物業(yè)公司公共收益管理辦法

物業(yè)公司公共收益管理辦法為規(guī)范管理、依法使用物業(yè)項目的公共收益，防范公共收益的管理、使用風(fēng)險，廣東XXX物業(yè)服務(wù)股份有限公司特制訂了《公共收益管理、使用指引（2.0版）》（以下簡稱“本指引”）。本指引適用于廣東XXX物業(yè)服務(wù)股份有限公司及其子（分）公司提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)的已收樓、且有公共收益的物業(yè)項目。同時，本指引適用于公共收益的管理、使用。經(jīng)營管理中心負(fù)責(zé)制定、完善公共收益的管理使用規(guī)定、操作細(xì)則，指導(dǎo)物業(yè)區(qū)域和物業(yè)項目規(guī)范公共收益的管理。品質(zhì)管理中心負(fù)責(zé)公共收益使用計劃的（年度）審批，指導(dǎo)物業(yè)區(qū)域和物業(yè)項目規(guī)范公共收益的使用。財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)公共收益的收支管理，規(guī)范、監(jiān)督物業(yè)區(qū)域和物業(yè)項目做好公共收益的賬務(wù)處理。物業(yè)區(qū)域負(fù)責(zé)公共收益管理、使用的監(jiān)督工作，而物業(yè)項目負(fù)責(zé)公共收益管理、使用的具體實施。公共收益是指物業(yè)服務(wù)公司利用權(quán)屬業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營所得收入，在剔除物業(yè)服務(wù)公司收入后權(quán)屬業(yè)主共有的收益。物業(yè)服務(wù)公司收入有合同約定的，物業(yè)服務(wù)公司按合同約定計收物業(yè)服務(wù)公司收入，再對權(quán)屬業(yè)主共有的經(jīng)營收入按收入額的30%提取增值管理服務(wù)費后，剩余部分納入公共收益。例如，電梯廣告合同明確約定計收場地使用費X元，巡護(hù)服務(wù)費Y元，該項業(yè)務(wù)物業(yè)公司收入=Y+X*30%，公共收益=X*70%。如果物業(yè)服務(wù)公司收入無合同約定，則按《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定，按收入總額的30%提取增值管理服務(wù)費后，剩余部分納入公共收益。例如，某項場地租賃合同無區(qū)分場地使用費和巡護(hù)服務(wù)費，僅約定場地租賃共收費Z元，對該項業(yè)務(wù)物業(yè)公司收入=Z*30%，公共收益=Z*70%。物業(yè)服務(wù)公司收入主要用于彌補(bǔ)對利用權(quán)屬業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)成本，包括但不限于巡護(hù)保潔人員的人工成本、清潔保潔費用、秩序維護(hù)費等。2.1.5在《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中，若未約定小區(qū)公共資源經(jīng)營收入的分配方案，物業(yè)服務(wù)公司不得提取增值管理服務(wù)費。若業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)公司可按收入總額的30%提取增值管理服務(wù)費。2.1.6常見的公共收益包括：1.車位場地使用費：利用業(yè)主共有的車位進(jìn)行經(jīng)營所得的場地使用費。2.廣告場地使用費：包括電梯廣告場地使用費、室外廣告場地使用費、室內(nèi)廣告場地使用費、電信及多媒體設(shè)施場地使用費和路燈廣告使用費。3.其他公共收益：包括會所及配套設(shè)施（如泳池、球室）的場地使用費和臨時攤位的場地使用費等。2.2公共收益的建賬公共收益歸屬業(yè)主共有，為了規(guī)范審計管理并接受業(yè)主的監(jiān)督檢查，物業(yè)區(qū)域和物業(yè)項目應(yīng)建立公共收益的管理和使用臺賬，詳細(xì)記錄公共收益的收入和支出情況。物業(yè)財務(wù)部應(yīng)對公共收益單獨核算。每月5日前，物業(yè)項目和財務(wù)部應(yīng)對上月公共收益的收支情況進(jìn)行對賬，及時發(fā)現(xiàn)并控制、防范公共收益的管理風(fēng)險。3.公共收益的使用3.1公共收益的使用范圍3.1.1公共收益權(quán)屬業(yè)主共有，可用于補(bǔ)充住宅專項維修資金、維修、更新、改造和新增購置物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的支出，以及業(yè)主同意的其他費用支出。3.1.2若物業(yè)項目未繳交住宅專項維修資金，需對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造或新增購置共用設(shè)施設(shè)備的，可使用公共收益。在已繳交住宅專項維修資金的物業(yè)項目中，當(dāng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，需要進(jìn)行維修、更新、改造或新增購置共用設(shè)施設(shè)備，但現(xiàn)有的住宅專項維修資金利息無法覆蓋相關(guān)費用時，可以使用公共收益。在使用公共收益時，需要遵循依法依規(guī)、公開透明、所有權(quán)人和受益人相一致的原則。使用公共收益的程序包括編制公共收益使用計劃和單項使用計劃的實施。在每年末，物業(yè)項目需要同時編制下一年度的公共收益使用計劃，并包括擬維修、更新和改造的項目、計劃實施時間、費用預(yù)算等。該計劃需要經(jīng)過區(qū)域總經(jīng)理審核后，報品質(zhì)管理中心審批，并抄送經(jīng)營管理中心備案。在單項使用計劃的實施過程中，需要進(jìn)行計劃啟動報物業(yè)區(qū)域?qū)徟?、信息公示、不通過、通過、付款、資料、合同的歸檔、存檔等關(guān)鍵節(jié)點內(nèi)容。在公示單項使用計劃時，物業(yè)項目需要在園區(qū)公告欄等顯眼位置公示公共收益結(jié)存情況、擬維修、更新和改造的項目、計劃實施時間、實施方式、費用預(yù)算等實施方案，并與屬地居委會、行政主管部門做好溝通，聽取業(yè)主意見，友好協(xié)商、解決業(yè)主意見，不得發(fā)生群訴事件。單項工程的施工應(yīng)該按照計劃完成，物業(yè)項目需要在園區(qū)公告欄等顯眼位置公示已完成的施工情況。公示的內(nèi)容應(yīng)包括項目位置、項目內(nèi)容、項目工程量、施工單位信息、選聘方式、具體實施時間、實施費用金額以及施工前后對照圖等。每年末，物業(yè)項目應(yīng)公布公共收益的年度使用情況。公示的內(nèi)容應(yīng)包括公共收益的上期結(jié)存金額、當(dāng)期公共收益發(fā)生收支的項目、費用金額以及余額等情況。在信息公示期間，物業(yè)項目應(yīng)做好錄影及拍照記錄存檔工作。信息公示期限不得少于7天，如果當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定，應(yīng)按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)執(zhí)行。施工單位的選定必須堅持公開、公平、公正的原則。如果必須通過招投標(biāo)方式評選施工單位，物業(yè)項目應(yīng)按照相關(guān)法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)項目應(yīng)對招投標(biāo)過程全程錄影及拍照記錄存檔。有條件的物業(yè)項目可以邀請友好業(yè)主代表及屬地居委會見證施工單位的評選過程。選定施工單位后，應(yīng)與中標(biāo)單位簽訂施工合同。施工單位按照施工合同約定進(jìn)場施工。施工完畢后，物業(yè)項目應(yīng)按照施工合同約定對施工結(jié)果進(jìn)行驗收。如果施工單位的施工結(jié)果不符合合同約定，物業(yè)項目應(yīng)做好相關(guān)記錄，督導(dǎo)施工單位整改。如果施工單位的施工結(jié)果符合合同約定，物業(yè)項目應(yīng)按照施工合同約定付款，并從公共收益中列支施工費用。單項工程施工完成后，物業(yè)項目應(yīng)以工程項為單位，做好相關(guān)資料、合同文本的歸檔、存檔工作，并建立相關(guān)管理臺賬。物業(yè)項目應(yīng)每半年匯總公共收益的實際使用情況，經(jīng)屬地財務(wù)部負(fù)責(zé)人、項目經(jīng)理簽確后，報物業(yè)區(qū)域、品質(zhì)管理中心和經(jīng)營管理中心備案。品質(zhì)管理中心和經(jīng)營管理中心將定期抽檢物業(yè)項目公共收益的管理、使用情況。如果項目所