浦東檢”投嶼資論父壇暨災(zāi)開盤匪儀式3.系列廣上海巧及其腸它城豬市的懶招商愛活動公關(guān)須活動四、養(yǎng)目標喊客戶序定位1、黃狀島本稍地客噸群分胞析黃島行消費需客群圾特點客群棄低齡宗化喜愛津逛街逛街架有相稀對固晃定的病時間購物掛以日稈用品加和各濾類食擇品為俯主消費瓜客群臂年齡年齡15-20歲21-35歲35-40歲其他年齡段百分比10%60%20%10%消費均客群遺職業(yè)職業(yè)學生打工一族政府職員外籍人士產(chǎn)業(yè)工人百分比30%30%20%10%10%2、黃西島購插房客糠群分歐析客戶分類投資客戶自用客戶百分比60%40%投資紐奉客戶筑來源客戶來源外籍人士山東以外地區(qū)青島以外的山東地區(qū)青島市百分比10%30%20%40%投資儀客戶皆職業(yè)職業(yè)政府官員小業(yè)主白領(lǐng)階層成功人士產(chǎn)業(yè)工人百分比30%30%20%10%10%投資倚客戶婚年齡年齡30-40歲40-45歲45-50歲其他年齡段百分比25%60%10%5%3、目衛(wèi)標客授戶群家定位投資讓客戶終極天客戶投資樂客群援定位產(chǎn)業(yè)敘企業(yè)外國播企業(yè)品牌扎公司政府固官員頓（灰繼色收煎入）小業(yè)凍主產(chǎn)業(yè)戚工人企業(yè)研高管終極麥客戶拖分析綜合緣瑞商業(yè)——社會昏各階球?qū)尤送坎惋嬄晩蕵贰嵐賳T待、成記功人久士、膛社會疊精英公寓它部分——產(chǎn)業(yè)喪企業(yè)惠、外礎(chǔ)企的辭高管風人員私和高級白本領(lǐng)商住傅樓客厚戶群——需要船過渡鵲辦公夜場所摔的產(chǎn)青業(yè)企肝業(yè)或森外企中小洋型公血司企叮業(yè)（宇會計鼓事務(wù)系所、敞律師酸事務(wù)灘所、中介確公司疾、廣鋸告公明司、艘咨詢劇公司速等）與金銳融有厭密切透聯(lián)系循的企麗業(yè)喜歡朱香江蔽路商古業(yè)氛帶圍的球居家夢客群目標覆客群譯特征朽分析需求特征居住區(qū)域分布于黃島開發(fā)區(qū)、青島市區(qū)購房目的購房客戶大多以投資為主，小部分客戶購買動機大多是為了自用；大多數(shù)客戶看到香江路區(qū)域升值潛力和便捷的出行條件。交通方面商業(yè)對交通的要求較高，力求方便快捷。房價所能承受公寓總房價款集中在30萬到60萬之間樓體類型受傳投資和價格的影響，比較傾向于對高層物業(yè)喜好的戶型住宅要求面積集中于70~120平方米之間寫字樓面積在80~100平方米之間。住宅求戶型設(shè)計功能齊全、通透采光性好，方正實用。朝向按照北方人的居住習慣，均對房子的朝向比較關(guān)注，偏好主臥和客廳朝南，或至少主臥室朝南。寫字樓、酒店對朝向的要求較低配套設(shè)施高檔的休閑娛樂的設(shè)施，舒適的物業(yè)管理裝修標準住宅客戶由于工作緊張、繁忙，比較喜歡開發(fā)商提供精裝修的服務(wù)。車位配置商業(yè)對車位要求較高，要有大型的停車場黃島虧本地遷特殊或客戶沙的收床入情縮慧況人員分類收入情況（萬元/人/年）人數(shù)（人）備注公務(wù)員103000保稅區(qū)職工81000成功企業(yè)家500500500家企業(yè)億萬富翁——10-20外企人員生活補助10萬元/人/年1000職工生活補助300-400元/天/人項目版投資稀客戶纏輻射蛛?yún)^(qū)域五、勞財務(wù)唐分析1、項礦目經(jīng)艱濟指峽標土地面積22670m2裙樓面積36900m2容積率3.97

高層公寓22560m2建筑面積91560m2高層酒店8100m2地下室30000m2高層商住24000m2架空層4534m2綠化率40%2、項癥目銷錘售預(yù)煎測銷售收入面積（平方米）售價（元/平方米）總額（萬元）一層商業(yè)7380130009594二層商業(yè)738090006642三層商業(yè)738070005166四層商業(yè)738050003690五層商業(yè)738000公寓22560580013084.8酒店810066005346商住24000500012000地下車位96100銷售總額55522.83、項壘目成特本測驢算成本費用項目成本費用總額（萬元）備注A、土地費用2121.91土地出讓費及稅費B、直接成本32270.73建安費及配套費C、間接成本7718.29行政費用及審核費用D、不可預(yù)見費1199.67

E、管理費1999.45管理費、廣告費F、財務(wù)費用——貸款利息（復(fù)利利息）6%開發(fā)成本合計45310.064、項絲式目利哥潤測釣算費用項目金額備注收入支出銷售總額55522.80項目產(chǎn)品的銷售總額開發(fā)成本45310.06項目的開發(fā)成本之和銷售費用3608.98銷售稅金及土地房產(chǎn)稅稅前利潤6603.765、經(jīng)晝濟測秒算前寇提裙樓劈燕部分圍：定答位做銜商業(yè)路，裝國修由被業(yè)主牌負責纖，此遙處僅茶計算思建安洋費用膨，不篇包括催裝修烘費高層艇部分演：公附寓和絹酒店權(quán)精裝冠修，紀并配奮置家頁電、墻家具孟，費呀用單死算；原商住患兩用攻樓不交裝修管，僅搖計算暴建安沙費用心；建緊安費澡用以務(wù)高層具住宅產(chǎn)計算其他頂：費杰用取董自青啟島市緣瑞市場緒價格六、筆智能駱化設(shè)俱施建楊議七、脊社區(qū)細服務(wù)皇與物瘦業(yè)管仇理建念議項目糞的競桶爭除偏了區(qū)再位地鏟段、穴配套探功能崇之外翻，形嘴成核勾心競筆爭的川是服務(wù)闊和品夸質(zhì)，而梁最能躍反映繪物業(yè)封服務(wù)漿和品喊質(zhì)的諸因素捷是物儲業(yè)管府理工蛇作，百建議慮在本贊項目員的物購業(yè)管父理引桃入五宵星級蜜酒店怎概念仿，凸永顯服破務(wù)品尾質(zhì)。本項怕目采擔取公竿共服傭務(wù)和爆專項索經(jīng)營嫁服務(wù)簽相結(jié)票合的憲方式1、公患共服倍務(wù)內(nèi)棵容（浪物業(yè)派管理筍）設(shè)立蓄完善顛的保針安防太盜系栗統(tǒng)，萍社區(qū)疾邊緣帝設(shè)紅慣外線翻報警疾系統(tǒng)花，閉簡路電漁視全辛天候邊監(jiān)控閃小區(qū)柄入口晚、住而宅大嚼堂、系電梯俊，住俊戶家紡中設(shè)蛾可視袋對講鏈系統(tǒng)感，并梅可與襪保安咐聯(lián)系檢。公共洲秩序企的維貧護；二十交四小棒時保聚安巡辰視；車輛俊行駛柏及停液泊；公共腫設(shè)施留的養(yǎng)南護、跌維修盈和管迎理；重視嶺樓宇屢保養(yǎng)乎工作馬，定宇期檢雙查維驅(qū)修等洞。2、專牛項服狐務(wù)內(nèi)疼容（延酒店專式服惠務(wù)）除一尚般酒心店客濱房的到服務(wù)妻項目祝外，曉增加——代租汽商務(wù)瘡用車商務(wù)揪翻譯DI嗽Y廚房嚷、送瞎餐植物綠保養(yǎng)專項增清潔閣、洗看衣等置等3、利棚用社已區(qū)局印域網(wǎng)乎為業(yè)夸主提層供服謎務(wù)視頻語點播商情章、咨星詢發(fā)棉布事務(wù)趴通知即時距聯(lián)絡(luò)搭，安饞全求臉助4、公磚寓、棗寫字尸樓物晝管建居議【方案折一】直接吵聘請點香港掌或國短外的缺物業(yè)偷管理態(tài)公司毅（如搏：香咸港第肆一太鉤平）棍。優(yōu)點射：直夜接引倦進先獻進的倆物業(yè)冶管理依模式晴，明系顯區(qū)婦別周冬邊項該目的養(yǎng)本土費物業(yè)止管理恐公司雜，通診過物籌業(yè)管貝理建槳立差量異化際優(yōu)勢價。缺點歪：成絲式本較耳高【方案川二】自己甜組建故物業(yè)栗管理榆公司仿，聘陡請國吃外（聞如：籠新加竭坡或豆荷蘭歲）物婚業(yè)管競理專恰家進疾行顧術(shù)問。優(yōu)