天津萬(wàn)科仕林苑營(yíng)銷(xiāo)策略總綱

萬(wàn)科·仕林苑營(yíng)銷(xiāo)策略總綱房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879目標(biāo)鎖定01.大勢(shì)研判項(xiàng)目梳理營(yíng)銷(xiāo)策略

城市發(fā)展 城市規(guī)劃 行業(yè)發(fā)展 政策解讀本體分析 競(jìng)品分析 價(jià)值提煉 客戶(hù)分析營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題 解決問(wèn)題 策略總綱 策略執(zhí)行房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879自首開(kāi)日起15個(gè)月實(shí)現(xiàn)總簽約額自首開(kāi)日起15個(gè)月實(shí)現(xiàn)總回款額

20億20億以項(xiàng)目熱賣(mài)實(shí)現(xiàn)品牌落地以別墅提升整體項(xiàng)目品質(zhì)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略第一部分：大勢(shì)研判1234

城市發(fā)展城市規(guī)劃行業(yè)發(fā)展政策解讀房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part1 城市發(fā)展房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879在這里，智·富正在匯中產(chǎn)爆發(fā)集 全球最宜居城市內(nèi)地NO.1城市競(jìng)爭(zhēng)力直追中國(guó)第三城富裕人士分布表：福布斯最新統(tǒng)計(jì)：地名排名千萬(wàn)富豪（人）排名億萬(wàn)富豪億萬(wàn)富豪/十萬(wàn)人人口?天津市總?cè)丝冢杭s1176萬(wàn)人北京11430001880054?天津千萬(wàn)富豪總數(shù)：約1.31萬(wàn)人廣東2137000278008?天津億萬(wàn)富豪總數(shù)：約900人上海31160003700038?天津人口資產(chǎn)總額約為：1.49萬(wàn)億元……41105004630012?年收入總額150-300萬(wàn)人口：約20-30天津1213100139008萬(wàn)人山西13128001010503房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879PRICE

天津改善需求已到了從普宅時(shí)代到城市豪宅時(shí)代爆發(fā)的節(jié)點(diǎn)60’70’核心人群財(cái)富需求正在呈現(xiàn)多元化豪宅產(chǎn)品：資本屬性日漸鮮明 多元在這里，欲望正在普通住宅：價(jià)格增值空間日漸飽和房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879天津，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第三極，渤海明珠步入高速發(fā)展軌道在世界看來(lái)，天津被確立為中國(guó)經(jīng)濟(jì)第三極，是中國(guó)在成功地實(shí)現(xiàn)"深圳帶動(dòng)珠三角"、"上海帶動(dòng)長(zhǎng)三角"后，又一次具有深遠(yuǎn)意義的城市圈發(fā)展運(yùn)動(dòng)。北京大連天津GDP突破7000億元，增速全國(guó)第一天津北方經(jīng)濟(jì)中心青島環(huán)渤海中心城市群中科院發(fā)布了《2010中國(guó)新型城市化報(bào)告》，該報(bào)告對(duì)全國(guó)50個(gè)主要城市進(jìn)行總體評(píng)價(jià)，其中天津在中國(guó)新型城市化總水平中排名第七位，并且有望在2020年前邁入GDP萬(wàn)億俱樂(lè)部。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879全球最宜居城市新排行：天津獲評(píng)中國(guó)內(nèi)地第一宜居城市《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》第10次公布全球最宜居城市調(diào)查結(jié)果，范圍遍布全球140個(gè)城市，評(píng)價(jià)體系包括城市安全指數(shù)、醫(yī)療服務(wù)、文化與環(huán)境、教育、基礎(chǔ)設(shè)施等五大類(lèi)三十項(xiàng)獨(dú)立指標(biāo)，中國(guó)內(nèi)地有天津、蘇州、北京、深圳、上海、大連、廣州、青島共８?jìng)€(gè)城市進(jìn)入榜單。

經(jīng)濟(jì)特區(qū) 和諧城市環(huán)境優(yōu)美氣候怡人中國(guó)宜居名城山水相間旅游城市最具幸福城市房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part2 城市規(guī)劃房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879天天津津城城市市發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃中心城區(qū)規(guī)劃——一主兩副、沿河拓展、功能提升西站城市副中心商務(wù)金融、商業(yè)貿(mào)易、文化休閑居住小白樓城市主中心集商貿(mào)娛樂(lè)、商業(yè)金融、商務(wù)辦公于一體的城市核心天鋼柳林城市副中心商務(wù)會(huì)展、商業(yè)娛樂(lè)、創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)及休閑居住奧運(yùn)板塊城市次級(jí)中心商務(wù)會(huì)展、體育產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂(lè)及休閑居住房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879區(qū)域發(fā)展規(guī)劃津南區(qū)規(guī)劃建設(shè)——“東進(jìn)、西連、南生態(tài)、北提升”發(fā)展戰(zhàn)略，加快城市化進(jìn)程新立鎮(zhèn)軍糧城北提升西連南生態(tài)大港

無(wú)暇街塘沽東進(jìn)官港森林公園

中心城區(qū) 新都市中心濱海新區(qū)核心區(qū)城市服務(wù)帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶生態(tài)涵養(yǎng)帶中心城區(qū)和濱海新區(qū)的重要擴(kuò)展區(qū)以信息、現(xiàn)代冶金和精密制造產(chǎn)業(yè)為主的新型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)以生態(tài)、文化、旅游為底蘊(yùn)的海河南岸的生態(tài)宜居城區(qū)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879區(qū)域發(fā)展規(guī)劃河西區(qū)規(guī)劃建設(shè)——繁榮的商務(wù)中心區(qū)、高品質(zhì)的生活住宅區(qū)河西區(qū)地處天津市市區(qū)東南，總面積42平方公里，常住人口近80萬(wàn)。河西區(qū)的功能定位為“市級(jí)行政中心、文化藝術(shù)中心、商務(wù)辦公中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、生態(tài)宜居城區(qū)”友誼路金融商務(wù)帶 解放南路綜合商務(wù)帶大沽南路商業(yè)商務(wù)帶

河西區(qū)發(fā)展框架規(guī)劃為“四區(qū)、四帶八大功能區(qū)”：四區(qū)：建設(shè)市級(jí)行政文化中心區(qū)小白樓商務(wù)中心區(qū)梅江生態(tài)居住區(qū)

天鋼柳林副中心本案陳塘科技商務(wù)區(qū)

陳塘科技商務(wù)區(qū)梅江、梅江東國(guó)際社區(qū)四帶：海河城市發(fā)展帶友誼路金融商務(wù)服務(wù)帶大沽南路-尖山商業(yè)商務(wù)帶解放南路綜合商務(wù)帶。本案緊領(lǐng)河西，可充分借其發(fā)展與定位之勢(shì)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879區(qū)位價(jià)值——位于城市中軸線(xiàn)/承接高端客群富力城●天津的高端居住生活，占據(jù)著城市核心景觀資源，城南新世家●一直向南……向南，仁恒海河廣場(chǎng)●格調(diào)春天●再向南！環(huán)球金融中心●萬(wàn)德花園●霞光道5號(hào)●從老城廂招商鉆石山●長(zhǎng)虹到海光寺世紀(jì)梧桐公寓●水上中心文化江勝天鵝湖●再到天塔?水上柳林梅江大梅江，梅江東岸綠化梅江，后梅江風(fēng)景區(qū)城市景觀、公園仕林苑正位于高端改善流向的城市主軸大梅江后，梅江東岸，絕板地塊房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part3 行業(yè)發(fā)展房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879市場(chǎng)層面

行業(yè)發(fā)展—全市：受政策調(diào)控影響，成交量回落明顯，但整體價(jià)格水平穩(wěn)步上場(chǎng)新政前 新政后成交量方面，天津市2009年9月至2010年8月成交1059萬(wàn)㎡，平均月去化面積88萬(wàn)㎡，春節(jié)后成交量、成交價(jià)格均呈強(qiáng)勢(shì)反彈態(tài)勢(shì)，但5月后由于新政影響，成交量下挫明顯，月均去化面積僅有62萬(wàn)㎡；成交均價(jià)方面，2009年9月至2010年8月全市成交均價(jià)小幅穩(wěn)步上漲，6月份由于新政初期，出現(xiàn)小幅下挫后，持續(xù)回調(diào)，8月份成交均價(jià)仍保持在9000-9500元/平米的高位。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879市場(chǎng)層面

行業(yè)發(fā)展——中心城區(qū)：受政策調(diào)控影響，成交量回落明顯，價(jià)格水平小幅調(diào)整新政前 新政后? 成交量方面，新政前，天津中心城區(qū)月均去化面積約20—25萬(wàn)平米，4月份新政出臺(tái)后，對(duì)成交量影響非常大，5月-8月月均去化面積僅為8萬(wàn)平米；? 和平區(qū)是中心城區(qū)的價(jià)格標(biāo)桿，其次是南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)，三區(qū)現(xiàn)階段均價(jià)分別為：21000、16500、16500元/平米左右；成交量方面，河西、河?xùn)|、南開(kāi)領(lǐng)先區(qū)域市場(chǎng)；? 短期市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)看，中心城區(qū)土地稀缺性表現(xiàn)越發(fā)突出，整體供應(yīng)量走弱趨勢(shì)明顯。河西成交量、價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879市場(chǎng)層面

行業(yè)發(fā)展——環(huán)城四區(qū)：新政后成交量下跌幅度較大，但價(jià)格水平依然堅(jiān)挺新政前新政后?成交量方面，新政前，天津環(huán)城四區(qū)月均去化面積約30萬(wàn)平米，4月份新政出臺(tái)后，對(duì)成交量影響較大，5-8月月均去化面積僅為22萬(wàn)平米左右；? 西青區(qū)是環(huán)城四區(qū)的價(jià)格標(biāo)桿，其次是東麗區(qū)、津南區(qū)，三區(qū)現(xiàn)階段均價(jià)分別為：12500、9500、8600元/平米左右；成交量方面，西青、津南絕對(duì)領(lǐng)先區(qū)域市場(chǎng)；津南成交量、價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879市場(chǎng)層面

行業(yè)發(fā)展——河西區(qū)：新政后成交量大幅下挫，價(jià)格調(diào)整上揚(yáng)新政前 新政后月均去化3.6萬(wàn)平米月均去化2.1萬(wàn)平米成交均價(jià)12000元/平米成交均價(jià)16000元/平米受新政及區(qū)域供應(yīng)量不足的影響，近期整體成交呈下降走勢(shì)，除7月份由于博軒園有較集中成交量，將當(dāng)月成交量及成交均價(jià)整體拉升外（當(dāng)月成交133套，成交面積17000平米，成交均價(jià)20700元/平米），其它月份月均成交量在1-2萬(wàn)平米區(qū)間波動(dòng)；成交均價(jià)方面，河西區(qū)市場(chǎng)整體價(jià)格走勢(shì)呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，與09年同期相比，區(qū)域價(jià)格水平同比增長(zhǎng)33%，目前整體穩(wěn)定在15000-17000元/平米之間。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879市場(chǎng)層面

行業(yè)發(fā)展——津南區(qū)：近期新房源推出，津南區(qū)成交量下幅相對(duì)較小，價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)新政前 新政后月均去化9.6萬(wàn)平米月均去化8.5萬(wàn)平米成交均價(jià)7100元/平米成交均價(jià)8500元/平米成交量方面，津南區(qū)市場(chǎng)處于天津市領(lǐng)先水平，政策前月均成交量在10萬(wàn)平米左右；近期如碧桂園、首創(chuàng)福緹山為代表的新開(kāi)及加推項(xiàng)目集中，較之新政前成交量下幅較小，目前月均去化面積約8.5萬(wàn)平米；成交均價(jià)方面，津南區(qū)市場(chǎng)整體價(jià)格走勢(shì)一路穩(wěn)步上漲，由于新近碧桂園、首創(chuàng)福緹山別墅在售，目前整體穩(wěn)定在8600元/平米左右。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879宏觀市場(chǎng)背景小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)背景：當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)向好，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨于穩(wěn)定；天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第三極的地位已然確立；區(qū)域發(fā)展背景：項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、城市建設(shè)、發(fā)展規(guī)劃均處于快速發(fā)展階段，是天津市較為成熟的生活居住區(qū)；行業(yè)發(fā)展背景：新政背景下天津樓市調(diào)整在所難免，但受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境拉動(dòng)，整體市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)出波動(dòng)上漲的走勢(shì)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2011周期。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part4 政策解讀房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879政策正確解讀政策走勢(shì)，是項(xiàng)目操作的基礎(chǔ)層面2007：9.27二套房貸收緊，樓市應(yīng)聲下挫2008：經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的雙重冬天，市場(chǎng)全面冰凍2009：政策扶持，樓市奇跡反彈2010：4.14新政、新國(guó)十條出臺(tái)，地產(chǎn)股全面領(lǐng)跌2010: 7月“津十條”出臺(tái)2010：8月“關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)監(jiān)管八項(xiàng)措施的通知”……政策重點(diǎn)打擊炒房和投機(jī)客戶(hù)政策首先打壓一線(xiàn)城市，二三線(xiàn)城市存在一定機(jī)會(huì)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879政府 態(tài)度堅(jiān)決、操作性強(qiáng)層面有史以來(lái)最嚴(yán)厲的政策調(diào)控，精準(zhǔn)度高，可操作性強(qiáng)，且預(yù)留了后續(xù)繼續(xù)出政策的可能中央和地方政府都會(huì)出政策，政策會(huì)更徹底、措施會(huì)更堅(jiān)決，而且有可能是長(zhǎng)期持續(xù)ü央行：落實(shí)適度寬松貨幣政策嚴(yán)格執(zhí)行差別房貸；ü住建部：房地產(chǎn)調(diào)控不達(dá)效果絕不放松；ü張平：部分大中城市房?jī)r(jià)仍過(guò)高下半年將穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策；ü李克強(qiáng)：八天內(nèi)兩提堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為；ü銀監(jiān)會(huì)：重申堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)投機(jī)投資需求；ü住建部：商品住宅價(jià)格必須降下來(lái)；ü溫家寶：穩(wěn)定房?jī)r(jià)、提供住房保障、抑制投資投機(jī)性需求

打擊多次改善購(gòu)房打擊投資投機(jī)購(gòu)房打擊重點(diǎn)城市抵制外地炒房團(tuán)堅(jiān)決實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)下行相關(guān)政府職能部門(mén)口徑一致房商網(wǎng)堅(jiān)—海決量房打地產(chǎn)擊資料投下載機(jī)！《炒2010作房決地產(chǎn)不營(yíng)銷(xiāo)放策劃松大全》，QQ：1053527879銀行層面

政策收緊，直擊多套購(gòu)房群體新“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，以家庭住房套數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，首付最少5成，利率上浮至1.1倍新“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及貸款政策，對(duì)高層產(chǎn)品中改善型客戶(hù)存有較大影響停發(fā)三套房貸銀行天津已升至7家，可貸銀行首付最少6成，利率上浮至1.5倍別墅購(gòu)房人群一般為多次置業(yè)，三套房停貸對(duì)此類(lèi)型產(chǎn)品存有較大影響公積金貸款政策調(diào)整，三套及以上房貸被暫停公積金貸款政策，對(duì)于高額公積金繳納客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)存有較大影響“二套房”認(rèn)定趨嚴(yán)中行自9月1日起實(shí)施凡有過(guò)置業(yè)，無(wú)論是否貸款、已清貸或已賣(mài)，再置業(yè)均認(rèn)定為“二套房”，至此“二套房”認(rèn)定各銀行趨同銀行相關(guān)政策對(duì)本案影響較大房商未網(wǎng)來(lái)—海房量房貸地產(chǎn)政資料策下載很！《有2010可房能地產(chǎn)更營(yíng)銷(xiāo)加策劃嚴(yán)大全厲》，QQ：1053527879開(kāi)發(fā)商層面

08年淡市說(shuō)明只有對(duì)市場(chǎng)快速反應(yīng)才能跑贏市場(chǎng)?提前加推動(dòng)作，加速庫(kù)存消化：萬(wàn)科：加緊出貨，快速消化此舉動(dòng)可以應(yīng)對(duì)后期因?yàn)檎咴?，產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)整體動(dòng)蕩的可能。這部分開(kāi)發(fā)商目前對(duì)于價(jià)格的持謹(jǐn)慎態(tài)度，通過(guò)快速加推，保持現(xiàn)有的銷(xiāo)售價(jià)格和利潤(rùn)，快速回籠資金。?根據(jù)客戶(hù)首付執(zhí)行靈活優(yōu)惠政策泰達(dá)：針對(duì)不同首付給出優(yōu)惠政策此舉可以平衡客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)心理，用優(yōu)惠抵消客戶(hù)因?yàn)樾抡鶐?lái)的利率和首付上浮的購(gòu)房成本。?不理會(huì)新政的出臺(tái)，繼續(xù)漲價(jià)：此舉產(chǎn)生的結(jié)果，對(duì)于成交有較明顯的負(fù)作用，客戶(hù)因?yàn)闈q價(jià)，對(duì)產(chǎn)品的接受度本身就需要一定時(shí)間緩沖，而且新政的出臺(tái)，會(huì)使客戶(hù)對(duì)于后期市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生質(zhì)疑，放慢成交。精準(zhǔn)上市時(shí)機(jī)，保證既得利益不變以?xún)r(jià)換量，應(yīng)對(duì)調(diào)控保障資金順利回籠房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879客戶(hù)層面

改善和投資型物業(yè)受影響最為強(qiáng)烈2010年 4.14國(guó)十條500萬(wàn)元/套以上200-500萬(wàn)元/套

城市終極選擇城市高端改善

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月以別墅類(lèi)產(chǎn)品為主，購(gòu)買(mǎi)決策 到訪(fǎng)量下降40%左右，但對(duì)于房地產(chǎn)的較快 遠(yuǎn)期發(fā)展普遍呈現(xiàn)樂(lè)觀態(tài)度。具有資源稀缺性的項(xiàng)目受此類(lèi)到訪(fǎng)量下降40%左右，客戶(hù)對(duì)政策關(guān)注客群青睞，多次改善客戶(hù)為主，程度較高，產(chǎn)生一定觀望情緒，但成經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng) 交比例并未受大的影響100-200萬(wàn)元/套100萬(wàn)元/套以下50-200萬(wàn)元/套

城市主流改善城市剛性需求投資性需求

以環(huán)內(nèi)大戶(hù)型面積需求為主，首次改善和二次改善各占50%，更注重社區(qū)環(huán)境選擇以首改和婚房為主，著眼于近郊的普通住宅項(xiàng)目和部分環(huán)線(xiàn)內(nèi)的公寓產(chǎn)品，不急于成交，追求高性?xún)r(jià)比著眼于新城市發(fā)展空間，多為專(zhuān)業(yè)炒房客

到訪(fǎng)量下降50%以上，首付門(mén)檻提高，遏制了一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱的改善型客戶(hù)進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)生退房現(xiàn)象到訪(fǎng)量沒(méi)有明顯變化，成交客戶(hù)比較急躁，擔(dān)心未來(lái)無(wú)法享受利率優(yōu)惠或房源有限，對(duì)新政并不敏感主力投資客群迅速離場(chǎng)，持嚴(yán)重觀望情緒政策打壓投資客及改善型客群初見(jiàn)成效房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879政策分析小結(jié)結(jié)論一：抓緊利好，把握入市先機(jī)（城市發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)層面利好、區(qū)域市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的供應(yīng)空缺）結(jié)論二：充分重視銷(xiāo)售速度帶來(lái)的效益和市場(chǎng)關(guān)注度結(jié)論三：重視客戶(hù)需求，滿(mǎn)足抄底預(yù)期充分分析客戶(hù)，市場(chǎng)不確定條件下，客戶(hù)需求（特別是客戶(hù)的價(jià)格預(yù)期），至關(guān)重要。結(jié)論四：重視價(jià)值展示，以高性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)突圍充分做足項(xiàng)目?jī)r(jià)值展示，外展場(chǎng)、銷(xiāo)售中心、示范區(qū)等展示品質(zhì)全面提升。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略第二部分:項(xiàng)目梳理1234

本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析價(jià)值提煉客戶(hù)分析房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part1 本體分析房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：了解項(xiàng)目用地面積：6.3萬(wàn)平米建筑面積：11.4萬(wàn)平米住宅建筑面積：11.04萬(wàn)平米綠地面積：2.5萬(wàn)平米建筑形式：聯(lián)排別墅+高層+多層建筑風(fēng)格：英式都鐸容積率：1.8建筑密度：25%項(xiàng)目位置：位于津南區(qū)北部，與河西區(qū)交界，浯水道與藝林路交口項(xiàng)目四至：北至泗水道，南至浯水道，東至地界，西至藝林路房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：產(chǎn)品構(gòu)成多層住宅高層住宅聯(lián)排別墅樣板間商業(yè)小端南入270中戶(hù)南入250大戶(hù)南入 300

共有4種產(chǎn)品：118套聯(lián)排別墅+876套高層住宅+48套多層住宅+2000平米商業(yè)聯(lián)排產(chǎn)品戶(hù)型配比面積 套數(shù)195平米 64230平米 44270平米 7高層產(chǎn)品戶(hù)型配比面積 套數(shù)135平米 20887平米 668多層產(chǎn)品戶(hù)型配比面積 套數(shù)88平米 48房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：萬(wàn)科品牌 天津地產(chǎn)領(lǐng)跑者萬(wàn)科自92年進(jìn)入天津以來(lái)，歷經(jīng)18年的市場(chǎng)深耕，已經(jīng)建立了強(qiáng)大的品牌公信力！萬(wàn)科，中國(guó)地產(chǎn)界的第一品牌在中國(guó)，有多少人因?yàn)槿f(wàn)科而對(duì)一個(gè)區(qū)域產(chǎn)生信心。在天津，有多少人愿意在價(jià)格較高的情況下選擇萬(wàn)科的產(chǎn)品萬(wàn)科，天津城市別墅典范1999—花園新城，開(kāi)始定義天津城市別墅生活2003—水晶城，天津高端人文住宅生活典范2005—東麗湖·萬(wàn)科城，天津生態(tài)宜居住所典范本案 2008—萬(wàn)科·霞光道五號(hào)，天津首席豪宅2009—萬(wàn)科·朗潤(rùn)園，理想城市別墅2011—萬(wàn)科·仕林苑，萬(wàn)科-南部環(huán)內(nèi)唯一別墅，更加值得期待房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：建筑風(fēng)格 都鐸建筑世襲珍品百年英式都鐸，具有無(wú)可比擬的深厚感、文化感與身份感，足以傳承后世英式都鐸城市別墅不僅是一種生活狀態(tài)，更珍藏了可傳承百年的居所價(jià)值占據(jù)城市與自然雙重珍稀資源，不可復(fù)制的稀缺性，居其間，身無(wú)價(jià)，歷久彌珍與天津頂級(jí)別墅霞光道5號(hào)系出同門(mén)，傳世家業(yè)升級(jí)演繹萬(wàn)科仕林苑原汁原味都鐸風(fēng)格房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：區(qū)域行業(yè)現(xiàn)狀 領(lǐng)銜區(qū)域行業(yè)水準(zhǔn)? 小海地居住區(qū)的房屋以老式小區(qū)為主，一般房齡都是10年以上，如寬福里、賀福里等；? 新式小區(qū)相比較市內(nèi)而言并不多，但規(guī)模一般都較大，如海天馨苑等；? 在建新住宅項(xiàng)目較少，2年內(nèi)上市的只有本項(xiàng)目；? 因此，項(xiàng)目具有打造區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿型高老式小區(qū)端產(chǎn)品的先天市場(chǎng)條件。小海地 海天馨苑周邊現(xiàn)有社區(qū) 周邊現(xiàn)有社區(qū)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：區(qū)域價(jià)值u城市副中心中心城區(qū)實(shí)施“一主兩副”發(fā)展策略，“天鋼柳林地區(qū)”成為綜合性城市副中心，而本案毗鄰柳林南部。

借勢(shì)柳林城市升級(jí)u“雙城”相向拓展雙城相向發(fā)展，是城市發(fā)展的主導(dǎo)方向，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)動(dòng)發(fā)展，本案位于“雙城”相向拓展核心位。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：交通資源地鐵1號(hào)線(xiàn)15分鐘城市尺度天津大道30分鐘“雙城”CBDu城市發(fā)展之動(dòng)脈全方位、立體交通體系?地鐵：地鐵1號(hào)線(xiàn)雙林車(chē)站距本案僅300米；?城市公路網(wǎng)：大沽南路、天津大道30分鐘分別可達(dá)小白樓CBD和濱海新區(qū)CBD；外環(huán)線(xiàn)20分鐘可達(dá)天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)、津?yàn)I高速；東南半環(huán)、黑牛城道、快速通達(dá)市內(nèi)六區(qū)；浯水道規(guī)劃連接解放南路，直達(dá)梅江居住區(qū)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：配套資源 高端學(xué)府區(qū)的生活家東部大學(xué)城北師大附中科技大學(xué)小海地生珠峰百貨商場(chǎng)活區(qū)財(cái)經(jīng)大學(xué)第四醫(yī)院夫高爾場(chǎng)蕃麥?zhǔn)哭r(nóng)夫市球海天馨園生活區(qū)配套場(chǎng)人人樂(lè)超市北馬集小學(xué)2km海天新苑生活區(qū)

u教育、商業(yè)、醫(yī)療，生活配套完備，盡享區(qū)域級(jí)中心配套教育配套東部大學(xué)城：科技大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)、北師大附中等重點(diǎn)學(xué)校。商業(yè)配套人人樂(lè)超市、珠峰百貨等大型集中商業(yè)；也有蕃麥?zhǔn)哭r(nóng)夫市場(chǎng)、海天新苑配套區(qū)等完備生活配套。醫(yī)療設(shè)施天津第四醫(yī)院等房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：景觀資源 綠肺棋布水系環(huán)繞東:雙林引水河西:航道處宿舍南:柳林路北端北:海河柳林風(fēng)景區(qū) 占地6.6公頃，規(guī)劃總面積500畝海河上游八大節(jié)點(diǎn)之一;市內(nèi)海河沿岸最大公共綠地以柳趣、野味取勝的半開(kāi)放型公園距離本案僅有1.3公里。1.3公里2.5公里3公里 1.5公里海河、外環(huán)河、長(zhǎng)泰河環(huán)繞資源豐富、景觀宜人、文化氣息海河開(kāi)發(fā)巨大潛力與城市發(fā)展動(dòng)脈坐擁環(huán)內(nèi)海河沿岸最大的公共綠地——海河上游開(kāi)發(fā)八大節(jié)點(diǎn)之“柳林風(fēng)景區(qū)”！天然水系旁，足以媲美紐約的長(zhǎng)島、洛杉磯的比弗利山、西雅圖的華盛頓湖、香港的淺水灣、日本的東京灣等世界著名富人區(qū)！房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：資源價(jià)值 環(huán)內(nèi)唯一的高爾夫景觀別墅u稀世果嶺大宅邁步尚層人生！景觀資源項(xiàng)目西側(cè)為占地達(dá)10萬(wàn)余平方米的格瑞高爾夫球練習(xí)場(chǎng)，內(nèi)設(shè)多處果嶺。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879規(guī)劃評(píng)價(jià)?萬(wàn)科環(huán)內(nèi)的低密度別墅住區(qū)l 11萬(wàn)建筑體量，1.8容積率，這種規(guī)模性的低密度社區(qū)，環(huán)內(nèi)幾乎不會(huì)再有。?純粹性l 別墅與高層之間的區(qū)隔，保證了別墅區(qū)高層區(qū)的兩種產(chǎn)品的純粹性；?私密性l 社區(qū)與外界和周邊社區(qū)的嚴(yán)密區(qū)隔，保證整個(gè)社區(qū)的高端性和相對(duì)獨(dú)立性；l 別墅與高層的規(guī)劃布局，達(dá)到了不同價(jià)值下的產(chǎn)品資源配置l 中央別墅組團(tuán)水系環(huán)繞，增強(qiáng)了別墅組團(tuán)規(guī)劃的趣味性。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879發(fā)揮“萬(wàn)科”品牌影響力和農(nóng)墾集團(tuán)實(shí)力、以霞光道5號(hào)升級(jí)項(xiàng)目SWOT分析演繹為噱頭、借力區(qū)域綜合發(fā)展，以資源和景觀優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品品質(zhì)創(chuàng)造高附加值將是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵。外部環(huán)境機(jī)會(huì)opportunities威脅threats項(xiàng)目周邊新建商品房項(xiàng)目較少；2010年下半年至2011年初約有15新城市發(fā)展軸心區(qū)，區(qū)域價(jià)值潛力巨大；個(gè)英式別墅項(xiàng)目在市銷(xiāo)售；周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，可見(jiàn)政府對(duì)區(qū)域發(fā)展的決心；信貸政策不斷收緊，多家銀行暫城市發(fā)展核心地段的升值潛力； 停三套房貸款；優(yōu)勢(shì)strengths萬(wàn)科2011年環(huán)內(nèi)唯一別墅項(xiàng)目；霞光道5號(hào)英式都鐸風(fēng)格升級(jí)演繹；環(huán)內(nèi)低密度住區(qū)，稀缺；區(qū)域的通達(dá)性強(qiáng)；

屬地鐵1號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)。正面強(qiáng)勢(shì)戰(zhàn)略憑借萬(wàn)科品牌號(hào)召力，對(duì)片區(qū)規(guī)劃進(jìn)行概念炒作，引發(fā)業(yè)界及市場(chǎng)對(duì)此區(qū)域的關(guān)注，創(chuàng)造愿景預(yù)期；構(gòu)建區(qū)域內(nèi)宜居高地形象，實(shí)現(xiàn)區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者印象；

政府一再重申對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策不會(huì)放松。差異化戰(zhàn)略區(qū)域缺乏標(biāo)桿產(chǎn)品，更容易樹(shù)立寡頭地位；以霞光道5號(hào)升級(jí)演繹為噱頭，從眾多英式項(xiàng)目中脫穎而出，與競(jìng)品項(xiàng)目形成時(shí)間差；10萬(wàn)平米高爾夫練習(xí)場(chǎng)近在咫尺。以霞光道5號(hào)為基礎(chǔ)，以高爾夫球場(chǎng)為依托，萬(wàn)科物業(yè)全程品質(zhì)服務(wù)；以體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)為手段，著力打造宜居舒適高尚緊跟市場(chǎng)節(jié)奏及政策導(dǎo)向，以絕部要社區(qū)。對(duì)的產(chǎn)品力彌補(bǔ)政策威脅。因劣勢(shì)weaknesses區(qū)域號(hào)召力不足；周邊缺乏別墅區(qū)的氛圍；周邊多個(gè)還遷性質(zhì)項(xiàng)目；項(xiàng)目“高+低”的規(guī)劃模式會(huì)影響別墅組團(tuán)的私密性。

扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略防御性戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)區(qū)域愿景預(yù)期，彌補(bǔ)區(qū)域號(hào)召力不足所弱化片區(qū)概念，以大區(qū)域發(fā)展理帶來(lái)的劣勢(shì)；念主導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展；通過(guò)建筑自身的景觀功能與園林規(guī)劃，加之價(jià)格策略采取錯(cuò)位定價(jià)思路，面周邊自然景觀和交通優(yōu)勢(shì)，打造城市別墅宜對(duì)同質(zhì)競(jìng)品，通過(guò)高品質(zhì)產(chǎn)品樹(shù)居之地。立寡頭位置。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879小結(jié)補(bǔ)缺者追隨者領(lǐng)導(dǎo)者價(jià)格壟斷性高目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)搭便車(chē)，借勢(shì)區(qū)域唯一性瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙價(jià)格戰(zhàn)的制造者壟斷價(jià)格創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化產(chǎn)品有不可重復(fù)性本案金地叁拾峯首創(chuàng)福緹山金地紫樂(lè)府招商鉆石山價(jià)格壟斷性低 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城區(qū)域發(fā)展推動(dòng)力弱 區(qū)域發(fā)展推動(dòng)力強(qiáng)萬(wàn)科的唯一的都市的傳承的稀缺的房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part2 競(jìng)爭(zhēng)分析n 別墅競(jìng)品分析n 高層競(jìng)品分析n 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879環(huán)線(xiàn)周邊及城市中心別墅將與本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)主要競(jìng)品以外環(huán)線(xiàn)為界線(xiàn)，為城市別墅占據(jù)城市優(yōu)勢(shì)地段供應(yīng)量日益稀缺現(xiàn)狀供應(yīng)：老城廂、奧體、梅江存量日益東麗湖減少現(xiàn)狀供應(yīng)：u侯臺(tái)：中信珺臺(tái)未來(lái)供應(yīng)：西青城市別墅u河西腹地：博軒園u傳統(tǒng)水上：路德維希u河?xùn)|：金地紫樂(lè)府、招商雍華府、金隅悅城次要競(jìng)品距離中心城區(qū)15~20km具備自然資源條件中低密度項(xiàng)目聚集津南現(xiàn)狀供應(yīng)：首創(chuàng)福緹山、碧桂園、朗潤(rùn)園、團(tuán)泊湖社會(huì)山、萬(wàn)科東麗湖、博文苑、恒大綠洲等未來(lái)供應(yīng)：u團(tuán)泊：香港建設(shè)項(xiàng)目、團(tuán)泊光耀城、金地項(xiàng)目、中惠項(xiàng)目u津南：中信項(xiàng)目、海爾項(xiàng)目、華潤(rùn)項(xiàng)目、首創(chuàng)福特納灣、京基項(xiàng)目u東麗：萬(wàn)科城南島房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879針對(duì)于本項(xiàng)目別墅組團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)格局綜合考量地段、項(xiàng)目資源、產(chǎn)品類(lèi)型等方面因素，鎖定本項(xiàng)目主要競(jìng)品為：

博軒園金地紫樂(lè)府中信珺臺(tái)

路德維希招商鉆石山朗潤(rùn)園社會(huì)山碧桂園博文苑首創(chuàng)福緹山 金隅悅城招商雍華府博軒園、金地紫樂(lè)府、中信珺臺(tái)以上三個(gè)項(xiàng)目與本案，各具特色，在天津東南部城市別墅市場(chǎng)形成了的“四足鼎立”的局面房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879“四足鼎立”之全方位對(duì)比解析博軒園u8萬(wàn)城市核心、稀缺地段中的低密社區(qū)u高+低規(guī)劃布局PKu城市核心地段的奢侈品u天津業(yè)內(nèi)知名操盤(pán)手操盤(pán)，海外投資基金投資的項(xiàng)目。

金地紫樂(lè)府u29.5萬(wàn)東區(qū)高端低密度綜合體u高+低規(guī)劃布局u新古典別墅品質(zhì)，卓越產(chǎn)品力u金地集團(tuán)天津三盤(pán)齊發(fā)，品質(zhì)標(biāo)桿中信珺臺(tái)中信珺臺(tái)博軒園本案u18萬(wàn)城市景觀資源低密度住區(qū)金地紫樂(lè)府u12萬(wàn)城市高端低密度綜合u高+低規(guī)劃布局體u高+低規(guī)劃布局u英倫別墅品質(zhì)典范，引領(lǐng)2010年產(chǎn)品力本案u延續(xù)霞光道5號(hào)都鐸別墅時(shí)代u中信地產(chǎn)天津“3C”戰(zhàn)略布局首雕之品質(zhì)，卓越品牌力u萬(wàn)科集團(tuán)天津南部旗作艦產(chǎn)品房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879別墅競(jìng)爭(zhēng)力之于區(qū)域發(fā)展力博軒園——城市核心區(qū)城市副中心輻射區(qū)——金地紫樂(lè)府u位于大沽南u位于承接市路城市核心區(qū)與濱海新區(qū)u臨近津河，發(fā)展軸帶上周邊具備完備u位于市區(qū)“一的城市配套，主兩副”副中心屬于繁華的市天鋼柳林區(qū)中心地段。侯臺(tái)小白樓u位于市區(qū)“一博軒園風(fēng)景區(qū)CBD主兩副”主中心小白樓CBD金地紫樂(lè)府中信珺臺(tái)u早期城市別天鋼柳林城市u位于大沽南路墅起步區(qū)域大副中心沿線(xiàn)地帶，河西u周邊具備基梅與津南交界處，礎(chǔ)型生活配套，江路網(wǎng)密集，通達(dá)但高端氛圍弱，區(qū)本案性強(qiáng)市場(chǎng)認(rèn)知度不域高u臨近東部大學(xué)u未來(lái)有點(diǎn)式城、“一主兩副”規(guī)劃支撐海河教育園區(qū)副中心天鋼柳林區(qū)中信珺臺(tái)——城市景觀區(qū) 新城市發(fā)展軸心區(qū)——本案博軒園的既有區(qū)域價(jià)值最大，中信珺臺(tái)屬于資源占有型項(xiàng)目，金地紫樂(lè)府和仕林苑同屬發(fā)展中區(qū)域，故在區(qū)域發(fā)展力方面紫樂(lè)府與仕林苑略勝一籌。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879別墅競(jìng)爭(zhēng)力之于品牌力博軒園安祖高頓是美國(guó)的國(guó)際著名投資金地集團(tuán)天津三盤(pán)，22年高金地紫樂(lè)府基金管理公司。08年來(lái)到天津，品質(zhì)服務(wù)，專(zhuān)注地產(chǎn)領(lǐng)域精力求為天津地產(chǎn)再樹(shù)標(biāo)準(zhǔn)品打造紫樂(lè)府叁拾峯團(tuán)博湖項(xiàng)目央企、金融背景、混業(yè)平臺(tái)、中房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先品牌，18年天津市中信珺臺(tái)信地產(chǎn)“3C”戰(zhàn)略場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)勢(shì)品牌力！本案萬(wàn)科品牌在天津十八年的經(jīng)驗(yàn)累積，在購(gòu)房者心中樹(shù)立的品牌形象，都決定了仕林苑無(wú)法比擬的強(qiáng)勢(shì)品牌號(hào)召力！房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879別墅競(jìng)爭(zhēng)力之于城市資源占有力博軒園金地紫樂(lè)府u該項(xiàng)目未來(lái)將擁有海河文化資源u該項(xiàng)目未來(lái)將擁有海河文化資源u區(qū)域隸屬城市核心區(qū)，盡享區(qū)域級(jí)中心配套，u區(qū)域雖然無(wú)傳統(tǒng)文化沉淀，但借勢(shì)海河沿線(xiàn)發(fā)展，給項(xiàng)目帶來(lái)城市核心資源。及柳林副中心的規(guī)劃利好，給項(xiàng)目帶來(lái)未來(lái)升值空間水系資源 景觀資源 人文資源 教育資源 無(wú)形資源博軒園緊鄰海河周邊有人民公園區(qū)域人文素質(zhì)高中小學(xué)教育資源傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，區(qū)域號(hào)召力較大金地紫樂(lè)府屬于海河流域周邊無(wú)城市公園非傳統(tǒng)高素質(zhì)區(qū)域中小學(xué)教育資源非傳統(tǒng)高尚住區(qū)，區(qū)域號(hào)召力較差中信珺臺(tái)無(wú)水系資源緊鄰侯臺(tái)風(fēng)景區(qū)非傳統(tǒng)高素質(zhì)區(qū)域大學(xué)城非傳統(tǒng)高尚住區(qū)，區(qū)域號(hào)召力較差本案屬于海河流域雙林風(fēng)景區(qū)輻射區(qū)非傳統(tǒng)高素質(zhì)區(qū)域海河教育園區(qū)非傳統(tǒng)高尚住區(qū)，區(qū)域號(hào)召力較差u該項(xiàng)目未來(lái)?yè)碛泻钆_(tái)風(fēng)景區(qū)資源u位于城市核心區(qū)邊緣，未來(lái)?yè)碛袞|部大學(xué)城，交通u稀缺：城市最大的原生態(tài)濕地便捷，周邊具有傳統(tǒng)居住氛圍，柳林風(fēng)景區(qū)環(huán)境優(yōu)越u量級(jí)：占地3650畝，相當(dāng)于2個(gè)水上，1.5個(gè)梅江u區(qū)域處于海河流域，借勢(shì)柳林副中心的規(guī)劃利好，u天津2010年20項(xiàng)民心工程之一給項(xiàng)目帶來(lái)更大發(fā)展契機(jī)。中信珺臺(tái)本案博軒園由于地處城市核心區(qū)，且隸屬小白樓CBD區(qū)域，其城市資源占有力最強(qiáng)。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879別墅競(jìng)爭(zhēng)力之于規(guī)劃博軒園u“高+低”規(guī)劃，一灣津河、五級(jí)綠化、系統(tǒng)化園林景觀u整體社區(qū)注重景觀資源的均好性u(píng)“高+低”規(guī)劃，英式園林七重圍合，私密性極強(qiáng)u整體社區(qū)疏密得當(dāng)，布局疏朗，低密度特征濃厚中信珺臺(tái)

金地紫樂(lè)府u宗地由政府規(guī)劃路相隔，純粹別墅區(qū)u以原生態(tài)樹(shù)陣、水系景觀軸心u整體社區(qū)院落式錯(cuò)落布局，景觀資源得以充分利用u“高+低”規(guī)劃，高層加別墅分組團(tuán)布局，保證私密性，體現(xiàn)低密特點(diǎn)u景觀綠化注重呈現(xiàn)出建筑在綠化中的掩映效果本案四個(gè)項(xiàng)目均采用“高+低”的規(guī)劃模式，均注重景觀與建筑的完美結(jié)合，而紫樂(lè)府由于宗地優(yōu)勢(shì)，在整體規(guī)劃上別墅區(qū)純粹性?xún)?yōu)勢(shì)明顯。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879別墅競(jìng)爭(zhēng)力之于產(chǎn)品戶(hù)型博軒園產(chǎn)戶(hù)型中信珺臺(tái)紫樂(lè)府博軒園本案品別疊拼170-195180-200174—300——金地紫樂(lè)府聯(lián)排220-270200-310——190-270墅雙拼280-300——————前后庭院、每戶(hù)1-2個(gè)下沉庭院，端戶(hù)八角觀景面積約170-300平臺(tái)，雙車(chē)位車(chē)庫(kù)，地上總面積約210-300平，車(chē)庫(kù)面積在60-90平米中信珺臺(tái)產(chǎn)戶(hù)型中信珺臺(tái)紫樂(lè)府博軒園本案品別疊拼170-195180-200174—300——起居室挑空至聯(lián)排220-270200-310——190-270墅二樓是最大亮雙拼280-300——————點(diǎn)，220-270戶(hù)型面積195-270平米，均好性強(qiáng)，雖目前未確定最終平米戶(hù)型均好戶(hù)型圖，但“萬(wàn)科”戶(hù)型設(shè)計(jì)上理念與品碑及霞光道5號(hào)性強(qiáng)的影響，將令人期待本案四個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)型和面積區(qū)間都比較接近，就目前項(xiàng)目信息釋放情況來(lái)看，紫樂(lè)府在舒適性、實(shí)用性、空間尺度方面較之中信珺臺(tái)更勝一籌。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879別墅競(jìng)爭(zhēng)力之綜合對(duì)比萬(wàn)科仕林苑 博軒園 金地紫樂(lè)府 中信珺臺(tái)品牌維度√區(qū)域價(jià)值維度資源維度規(guī)劃維度風(fēng)格維度√產(chǎn)品維度√√最完善：博軒園——市中心級(jí)配套資源最宜居：中信珺臺(tái)——侯臺(tái)風(fēng)景區(qū)景觀資源最具潛力：金地紫樂(lè)府——天鋼柳林城市副中心配套房最商具網(wǎng)期—待海：量房仕地林產(chǎn)苑資——料下載萬(wàn)！科《環(huán)2010內(nèi)唯房一地、產(chǎn)營(yíng)霞銷(xiāo)光策道劃5大號(hào)全傳》承，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part2 競(jìng)爭(zhēng)分析n 別墅競(jìng)品分析n 高層競(jìng)品分析n 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879環(huán)線(xiàn)周邊及中心高端社區(qū)將與本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)地鐵1號(hào)衛(wèi)津領(lǐng)寓線(xiàn)世紀(jì)梧桐雙林站富力津門(mén)湖本案大梅江柳林居住區(qū)海逸長(zhǎng)洲主要競(jìng)品項(xiàng)目周邊高端區(qū)域及社區(qū)爭(zhēng)奪地緣型改善客戶(hù)現(xiàn)狀供應(yīng)u梅江：富力津門(mén)湖、水岸江南、海逸長(zhǎng)洲u雙港：金地叁拾峯、富力桃園未來(lái)供應(yīng)水岸江南

金地格林世界

u外環(huán)線(xiàn)周邊：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城、松江城遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城雙港外環(huán)線(xiàn)富力桃園大寺?項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的主力在售項(xiàng)目多數(shù)處于尾盤(pán)銷(xiāo)售期，而富力津門(mén)湖有大量庫(kù)存；?本項(xiàng)目的高層的主力競(jìng)品則來(lái)自于周邊地緣性項(xiàng)目，如：金地叁拾峯、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城等。

次要競(jìng)品中至外環(huán)高端社區(qū)爭(zhēng)奪市中心工作的地鐵族客戶(hù)現(xiàn)狀供應(yīng)融科金月灣、格調(diào)竹境未來(lái)供應(yīng)衛(wèi)津領(lǐng)寓房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879針對(duì)于本項(xiàng)目高層組團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)格局綜合考量地段、項(xiàng)目資源、產(chǎn)品類(lèi)型等方面因素，鎖定本項(xiàng)目主要競(jìng)品為：

富力津門(mén)湖金地叁拾峯遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城

融科金月灣富力桃園格調(diào)竹境中信珺臺(tái)高層衛(wèi)津領(lǐng)寓領(lǐng)世達(dá)觀松江城周邊次新房富力津門(mén)湖、金地叁拾峯、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城以上三個(gè)項(xiàng)目與本案，在地理上相距較近，產(chǎn)品形態(tài)相似，未來(lái)會(huì)形成南部城區(qū)新的競(jìng)爭(zhēng)格局房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879高層競(jìng)爭(zhēng)力之于品牌力富力津門(mén)湖富力地產(chǎn)2010年戰(zhàn)略微調(diào)，深金地集團(tuán)天津三盤(pán)，22年高品金地叁拾峯耕產(chǎn)品營(yíng)造品牌口碑，目前在質(zhì)服務(wù)，專(zhuān)注地產(chǎn)領(lǐng)域精品打售四個(gè)項(xiàng)目造富力城紫樂(lè)府富力灣叁拾峯團(tuán)博湖項(xiàng)目富力津門(mén)湖富力桃園遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為內(nèi)地在港上市房地房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先品牌，18年天津遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城產(chǎn)公司十強(qiáng)，天津四盤(pán)齊發(fā)市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)勢(shì)品牌力！本案萬(wàn)科品牌在天津十八年的經(jīng)驗(yàn)累積，在購(gòu)房者心中樹(shù)立的品牌形象，都決定了仕林苑無(wú)法比擬的強(qiáng)勢(shì)品牌號(hào)召力！房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879高層競(jìng)爭(zhēng)力之于區(qū)域價(jià)值富力津門(mén)湖——大梅江核心區(qū)

天津大道起點(diǎn)區(qū)——金地叁拾峯u位于大梅江核心區(qū)，坐擁梅江區(qū)域成熟配套u(yù)紫金山路起始點(diǎn)，外環(huán)線(xiàn)以里，是衛(wèi)南洼地帶中距離市中心最近的

地鐵1號(hào)線(xiàn)快 速 路

天鋼柳林副中心柳林

u叁拾峯坐擁天津大道橋頭堡地位，20分鐘到達(dá)響螺灣CBDu位于市區(qū)“一主兩副”副中心天鋼柳一個(gè)項(xiàng)目。

大

陳塘科技服務(wù)區(qū)

風(fēng)景區(qū)

林區(qū)輻射區(qū)u緊鄰梅江區(qū)域，享有梅江配套資源u所在的友誼南路延長(zhǎng)線(xiàn)與梨雙路這一區(qū)域，已被天津

梅富力津 江門(mén)湖 區(qū)域

本案線(xiàn)

天津大道金地叁拾峯

u位于大沽南路沿線(xiàn)地帶，河西與津南交界處，路網(wǎng)密集，通達(dá)性強(qiáng)u臨近東部大學(xué)市列為整體發(fā)展規(guī)劃的軸心區(qū)域

環(huán)遠(yuǎn)洋萬(wàn)外和城

海河教育園區(qū)

城、“一主兩副”副中心天鋼柳林區(qū)遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城——后梅江區(qū)域

城市發(fā)展軸心區(qū)——本案三個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目在區(qū)域價(jià)值上各具優(yōu)勢(shì)，仕林苑地處津南、河西交界，鄰柳林副中心、海河教育園、雙港規(guī)劃區(qū)，共享資源優(yōu)勢(shì)明顯。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879高層競(jìng)爭(zhēng)力之于公共交通價(jià)值地鐵1號(hào)線(xiàn)快速路大沽洞南路解庭友放富力津路本案誼南門(mén)湖道南路浯水路線(xiàn)外環(huán)遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城

天津大道金地叁拾峯通達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，不僅是城市生活的保障，更房商是網(wǎng)—區(qū)海域量房發(fā)地展產(chǎn)資的料下保載障！《，2010仕房林地苑產(chǎn)營(yíng)優(yōu)銷(xiāo)策勢(shì)劃突大全出》。，QQ：1053527879高層競(jìng)爭(zhēng)力之于產(chǎn)品規(guī)劃及景觀富力津門(mén)湖u建筑臨湖依次抬高，最大限度保證觀景面u6公里水岸線(xiàn)，并引入了港灣、碼頭、半島、島嶼等形式。u采用新古典設(shè)計(jì)形式，全高層社區(qū)，俯瞰梅江u大師執(zhí)筆建造三大法式園林景觀，臺(tái)地設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)純粹人車(chē)分流遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城

金地叁拾峯u全高層組團(tuán)社區(qū)，為金地格林世界第四期u組團(tuán)周邊景觀較少，內(nèi)部采用中央景觀模式u“高+低”規(guī)劃，高層加別墅分組團(tuán)布局，體現(xiàn)低密特點(diǎn)u高層產(chǎn)品超大樓間距，四面無(wú)遮檔，坐享城市果嶺、海景堤岸、城市綠地、社區(qū)景觀等本案富力津門(mén)湖大盤(pán)規(guī)劃、少見(jiàn)超長(zhǎng)水岸線(xiàn)；遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城，純高層社區(qū)、三大園林景觀；整體規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)，略?xún)?yōu)于其它兩個(gè)項(xiàng)目。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879高層競(jìng)爭(zhēng)力之于產(chǎn)品戶(hù)型富力津門(mén)湖u以大尺度，舒適性戶(hù)型為主，配有少量經(jīng)濟(jì)型兩室u為了保證大面積戶(hù)型的觀景性和通透性，兩室戶(hù)型均設(shè)計(jì)為中間套。u戶(hù)型面積區(qū)間較大，各戶(hù)型的舒適度較高，擠壓掉一大部分中低端客群u主臥采用套間設(shè)計(jì)遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城

金地叁拾峯u戶(hù)型設(shè)計(jì)兼具實(shí)用與舒適，面積區(qū)間比較主流u各戶(hù)型均有贈(zèng)送面積，綜合來(lái)看性?xún)r(jià)比較高。u本案具體戶(hù)型設(shè)計(jì)未完成，但2梯5戶(hù)會(huì)出現(xiàn)起居室為北向的產(chǎn)品，對(duì)于整體偏好度有所影響本案四個(gè)項(xiàng)目的面積區(qū)間都比較集中，且客群定位也較為相近，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城兼顧經(jīng)濟(jì)與舒適的不同需求，大戶(hù)型面積區(qū)間與高端形象吻合。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879高層競(jìng)爭(zhēng)力之綜合對(duì)比萬(wàn)科仕林苑 富力津門(mén)湖 金地叁拾峯 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城品牌維度√區(qū)域價(jià)值維度公共交通維√度規(guī)劃景觀維度戶(hù)型維度物業(yè)服務(wù)維√度最期待：遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城——北京萬(wàn)和城升級(jí)版最宜居：富力津門(mén)湖——梅江區(qū)域湖景資源最具潛力：金地叁拾峯——天津大道起點(diǎn)升值潛力巨大房商網(wǎng)—最海便量利房：地產(chǎn)仕資林料苑下——載！《臨2010近地房鐵地，產(chǎn)貫營(yíng)銷(xiāo)通策城劃市大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part2 競(jìng)爭(zhēng)分析n 別墅競(jìng)品分析n 高層競(jìng)品分析n 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879競(jìng)品存量分析項(xiàng)目面積產(chǎn)品總套數(shù)存量中信珺臺(tái)別墅170-400400300套90-140800470套高層中信珺臺(tái)博軒園金地紫樂(lè)府博軒園別墅200-3003838套高層117-17039699套侯臺(tái)老河西河?xùn)|金地紫樂(lè)府別墅200-400252252套富力津門(mén)湖富力津門(mén)湖高層89-180——可售120套大梅江金地叁拾峯高層60-1651400340套遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城金地叁拾峯遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城高層95-26017001700套在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目目前項(xiàng)目周邊主要競(jìng)品中高層類(lèi)存量超過(guò)48萬(wàn)平米，大約3300套房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資別料墅下類(lèi)載存！量《2010大約房在地15產(chǎn)萬(wàn)營(yíng)平銷(xiāo)策米劃左大右全，》近，QQ600：套1053527879未來(lái)潛在供應(yīng)分析金九銀十集中放量多地塊儲(chǔ)備2011蓄勢(shì)待發(fā)梅江理想城萬(wàn)科城南島招商雍華府高層別墅高層+疊拼16萬(wàn)平米6萬(wàn)平米12萬(wàn)平米遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城金隅悅城中惠團(tuán)泊湖華潤(rùn)項(xiàng)目衛(wèi)津領(lǐng)寓高層高層+別墅別墅高層+別墅高層26萬(wàn)平米29萬(wàn)平米20萬(wàn)平米15萬(wàn)平米64萬(wàn)平米2010年下半年2011年上半年9月10月11月12月4月京基津南項(xiàng)目金地國(guó)際廣場(chǎng)海爾項(xiàng)目路德維希金地團(tuán)泊湖中信津南項(xiàng)目洋房+別墅洋房+別墅高層+別墅+洋房高層+別墅別墅別墅85萬(wàn)平米85萬(wàn)平米52萬(wàn)平米15萬(wàn)平米博軒園香港建設(shè)團(tuán)泊湖光耀城首創(chuàng)福特納灣高層+別墅團(tuán)泊湖項(xiàng)目別墅洋房+別墅10萬(wàn)平米洋房+別墅6萬(wàn)平米16萬(wàn)平米2010年下半年僅本案主、次競(jìng)品就多達(dá)十余個(gè)2011年津南及團(tuán)泊湖片區(qū)的別墅項(xiàng)目有增無(wú)減www本案.銷(xiāo)fdcsky售期.net內(nèi)面房臨商嚴(yán)網(wǎng)峻—海的量競(jìng)房爭(zhēng)地環(huán)產(chǎn)境資料，下唯載有！通《過(guò)2010品房牌地優(yōu)產(chǎn)勢(shì)營(yíng)、銷(xiāo)產(chǎn)策劃品大優(yōu)全勢(shì)》和，服QQ務(wù)：優(yōu)1053527879勢(shì)突圍。小結(jié)別墅——全市放量集中，英式風(fēng)格別墅成為市場(chǎng)主流南部環(huán)內(nèi)未來(lái)1-2年無(wú)低密社區(qū)規(guī)劃，競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自博軒園、金地·紫樂(lè)府、中信珺臺(tái)霞光道5號(hào)的積淀，本案對(duì)都鐸風(fēng)格的延續(xù)演繹將是項(xiàng)目一大亮點(diǎn)高層——市場(chǎng)供應(yīng)量大，高端項(xiàng)目集中梅江及外環(huán)線(xiàn)周邊品質(zhì)項(xiàng)目將是本案高層的主力競(jìng)品房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part3 價(jià)值提煉房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879概念導(dǎo)出項(xiàng)目品牌樹(shù)立提煉項(xiàng)目?jī)r(jià)值（DNA）針對(duì)人群傳播品牌板塊交通產(chǎn)品配置農(nóng)萬(wàn)城地/升萬(wàn)墾科市/精級(jí)科實(shí)品尺公高演服力牌//務(wù)度交層繹//障撐域網(wǎng)缺市價(jià)便別景值捷墅觀升&級(jí)通達(dá)項(xiàng)目基石房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879形象定位萬(wàn)科新品質(zhì)地標(biāo)環(huán)內(nèi)純英倫生活房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part4 客戶(hù)分析n 別墅客戶(hù)定位n 高層客戶(hù)定位n 客戶(hù)定級(jí)篩選房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879別墅競(jìng)品客戶(hù)分析競(jìng)品項(xiàng)目客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)職業(yè)

朗潤(rùn)園 中信珺臺(tái)首開(kāi)以南開(kāi)、河西、和平等地緣性客戶(hù)為主，二次開(kāi)盤(pán)后異地客戶(hù)增加，跨城 河西、西青等地緣性客戶(hù)為主市客戶(hù)出現(xiàn)市中心改善客戶(hù)也占一定比例萬(wàn)科老業(yè)主是很大客群首開(kāi)時(shí)首置客戶(hù)以公務(wù)員、教師等為主，多次置業(yè)以私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高管為主；中信銀行品質(zhì)客戶(hù)、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)二次開(kāi)盤(pán)后外企高管及能源類(lèi)自營(yíng)業(yè)主高管有所增加客戶(hù)置業(yè)目的首開(kāi)以圓夢(mèng)型、改善型為主以改善型客戶(hù)為主年齡劃分l30-50歲l30-50歲別墅產(chǎn)品客戶(hù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，在銷(xiāo)售前期地緣性明顯，改善型居住型為主房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879按別墅客戶(hù)消費(fèi)水平劃分頂級(jí)富豪中級(jí)富豪準(zhǔn)富豪城市新貴城市中產(chǎn)

客戶(hù)類(lèi)型頂級(jí)富豪富豪中級(jí)富豪主類(lèi)別力客 準(zhǔn)富豪群城市新貴高 城市中產(chǎn)

客戶(hù)描述頂級(jí)的財(cái)富階層，追求對(duì)資源的占有，購(gòu)買(mǎi)別墅作為收藏品，彰顯財(cái)富身份，以壟斷性行業(yè)為主，如石油、煤礦等，財(cái)富積累容易社會(huì)地位顯赫，資金積累型客戶(hù)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)有自己的判斷，多次別墅置業(yè)經(jīng)歷，購(gòu)買(mǎi)因素多為占有稀缺城市資源，從事行業(yè)多以地產(chǎn)、貿(mào)易、金融等為主圈內(nèi)有一定知名度，屬于別墅改善型客戶(hù)，看好區(qū)域未來(lái)發(fā)展，關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)，有別墅置業(yè)經(jīng)歷，追主求更力高的生客活品質(zhì)群，從事行業(yè)多為貿(mào)易、地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)較城市中產(chǎn)更有實(shí)力、更有見(jiàn)識(shí)；對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、純粹感的要求；從高端公寓到別墅的首次置業(yè)；家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單；消費(fèi)理念前衛(wèi)，能夠投資未來(lái)，以IT、電子、物流加工等新興行業(yè)為主，多次置業(yè)經(jīng)歷，追求低密度的舒適生活，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，且觀念較為保守，有身份體現(xiàn)的要求，以傳統(tǒng)行業(yè)的中層管理者為主房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879低按別墅客戶(hù)置業(yè)目的劃分城市距離相關(guān)-便利 市中心生活的倡導(dǎo)者生活質(zhì)量相關(guān)-改善 中年品質(zhì)別墅生活享受者自住物業(yè)形態(tài)相關(guān)-圓夢(mèng) 強(qiáng)烈別墅情結(jié)的追隨者社會(huì)認(rèn)可相關(guān)- 目原標(biāo)住區(qū)域客圈層領(lǐng)群導(dǎo)者、追原住覺(jué)醒 求標(biāo)簽感

希望在家中能夠全面放松身心，在鬧市中找到一處屬于自己的品質(zhì)生活之地，享受家庭樂(lè)趣。習(xí)慣并享受城市生活，具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力與社會(huì)地位，享受由品質(zhì)的居住生活。長(zhǎng)期關(guān)注別墅項(xiàng)目，渴望擁有屬于自己的一套別墅追求身份的認(rèn)可，對(duì)資源有占有欲、更高圈層對(duì)其有較大吸引力房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)豐富，注重對(duì)比不同投資 資產(chǎn)處置高度注重資產(chǎn)保值的投資者物業(yè)形態(tài)的投資回報(bào)，看重物業(yè)的保值能力，2-3年以上長(zhǎng)期持有。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879品質(zhì)改善型客戶(hù)：市域圈層領(lǐng)導(dǎo)者、標(biāo)簽、強(qiáng)調(diào)資源占有 別墅自住客戶(hù)個(gè)體要素 性格特點(diǎn)：炫富、需要外化的東西獲得社會(huì)地位與認(rèn)可，看重地段、品牌，強(qiáng)調(diào)資源占有客戶(hù)敏感點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)啟示點(diǎn)

個(gè)人經(jīng)歷：希望擺脫原有的圈層，但又無(wú)法完全擺脫，因此是原來(lái)圈子領(lǐng)導(dǎo)者，有需要上升的圈層對(duì)霞光道5號(hào)十分認(rèn)可，但沒(méi)有買(mǎi)到，存有遺憾；看中建筑的符號(hào)和標(biāo)簽感，關(guān)注身份象征；關(guān)注過(guò)程中得到的優(yōu)越感與尊貴感u私家宴：專(zhuān)屬性，以客戶(hù)名義宴請(qǐng)客戶(hù)朋友，提供五星級(jí)服務(wù)及餐點(diǎn)；u節(jié)點(diǎn)：生日等節(jié)點(diǎn)提供尊貴禮物，在朋友及親戚面前有面子；服務(wù)提示客戶(hù)語(yǔ)錄

u銷(xiāo)售溝通服務(wù)：多捧客戶(hù)，讓客戶(hù)有充分的面子；u增強(qiáng)五星級(jí)物業(yè)服務(wù)：例如門(mén)崗、門(mén)童標(biāo)準(zhǔn)化，增加尊貴感。u“你們的房子比歐洲還歐洲，太純粹了，外國(guó)人都做不出來(lái)?！眜“萬(wàn)科把重點(diǎn)都關(guān)注在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，是真正為業(yè)主的居住舒適度著想的?！狈可叹W(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879圓夢(mèng)客戶(hù)：低密度、品質(zhì)生活驅(qū)動(dòng)別墅自住客戶(hù)個(gè)體要素特點(diǎn):企業(yè)中高管、小型私企業(yè)主，同類(lèi)項(xiàng)目中做對(duì)比，主要來(lái)源區(qū)域?yàn)楹游骷绊?xiàng)目周邊資產(chǎn)狀況：有兩套以上房產(chǎn)，可能有過(guò)別墅居住經(jīng)歷，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，資金慢慢積累。客戶(hù)敏感點(diǎn)物業(yè)形式：市內(nèi)稀缺地段的別墅生活，對(duì)建筑、社區(qū)環(huán)境、居住品質(zhì)有較高的要求，關(guān)注別墅的符號(hào)，對(duì)細(xì)節(jié)敏感產(chǎn)品空間處理、細(xì)節(jié)、性?xún)r(jià)比、品牌u加強(qiáng)示范區(qū)及示范區(qū)“別墅”的氛圍-符號(hào)打造營(yíng)銷(xiāo)啟示點(diǎn) u霞光道生活展示u加強(qiáng)可替換產(chǎn)品的了解：方便客戶(hù)對(duì)比項(xiàng)目時(shí)的引導(dǎo)；示范區(qū)沿線(xiàn)使用故事串聯(lián)，服務(wù)提示 讓客戶(hù)感受別墅獨(dú)有的文化氣息；生活理念引導(dǎo)；引導(dǎo)客戶(hù)在成品別墅逗留。客戶(hù)語(yǔ)錄 u這個(gè)“屋頂、老虎窗、高煙囪、紅磚墻面”，就是我想要的別墅！房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879原住覺(jué)醒型客戶(hù)：原住圈層領(lǐng)導(dǎo)者、炫富、標(biāo)簽、強(qiáng)調(diào)資別墅自源占有住客戶(hù)個(gè)體要素客戶(hù)敏感點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)啟示點(diǎn)服務(wù)提示客戶(hù)語(yǔ)錄

特點(diǎn)：炫富、需要外化的東西獲得社會(huì)地位與認(rèn)可，覺(jué)醒的原住民，經(jīng)常購(gòu)買(mǎi)奢侈品，強(qiáng)調(diào)資源占有個(gè)人經(jīng)歷：利用城市發(fā)展機(jī)會(huì)“暴富”的一類(lèi)人，希望擺脫原有的圈層，但又無(wú)法完全擺脫，因此是原來(lái)圈子領(lǐng)導(dǎo)者，有需要上升的圈層關(guān)注資源、一定要占有社區(qū)內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的資源看中建筑的符號(hào)和標(biāo)簽感，關(guān)注身份象征，對(duì)實(shí)用性不看重關(guān)注過(guò)程中得到的優(yōu)越感與尊貴感u私家宴：專(zhuān)屬性，以客戶(hù)名義宴請(qǐng)客戶(hù)朋友，提供五星級(jí)服務(wù)及餐點(diǎn)；u節(jié)點(diǎn)：生日等節(jié)點(diǎn)提供尊貴禮物，在朋友及親戚面前有面子；u銷(xiāo)售中心物品獨(dú)有性：銷(xiāo)售中心使用專(zhuān)門(mén)定做的餐巾紙、水杯等物品，讓客戶(hù)感受獨(dú)特性。u銷(xiāo)售溝通服務(wù)：多捧客戶(hù)，讓客戶(hù)有充分的面子；u增強(qiáng)五星級(jí)物業(yè)服務(wù)：例如門(mén)崗、門(mén)童標(biāo)準(zhǔn)化，建立形象氣質(zhì)，增加尊貴感。u“我買(mǎi)大件東西不喜歡和朋友一起，我相信自己的判斷，怕會(huì)阻礙自己的選擇”。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879資產(chǎn)處置型：關(guān)注感受與產(chǎn)品價(jià)值 別墅投資客戶(hù)個(gè)體要素客戶(hù)敏感點(diǎn)可快速識(shí)別元素營(yíng)銷(xiāo)啟示點(diǎn)服務(wù)提示客戶(hù)語(yǔ)錄

外地集群型客戶(hù)/天津近郊快速資本積累型客戶(hù)，與其他投資比較更愿考慮傳統(tǒng)的投資方式（地產(chǎn)），會(huì)各方面比較，購(gòu)買(mǎi)周期較長(zhǎng)置業(yè)目的：資產(chǎn)處置，長(zhǎng)期持有項(xiàng)目市場(chǎng)影響力，在朋友圈中的口碑現(xiàn)場(chǎng)氛圍，自己的感受 情感消費(fèi)型區(qū)域未來(lái)發(fā)展所帶來(lái)的升值空間u圈層專(zhuān)屬話(huà)題與服務(wù)u現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)打造：建筑形式、材料運(yùn)用、現(xiàn)場(chǎng)(示范區(qū)+銷(xiāo)售中心)品質(zhì)打造；u需要引導(dǎo)，給到客戶(hù)信心；u學(xué)習(xí)投資理財(cái)，成為客戶(hù)信賴(lài)的投資置業(yè)顧問(wèn)。u“我可能一年也在這兒住不了幾天，但就想在天津留一套好房子?！眜“財(cái)富積累到一定階段后，就需要一定得符合身份的生活環(huán)境相匹配?！狈可叹W(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879別墅客群定位置業(yè)目的：購(gòu)房的需求為品質(zhì)升級(jí)、改善型自住，對(duì)產(chǎn)品抱有收藏理念?？蛻?hù)群體：市區(qū)及沿外環(huán)線(xiàn)周邊客戶(hù)為主置業(yè)目的：改善、升級(jí)自住客戶(hù)群體：地緣型客戶(hù)為主置業(yè)目的：升級(jí)自住、追求圈層升級(jí)客戶(hù)群體：市內(nèi)及沿外環(huán)線(xiàn)周邊客戶(hù)置業(yè)目的：投資兼改善，保值增值資金

圓夢(mèng)型客戶(hù)品質(zhì)改善型客戶(hù)原住圈層核心重要游離覺(jué)醒型客戶(hù)客戶(hù)客戶(hù)客戶(hù)資金處置客戶(hù)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part4 客戶(hù)分析n 別墅客戶(hù)定位n 高層客戶(hù)定位n 客戶(hù)定級(jí)篩選房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879高層競(jìng)品客戶(hù)分析競(jìng)品項(xiàng)目富力津門(mén)湖金地叁拾峯客戶(hù)來(lái)源以地緣性為主，輻射河西、南開(kāi)河西、西青為主客戶(hù)職業(yè)公務(wù)員、教師、白領(lǐng)私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員客戶(hù)置業(yè)目的改善或剛需初次改善年齡劃分l25-50l25-50高層產(chǎn)品客戶(hù)大多是首置或初改型的地緣性客戶(hù)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879高層產(chǎn)品對(duì)位客戶(hù)分析客戶(hù)屬性 首置為主家庭結(jié)構(gòu)青年之家、小小太陽(yáng)、小太陽(yáng)主力年齡層 25-35歲90平米

首置+首改為主 實(shí)用性改善為主小小太陽(yáng)、小太陽(yáng)、孩子三代、 兩代三代居多，有后小太陽(yáng) 車(chē)家庭為主30-40歲 35-50歲135平米房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879高層客戶(hù)定位置業(yè)目的：在區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的需求為升級(jí)自住、婚房，存在重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的可能客戶(hù)群體：地緣性客戶(hù)置業(yè)目的：改善、升級(jí)自住客戶(hù)群體：市內(nèi)及沿外環(huán)線(xiàn)周邊客戶(hù)置業(yè)目的：投資，獲取一定的投資回報(bào)置業(yè)目的：養(yǎng)老、藍(lán)印客戶(hù)來(lái)源：外地客戶(hù)在津?yàn)楦改钢脴I(yè)或孩子就學(xué)

區(qū)域內(nèi)首置、改善需求區(qū)域外首置、改善需求投資客戶(hù)核心客戶(hù)重要游離偶得客戶(hù)客戶(hù)客戶(hù)藍(lán)印需求客戶(hù)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part4 客戶(hù)分析n 別墅客戶(hù)定位n 高層客戶(hù)定位n 客戶(hù)定級(jí)篩選房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目客群區(qū)域定級(jí)核心區(qū)域：泛梅江河西區(qū)津南區(qū)次核心區(qū)域：南開(kāi)區(qū)西青區(qū)東麗區(qū)和平區(qū)其他區(qū)域：河?xùn)|區(qū)河北區(qū)紅橋區(qū)……深耕地緣、挖掘泛周邊區(qū)域、覆蓋市內(nèi)六區(qū)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879資源客戶(hù)篩選定級(jí)萬(wàn)客會(huì)萬(wàn)科在天津擁有大量客戶(hù)積累，而且大部分對(duì)萬(wàn)科品牌有著較高的追隨度，根據(jù)產(chǎn)品推售需求，進(jìn)行選擇性挖掘。l別墅產(chǎn)品選擇“水晶城”、“新城別墅”、“霞光道5號(hào)”、“朗潤(rùn)園”等項(xiàng)目客戶(hù)積累初期，將萬(wàn)科老社區(qū)資源作為主要突破口的老業(yè)主進(jìn)行挖掘l高層產(chǎn)品選擇“金色家園”、“都市花園”、“城市花園”、“水晶城”、“金奧國(guó)際”等項(xiàng)目的老業(yè)主進(jìn)行挖掘萬(wàn)科其它售樓部 萬(wàn)科天津項(xiàng)目互展項(xiàng)目信息逐步釋放后，拓展其它資源合作單位萬(wàn)科、農(nóng)墾多年地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，擁有眾多合作單位，如銀行、傳媒、建筑、設(shè)計(jì)等，通過(guò)活動(dòng)，挖掘潛在客戶(hù)群房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略第三部分:策略分解1234

營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題解決問(wèn)題策略總綱策略執(zhí)行房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)梳理2010.10.2310月底11月 11月 12月 11.1月 3.18 4.1 4.30 12.7.31外展場(chǎng)儲(chǔ)客階段高端商產(chǎn)品發(fā)示范區(qū)+項(xiàng)目首開(kāi)項(xiàng)目銷(xiāo)磬儲(chǔ)客萬(wàn)科老業(yè)內(nèi)萬(wàn)科社區(qū)開(kāi)放啟動(dòng)社區(qū)巡亮相品鑒系列業(yè)巡展布會(huì)樣板間開(kāi)放展啟動(dòng)行啟動(dòng)啟動(dòng)大量?jī)?chǔ)客信息逐步傳播邀約客戶(hù)體驗(yàn)客戶(hù)履約回款建立聯(lián)系、營(yíng)造期待提升市場(chǎng)關(guān)注程度保證首開(kāi)熱銷(xiāo)項(xiàng)目口碑相傳房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part1 營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879營(yíng)銷(xiāo)所面臨的問(wèn)題政策收緊VS如何理解政策，加速銷(xiāo)售，快速回款？快速銷(xiāo)售，高端客群積累慢市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)集中VS 如何突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，搶奪高端客源？高端消費(fèi)群體有限產(chǎn)品客群多樣性VS 如何有效組織不同產(chǎn)品的推廣與推售？整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目區(qū)域號(hào)召力不足，周邊項(xiàng)目低端VS 如何借助區(qū)域發(fā)展，樹(shù)立高端形象？高端定位儲(chǔ)客期間無(wú)固定接待中心VS 如何選擇外展場(chǎng)，如何開(kāi)展客戶(hù)維系？客戶(hù)維系項(xiàng)目展示區(qū)開(kāi)放與開(kāi)盤(pán)間隔近VS 如何提前讓高端客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有直接認(rèn)知？高端客群體驗(yàn)需求房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part2 解決問(wèn)題房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879如何解決問(wèn)題？“核資源”營(yíng)銷(xiāo)：品牌+地段+稀缺+傳承統(tǒng)領(lǐng)全盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)，兌現(xiàn)高品質(zhì)展示，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目城市發(fā)展前沿的地標(biāo)形象占位推售及價(jià)格策略：借助萬(wàn)科環(huán)內(nèi)唯一聯(lián)排別墅稀缺性營(yíng)造高端形象，制造火爆銷(xiāo)售場(chǎng)面；后統(tǒng)一的高端社區(qū)宣導(dǎo)口徑，實(shí)現(xiàn)形象統(tǒng)一期高層產(chǎn)品以?xún)?yōu)勢(shì)價(jià)格入市，以高端社區(qū)形象，搶占剛性需求市場(chǎng)，避開(kāi)主力競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格區(qū)間，霞萬(wàn)低開(kāi)高走保證首開(kāi)熱銷(xiāo)及后續(xù)持銷(xiāo)；突光科p道推廣策略：線(xiàn)上線(xiàn)下全面發(fā)力，線(xiàn)上樹(shù)形象，立品質(zhì)，價(jià)值傳播；線(xiàn)下高端客戶(hù)渠道營(yíng)銷(xiāo)鎖圍5環(huán)策略化推售,實(shí)現(xiàn)客戶(hù)融合競(jìng)內(nèi)定別墅客戶(hù)，力保首開(kāi)熱銷(xiāo)、電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)力挖剛性需求客戶(hù)；爭(zhēng)唯升p活動(dòng)策略：事件營(yíng)銷(xiāo)引發(fā)關(guān)注，現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)激發(fā)購(gòu)買(mǎi)，主題活動(dòng)拉動(dòng)上門(mén)；環(huán)級(jí)一區(qū)分性拓展儲(chǔ)客,針對(duì)性線(xiàn)下活動(dòng)境別p展示策略：打造天津第一展示區(qū)，超越客戶(hù)期望，營(yíng)造超值感受；墅實(shí)現(xiàn)客戶(hù)積累繹p渠道策略：鎖定目標(biāo)，圈定圈層，對(duì)高端居住區(qū)域及高端消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行重點(diǎn)突破；房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part3 策略總綱房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879工程節(jié)點(diǎn)示范區(qū)：高層組團(tuán)：別墅北3排+多層：別墅中5排：開(kāi)工：2010-7-1開(kāi)工：2010-9-10開(kāi)工：2010-9-30開(kāi)工：2010-11-20銷(xiāo)許：2011-10-15銷(xiāo)許：2011-2-1銷(xiāo)許：2011-2銷(xiāo)許：2011-4-1入?。?011-4-1入住：2013-3-15入?。?011-9-30入?。?011-11-15營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)2010年10月下旬2011年4月1日2011年4月30日2012年7月31日外展場(chǎng)開(kāi)放示范區(qū)、樣板間開(kāi)放首開(kāi)售磬客戶(hù)儲(chǔ)備量別墅共計(jì)約900組；高層共計(jì)約4800組營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用全盤(pán)推廣費(fèi)占總銷(xiāo)售額2%，約4000萬(wàn)（含示范區(qū)裝修費(fèi)）房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879開(kāi)盤(pán)籌備期營(yíng)銷(xiāo)策略疏導(dǎo)外展場(chǎng)開(kāi)放售樓處開(kāi)放開(kāi)盤(pán)2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月銷(xiāo)售目標(biāo) 有效到訪(fǎng)300組，排卡75組，成交40套，實(shí)現(xiàn)均價(jià)24500元/平米儲(chǔ)客目標(biāo)推廣主題推廣目的

20組萬(wàn)科2011最新力作仕林苑正式亮相，外展場(chǎng)開(kāi)放告知

70組萬(wàn)科定義新城市別墅賦予項(xiàng)目概念定位

60組萬(wàn)科品質(zhì)環(huán)內(nèi)再塑品牌宣導(dǎo)+區(qū)域價(jià)值重塑

50組傳承霞光道5號(hào)純正血統(tǒng)借此提升項(xiàng)目整體品質(zhì)及預(yù)期價(jià)值

40組60組客戶(hù)升級(jí)宜居之所，連接雙城發(fā)產(chǎn)品信息展軸心區(qū)在萬(wàn)科開(kāi)盤(pán)信息著力打造第區(qū)域價(jià)值宣開(kāi)盤(pán)前強(qiáng)力推一居所，宜導(dǎo)引起客戶(hù)居概念共鳴廣引爆市場(chǎng)推廣通路推廣活動(dòng)

網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、戶(hù)外、短信、電話(huà)Call客外展場(chǎng)開(kāi)放儀式

網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外、軟文、DM、夾報(bào)業(yè)內(nèi)亮相

網(wǎng)絡(luò)、軟文、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、對(duì)賬單、網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外、道旗、短信、戶(hù)外DM、夾報(bào)DM、夾報(bào)短信、雜志、DM夾報(bào)霞光道5號(hào)品鑒、萬(wàn)科東麗湖品鑒、高端社區(qū)巡展、售樓處樣板間水晶城品鑒、高端社區(qū)巡展、高端社區(qū)巡展、商業(yè)巡展、產(chǎn)開(kāi)放活動(dòng)、開(kāi)客戶(hù)答謝 商業(yè)巡展 商業(yè)巡展 品說(shuō)明會(huì) 盤(pán)活動(dòng)渠道拓展項(xiàng)目合作單位、高端社區(qū)巡展、高端社區(qū)巡展、高端社區(qū)巡展、高端社區(qū)巡展、萬(wàn)客會(huì)資源萬(wàn)客會(huì)資源萬(wàn)客會(huì)資源區(qū)域內(nèi)知名企銀行客戶(hù)邀約業(yè)內(nèi)傳播業(yè)推廣費(fèi)用開(kāi)盤(pán)前推廣費(fèi)用為總營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的45%，其中包括戶(hù)外合同、示范區(qū)、售樓處及現(xiàn)場(chǎng)圍擋、高層樣板間等相關(guān)費(fèi)用，故此階段占比較大朗潤(rùn)園加推華潤(rùn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)首創(chuàng)福特納博軒園開(kāi)盤(pán)競(jìng)品動(dòng)態(tài)紫樂(lè)府開(kāi)盤(pán)www.fdcsky京基.net項(xiàng)目房商路網(wǎng)德—維海希開(kāi)量盤(pán)房地產(chǎn)灣資開(kāi)料盤(pán)下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879持銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)策略疏導(dǎo)2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月2012年2月2012年5月2012年7月2012年8月高層儲(chǔ)客二次開(kāi)盤(pán)三次開(kāi)盤(pán)四次開(kāi)盤(pán)五次開(kāi)盤(pán)六次開(kāi)盤(pán)七次開(kāi)盤(pán)高層236套銷(xiāo)售目標(biāo)別墅41套高層416套別墅27套高層224套別墅10套多層48套儲(chǔ)客目標(biāo)高層客戶(hù)別墅客戶(hù)高層客戶(hù)別墅客戶(hù)高層客戶(hù)別墅客戶(hù)尾盤(pán)消化1420組308組2080組203組1120組75組推廣主題別墅首開(kāi)熱銷(xiāo)，高層熱銷(xiāo)信息，區(qū)域價(jià)值宣導(dǎo)細(xì)節(jié)決定高度景觀樓王，高層完美收官，品牌宣導(dǎo)高層即將亮相珍藏別墅最后別墅加推與別墅為鄰的機(jī)會(huì)推廣目的制造熱銷(xiāo)氛圍，高層開(kāi)盤(pán)信息引導(dǎo)非地緣以產(chǎn)品細(xì)節(jié)以樓王實(shí)現(xiàn)大以其稀缺性為提升萬(wàn)科及高層產(chǎn)品信息釋放，制造熱性客戶(hù)進(jìn)入拓展客戶(hù)來(lái)價(jià)格大幅度提農(nóng)墾品牌形幅價(jià)格提升釋放銷(xiāo)氛圍購(gòu)買(mǎi)源升做基礎(chǔ)象推廣通路網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、戶(hù)網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外、軟網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、軟文、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)、軟文、戶(hù)外、DM、電話(huà)、對(duì)賬單、短信、DM、外、短信、電話(huà)文、道旗、短信短信、DM短信夾報(bào)夾報(bào)夾報(bào)推廣活動(dòng)高層樣板間示范以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)高頻次暖場(chǎng)活動(dòng)為主線(xiàn)，配合萬(wàn)科品牌推廣系統(tǒng)活動(dòng)；別墅與高層活動(dòng)獨(dú)區(qū)開(kāi)放活動(dòng)立、交替進(jìn)行渠道拓展 利用萬(wàn)客會(huì)資源深挖萬(wàn)科老業(yè)主，以區(qū)域內(nèi)企業(yè)、高端社區(qū)為重點(diǎn)，覆蓋銀行、俱樂(lè)部、商會(huì)等高端場(chǎng)所，以聯(lián)合活動(dòng)、CALL客或聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為方式，大力拓展渠道客戶(hù)推廣費(fèi)用占總費(fèi)用15%占總費(fèi)用12%占總費(fèi)用10%占總費(fèi)用8%占總費(fèi)用5%占總費(fèi)用3%占總費(fèi)用2%（高層首次價(jià)格實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)，營(yíng)銷(xiāo)高層140002600014561270001500029000多層15000房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，：費(fèi)用較高）價(jià)格實(shí)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)別墅價(jià)格增長(zhǎng)曲線(xiàn)高層價(jià)格增長(zhǎng)曲線(xiàn)

聯(lián)排銷(xiāo)售合計(jì)：118套價(jià)格最終實(shí)現(xiàn)：29000元/㎡全盤(pán)均價(jià)實(shí)現(xiàn)：26000元/㎡高層銷(xiāo)售合計(jì)：876套價(jià)格最終實(shí)現(xiàn)：15000元/㎡全盤(pán)均價(jià)實(shí)現(xiàn)：14500元/㎡房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part4 策略執(zhí)行n 推售執(zhí)行n 價(jià)格執(zhí)行n 推廣執(zhí)行n 儲(chǔ)客執(zhí)行n 活動(dòng)執(zhí)行n 展示執(zhí)行房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879全盤(pán)銷(xiāo)售思路2010年10月外展場(chǎng)開(kāi)放，項(xiàng)目?jī)?chǔ)客；2011年4月30日首開(kāi)，全盤(pán)銷(xiāo)售周期15個(gè)月；項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)以聯(lián)排別墅入市，拔高項(xiàng)目形象，樹(shù)立高端品質(zhì)，并探知其他產(chǎn)品可接受價(jià)位；此后以2月為基本周期，以別墅、洋房、高層產(chǎn)品穿插形式推案，以達(dá)到項(xiàng)目形象與銷(xiāo)售利潤(rùn)的雙贏；2012年6月高層產(chǎn)品銷(xiāo)售進(jìn)入尾盤(pán)階段，為了滿(mǎn)足高層客戶(hù)對(duì)車(chē)位的需求，初定當(dāng)月推出車(chē)位資源，商業(yè)資源初定6月份上市銷(xiāo)售。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879全盤(pán)推盤(pán)思路推售推售時(shí)間產(chǎn)品樓號(hào)推售推售面積次序套數(shù)（㎡）12011年4月30日別墅1#—9#40843022011年7月2棟高層34#—35#23622696多層

①

②36#48422432011年9月別墅16#—24#41870542011年11月3棟高層29#、30#、4163603232#52012年2月別墅10#—15#27584562012年5月2棟高層31#、33#2242217672012年7月別墅25#-27#10236540套別墅2棟高層別墅48套多層3棟高層⑤④③⑦別墅蓄水期開(kāi)盤(pán)期持銷(xiāo)期開(kāi)盤(pán)期持銷(xiāo)期開(kāi)盤(pán)期持銷(xiāo)期開(kāi)盤(pán)期持銷(xiāo)期開(kāi)盤(pán)期持銷(xiāo)期開(kāi)盤(pán)期持銷(xiāo)期開(kāi)盤(pán)期尾盤(pán)期2棟高層,6月推別墅商業(yè)、車(chē)位首次開(kāi)盤(pán)二次開(kāi)盤(pán)三次開(kāi)盤(pán)四次開(kāi)盤(pán)五次開(kāi)盤(pán)六次開(kāi)盤(pán)七次開(kāi)盤(pán).201111.4.301.4售樓處、樣www板間.開(kāi)fdcsky放.net

11.711.911.1112.212.512.7房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：105352787901.大勢(shì)研判 02.項(xiàng)目梳理 03.營(yíng)銷(xiāo)策略Part4 策略執(zhí)行n 推售執(zhí)行n 價(jià)格執(zhí)行n 推廣執(zhí)行n 儲(chǔ)客執(zhí)行n 活動(dòng)執(zhí)行n 展示執(zhí)行房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的三項(xiàng)因素1政策政府打擊投資影響改善釋放2市場(chǎng)集中放量競(jìng)爭(zhēng)激烈3競(jìng)品對(duì)手低價(jià)入市逆市狂銷(xiāo)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879綜合以上影響因素：建議采取相對(duì)保守的價(jià)格策略！房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目各產(chǎn)品線(xiàn)定位根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)、資源占有等指標(biāo)，利用波士頓矩陣，將產(chǎn)品分為明星、現(xiàn)金牛、嬰兒、瘦狗四類(lèi)產(chǎn)品。根據(jù)所擁有的產(chǎn)品特點(diǎn)制定價(jià)格策略。

明星產(chǎn)品——聯(lián)排 形象及價(jià)格標(biāo)竿！產(chǎn)品特征：因產(chǎn)品形式及社區(qū)內(nèi)資源占有，具備明顯差異性?xún)?yōu)勢(shì)以及稀缺性，可形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值，并實(shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)波士頓矩陣增長(zhǎng)率明星嬰兒現(xiàn)金?！邔幽繕?biāo)完成主力，走量！高現(xiàn)金牛瘦狗產(chǎn)品特征：市場(chǎng)主流產(chǎn)品，具有廣泛的客戶(hù)關(guān)注，且在產(chǎn)品。配比中占比最大，為目標(biāo)完成主力產(chǎn)品。高相對(duì)市場(chǎng)份額房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略——?jiǎng)e墅價(jià)格參考（總價(jià)）首創(chuàng)福緹山朗潤(rùn)園環(huán)線(xiàn) 中信珺臺(tái)別墅招商鉆石山城區(qū) 金地紫樂(lè)府別墅聯(lián)排產(chǎn)品

主力總220-400萬(wàn) 價(jià)區(qū)間350-620萬(wàn)300-1000萬(wàn)500-2000萬(wàn)約800-1500萬(wàn)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879別墅價(jià)格測(cè)算由于項(xiàng)目位于環(huán)內(nèi)，因此這里選擇外環(huán)線(xiàn)周邊的在售典型項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算區(qū)位因素個(gè)體因素科目交通便捷配套成熟景觀資源周邊環(huán)境建筑規(guī)模宜居程度專(zhuān)業(yè)運(yùn)作開(kāi)發(fā)商品度度牌綜合評(píng)分權(quán)數(shù)當(dāng)前價(jià)格0.10.05中信珺臺(tái)989989998.650.3521000萬(wàn)科朗潤(rùn)園87888810108.30.1513000招商鉆石山998888998.750.2530000首創(chuàng)福緹山978789998.250.2515000本案1089881010109.2——23378按市場(chǎng)比較法測(cè)算，項(xiàng)目別墅當(dāng)前市場(chǎng)成交均價(jià)約為23378元/平米房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879別墅價(jià)格測(cè)算當(dāng)前時(shí)點(diǎn)價(jià)格萬(wàn)科品牌力溢價(jià)：市場(chǎng)平均品牌溢價(jià)水平為3%—5%左右，在此暫取值5.0%，則項(xiàng)目別墅當(dāng)前入市銷(xiāo)售均價(jià)約為24500元/平方米考慮開(kāi)盤(pán)前政策的不可預(yù)見(jiàn)性，建議入市價(jià)格暫以上述價(jià)格為準(zhǔn)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略——高層價(jià)格參考（總價(jià)）富麗津門(mén)湖120-245萬(wàn)金地叁拾峯70-125萬(wàn)主力總格調(diào)竹境價(jià)區(qū)間100-200萬(wàn)遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城約135-265萬(wàn)中信珺臺(tái)90-140萬(wàn)高層產(chǎn)品房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879高層價(jià)格測(cè)算 由于項(xiàng)目位于環(huán)內(nèi)，因此這里選擇梅江及東南部外環(huán)線(xiàn)周邊的典型項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算區(qū)位因素個(gè)體因素科目交通便捷配套成熟景觀資源周邊環(huán)境建筑規(guī)模宜居程度專(zhuān)業(yè)運(yùn)作開(kāi)發(fā)商品度度牌綜合評(píng)分權(quán)數(shù)當(dāng)前價(jià)格0.10.05富力津門(mén)湖89109999109.050.1515000金地叁拾峯98899910108.950.28500格調(diào)竹境91089999109.250.213000遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城777798797.50.2515000中信珺臺(tái)989998998.70.211000本案1089891010109.25——13621按市場(chǎng)比較法測(cè)算，項(xiàng)目高層當(dāng)前市場(chǎng)成交均價(jià)約為13621元/平米房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879高層價(jià)格測(cè)算當(dāng)前時(shí)點(diǎn)價(jià)格萬(wàn)科品牌力溢價(jià)：市場(chǎng)平均品牌溢價(jià)水平為3%—5%左右，在此暫取值5.0%，則項(xiàng)目高層當(dāng)前入市銷(xiāo)售均價(jià)約為14000元/平方米綜合考慮開(kāi)盤(pán)前政策的不可預(yù)見(jiàn)性，建議入市價(jià)格暫以上價(jià)格為準(zhǔn)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目?jī)r(jià)格方案建議 說(shuō)明：客戶(hù)驗(yàn)證是確定價(jià)格方案的基礎(chǔ)，后期將根據(jù)客戶(hù)摸查及市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，最終確定價(jià)格方案原則：1、保證首開(kāi)資源對(duì)項(xiàng)目整體形象的提升作用；2、保證首開(kāi)資源成交安全性，快速建立市場(chǎng)聲音；3、市場(chǎng)供給差異化路線(xiàn)（別墅產(chǎn)品稀缺、高層競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈）4叫、短好期！內(nèi)市——場(chǎng)實(shí)現(xiàn)首熱開(kāi)銷(xiāo)，別迅墅速建資立源市場(chǎng)，聲建音；立高端形象，形成口碑；5、客戶(hù)口碑形成。叫座！——高層產(chǎn)