昆明房地產(chǎn)市場年報

昆明房地產(chǎn)市場研究報告1 宏觀環(huán)境分析土地市場分析23 規(guī)劃放量分析4 預(yù)售供應(yīng)分析商品房市場分析56目錄聚焦項目1城市概況及宏觀環(huán)境分析昆明城市概況宏觀經(jīng)濟人口情況樓市政策分析【城市背景】昆明位于中國西南部，地處云貴高原中部，是滇中城市群的核心圈，亞洲5小時航空圈的中心，國家一級物流園區(qū)布局城市之一。面積21473平方公里，享“春城”之美譽，地處“9+2”泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟合作圈、“10+1”中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)經(jīng)濟圈和大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟合作圈的交匯點。隨著昆明至曼谷國際公路的通車，泛亞鐵路的規(guī)劃建設(shè)，以及正在建設(shè)中的昆明國際空港等重大基礎(chǔ)設(shè)施的實施，昆明面向東南亞、南亞開放的“橋頭堡”作用日益凸現(xiàn)。昆明正在努力建設(shè)成為中國面向西南開放的區(qū)域性國際城市。

1.1 昆明城市概況

1.1 昆明城市概況城市定位國家賦予城市的定位：民族團結(jié)進步示范區(qū)、生態(tài)文明建設(shè)排頭兵、面向南亞東南亞輻射中心。區(qū)域定位及規(guī)劃：西南區(qū)域?qū)儆谖覈鞑看箝_發(fā)區(qū)域，享受相關(guān)政策利好；在最新的西部大開發(fā)十三五規(guī)劃草案中，著重打造“五橫兩縱一環(huán)”新格局（西部“十三五”規(guī)劃的開發(fā)，主要按照鐵路沿線和城市發(fā)展的布局進行。

“五橫”涉及到5個高鐵線，包括呼和浩特到包頭，連云港到蘭州、新疆，（上海到）重慶到成都，（上海到）貴陽到昆明，昆明到南寧?！皟煽v”是指包頭-西安-重慶-貴陽-南寧，以及銀川到蘭州-成都-昆明。

“一環(huán)”則是指沿邊開發(fā)地區(qū)。）城市在區(qū)域內(nèi)和省內(nèi)的地位：西南地區(qū)重要中心城市；云南省省會城市（政治經(jīng)濟文化中心）；滇中城市群中心城市。1.1 昆明城市概況祿勸彝族苗族自治縣富民縣嵩明縣五華區(qū)盤龍

官渡區(qū)

區(qū)呈貢縣西山區(qū)安寧縣晉寧縣宜良縣路南彝族自治縣東川區(qū)祿勸彝族苗族自治縣尋甸回族彝族自治縣富民縣嵩明縣五華區(qū)盤龍區(qū)官渡區(qū)呈貢區(qū)西山區(qū)安寧市晉寧區(qū)宜良縣石林彝族自治縣東川區(qū)祿勸彝族苗族自治縣富民縣嵩明縣區(qū)盤龍區(qū)

官渡區(qū)呈貢縣西山區(qū)

五華安寧市晉寧縣宜良縣石林彝族自治縣尋甸回族彝族自治縣2000年昆明行政區(qū)劃2016年昆明行政區(qū)劃1990年昆明行政區(qū)4區(qū)8縣（總面積15561平方公里）4區(qū)：西山、五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)；8縣：安寧縣、富民縣、晉寧縣、呈貢縣，宜良縣、嵩明縣和路南彝族自治縣、楚雄彝族自治州的祿勸縣。5區(qū)1市8縣（總面積21111平方公里）5區(qū)：西山、五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、東川區(qū)；1市：安寧市；8縣：宜良縣、嵩明縣、路南彝族自治縣、祿勸彝族苗族自治縣、富民縣、晉寧縣、呈貢縣、尋甸回族彝族自治縣；1995年10月，安寧撤縣建市。1998年10月8日，國務(wù)院批準(zhǔn)路南彝族自治縣更名為石林彝族自治縣。1998年12月6日，國務(wù)院批準(zhǔn)：撤銷地級東川市，設(shè)立昆明市東川區(qū)；將曲靖市管轄的尋甸回族彝族自治縣劃歸昆明市管轄。7區(qū)1市6縣（總面積21111平方公里）7區(qū)：西山、五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、東川區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)；1市：安寧市；6縣：宜良縣、嵩明縣、路南彝族自治縣、祿勸彝族苗族自治縣、富民縣、尋甸回族彝族自治縣；2004年，為利于城市對外擴張發(fā)展，昆明市轄區(qū)進行區(qū)劃調(diào)整；2011年，呈貢撤縣改區(qū)，省政府將呈貢新區(qū)的建設(shè)發(fā)展納入現(xiàn)代新昆明建設(shè)戰(zhàn)略中；2015年7月，晉寧撤縣改區(qū)。按照《昆明城市整體規(guī)劃（2011-2020年）》，在昆明原有的7區(qū)1市6縣的基礎(chǔ)上不變，將昆明全市劃分為中心城區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)和市域行政區(qū)三級。2020年昆明行政區(qū)規(guī)劃【城市發(fā)展格局】昆明建城多年，隨著城市的發(fā)展及省會城市地位的逐步增強，昆明行政區(qū)范圍不斷擴大，目前已成7區(qū)1市6縣。十三五規(guī)劃將昆明全市劃分為中心城區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)和市域行政區(qū)三級，其城市版圖會進一步擴大。1.1 昆明城市概況【城市發(fā)展格局】昆明中心城區(qū)對外擴張已有多年，整體來看，昆明東西南北各方向均有規(guī)劃發(fā)展，但由于盆地地形的影響（東、西、北三面靠山，僅南面具有大面積開闊土地），昆明主力發(fā)展向南環(huán)滇池發(fā)展。2010-2016年城市主城區(qū)發(fā)展方向2000-2010年城市主城區(qū)發(fā)展方向中心城市外擴世博滇池2000年左右，昆明世博會成功舉辦，奠定了城市向東北發(fā)展的決心，但世博臨山，發(fā)展區(qū)域受限；2003年，“一湖四片”“一湖四環(huán)”

為主要內(nèi)容的“現(xiàn)代新昆明建設(shè)規(guī)劃”出臺，成為昆明發(fā)展助推器，再次奠定昆明向南發(fā)展。2000年以前城市主城區(qū)發(fā)展方向中心城市外擴高新區(qū)經(jīng)開區(qū)北市區(qū)80世紀(jì)90年代，昆明中心城區(qū)因經(jīng)濟發(fā)展及城市建設(shè)的需求對外擴張；1992年，昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立、滇池旅游度假區(qū)，為昆明主力發(fā)展區(qū)域；1996年，隨著北站隧道的打通，北京路得到了本質(zhì)上的改變，從此得以不斷延伸，并逐漸演變成為昆明第一路，北市區(qū)得以快速發(fā)展。滇池旅游度假區(qū)中心城市外擴滇池2011年，昆明泛亞科技新區(qū)正式成立，區(qū)域內(nèi)大量可開發(fā)土地資源，西北為城市重點發(fā)展區(qū)域；2012年，隨著昆明巫家壩的搬遷，新螺螄灣商貿(mào)城的搬遷以及“飛虎大道建設(shè)”等政策的出臺，滇池及東南片區(qū)發(fā)展較快；北部山水新城為承接北市區(qū)對外擴張的主要區(qū)域，目前發(fā)展較快。東南泛亞新區(qū)山水新城2016-2020年城市主城區(qū)發(fā)展方向中心城市外擴山水新城草海泛亞新區(qū)持續(xù)開發(fā)，土地資源豐富，配套日趨完善；萬達草海高總價拿地后，憑借豐富的景觀資源，也將是開發(fā)重點；北部山水新城為承接北市區(qū)對外擴張的主要區(qū)域，后期還將持續(xù)發(fā)展；地鐵三號線和六號線的通車，為東白沙河片區(qū)發(fā)展奠定基礎(chǔ)；高鐵及地鐵2號線的開通，昆明市政府的發(fā)展，呈貢區(qū)目前發(fā)展較快。泛亞新區(qū)巫家壩會展呈貢區(qū)東白沙河1.1 昆明城市概況【城市交通】

昆明主城區(qū)已建成和納入規(guī)劃的地鐵線路共有6條；環(huán)線公路3條，繞城高速路1條，交通路網(wǎng)密集，目前地鐵已開通1號、2號線、3號線、6號線。線路起點終點現(xiàn)狀通車時間地鐵1號線環(huán)城南路大學(xué)城南通車2014年地鐵2號線北部汽車客運站環(huán)城南路通車2014年地鐵3號線車家壁東部客運站在建2017年地鐵4號線陳家營昆明火車南站在建預(yù)計2020年初地鐵5號線世博園寶豐村今年開建2020年建成通車試運營地鐵6號線（一期）東部汽車客運站長水機場停運改造2017年地鐵6號線（二期）塘子巷長水機場在建2018年地鐵7號線普吉立交橋七甸站今年開建待定地鐵8號線沙壩營福保東站今年開建待定地鐵9號線大板橋北站石寨山站今年開建待定崇明線前興路崇明西站今年開建待定安寧線前興路安寧西站今年開建待定1.1 昆明城市概況云南進入高鐵時代云南高鐵2016年底開通運營以來，主動服務(wù)和融入國家發(fā)展戰(zhàn)略，助推云南跨越式發(fā)展。高鐵動車由開通初期的20余對，增加至如今的70多對，日均提供4.2萬座次，直達16個省區(qū)市中心城市，累計發(fā)送旅客超過1200萬人次。滬昆客專、云桂鐵路和新建昆玉鐵路開通運營一周年以來，對云南境內(nèi)所過境的曲靖市、昆明市、文山州、紅河州、玉溪市等高鐵沿線地區(qū)，高鐵拉近的不僅僅是時空距離，更改變了高鐵沿線的資源配置格局，帶動了高鐵沿線關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，沿線城市區(qū)域的經(jīng)濟聯(lián)系明顯增強，高鐵經(jīng)濟的成效正在逐漸顯現(xiàn)。1.1 昆明城市概況2017年5月，昆明市正式獲批建立中國大健康產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，《昆明市大健康發(fā)展規(guī)劃（2016-2025年）》中對昆明市大健康發(fā)展戰(zhàn)略定位為“中國健康之城”，將主城四區(qū)及呈貢區(qū)定位為昆明大健康發(fā)展的核心。呈貢區(qū)作為現(xiàn)代新昆明建設(shè)的重要增長極和新型城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場，區(qū)位優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、大數(shù)據(jù)發(fā)展優(yōu)勢突出，具備發(fā)展大健康的獨特條件。呈貢區(qū)將依托特有優(yōu)勢，突出重點方向，形成發(fā)展特色，力爭在全省、全市大健康版圖中樹立特色，在全國大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展中具有較強的影響力和示范性，打造成為“中國健康之城——醫(yī)養(yǎng)中心”，塑造競爭優(yōu)勢，形成經(jīng)濟增長極。呈貢區(qū)大健康發(fā)展規(guī)劃1.1 昆明城市概況《昆明巫家壩新中心控制性詳細規(guī)劃》提出，巫家壩片區(qū)將成為獨具特色的昆明城市新中心，成為生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、宜居功能復(fù)合的“智慧城市”示范區(qū)。未來巫家壩片區(qū)被定位為，昆明建設(shè)“橋頭堡”和世界級旅游城市的重要地位，并被列入昆明市“3015行動計劃”重點開發(fā)的十大片區(qū)之一和世界知名旅游城市建設(shè)重點打造的六大片區(qū)之一。在原有規(guī)劃基礎(chǔ)上，將建集貿(mào)易服務(wù)與國際社區(qū)、總部經(jīng)濟與金融服務(wù)復(fù)合新社區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)與生態(tài)示范城，兼具現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化旅游等綜合功能于一體的國際一流城市濱水區(qū)。巫家壩新中心規(guī)劃國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進、穩(wěn)中提質(zhì)、好于預(yù)期。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值增速在6.9%左右，符合經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)下的基本特征，為我國邁向高收入階段打下了堅實基礎(chǔ)，優(yōu)化了宏觀經(jīng)濟環(huán)境條件。

1.2 全國經(jīng)濟概況

備注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局從內(nèi)部看，中國金融去杠桿仍未結(jié)束，未來1至2年內(nèi)都處在消解杠桿的過程中，要保證穩(wěn)步去杠桿，貨幣政策中性偏緊是重要前提定。預(yù)計2018年市場對于貨幣政策會有一個較為合理穩(wěn)定的預(yù)期，市場利率可能不會出現(xiàn)大幅波動的情況。備注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局

1.2 全國經(jīng)濟概況

1.2 全國經(jīng)濟概況

備注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局從固定資產(chǎn)投資看，全國固定資產(chǎn)投資增速放緩；2017年1-11月投資57.51萬億元，投資累計增速增長7.30%。房地產(chǎn)投資10.04萬億元，投資累計增長7.5%。2017年1-3季度昆明市生產(chǎn)總值3272.43億元，同比增長8.9%；全市經(jīng)濟運行態(tài)勢總體良好，供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革成效初顯。

1.2 昆明經(jīng)濟概況

備注：數(shù)據(jù)來源于昆明市統(tǒng)計局居民消費能力平穩(wěn)，金融機構(gòu)人民幣存款余額平穩(wěn)增長。備注：數(shù)據(jù)來源于昆明市統(tǒng)計局

1.2 昆明經(jīng)濟概況

固定資產(chǎn)投資放緩，房地產(chǎn)投資同比增長7.2%。備注：數(shù)據(jù)來源于昆明市統(tǒng)計局

1.2 昆明經(jīng)濟概況

1.3 人口概況

備注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局、昆明市統(tǒng)計局

、中國統(tǒng)計信息網(wǎng)2016年末全國大陸總?cè)丝?3.8億人，其中城鎮(zhèn)常住人口7.9億人。2016年末昆明市常住人口672.80萬人。其中，城鎮(zhèn)常住人口478.02萬人，占常住人口比重為71.05%。2016年末昆明市戶籍人口559.79萬人。典型人口輸入型城市。年度占總?cè)丝诒戎?-14歲15-59歲60歲及以上1953年33.55%62.82%3.62%1964年39.17%57.66%3.17%1982年33.40%61.32%5.37%1990年23.08%71.12%5.80%2000年19.07%74.37%6.56%2010年15.50%76.13%8.37%從昆明市六次人口普查看，昆明市60歲及以上人口比重逐漸增長，0-14歲人口比重逐漸下降，老齡化嚴重；2016年昆明市0-14歲人口占比15.50%，15-59歲人口占比72.41%，60歲及以上人口占比12.09%；可比城市中，昆明老年人口占比位居第二。數(shù)據(jù)來源：各市統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報

1.3 人口概況

昆明市60歲及以上人口比重逐漸增長，0-14歲人口比重逐漸下降；2016年昆明老齡人口比例已經(jīng)達到12.09%，昆明已經(jīng)步入老年化城市，其家庭和社會負擔(dān)加重。六次人口普查各年齡段占比情況

1.3 人口概況

備注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局、昆明市統(tǒng)計局

、中國統(tǒng)計信息網(wǎng)2017年1-3季度全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.74萬元，比2016年前三季度增長8.3%。2017年1-3季度昆明市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.77元，比2016年前三季度增長8.2%。2017年，我國經(jīng)濟運行平穩(wěn)，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值增速在6.9%左右，與年初預(yù)期目標(biāo)一致。這一速度符合經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)下速度變化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動力轉(zhuǎn)換的基本特征，為我國由上中等收入階段向高收入階段邁進打下了堅實基礎(chǔ)，為提高經(jīng)濟增長質(zhì)量、促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化、推進產(chǎn)業(yè)節(jié)能減排提供了良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境條件。2017年昆明市經(jīng)濟運行態(tài)勢總體良好，主要經(jīng)濟指標(biāo)逐年向好，供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革成效初顯。2017年1-10月昆明固定資產(chǎn)投資放緩，房地產(chǎn)投資同比下降5.8%。2017年1-10月昆明市房地產(chǎn)投資額小幅上漲，金融平穩(wěn)運行，全市金融機構(gòu)人民幣存款余額13911.41億元，比年初新增存款增加1026.18億元，同比增長9.1%。近5年，昆明城鎮(zhèn)常住人口每年增長約10萬人，屬于典型人口流入型城市。

2017年1-3季度人均可支配收入達到2.77元，同比增長8.2%。

1.3 經(jīng)濟、人口概況小結(jié)

國五條金十條限購取消降息分類調(diào)控限貸松綁降準(zhǔn)、降息公積金松綁購房補貼央行連續(xù)5次降息首套房、改善型2套房首付降低19個城市出

?限購城市達

?持續(xù)調(diào)控臺限購令

到46個加息、上調(diào)

?上調(diào)利率、準(zhǔn)備金率

準(zhǔn)備金率購房補貼降首付4年城市限購，利率上調(diào)，樓市遇寒潮地震影響樓市，降息降首付活躍市場2年解除限購，利率下調(diào)，購房補貼，樓市回暖。2.5年

1.4

2008~2017全國樓市政策總覽

“五限”時代多渠道保障租購并舉租售同權(quán)城市限購，利率上調(diào)；因地制宜，防止泡沫，樓市持續(xù)降溫，房地產(chǎn)差別化調(diào)控？年因地制宜禁炒令多城市限購2月9日國土部：試點建立建設(shè)用地交易二級市場2月10日公安部：城區(qū)常住人口300萬以下城市不得實施積分落戶3月15日進入3月多地出臺新舉措

分類調(diào)控繼續(xù)深化4月10日銀監(jiān)會：嚴禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場

打擊“首付貸”4月7日住建部攜國土部樓市調(diào)控：嚴防高價地擾亂市場預(yù)期4月19日住建部：2017年全國將新分配公租房200萬套5月22日住建部：

房企取得預(yù)售證后應(yīng)10日內(nèi)對外銷售5月22日農(nóng)墾國有土地直接納入不動產(chǎn)登記

不設(shè)過渡期1月10日土地督察十三五規(guī)劃印發(fā)：嚴守耕地保護紅線1月27日緊調(diào)控與去庫存并行樓市因城施策“促穩(wěn)”2月3日中國多地出臺新政確保房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展1月10日2月5日2月22日銀監(jiān)會：分類實施國務(wù)院:

設(shè)定開發(fā)調(diào)控分化：

多地房地產(chǎn)金融

調(diào)

控強度紅線

管控新城發(fā)文高庫存城市支持去庫存新區(qū)無序擴張暫停宅地供應(yīng)5月9日住建部：允許將現(xiàn)有住房按要求改造后按間出租1月28日3月6日5月3日6月18日各地兩會為2017年政府工作報告：國務(wù)院專題研討會：明銀監(jiān)會、國土部聯(lián)樓市定調(diào)，控制房價2017年因城施策確70年后是增續(xù)期且免合規(guī)范不動產(chǎn)抵押成基本目標(biāo)去庫存費權(quán)登記6月24日城市地下空間將逐步納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理1.4

2017上半年全國重要政策節(jié)點1.4

2017下半年全國重要政策節(jié)點12月19日住建部等五部門：內(nèi)地就業(yè)的港澳同胞享有住房公積金待遇12月26日住建部等四部門：加大聯(lián)合懲戒力度

維護住房公積金繳存職工購房貸款權(quán)益7月16日發(fā)改委：2017年全面實施居住證制度7月20日住建部等八部門：要求在人口凈流入的大中城市

加快發(fā)展住房租賃市場7月26日住建部：將立法明確"租售同權(quán)"

租房買房享同待遇7月27日發(fā)改委等31部門：嚴懲失信房企，其拿地、審批、發(fā)債融資全部受限8月14日司法部：

出臺公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”措施8月28日國土部：

集體租賃住房出租

不得以租代售、不得轉(zhuǎn)租9月11日國土資源部：要求全國土地估價機構(gòu)9月底前完成備案9月13日證監(jiān)會：鼓勵租賃類企業(yè)的REITs落地

正在制定相關(guān)政策9月20日國土部、住建部：防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化10月25日發(fā)改委、住建部：部署開展商品房銷售價格行為聯(lián)合檢查10月27日發(fā)改委等五部門：出臺公平競爭審查細則

將細化審查地方低價供地10月27日住建部、銀監(jiān)會：

嚴禁違規(guī)“首付貸”11月3日住建部、人民銀行、銀監(jiān)會：聯(lián)合加強房地產(chǎn)反洗錢工作11月24日銀監(jiān)會、國土資源部：發(fā)布《關(guān)于擴大農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作試點范圍的通知》12月10日農(nóng)業(yè)部：農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)改革試點2018年擴圍

促產(chǎn)權(quán)要素流轉(zhuǎn)成重點12月15日住建部：推行工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)化

建立質(zhì)量責(zé)任追溯制度12月18日發(fā)改委、商務(wù)部等五部門：發(fā)布《民營企業(yè)境外投資經(jīng)營行為規(guī)范》12月20日住建部：

推進建筑業(yè)“

黑名單”

信用管理重點監(jiān)管拖欠農(nóng)民工工資失信企業(yè)

1.4 全國政策解析

各地兩會為2017年樓市定調(diào)：控制房價成基本目標(biāo)摘要：2017年1月以來，各地密集進入兩會召開期，并將延續(xù)至春節(jié)后的2月份。目前已召開的地方兩會中，房地產(chǎn)調(diào)控成為熱點議題，“房子是用來住的，不是用來炒的”被寫入多地政府工作報告。7個城市發(fā)布了12次各地樓市調(diào)控政策，平穩(wěn)樓市的措施持續(xù)出臺，廣東、北京、上海、天津、重慶、南京、合肥各地政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，明確表示出嚴控炒房，抑制房地產(chǎn)泡沫是各地兩會對房地產(chǎn)調(diào)控的基本態(tài)度。銳評：從各地兩會內(nèi)容看，一二線城市針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策依然從嚴，房價環(huán)比不漲成為了調(diào)控的基本方向。只2017年1月上半月以來，已經(jīng)出現(xiàn)了7個城市發(fā)布了12次各地樓市調(diào)控政策，平穩(wěn)樓市的措施持續(xù)出臺。各地出臺樓市調(diào)控政策，有利于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴格執(zhí)行調(diào)控政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2017年整體樓市降溫是主要趨勢，整體市場趨勢將是量跌、價微跌。摘要：2017年7月18日，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃市場，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。其中，以廣州為例，廣州市政府辦公廳出臺16條租賃新政，從入學(xué)、稅收、水電等多方面對住房租賃加以扶持，“符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”引發(fā)公眾熱議。銳評：該政策既為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了方向，也為社會勾畫出了“居者有其屋”的美好藍圖?！白赓彶⑴e”凸顯了租賃市場的重要性，多主體供給、多渠道保障的途徑也認可了不同市場主體的價值。隨著租購并舉戰(zhàn)略的實施，未來樓市將向解決民生需求的方向傾斜。

1.4 全國政策解析

大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場摘要：2017年5月19日住建部對外發(fā)布了《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，在房屋租賃、銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、監(jiān)督管理等多個方面進行了詳細規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售住房的，應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售許可證，取得取得預(yù)售許可后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準(zhǔn)售住房及每套住房價格，并對外銷售。除此之外，《條例》中還明確規(guī)定，房企在住房銷售的過程中，不得有虛假廣告、哄抬房價、變相收費、捂盤惜售、價外加價、捆綁搭售、一房多賣等12項行為。條例還指出，國家實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，收取費用；不得同時在兩個及以上機構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)如實提供姓名和職業(yè)資格等相關(guān)信息，實行掛牌服務(wù)。明碼標(biāo)價，不得收取任何未予標(biāo)明的費用。銳評：該條例助力于規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場、保障出租人的合法權(quán)利的同時，也是保障承租人的合法權(quán)利，同時對房地產(chǎn)經(jīng)濟人員的素養(yǎng)、從業(yè)資格及其經(jīng)營活動作出相應(yīng)規(guī)范，對房價進行管控。除此之外，規(guī)定了12項行為，房企不得違規(guī)，懲罰措施包括責(zé)令限期改正，暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限，沒收違法所得或罰款，情節(jié)嚴重的，將會依法追究刑事責(zé)任。

1.4 全國政策解析

住建部：房企取得預(yù)售許可證后十日內(nèi)應(yīng)全部公開對外銷售銳評：2017年8月份開始，多地陸續(xù)掀起房地產(chǎn)違規(guī)檢查風(fēng)暴，對于誤導(dǎo)、炒作、捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等違規(guī)銷售行為，輕則公開通報、處罰，列入各地失信黑名單，重則追究刑事責(zé)任，限制拍地甚至禁止市場準(zhǔn)入。11月份，住建部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《商品房銷售價格行為聯(lián)合交叉工作方案》，將重點對北京、南京、蘇州、杭州、嘉興、合肥、濟南、青島、鄭州、長沙、廣州、佛山、?？?、三亞、西安進行交叉檢查。據(jù)有關(guān)人士介紹，此次檢查不再由地方自行檢查，而是由其他省份相關(guān)檢查人員進行檢查。例如北京由浙江帶隊檢查，浙江則由廣東相關(guān)部門負責(zé)。銳評：此次檢查是首次進行跨省大檢查，跨省檢查是為了減少包庇違規(guī)行為，避免檢查受到不必要的影響或干預(yù)。目的是為了促進已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給，改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其是，價格是反映房地產(chǎn)市場冷熱程度的重要指標(biāo)，此次價格檢查的目的是為了保證價格反映的是市場真實狀況，同時實現(xiàn)調(diào)控目的與價格的內(nèi)在統(tǒng)一。

1.4 全國政策解析

房地產(chǎn)違規(guī)檢查風(fēng)暴定調(diào)：12月20日正式閉幕的中央經(jīng)濟工作會議為2018年樓市的定調(diào)：加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。分析：“分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控?！边@是在中央經(jīng)濟工作會議這種級別的會議上，第一次承認了地方對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場具有調(diào)控權(quán)。本輪調(diào)控已經(jīng)到達了一個階段，穩(wěn)房價穩(wěn)人心的初步成效已經(jīng)收到，而面臨復(fù)雜的樓市局面，一刀切的模式已不適合下一步的調(diào)控需求，下一步需要做的是因城制宜，甚至可以做到一城一制。政策措施：1、12月21日，武漢市住房保障和房屋管理公布《武漢市房票（人才住房券）使用辦法（試行）》征求意見稿的公示。并于23號出臺關(guān)于房票使用的正式政策。2、12月21日，鄭州出臺關(guān)于非鄭戶籍的購房指南，全日制本科以上學(xué)歷，不用審核社保和個稅，即可買房，元旦后執(zhí)行。3、12月24日，重慶所有的三無人員，只要能提供重慶公司出具的工作證明或個人所得稅證明、或只要直系親屬為重慶戶籍的、或只要是在渝大學(xué)生可免征房產(chǎn)稅。

1.4 全國政策解析 中央定調(diào)2018樓市調(diào)控

多主體供應(yīng)+多渠道保障+租購并舉+差別化調(diào)控地方調(diào)控深化，長效機制加速推進，積極引導(dǎo)預(yù)期

。長效機制建設(shè)迎關(guān)鍵期，市場中長期運行環(huán)境逐步確立，短期調(diào)控不放松穩(wěn)定預(yù)期。

2017年，房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端調(diào)整向供給側(cè)增加進行轉(zhuǎn)變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。未來樓市政策仍會延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期。長效機制繼續(xù)深化促發(fā)展。年末中央政治局會議分析研究2018年經(jīng)濟工作指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強和改善民生，要加快住房制度改革和長效機制建設(shè)。2018年將是長效機制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點，將進一步加快相關(guān)長效機制政策的落實和細化。中央經(jīng)濟工作會議，提出差別化調(diào)控政策、去庫存為中央重點支持政策。去庫存的范圍除了三四線城市之外，第一次提到了縣城。這說明，在歷經(jīng)一年多的全民買房大運動之后，廣大四五線城市和縣城的房產(chǎn)庫存量仍然是一個驚人的數(shù)字。在堅持房住不炒和長效機制的今天，在房產(chǎn)稅預(yù)期不斷加強的今天，在樓市被打壓一年后終于見到成效的今天，在這一歷史拐點的敏感時期，公開表示中央會支持這些地區(qū)的去庫存工作。預(yù)見：2015年提出要“化解房地產(chǎn)庫存”，2016年提出“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，2017年明確“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，2018年，政府仍會嚴控樓市，但這個嚴控更多針對的是一線城市，二線會適當(dāng)?shù)亓舫隹谧?，給其一定的政策騰挪余地，部分庫存較多的三四五線則會放開，甚至給出足夠的政策支持。1.4 全國政策小結(jié)1.4

2017上半年昆明重要政策節(jié)點1月16日云南統(tǒng)計局建議：消化商品房庫存鼓勵房企兼并3月7日昆明26條措施促經(jīng)濟發(fā)展

鼓勵企業(yè)技術(shù)改造降本增效3月8日昆明購買家庭唯一房屋面積超90平契稅按1.5%征收1月12日昆明將發(fā)展裝配式建筑

推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級1月26日云南省政府出新規(guī)加快培育和發(fā)展住房租賃市場2月8日云南省住建廳

關(guān)于2017年住房公積金管理工作要點的通知4月11日昆明公積金中心：外省人可在昆明續(xù)繳公積金4月23日“昆26條”——穩(wěn)定土地價格、加大閑置土地清理力度4月2日昆明土地出新政：地價太高不賣

半路搶地不許3月28日昆明市《關(guān)于促進建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》4月10日昆明繼續(xù)執(zhí)行購房稅收優(yōu)惠

縮短房企申請核發(fā)證件周期5月14日放寬市場準(zhǔn)入

云南省促進民間投資健康發(fā)展5月27日昆明公積金政策收緊：暫停非昆明戶籍購房者公積金貸款6月8日昆明公積金繳存工資基數(shù)上限從15507元/月調(diào)整為17094元/月6月20日昆明公積金綜合服務(wù)平臺上線

提前還貸5000元起6月18日昆明臨時建筑或不得開發(fā)利用地下空間6月23日曲靖住房公積金上調(diào)

職工月

繳

存

基

數(shù)

上

限

調(diào)

至13317元6月6日云南省人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的實施意見》9月6日昆明市教育局：開發(fā)商拍地前須明確業(yè)主子女入學(xué)方案件等9月29日云南：鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)展搭建租賃交易服務(wù)平臺10月20日昆明公積金政策持續(xù)收緊

今日起申請需繳滿12個月11月10日呈貢放寬購房落戶條件：面積不限、未辦理產(chǎn)權(quán)也可落戶11月1日2

0

1

7

年內(nèi)云南省將實現(xiàn)不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”11月11日昆明市不排除通過破產(chǎn)手段解決爛尾樓問題11月30日昆明推進閑置土地交易增值收益將由政府和企業(yè)均分11月14日2018年起公積金提取更便捷

買房租房等6種業(yè)務(wù)可線上辦理12月3日昆明允許開發(fā)商取得土地后劃出一塊再轉(zhuǎn)讓7月22日西山區(qū)出臺6

2

條穩(wěn)增長新政策

商務(wù)樓宇最高獎勵1000萬8月4日購房新政出臺

在昆明租房滿三年即可落戶8月23日9月起昆明開發(fā)商不得代收住宅專項維修資金8月14日昆明租房新政：不得分割出租、不備案要被罰款7月27日9月5日10月12日8月1日起

昆明交昆明擴大公租房團昆明出臺調(diào)控措易二手房必須先核租范圍

無需搖號可施

宣布分區(qū)限售、驗房源真?zhèn)翁崛」e金調(diào)整貸款受理條11月25日昆明公積金還房貸提取不再限次數(shù)12月14日昆明今日起自行成交二手房可在家網(wǎng)簽

網(wǎng)簽不收費12月28日元旦之后

昆明公積金提取首次網(wǎng)點辦理后可線上自提1.4

2017下半年昆明重要政策節(jié)點11月17日昆明不動產(chǎn)登記辦理時限壓縮

抵押登記7日辦結(jié)2017年3月28日起施行《關(guān)于促進建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》銳評：繼續(xù)鼓勵首套首改購房需求，繼續(xù)去化城改庫存。《意見》中唯一有點調(diào)控意味的措施，就是針對重點項目土地可施行最高限價熔斷機制，以及可采取規(guī)劃招標(biāo)與競價相結(jié)合方式進行土地出讓，這是明顯提高進入門檻的措施，對品牌開發(fā)商來說更加有利。2017年2月7日起施行《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》銳評：住房問題既是民生問題，也是發(fā)展問題，培育和發(fā)展住房租賃市場，有利于推動新型城鎮(zhèn)化進程。這也是云南省再次提出的有關(guān)租售并舉的意見，可看出云南省政府對加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場的支持。2017年10月12日，云南省昆明市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》銳評：《通知》顯示，在昆明市呈貢區(qū)新購買的新建商品住房，需取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿2年方可上市交易。繳存職工足額繳存住房公積金12個月且開戶滿12個月以上可以申請貸款。商品房經(jīng)營者在取得預(yù)售許可證和銷售現(xiàn)房時，對新建商品房銷售價格應(yīng)實行明碼標(biāo)價，“一套一標(biāo)”。2017年11月28日起施行《昆明市國有建設(shè)用地二級市場轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》銳評：

結(jié)合4月發(fā)布的《昆26條》，昆明歷年來公布的閑置土地數(shù)量較多，此次新規(guī)的實施將有利于加大閑置土地清理、處置力度，促進土地流轉(zhuǎn)，穩(wěn)定土地價格，并進行區(qū)域性開發(fā)。政府不斷出臺新規(guī)，可見昆明市政府對昆明閑置土地的流轉(zhuǎn)和盤活的重視與決心。1.4 昆明政策解析2017年昆明施行四大房產(chǎn)新規(guī)摘要：2017年1月26日，云南省人民政府發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，意見從三個方面，提出了培育和發(fā)展住房租賃市場的具體政策和措施。其中在鼓勵和支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)方面，《意見》提出支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過租售并舉，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)，對將住房租賃作為主營業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)，給予信貸支持；其次，允許將商業(yè)用房等按照規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，允許將現(xiàn)有住房按照住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租。銳評：住房問題既是民生問題，也是發(fā)展問題，更關(guān)系到千家萬戶的切身利益。培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑，對推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、加快改善居民尤其是新市民住房條件、推動新型城鎮(zhèn)化進程具有重要意義。這也是云南省再次提出的有關(guān)租售并舉的意見，可看出云南省政府對加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場的支持。

1.4 昆明政策解析

云南省鼓勵開發(fā)住房租賃業(yè)務(wù)，允許商用房改為租賃住房2017年2月8日，云南省住建廳印發(fā)了《關(guān)于2017年住房公積金管理工作要點的通知》?！锻ㄖ访鞔_，全面落實異地貸款政策，各中心出臺異地貸款業(yè)務(wù)細則，全面開展省內(nèi)住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)，支持繳存職工異地貸款需求。降低首付款比例、放寬貸款條件、擴大提取范圍……推動樓市進一步去庫存化。5月27日下午，昆明市住房公積金管理中心發(fā)布《昆明市住房公積金管理中心資金流動性風(fēng)險管理應(yīng)急預(yù)案》，此次公積金政策調(diào)整變化的主要內(nèi)容有：一、貸款條件更嚴，原來職工繳存3個月且開戶滿3個月以上可以申請貸款，調(diào)整后為職工足額繳存住房公積金6個月且開戶滿6個月以上才可以申請貸款；二、停止購買第三套房及以上住房公積金的貸款申請；三、暫停公積金異地貸款，即戶籍不在昆明市，在云南省其他州市繳存住房公積金的職工在昆明市行政轄區(qū)內(nèi)購房貸款申請。10月20日，昆明市住房公積金中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款申請條件的公告》，將繳存職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月且開戶滿6個月以上可以申請貸款調(diào)整為繳存職工連續(xù)足額繳存住房公積金12個月且開戶滿12個月以上可以申請貸款。

1.4 昆明政策解析

個貸率趨于高位運行

昆明住房公積金政策不斷收緊摘要：自2016年以來，多個城市開始實行土拍熔斷機制，目前昆明也將引進該政策。3月28日，昆明市人民政府出臺《關(guān)于促進建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，其中對于創(chuàng)新土地出讓政策方面，《意見》針對省市重點招商引資項目和城中村改造項目土地出讓提出了2條重要的建議，一是土地出讓時可實行熔斷機制，土地出讓中，報價超過該地塊最高限價時，中止出讓；二是可實行先報地塊規(guī)劃方案和價格，待方案通過后，方可參與買地。銳評：土拍熔斷機制，其目是讓開發(fā)商理性拿地，控制土地拍賣的溢價率，最終達到抑制房價過快上漲的目的。近期昆明城中村改造項目土地出讓時，出現(xiàn)了開發(fā)商“半路搶地”的現(xiàn)象，此次《意見》中提出的先報地塊規(guī)劃方案和價格，方可參與買地的方案從制度上限定了地塊買家，有了這樣的政策，未來土地出讓時諸如近期昆明城中村改造項目土地出讓時，可杜絕此現(xiàn)象的發(fā)生。不過，針對土地熔斷機制，以及先定方案后拿地的兩個政策性意見目前暫未有細節(jié)性規(guī)定，昆明市有哪些地塊將會施行這兩個新方案暫不清楚。

1.4 昆明政策解析

昆明土地新政：地價太高不賣

半路搶地不許

1.4 昆明政策解析

昆明出臺調(diào)控措施

宣布分區(qū)限售、調(diào)整貸款受理條件等摘要：10月12日，云南省昆明市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》《通知》顯示，在昆明市呈貢區(qū)新購買的新建商品住房，需取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿2年方可上市交易。繳存職工足額繳存住房公積金12個月且開戶滿12個月以上可以申請貸款。商品房經(jīng)營者在取得預(yù)售許可證和銷售現(xiàn)房時，對新建商品房銷售價格應(yīng)實行明碼標(biāo)價，“一套一標(biāo)”。銷修商品房配套車位（庫、房）的，應(yīng)同時標(biāo)明車位（庫、房）的價格。昆明將對特定區(qū)域范圍內(nèi)住宅用地和商住混合用地，采取“限房價、竟地價”方式出讓。對城中村改造和經(jīng)規(guī)委會審議通過的用地面積較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請一次規(guī)劃、分期供地、分批辦證、分片開發(fā)、分期核實。銳評：繼9月份開始全國多個城市出臺以限售為主的調(diào)控措施之后，昆明主城成為了全國少數(shù)沒有限購的省會城市，但呈貢新區(qū)還是加入了“限售”的行列

。昆明是西南市場較早出臺系統(tǒng)性管控政策的城市。昆明作為非熱點二線城市，樓市交易也開始升溫。類似的管控有助于昆明樓市的穩(wěn)定發(fā)展。摘要：2017年12月3日，在昆明市發(fā)布的《昆明市國有建設(shè)用地二級市場轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》中，明確了已獲得的土地在二級市場分割轉(zhuǎn)讓的具體辦法，按照此新規(guī)，首先明確土地使用權(quán)可以分割轉(zhuǎn)讓，形成獨立宗地，如果轉(zhuǎn)讓土地上建（構(gòu)）筑物已建成并完成驗收的，經(jīng)轉(zhuǎn)受雙方協(xié)商后，可以按協(xié)商結(jié)果形成獨立宗地分割轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后由不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接辦理不動產(chǎn)登記；如果土地上涉及在建工程的或未完全驗收的，由國土資源主管部門牽頭征求規(guī)劃、住建部門的分割意見，取得意見后國土資源主管部門按程序辦理分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)。新規(guī)也規(guī)定了不得分割轉(zhuǎn)讓的幾種情況，包括已辦理了預(yù)售證、涉及回遷保障住房地塊、土地用途與控詳規(guī)不符、涉及違法建筑、未繳清費用和其他規(guī)劃住建部門不同意的情形。銳評：按照新規(guī)，開發(fā)商獲得土地使用權(quán)后，符合條件的土地可以進行分割轉(zhuǎn)讓形成獨立宗地，開發(fā)商的單宗土地也可以進行分割轉(zhuǎn)讓。昆明市此次出臺新規(guī)中，細化了土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的執(zhí)行辦法，規(guī)范和完善了土地二級市場。開發(fā)商在獲得出讓土地時的宗地劃分不再是不可分割的，在符合條件的情況下，劃出一塊土地分割出讓也變得可以操作，對于土地在二級市場的流轉(zhuǎn)和利用有推進作用。

1.4 昆明政策解析

昆明允許開發(fā)商取得土地后劃出一塊再轉(zhuǎn)讓2017年3月，昆明市政府出臺《關(guān)于促進建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，一是土地出讓時可實行熔斷機制，二是可實行先報地塊規(guī)劃方案和價格，待方案通過后，方可參與買地。兩個政策性意見可杜絕諸如近期昆明城中村改造項目土地出讓時，開發(fā)商“半路搶地”的現(xiàn)象。但未有細節(jié)性規(guī)定。4月，昆明市工信委等四部門聯(lián)合發(fā)布《昆26條》，旨在加大閑置土地清理、處置力度，促進土地流轉(zhuǎn)，穩(wěn)定土地價格，進行區(qū)域性開發(fā)。11月，昆明市政府發(fā)布《昆明市國有建設(shè)用地二級市場轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》，昆明歷年來公布的閑置土地數(shù)量較多，此次新規(guī)的實施將有利于閑置土地的流轉(zhuǎn)和盤活。昆明主城成為了全國少數(shù)沒有限購的省會城市，但呈貢新區(qū)還是加入了“限售”的行列，新購住房辦證滿2年才可交易。此外，2017年以來昆明住房公積金政策也在不斷收緊，將繳存年限從滿3個月延長到了滿12個月才可申請公積金貸款，并且停止了第三套及以上住房公積金貸款，暫停異地貸款。在國家政策的輔助之下，樓市走向會越加趨于理性。促進購租并舉，實現(xiàn)住有所居。2017年年初云南省出臺的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，鼓勵住房租賃消費，并出臺了一系列優(yōu)惠政策，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。政策主要強調(diào)堅持住房居住屬性，地方繼續(xù)因城施策，控房價防泡沫與去庫存并行。

2017年昆明市場依舊以南市區(qū)為供貨主力，量價齊高，受政策影響，昆明市成交量有所起伏，截至11月份，11月份成交均價及成交套數(shù)均達全年量價峰值。在政府政策的影響下，昆明樓市從2016年的一路上揚，到2017年保持平穩(wěn)，截至2017年11月份，商品房銷售面積保持上升現(xiàn)象，同比上漲11%，新增量同比持平，庫存量連續(xù)減少，銷售價格平穩(wěn)上漲，去庫存效果初現(xiàn)成效。

1.4 昆明政策小結(jié)

2土地市場分析昆明主城區(qū)整體土地供銷價走勢2017年昆明主城區(qū)各性質(zhì)土地供銷價對比各區(qū)域土地供銷價對比分析各板塊土地供銷價對比分析各版塊土地?zé)岫葓D土地成交TOP10主要開發(fā)商市場拿地份額分析土地市場小結(jié)備注：數(shù)據(jù)來源銳理數(shù)據(jù)平臺、昆明市國土資源局

統(tǒng)計口徑：招拍掛，商住用地

截止日期2017.12.312015年開始土地供求量逐年遞增，2017年供應(yīng)同比增長2%，成交同比增長76%，地價增至496萬元/畝，同比增長47%，上漲迅猛。2017年土地供應(yīng)159宗，面積7987畝，成交161宗，面積8765畝，樓面價2408元/㎡，同比上漲62%，溢價率為7.32%，對比2016年上漲5.05個百分點。2.1 昆明主城區(qū)整體土地供銷價走勢年份供應(yīng)成交宗數(shù)面積(畝)建筑面積(萬㎡)宗數(shù)面積(畝)建筑面積(萬㎡)均價(萬元/畝)總金額(萬元)樓面價(元/㎡)溢價率(%)2013年14794121518246162723225236383283111880.492014年1065366107211472491106208150952113642.112015年73318658758283752731489131516911.692016年1597841175112149701126337167629814892.272017年1597987159716187651804496434375324087.322.2

2017年昆明主城區(qū)各性質(zhì)土地供銷價對比2017年純住宅用地供應(yīng)4438畝，占比56%，成交4921畝，占比56%，單價447萬元/畝。商業(yè)兼容住宅性質(zhì)的地價最高，為1338萬元/畝（巫家壩板塊的商業(yè)兼容住宅的地塊成交單價高，拉高了整體均價）。供應(yīng)成交土地屬性宗數(shù)面積(畝)占比建筑面積(萬㎡)宗數(shù)面積(畝)占比建筑面積(萬㎡)均價(萬元/畝)總金額(萬元)樓面地價(元/㎡)溢價率(%)純住宅79443856%83581492156%9784472197536224712.72商業(yè)38181223%30839219625%38437081154021121.17商業(yè)兼容住宅175237%168175236%168133870009941720住宅兼容商業(yè)25121415%28624112413%27456563457823166.512017年昆明市各類型土地供求分析（土地面積）2017年昆明市各類型土地地價/樓面價對比2.3

2017年各區(qū)域土地供銷價對比分析2017年土地供銷主要集中在官渡區(qū)和西山區(qū)（兩區(qū)供應(yīng)占比52%，成交占比62%），其次為呈貢區(qū)。高新區(qū)僅四宗土地成交，但因區(qū)域土地稀缺，溢價率高。呈貢區(qū)綜合地價僅為317萬元/畝，樓面地價為1983元/㎡。城區(qū)供應(yīng)成交宗數(shù)面積(畝)占比建筑面積(萬㎡)宗數(shù)面積(畝)占比建筑面積(萬㎡)均價(萬元/畝)總金額(萬元)樓面地價(元/㎡)溢價率(%)五華區(qū)134896%11382513%6351012798620200盤龍區(qū)1982610%177168109%183703569173310814.71官渡區(qū)51237830%64662324837%884562182506320642.9西山區(qū)32178222%27135214224%31945497232330490經(jīng)開區(qū)34676%5324515%481607228215040.28呈貢區(qū)37185823%29934167619%26831753091019831.03高新區(qū)41872%3941872%3913182460166358208.21

2.4

2017年各板塊土地供銷價對比分析

呈貢板塊供應(yīng)最高為1875.38畝，占比23%；其次為西山板塊，供應(yīng)1411.29畝，占比18%；第三為官南板塊，供應(yīng)1159畝，占比15%；官南和西山板塊成交均占比20%，分別成交1795.33畝和1771.72畝；其次為呈貢板塊，成交1676.43畝，占比19%；成交單價最高板塊是中心板塊，為1578.45萬元/畝，板塊地理優(yōu)勢明顯，單價偏高。中市區(qū) 北市區(qū) 東市區(qū) 南市區(qū) 西市區(qū) 呈貢區(qū)2.5 各板塊土地?zé)岫?017年土地供求集中在西山（草海）、官南（巫家壩、會展）、呈貢（大漁、斗南、吳家營）和東南（螺螄灣、西亮塘）板塊；高新和東市板塊雖然土地整體供求熱度不高，但新希望、中海和中南都在這兩個板塊高溢價拿地；北市板塊發(fā)展接近飽和，2017年土地供求較少；中心、次中心和世博板塊土地稀缺；空港板塊交通、配套等落后，熱度不高。0-1010-2020-3030-4040-100100+【備注】區(qū)域成交熱度=區(qū)域土地供應(yīng)量（萬㎡）*權(quán)重0.3+區(qū)域土地成交量（萬㎡）*權(quán)重0.72.6 2017年土地成交TOP10排序呈現(xiàn)項目土地位置城區(qū)板塊出讓時間凈用地面積(畝)土地用途分類起始樓面地價(元/㎡)容積率成交總價(萬元)成交樓面地價(元/㎡)競得者關(guān)聯(lián)商1昆明萬達城昆明市西山區(qū)馬街街道辦事處西山區(qū)西山2017-06-07393.38商業(yè)6353≤1.021699406353大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司萬達地產(chǎn)2東旭御山湖昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)黃土坡片區(qū)JK-HTP-A1-02-05經(jīng)開區(qū)東南2017-02-22232.74純住宅1500>1且≤1.6373381504惠州市寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——3東旭御山湖昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)黃土坡片區(qū)JK-HTP-A1-02-04經(jīng)開區(qū)東南2017-02-22217.77純住宅1500>1且≤1.6349431504惠州市寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——4——昆明市盤龍區(qū)青云街道辦事處盤龍區(qū)東市2017-08-03205.16純住宅8195＞1且≤1.117330111519中海地產(chǎn)集團有限公司中海地產(chǎn)5——西山區(qū)碧雞街道辦事處長坡社區(qū)西山區(qū)西山2017-01-04181.66商業(yè)1533≤1.8334251533云南港鑫汽車物流開發(fā)有限公司——6——昆明市官渡區(qū)官渡街道辦事處官渡區(qū)官南2017-01-23177.83純住宅650＞1且≤4.534677650昆明同榮匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——7中交錦繡雅郡昆明市呈貢區(qū)吳家營片區(qū)中部呈貢區(qū)呈貢2017-05-05160.77純住宅1800＞1且≤2.5482311800中交地產(chǎn)有限公司中交地產(chǎn)8北大資源頤和1898昆明市官渡區(qū)官渡街道辦事處官渡區(qū)官南2017-01-23158.97純住宅2496＞1且≤2.8740802496昆明方瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北大資源9金科江湖海官渡區(qū)六甲街道辦事處官渡區(qū)官南2017-02-08133.26純住宅1995＞1且≤2354471995云南金萬眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金科地產(chǎn)10俊發(fā)觀云海官渡區(qū)矣六街道辦事處五臘村官渡區(qū)東南2017-11-13129.55純住宅1083＞1且≤5南中望置業(yè)有限責(zé)任公司俊發(fā)地產(chǎn)【成交面積TOP10】2017年成交地塊最大面積為393.38畝，為商業(yè)用地，樓面地價6353元/㎡，由萬達地產(chǎn)競得。成交面積前十中包含了中海、中交、北大資源、金科、俊發(fā)等大型房企。2.6 2017年土地成交TOP10排序呈現(xiàn)項目土地位置城區(qū)板塊出讓時間凈用地面積(畝)土地用途分類起始樓面地價(元/㎡)容積率成交總價(萬元)成交樓面地價(元/㎡)競得者關(guān)聯(lián)商1——盤龍區(qū)龍泉街道辦事處源清社區(qū)居民委員會清水河村盤龍區(qū)世博2017-11-095.51商業(yè)33895≤0.3373633895昆明發(fā)展投資集團有限公司——2——西山區(qū)馬街街道辦事處西山區(qū)西山2017-11-092.63商業(yè)27615≤0.5242527615昆明發(fā)展投資集團有限公司——3金泰國際五華區(qū)豐寧街道辦事處轄區(qū)五華區(qū)次中心2017-07-051.81商業(yè)17798≤0.7150317798云南文潔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文潔地產(chǎn)4——昆明市盤龍區(qū)青云街道辦事處盤龍區(qū)東市2017-08-03205.16純住宅8195＞1且≤1.117330111519中海地產(chǎn)集團有限公司中海地產(chǎn)5——昆明市盤龍區(qū)青云街道辦事處盤龍區(qū)東市2017-08-0382.43純住宅7512＞1且≤1.27254011000中海地產(chǎn)集團有限公司中海地產(chǎn)6昆明萬達城昆明市西山區(qū)馬街街道辦事處西山區(qū)西山2017-06-0780.85商業(yè)7652≤0.69284597652大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司萬達地產(chǎn)7——空港經(jīng)濟區(qū)大板橋街道辦事處官渡區(qū)空港新區(qū)2017-11-2230.12商業(yè)7237≤0.8116257237昆明空投城市資源開發(fā)有限公司——8新希望白麓城昆明市五華區(qū)普吉街道辦事處高新區(qū)高新2017-06-3042純住宅2100＞1且≤3543806473昆明大商匯實業(yè)有限公司新希望房地產(chǎn)9新希望白麓城昆明市五華區(qū)普吉街道辦事處高新區(qū)高新2017-06-3054.14純住宅2100＞1且≤3700826472昆明大商匯實業(yè)有限公司新希望房地產(chǎn)10新希望白麓城昆明市五華區(qū)普吉街道辦事處高新區(qū)高新2017-06-3049.54純住宅2100＞1且≤3641286472昆明大商匯實業(yè)有限公司新希望房地產(chǎn)【成交樓面地價TOP10】2017年成交樓面地價前十中，商業(yè)用地和住宅用地各占5宗，相較于以前樓面價前十均為商業(yè)用地的情況看，2017年純住宅用地表現(xiàn)亮眼，最高樓面地價為昆明發(fā)展投資集團競得的商業(yè)用地，樓面價33895元/㎡。2.6 2017年土地成交TOP10排序呈現(xiàn)項目土地位置城區(qū)板塊出讓時間凈用地面積(畝)土地用途分類起始樓面地價(元/㎡)容積率成交總價(萬元)成交樓面地價(元/㎡)競得者關(guān)聯(lián)商1——昆明市盤龍區(qū)青云街道辦事處盤龍區(qū)東市2017-08-03205.16純住宅8195＞1且≤1.117330111519中海地產(chǎn)集團有限公司中海地產(chǎn)2昆明萬達城昆明市西山區(qū)馬街街道辦事處西山區(qū)西山2017-06-07393.38商業(yè)6353≤1.021699406353大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司萬達地產(chǎn)3——昆明市官渡區(qū)金馬街道辦事處官渡區(qū)東市2017-10-20113.42純住宅2976>1且≤3.81311194563成都中南世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——4官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處官渡區(qū)官南2017-10-2582.09商業(yè)兼容住宅5000>1且≤4.21149265000保利地產(chǎn)——5華潤悅府官渡區(qū)吳井街道辦事處官渡區(qū)次中心2017-11-1361.34商業(yè)3258≤7.611013953258華潤置地華潤置地6——盤龍區(qū)龍泉街道辦事處盤龍區(qū)北市2017-11-0997.51純住宅3073＞1且≤4.65928743073云南城投龍瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、昆明萬江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——7北大資源頤和1898昆明市官渡區(qū)官渡街道辦事處官渡區(qū)官南2017-01-23158.97純住宅2496＞1且≤2.8740802496昆明方瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北大資源8——昆明市盤龍區(qū)青云街道辦事處盤龍區(qū)東市2017-08-0382.43純住宅7512＞1且≤1.27254011000中海地產(chǎn)集團有限公司中海地產(chǎn)9新希望白麓城昆明市五華區(qū)普吉街道辦事處高新區(qū)高新2017-06-3054.14純住宅2100＞1且≤3700826472昆明大商匯實業(yè)有限公司新希望房地產(chǎn)10新希望白麓城昆明市五華區(qū)普吉街道辦事處高新區(qū)高新2017-06-3049.54純住宅2100＞1且≤3641286472昆明大商匯實業(yè)有限公司新希望房地產(chǎn)【成交總價TOP10】2017年成交地塊最高總價為17.33億元，為純住宅用地，由中海地產(chǎn)競得。成交總價前十以住宅用地為主，包含了中海、萬達、華潤置業(yè)、北大資源、新希望地產(chǎn)等大型房企。2.7 主要開發(fā)商市場拿地份額分析開發(fā)商成交土地面積（畝）市場份額萬達地產(chǎn)1375.3816%綠地集團722.58%俊發(fā)地產(chǎn)603.897%寶安地產(chǎn)450.515%藍光地產(chǎn)433.595%港鑫物流360.434%北大資源349.24%筑友地產(chǎn)344.784%中海地產(chǎn)287.593%恒大集團241.93%新城控股238.483%云南菌悅實業(yè)227.523%新希望房地產(chǎn)186.632%保利地產(chǎn)177.972%昆明同榮匯177.832%中交地產(chǎn)176.742%其他2409.7227%合計8764.72100%2017年昆明市主要拿地企業(yè)所占市場份額排名（成交面積）2017年昆明市主要拿地企業(yè)所占市場份額排名（成交金額）開發(fā)商成交總價（萬元）市場份額萬達地產(chǎn)74482517%保利地產(chǎn)2532866%新希望地產(chǎn)2460166%中海地產(chǎn)2458426%俊發(fā)地產(chǎn)2201855%綠地集團2084585%中鐵建1884344%云南菌悅實業(yè)1683924%北大資源1627274%藍光地產(chǎn)1517573%城投、萬科1377763%中交地產(chǎn)1354583%中南地產(chǎn)1311193%中南、景成1218583%筑友地產(chǎn)1120543%其他111556822%合計4343753100%2017年萬達地產(chǎn)所占市場份額最高（面積占比16%，成交總價占比17%），本土開發(fā)商以俊發(fā)、筑友為主。下表統(tǒng)計的16家主要拿地開發(fā)商面積份額總和占73%，總地價份額占78%。除俊發(fā)、筑友和菌悅實業(yè)為昆明本土開發(fā)外，前十拿地外房企均為外來房企，外來房企已占據(jù)昆明市場，昆明本土中小型房企日漸式微。2.8 土地市場小結(jié)2017年，昆明土地市場供銷兩旺，成果喜人，土地供應(yīng)159宗，面積7987畝，成交161宗，面積8765畝，樓面價2408元/㎡，同比上漲62%，溢價率為7.32%，對比2016年上漲5.05個百分點。2017年土地供求集中在西山（草海）、官南（巫家壩、會展）、呈貢（大漁、斗南、吳家營）和東南（螺螄灣、西亮塘）板塊；高新和東市板塊雖然土地整體供求熱度不高，但新希望、中海和中南都在這兩個板塊高溢價拿地；北市板塊發(fā)展接近飽和，2017年土地供求較少；中心、次中心和世博板塊土地稀缺；空港板塊交通、配套等落后，熱度不高。通過土地供應(yīng)“放量”，改變房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，或許是現(xiàn)狀下平抑房價的唯一手段。今年以來，昆明土地市場競爭異常激烈，尤其是隨著越來越多的大牌房企布局昆明，這種競爭愈演愈烈。在11月舉行的昆明市2017—2018年儲備土地推介會中，昆明共推出主城區(qū)北部片區(qū)、金產(chǎn)區(qū)、草海片區(qū)、東部片區(qū)以及高新區(qū)、呈貢片區(qū)、度假區(qū)大漁片區(qū)等7個區(qū)域54宗土地，面積約3041余畝，推介會也吸引了萬科、云南建投、藍光、美的、俊發(fā)、融創(chuàng)等多家房企到場參會，并且多房企表現(xiàn)有拿地意向。12月僅有少量的推介地塊入市，因此，大多地塊或?qū)⒂?018年入市，并且隨著品牌房企在昆布局加快，可以預(yù)見2018年的“土地大戲”拉開帷幕后較為壯觀。3規(guī)劃放量分析規(guī)劃放量年度、月度走勢過規(guī)分區(qū)、板塊對比過規(guī)面積TOP10小結(jié)備注：數(shù)據(jù)來源銳理數(shù)據(jù)平臺、昆明市規(guī)劃局

統(tǒng)計口徑：招拍掛，商住用地

截止日期2017.12.312017年，昆明通過規(guī)劃審批共76次，過規(guī)總建面為1348萬㎡，同比下降34%。3.1 規(guī)劃放量年度、月度走勢2017年南市區(qū)過規(guī)總建面最高為462.77萬㎡，占比34%；其次為西市區(qū)，過規(guī)總建面218.07萬㎡，占比16%。主城12個板塊中，空港板塊無項目過規(guī)，其他區(qū)域均有規(guī)劃放量，北市板塊位居放量榜首，面積為228.64萬㎡，占比17%；官南板塊和呈貢板塊其次，放量分別為219.98萬㎡和187.31萬㎡，分別占比16%和14%。3.2

2017年過規(guī)分區(qū)、板塊對比3.3 2017年過規(guī)面積TOP10排名項目名稱板塊面積（萬㎡）1俊發(fā)城北市70.612紅星天鉑官南58.863新城吾悅廣場高新48.614萬彩城次中心46.515金地悅天下滇池45.896萬科魅力之城東南45.237融創(chuàng)春風(fēng)十里高新43.948中交錦繡雅郡呈貢41.349俊發(fā)盛唐城世博40.8810潤城滇池40.13TOP10項目2017年通過規(guī)劃審批前三項目為：俊發(fā)城、紅星天鉑和新城吾悅廣場。過規(guī)建面分別為70.61、58.86和48.61萬方。南市區(qū)4項目進入前十，北市區(qū)2項目進入前十，西市區(qū)2項目進入前十，中市區(qū)1項目進入前十，呈貢區(qū)1項目進入前十。3.4 規(guī)劃小結(jié)總量：2017年，昆明共通過規(guī)劃審批76次，過規(guī)總建面為1348萬㎡，同比下降34%。區(qū)域：2017年南市區(qū)過規(guī)總建面最高為462.77萬㎡，占比34%；其次為西市區(qū)，過規(guī)總建面218.07萬㎡，占比16%。板塊：主城12個板塊中，空港板塊無項目過規(guī)，其他區(qū)域均有規(guī)劃放量，北市板塊位居放量榜首，面積為228.64萬㎡，占比17%；官南板塊和呈貢板塊其次，放量分別為219.98萬㎡和187.31萬㎡，分別占比16%和14%。分析：全年過規(guī)項目主要集中在南市區(qū)，