2020年杭州樓市市場回顧及展望

——小泡泡2021.1.4擔(dān)憂牽掛辭舊迎新2020感動(dòng)緬懷春江水暖2020期待熱情乘風(fēng)破浪2020昂揚(yáng)熱情金榜題名2020致敬銘記國泰民安2020滿足銘記收官20202020那些記憶深刻的詞語審視基本盤>>政策|全國關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：①因城施策去庫存②租購并舉③遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲④棚戶改造、提高貨幣化安置比例①房住不炒②租購并舉，培育租賃市場發(fā)育①平衡穩(wěn)增長和方風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系②落實(shí)城市主體責(zé)任，完善住房市場體系①再提房住不炒②堅(jiān)持因城施策，去除“落實(shí)城市主體責(zé)任③提出“一城一策”③推進(jìn)保障性住房及城鎮(zhèn)棚戶改造③完善便民設(shè)施，讓城市更宜居宜業(yè)④穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法④老舊小區(qū)改造，支持加裝電電梯等2017年2019年2020年2018年

加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，大力提升縣城公共設(shè)施和服務(wù)能力，以適應(yīng)

本次“因城施策”寫入政府工作報(bào)告，且刪除了“落實(shí)城市主體責(zé)任”，新冠疫情爆發(fā)以來，多地靈活因城施策，從供需兩端出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行起到重要作用，另外也有廣州、濟(jì)南、青島、樂山、赤峰等超10城出臺(tái)有關(guān)放松限購、限貸等政策被撤回。未來在“房住不炒”總基調(diào)下，各地因城施策將更加靈活，以保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。農(nóng)民日益增加的到縣城；就業(yè)安家需求。新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。健全市場化投融資機(jī)制，支持民營企業(yè)平等參與。

深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。審視基本盤>>政策|全國央行定向降準(zhǔn)，釋放長期資金5500億

元，限貸政策放松，土央行：進(jìn)行1000億元MLF操作，維持此前2.95%利率不變?nèi)嗣胥y行、財(cái)政部等多部門明確加強(qiáng)對小微企業(yè)信貸支持央行：繼續(xù)深化LPR改革

推動(dòng)貸款實(shí)際利率下行房地產(chǎn)藍(lán)皮書：近兩三年內(nèi)房價(jià)將維持高位盤整十四五規(guī)劃：繼續(xù)堅(jiān)持住房不炒地審批權(quán)下放20201月2月4月5月9月3月6月7月8月10月11月12月住建部：繼續(xù)堅(jiān)持住房不炒；“十四五”時(shí)期將促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：堅(jiān)持房住不炒、因地制宜、多策并舉，解決好大城市住房問題住建部、央行舉行12家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，提出三道紅線央行金融會(huì)議暗示房地產(chǎn)信貸中性偏積極央行降息：1年期LPR下調(diào)至3.85%，5年期以上為4.65%央行：扭轉(zhuǎn)銀行貸款偏好，房貸降速信號來襲一季度確保復(fù)工復(fù)產(chǎn)二季度穩(wěn)經(jīng)濟(jì)三季度三道紅線促健康四季度穩(wěn)中沖刺表：2020年中央重大會(huì)議房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容對比內(nèi)容3.27政治局會(huì)議3.27政治

4.17政4.17政治局會(huì)議治局會(huì)議局會(huì)議5.22兩5.22兩會(huì)會(huì)未提及房地產(chǎn)重申“房住不炒”定位，明確要求“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”主基調(diào)不動(dòng)搖房地產(chǎn)相關(guān)中央樓市基調(diào)態(tài)度放松強(qiáng)化房住不炒、因城施策，僅限于部分壓力城市局部放松調(diào)控，在一定程度上減緩市場下行壓力，但決不會(huì)刺激房地產(chǎn)兩會(huì)涉及地產(chǎn)就簡短幾十個(gè)字，當(dāng)期背景下，約等于寬松注：固定資產(chǎn)投資和進(jìn)出口是拉動(dòng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的兩大重要力量，指標(biāo)走勢很大程度上反映經(jīng)濟(jì)趨勢。審視基本盤>>政策|全國

中央出臺(tái)預(yù)防性救市措施，積極貨幣政策維持市場流動(dòng)性

1月央行合計(jì)釋放11000億流動(dòng)性，李克強(qiáng)在國務(wù)院會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要疏通貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，發(fā)揮好年初降準(zhǔn)、合理增加流動(dòng)性的政策效應(yīng)?！?/p>

2月3日，央行將7天期和14天期逆回購中標(biāo)利率分別下調(diào)10個(gè)幾點(diǎn)，分別降至2.4%和2.55%。

2月LPR已經(jīng)出爐，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，相比1月的LPR，分別下降了10個(gè)基點(diǎn)和5個(gè)基點(diǎn)。

各地方政府相繼出臺(tái)“救企、救市”相關(guān)措施

杭州：調(diào)整合同履約時(shí)間、緩繳土地出讓金等；

無錫：預(yù)售部分完成25%以上投資即可等；

天津：開竣工時(shí)間順延、延期繳納土地出讓金等；

浙江：減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力、降成本、降繳存比例等；紅橙黃綠

江蘇：疫情管控造成的延期損失、費(fèi)用增加適用不可抗力條款等；

河南：以縣域?yàn)閱挝恢С龇康禺a(chǎn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、階段性加大信貸支持；審視基本盤>>政策|杭州

應(yīng)在1.31-2.20繳納地出讓金的，可延期21天；經(jīng)建設(shè)用地使用權(quán)人申請，可延地塊開竣工時(shí)間建設(shè)用地使用有權(quán)人可申請減免2個(gè)土地年收益。

本科以上在生活補(bǔ)貼基礎(chǔ)上，

支付寶線上開盤

房貸利率=LPR+固定點(diǎn)差，按照2019年12月發(fā)布的LPR作為基礎(chǔ)。

允許杭州在2020年5月31日前申領(lǐng)商品房預(yù)售證可以降低5層（最低不低于正負(fù)零）

2020.4期實(shí)施高層次人才優(yōu)先搖號，按不高于20%比例優(yōu)先供應(yīng)，其中A類人才可免搖號給予每年1萬租房補(bǔ)貼，最多可享受6萬；頂尖人才最高可享受800萬購房補(bǔ)貼

2.25房管局推進(jìn)線上開盤環(huán)節(jié)，2.29風(fēng)起錢潮開始首次線上選房

浙江省發(fā)布全

取消提前繳納契稅，完善住房限購政策，父母投靠成年子女落戶本市需滿3年；加大無房家庭房源傾向比例達(dá)80%；自備案起5年內(nèi)不得上市交易

30周歲以上未婚單身且在本市限購區(qū)域無房，離異單身滿3年且在本市限購區(qū)域無房，可認(rèn)定為無房家庭

加大對無房家庭的傾斜力度，明確均價(jià)在3.5萬以下的項(xiàng)目對無房家庭保障比例不低于50%

人才限售無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)無房傾斜比列不能

土地出讓須知中涉及首次預(yù)售證最早

父母投靠戶口年齡不受限制（城區(qū)除外），與成年子女共同生活居住的父母可以投靠落戶，人才公寓、酒店式公寓可設(shè)立集體戶口裝修新規(guī)，要求交付必須“所見即所得”，新規(guī)自11月1日起實(shí)施同時(shí)搖號；人才限售5年；均價(jià)3.5萬以下的無房比例不低于50%。核發(fā)時(shí)間規(guī)定，最快開盤時(shí)間不小于約半年審視基本盤>>政策|杭州

大政策端：

裝修政策端：精裝規(guī)范杭州住保房管局：公租房租金繳納可延遲辦理杭州市2020年積分落戶受理于將于3月1日啟動(dòng)應(yīng)對疫情，杭州公積金新規(guī)：可降低繳存比例最低至3%杭州房管局開通網(wǎng)上平臺(tái)，推動(dòng)商品房線上銷售浙江省出臺(tái)住宅全裝修補(bǔ)充文件，促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，自6.20起實(shí)施。裝修新規(guī)：要求交付必須“所見即所得”負(fù)向-

搖號政策端：7.2人才補(bǔ)丁浙江發(fā)布戶口新政，允許酒店式公寓設(shè)立集體戶口

人才限售無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)無房傾斜比列不能同時(shí)搖號；人才限售5年；均價(jià)3.5萬以下的無房比例不低于50%。

人才政策端：正向+杭州人才引進(jìn)再放大招：最高可享受800萬購房補(bǔ)貼4月1日起杭州高層次人才購買首套住房可免搖號

限購政策端：升級調(diào)整

土地政策端：

9.4新政對限購政策、無房家庭認(rèn)定的調(diào)整，進(jìn)一步打擊短期投資投機(jī)客戶，保障自住需求，調(diào)控更加精準(zhǔn)。部分雙限土地出讓提高新房銷售價(jià)格例：大江東限價(jià)19000m/2（提高1200m/2）余杭北部新城限價(jià)30500m/2（提高1500m/2）臨平新城限價(jià)30000m/2（提高1900m/2）審視基本盤>>政策|杭州4月1日

高層次人才優(yōu)先選房政策7月2日

商品住房搖號補(bǔ)丁

A類人才在杭購買首套住房可免搖號

高

層

次

人才相關(guān)明確在本市以高層次人才家庭優(yōu)先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易認(rèn)定：指國內(nèi)外頂尖人才(如諾貝爾獎(jiǎng)獲得者，國家最高科學(xué)技術(shù)獎(jiǎng)獲得者，菲爾茲獎(jiǎng)、圖

靈獎(jiǎng)、普利茲克獎(jiǎng)獲得者，中國科學(xué)院院士、中國工程院院士等)

無

房

家

庭相關(guān)無房家庭認(rèn)定補(bǔ)充：戶籍所在地屬于本市非限購范圍內(nèi)的購房家庭，除需符合原有要求外，還需滿足“自購房之日前一年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅

滿1個(gè)月”的要求無房家庭傾斜比例：明確均價(jià)35000元/平方米以下新建商品住房項(xiàng)目對“無房家庭”的房

源保比例一般不低于50%

B、C、D、E類人才在杭購買首套住房，可在新建商品住宅公開搖號銷售時(shí)，按不高于20%的比例優(yōu)先供應(yīng)。

搖

號

登

記相關(guān)明確一戶購房家庭同時(shí)只能參與一個(gè)新建商品房項(xiàng)目的購房意向登記認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：國家級領(lǐng)軍人才、省級領(lǐng)軍人才、市級領(lǐng)軍人才、高級人才??需搖號項(xiàng)目：登記之日至搖號結(jié)果公示當(dāng)日，不得參與其他項(xiàng)目意向登記不需搖號項(xiàng)目：登記之日至登記結(jié)果公示當(dāng)日，不得參與其他項(xiàng)目意向登記7月30日

高層次人才優(yōu)先選房認(rèn)定范圍擴(kuò)大9月4日

9.4新政

人才選房認(rèn)定范圍擴(kuò)大

進(jìn)一步落實(shí)住房不炒，打擊投資炒房浙江省高層次人才認(rèn)定適用【杭州市高層次人才目錄分類的通知】對杭州①主城、蕭山和余杭一樣，不能提前繳納契稅②老年投靠3年后可作為獨(dú)立購房市認(rèn)定的單位進(jìn)行調(diào)整，人才認(rèn)定由之前僅限于杭州市屬的單位，到現(xiàn)在省屬單位也可以認(rèn)定家庭買房③熱點(diǎn)樓盤，無房家庭搖到限售5年

進(jìn)一步保障自住需求①30歲單身、離異三年無自住房，可認(rèn)定為無房家庭②熱點(diǎn)樓盤實(shí)施“2+8原則無房家庭傾斜80%和人才傾斜20%市屬認(rèn)定省屬認(rèn)定審視基本盤>>城市|產(chǎn)業(yè)杭州上市公司市值TOP10公司名稱市值（億）所屬行業(yè)?？低?196信息設(shè)備化工榮盛石化泰格醫(yī)藥恒生電子浙商銀行杭州銀行同花順12871082970846769726722679585生物醫(yī)藥軟件服務(wù)銀行金融科技生物醫(yī)藥信息設(shè)備高新材料通策醫(yī)療大華股份福斯特浙江省百強(qiáng)企業(yè)TOP10公司名稱地區(qū)營業(yè)收入（億）阿里巴巴吉利控股物產(chǎn)中大青山控股海亮集團(tuán)綠城中國恒逸集團(tuán)省交投杭州杭州杭州溫州杭州杭州杭州杭州湖州376832853005226517361564147413771321“一帶兩走廊”的國家級開發(fā)區(qū)錢江新城、錢江世紀(jì)城、杭州高新錢塘江生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、杭州之江國際度帶經(jīng)濟(jì)帶假區(qū)、富陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、蕭山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)兩走廊城東智造大大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、蕭山經(jīng)濟(jì)開發(fā)走廊區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、余杭經(jīng)濟(jì)天能電池審視基本盤>>城市|商業(yè)等級

商圈商業(yè)備注武林杭州大廈以奢侈品為主城市級湖濱湖濱IN77湖濱級錢江新城

新鴻基江河匯

城市級封面城西城北城西銀泰萬達(dá)區(qū)域級綜合性商業(yè)濱江天街蕭山市北臨平萬象匯銀泰城中型綜合性商業(yè)片區(qū)級大江東良渚龍湖天街永旺夢樂城審視基本盤>>城市|大交通杭州南站嶄新亮相杭州二繞建成通車杭州二繞，由湖州段、杭紹段組成，是國家高速公路網(wǎng)和杭州都市經(jīng)濟(jì)圈環(huán)線的重要組成部分，也是杭州2022年第19屆亞運(yùn)會(huì)和世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)的配套工程，由浙江省交通集團(tuán)牽頭投資建設(shè)

杭州南站計(jì)劃6月底具備開通運(yùn)營條件（具體開通日期以官方公告為準(zhǔn)）。

杭州南站的開通，將分擔(dān)杭州東、杭州站部分旅客列車的?？哭k客業(yè)務(wù)，有效疏解杭州樞紐客運(yùn)壓力。

根據(jù)規(guī)劃，重新投入使用的火車南站，將有滬昆高鐵、杭甬高鐵、杭黃高鐵等高速鐵路和滬昆鐵路、蕭甬鐵路等普速鐵路經(jīng)過，與改造前相比從一個(gè)中間站變?yōu)橐粋€(gè)高鐵與普鐵合一的較大型樞紐鐵路車站。

基礎(chǔ)：連接練杭、杭寧、杭長、杭徽、杭新景杭金衢、諸永7條高速公路是杭州、嘉興、湖州、紹興4個(gè)地市的新快速通道全線長149公里

意義：全線通車后多條高速公路將被串在一起，在杭州外圍地區(qū)形成一個(gè)新的核心并以此向外輻射，在杭州都市圈構(gòu)成新的“放射-環(huán)線”高速路網(wǎng)格局；同時(shí)也接軌上海、接受長三角地區(qū)輻射，推進(jìn)上三角一體化初期開行63對旅客列車審視基本盤>>城市|軌交地鐵5/16/1號三期/7/6號一期杭富城際線相繼開通杭州十區(qū)實(shí)現(xiàn)地鐵全覆蓋完善軌道交通體系

成為軌交城市2020年已運(yùn)營線路2022年將建成地鐵與輕軌線路圖地鐵1號線三期2020年底預(yù)計(jì)運(yùn)營線路地鐵9號線地鐵6號線四期地鐵規(guī)劃圖地鐵4號線二期地鐵3號線地鐵7號線2021年底預(yù)計(jì)運(yùn)營線路地鐵8號線地鐵10號線杭紹城際鐵路杭海城際鐵路杭德城際鐵路2022年底預(yù)計(jì)運(yùn)營線路審視基本盤>>城市|規(guī)劃“云城掛牌”創(chuàng)夢、創(chuàng)新、蝶變之都①規(guī)劃建設(shè)范圍：東至繞城高速、西至南苕溪、南至余杭塘河、

杭州共有獨(dú)角獸企業(yè)31家，準(zhǔn)獨(dú)角獸142家，所有北至杭長高速，圍合區(qū)域內(nèi)約58平方公里；獨(dú)角獸企業(yè)總估值超過了3100億美元。②產(chǎn)業(yè)發(fā)展：云城區(qū)域內(nèi)及周邊云集高等院校、科創(chuàng)企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、特色小鎮(zhèn)、居住區(qū)，人才、資金、技術(shù)等發(fā)展要索虹吸能力強(qiáng)，已建成項(xiàng)目近20個(gè)，在建30余個(gè)，擬建20余個(gè)；③交通：云城核心區(qū)塊的杭州西站樞紐是“軌道上的長三角”節(jié)點(diǎn)工程，集高鐵、地鐵等多種交通方式于一體，周邊地鐵2/5號線已運(yùn)營，區(qū)域內(nèi)機(jī)場軌道快線、地鐵3號線正在建設(shè)；④目標(biāo)：將打造成未來“大走廊的重要窗口”，展現(xiàn)策源地的頭雁風(fēng)采，建成成彰顯山水之城、文明之城、數(shù)字之城的未來城市典范規(guī)劃范圍數(shù)字經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁、活躍度高杭州西站效果圖審視基本盤>>行業(yè)|格局

拿地競爭激烈，拿地成本高、銷售利潤堪憂

堅(jiān)持住房不炒

疫情反復(fù)不定影響，未來市場不定因素多

部分區(qū)域庫存量大，去化周期較長

兩度新政，政策依舊趨嚴(yán)影響背景

雙限政策，利潤收窄

拿地艱難、微利與勉強(qiáng)保本成為共識融創(chuàng)東南：聯(lián)合開發(fā)、優(yōu)勢互補(bǔ)、資金互助、分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)本土房企持續(xù)深耕vs外來房企積極搶灘登陸融創(chuàng)

創(chuàng)望金沙項(xiàng)目三大開發(fā)商各司其職相互合作，不僅分?jǐn)傎Y金鏈上的風(fēng)險(xiǎn)，也使得項(xiàng)目在運(yùn)營上更加完善本土強(qiáng)勢回歸

融創(chuàng)：住房部分本土房企拿地近5成成

坤和：寫字樓部分vs坤和開元

開元：酒店部分銷售價(jià)格項(xiàng)目區(qū)域業(yè)態(tài)合作方元m/22.1萬6.8萬敏捷大華融耀之城御潮府余杭上城高層蘇寧濱江住宅高層、小高三迪望金沙錢塘新區(qū)

高層、商業(yè)

坤和、開元3.75萬新力融望之城杭源里蕭山拱墅高層金帝金成2.8萬5.0萬辦公高層、洋房酒店花樣年國大高層商業(yè)融濱府拱墅濱江5.4萬啟示：后期會(huì)出現(xiàn)更多的這樣的合作模式，發(fā)揮各自的優(yōu)勢外圍房企持續(xù)看好杭州未來市場審視基本盤>>行業(yè)|本土房企房企區(qū)域之江容積率限高限價(jià)規(guī)劃要求產(chǎn)品規(guī)劃拿地金額（億元）房企系拿地宗數(shù)

總建面（萬m2）平均溢價(jià)率（萬元/m2）濱江大家德信綠城星耀中天104143.926.7398.658.925.125.81.21.812-15米36米1月3日不得設(shè)置別墅類建筑,采用坡屋頂疊墅多層328.3696.842.924.7424.67237.144.7856.97臨安濱湖2.95配套公建≤10%220.426.4522.6新城綠城深愛低密豪宅：①擅長打造低密產(chǎn)品，提高溢價(jià)力；449.45未科1.124②限價(jià)體系之下低密產(chǎn)品稀缺性更強(qiáng)5.21住宅需采用坡屋頂，層數(shù)不大于四層，檐口高度不大于13m疊墅重倉深耕區(qū)域，形成規(guī)模效應(yīng)，掌握市場發(fā)言權(quán)綠城企業(yè)系中豪區(qū)域成交價(jià)（萬元）

預(yù)計(jì)建筑面樓板價(jià)（元/m2）競得企業(yè)中豪溢價(jià)率（%）積（萬m2）拱墅區(qū)余杭區(qū)131000000015000000003.885.93337702522920.2金成/吳興城金成&吳興26.15投城投金成/吳興城大江東11100000008.7012732金成&吳興29.89投城投瞄準(zhǔn)市場，重歸杭州

①熟悉市場及區(qū)域②流量、剛需板塊，銷售難度不大順發(fā)蕭山3718348順發(fā)14.68地塊區(qū)域面積屬性拿地金額（億元）建面（萬方）樓面價(jià)（元/m2）房企溢價(jià)率（%）項(xiàng)目區(qū)域拿地房企合作房企樓面價(jià)（元/m2）拿地金額（億元）亞運(yùn)地塊蕭山區(qū)68538商住3818.71087420332萬科50印江濱花漾里蕭山南站陽光城東原1819615.2區(qū)域合作方銷售狀態(tài)全年銷售額（億）萬科勾莊地塊余杭區(qū)59375住宅27.713.656252030723.08大江東陽光城融信星耀天陽96247.1618云瀾天第府運(yùn)河新城23558天空之城未科新塘瓶窯申花杭州地鐵杭州地鐵西房在售彩虹天空之城良語久園在售待售售罄天瀾里三墩融信招商上坤160871231113.614.5云棲宸園臨平山北華景川濱旭府新塘旭輝濱江濱江旭輝129741738821.449.7古翠尹秀融信朝聞花城南部臥城融信天瀾里房企拿地宗集中區(qū)域競爭策略方向云瀾天第府?dāng)?shù)古翠尹秀融創(chuàng)綠地3申花、富陽、錢塘新區(qū)多拿商住或TOD地塊：綜合開發(fā)和城市運(yùn)營，榮望并進(jìn)軍未來社區(qū)4塘棲、崇賢、臨安、富陽多拿商住或TOD地塊：綜合開發(fā)和城市運(yùn)營展望招商星創(chuàng)11蕭山勾莊拿商住地塊：城市運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿商住地塊：城市運(yùn)營湘湖悅章審視基本盤>>行業(yè)|典型案例項(xiàng)目商業(yè)占比自持率新房限價(jià)預(yù)期銷售利潤2020融創(chuàng)金沙湖35%52%//37500540004.50%9.48%√申花項(xiàng)目17.40%2%2700012.80%富陽地塊融濱府望金沙富源里審視基本盤>>小結(jié)市場洞察與啟示>>土地篇|年度成交年度概述：2020年杭州土地出讓金為2503億元，“惜敗”于上海位居全國第二；下半年政府減緩?fù)恋毓?yīng)因此也略低于去年，但實(shí)際樓面價(jià)再創(chuàng)新高。土地出讓金（億）排名城市12345上海杭州廣州南京武漢28282503216819601851地塊數(shù)16619318725622767北京寧波1851130389佛山蘇州成都11941138108810疫情迅速回暖高熱放緩供應(yīng)按下暫停鍵高溢價(jià)率維持高位亞運(yùn)出讓土地名稱區(qū)域溢價(jià)率自持率房企（%）（%）戴村鎮(zhèn)B區(qū)塊蕭山區(qū)3022金地臨江片區(qū)A-16地塊大江東2921三迪金成&吳興城大江東龍湖東側(cè)地塊30301913投地塊名稱區(qū)域樓面價(jià)（元/m2）房企濱江地塊名稱房企區(qū)域土地性質(zhì)金額（億）臨江片區(qū)經(jīng)四路東住宅地塊景芳三堡單元JG1206-47地塊大江東廣大國景芳三堡單元JG1206-47地塊江干區(qū)42607際杭州未來科技城81號地塊余杭區(qū)西湖區(qū)3978638418綠城&浙江省交投第19屆亞運(yùn)會(huì)運(yùn)動(dòng)員村一號地塊綠城蕭山區(qū)住宅108江干區(qū)3030119濱江翠苑單元XH0909-02地塊建發(fā)文暉單元濱江龍湖下城區(qū)濱江區(qū)住宅商住107文暉單元XC0402-R21-22地塊下城區(qū)拱墅區(qū)3596433770濱江中豪西興單元BJ1305-B/R/S2-14地塊71.9余杭320國道與禾豐港交匯西北余杭區(qū)華景川處地塊大關(guān)單元GS0507-R21-02地塊望江單元SC0402-R21/B-05地塊、SC0402-B1/B2-11地塊濱江濱江上城區(qū)江干區(qū)商住商住61.956.4奧體博覽中心單元BJ1701-11、13地塊瓶窯鎮(zhèn)新城北B28（鎮(zhèn)政府西側(cè)）

余杭地塊309華元蕭山區(qū)江干區(qū)3268732282濱江景芳三堡單元JG1206-47地塊區(qū)天城單元R21-41地塊佳兆業(yè)第19屆亞運(yùn)會(huì)技術(shù)官員村地塊

中

心全城區(qū)年單出元0讓1-Z1X3-072宗-17涉地塊宅土臨地安中，29有36宗9拍至敏捷華潤融創(chuàng)蕭山區(qū)大江東商住商住53錢江世紀(jì)城核心單元SJC0203-02、03、04地塊蕭山區(qū)下城區(qū)3110630095濱江榮安市封頂加自持，占比26.3%；多集中在外圍杭州錢塘新區(qū)云帆社區(qū)一期商住地塊50.2298香港興三塘單元XC0506-R21-18地塊高新技術(shù)單元07-R2-05地塊剛需板塊和新興外圍板塊臨安市蜀山單元XSCQ2704-01、XSCQ2704-02地濱江蕭山區(qū)住宅49.7申花單元GS0403-R21-14出讓土地量大且多為核心地塊總價(jià)較高行政區(qū)域廣闊、土地量足遠(yuǎn)郊區(qū)域集中供應(yīng)地塊集中在三堡、城東、艮北區(qū)域，拉高價(jià)格土地較為稀缺區(qū)平均溢價(jià)率區(qū)域因素（%）價(jià)格低+地鐵

剛需旺盛大江東26.37中簽低

熱度極高下沙富陽24.518斷供已久龍塢低密宅地零溢價(jià)土地供應(yīng)足、房企被迫外溢拿地部分板塊因高庫存、流速等因素也勸退眾多房企臨安17.7排名房企濱江綠城融創(chuàng)龍湖萬科融信祥生大家中天綠地金額（億）排名房企濱江融創(chuàng)綠城綠地中天華潤祥生陽光城龍湖復(fù)地預(yù)計(jì)建面分化顯著：（萬m2）1240523813572121591019763494545363634現(xiàn)象1:本土拿地積極性高，普遍存在于追求規(guī)模性發(fā)展，加上融資、深耕等方面的優(yōu)勢，使其在土地市場上表現(xiàn)優(yōu)異；濱江不斷發(fā)力，拿地超400億，確定頭部之位，綠城也積極拿地布局于改善市場；334456656656現(xiàn)象2：全國性房企拿地意愿下降，在杭州拿地預(yù)期利潤堪憂和三道紅線的雙重環(huán)境下，拿地意愿已是“心有余而力不足”；部分房企以差異化拿地保持份額，例如：融創(chuàng)、龍湖、綠地等762785989579105510市場洞察與啟示>>土地篇|限價(jià)2020年部分板塊突破價(jià)格標(biāo)志性事件2020年部分板塊突破價(jià)格標(biāo)志性事件區(qū)域

板塊

目前價(jià)格原價(jià)格上漲幅度因素（元（元/m2）/m2）錢塘新區(qū)核心區(qū)1980030500178002900011.20大區(qū)域發(fā)展、地鐵、交通完善%余杭余杭余杭余杭拱墅勾莊5.17%“北建”戰(zhàn)略，區(qū)域發(fā)展兌現(xiàn)臨平山北22000285003771040000208002660034500360005.77%區(qū)域發(fā)展輻射臨平新城7.14%東湖新城的發(fā)展帶鄉(xiāng)鎮(zhèn)限價(jià)列表動(dòng)區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)精裝限價(jià)裝標(biāo)200020003500未來科技城9.3%容積率及限高因素價(jià)格重塑均價(jià)≥5.5萬新登鎮(zhèn)133001200014800-均價(jià)4.5-5.5萬均價(jià)3-4.5萬均價(jià)1.8-3萬其他富陽臨安場口鎮(zhèn)祥符11.11%自然景區(qū)於潛市場洞察與啟示>>土地篇|限價(jià)德信·云望之宸大家·金銘云上陽光城·檀瑞府北辰項(xiàng)目融創(chuàng)·融望之城德信東原·九章賦融創(chuàng)·富源里聯(lián)發(fā)項(xiàng)目德信東原·印奧灣贊成地塊旭輝·宸宇府濱江金茂·星外灘綠地·潮悅江山城星耀·青漫里濱江·朝聞花城萬科·樟宜翠灣綠城·桂雨朝陽項(xiàng)目價(jià)格（元/m2）開盤批次去化情況100%項(xiàng)目價(jià)格（元/m2）開盤批次去化情況濱江·朝聞花城萬科·樟宜翠灣東原德信·九章賦東原德信·印奧灣融創(chuàng)·融望之城298002980028500278002560012.2512.2金茂濱江·星外灘綠地·潮悅江山城大家·云上金銘府德信·云望之城2980010.1812.127.18/94%40%27000220002500080%30%/12.234.25100%100%12.22100%土地名稱企業(yè)系板塊成交價(jià)（億元）

（元/m2）樓板價(jià)溢價(jià)率（%）自持（%）預(yù)期利潤率（%）土地名稱企業(yè)系

行政區(qū)成交價(jià)(億元)樓板價(jià)

溢價(jià)率（%）華鴻佳信眾安大江東未科13。8112992794825.4621.51//-3.34（元/m2）河莊街道北一路南住宅地塊未來科技城13520.9-3.1號場口8號地塊澳海/富陽供銷社1.45205628.42瓶窯鎮(zhèn)新城北B28（鎮(zhèn)政府西側(cè)）地塊華元余杭區(qū)8。251169229.929-2.57富春70-1號地塊富春70-2號地塊富春71-2號地塊富春72號地塊綠地融創(chuàng)聯(lián)發(fā)21.412.315.81.77117761331510759784522.9929.5912.071.15龍湖東側(cè)地塊金成/吳興城投大江東大江東11。112732619829.8929.071920-2.050.15臨江片區(qū)A-16地塊三迪5.77浙江坤生企業(yè)管理蕭山區(qū)蜀山單元XSCQ2709-38地塊興耀蕭山區(qū)余杭區(qū)11。3166262522924.0826.15//0.150.48富春76號地塊陽光城19.6948912.03北辰、綠地香港、廣宇、聯(lián)發(fā)、眾19安.3等6家

房107企39今年9首.67富春77-1號地塊北辰金成/吳興城投15入富陽，拿地總金額達(dá)到77.8億元，占涉宅地總出讓金富春90號-1地塊德信111585529.54杭州未來科技城134號地塊的六成（59%）。銀湖1-3號地塊綠城9.6959911.63注：此利潤計(jì)算為廣義利潤市場洞察與啟示>>土地篇|啟示現(xiàn)象1：項(xiàng)目急速高周轉(zhuǎn)、快去化現(xiàn)象2：融創(chuàng)、綠地等房企通過綜合性項(xiàng)目提高預(yù)期利潤

時(shí)間就是金錢，高度把握營銷節(jié)點(diǎn)，提高操盤能力，快速開發(fā)與時(shí)間賽跑，實(shí)現(xiàn)快速去化；但因政策政策轉(zhuǎn)變，3.5萬+項(xiàng)目領(lǐng)證受阻項(xiàng)目商業(yè)占比自持率新房限價(jià)（元/m2）預(yù)期銷售利潤融創(chuàng)金沙湖項(xiàng)目35%/375004.50%項(xiàng)目房企區(qū)域拿地時(shí)間拿地價(jià)格（元/m2）銷售價(jià)格首開時(shí)間清盤時(shí)間至首開周期至清盤周期備注申花項(xiàng)目富陽項(xiàng)目項(xiàng)目52%17.4%/54000270009.48%12.8%（元/m2）2%商業(yè)占比自持率新房限價(jià)（元/m2）預(yù)期銷售利潤201912.320206.3御虹府2019.7.29濱江濱江蕭山29013450002020.55個(gè)月6個(gè)月/富陽項(xiàng)目塘棲項(xiàng)目崇賢項(xiàng)目臨安項(xiàng)目34%25%29%30%/270002310023000228008.10%13.70%6.05%7.86%2019.11.1綠地御濱府濱江蕭山25446318694920047000//7個(gè)月6個(gè)月/////9酒店自持嘉品濱江/建發(fā)2019.12.27.8酒店自持3現(xiàn)象3：隨著城市骨架延伸，拿地方向瞄準(zhǔn)城市邊緣鄉(xiāng)鎮(zhèn)江河鳴翠濱江、綠城江干2020.4.284260769800/////6月已出規(guī)劃均價(jià)3.5萬以上推盤量對比

錯(cuò)開激烈競爭鋒芒，尋找差異化生存模式區(qū)域7月8月2江山云樾府祥生/錢塘新區(qū)2020.3.131010259600262008月5個(gè)月5個(gè)月/主城131819樓面價(jià)區(qū)（

（元m元//2）m2）項(xiàng)項(xiàng)目自持持比率例房企板塊溢價(jià)率湛景蕭山9戴村項(xiàng)目河上鎮(zhèn)項(xiàng)目所前項(xiàng)目金地蕭山戴村蕭山河上蕭山所前7122543129.50%29.33%16.42%22%2%桂語映月綠城余杭富陽2020.4.13205009.1111.29128個(gè)月華景川德信富陽臨安141941105911

機(jī)會(huì)①：地塊為1/5號濱康站上蓋地塊，交通優(yōu)勢明顯；②：在濱康綜合體的輻射下，西興商業(yè)配套改善，濱江腹地/蕭山西側(cè)的區(qū)域價(jià)值

都將得到提升；③：此地塊為龍湖在杭價(jià)格最高的住宅項(xiàng)目，如打造成功有利于提升其在高端項(xiàng)目序列的品牌價(jià)值。

挑戰(zhàn)：①地鐵已運(yùn)行且出讓文件中也有要求需征得地鐵的批準(zhǔn)，因此在后需施工上有一定的挑戰(zhàn)

②

板塊限價(jià)上漲2300元/㎡且為濱江目前的價(jià)格塔尖，同時(shí)與一路之隔的蕭山區(qū)項(xiàng)目價(jià)差較高，后期住宅部分銷售有待市場驗(yàn)證

③成交總額約72億，商業(yè)體量達(dá)15萬方、還有酒店、商業(yè)街，后期運(yùn)營也有挑戰(zhàn)，同時(shí)三者不可轉(zhuǎn)讓因此有較大的前期資金沉淀要求存在價(jià)格斷裂蕭層山成交日期城區(qū)板塊出讓面積用地性質(zhì)容積率建筑面積成交價(jià)競得房企溢價(jià)率自持比例星耀城(㎡)（萬元）濱江濱江御濱府聞博花城精裝375005月26日濱江區(qū)西興108111商住3.3336024718898龍湖7.80%/限價(jià)492002濱江天街濱江·博語華庭限價(jià)34000萬象匯濱江寶龍招商·花宸里限價(jià)32500恒隆廣場龍湖限價(jià)51500旺角銀隆土地名稱企業(yè)系區(qū)縣容積率面積(m2)土地類型成交價(jià)（億元）預(yù)計(jì)建面（萬m2）樓板價(jià)（/元競得企業(yè)

溢價(jià)率（%）m2）第19屆亞運(yùn)會(huì)技術(shù)官員村華潤萬科蕭山區(qū)蕭山區(qū)3.322.7313609568538商住商住533845.1818.711172920332華潤萬科34.1550地塊第19屆亞運(yùn)會(huì)運(yùn)動(dòng)員村二號地塊融創(chuàng)緣何勢在必得拿下該地塊？

①：意圖建立未來社區(qū)新樣板，以此搶抓浙江未來社區(qū)開發(fā)的

②：重倉錢塘，鞏固市場份額的創(chuàng)新路徑

融創(chuàng)已在錢塘新區(qū)布局2個(gè)項(xiàng)目，深耕意圖明顯，同時(shí)在限房價(jià)紅利+亞運(yùn)紅利+人口紅利疊加的杭州，持續(xù)拿地較為艱難，守住規(guī)模更是難上加難；體量大、貨值高、周轉(zhuǎn)快的云帆社區(qū)，無疑是融創(chuàng)勢在必得的項(xiàng)目之一；而錢塘新區(qū)，作為杭州市特殊的板塊，還有非常大的開發(fā)空間，新機(jī)遇

未來社區(qū)建設(shè)首批24個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)大部分進(jìn)入到開發(fā)階段，目前已有華潤、濱江、綠城、中鐵建、大家等開發(fā)商在全省成功拿下10宗未來社區(qū)地塊;如果房企能參與到第一批試點(diǎn)的開發(fā)中，率先形成產(chǎn)品樣板;這在寸土寸金的杭州，無疑是值得深耕的地方鞏固在錢塘新區(qū)的開發(fā)基地，或許也是融創(chuàng)守衛(wèi)杭州市場份額的重要路徑，更為下一步深耕錢塘未來社區(qū)項(xiàng)目具備高貨值、區(qū)位好等特征，有助于房企快速在浙江市場上形成新一輪的規(guī)模;因此這對于想深耕浙江市場的融創(chuàng)來說，當(dāng)然是新區(qū)掌握了主動(dòng)權(quán)。不可多得的機(jī)遇；???未來社區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，多落位在片區(qū)中心，且多為TOD項(xiàng)

目

，

城

市

資

源

豐

厚

；根據(jù)規(guī)劃，至2021年底，計(jì)劃培育建設(shè)100個(gè)左右未來社區(qū)省級試點(diǎn)

項(xiàng)目，未來一段時(shí)間都將是市場熱點(diǎn)；未來社區(qū)三化九場景模式，契合當(dāng)前數(shù)字化、智慧化、人本化的建設(shè)

新理念，是由“居住”向“生活”轉(zhuǎn)變的模式之一。融創(chuàng)云帆未來社區(qū)效果圖市場洞察與啟示>>土地篇-重點(diǎn)地塊分析|復(fù)地東湖TOD地塊①產(chǎn)業(yè)：復(fù)星有一個(gè)“產(chǎn)城一體”解決方案——復(fù)星蜂巢，其核心是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營+產(chǎn)業(yè)投資；高端制造方面，復(fù)星在2018年與中鐵工業(yè)合作，打造高端制造科技研發(fā)中心等，并投資了國內(nèi)第一條民營控股的杭紹臺(tái)高鐵；生物醫(yī)藥方面，復(fù)星醫(yī)藥合作研發(fā)的新冠疫苗最近獲得臨床試驗(yàn)注冊審評受理；酒店：管理公司在全球開業(yè)運(yùn)營不少于10家住宅精裝限價(jià)

2.2萬元住商業(yè)最小分割面積不低于300方違約金1千萬引進(jìn)高端制造業(yè)和生物醫(yī)學(xué)的國家及海外高層次人才引商業(yè)運(yùn)營需為上市企業(yè)，不少于10家商務(wù)部認(rèn)定的“中華老字號”餐飲引進(jìn)經(jīng)濟(jì)數(shù)字企業(yè)3家，且2家不低于7億和一家不低于70億②商業(yè)：復(fù)星集團(tuán)旗下上市公司豫園股份完成，豫園股份擁有包括"老廟黃金"、"亞一金店"、“海鷗表”等至少16個(gè)中華老字號品牌。違約金1.4億違約金1億成交日期城區(qū)板塊出讓面積用地性質(zhì)容積率建筑面積成交價(jià)競得房企溢價(jià)率自持比例(㎡)（萬元）中天·汀洲印月復(fù)地項(xiàng)目杭州第三城11月24日余杭區(qū)東湖148944商住2.31344697266565復(fù)地11.6%/華景川·宸棲新希望·錦畔云汀市場洞察與啟示>>市場篇|量價(jià)走勢2018-2020年杭州市場量價(jià)分析供應(yīng)量（套）/左軸

成交量（套）

交易均價(jià)（元/m2）18年4月實(shí)施“搖

18年6月：限酒令、18年7月土拍遇冷18年12月可補(bǔ)繳社保19年3月：沁園拉起漲價(jià)序幕19年7月實(shí)施“土地雙

19年12月中央重20年2月放松限簽、土地繳納金、降低企業(yè)壓力20年7.2新政：人才補(bǔ)丁20年9.4新政：紅盤28法則號”新政暫停企業(yè)搖號限”申住房不炒受搖號刺激土拍遇冷，市場下行沁園漲價(jià)新房市場平穩(wěn)疫情回暖新政刺激年底放量年

疫放

情年底放量底控量回暖冷

熱高熱量微松收緊放松收緊放松收緊市場洞察與啟示>>市場篇|區(qū)域表現(xiàn)市場洞察與啟示>>市場篇|搖號表現(xiàn)項(xiàng)目板塊時(shí)間價(jià)格加推數(shù)量（套）中簽率（%）因素（萬元/m2）10.1211.1612.2611.16764.333.8品牌+區(qū)域斷102127119濱江·御濱府西興祥符4.9供金地·大運(yùn)橋西3.6-4.36.03配套+倒府掛九龍倉·天璽申花10.211.35.473876.319.93品牌+區(qū)域優(yōu)勢中?！ね麖]文暉11.65.6941687.7712.5區(qū)域+配套+產(chǎn)品力12.2111.212.1912.184.54.0-4.73.88212.4829.894.7配套+倒禹州·望林府祥符之江掛313117仁恒祥生·珊瑚倒掛+產(chǎn)品+世紀(jì)品牌中簽率項(xiàng)目板塊新政時(shí)間時(shí)間均價(jià)（元/m2）加推量（套）登記量（戶）（%）萬科地鐵·天空之城新政前新政后新政前2019.12.223.761183893113.252020.9.21565543310.41.2324.8遠(yuǎn)洋·西溪公館2020.5.312.793.257246320未來科技城新政后2020.9.241213489231.2市場洞察與啟示>>市場篇|區(qū)域分析江干板塊項(xiàng)目去化率流搖次數(shù)九堡艮北中南·春溪集越秀·天萃名邸金科·博翠碧藍(lán)灣港中旅·歸錦府616248%55%61%32%龍湖·景粼天著世茂·錢塘天譽(yù)2228%%30%城東新城市場洞察與啟示>>市場篇|萬人搖搖號新政雙限新政7.2+9.4新政絕跡6次市場洞察與啟示>>市場篇|項(xiàng)目監(jiān)測中高端改善類項(xiàng)目監(jiān)測核心熱門類項(xiàng)目監(jiān)測板塊分化類項(xiàng)目監(jiān)測價(jià)格錯(cuò)配類項(xiàng)目監(jiān)測仁恒·濱江園杭房·養(yǎng)云靜舍萬科地鐵·天空之城西房·杭語清宸港中旅·歸錦府東原·印江濱千萬級高端千萬級高端開盤：3.16開盤：9.11開盤：9.21熱門板塊開盤：12.20剛開盤：12.27改善板塊開盤：12.18南站板塊戶型：144-190價(jià)格：7.08萬元/m2中簽率：6.25%去化：100%戶型：119-139價(jià)格：5.4萬元/m2中簽率：9.58%去化：100%戶型：193-145價(jià)格：3.76萬元/m2中簽率：10.4%去化：100%戶型：78-119價(jià)格：2.3萬元/m2中簽率：流搖去化：43%戶型：97-128價(jià)格：4.65萬元/m2中簽率：流搖去化：40%戶型：89-106價(jià)格：3.2萬元/m2中簽率：65%去化：60%需板塊世茂·錢塘天譽(yù)融創(chuàng)·融望之城中?！ね麖]祥生·星合映德信·德信中心眾安·荷源里開盤：11.26開盤：12.8戶型：193-270（排屋）價(jià)格：5.6萬元/m2中簽率：流搖去化：45%中端改開盤：12.19戶型：139價(jià)格：5.69萬元/m2中簽率：12.5%去化：100%開盤：12.2開盤：12.20開盤：12.21中市區(qū)核心剛需板塊改善板塊南站板塊戶型：160-290（疊墅）價(jià)格：5.6萬元/m2中簽率：流搖戶型：99-126價(jià)格：2.3萬元/m2中簽率：16%去化：100%戶型：112-157價(jià)格：4.56萬元/m2中簽率：28.27%去化：100%戶型：89-125價(jià)格：3.3萬元/m2中簽率：流搖去化：25%端改善去化：20%善啟示：杭州市場剛需仍是成交主力，市場受大環(huán)境影響較小，但受區(qū)位、競爭等因素導(dǎo)致分化嚴(yán)重；高端改善保持穩(wěn)定，尤其是在9.4新政后4萬+以上項(xiàng)目取證放緩，改善市場供應(yīng)收窄、需求卻旺，因此去化一路飄紅市場洞察與啟示>>市場篇|限價(jià)體系4大價(jià)值圈層：

第一價(jià)值圈層：以市中心、錢江新城（含望江、南星）、金融城為核心的高端改善圈層。

第二價(jià)值圈層：以錢江世紀(jì)城、濱江、申花、城東新城為核心的改善圈層。

第三價(jià)值圈層：以蕭山市北（含市心）、未來科技城、祥符及艮北新城為核心的剛改圈層。

第四價(jià)值圈層：以大江東、南部臥城、閑林、良渚、臨平為核心的剛需圈層原價(jià)格（元/m2）

（元/m2）目前價(jià)格上漲幅度板塊崇賢項(xiàng)目開盤銷售情況杭語宸鷺院光合映2130062%23000220008%均價(jià)≥5.5萬21300100%均價(jià)4.5-5.5萬均價(jià)3-4.5萬均價(jià)1.8-3萬其他萬科四季都會(huì)臨平山北1950012.8%75%杭語藍(lán)庭老余杭臨平283002660029000285002.5%100%100%自然景區(qū)濱江濱耀城7.14%花樣年對越天艮北40200424005.47%100%市場洞察與啟示>>市場篇|成交結(jié)構(gòu)客戶承價(jià)矛盾案例：文暉板塊供需錯(cuò)求矛盾矛盾：曲江新鷗鵬杭州第三城中海望廬戶型：122-139m2數(shù)量：41整體中簽率：7.77%去化：告罄綠城春月錦廬戶型：150-155m2數(shù)量：44整體中簽率：67.3%去化：9.5成曲江新鷗鵬杭州第三城2020.9.26首開戶型：89-138m2數(shù)量：419整體中簽率：24.5%去化：90%（138滯銷）曲江新鷗鵬杭州第三城2020.20.24加推戶型：138m2數(shù)量：44整體中簽率：13%去化：93%（138滯銷）VSVS啟示：文暉板塊總價(jià)900萬為分水嶺，900萬以上去化較難啟示：東湖板塊小面積產(chǎn)品接受度更高市場洞察與啟示>>市場篇|存量分析

第一檔：蕭山、余杭、臨安，超過100萬方第二檔：富陽、江干、拱墅，超過40萬方

第三檔：下城、下沙、大江東、濱江等，低于30萬方第四檔：西湖、之江、上城等，低于10萬方疫情影響

余杭、臨安、蕭山庫存最多

主城區(qū)中，江干、拱墅最多市場洞察與啟示>>市場篇|區(qū)域存量庫存面積（m2）2020年杭州板塊存量圖項(xiàng)目青山湖街道銀湖街道蕭山開發(fā)區(qū)蕭山南部臥城錦南街道富春街道錦北街道其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)未來科技城臨平新城閑林467481.74460343.54423019.22290524.54236571.63234599.78232062.69222955.38218051.69206902.26186167.39174120.59174001.61163773.21153413.87145347.63141145.31崇賢臨平山北筧橋40萬+20萬+10萬+10萬以下桃源新街錦城街道市場洞察與啟示>>市場篇|房企格局排名房企權(quán)益金額（億）排名

房企

操盤金額（億）12濱江融創(chuàng)綠城萬科融信越秀招商德信陽光城龍湖266.2209.1157.7148.6134.5131.296.211融創(chuàng)濱江萬科綠城旭輝越秀保利德信招商融信32732733229.7201.5141.313644濱江“強(qiáng)深耕、廣布點(diǎn)、做溢價(jià)”綠城“改善先行、春風(fēng)四子齊發(fā)力”556677118.9116.696.6875.88974.291064.61088.8

濱江、融創(chuàng)雙星閃耀，各領(lǐng)風(fēng)騷；

頭部房企之中差距也不斷拉大融創(chuàng)“流量大盤、綜合開發(fā)+城市運(yùn)營”差異化競爭市場洞察與啟示>>市場篇|項(xiàng)目排名項(xiàng)目金額（萬元）排名區(qū)域排名項(xiàng)目區(qū)域套數(shù)（套）排名項(xiàng)目區(qū)域

面積（m2）1富陽萬達(dá)廣場富陽市20981富陽萬達(dá)廣場富陽市22251712濱江·澄品蕭山區(qū)余杭區(qū)674856646227地鐵萬科天空之城23融創(chuàng)·森與海之城蕭山區(qū)蕭山區(qū)1829181823蕭山區(qū)208676東原德信·九章賦東原德信·九章賦34567蕭山區(qū)蕭山區(qū)蕭山區(qū)富陽市余杭區(qū)626222583505531395489607481600東原德信·九章賦融創(chuàng)·森與海之城蕭山區(qū)185465濱江·御虹府招商聞博花城45678越秀·西海岸臨安市余杭區(qū)蕭山區(qū)大江東余杭區(qū)1547147714731441143045杭州融創(chuàng)城大江東余杭區(qū)169085168558富陽萬達(dá)廣場杭州江山風(fēng)華地鐵萬科天空之城遠(yuǎn)洋西溪公館德信·時(shí)光之宸67越秀·西海岸臨安市余杭區(qū)166948156737杭州融創(chuàng)城融信萬科·古翠隱秀89拱墅區(qū)江干區(qū)余杭區(qū)420817404105393963遠(yuǎn)洋西溪公館眾安綠城·南湖明月中南棠玥灣89眾安綠城·南湖明月余杭區(qū)余杭區(qū)156695150980眾安綠城·南湖明月9地鐵萬科天空之城余杭區(qū)135210杭州江山市場洞察與啟示>>市場篇|典型區(qū)域7點(diǎn)記憶2006年2009年2000年下沙高教園區(qū)啟動(dòng)2013年杭州地鐵1號線開通2015年2019年4月2020年4月B1杭第一條快速公交開

野風(fēng)海天開降價(jià)第一槍通，沿江盤開發(fā)熱潮1號線下沙段開通，

下沙和大江東合并，

錢塘新區(qū)一龍湖金沙天街開業(yè)

正式成立錢塘新區(qū)。（從8000降至5900元）周歲大力開發(fā)時(shí)期土地供應(yīng)減少開閘放量下沙大江東10年數(shù)字2008年保利東灣首開6800元2009年野風(fēng)海天5900元2010年和達(dá)首開16000萬2011年江語海首開16000元2012年碧桂園首開8100元2014年德信中外公寓14000元2015年東郡國際11000元2016年江城府12000元2017年東郡之星15000元2018年都會(huì)錢塘22870元2019年春江天越24300元2020年春風(fēng)金沙首開37500元祥生·江山云樾府綠城·春風(fēng)金沙融創(chuàng)·望金沙廣宇·錦上文瀾市場洞察與啟示>>市場篇|典型板塊地鐵：地鐵1號線和在建的9號線穿過板塊，未來可快速通達(dá)全城尤其是進(jìn)一步拉近與錢新的時(shí)間距離；同時(shí)江干區(qū)和智慧城方面還正在努力縱向拉動(dòng)整個(gè)板塊的軌道交通，希望引進(jìn)南北軌道快線；德勝、錢塘、東湖三條快速路也助力交通豐收湖擁有長達(dá)600米的散步長道，還有跟九堡街道辦事處僅一路之隔的阿里體育中心，地鐵九堡站下車500米就到，是杭州首個(gè)大型智慧文化體育綜合體，場館內(nèi)籃球、網(wǎng)球、游泳、健身、舞蹈等體育業(yè)態(tài)一應(yīng)俱全；館內(nèi)還設(shè)有全國首個(gè)海塘遺址博物館智慧城坐擁杭州師范大學(xué)東城教育集團(tuán)，打造名校集團(tuán)化教育，板塊內(nèi)已經(jīng)有了杭州師范大學(xué)東城實(shí)驗(yàn)學(xué)校、東城中學(xué)、東城小學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校；未來，還有規(guī)劃在建的杭州國際商貿(mào)城三衛(wèi)學(xué)校、江干科技園單元馮普路幼兒園等智慧城內(nèi)已有多個(gè)綜合體，包括1號線客運(yùn)中心站上蓋地鐵東城廣場、九堡站上蓋金海城，中潤中心及在建的國芳中心幾個(gè)綜合體，同時(shí)板塊內(nèi)最“巨無霸”的豐收湖綜合體也即將出讓，屆時(shí)將極大的提升商業(yè)等綜合功能樓面價(jià)（元/m2）體量（套）銷售均價(jià)（元/m2）區(qū)域項(xiàng)目房企敏捷自持業(yè)態(tài)高層銷售動(dòng)態(tài)即將首開敏捷·源著天樾府207452%9983萬德信銀城·觀湖之城德信銀城20523/207171439高層3萬首開去化4.5成新希望九喬項(xiàng)目新希望20730210082%3萬3萬/新希望美的·長粼府新希望、美的16111337高層小高層加推小高層去化7成港中旅·時(shí)光港中旅1821821590高層3萬即將首開已清盤金地26%1030高層、洋房、疊墅高層3.28萬洋房3.4萬疊墅4.6萬市場洞察與啟示>>市場篇|二手房市場疫情熱冷熱成交分析：80-90方表現(xiàn)之所以突出，成為購房置業(yè)主力需求區(qū)間，除了與市場剛需置業(yè)為主的需求相匹配外，與當(dāng)前市場新房不斷交付進(jìn)入二手房市場有關(guān)。市場洞察與啟示>>房企篇萬科大家

戰(zhàn)略發(fā)展：

戰(zhàn)略發(fā)展：繼雙限后萬科拿地減少，憾失“三甲”地位，但憑借強(qiáng)大的

繼金麟府和杭州大家之后，重回拱墅，在祥符東單元摘得資源整合力，與地鐵集團(tuán)深度合作并吃到地鐵紅利，以天空大盤搶眼；并基于客戶、立足底盤等以「Rx」新品，在原有模塊化下進(jìn)行產(chǎn)品與服務(wù)的迭代更新建面約7萬方宅地；后在蕭山經(jīng)開區(qū)寧圍單元連下3宗宅地，新增建面約19萬方；至此，大家深耕杭州的核心區(qū)域增至四個(gè)，即主城、蕭山、富陽和臨安。

周轉(zhuǎn)速度：積極增儲(chǔ)的同時(shí)，大家也在項(xiàng)目進(jìn)程上加快速度。祥符東項(xiàng)目拿地一個(gè)月即完成設(shè)計(jì)方案公示，規(guī)劃建造8幢高層。項(xiàng)目開發(fā)的明顯提速，將縮短貨值變現(xiàn)周期，助推企業(yè)規(guī)模發(fā)展。項(xiàng)目成交量（套）

均價(jià)（元/m2）146937410項(xiàng)目成交量（套）

均價(jià)（元/m2）天空之城10625494彩虹天空之城

產(chǎn)品端：產(chǎn)品打造上，大家堅(jiān)持苦煉內(nèi)萬科「R」x新品研發(fā)方法論天承美筑

在模塊化的框架下，努力窮盡超細(xì)顆粒度

哪怕是可以忍受的隱性痛點(diǎn)，也要找出來解決

善于創(chuàng)造第三空間功。一方面，堅(jiān)持一盤一策，堅(jiān)持做加法，通過立面、景觀和精裝創(chuàng)新，不斷提升產(chǎn)品力；另一方面，提出“大美為家”品牌主張，對服務(wù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、體系化的梳理和升級。2020年新增項(xiàng)目/地塊

營銷前置，引領(lǐng)客戶消費(fèi)需求美筑

重新審視墨守成規(guī)的做法，發(fā)現(xiàn)Bug，加以改良寧圍項(xiàng)目汝悅美境市場洞察與啟示>>營銷篇萬科·樟宜翠灣萬科·錢塘東方“圖書館是書房的延伸”圍繞以用萬科e選房碧桂園鳳凰云

恒房通恒大融創(chuàng)幸福通

房app貝殼找

安居客APP戶和社群為核心的運(yùn)營思維，結(jié)合對項(xiàng)目客群、場地的差異化需求，共同打造輸出CO-Life美食圖書館體驗(yàn)?zāi)Ｐ?，加載咖啡，閱借力短視頻

直播領(lǐng)秀讀、美食、藝創(chuàng)四大主題場景，打造城市社區(qū)運(yùn)營及公共空間的創(chuàng)新樣板，實(shí)現(xiàn)從場景到場所市場洞察與啟示>>營銷篇余杭北北上星云府首創(chuàng)禧瑞江南杭辰星萬里住宅住宅總房價(jià)0.6%，21套跳0.8%合同價(jià)高層1.0%疊墅0.8%0.96/臨平丁橋住宅9月1日-30日95方傭金22000160000.960.96/雍瀾府住宅景瑞路勁海逸翠廷新希望美的長粼府旭輝珺和府住宅89方98方1%，125方2%0.60%余杭住宅0.960.960.96/臨安住宅89方和108方15000，120方20000高層28000，洋房450001%中天云望住宅新希望華發(fā)錦粼云薈萬科樟宜翠灣融創(chuàng)森與海之城華僑城芳菲與城住宅住宅5套以下1%，5-14套1.3%，15套以上1.5%高層30000、洋房17000、排屋8700010000-12000/富陽蕭山南蕭山住宅/別墅住宅0.96/中南春溪集軒越秀天萃名邸碧桂園鉑璽灣云望璞園住宅住宅住宅住宅2.4萬元125方5.5萬/套；125方以下3.5萬/套成交價(jià)的1.2%0.960.96/1.7%-2.5%0.96碧桂園萬科悅望名邸萬達(dá)同心灣住宅住宅住宅成交價(jià)的1.5%89-105方是成交價(jià)1.2%5萬/套///富陽中天雅境市場洞察與啟示>>產(chǎn)品篇是否雙限地塊

3房1衛(wèi)產(chǎn)品項(xiàng)目項(xiàng)目性質(zhì)區(qū)域產(chǎn)品戶型面積精裝價(jià)格銷售狀態(tài)濱江龍湖·東潮府黃龍?jiān)破鹕套∩套∩套∩套∩套∩套〗晌骱墒捝较鲁鞘捝酱笃綄哟笃綄哟笃綄哟笃綄哟笃綄哟笃綄?00300+30060002.8萬5.4萬/去化待售否否否否否否完全干濕分離越秀·天萃銘邸德信東原·印奧灣陽光城·澶映里龍湖·天瑯/待售300毛坯/1.9去化11待售中杭州第三城臨平（余杭）中祥星光合映崇賢（余杭）300/中南春溪集89方戶型300毛坯2.1萬去化26濱江三堡項(xiàng)目觀云錢塘城商住商業(yè)商住商住商住江干蕭山余杭蕭山濱江大平層大平層、寫字樓商墅300+300-550200/1萬//待售在售待售待售待售是否是否是5萬+濱江興耀·濱耀城德信華宇·世宸名府濱江·御濱府///

3房2衛(wèi)產(chǎn)品商墅/大平層300+/雙衛(wèi)設(shè)計(jì)中?！S龍?jiān)破饢|原印江濱蕭山南站華景川云棲宸園臨平山北高層云棲宸園89方戶型洋房戶型方正超級尺度頂豪裝修嘉格納、華為、大金商業(yè)萬達(dá)同心灣富陽高橋萬固珺府大江東1.5衛(wèi)設(shè)計(jì)萬達(dá)同心灣89方戶型典型項(xiàng)目解析>>“最火的項(xiàng)目”-遠(yuǎn)洋·西溪公館2018年2019年2020年2009年2017年二改降標(biāo)規(guī)劃2015年首改業(yè)態(tài)規(guī)劃遠(yuǎn)洋接手，更名西溪公館通過法拍，遠(yuǎn)洋正式接手正式首開國恒拿地項(xiàng)目遠(yuǎn)洋西溪公館位于風(fēng)口浪尖，持續(xù)吸引市場關(guān)注占地面積（㎡）/萬建筑面積（㎡）43萬

未來科技城核心：遠(yuǎn)洋西溪公館位于余杭區(qū)未來戶型面積（㎡）高層主力戶型90-科技城核心區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢明顯；容積率綠化率1.830%建筑風(fēng)格總戶數(shù)新中式2217

一二手差：周邊新房銷售均價(jià)在3.5萬/m2左右，二手房售價(jià)在3.8萬左右，存在較大的一二手倒掛；物業(yè)類型高層、排屋裝修標(biāo)準(zhǔn)（元毛坯/㎡）

戶型面積選擇廣：西溪公館有較多的小面積段可選擇，利于剛需置業(yè)，同時(shí)也是投資者的首選。開盤時(shí)間交房時(shí)間2020.6.10在售均價(jià)（元/㎡）2.8萬2020年底加推量

銷售均價(jià)

戶型面積

登記平均中簽率時(shí)間（套）

（/m2）

（m2）人數(shù)5722.859-170463171.23%2020.5.262020.9.233872.83.2120-19059-2201332348922.90%24.8%1213典型項(xiàng)目解析>>“最快的項(xiàng)目”-濱江·御虹府1、構(gòu)筑奧體獨(dú)特區(qū)域+濱江品牌溢價(jià)價(jià)值鏈品牌/項(xiàng)目價(jià)值區(qū)域價(jià)值一期價(jià)值共鳴點(diǎn)濱江地產(chǎn)良好口碑無公租房，品質(zhì)保證無大面積段，總價(jià)可控把握擁江發(fā)展契機(jī)臨近亞運(yùn)村，地鐵旁世紀(jì)城奧體核心二期御虹府價(jià)值交替項(xiàng)目濱江御虹府2、103-139面積段設(shè)計(jì)，控制總價(jià)快速去化3、快速開發(fā)+快速出貨占地面積（㎡）4.4萬13萬建筑面積（㎡）19年7月拿地年底首開，次年5月收官戶型面積（㎡）

高層主力戶型103-139加推量

銷售均

戶型面

登記人

平均中時(shí)間去化控面積、控總價(jià)（套）價(jià)（/m2）

積（m2）數(shù)簽率容積率綠化率3建筑風(fēng)格現(xiàn)代115145002019.122020.33674164.74.7103-117211517.35%100%%103-117262415.85%100%%30%高層總戶數(shù)物業(yè)類型裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）2020.53624.5117-139363910%100%開盤時(shí)間交房時(shí)間2019.12.25在售均價(jià)（元/㎡）4.5萬營銷時(shí)間軸：2022年底2019.7拿地2020.3二開2020.5最后一次加推2019.12首開典型項(xiàng)目解析>>“最快的項(xiàng)目”-融信大發(fā)弘陽·沁瀾1、區(qū)域優(yōu)勢熱度造就紅盤效應(yīng)1、杭州開啟“北建”大規(guī)劃，定位“北部新城”，區(qū)域利好不斷兌現(xiàn)，地鐵+萬象城+三甲醫(yī)院等，配套設(shè)施不斷完善；高層2、幸福里開啟了北部新城的高熱度，三次“萬人搖”讓板塊熱度不斷升級。洋房2、把握市場及區(qū)域熱度，加快推售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)快速去化

首開高層，低門檻制作低中簽率；后期緊急加推洋房產(chǎn)品加推量（套）銷售均價(jià)（元/m2）區(qū)域拿地時(shí)間總建面物業(yè)形態(tài)戶型余杭良渚2019.3時(shí)間產(chǎn)品登記人數(shù)中簽率去化5.45.266.7高層洋房洋房136832.9萬3.3萬3.3萬7367176721391.80%4.70%5.90%100%100%100%首開4.1萬方高層、洋房126高層：96方洋房：120-165方

從首開到收官，35天，840小時(shí)，50400分鐘，實(shí)力演繹沁瀾速度總戶數(shù)容積率車位比3472.21:1.7交付時(shí)間2019.3拿地2022.62020.5.26二開2020.5.4首開2020.6.7清盤典型項(xiàng)目解析>>“最大的黑馬項(xiàng)目”—濱江·翠語華庭區(qū)域蕭山2020.48.9萬方高層濱江品牌加持+倒掛紅利+臨近奧體拿地時(shí)間總建面

濱江：項(xiàng)目由濱江獨(dú)家開發(fā)建造，品質(zhì)保證

倒掛：與周邊二手房具有一定的倒掛，例如二手房價(jià)格穩(wěn)站5萬+的明月江南物業(yè)形態(tài)

區(qū)位：臨近奧體及一路之隔就是濱江區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯戶型總戶數(shù)容積率車位比交付時(shí)間106-125520106-125方戶型

總價(jià)可控2.41:1.142022.12加推量銷售均價(jià)（套）

（元/m2）時(shí)間產(chǎn)品登記人數(shù)中簽率去化營銷動(dòng)線：9.20高層高層2123.75萬163312.98%5.62%100%100%2020.4拿地2020.12收官12.13下306半年登3.7記5萬量之

54462020.9首開典型項(xiàng)目解析>>“全杭最大的項(xiàng)目”—地鐵萬科·天空之城1、TOD光環(huán)，城市熱點(diǎn)紅盤科技城核心二期TOD復(fù)合項(xiàng)目地鐵上蓋三期一期天空之城品牌房企存在倒掛價(jià)值延伸網(wǎng)絡(luò)區(qū)域余杭2018.12、集眾多標(biāo)簽于一身，市場熱度較高拿地時(shí)間總建面134萬方

TOD：杭州首個(gè)大型TOD項(xiàng)目，總建面達(dá)134萬方；物業(yè)形態(tài)高層、洋房、疊墅、商業(yè)、小高

房企：天空之城由杭州地鐵集團(tuán)拿地，后攜手萬科一起開發(fā)，萬科負(fù)責(zé)建造和操盤

科技城中心：19年12月領(lǐng)證突破限價(jià)，提升約5000元/m2，重塑未來科技城價(jià)格體系。戶型容積率車位比交付時(shí)間94-1681.73、首開以高層產(chǎn)品大批量出貨入市，后期因被定義紅盤領(lǐng)證受阻1:1.2銷售均價(jià)（元/m2）2022.6營銷動(dòng)線：時(shí)間產(chǎn)品加推量（套）登記人數(shù)中簽率去化12.132.26高層高層1183196首開大3.7萬

批量3.8萬8931234313.25%8.37%100%100%2018.10拿地2020。2二開4.165.12疊墅354.3萬5106.86%6.23%100%100%2019.12首開2020.5一期告罄清盤高層3.7萬疊墅：4.3萬疊墅、高層1402214典型項(xiàng)目解析>>“最復(fù)古的TOD項(xiàng)目”-曲江新鷗鵬·杭州第三城東湖CBD核心地鐵上蓋TOD復(fù)合性大盤曲江新鷗鵬杭州第三城品牌房企200萬級高性價(jià)區(qū)域拿地時(shí)間總建面物業(yè)形態(tài)戶型余杭2019。9.2664萬方高層、商業(yè)、小高89-138m22.2容積率車位比交付時(shí)間1:1.2開盤套數(shù)登記人數(shù)2023開盤日期面積中簽率當(dāng)天去化率6月14日8月15日8月23日9月17日9月25日9月26日4194489-138138171434324%99%96%10月26日12.8%城市展廳開放售樓部開放樣板房開放取得預(yù)售證首開12月14日12月26日252372892011248912.5%14.9%100%100%89-138典型項(xiàng)目解析>>“下沙最大的項(xiàng)目”-祥生湛景·江山云樾府基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目產(chǎn)品：戶型面積主要以剛需為主、利于快去化江山云樾府占地面總建面綠化率容積率戶型13.7萬方49.7萬方35%①88-98方占比超8成

②戶型方正2.688-128方3858開發(fā)端：與湛景合作，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)；快節(jié)奏開發(fā)總戶數(shù)物業(yè)形態(tài)物業(yè)