房地產(chǎn)前期策劃匯總

房地產(chǎn)項目前期策劃任宏博士（英國）/教授/博導(dǎo)主任委員院長住建部全國高等學(xué)校工程管理和工程造價學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院2014年4月第一章房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃前期策劃的總體流程第一階段第二階段第三階段第四階段市場分析市場預(yù)測收入、成本、費用預(yù)測財務(wù)評估盈虧平衡分析敏感性分析風險評估宏觀市場、區(qū)域市場供給預(yù)測、需求預(yù)測、價格預(yù)測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等靜態(tài)指標：成本利潤率、銷售利潤率動態(tài)指標：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷1.1可行性研究1.1可行性研究——市場分析（1）市場宏觀分析（PEST）（2）市場中觀分析（行業(yè)分析即定位分析）（3）市場微觀分析（競爭分析）市場宏觀分析(PEST分析)PEST分析即總體環(huán)境分析，即宏觀環(huán)境分析。PEST四個英文字母是政治（politics）、經(jīng)濟（economic）、社會（society）、技術(shù)（technology）的首字母。通常采用矩陣式的方法，就是在坐標中分成四個象限。如拿政治和經(jīng)濟兩個做坐標，政治環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境都好的情況下，就應(yīng)該發(fā)展。政治環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境都不理想的情況下，就不能發(fā)展。環(huán)境一個好一個不太好時，就要適當考慮，可以發(fā)展也可以不發(fā)展。宏觀環(huán)境分析的主要內(nèi)容及對企業(yè)戰(zhàn)略的影響企業(yè)政治技術(shù)政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟政策國際政治外貿(mào)立法對外國企業(yè)的制度就業(yè)立法……經(jīng)濟社會GDP的變化利率貨幣供給通貨膨脹率工資/物價控制可任意支配收入行業(yè)需求市場需求……國家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點專利保護新產(chǎn)品新技術(shù)的商品化……生活方式就業(yè)預(yù)期保護消費者運動結(jié)婚率人口增長率人口遷移文化及亞文化……企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響：1、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響是全局性的而非局部性的。2、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響是現(xiàn)在和未來的而不是過去的。3、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境是動態(tài)的而不是靜止的。市場宏觀分析(PEST分析)20晝13年中愁央政梯府經(jīng)柜歷逐欄漸從燭以行踢政化向手段緞為主籠的調(diào)疊控體頂系向燒市場朝化長混效管地理機乎制轉(zhuǎn)傻變，筋實現(xiàn)緣瑞“促進霸房地遼產(chǎn)市譯場的浩平穩(wěn)猛健康姑發(fā)展新”的逐重要葛目標躍。市場容宏觀蓄分析——政策劑（P）十八腐屆三練中全鹽會后汁長期舟房地適產(chǎn)政予策方訪向政策方向土地改革城鎮(zhèn)化財稅改革市場化推進腦城鄉(xiāng)癥一體洗化樓市粗逐步途去行糟政建立負城鄉(xiāng)算統(tǒng)一艘建慶設(shè)用洽地市搏場一攬援子財始稅改蠢革工謹程未來句樓市尺政策走將逐歪步擺警脫過賭去全慕國一鴉刀切追的模谷式，加快詳探索俊房地墊產(chǎn)長寄效機仇制的膚建立。然幸而在威長效毒機制技成熟東前，孤為保壯證樓甚市穩(wěn)也定，鵲現(xiàn)行鼻調(diào)控酬手段憶仍將脅繼續(xù)膜實行皇。市場妖宏觀木分析——政策榆（P）①印市場欠化改膛革——市場翁保障穩(wěn)并行沒走低端坊有保拜障、避中端略有政側(cè)策、傳高端霞有控滑制必須蘭加快劣形成湖企業(yè)械自主趙經(jīng)營柄、公蒙平競暫爭，們消費碰者自傲由選韻擇、湖自主悶消費翻，商剖品和他要素殃自由駐流動冊、平竄等交柱換的煩現(xiàn)代漂市場忠體系沉，著灑力清昂除市洲場壁榨壘，則提高漆資源布配置載效率角和公之平性先。”塵“金要建反立公登平開勢放透閘明的驅(qū)市場閃規(guī)則青，完填善主汪要由允市場邁決定詢價格罷的機扛制，筒建立君城鄉(xiāng)旁統(tǒng)一秋的建痰設(shè)用槍地市丟場。蠅”市場羨宏觀驚分析——政策稈（P）限價限售高端住宅市場有望逐步放開作為為達成年度房價控制目標而采取的短期行政干預(yù)手段，其形式意義大于實際意義。在市場化起決定性作用的思路作用下，商品住宅市場尤其是高端住宅市場的限價限售措施有望逐步放開。融資環(huán)境繼續(xù)支持政策導(dǎo)向型房地產(chǎn)開發(fā)，兼顧市場效益以銀行信貸為主的間接融資渠道，一方面將繼續(xù)支持中小套型普通商品房以及保障房的開發(fā)建設(shè)，另一方面將為更多市場化下效益良好的企業(yè)提供資金支持。此外，為實現(xiàn)增供應(yīng)目標，房企再融資有望開閘。限購政策不同城市區(qū)別化對待新一屆政府一改以往中央一刀切的宏觀調(diào)控模式，鼓勵各地開展因地制宜的差異化調(diào)控措施。限購作為逆市場化的行政指令，有望在房價走勢平穩(wěn)、供需結(jié)構(gòu)平衡的城市率先逐步退出。購房限貸短期內(nèi)難以全面放開雖然市場化配置得到前所未有的強化，但住房本身離不開民生問題這一屬性。在保障房建設(shè)穩(wěn)步推進但尚未完全覆蓋低收入住房困難家庭的當下，將繼續(xù)限制部分人士利用金融杠桿投機入市。短期眼行政糟化措記施難涼全面曲放開市場脆宏觀員分析——政策準（P）20膏13年，龜全國勤計劃崖新開他工城秩鎮(zhèn)保畢障性呼安居以工程63揭0萬套重，基擺本建農(nóng)成47撒0萬套擇。截焰至11月底策，全往國城素鎮(zhèn)保鄭障性狐安居采工程不已開悟工66秒6萬套池，基值本建癥成54令4萬套慕，已孕全面姨完成若年度砍目標巴任務(wù)血，完稼成投艱資11翠20繭0億元罰。保障銳房迎駛接供站應(yīng)高挑峰公共以租賃您住房弓和廉誼租住渡房并邀軌運抹行市場競宏觀絡(luò)分析——政策析（P）②土燙地改店革建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場打破土地二元結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)增加建設(shè)用地規(guī)模，增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)市場付宏觀萬分析——政策傭（P）按照“以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”的要求城中村的整體規(guī)劃與改造計劃將加快※郊縣區(qū)域?qū)χ行某菂^(qū)擠出部分具有強大的吸附力※大城市內(nèi)城鎮(zhèn)化1、城中村改造2、城市外擴，去中心化③新諷型城簡鎮(zhèn)化市場享宏觀組分析——政策稻（P）房地產(chǎn)稅收制度購房者層面調(diào)節(jié)市場供需，引導(dǎo)居民合理住房消費房產(chǎn)稅（存量階段）個稅（流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)）房企層面有效供應(yīng)，優(yōu)化資源配置土地增值稅④財折稅改鑒革嚴征御土增吵稅影脫響房彈企拿據(jù)地預(yù)計唐新一具輪房辰產(chǎn)稅制擴容蠢，仍垃將結(jié)區(qū)合當熄前試跪點經(jīng)西驗，戚從增抬量還等是征么收，凈短期烏來看汪對市恰場的竊影響磁有限市場寇宏觀正分析——政策叔（P）2013上半年，市場回暖，銀行貸款額度充足；房企融資額充裕4月開始，部分城市收緊公積金貸款6月，銀行“錢慌”，個人住房貸款收緊、房企融資成本走高年末，銀行信貸進一步收緊，多地放貸放緩，利率優(yōu)惠減少⑤信途貸收比緊市場協(xié)宏觀約分析——政策學(xué)（P）房地叢產(chǎn)投傷資資兇金：房地蝴產(chǎn)開懸發(fā)投書資資沈金來納源增鋸長略有謊放緩，這磁與年襯底金耕融機富構(gòu)資歇金緊拿張從程而導(dǎo)聲致房裝企貸第款以妖及個蔥人住耗房貸江款增艷長放希緩有印關(guān)；緞值得置注意豪的是盒，外資進入什樓市朱的速循度呈加速態(tài)勢集：20傳13年1-隱12月，虜房地民產(chǎn)開幼發(fā)投礙資本蓋年資疫金來業(yè)源小完計12陳21谷22蘿.4昌7億元厲，同哀比增長長26茶.5踢%市場狠宏觀辦分析——政策落（P）開發(fā)醋企業(yè)彩：長招期利獲好無論柜是市議場化逆還是棵新型河城鎮(zhèn)急化的金建設(shè)午都有沙利于養(yǎng)房地液產(chǎn)開哭發(fā)企峰業(yè)的起發(fā)展扮。市場化釋放改善型需求，城鎮(zhèn)化建設(shè)產(chǎn)生新增需求。城鎮(zhèn)化進程的推進，大城市戶籍資源分配改革，會繼續(xù)刺激大家向一二線大城市涌進，大城市需求更加旺盛。需求增加土地改革和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)增加土地供應(yīng)。土地供應(yīng)增加房產(chǎn)稅擴容增加高端住宅及投資性需求成本。抑制投資需求土地走供應(yīng)縮慧增加語有利旋于地仰價的涌下調(diào)除，拿翁地成近本有祥望降齡低。膚融資廉會向肝保障屠房建判設(shè)傾槳斜，纖房企振融資齡有望串松口豎。但散供應(yīng)每的增爸加以瓣及保堪障房歌的建萌設(shè)可械能會逃沖擊潑普通燭商品方住宅壞市場芬，需蔥關(guān)注稼實際添量的改變化巖情況剃。政策壺小結(jié)市場機宏觀振分析——政策母（P）經(jīng)濟出環(huán)境煮是指捆企業(yè)四所屬甜的或令可能犧會參陣與其鵲中的輔經(jīng)濟書體的蜻經(jīng)濟幼特征侵和發(fā)行展方卡向。（一篩）經(jīng)采濟形棵勢。20均13年全計年國廈內(nèi)生登產(chǎn)總反值56艱88董45億元回，比漲上年羞增長7.溉7%。其亦中第侮三產(chǎn)名業(yè)增斤加值26銅22冶04億元狗，增冷長8.澆3%；第翼三產(chǎn)勺業(yè)增亭加值叢比重公為46繳.1饅%，第三者產(chǎn)業(yè)熊增加亮值占另比首測次超觀過第兔二產(chǎn)因業(yè)。可以技預(yù)見到，20俗14年我汪國經(jīng)美濟將值繼續(xù)鞏保持菊平穩(wěn)削較快再的發(fā)舉展，筋這對胃房地播產(chǎn)企確業(yè)有權(quán)利。市場榴宏觀仆分析——經(jīng)濟妄（E）（二焦）貨防幣與饞銀行帳信貸艇政策粉。20秋14年1月17日召筋開的創(chuàng)人民德銀行蛾貨幣速信貸幟工作購會議坡給市躬場指罪明了賺今年襲貨幣硬政策茄的明聰確思村路——貨幣績信貸副工作閥要堅拐持穩(wěn)斯中求表進，話“穩(wěn)悠”主摟要體刻現(xiàn)為毯“總型量穩(wěn)之定”怎，“喊進”免主要敗體現(xiàn)鑰為“令結(jié)構(gòu)狡優(yōu)化森”。在房慶地產(chǎn)治市場壓國家義政策艙調(diào)控獻的大渾背景針下，央行鍬出臺耳的一包系列合貨幣偽緊縮畢政策東、提墨高商捆業(yè)銀蟲行的繁準備己金率獻、提缸高房其地產(chǎn)聾貸款魔的門呆檻，這證些都衡無疑呈增加懶了房諸地產(chǎn)樂企業(yè)華的融肯資困字難。綿不過沒目前靈房地傲產(chǎn)行辱業(yè)的墻整體渡來說慈，大濤部分最企業(yè)濕的自攏由資藝金不梯足三盆成，勿兩成嗚來自田銀行還貸款仇，總誰承包先施工辜單位哨墊資莫近3成，乒能在沾市場張上融愈資額煎定不夏足一洽成，踏所以對對中銀小房貫地產(chǎn)云企業(yè)謎來說環(huán)，融燦資難掛度的作進一抗步加主大，芹都對侵企業(yè)裙的生撒存提崖出了解挑戰(zhàn)輕。所以房地互產(chǎn)企以業(yè)必廊須創(chuàng)謎新融抱資模死式，尋積極受謀求旱在市隔場上故的信躺托公嫌司等倡金融軟企業(yè)江融資隊。市場兩宏觀勤分析——經(jīng)濟點（E）（三泡）全捆國房窗地產(chǎn)悼市場狠形勢從。20猾13年1-去11月份巷的房污地產(chǎn)匙統(tǒng)計艇數(shù)據(jù)樹如下報：全難國全雜年房戰(zhàn)地產(chǎn)隨投資槳總額堪突破8萬億友元，識商品圾房銷沖售面弊積突期破12億平吐方米鏟，商怎品房爬銷售互總額厭突破7萬億泛元，謀全國科商品辭住房欣均價鹿突破6千元法，土梯地出掀讓金蠶在4萬億柜元左培右。房地耀產(chǎn)開蘇發(fā)投秧資支掙撐了旅全國磨固定典資產(chǎn)肯投資噴。今年楊房地鞋產(chǎn)開爺發(fā)投鐵資保很持了19迫%-腥21節(jié)%（各適月不執(zhí)同）弊幅度創(chuàng)內(nèi)的節(jié)增幅琴，而喪固定膠資產(chǎn)金投資段基本昨保持供在20宋%以上露的增縮慧幅。煎房地窄產(chǎn)開倡發(fā)投陪資為斯穩(wěn)定員中國溪經(jīng)濟音增長攻起到重了重熱要作袖用。總體扔來說兵過去游的一姜年房遲地產(chǎn)耕整體雷處于戚上升可趨勢警下各蹈地的爪市場票差異恨依然葡明顯晶。總體被看，飯一二觸線城璃市市相場較壓熱，握一些臂三四月線城非市明撕顯階渡段性仿供大則于求婚。不章同區(qū)桃域、邊不同圓城市泄、不貞同企惰業(yè)、包不同因項目躺之間括冷熱侵不均款的現(xiàn)晃象較祝為凸賠出。故可若以知饞道現(xiàn)飯在我苦國的奏房地羽產(chǎn)市串場還能是比新較穩(wěn)軟定的叼，在君高速蔬發(fā)展餓的階五段，迫開發(fā)漸商的學(xué)機會序較多此。市場學(xué)宏觀瓦分析——經(jīng)濟?。‥）根據(jù)"中國絞房地螺產(chǎn)業(yè)東中長挪期發(fā)棍展動滑態(tài)模封型"，在奮宏觀艙經(jīng)濟外和貨怒幣信及貸平鉤穩(wěn)增弱長、漂房地見產(chǎn)調(diào)傷控政白策整芽體平屠穩(wěn)的智背景循下，20價14年全勵國房攔地產(chǎn)王市場碎將呈較現(xiàn)"銷售肅量價均繼續(xù)濕增長拉但增兔速放怕慢，啦投資賓新開桐工增見長平棵穩(wěn)"的特站點。整體櫻的投逢資環(huán)扭境還聽是比催較有圓利的淚！經(jīng)濟咽小結(jié)市場跟宏觀凍分析——經(jīng)濟耗（E）社會堡文化枯環(huán)境瀉是指靈組織芹所在球社會國中成液員的蘭民族京特征鐮、文旬化傳嚇統(tǒng)、責價值驚觀念絮、宗川教信例仰、柏教育渾水平順以及岔風俗草習(xí)慣睜等因意素的如總和繪。其倘構(gòu)成邊因素執(zhí)也很誓多，他這里亭重點蟻討論居民店可支涂配收究入、順城市店化程供度、決消費升投資槳傾向。（一正）居桃民可騙支配炎收入20抽14年2月24號國咸家統(tǒng)清計局禽公布20跑13年國廟民經(jīng)匯濟和拼社會膊發(fā)展體統(tǒng)計濫公報賠。公晴報顯予示，師根據(jù)剩從20禍12年四蒼季度屬起實折施的爛城鄉(xiāng)貼一體嗽化住頌戶調(diào)端查，拔全國盤居民圖人均乎可支其配收導(dǎo)入18舟31貧1元，噸比上洞年增寸長10拴.9恨%，扣遞除價緞格因添素，漏實際晝增長8.表1%，跑弟贏20匹13年國硬內(nèi)生刊產(chǎn)總蛋值7.戴7%的增喉速。銀城鎮(zhèn)素居民晴人均驗可支帶配收洲入26攤95鏡5元，州比上硬年增顏長9.綱7%，扣珠除價兼格因魄素，積實際伏增長7.解0%；城汁鎮(zhèn)居含民人敗均可測支配胸收入遷中位思數(shù)為24棒20棋0元，獲增長10宴.1吩%。但奸是我來國貧津富差需距大妄的問擊題依寺然明葉顯，擋房地準產(chǎn)開晨發(fā)商權(quán)應(yīng)該面對麥不同體收入戰(zhàn)群體虹推出犁多樣寺化的脫房地施產(chǎn)產(chǎn)支品。市場乞宏觀饞分析——社會風（S）（二夢）城蠢市化冰程度國家裙統(tǒng)計顯局20候14年1月20日發(fā)丘布的磁數(shù)據(jù)徑，20微13年末索，中茄國大樣陸總鈔人口濾為13反60綿72萬人遞，城趣鎮(zhèn)常稈住人愚口73暈11王1萬人減，鄉(xiāng)趨村常幼住人許口62震96蔑1萬人鉗，中卻國城堤鎮(zhèn)化仿率達念到了53摟.7旅%。我替國城撲市化劉率實無現(xiàn)了50糠%的大勝關(guān)，拘說明房地階產(chǎn)市費場在頑不斷神擴大虜，房郊地產(chǎn)坦需求蹄也在翼逐年消變大，這璃對于拴房地幸產(chǎn)企蓄業(yè)來笛說是切好消亦息。（三轎）消路費投赴資傾戲向人們翁的健褲康意跡識逐悶漸增予強，溉與過禿去相息比，流人們對花錢蝦并不蔬只是驢為了猛買一避個可凍以遮糞風避奏雨的逼房子窯，而娃是希太望得枝到綠色遮、環(huán)儉保、植節(jié)能急、智哨能化獨等適抗合人浩居的錄住所。這慣對于罷房地軍產(chǎn)企宇業(yè)來腳說，貞既是嚷艱巨臨的挑午戰(zhàn)，脖也是覆從眾催企業(yè)束中脫資穎而險出的販機會差。市場傘宏觀罩分析——社會蒼（S）技術(shù)史環(huán)境帶：人抹們對舊于房輔地產(chǎn)冊商品窯的需嚷求在蘆向綠色步、環(huán)凍保、勻節(jié)能革、智花能化等方濾向發(fā)暗展，半這就央促使毀房地義產(chǎn)企輔業(yè)要詳跟上懷技術(shù)搭變革找的步倡伐。當前束，我酸國經(jīng)暫濟正樂處于小向低跟碳經(jīng)教濟轉(zhuǎn)恒型的搖時期續(xù)，房掩地產(chǎn)之行業(yè)堡是轉(zhuǎn)品型的餓主力風軍，攏各地照鼓勵蠻節(jié)能百減排胞的政局策都吹對建蘆筑的捐節(jié)能差水平架設(shè)定薯門檻叉。據(jù)運統(tǒng)計恩，中彩國43洲0億平暢方米鳴的建伴筑當孔中，95聽%是高開能耗診建筑猛。目凡前全鈴球每濃年新嬌建的40億到45億平播方米以建筑脆面積財，中草國占呀了23億平稿方米釣，其撈中的90異%還是削高能咸耗建彼筑，傘假如識可以慣降低50佛%，將悠為國過家節(jié)塵約用切電30悲00億千握瓦時若，減越少二揪氧化掏碳3億噸絕。這級些數(shù)誦據(jù)背五后，驚不僅塔有著院新增努綠色迅建筑雷的巨撥大空蓬間，將還有任對現(xiàn)有滔建筑麥進行捎節(jié)能辜改造獸的天王量市榨場。遵一旦對綠色花技術(shù)段成熟厲，新噴的業(yè)玩務(wù)維偵度便碎應(yīng)時予而生。而肯擁有駕了綠貿(mào)色建筍筑技惑術(shù)，島不僅市將在梳住宅愁新產(chǎn)滋品開塞發(fā)上閑占盡外先機箱，其罷技術(shù)油合作沾和物燙業(yè)改成造、泄維護壞管理鴉能力岸，也守將迎年來蔚辣為可善觀的庭新市刮場。市場靜宏觀丙分析——技術(shù)朽（T）房地逢產(chǎn)前另期定過位策描劃是券一種污輔助滅決策日的綜叫合性姑活動丸，目蹲的是遼幫助拔房地義產(chǎn)開燃發(fā)企梢業(yè)做啟出合鍬適的晉定位厭決策幻玉，控論制和堂減少加項目藏的開何發(fā)風玻險。房地堅產(chǎn)前的期定浩位策艇劃就爛是根維據(jù)房辭地產(chǎn)鹽前期輔策劃沾預(yù)期腫目標邪，經(jīng)熊過對姜市場菌的深湯入研搖究和禍分析礦，整洞合各若種資伍源，輪達到妨幫助蠟房地唇產(chǎn)開敞發(fā)企助業(yè)決驅(qū)策在診哪里津開發(fā)荷、開優(yōu)發(fā)什延么項漫目、從怎樣吊開發(fā)恭、開肉發(fā)后維賣給濫誰等垮一系境列問概題。(2胖)房地宅產(chǎn)前敞期定床位策圍劃的喚作用碗：(1縣)房地鐘產(chǎn)前恐期定仁位策界劃的壺概念夸：一是葵能使嘉企業(yè)底決策葛更為哥準確眠，盡撒量避收免項鋸目運柿作出杜現(xiàn)偏丟差；二是油能使瞇房地諸產(chǎn)開旁發(fā)項票目增糠強競濟爭能嫩力．兩在當科前房為地產(chǎn)儀業(yè)競彼爭日蔽趨激澤烈的謀情況群下為瓜項目孝贏得灣主動梢地位獲；三是怠具有巨有效猴整合婚房地宋產(chǎn)項避目資擱源，皮預(yù)測冊未來崗市場岸，滿們足目朗標客針戶居蕉住要投求的引作用池。市場告中觀奧分析潛在客戶分析項目價值分析競爭環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析市場狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品(3優(yōu))房地濱產(chǎn)前滅期定芝位策薄劃思除路尋找均衡點可能的產(chǎn)品可能的客戶投資效益市場嚷中觀蜂分析主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)市場競爭者分析的內(nèi)涵和目的；2.房地產(chǎn)市場競爭者分析的步驟和內(nèi)容；3.房地產(chǎn)企業(yè)的一般競爭戰(zhàn)略；4.處于不同市場地位的企業(yè)競爭戰(zhàn)略。

1.訓(xùn)1.幣3市場河微觀敞分析房地產(chǎn)產(chǎn)競理爭者貴的含湊義與本防企業(yè)橡提供冷的房趨地產(chǎn)冒商品線在質(zhì)喇量、駱類型枝、區(qū)狂位等妥方面頌基本屋相似建，并途且有窩相同副的目蒸標消載費群常體的稿企業(yè)鬧。1.房地娛產(chǎn)市攔場競切爭者儀分析螺的內(nèi)慮涵和含目的房地煌產(chǎn)競電爭者壯分析津的目昆的企業(yè)逃制定編競爭州戰(zhàn)略葬的基赴礎(chǔ)，艦也是嘆占領(lǐng)釘市場肚主導(dǎo)隨地位如的基終本前尚提。1.截1.肚3市場此微觀沫分析誰是競爭者？競爭者戰(zhàn)略是什么？競爭者的目標是什么？競爭者的優(yōu)劣勢是什么？競爭者的反應(yīng)模式是什么？

解決五個問題————識別覺競爭溜者——判定肝競爭喊者的那戰(zhàn)略——判定瞧競爭向者的疤目標——評估逐競爭事者的鋤實力——評估須競爭莊者的壺反應(yīng)選擇競爭者制定競爭戰(zhàn)略2.房地貝產(chǎn)市怨場競倆爭者礎(chǔ)分析浩的步瘦驟和漆內(nèi)容分析擔步驟屑：1.捧1.霜3市場款微觀豪分析集中遭性戰(zhàn)馬略戰(zhàn)略優(yōu)勢產(chǎn)品差異低成本全行業(yè)范圍某個特定市場戰(zhàn)略目標3.房地辭產(chǎn)企緒業(yè)的批一般群競爭盛戰(zhàn)略1.器1.胞3市場隸微觀議分析1.雪1.槐3市場累微觀予分析4.處于鍵不同百市場洋地位訂的企牧業(yè)競闖爭戰(zhàn)惜略1.問1.鍋3市場揚微觀地分析4.處于晃不同荷市場睛地位葛的企梢業(yè)競冒爭戰(zhàn)撇略1.盛1.販3市場閑微觀它分析項目經(jīng)濟策劃總投資估算估算建筑面積投資分解結(jié)構(gòu)估算匯總及明細表項目融資方案企業(yè)層面融資渠道項目層面融資渠道項目經(jīng)濟評價財務(wù)評價國民經(jīng)濟評價1.蔬2項目啄投資父效益抓分析——經(jīng)濟般策劃項目怕經(jīng)濟及策劃療是指側(cè)在項寬目決蜻策階早段，煌通過殲對項催目經(jīng)沿濟方減面數(shù)毫據(jù)進膀行預(yù)已測，蠅分析偏和評壤價，現(xiàn)初步運確定卡項目層投資爬規(guī)模爆、融瀉資渠建道及回各項圈經(jīng)濟憤指標瓦等，布以達聞到優(yōu)化積項目頌投資刺并規(guī)純避投蟲資風裳險的目侵的。1.扶2.宅1項目割總投照資估疲算項目缸投資狡估算僅需要窩根據(jù)稱項目蜻進展藍情況婆逐步去精確吸，細娘化，污縮小拼與實柄際值苦之間葡的差稅距。撿按照雅項目叼時間般維度買，工形程項漲目投狠資估勉算可坊分為玻以下臭三個斧階段款。投資機會研究階段選擇有利投資機會，明確投資方向，提出概略的項目投資建議。誤差±30%左右。初步可行性研究階段逐步弄清項目的投資投資規(guī)模等情況，誤差率要求應(yīng)制在±20%左右。詳細可行性研究階段全面、詳細、深入的技術(shù)經(jīng)濟論證，誤差率應(yīng)控制在±10%以內(nèi)。建設(shè)項目總投資建設(shè)投資設(shè)備及工、器具購置費用設(shè)備購置費工具器具及生產(chǎn)家具購置費用等建筑安裝工程費用直接費間接費利潤稅金工程建設(shè)其他費用土地使用費與項目建設(shè)有關(guān)的其他費用與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用預(yù)備費基本預(yù)備費漲價預(yù)備費建設(shè)期利息流動資產(chǎn)投資鋪地流動資金建設(shè)持項目草總投螞資構(gòu)寇成1.才2.簽1項目回總投停資估嫌算項目鵲投資育估算納的步句驟：對估算所做的各項假設(shè)和計算方法進行說明，編制投資估算說明書。第五步根據(jù)數(shù)量和單價計算投資總價，并形成估算匯總表和明細表。第四步根據(jù)項目定義中所做出的建設(shè)標準估算各項投資分解項的單價，此時尚不能用概預(yù)算定額。第三步根據(jù)項目規(guī)模分析各項投資分解項的工程數(shù)量。第二步根據(jù)項目組成對工程總投資的組成項進行分解。其關(guān)鍵是不能漏項。第一步1.凡2.李1項目勉總投歸資估熊算項目革投資輕估算傷的注搭意事摧項：一注意收集整理和積累前期各種建設(shè)項目的竣工決算實際造價資料，建立價格信息數(shù)據(jù)庫。二選擇使用投資估算的各種數(shù)據(jù)時，要求估算人員在使用前都要結(jié)合時間、物價、現(xiàn)場條件等因素作出充分的分析和調(diào)查研究工作。三投資估算必須考慮本項目所在地區(qū)和當前以及今后物價、工資等方面的動態(tài)因素變化。四應(yīng)留有足夠的預(yù)備費。一般對于建設(shè)工期長，工程復(fù)雜或新開發(fā)的新工藝流程，預(yù)備費所占的比例要高一些。五對引進國外設(shè)備或技術(shù)項目要考慮匯率的變化。六注意項目投資總額的綜合平衡。必須從總體上衡量工程的性質(zhì)、工程所包含的內(nèi)容和建筑標準等，是否與當前同類工程的投資額相稱。1.尿2.耐1項目殘總投席資估易算項目圍融資芹主體研究掃項目侵的融攪資方代案，靜首先句要明沖確融壓資主促體和濃項目倍的融經(jīng)資模宿式。嚼項目臂的融坊資主困體是突指進慮行融區(qū)資活則動并包承擔駐融資禍責任尾和風鏈險的資項目評法人綠單位1.雹2.屈2項目尚融資清策劃新設(shè)費項目為法人乖融資新設(shè)些項目碎法人劇融資披是指遣新組獲建項爹目法簡人進提行的釘融資敲活動盆，又殊稱項誓目融踩資（Pr兇oj跟ec腳t看Fi獨na絲式nc返in犧g）,是以購項目徐公司駱為融嘉資主顫體，丘以項籃目未塔來收道益為都融資期基礎(chǔ)鞭，由展項目零參與區(qū)者各朵方分亭擔風師險的改具有翠有限蔽追索粘權(quán)性永質(zhì)的肥特定曬融資慘方式胡。項目垃融資庫出現(xiàn)達于20世紀60年代孫，70年代祝初被果運用名于建勝礦融行資，削后來葡逐漸指在一肅些大榮型基萄礎(chǔ)設(shè)贈施建肌設(shè)項縮慧目中校得到男廣泛刑運用障。項目騙融資讓的基轎本特農(nóng)點：（1）有燙限追筐索薪（2）項板目導(dǎo)襖向階（3）風厚險分冷擔（4）融磁資成背本高擠（5）債獨務(wù)屏澆蔽1.瘡2.慚2項目溝融資拜策劃1.動2.錫2項目射融資逃策劃{資金敢來源{{資本李金籌才措債務(wù)凳資金隊籌措項目什融資鼓項目難的資彈本金兆籌措公司性融資味項目援的資妖本金遞籌措商業(yè)母銀行猾貸款政策偏性銀猛行貸畢款出口仇信貸外國憶政府識貸款國際府金融散機構(gòu)銜貸款銀團努貸款發(fā)行跳債券必及可橡轉(zhuǎn)換躬債券橋融資融資鉆租賃項目公資金喂籌集1.究2.臟2項目辱融資坡策劃①睬股東恢直接夜投資1.覆2.嫁2項目聽融資涼策劃項目喊資本波金的搭籌措②匹股票桂融資③屋政府黑投資1.港2.霉2項目隊融資準策劃政府走投資蛋主要烘用于禮基礎(chǔ)昨性項淘目和叛公益棋性項湊目1.派2.泄2項目胞融資閱策劃國內(nèi)項債務(wù)同籌資1.欣2.臨2項目礦融資肝策劃①動政策治性銀只行貸誘款政策幅性銀廣行是戲指由析政府拆創(chuàng)立乏、參眼股或死保證坡的，券專門箏為貫屠徹和沸配合齒政府座特定乏的社際會經(jīng)俗濟政蜓策或騎意圖討，直錢接或盲間接樣地從蛛事某床種特統(tǒng)殊政湊策性壩融資堡活動罵的金牛融機脾構(gòu)。1.庸2.階2項目昆融資姥策劃1.溪2.費2項目括融資抗策劃②商業(yè)蠻銀行躲貸款（1）匠商業(yè)梁銀行米貸款攤的特奪點（2）商愈業(yè)銀喬行貸誘款期迅限簽訂冬貸款贏合同換時，管一般轟會對串貸款聰期、謎提款朵期、累寬限誼期和扛還款置期做總出明語確規(guī)伐定：1.免2.搖2項目娛融資填策劃（3）智商業(yè)苦銀行退貸款刃金額貸款醬金額毅是銀滔行就吵每筆華貸款揀向借裁款人境提供興的最鋤高授世信額魯度，剖借款擇金額匯由借匯款人麥在申感請貸俱款時褲提出刺，銀君行核渠定。借款柴人在塊決定朗貸款姜金額勝時應(yīng)棚考慮蜂三個耍因素夫：1.鴨2.仿2項目壁融資郵策劃③國內(nèi)楚非銀紐奉行金駕融機冷構(gòu)貸陸款（1）障信托膨投資菠公司囑貸款信托鏟貸款鬼是信黎托投甜資公飄司運鄙用吸跌收的道信托極貸款薪、自礦有資釋金和毯籌集秤的其寨他資放金對旁審定糖的貸銷款對礙象和傷項目創(chuàng)發(fā)放饅的貸恐款。信托膚貸款姥具有撥以下氣幾個勿特點群：信托善貸款繡主要差有技社術(shù)改膜造信浴托貸確款、烈補償形貿(mào)易咳信托雨貸款浙、單嫌位住到房信菜托貸扯款、盼聯(lián)營揉投資洽信托崖貸款昨和專穿項信論托貸憤款等地。1.損2.氏2項目掌融資傲策劃（2）動財務(wù)埋公司襖貸款財務(wù)清公司它是由博企業(yè)筑集團擱成員蛋單位通組建播又為琴集團旋成員姻單位艇提供袖中長總期金艱融業(yè)宏務(wù)服休務(wù)為加主的旦非銀塑行金揀融機寺構(gòu)。（3）保荒險公丈司貸同款1.搏2.呼2項目妹融資德策劃1.索2.突2項目汪融資裂策劃新型奏基礎(chǔ)妙設(shè)施次項目難融資喜主要魂模式（1）BOTBuild（建設(shè)）-Operate（經(jīng)營）-Transfer（移交)指根據(jù)合同安排，項目承辦者承擔建造，包括該設(shè)施的融資，維護，經(jīng)營該設(shè)施一個固定時期，并允許對設(shè)施的使用者收取合理的使用費、酬金、租金及其他費用，但不超過投標書建議的或談判并體現(xiàn)在合同中使項目承辦者能夠收回的投資和經(jīng)營、維護費用，在規(guī)定的期限將該設(shè)施移交給政府（政府機構(gòu)或政府控制的公司）或地方有關(guān)政府部門。（2）PPPPPP（Publicprivatepartnership）是指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項目，或是為了提供某種公共物品和服務(wù)，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過簽署合同來明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達到比預(yù)期單獨行動更為有利的結(jié)果。1.捧2.郵2項目智融資簡策劃（3）TOTtransfer-operate-transfer即移交-----經(jīng)營------移交。是指政府部門或國有企業(yè)將建設(shè)好的項目的一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進行運營管理；投資人在一個約定的時間內(nèi)通過經(jīng)營收回全部投資和得到合理的回報，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。（4）PFIPFI(PrivateFinanceInitiative)，PFI是對BOT項目融資的優(yōu)化，指政府部門根據(jù)社會對基礎(chǔ)設(shè)施的需求，提出需要建設(shè)的項目，通過招投標，由獲得特許權(quán)的私營部門進行公共基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)與運營，并在特許期（通常為30年左右）結(jié)束時將所經(jīng)營的項目完好地、無債務(wù)地歸還政府，而私營部門則從政府部門或接受服務(wù)方收取費用以回收成本的項目融資方式。（5）ABSABS（Asset-BackedSecurities）資產(chǎn)抵押債券,是以資產(chǎn)（通常是房地產(chǎn)）的組合作為抵押擔保而發(fā)行的債券，是以特定“資產(chǎn)池（AssetPool）”所產(chǎn)生的可預(yù)期的穩(wěn)定現(xiàn)金流為支撐，在資本市場上發(fā)行的債券工具。1.看2.挎2項目侍融資汪策劃1.解2.尖3項目獨經(jīng)濟克評價一、皮建設(shè)京項目果經(jīng)濟暑評價古包括財務(wù)漏評價和國民租經(jīng)濟免評價。財務(wù)評價在國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系的前提下，從項目的角度出發(fā)，計算項目范圍內(nèi)的財務(wù)效益和費用，分析項目的盈利能力和清償能力，評價項目在財務(wù)上的可行性。國民經(jīng)濟評價在合理配置社會資源前提下，從國家經(jīng)濟整體利益的角度出發(fā)，計算項目對國民經(jīng)濟的貢獻，分析項目的經(jīng)濟效率、效果和對社會的影響，評價項目在宏觀經(jīng)濟上的合理性。二、隨財務(wù)吹評價1、方遞案財惹務(wù)評公價的習(xí)內(nèi)容分析和測算項目計算期的盈利能力和盈利水平。盈利能力分析分析、測算項目償還貸款的能力和投資的回收能力。清償能力分析是指對決策方案受到各種事前無法控制的外部因素變化與影響所進行的研究和估計。不確定分析相對于預(yù)期目標而言，經(jīng)濟主體遭受損失的不確定性風險分析1.濫2.展3項目萌經(jīng)濟販評價2、經(jīng)賢濟評瓣價的吼指標線體系經(jīng)濟姻評價幕指標靜態(tài)宿評價鑄指標動態(tài)襯評價絞指標投資志收益勸率靜態(tài)弊投資輝回收屢期償債吉能力內(nèi)部求收益合率凈現(xiàn)金值凈現(xiàn)伏值率凈年甲值動態(tài)耐投資節(jié)回收食期借款憶償還嶄期利息夾備付臉率償債保備付展率1.時2.貝3項目午經(jīng)濟洲評價投資利潤（收益）率靜態(tài)投資回收期（Pt）動態(tài)投資回收期（Pt′）凈現(xiàn)值（NPV）內(nèi)部收益率（IRR）凈現(xiàn)值率（NPVR）凈年值（NAV）盈利隨能力鳴分析紐奉指標1.聽2.糠3項目掃經(jīng)濟衰評價1）．太靜態(tài)袍投資網(wǎng)回收組期（Pt）定義：靜癢態(tài)投慕資回缺收期欠是不垮考慮萍資金更時間忘價值革，以歪項目容的凈叛收益?zhèn)浠厥侦F其全奴部投舌資所南需要測的時反間。2）陣．動破態(tài)投讀資回址收期歪（P朋t′皺）定義：動血態(tài)投劍資回貝收期允是考界慮資貪金的爺時間訓(xùn)價值倉，以擱折算洲的現(xiàn)籠金流飽量的啟現(xiàn)值夏回收末全部幼投資暢現(xiàn)值蔑所需竿要的鉗時間拖。：為彩基準葉收益褲率1.屈2.率3項目售經(jīng)濟吐評價3）.投資剪利潤纏率RO榨I定義：指遵項目譯達到荒設(shè)計恨生產(chǎn)標能力末時的食一個輪正常呼年份續(xù)的息察稅前咽利潤欠總額毅（或糖年平命均利煉潤總?cè)忸~）羽與項拆目投納入的連總資懶金之輛比。價它表米明在嘆項目櫻正常缺生產(chǎn)哪年份道中，幫單位菊投資者每年饅所創(chuàng)情造的蜻利潤辛額。年息布稅前伙利潤勁=年壘產(chǎn)品買營業(yè)奏收入多—年濫營業(yè)警稅金跪及附裙加—年總歐成本嘩+利朵息支港出1.腎2.墓3項目俘經(jīng)濟做評價4）禁.閑凈現(xiàn)糖值（柳NP肺V—杜Ne抄t探Pr第es似en詠t晃Va袖lu睡e良）定義：凈賤現(xiàn)值揉（N傷PV近）是多反映紙投資讀方案辦在計缸算期山內(nèi)獲精利能目力的浩動態(tài)裹評價敗指標百。投洲資方殖案的秀凈現(xiàn)染值是窩指用癢基準撓的折輔現(xiàn)率暗，分慮別把挎整個英計算衣期間瀉內(nèi)各緞年所雅發(fā)生土的凈占現(xiàn)金耕流量抽都折叢現(xiàn)到駛建設(shè)嗚期初執(zhí)（第跡０年佛即第軌１年舌年初尤）的歌現(xiàn)值斤的代泛數(shù)和學(xué)。是披評價豬項目樂盈利爐能力串的絕崖對指懼標。1.拘2.扯3項目孫經(jīng)濟恰評價5）.內(nèi)部驅(qū)收益錫率（絞IR據(jù)R－肺In劑te歉rn筍al隨R攀at規(guī)e敲of咬R霧et磚ur頃n）定義：內(nèi)風部收韻益率廉是凈紙現(xiàn)值飼為零鐘時的售折現(xiàn)角率，表示基對初譽始投剝資的掠恢復(fù)塘能力聰。即襲在這遷個折侮現(xiàn)率阻時，負項目熊的現(xiàn)捎金流陳入的衣現(xiàn)值盟和等珠于項寶目現(xiàn)以金流昂出的徑現(xiàn)值仇和。原理錄公式胃：判別裝準則矛：若爪，蟲則易，方爬案可館以接白受；若披，月則件，方險案不井可行院?！皟粼诂F(xiàn)值成指標冠”是投在給閱定基罩準折謎現(xiàn)率織的情畝況下片，所薯計算它出的底方案笛能夠外負擔防資本猴成本嶄后的恒盈利碎；“醋內(nèi)部口收益蠅率”胃指標吸則是醋倒過澇來，燒用來酷計算害投資洋方案紋對所私占用手的資異金所璃能支筆付的林最高依成本劇。1.術(shù)2.票3項目獄經(jīng)濟撤評價6）附．凈戲現(xiàn)值鳳率（NP獲VR）定義：是伙項目濃凈現(xiàn)夜值與斬項目擾全部矛投資達現(xiàn)值慘之比賺，其齡經(jīng)濟泡含義些是單漫位投腰資現(xiàn)謎值所漿能帶宰來的圍凈現(xiàn)因值，墨是一葡個考揪察項竟目單群位投閑資盈驅(qū)利能榴力的逐指標墾。由于造凈現(xiàn)顯值不寒能直宮接考默察（卻反映乘）項展目投銹資額肆的大筐小，模故為梨了考盾察投伍資的漿利用德效率浩，常竟用凈父現(xiàn)值如率作饑為凈歷現(xiàn)值矛的輔圓助評臭價指糾標。計算仇公式：判別腐準則：N燥PV珍R≥請0，兄方案港可以暴接受柴。m為建揮設(shè)期擾年數(shù)1.少2.碑3項目鬼經(jīng)濟辱評價7）陸．凈淡年值答（N雙AV蒜－N惹et尖A蘋nn敵ua洗l讓Va見lu瓣e）定義：凈寸年值瘦是以微一定尺的基膨準收霸益率允將項討目計覽算期限內(nèi)凈姓現(xiàn)金充流量造等值睬換算威而成逐的等斷額年蠢值。計算寧公式：由于枯，NA新V與NP綢V總是專同為聽正或紗同為員負，寨故凈尖年值怎法與傅凈現(xiàn)聽值法潮在方踏案評矛價中禁能得代出相腳同（劈燕一致符）的如結(jié)論螺。評價心準則：，則點項目徒在經(jīng)置濟上駝可以丟接受犯；，則番項目遞在經(jīng)隆濟上彈應(yīng)予鉆拒絕停。1.形2.其3項目割經(jīng)濟睡評價借款償還期利息備付率償債備付率償債持能力血指標1.拘2.散3項目遲經(jīng)濟淚評價1）集.資竊產(chǎn)負爭債率臉（L獲OA劍R）指各想期末炕負債瞇總額譽同資茂產(chǎn)總繭額的之比率稻。財務(wù)升分析黃中，胃在長澆期債岔務(wù)還謎清后宅，可纏不再室計算瞞資產(chǎn)貞負債豎率。1.濱2.究3項目腥經(jīng)濟丈評價2）利遵息備宅付率分：驗利息后備付匠率也輛稱已酸獲利墨息倍評數(shù)，脫指項扯目在佳借款刃償還下期內(nèi)奶各年披可用爸于支授付利摩息的趴稅息缺前利烈潤與盛當期也應(yīng)付罪利息困費用麻的比亭值。計算蓄公式乖為：利息濁備付叼率可恐以按襲年計宏算，母也可加以按孩整個嬌借款輛期計貼算。污利息餡備付飯率表冰示使撓用項驗?zāi)坷鍧檭斨独湎⒌慕鸨ＷC斧倍率懷。對魄于正顆常經(jīng)慰營的對企業(yè)電，利息切備付卵率應(yīng)乘當大拐于2。否護則，玩表示嫁項目翼的付柜息能棄力保針障程阿度不語足。1.道2.凈3項目令經(jīng)濟化評價3）償瓜債備憲付率跨：償談債備溪付率攻指項列目在錄借款塞償還千期內(nèi)匠，各盲年可螞用于殼還本饞付息情的資甲金與覽當期些應(yīng)還乏本付個息金腥額的羽比值樸。償姑債備省付率徹表示丸可用牢于還萬本付膝息的嗚資金粗償還只借款流本息弓的保在證倍弦率。計算禁公式左為：可用拖于還肅本付臟息的撫資金衣包括筐：可簡用于地還款奴的折邁舊和醫(yī)攤銷貴，成躬本中塌單列辜的利粥息費趨用，改可用寬于還秀款的橋利潤耗等。償債鏡備付瘋率可禍以按壞年計妨算，冰也可們以按評項目兩的整譯個借籃款期北計算澇。正常檔情況寄下應(yīng)揮當大薄于１叨，且救越高挎越好。當形指標病小于掏１時伶，表暴示當破年資賀金來嗎源不明足以榜償付抱當期剛債務(wù)盼，需需要通左過短店期借抵款償馳付已賀到期膏債務(wù)常。1.由2.外3項目窗經(jīng)濟榜評價市場風險技術(shù)風險財產(chǎn)風險責任風險信用風險風險沖分析工程笑風險鄉(xiāng)豐的風汁險分乘析主腐要涉烈及風范險識腎別，掃風險洗估計恢，風敵險決互策和局風險屢應(yīng)對序。1.團2.眼4項目壇風險將分析第一狼章小勤結(jié)1、市致場分袍析應(yīng)賢該結(jié)忘合投任資地陵點的歌宏觀度、中堵觀、吃微觀割層面摧的詳餅細情測況進忠行分哭析。平對于抵前期辟策劃甜而言珠，市沖場分釋析是奸策劃猶的基謎石，枯有了警市場弓的準刊確分砍析才糧能降集低風產(chǎn)險，乎得到亞最優(yōu)許的方些案。2、經(jīng)悶濟策手劃是刺前期訴策劃惰的重兩要一恒環(huán)，濕要不墳要做映這個饅項目碧就看啦項目牙要花籮多少頌錢，里利潤逆有多館少，蒼如何救融資弊。在側(cè)進行琴前期腹策劃靜時要迅注意蠻結(jié)合辟總投嘆資估陜算、駱項目殿融資趨方案聰、項貨目經(jīng)受濟評擇價進夕行權(quán)抽衡。經(jīng)濟策劃市場分析成功的前期策劃成功逗的項嶄目做好倍市場導(dǎo)分析慌和經(jīng)城濟策畏劃是服前期稼策劃后成功劣的關(guān)柴鍵，場也是召項目俯成功既的關(guān)翁鍵！第二偵章房地殺產(chǎn)開涼發(fā)模林式住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)房地筍產(chǎn)開詢發(fā)模鏡式技術(shù)醒層面泊的分驢類——橋1居室60㎡、2居室80㎡、3居室90㎡；編通俗狀的90㎡以糖下的瘦戶型鋪都統(tǒng)燥稱為蘇小戶題型住宅愉房地禍產(chǎn)——小戶甜型項玩目按使用功能分類居家型——主要目標人群是三口之家的自住型消費者。核心要在小面積內(nèi)滿足居家的多功能商住型——主要以商住公寓的形式出現(xiàn)。一方面開發(fā)商利用公寓立項，比寫字樓立項要少繳納前期開發(fā)費用，從而降低成本，另一方面，購房者課獲得比購買寫字樓至少多出10%的貸款。目標人群處于初創(chuàng)階段的公司和個人。商務(wù)型——主要以酒店式服務(wù)公寓的形式出現(xiàn)，類似于酒店，擁有“酒店式服務(wù)，公寓式管理”。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。地段——地段遍因素憲對小腰戶型允產(chǎn)品悉的營串銷常惡常具刃有決寨定性竿作用交通便利成熟社區(qū)，生活便利完整的配套設(shè)施；優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)項目祖最好框位于踏城市染核心袋區(qū)；與核擱心商警圈的侮絕對粘距離仗是小那戶型張產(chǎn)品隊地段厭因素儀中最貍為重搜要的隙因素住宅胡房地倉產(chǎn)——小戶支型項碌目客戶檢定位——不同汪人群夕的小罰戶型哀消費乓需求識特征懲：住宅俊房地籠產(chǎn)——小戶囑型項辜目大盤化品質(zhì)化郊區(qū)化三大特征大盤化：“重量級”高層大社區(qū)樓盤增多，如重慶康恒萬友、金科“廊橋水岸”等大盤大量推出郊區(qū)化：高層住宅從中心區(qū)域想周邊郊區(qū)擴張的趨勢明顯品質(zhì)化：在一些高層住宅中，也融入了花園洋房的一些西部特征，高檔住宅不僅包括花園洋房，也包括了高層住宅高層劃物業(yè)堅發(fā)展滔的三吊大特割征：住宅低房地揮產(chǎn)——高層弱物業(yè)高層架物業(yè)寨發(fā)展遇的六爆大趨梯勢：節(jié)能、綠色建筑的興起緊湊型高層住宅廣泛使用精裝修房漸增從爭奪地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向景觀資源市場將呈“細分化”發(fā)展精品化發(fā)展住宅伯房地風產(chǎn)——高層普物業(yè)高檔息住宅瞎之所叛以高雁檔——好的我地點遭、相箭當高錄水平估的硬號件配礙置、亡公攤援面積揮很大2.蜂1.按3住宅爽房地指產(chǎn)——高檔搜住宅駐項目2.宰1.膝3住宅國房地趨產(chǎn)——高檔轉(zhuǎn)住宅忍項目高檔住宅開發(fā)要引領(lǐng)時尚挑戰(zhàn)陳舊觀念，引進國外獨到的概念和細節(jié)開發(fā)觀念要高檔開發(fā)商觀念要高檔，同時施工單位要文明施工，材料供應(yīng)商也能夠提高制作和安裝水平策劃理念要高檔高檔住宅要具備創(chuàng)新開發(fā)、產(chǎn)品科技含量高、社區(qū)整體素質(zhì)突出，業(yè)主享有高程度的知情權(quán)、優(yōu)良的售后服務(wù)等綜合素質(zhì)2.罰1.苗3住宅衣房地現(xiàn)產(chǎn)——高檔衫住宅但項目客戶群把握這類客戶具有相當?shù)慕?jīng)濟實力、追求高生活質(zhì)量，以高檔住宅彰顯自身的價值綠化景觀要高檔綠化率要達到40%-50%，有噴水池、花園、植物等，包括大庭院、組團庭院、獨戶庭院三個層次。設(shè)施配套及物業(yè)服務(wù)要高檔設(shè)施配套：滿足基本生活需求外，須有文化娛樂和體育休閑配套，諸如俱樂部、電影院、游泳池、健身房、養(yǎng)生館等物業(yè)服務(wù)：是真正維持物業(yè)高檔的決定性因素2.附1.次3住宅堪房地匆產(chǎn)——高檔偷住宅耕項目2.饅2商業(yè)秒地產(chǎn)商業(yè)叨地產(chǎn)施是把感城市爽功能紅與城別市發(fā)旺展之寺間的棉內(nèi)在草邏輯悅關(guān)系浸通過航建筑痕實體爛與城垮市空投間有弓機結(jié)催合的障一種芽城市期實體絞。商業(yè)綱地產(chǎn)墨利用分建筑沙空間帆復(fù)合喝化、涉集約形化和協(xié)開放世化,飛滿足城市親的商蓮業(yè)、守辦公比、居巧住、茂旅游咳、展臘覽、趣餐飲痕、娛趟樂等城奧市功研能空殺間需巴求,帝建立贊一種冰相互百的功愛能關(guān)寨系,毛從而飄形成韻多功盤能、聯(lián)高效難率的蠟經(jīng)濟仁聚集訪體。10年前，人們還都在問“什么是商業(yè)地產(chǎn)”5年前，大家關(guān)注的是“誰在做商業(yè)地產(chǎn)”今天，人們的問題是“誰還沒有涉足商業(yè)地產(chǎn)”。商業(yè)醉地產(chǎn)掙并不罪像住驚宅一括樣開臣發(fā)建嚇設(shè)完害畢銷圓售出性去就舊結(jié)束辭了，問后期哈運營搜也是爺其壽船命周豆期中其一個蹤蝶相當趨重要勸的階憐段。糧由此吵，其積價格莖下跌閥的風押險可滴以通農(nóng)過運限營管紋理手鵝段有宮效減囑小甚央至規(guī)朱避，徹抗跌獲性比緩住宅戰(zhàn)強。商業(yè)幫地產(chǎn)椅抗跌克性強資金時間假設(shè)量每年咸開發(fā)躲同等捕體量裂的住欠宅地研產(chǎn)由窩于人猛工費旦、建畝安成涉本等駱上漲殺，會頂導(dǎo)致良同等稠體量霞的地蠟產(chǎn)開濟發(fā)資躺金需蛾求卻色越來秤越高…而住渴宅由煙于沒稍有持膛續(xù)的幸資金家供應(yīng)棍，企碑業(yè)很章可能書面臨賀資不貓抵債活的困迷境，絹直至拌破產(chǎn)絡(luò)。商元業(yè)地爸產(chǎn)由朽于有修持續(xù)浪的商燭鋪租江金做察后盾例，其成保值紛增值果能力遇更強歇。商業(yè)娃地產(chǎn)沾具有扁可持槐續(xù)性住宅雪同商態(tài)業(yè)地悄產(chǎn)的華開發(fā)戴利潤宰簡單環(huán)對比以20嘗10年一悟線城岸市為質(zhì)準住宅啟動裙資金匙單方蘋：500罪0元/平米開發(fā)秧單方幅成本臭：800廟0元/平米單方銹售價哥：16遭00摩0元/平米啟動側(cè)資金徹利潤孔率——跌160%商業(yè)太（住膛宅底田商）啟動嗚資金顫單方疲：500飼0元/平米開發(fā)義單方逼成本枯：1000鋼0元/平米單方違售價懲：300編00元/平米啟動講資金蜻利潤梅率——蕉400岸%商業(yè)康地產(chǎn)年利潤濱高住宅統(tǒng)同商頭業(yè)地勾產(chǎn)的敢投資亮回報旅率和驢回收幻玉期簡倘單對商比以20蝴10年一們線城弟市為抵準住宅——10米0平米購置村成本蝕：160萬每月棍出租務(wù)房租秧：3000元投資濱回報恐率：2%回報罩年限——踐44年商業(yè)消（住桑宅底體商）——10喝0平米購置慶成本300萬每月膀出租償房租遮：20冶000元/平米投資露回報澆率：6.府7%回報義年限——12庭.5年商業(yè)稍地產(chǎn)晌投資綠回收捎期短2.教2.葬2商業(yè)詢地產(chǎn)油開發(fā)匪模式目前揚中國趟商業(yè)主地產(chǎn)胖的十不種典味型開然發(fā)模桌式1商業(yè)過地產(chǎn)翻典型癥開發(fā)慎模式割之現(xiàn)歲金為原王：SO巨HO2商業(yè)子地產(chǎn)拴典型芬開發(fā)樂模式券之平網(wǎng)衡中概庸：激萬達3商業(yè)獨地產(chǎn)索典型籮開發(fā)暢模式沸之資簽產(chǎn)經(jīng)串營：赴恒隆4商業(yè)蹤蝶地產(chǎn)外典型郊開發(fā)抵模式煮之嘉甜德地語產(chǎn)金籃融模圣式56其他恒商業(yè)麗地產(chǎn)惹典型艇開發(fā)丑模式2.有2.最2商業(yè)堤地產(chǎn)紗開發(fā)略模式目前疫中國暮商業(yè)墻地產(chǎn)踩的十棍種典榴型開齡發(fā)模荷式：2.圈2.映2商業(yè)客地產(chǎn)醒開發(fā)受模式二、宴商業(yè)拴地產(chǎn)局典型科開發(fā)梨模式登之現(xiàn)炒金為墾王：丘SO吐HOSO稍HO中國例的開題發(fā)模父式是麥以賣尖住宅降的方社式賣蠟商鋪朗，現(xiàn)就金為朵王。其開夏發(fā)模柔式的煉特點翠主要潛表現(xiàn)照在以贊下四卸個方看面：概念云炒作各大師??；堅持喚散售朗，物封業(yè)符芬合散罰售的午需求(街區(qū)/S圍OH雀O/寫字乘樓做壩法)；人海痰戰(zhàn)術(shù)羅、高騎傭金厚提成尋和末撞位淘責汰制媽養(yǎng)成喇的強讓大銷遙售能碗力；對能忙源、工資源明類行利業(yè)價神值客砍戶的瘡深入挖掘、掌握。2.龜2.圈2商業(yè)協(xié)地產(chǎn)級開發(fā)救模式商業(yè)蜂地產(chǎn)吉典型嶼開發(fā)山模式扔之平搞衡中饞庸：倒萬達萬達貼第一慮代產(chǎn)品伐是單添店模阿式萬達嬌單店潑模式雀：通獵過將致主力殊店低惡價出伯租給紐奉沃爾怪瑪?shù)染勚科放铺訋砻坝绊戀|(zhì)力，賊再通榴過高嬌價出格售底褲鋪盈兩利。萬達挪第二維代產(chǎn)品找是是矮純商喂業(yè)組躬合店香模式第二懶代萬從達形謀成購買物中張心(M鎮(zhèn)al蛙l)的形眨式，討由主墳力店辟和單做店構(gòu)頭成。姿在主息力店會和單篩店的殖構(gòu)成挖比例查方面捷，原鬼來購唱物中液心(M框al莖l)的主捕力店啄占面嘉積的85衫%，單蜓店只叼占15舅%。2.餅2.績2商業(yè)帳地產(chǎn)詳開發(fā)殺模式萬達辟第三愈代產(chǎn)品影城市這綜合教體萬達臘廣場零的第荒三代故產(chǎn)品樹是多咱功能夠綜合夫集中懂開發(fā)衛(wèi)，包鹽括有簽五星拋級酒怎店、凍寫字歷樓、講大型攤商業(yè)飛和特酸色商沾業(yè)街瓶、公粥寓、栗高尚憐住宅惹、大助型廣水場等息，這只種多心功能貞特性破使萬橫達廣討場的無影響椒力及欠項目探所在脾區(qū)域芳的城但市商移業(yè)中擇心地要位得續(xù)到顯忍著加鼠強。柴核心堅商業(yè)稻購物弄中心滲“只右租不難售”次。銷元售部禁分為片占項掩目整步體比營例4盲0%毀-6靠0%組的住社宅、谷寫字肺樓和我社區(qū)園商業(yè)塵。商業(yè)何地產(chǎn)翼典型蘿開發(fā)月模式父之平付衡中陪庸：探萬達集團策略是不斷加長產(chǎn)業(yè)半徑做加法，延伸發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈核心在于提高現(xiàn)有商業(yè)項目的投資回報率，同時培養(yǎng)新的利潤增長點2.朝2.彈2商業(yè)痰地產(chǎn)訊開發(fā)重模式Di話ag叉ra袖m2萬達豈成功截的關(guān)疏鍵要叔素2.謝低價格拿地3.哄主力歐店、刊全業(yè)尸態(tài)組偷合容靠易復(fù)央制，年能制蜓造繁換榮景莫象，冤對主姜力店進的資卵源掌智控1.牢品牌爪影響勺力強場，能密主動兆選址4.始快速蠢開發(fā)椅、快襪速銷繳售，遠盡可呼能提閉高資完本周傳轉(zhuǎn)萬達復(fù)開發(fā)雨模式休是全業(yè)磚態(tài)城亂市綜迷合體黨的連霜鎖化仆復(fù)制。除選萬達押地產(chǎn)部外，黨泛城怨市綜驅(qū)合體最的鼻策祖，明城郊停大盤廟綜合寇體的肺先行腿者——金源增，以趟及金貓源的椅模仿胳者，抽農(nóng)村糧包圍畫城市忙的寶進龍的賓商業(yè)答地產(chǎn)傭開發(fā)淺模式為同樣夾屬于泉平衡州中庸丸模式商業(yè)欲地產(chǎn)攜典型戒開發(fā)逐模式晝之平再衡中活庸：辛萬達2.勝2.專2商業(yè)賴地產(chǎn)胳開發(fā)羽模式商業(yè)員地產(chǎn)迅典型疫開發(fā)稈模式堪之資弓產(chǎn)經(jīng)競營：陡恒假隆恒隆昨地產(chǎn)劈燕的發(fā)帆展歷凱程是壇從兩條螞腿走慢路到重資嚼產(chǎn)持申有經(jīng)買營。歷狗史上船，恒敵隆地工產(chǎn)在沉出租鴨物業(yè)株和開疾發(fā)物輔業(yè)上吼一直秀采取睡“兩仙條腿柄”走撇路的織策略另，即參在出謹租物簡業(yè)上羅實施著“順死周期影”的牧擴張朽戰(zhàn)略浙，而隊在開戶發(fā)物俘業(yè)上塞實施?！澳媛橹芷陴^”的休套利倉策略織。在出拐租物萬業(yè)上婚求穩(wěn)尺，在廚開發(fā)情物業(yè)劍上套要利，欺用穩(wěn)吼定的龜租金疊收益壩來支齊撐低巴谷套裳利和少維持世股價謎，而個用豐盈厚的盜套利識收益帆來推擋動出踐租物采業(yè)的危擴張償并適趙時激昨活股嗎價，圓這就舅是恒徹隆曾階經(jīng)的樣發(fā)展消策略虜。恒隆龜?shù)禺a(chǎn)鏈典型掩的商鉤業(yè)地器產(chǎn)開氣發(fā)模幟式是呈打造咸世界讀級綜催合商名業(yè)物罷業(yè)并渴長期賄持有獅。2.辟2.謊2商業(yè)宇地產(chǎn)偽開發(fā)樹模式Di稅ag落ra例m21.錦依賴大量卡持有置資產(chǎn)廈經(jīng)營為主虧，穩(wěn)穗健開挨發(fā)新棚商業(yè)紹地產(chǎn)兆項目竭；2.機拉長峽開發(fā)流周期留，盡晶可能利用擾租金茫收益玩去開偽發(fā)新盜物業(yè)；3.骨恒隆持有干物業(yè)從年收艇益是重績要的飛開發(fā)蛛資金卷來源紹；4.寺恒隆拆的財腰務(wù)策內(nèi)略相爆當保咱守，蠅長期侵以來有息銷債務(wù)獸小于虜現(xiàn)金場持有；5.專注換于城襯市最鬧繁華灣地段的以煎商場晨為中己心的邀高品觸質(zhì)綜繳合物量業(yè)。Di微ag傾ra助m2