徐州云龍萬達(dá)項(xiàng)目報(bào)告課件

徐州云龍萬達(dá)項(xiàng)目研究報(bào)告2011年10月謹(jǐn)呈：萬達(dá)集團(tuán)徐州云龍萬達(dá)項(xiàng)目研究報(bào)告2011年10月謹(jǐn)呈：萬達(dá)集團(tuán)1目錄項(xiàng)目屬性界定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景研究徐州市住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議徐州市商業(yè)用房市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議徐州市寫字樓市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議目錄項(xiàng)目屬性界定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景研究徐州市住宅市場(chǎng)21、項(xiàng)目屬性界定區(qū)位位置及交通情況項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地塊四至項(xiàng)目周邊區(qū)域環(huán)境分析項(xiàng)目屬性界定1、項(xiàng)目屬性界定區(qū)位位置及交通情況3地塊位于徐州市云龍區(qū)慶豐路西側(cè)、和平路北側(cè)，民祥園路東側(cè)，銅山路以南；距離高鐵徐州東站6公里，距離徐州市政府6公里，距離徐州火車站4公里，距云龍區(qū)政府300米，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，出行便捷。本案徐州火車站地理位置距離徐州市政府：6公里距離云龍區(qū)政府：300米距離徐州火車站：4公里距離高鐵徐州東站：6公里交通樞紐主干道：和平路、慶豐路公共交通:10、11、102路等鼓樓區(qū)云龍區(qū)新城區(qū)泉山區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目屬性界定/項(xiàng)目位置及交通狀況云龍區(qū)政府徐州市政府高鐵徐州東站地塊位于徐州市云龍區(qū)慶豐路西側(cè)、和平路北側(cè)，民祥園路東側(cè)，銅4項(xiàng)目單位數(shù)值規(guī)劃用地面積Ha12.98總建筑面積萬㎡45.06其中地上建筑面積萬㎡33.46地下建筑面積萬㎡11.60購物中心總建筑面積萬㎡18.00其中地上建筑面積萬㎡10.00地下建筑面積萬㎡8.00住宅建筑面積萬㎡11.92其中地上建筑面積萬㎡8.92地下建筑面積萬㎡3.00寫字樓建筑面積萬㎡9.79其中甲級(jí)寫字樓萬㎡4.90寫字樓萬㎡4.89容積率

2.58建筑密度%44綠地率%14建筑高度M68公建占比%73.04停車數(shù)量輛1769其中商業(yè)/寫字樓輛1100住宅輛669項(xiàng)目地塊內(nèi)部部分待拆遷項(xiàng)目總建面45.06萬平方米，項(xiàng)目地塊目前基本平整，但仍有部分拆遷工作。項(xiàng)目地塊目前地上平整項(xiàng)目屬性界定/現(xiàn)狀及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值規(guī)劃用地面積Ha12.98總建筑面積萬㎡45.05項(xiàng)目地塊處于徐州市云龍區(qū)東側(cè)，北至銅山路，南到和平路。東至慶豐路，西到民祥園路，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利。

利好因素項(xiàng)目處于徐州市云龍區(qū)東側(cè)，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷、位于該區(qū)中心位置，與云龍區(qū)政府隔街相鄰，昭示性強(qiáng)，利于塑造高端形象。

不利因素周邊環(huán)境：地塊西側(cè)鄰近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，未來商業(yè)檔次較低；道路狀況：地塊北側(cè)、東側(cè)規(guī)劃路還處在待建狀態(tài)，短時(shí)期內(nèi)難以帶來商業(yè)人流。項(xiàng)目北側(cè)為銅山路地塊

四至項(xiàng)目東側(cè)為改造中的慶豐路北段項(xiàng)目西側(cè)為民祥園路項(xiàng)目南側(cè)為和平路項(xiàng)目屬性界定/地塊四至項(xiàng)目地塊處于徐州市云龍區(qū)東側(cè)，北至銅山路，南到和平路。東至慶6地塊周邊的教育、醫(yī)療、政府機(jī)構(gòu)較為齊全；周邊區(qū)域商業(yè)配套發(fā)展較慢，未形成完整的商業(yè)氛圍。本案的進(jìn)駐將提升周邊區(qū)域的整體形象，形成新的地標(biāo)性商圈。行政：云龍區(qū)政府商業(yè)：目前地塊周邊商業(yè)氛圍不夠濃厚，商業(yè)未形成規(guī)模教育：地塊周邊教育較為齊全，民富園小學(xué)、徐州醫(yī)學(xué)院等醫(yī)療：云龍醫(yī)院購物：沃爾瑪本案地塊古彭市中心云龍區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)新城區(qū)高鐵徐州站慶豐路民祥園路云龍湖徐州市市政府大龍湖和平路民富園小學(xué)沃爾瑪云龍醫(yī)院徐州火車站云龍區(qū)政府徐州醫(yī)學(xué)院項(xiàng)目屬性界定/周邊環(huán)境地塊周邊的教育、醫(yī)療、政府機(jī)構(gòu)較為齊全；周邊區(qū)域商業(yè)配套發(fā)展7本案是大型低容積率、高建筑密度綜合體項(xiàng)目，地處徐州市云龍區(qū)緊鄰區(qū)政府，周邊成熟社區(qū)、配套小學(xué)、醫(yī)院、零散商業(yè)街等，區(qū)域功能配套設(shè)施比較完善，整體商業(yè)未形成規(guī)模。屬性特征詮釋區(qū)位云龍區(qū)中心位置處于老城區(qū)與新城區(qū)之間，地段好，在享受老城區(qū)便捷的城市配套服務(wù)時(shí)，也可以促進(jìn)周邊區(qū)域的發(fā)展交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)南側(cè)臨一條主干道—和平路，形象昭示性較強(qiáng)，交通出行便捷環(huán)境城市功能設(shè)施較為齊全工作、生活設(shè)施較為完善，有較好的居住氛圍和人流量，但區(qū)域整體商業(yè)并不成熟輻射力主干道交錯(cuò)環(huán)繞合理的距離和較強(qiáng)的交通輻射力以及位置，對(duì)客群的導(dǎo)入起到積極的作用項(xiàng)目大規(guī)模建面約為45.06萬平方米高容積率、高建筑密度容積率2.58、建筑密度44%項(xiàng)目屬性界定/總結(jié)本案是大型低容積率、高建筑密度綜合體項(xiàng)目，地處徐州市云龍區(qū)緊82、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景研究

宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究城市規(guī)劃研究房地產(chǎn)發(fā)展情況研究區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況研究2、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景研究宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究9數(shù)據(jù)來源：徐州統(tǒng)計(jì)局2005-2010年徐州市人均GDP走勢(shì)（單位：元）2005-2010年徐州市GDP走勢(shì)（單位：億元）徐州GDP總量及人均GDP近年來徐州GDP總量始終保持在年均10％以上的高速增長(zhǎng)過程中，徐州人均GDP增長(zhǎng)較快。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展期。徐州GDP總量及人均GDP近年穩(wěn)固增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展期。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究/GDP走勢(shì)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期

平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期

緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求模型來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：徐州統(tǒng)計(jì)局2005-2010年徐州市人均GDP走勢(shì)10徐州固定資產(chǎn)投資增速較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所反彈，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重較低，整體經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴度不高。2005年—2010年徐州市房地產(chǎn)開發(fā)投資2005年—2010年徐州市固定資產(chǎn)投資2010年徐州縣區(qū)固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來源：徐州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：徐州統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)投資額較為穩(wěn)定，是固定資產(chǎn)的重要用途之一，目前所占比重較低徐州目前房地產(chǎn)投資增速較前幾年有所下滑，較固定投資比例在10%左右，房地產(chǎn)投資比重較低，整體經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴度不高。數(shù)據(jù)來源：徐州統(tǒng)計(jì)局宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究/固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資徐州固定資產(chǎn)投資增速較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所反彈，房11徐州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第二產(chǎn)業(yè)占了較大的比重，隨著未來固定資產(chǎn)向第三產(chǎn)業(yè)傾斜，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重將逐步提升。2005年—2010年徐州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布圖徐州以第二產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)門類的特征相當(dāng)明顯徐州市第二產(chǎn)業(yè)的比例達(dá)到近六成，第二產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值總額較高，是傳統(tǒng)的工業(yè)強(qiáng)市；徐州未來投資方向?qū)⑾虻谌a(chǎn)業(yè)傾斜，其比重將逐步提升徐州近幾年大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)比重在逐年加大，這也標(biāo)志著金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)和教育等第三產(chǎn)業(yè)在徐州將呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：徐州統(tǒng)計(jì)局徐州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第二產(chǎn)業(yè)占了較大的比重，隨著未來固定資產(chǎn)向第三122005年—2010年徐州市人均可支配收入增長(zhǎng)2005年—2010年徐州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)2010年徐州各縣區(qū)人均可支配收入比較數(shù)據(jù)來源：徐州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：徐州統(tǒng)計(jì)局宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究/居民收入徐州市人均可支配收入保持較快增速，居民購買能力顯著增強(qiáng)，消費(fèi)潛力較大。數(shù)據(jù)來源：徐州統(tǒng)計(jì)局2010年徐州人均可支配收入為21265元，增幅為13.3%。2005-2010年徐州市的人均可支配收入增長(zhǎng)較快。2010年徐州市社會(huì)消費(fèi)零售總額為965.25億元，增幅為18.9%。2005年至今，徐州市社會(huì)消費(fèi)零售總額保持較高的增速，居民購買能力顯著增強(qiáng)。2005年—2010年徐州市人均可支配收入增長(zhǎng)2005年—213徐州整體人口較為穩(wěn)定，城市人口的提升全部依靠徐州整體城鎮(zhèn)化的發(fā)展，由于2010年銅山撤縣劃區(qū)，市區(qū)人口大增，城市化率下降明顯。2005年—2010年徐州市人口增長(zhǎng)2006年—2010年徐州市城市化率走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：徐州統(tǒng)計(jì)局徐州人口處于緩慢增長(zhǎng)階段；徐州的城市外向性不強(qiáng)，對(duì)周圍區(qū)域輻射力有限，人口處于緩慢增長(zhǎng)階段；撤縣劃區(qū)使徐州城鎮(zhèn)化水平有所降低近幾年徐州城市化水平穩(wěn)步提高，2010年銅山撤縣劃區(qū)，市區(qū)人口大增，城市化率下降明顯。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究/人口情況數(shù)據(jù)來源：徐州統(tǒng)計(jì)局徐州整體人口較為穩(wěn)定，城市人口的提升全部依靠徐州整體城鎮(zhèn)化的14經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)狀況徐州GDP總量及人均GDP近年穩(wěn)固增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展期。人口收入徐州固定資產(chǎn)投資增速較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所反彈，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重較低，整體經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴度不高。徐州以第二產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)門類的特征相當(dāng)明顯徐州未來投資方向?qū)⑾虻谌a(chǎn)業(yè)傾斜，其比重將逐步提升。徐州的城市外向性不強(qiáng)，對(duì)周圍區(qū)域輻射力有限，人口處于緩慢增長(zhǎng)階段，由于2010年銅山撤縣劃區(qū)，市區(qū)人口大增，城市化率下降明顯。徐州市人均可支配收入保持較快增速，居民購買能力顯著增強(qiáng)，消費(fèi)潛力較大。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究/小結(jié)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)狀況徐州GDP總量及人均GDP近年穩(wěn)固152、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景研究

宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究

城市發(fā)展研究房地產(chǎn)發(fā)展情況研究區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況研究2、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景研究宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究16徐州市位于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心位置，覆蓋四省20個(gè)地級(jí)市的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中，徐州已經(jīng)才逐步成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的第一梯隊(duì)（徐州、濟(jì)寧、臨沂、鹽城）的城市之一?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)由山東、江蘇、安徽、河南四省20個(gè)地級(jí)城市及所轄范圍組成；以徐州為核心，包括江蘇省的連云港、宿遷、淮揚(yáng)、鹽城，山東省的濟(jì)寧、泰安、臨沂、日照、棗莊、菏澤，安徽省淮北、蚌埠、阜陽和河南省周口、商丘、開封?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)位人口密度高，消費(fèi)需求潛力大?？偯娣e17.8萬平方公里，總?cè)丝?.23億，屬于人口密集區(qū)域，潛在消費(fèi)需求巨大?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步比較低，但是發(fā)展速度較快，未來發(fā)展具有較大潛力。整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始進(jìn)入全面加速期。徐州、濟(jì)寧、臨沂、鹽城四市從2004年起相繼實(shí)現(xiàn)雙超（GDP超億元、財(cái)政收入超億）。城市發(fā)展研究/經(jīng)濟(jì)圈簡(jiǎn)介徐州市位于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心位置，覆蓋四省20個(gè)地級(jí)市的淮海經(jīng)17在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)三角城市群輻射影響力下，在腹地中間過度地帶出現(xiàn)了“淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)”的概念，在城市一體化的進(jìn)場(chǎng)中，徐州的核心城市輻射力將沿著更廣泛的方向發(fā)展。東部沿海經(jīng)濟(jì)圈體系逐步充實(shí)提升：①環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈②淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)③長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈④珠三角經(jīng)濟(jì)圈中國具有“圈”性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)達(dá)到20個(gè)，在沿海三大經(jīng)濟(jì)圈的帶動(dòng)下合周邊“虹吸效應(yīng)”的巨大壓力下，“淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)”應(yīng)運(yùn)而生，并將走向與長(zhǎng)三角都市圈聯(lián)合之路，將建成中部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)圈?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)位于我過兩大沿海經(jīng)濟(jì)圈之間，是連接兩大經(jīng)濟(jì)圈的橋梁，未來具有較大的聯(lián)動(dòng)發(fā)展空間?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)位于我國中東部地區(qū)，其之北為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、東南為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)是兩大經(jīng)濟(jì)圈聯(lián)通的必經(jīng)之路。在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境中，東部沿海的三大經(jīng)濟(jì)圈是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的絕對(duì)核心?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)位于兩大經(jīng)濟(jì)圈之中，在陸路交通上是連接兩大經(jīng)濟(jì)圈的橋梁，具有良好的發(fā)展前景。城市發(fā)展研究/經(jīng)濟(jì)圈地位在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)三角城市群輻射影響力下，在腹地中間過度地帶18徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界，古代絲綢之路和現(xiàn)代京滬高鐵的交匯處，素有“五省通衢”之稱，是我國東部地區(qū)東西、南北大通道的交通樞紐。城市發(fā)展研究/城市區(qū)位古代絲綢之路和現(xiàn)代京滬高鐵的交匯處，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心位置。徐州“東襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱。徐州位于江蘇省西北部，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)，總面積11571平方公里。徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界，古代絲綢之路和現(xiàn)代京滬高鐵的19城市發(fā)展研究/對(duì)外交通格局徐州歷來是中國重要的交通樞紐城市，其城市發(fā)展規(guī)劃也將其城市性質(zhì)之一定義為全國綜合性交通主樞紐。其對(duì)外交通發(fā)達(dá)，為城市經(jīng)濟(jì)的騰飛和城市能級(jí)的提升提供了重要的支撐。高速公路方面——現(xiàn)有四條高速公路經(jīng)過霍連高速（霍爾果斷——連云港）京福高速（北京——福州）京滬高速（北京——上海）徐宿寧高速（徐州——宿遷——南京）鐵路方面境內(nèi)現(xiàn)有鐵路線31條，其中專用線26條，站點(diǎn)10余個(gè)，京滬、隴海兩大鐵路干線在此交匯。隨著京滬高鐵的全線貫通，屆時(shí)位居中點(diǎn)的徐州抵達(dá)京滬兩地時(shí)間僅需2.5個(gè)小時(shí)。航空方面徐州觀音機(jī)場(chǎng)已經(jīng)開通了全國40多條航線。城市發(fā)展研究/對(duì)外交通格局徐州歷來是中國重要的交通樞紐城市，20徐州正朝著特大都市規(guī)模發(fā)展，根據(jù)城市總體規(guī)劃，到2020年徐州是將發(fā)展成為市區(qū)300萬人，主城區(qū)200萬人規(guī)模的現(xiàn)代化特大城市；兩核心、五組團(tuán)；實(shí)施”東進(jìn)、南擴(kuò)、北造、西延“，疏解老城，優(yōu)化功能；三區(qū)鼎立的城市格局初步形成；城市以向東沿隴海鐵路和向東南沿104國道與古黃河故道為城市主要發(fā)展軸。徐州正朝著”兩核心、五組團(tuán)“的大規(guī)?，F(xiàn)代化城市構(gòu)架發(fā)展，項(xiàng)目正處于城市主要發(fā)展軸。城市發(fā)展研究/城市規(guī)劃本案徐州正朝著特大都市規(guī)模發(fā)展，根據(jù)城市總體規(guī)劃，到2020年徐21徐州具有“五省通衢”的交通樞紐地位，正在從華東地區(qū)的電力基地、全國重要煤炭產(chǎn)地向國家級(jí)新能源產(chǎn)業(yè)基地、全國重要的食品產(chǎn)業(yè)基地轉(zhuǎn)變。城市發(fā)展研究/城市職能江蘇最大的交通樞紐工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)國家級(jí)新能源產(chǎn)業(yè)基地國家重要的食品產(chǎn)業(yè)基地徐州具有“五省通衢”的交通樞紐地位，正在從華東地區(qū)的電力基地22城市區(qū)位對(duì)外交通城市規(guī)劃徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界，古代絲綢之路和現(xiàn)代京滬高鐵的交匯處，素有“五省通衢”之稱，是我國東部地區(qū)東西、南北大通道的交通樞紐。城市職能城市發(fā)展規(guī)劃將其城市性質(zhì)之一定義為全國綜合性交通主樞紐。其對(duì)外交通發(fā)達(dá)，為城市經(jīng)濟(jì)的騰飛和城市能級(jí)的提升提供了重要的支撐。徐州正朝著”兩核心、五組團(tuán)“的大規(guī)?，F(xiàn)代化城市構(gòu)架發(fā)展，項(xiàng)目正處于城市主要發(fā)展軸。徐州具有“五省通衢”的交通樞紐地位，正在從華東地區(qū)的電力基地、全國重要煤炭產(chǎn)地向國家級(jí)新能源產(chǎn)業(yè)基地、全國重要的食品產(chǎn)業(yè)基地轉(zhuǎn)變。城市發(fā)展研究/小結(jié)城市區(qū)位對(duì)外交通城市規(guī)劃徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界，古代232、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景研究

宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究城市規(guī)劃研究

房地產(chǎn)發(fā)展情況研究區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況研究2、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景研究宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究242011年1-9月徐州市成交土地總占地面積455.07萬平方米，總成交建筑面積569.54萬平方米，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主要成交區(qū)域，其次為泉山區(qū)，以工業(yè)及住宅類用地為主。2011年1-9月徐州土地市場(chǎng)成交情況走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：CRIC

2011年1-9月徐州市成交土地總占地面積455.07萬平方米，總成交建筑面積569.54萬平方米，市場(chǎng)主要成交集中于3月、4月、7月、9月份。區(qū)域方面，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是成交的主要區(qū)域，其次是泉山區(qū)、云龍區(qū)、鼓樓區(qū)和銅山區(qū)分物業(yè)來看，工業(yè)用地占比最大，住宅其次。2011年1-9月徐州各物業(yè)土地市場(chǎng)成交情況分析2011年1-9月徐州市土地市場(chǎng)各區(qū)域成交情況分析房地產(chǎn)發(fā)展研究/土地市場(chǎng)2011年1-9月徐州市成交土地總占地面積455.07萬平方25徐州商品房市場(chǎng)呈供大于求態(tài)勢(shì)，2011年供求比為1:0.74，受調(diào)控政策的影響成交量變化比較明顯,商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。2007年-2011年1-9月徐州商品房供求價(jià)格走勢(shì)2011年1-9月徐州商品房供求價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC

2007年-2010年徐州商品房供求面積持續(xù)上漲，08年受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響，市場(chǎng)衰退，09年市場(chǎng)重現(xiàn)繁榮景象，達(dá)到峰值。2010年商品房成交面積360萬平方米，較09年成交基本持平。2011年1-9月份受調(diào)控政策的影響成交量變化比較明顯。從近幾年商品房成交價(jià)格走勢(shì)來看，價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲，從2007年的3032元/平方米，上漲至2011年的6848元/平方米，同比增長(zhǎng)22.8%。房地產(chǎn)發(fā)展研究/商品房市場(chǎng)徐州商品房市場(chǎng)呈供大于求態(tài)勢(shì)，2011年供求比為1:0.7426全國政策——2010年房地產(chǎn)經(jīng)歷了三輪嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但并未阻止房?jī)r(jià)上漲的步伐。2011年1月27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作新國八條點(diǎn)評(píng)：調(diào)控力度空前、控制房?jī)r(jià)的決心之大、方向性意義較強(qiáng)；與之前各城市限購令明顯不同的是，本次不是限制新增一套，而是計(jì)算存量，如果已有兩套以上住房，則明確不能再購買，這個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)的殺傷力極大!國八條政策要點(diǎn)：【調(diào)整稅費(fèi)】對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策?！静顒e信貸】對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。（首付比例上調(diào)一成）?！驹黾油恋爻鲎尅拷衲甑纳唐纷》坑玫毓?yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。【限購升級(jí)】各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)鼐用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。房地產(chǎn)發(fā)展研究/政策研究全國政策——2010年房地產(chǎn)經(jīng)歷了三輪嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但并未27限購政策——2011年調(diào)控政策繼續(xù)收緊，7月12日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，并提出上漲過快的二三線城市也要采取限購政策落實(shí)要嚴(yán)格落實(shí)地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障職責(zé)保障加大政府投入和貸款支持力度，確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)保障遏制供應(yīng)規(guī)范已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施要認(rèn)真落實(shí)今年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放要規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，抑制租金過快上漲房地產(chǎn)發(fā)展研究/政策研究限購政策——2011年調(diào)控政策繼續(xù)收緊，7月12日，國務(wù)院總28限購政策——住建部出臺(tái)二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，劃分了三類需要限購的城市；其中徐州在2011年5月1日出臺(tái)限購令。二三線城市限購參考標(biāo)準(zhǔn)一：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市；二：將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年年底的價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市；三：今年上半年成交量同比增幅較高的城市；四：外地人購房比例較高的城市；五：群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不利或不到位的撐城市。房?jī)r(jià)絕對(duì)值較高：珠海、臺(tái)州、昆山、張家港、湖州、嘉興、吳江、常熟、江陰、揚(yáng)州等房?jī)r(jià)指數(shù)，漲幅較高：岳陽、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽、吉林、常德等北京、廣州、深圳、上海等周邊中小城市：珠海、惠州、廊坊、昆山等房地產(chǎn)發(fā)展研究/政策研究限購政策——住建部出臺(tái)二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，劃分29建筑面積144㎡以下（含）的商品住房，已擁有一套本市戶籍家庭，在主城區(qū)限購一套；對(duì)已擁有兩套及以上住房的，暫停在主城區(qū)購買；同時(shí)在新城區(qū)限購一套普通商品住房。發(fā)文時(shí)間發(fā)文單位政策名稱主要內(nèi)容2011.3.15徐州市政府新建商品房售價(jià)備案制度新建設(shè)的住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的商品房。享受政府優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)適用住房、定銷商品住房和廉廚房?jī)r(jià)格仍實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)管理。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)填報(bào)相關(guān)信息資料時(shí)不得虛報(bào)成本、虛高定價(jià)；備案銷售價(jià)格一經(jīng)確定應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定，半年內(nèi)價(jià)格最多可自行上浮3%，半年后價(jià)格漲幅超過3%的，應(yīng)重新辦理價(jià)格備案手續(xù)。房地產(chǎn)銷售企業(yè)進(jìn)行商品房銷售時(shí)，必須在銷售場(chǎng)所醒目位置標(biāo)明備案價(jià)格。2011.4.22徐州市政府普通商品住房限購政策暫定在徐州市主城區(qū)及新城區(qū)范圍內(nèi)，實(shí)施普通商品住房限購政策，執(zhí)行期限暫定為一年。對(duì)于建筑面積144㎡以下（含144㎡）的商品住房，本市戶籍居民家庭，對(duì)已擁有一套住房的，在主城區(qū)限購一套；對(duì)已擁有兩套及以上住房的，暫停在主城區(qū)向其銷售普通商品住房；同時(shí)在新城區(qū)限購一套普通商品住房。房地產(chǎn)發(fā)展研究/政策研究徐州版限購令備注出臺(tái)時(shí)間2011.5.01執(zhí)行期限暫定為一年限購范圍鼓樓、云龍、泉山三區(qū)限購，銅山區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、賈汪區(qū)不限購本市戶籍居民家庭在新城區(qū)限購一套普通商品住房。本市戶籍家庭擁有一套房1套（首付提高至6成利率1.1倍）主城區(qū)限購1套房，銅山區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、賈汪區(qū)不限購擁有二套及以上主城區(qū)禁止購買新城區(qū)限購一套普通商品住房，銅山區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、賈汪區(qū)不限購。非本市戶籍居民無納稅社保證明禁止購買——1年及以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明1套國八條細(xì)則明確“納稅及社保證明”必須滿1年以上建筑面積144㎡以下（含）的商品住房，已擁有一套本市戶籍家庭30發(fā)展區(qū)域?qū)⒅饾u從市中區(qū)向東及東南方向外擴(kuò)張。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)一步形成。外地開發(fā)商將陸續(xù)進(jìn)入徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)輸入先進(jìn)開發(fā)理念，產(chǎn)品品質(zhì)將得到明顯提升。較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)仍將以自住性需求為主，市場(chǎng)投機(jī)、投資性需求比例不大。未來走勢(shì)判斷隨著一線城市樓市調(diào)控的深化，品牌開發(fā)商向二三線城市挺進(jìn)。徐州市未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將趨于激烈，細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)一步形成，但在一段時(shí)間內(nèi)仍以自住性需求為主，投資比例較少。房地產(chǎn)發(fā)展研究/未來走勢(shì)發(fā)展區(qū)域?qū)⒅饾u從市中區(qū)向東及東南方向外擴(kuò)張。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激31土地市場(chǎng)商品房市場(chǎng)政策研究2011年徐州市成交土地總占地面積455.07萬平方米，總成交建筑面積569.54萬平方米，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主要成交區(qū)域，其次為泉山區(qū)，以工業(yè)及住宅類用地為主。未來走勢(shì)徐州商品房市場(chǎng)呈供大于求態(tài)勢(shì)，2011年供求比為1:0.74，受調(diào)控政策的影響成交量變化比較明顯,商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。建筑面積144㎡以下（含）的商品住房，已擁有一套本市戶籍家庭，在主城區(qū)限購一套；對(duì)已擁有兩套及以上住房的，暫停在主城區(qū)購買。隨著一線城市樓市調(diào)控的深化，品牌開發(fā)商向二三線城市挺進(jìn)。徐州市未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將趨于激烈，細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)一步形成，但在一段時(shí)間內(nèi)仍以自住性需求為主，投資比例較少。房地產(chǎn)發(fā)展研究/小結(jié)土地市場(chǎng)商品房市場(chǎng)政策研究2011年徐州市成交土地總占地面積322、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景研究

宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究城市規(guī)劃研究房地產(chǎn)發(fā)展情況研究

區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況研究2、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景研究宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究33徐州住宅市場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃橹行膮^(qū)、東區(qū)、南區(qū)、北區(qū)以及新區(qū)；項(xiàng)目所在區(qū)域隸屬于中心區(qū)偏東位置，位于中心區(qū)與東區(qū)交匯處，隨著中心區(qū)的東擴(kuò)，項(xiàng)目區(qū)域特征更加貼近東區(qū)的特征。Ｉ：供給稀缺形成高價(jià)值富人板塊Ⅱ：原有南區(qū)稀缺”三高板塊“——由于本區(qū)域后續(xù)土地供應(yīng)銳減，該板塊已經(jīng)形成口碑，市場(chǎng)形象及優(yōu)質(zhì)客群將成為同屬南城項(xiàng)目的一個(gè)重要市場(chǎng)資源。Ⅲ：山水資源的銅山板塊——從目前徐州城市顧客的接受度和反映看，高檔第二居所區(qū)域，產(chǎn)品主要以別墅、類別墅多層產(chǎn)品為主。Ⅳ：城市邊緣的西城板塊——西城板塊的北部因接近人民廣場(chǎng)，項(xiàng)目以多層、小高層為主，貼著中心城區(qū)的行情走，項(xiàng)目均定位于中心城邊緣。Ⅴ：城東區(qū)是未來徐州有效供給的核心。Ⅵ：北城將廠區(qū)成為市場(chǎng)價(jià)格低谷——鼓樓和九里兩個(gè)生態(tài)園板塊將很快形成穩(wěn)定的批量供應(yīng)。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展研究/板塊劃分徐州住宅市場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃橹行膮^(qū)、東區(qū)、南區(qū)、北區(qū)以及新區(qū)；項(xiàng)目3440414243444546474849505128293031323334353637383919202122232425262714151617181231013127468910徐州主要在售樓盤分布圖銅山區(qū)板塊新區(qū)板塊云龍區(qū)板塊鼓樓區(qū)板塊泉山區(qū)板塊成交均價(jià)：6000-8000元/㎡成交均價(jià)：7000-8000元/㎡成交均價(jià)：8000-10000元/㎡成交均價(jià)：8000-10000元/㎡成交均價(jià)：6000-8000元/㎡代表項(xiàng)目：蘇商御景灣華廈天山綠洲鑫苑景園東南郡開元四季翠湖御景華辰麗景海峽曼喬世家代表項(xiàng)目：香榭麗花園華美生態(tài)園風(fēng)尚自由城九里峰景福源國際龍商天驕代表項(xiàng)目：國基城邦檀香山財(cái)富灣南洋國際鳳凰花園湖森堡泰康紅郡代表項(xiàng)目：綠地商務(wù)城國信上城中茵龍湖國際中鐵未來城國信龍湖世家代表項(xiàng)目：世茂東都尚仕名邸香溪左岸龍熙莊園金山福地新銳領(lǐng)地區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展研究/板塊分析40414243444546474849505128293035項(xiàng)目所處云龍區(qū)偏東與開發(fā)區(qū)交匯區(qū)域，目前區(qū)域在售項(xiàng)目不多，世茂、綠地及城置項(xiàng)目體量較大，項(xiàng)目成交均價(jià)普遍集中在6000-8000元/㎡之間。項(xiàng)目名稱總建面（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）尚仕名邸306912世茂東都1116289香溪左岸166823城置國際花園城1805885

金山福地404982新銳領(lǐng)地6.36641月星公館406532奧運(yùn)城41.97856綠地之窗1305436君廷湖畔307789中鐵建未來城246900綠地城市廣場(chǎng)246489區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展研究/板塊研究本案城置國際花園城香溪左岸綠地之窗世茂東都新銳領(lǐng)地月星公館金山福地君廷湖畔尚仕名邸未來城項(xiàng)目分布圖奧運(yùn)城綠地城市廣場(chǎng)數(shù)據(jù)來源：徐州房管局項(xiàng)目所處云龍區(qū)偏東與開發(fā)區(qū)交匯區(qū)域，目前區(qū)域在售項(xiàng)目不多，世36區(qū)域在售住宅價(jià)格段主要集中在6000-8000元/平方米之間。區(qū)域在售住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格分布圖單位：元/平方米區(qū)域在售住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格多集中在6000-8000元/平方米單價(jià)段。該單價(jià)段內(nèi)的項(xiàng)目占總項(xiàng)目數(shù)量的80%以上；目前在售大部分項(xiàng)目主要集中云龍區(qū)及開發(fā)區(qū)。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展研究/板塊價(jià)格區(qū)域在售住宅價(jià)格段主要集中在6000-8000元/平方米之間37板塊劃分板塊研究徐州住宅市場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃橹行膮^(qū)、東區(qū)、南區(qū)、北區(qū)以及新區(qū)；項(xiàng)目所在區(qū)域隸屬于中心區(qū)偏東位置，位于中心區(qū)與東區(qū)交匯處，隨著中心區(qū)的東擴(kuò)，項(xiàng)目區(qū)域特征更加貼近東區(qū)的特征。項(xiàng)目所處云龍區(qū)偏東與開發(fā)區(qū)交匯區(qū)域，目前區(qū)域在售項(xiàng)目不多，世茂、綠地以及城置項(xiàng)目體量較大，區(qū)域在售住宅價(jià)格段主要集中在6000-8000元/平方米之間。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展研究/小結(jié)板塊劃分板塊研究徐州住宅市場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃橹行膮^(qū)、東區(qū)、南區(qū)、北383、住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議

商品住宅市場(chǎng)總體情況分析典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究潛在供應(yīng)量分析商品住宅市場(chǎng)小結(jié)住宅客戶定位、產(chǎn)品建議3、住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議商品住宅市場(chǎng)總體情況分析39徐州商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量穩(wěn)步上漲，2011年供求比為1:0.74，受宏觀政策影響成交量有所下滑，整體價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。

2007年-2010年徐州商品房供求面積穩(wěn)步上漲，08年受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響，成交量衰退，09年市場(chǎng)重現(xiàn)繁榮景象，達(dá)到峰值。2010年商品房成交面積較09年成交有所下降。2011年1-9月份受調(diào)控政策的影響成交量變化比較明顯。從近幾年商品住宅成交價(jià)格走勢(shì)來看，價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲，從2007年的2864元/平方米，上漲至2011年的6636元/平方米，同比增長(zhǎng)24%。2007年-2011年1-9月徐州商品住宅供求價(jià)格走勢(shì)2011年1-9月徐州商品住宅供求價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：CRIC商品住宅市場(chǎng)研究/供求價(jià)走勢(shì)徐州商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量穩(wěn)步上漲，2011年供求比為1:0.402010年徐州商品住宅成交以兩房、三房為主，面積集中在70-140平米，總價(jià)段以50-100萬為成交主力。2010年住宅成交各戶型中，二房、三房最受歡迎。二房成交占比43%，三房成交占比39%，其他戶型成交占比較小。2010年住宅成交面積段中，90-100平方米面積段成為成交主力，成交占比23%，其次為70-90平方米面積段，成交占比19%。再次為100-120平方米、120-140平方米面積段，成交分別占比17%和15%。2010年住宅成交總價(jià)段較為集中，50萬以下成為成交主力，占比45%，其次為50-100萬，占比44%，其他總價(jià)段占比較小。商品住宅市場(chǎng)研究/成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：cric戶型面積段總價(jià)段2010年徐州商品住宅成交以兩房、三房為主，面積集中在70-412011年1-9月份商品住宅成交以兩房、三房為主，面積集中在70-140平米，總價(jià)段以50-100萬為成交主力。數(shù)據(jù)來源：cric2011年1-9月住宅成交各戶型中，二房、三房最受歡迎。二房成交占比41%，三房成交占比43%，其他戶型成交占比較小。2011年1-9月住宅成交面積段中，70-90平方米面積段成為成交主力，成交占比27%，其次為90-100平方米面積段，成交占比25%。再次為100-120平方米、120-140平方米面積段，成交分別占比16%。2011年1-9月住宅成交總價(jià)段較為集中，50-100萬成為成交主力，占比60%，其次為50萬以下，占比29%，其他總價(jià)段占比較小?？們r(jià)段面積段戶型商品住宅市場(chǎng)研究/成交結(jié)構(gòu)2011年1-9月份商品住宅成交以兩房、三房為主，面積集中在42在售項(xiàng)目供應(yīng)和成交面積段分析：1、選取原則皆為銷售較好，所面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)目前借鑒意義較大；2、選取項(xiàng)目檔次相對(duì)較高、品質(zhì)較好或者開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)大，受到購房者認(rèn)可。一居室60-70平方米面積段是供應(yīng)量和成交量最多的面積段，累計(jì)供應(yīng)4.8萬平方米，去化率為90%；兩居室80-90平方米、90-100平方米面積段供應(yīng)量和成交量最多的面積段，累計(jì)供應(yīng)分別為52.5、42.9萬平方米，去化率分別為67%和77%；其他面積段供應(yīng)及成交相對(duì)較少。一房

50平米以下50-60平米60-70平米70-80平米80-90平米合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)45318922149835775848482263196756254901685100926成交9843757541996794319221916354554922112673042可售35514547744158795290443321756855927884去化比例22%23%50%50%90%89%83%83%89%90%67%72%二房

70以下70-8080-9090-100100-110110以上合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)867558472119162103609952563845584291399019494645552657149991320330成交22314321139310736140723505233527330371287279877383129575838875可售6444152672654742202717511510319876861466959382443455424481455去化比例26%26%66%66%67%67%77%77%32%29%16%16%64%64%商品住宅市場(chǎng)研究/交叉分析在售項(xiàng)目供應(yīng)和成交面積段分析：一居室60-70平方米面積段是43續(xù)上表

從上表可以看出，三居室90-100平方米面積段市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量最大，累計(jì)市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)29萬平方米，3051套房源，成交量為21.5萬平方米、2282套，其去化率為74%。三居室100-110平方米面積段去化率最快。整體來看，90-140平方米面積段內(nèi)，供應(yīng)及成交占比較大。三房

90以下90-100100-110110-120120-130130-140

套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)6265474330512904321977208480256529617927653428322492335709成交3162805922822152821826192555199422960018812356391527205444可售31026684769751501511592557166579884107193965130265去化比例50%51%75%74%92%92%78%78%68%69%61%61%三房140-150150-160160以上合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)1076153694436721347280146291696070成交720102764396086163360106011218789可售3565093046351839204028477281去化比例67%67%91%91%47%46%72%72%商品住宅市場(chǎng)研究/交叉分析續(xù)上表從上表可以看出，三居室90-100平方米面積段市44

上表顯示，四房的供應(yīng)及成交相對(duì)較少，150平方米以下面積段供應(yīng)量位居首位，累計(jì)供應(yīng)為8.5平方米，累計(jì)供應(yīng)套數(shù)618套，去化率為61%；續(xù)上表四房

150以下150-160160-170170-180180-190190以上合計(jì)

套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)618853198312721164273351111933524644679207462061429235595成交38152328324920162665366295336044601477655887028可售237329915178011482467075130402133863514731430871148567去化比例62%61%39%39%10%10%32%33%13%14%29%32%39%37%商品住宅市場(chǎng)研究/交叉分析上表顯示，四房的供應(yīng)及成交相對(duì)較少，150平方米以下面453、住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議商品住宅市場(chǎng)總體情況分析

典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究潛在供應(yīng)量分析商品住宅市場(chǎng)小結(jié)住宅客戶定位、產(chǎn)品建議3、住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議商品住宅市場(chǎng)總體情況分析46項(xiàng)目所處云龍區(qū)偏東與開發(fā)區(qū)交匯區(qū)域，目前區(qū)域在售項(xiàng)目不多，世茂、綠地以及城置項(xiàng)目體量較大，項(xiàng)目成交均價(jià)普遍集中在6000-7000元/㎡。項(xiàng)目名稱總建面（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）尚仕名邸306912世茂東都1116289香溪左岸166823城置國際花園城1805885

金山福地404982新銳領(lǐng)地6.36641月星公館406532綠地之窗1305436君廷湖畔307789中鐵建未來城246900商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案城置國際花園城香溪左岸綠地之窗世茂東都新銳領(lǐng)地月星公館金山福地君廷湖畔尚仕名邸未來城典型項(xiàng)目分布圖數(shù)據(jù)來源：徐州房管局項(xiàng)目所處云龍區(qū)偏東與開發(fā)區(qū)交匯區(qū)域，目前區(qū)域在售項(xiàng)目不多，世47項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱尚仕名邸所在區(qū)域/板塊云龍區(qū)售樓處電盤地址城正東，和平路北，新云龍區(qū)政府旁物業(yè)類型普通住宅開盤日期2010年9月最晚交房時(shí)間2013年上半年銷售狀態(tài)在售開發(fā)商徐州市開甲置業(yè)有限公司產(chǎn)品綜覽總建筑面積30萬平方米總規(guī)劃戶數(shù)3000容積率1.8綠化率34%總占地面積16.6萬平方米建筑形態(tài)多層小高層高層裝修情況毛坯物業(yè)管理費(fèi)未定營銷推廣銷售均價(jià)7700元/平方米最高價(jià)——營銷活動(dòng)全款客戶2-4層優(yōu)惠150元/㎡，5層優(yōu)惠120元/㎡典型項(xiàng)目——尚仕名邸項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目名稱尚仕名邸所在區(qū)域/板塊云龍區(qū)售樓處電話0516-48典型項(xiàng)目——尚仕名邸2室2廳1衛(wèi)1廚91㎡戶型情況戶型面積(㎡)套數(shù)(套)套數(shù)占比二房80-90㎡24228%90-100㎡44三房90-100㎡4472%100-110㎡317110-120㎡120120-130163130-1401023室2廳2衛(wèi)1廚115㎡商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——尚仕名邸2室2廳1衛(wèi)1廚91㎡戶型戶型面積套數(shù)套49典型項(xiàng)目——尚仕名邸

該項(xiàng)目自開盤以來成交均價(jià)呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，本月均價(jià)為7700元/平方米。商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——尚仕名邸該項(xiàng)目自開盤以來成交均價(jià)呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)50項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱世茂東都所在區(qū)域/板塊云龍區(qū)售樓處電盤地址云龍區(qū)郭莊路18號(hào)物業(yè)類型住宅、商鋪、別墅開盤日期2009-07最晚交房時(shí)間2012-06銷售狀態(tài)在售開發(fā)商徐州世茂新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品綜覽總建筑面積111萬平方米總規(guī)劃戶數(shù)820容積率1.56綠化率37%總占地面積74萬平方米建筑形態(tài)多層高層裝修情況毛坯建筑風(fēng)格ARTDECO營銷推廣銷售均價(jià)6300元/平方米最高價(jià)——營銷活動(dòng)全款9折，貸款95折典型項(xiàng)目——世茂東都項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目名稱世茂東都所在區(qū)域/板塊云龍區(qū)售樓處電話0516-51典型項(xiàng)目——世茂東都2室2廳2衛(wèi)99.9㎡4室2廳2衛(wèi)147.21㎡戶型情況戶型面積(㎡)套數(shù)(套)套數(shù)占比一房60-70㎡37518%二房80-90㎡67068%90-100㎡328100-110㎡410三房120-130m230633%130-140㎡156140-150㎡218四房140-150㎡1229%150㎡以上553室2廳2衛(wèi)128.21㎡商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——世茂東都2室2廳2衛(wèi)99.9㎡4室2廳2衛(wèi)14752典型項(xiàng)目——世茂東都該項(xiàng)目自開盤以來成交均價(jià)呈平穩(wěn)趨勢(shì)，本月均價(jià)為6300元/平方米。商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——世茂東都該項(xiàng)目自開盤以來成交均價(jià)呈平穩(wěn)趨勢(shì)，本月53項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱香溪左岸所在區(qū)域/板塊云龍區(qū)售樓處電盤地址云龍區(qū)和平大道新云龍區(qū)政府東物業(yè)類型住宅開盤日期2010年11月底最晚交房時(shí)間2012年12月31日銷售狀態(tài)在售開發(fā)商理江蘇國力置業(yè)有限公司產(chǎn)品綜覽總建筑面積16萬平方米總規(guī)劃戶數(shù)1326容積率1.8綠化率32%總占地面積9.8平方米建筑形態(tài)多層、高層、小高層裝修情況毛坯建筑風(fēng)格法式營銷推廣銷售均價(jià)花園洋房10000元/平米；高層7000元/平米營銷活動(dòng)——典型項(xiàng)目——香溪左岸項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目名稱香溪左岸所在區(qū)域/板塊云龍區(qū)售樓處電話0516-54典型項(xiàng)目——香溪左岸2室2廳1衛(wèi)1廚88㎡4室2廳2衛(wèi)1廚158㎡戶型情況戶型面積(㎡)套數(shù)(套)套數(shù)占比二房80-90㎡5443%90-100㎡86三房90-100㎡3456%100-110㎡63110-120㎡36120-130㎡48四房150㎡以上41%3室2廳2衛(wèi)1廚130㎡商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——香溪左岸2室2廳1衛(wèi)1廚88㎡4室2廳2衛(wèi)1廚155

該項(xiàng)目自開盤以來成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，九月推出花園洋房，均價(jià)為10000元/平方米。典型項(xiàng)目——香溪左岸商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目該項(xiàng)目自開盤以來成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，九月推出花園洋房，均價(jià)為56項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱城置國際花園城所在區(qū)域/板塊開發(fā)區(qū)售樓處電盤地址金山橋開發(fā)區(qū)徐海路北漢源大道物業(yè)類型住宅開盤日期2011年9月（二期）工程進(jìn)度在建

銷售狀態(tài)在售開發(fā)商徐州城置有限公司銷售代理厚石機(jī)構(gòu)產(chǎn)品綜覽總建筑面積180萬平方米總規(guī)劃戶數(shù)——容積率2.73綠化率35.2%總占地面積57.5萬平方米建筑形態(tài)多層、小高層、高層裝修情況毛坯物業(yè)管理費(fèi)0.6元/平方米.月營銷推廣銷售均價(jià)7000元/平方米營銷活動(dòng)三日內(nèi)全款享受99折典型項(xiàng)目——城置國際花園城項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目名稱城置國際花園城所在區(qū)域/板塊開發(fā)區(qū)售樓處電話0557典型項(xiàng)目——城置國際花園城1室2廳1衛(wèi)1廚61㎡2室2廳1衛(wèi)1廚92㎡4室2廳2衛(wèi)1廚131㎡戶型情況戶型面積(㎡)套數(shù)(套)套數(shù)占比一房30-40㎡2204%40-50㎡23250-60㎡3260-70㎡12二房80-90㎡75830%90-100㎡809三房90-100㎡68851%100-110㎡260110-120㎡546120-130㎡404130-140㎡284四房130-140㎡5615%140-150㎡98150㎡以上2773室2廳2衛(wèi)1廚120㎡商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——城置國際花園城1室2廳1衛(wèi)1廚61㎡2室2廳1衛(wèi)58典型項(xiàng)目——城置國際花園城該項(xiàng)目自08年開盤以來成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，2011年價(jià)格漲幅平穩(wěn)，10月均價(jià)為6300元/平方米。商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——城置國際花園城該項(xiàng)目自08年開盤以來成交均價(jià)穩(wěn)步59項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱金山福地所在區(qū)域/板塊開發(fā)區(qū)售樓處電盤地址金山橋開發(fā)區(qū)徐海路與漢源大道交叉口西南側(cè)物業(yè)類型住宅開盤日期2009.11最晚交房時(shí)間在建銷售狀態(tài)二期待售開發(fā)商徐州中川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品綜覽總建筑面積40萬平方米總規(guī)劃戶數(shù)1736容積率2.0綠化率38%總占地面積16萬平方米建筑形態(tài)小高層、高層裝修情況毛坯園林風(fēng)格現(xiàn)代、景觀組團(tuán)營銷推廣銷售均價(jià)待定最高價(jià)——典型項(xiàng)目——金山福地項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目名稱金山福地所在區(qū)域/板塊開發(fā)區(qū)售樓處電話0516-60典型項(xiàng)目——金山福地2室2廳1衛(wèi)1廚85㎡2室2廳1衛(wèi)1廚99㎡戶型情況戶型面積(㎡)套數(shù)(套)套數(shù)占比二房80-90㎡39861%90-100㎡714三房100-11038339%110-120㎡134120-130㎡1083室2廳2衛(wèi)1廚128㎡商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——金山福地2室2廳1衛(wèi)1廚85㎡2室2廳1衛(wèi)1廚961典型項(xiàng)目——金山福地該項(xiàng)目自09年底開盤以來成交均價(jià)保持平穩(wěn)，2011年5月均價(jià)為4900元/平方米。二期即將開盤。商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——金山福地該項(xiàng)目自09年底開盤以來成交均價(jià)保持平穩(wěn)62項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱新銳領(lǐng)地所在區(qū)域/板塊云龍區(qū)售樓處電盤地址東三環(huán)主路與郭莊路交匯物業(yè)類型住宅寫字樓商鋪開盤日期2009-12最晚交房時(shí)間2012-09銷售狀態(tài)在售開發(fā)商徐州盈佳置業(yè)有限公司產(chǎn)品綜覽總建筑面積6.3萬平方米總規(guī)劃戶數(shù)550容積率4.89綠化率32%總占地面積1.09萬平方米建筑形態(tài)高層裝修情況毛坯建筑風(fēng)格現(xiàn)代營銷推廣銷售均價(jià)7200元/平方米最高價(jià)——典型項(xiàng)目——新銳領(lǐng)地項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目名稱新銳領(lǐng)地所在區(qū)域/板塊云龍區(qū)售樓處電話0516-63典型項(xiàng)目——新銳領(lǐng)地1室2廳1衛(wèi)1廚70㎡2室2廳1衛(wèi)1廚90㎡3室2廳2衛(wèi)1廚124㎡戶型情況戶型面積(㎡)套數(shù)(套)套數(shù)占比一房60-70㎡2815%70-80㎡23二房80-90㎡9063%90-100㎡120三房100-110㎡222%110-120㎡2120-130㎡34130㎡以上34商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——新銳領(lǐng)地1室2廳1衛(wèi)1廚70㎡2室2廳1衛(wèi)1廚964典型項(xiàng)目——新銳領(lǐng)地該項(xiàng)目自09年底開盤以來成交均價(jià)保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)，2011年10月均價(jià)為7200元/平方米。商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——新銳領(lǐng)地該項(xiàng)目自09年底開盤以來成交均價(jià)保持平穩(wěn)65項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱月星公館所在區(qū)域/板塊開發(fā)區(qū)售樓處電盤地址金山橋開發(fā)區(qū)徐海路和1號(hào)路交叉處物業(yè)類型住宅寫字樓商鋪開盤日期2011-10-1最晚交房時(shí)間2013年10月銷售狀態(tài)在售開發(fā)商上海月星投資有限公司產(chǎn)品綜覽總建筑面積40萬平方米總規(guī)劃戶數(shù)330容積率2.5綠化率39.8%總占地面積8萬平方米建筑形態(tài)高層裝修情況毛坯建筑風(fēng)格現(xiàn)代營銷推廣銷售均價(jià)6600元/平方米最高價(jià)——典型項(xiàng)目——月星公館項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目名稱月星公館所在區(qū)域/板塊開發(fā)區(qū)售樓處電話0516-66典型項(xiàng)目——月星公館2室2廳1衛(wèi)1廚83㎡3室2廳2衛(wèi)1廚126㎡戶型情況戶型面積(㎡)套數(shù)(套)套數(shù)占比二房80-90㎡18953%三房110-120㎡7344%120-130㎡84四房150-160㎡62%180-190㎡2商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——月星公館2室2廳1衛(wèi)1廚83㎡3室2廳2衛(wèi)1廚167典型項(xiàng)目——月星公館該項(xiàng)目剛開盤，2011年10月均價(jià)為6600元/平方米。商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——月星公館該項(xiàng)目剛開盤，2011年10月均價(jià)為6668項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱君廷湖畔所在區(qū)域/板塊開發(fā)區(qū)售樓處電盤地址金山橋開發(fā)區(qū)徐海路與新城區(qū)一號(hào)路交界處物業(yè)類型住宅、商鋪開盤日期2009-09最晚交房時(shí)間2011-03-09銷售狀態(tài)在售開發(fā)商徐州博頓置業(yè)有限公司產(chǎn)品綜覽總建筑面積30萬平方米總規(guī)劃戶數(shù)1800容積率2.0綠化率35%總占地面積12.7萬平方米建筑形態(tài)小高層、高層裝修情況毛坯建筑風(fēng)格現(xiàn)代營銷推廣銷售均價(jià)8000元/平方米最高價(jià)——典型項(xiàng)目——君廷湖畔項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目名稱君廷湖畔所在區(qū)域/板塊開發(fā)區(qū)售樓處電話0516-69典型項(xiàng)目——君廷湖畔2室2廳1衛(wèi)1廚89㎡3室2廳2衛(wèi)1廚125㎡戶型情況戶型面積(㎡)套數(shù)(套)套數(shù)占比二房70-80㎡3612%80-90㎡10690-100㎡36三房90-100㎡14070100-110㎡226110-120㎡357120-130㎡188130-140㎡126140㎡以上42四房140-200㎡26718%商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——君廷湖畔2室2廳1衛(wèi)1廚89㎡3室2廳2衛(wèi)1廚170典型項(xiàng)目——君廷湖畔該項(xiàng)目自09年底開盤以來成交均價(jià)保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)，2011年10月均價(jià)為8000元/平方米。商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——君廷湖畔該項(xiàng)目自09年底開盤以來成交均價(jià)保持平穩(wěn)71項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱綠地之窗所在區(qū)域/板塊開發(fā)區(qū)售樓處電盤地址金山橋開發(fā)區(qū)高鐵站西側(cè)、中央大道兩側(cè)物業(yè)類型住宅/商鋪開盤日期2011-7最晚交房時(shí)間2013年10月銷售狀態(tài)在售開發(fā)商綠地地產(chǎn)集團(tuán)徐州東部置業(yè)有限公司產(chǎn)品綜覽總建筑面積130萬平方米總規(guī)劃戶數(shù)330容積率3.0綠化率40%總占地面積36.6萬平方米建筑形態(tài)小高層、高層裝修情況毛坯建筑風(fēng)格現(xiàn)代營銷推廣銷售均價(jià)5500元/平方米最高價(jià)——典型項(xiàng)目——綠地之窗項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目沙盤商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目名稱綠地之窗所在區(qū)域/板塊開發(fā)區(qū)售樓處電話0516-72典型項(xiàng)目——綠地之窗2室2廳1衛(wèi)1廚96㎡戶型情況戶型面積(㎡)套數(shù)(套)套數(shù)占比二房80-90㎡122100%90-100㎡215100-110㎡23商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2室2廳1衛(wèi)1廚87㎡典型項(xiàng)目——綠地之窗2室2廳1衛(wèi)1廚96㎡戶型戶型面積套數(shù)套73典型項(xiàng)目——綠地之窗該項(xiàng)目7月開盤，價(jià)格保持穩(wěn)定，2011年10月均價(jià)為5500元/平方米。商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——綠地之窗該項(xiàng)目7月開盤，價(jià)格保持穩(wěn)定，2011年74項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱中鐵建未來城所在區(qū)域/板塊新城區(qū)售樓處電盤地址新城區(qū)漢源大道和昆侖大道交匯處物業(yè)類型住宅開盤日期2010年7月底最晚交房時(shí)間2011年12月31日銷售狀態(tài)在售開發(fā)商理徐州中鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品綜覽總建筑面積24萬平方米總規(guī)劃戶數(shù)1769容積率2.0綠化率30%總占地面積10平方米建筑形態(tài)高層、小高層裝修情況毛坯建筑風(fēng)格現(xiàn)代營銷推廣銷售均價(jià)6800元/平米營銷活動(dòng)VIP卡2萬抵4萬，首付超50%立減5000元、一次性付款立減10000元典型項(xiàng)目——中鐵建未來城項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目名稱中鐵建未來城所在區(qū)域/板塊新城區(qū)售樓處電話05175典型項(xiàng)目——中鐵建未來城2室2廳1衛(wèi)1廚92㎡戶型面積(㎡)套數(shù)(套)套數(shù)占比二房90-100㎡56538%三房110-120㎡31358%120-130㎡308戶型情況130-140㎡249四房130㎡以上554%3室2廳2衛(wèi)1廚133㎡商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目——中鐵建未來城2室2廳1衛(wèi)1廚92㎡戶型面積套數(shù)套76

該項(xiàng)目自開盤以來成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，九月均價(jià)為6800元/平方米。典型項(xiàng)目——中鐵建未來城商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目該項(xiàng)目自開盤以來成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，九月均價(jià)為6800元/平77典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供給及成交——供求及去化綠地項(xiàng)目月均去化最高，主要原因是前期客戶積累及性價(jià)比較高；城置項(xiàng)目月均去化也比較高，但累計(jì)銷售率較低，主要原因是前期供應(yīng)量較大，總體來看成交量也是比較可觀的。月星公館項(xiàng)目由于剛開盤，因此銷售率較低。君廷湖畔項(xiàng)目由于價(jià)格較高，因此累計(jì)銷售率受到影響，通過本項(xiàng)目也能看出，價(jià)格是影響成交量是其中一個(gè)因素。項(xiàng)目名稱所在區(qū)域總建筑面積（萬㎡）開盤時(shí)間供應(yīng)情況成交情況成交均價(jià)

（元/㎡）累計(jì)銷售率月均去化速度（套）存量去化周期（月）面積

（萬㎡）套數(shù)面積

（萬㎡）套數(shù)尚仕名邸云龍區(qū)302010.910.910329.2870691284%732.2世茂東都云龍區(qū)1112009.722.7205318.51697628983%651.2香溪左岸云龍區(qū)162010.113.33252.8279682386%281.6新銳領(lǐng)地云龍區(qū)6.352009.123.23333.1327664198%160.4城置國際花園城開發(fā)區(qū)1802010.948467815.61533588533%12824金山福地開發(fā)區(qū)212009.1117.6173617.11698498397%770.5君廷湖畔開發(fā)區(qū)302009.1118.9153910.04913778953%4215月星公館開發(fā)區(qū)102011.103.635480.0865322%840綠地之窗開發(fā)區(qū)1302011.73.33602.5269543675%1340.7未來城新城區(qū)242010.716.8149015.41383690092%991.1商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供給及成交——供求及去化綠地項(xiàng)目月均去化最高，主78一房30-40平米40-50平米50-60平米60-70平米70-80平米合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)2208145232107563418223872458651358692448895成交20729803737179043682355051358653632506可售20074161527019179181910360038816389去化比例9.1%9.0%34.5%34.7%50.0%49.6%95.1%95.8%100.0%100.0%58.0%66.5%二房70-8080-9090-100100-110合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)3628342539220358.72293205154424436435292471989.7成交36283415171320191526143014384395283463317395可售00102288339.7767621404041151829154594.7去化比例100.0%100.0%59.7%59.9%66.6%69.7%90.6%90.6%65.4%67.2%三房90-100100-110110-120120-130130-140140-150合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)90686783196220314815551795991647206307915122724290412357275839796成交3773653215841639101056122455124315511653971969186263104985576292可售5295025137839238499571444045119137650755104149252290263504去化比例41.6%42.1%80.7%80.7%67.9%68.2%75.5%75.2%58.9%58.6%64.1%63.8%68.5%68.6%標(biāo)準(zhǔn)型二房、緊湊型三房供應(yīng)及成交量最大，去化率相對(duì)較好。商品住宅市場(chǎng)研究/交叉分析

從典型項(xiàng)目各戶型去化比例來看，一房戶型中60-70平方米戶型供應(yīng)及成交最高；舒適型80-100二房面積供應(yīng)及成交最高；三房中100-130平方米戶型供應(yīng)及成交較高。一房30-40平米40-50平米50-60平米60-70平79四房130-140140-150150-160合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)100136005048049434261555946155649成交4763801462207346774823936201可售5372203585842129653807707119448去化比例47.0%46.9%29.0%27.4%13.5%12.6%25.3%23.3%續(xù)上表

從典型項(xiàng)目各戶型去化比例來看，四房戶型面積段供應(yīng)及成交較低。商品住宅市場(chǎng)研究/交叉分析四房130-140140-150150-160合計(jì)套數(shù)面積套80典型項(xiàng)目供給及成交—成交價(jià)格數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)來源：cric注：成交價(jià)格為項(xiàng)目目前成交均價(jià)從價(jià)格來看，競(jìng)品成交單價(jià)集中在6000-7000元/平方米之間；總價(jià)基本在50-80萬之間。從成交均價(jià)來看，君庭湖畔、尚仕名邸成交均價(jià)在競(jìng)品中處于較高水平。從成交套均總價(jià)來看，總價(jià)水平較為集中，主要在50-80萬水平。商品住宅市場(chǎng)研究/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目供給及成交—成交價(jià)格數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)來源：cr813、住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議商品住宅市場(chǎng)總體情況分析典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究

潛在供應(yīng)量分析商品住宅市場(chǎng)小結(jié)住宅客戶定位、產(chǎn)品建議3、住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議商品住宅市場(chǎng)總體情況分析82已成交未開工土地：從市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量來看，徐州市住宅未來還可入市體量為115.43萬平方米。2011年1-9月年徐州市住宅類用地已成交未開工土地列表土地位置土地屬性成交總價(jià)（萬元）樓板價(jià)(元/㎡)總用地面積(㎡)總建筑面積(㎡)出讓時(shí)間受讓方清風(fēng)路以西住宅3800551.4731321.368906.862011-1-11江蘇金月房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司廣山東路與白云東路交叉口住宅220003053.5236024720482011-1-31徐州盈佳置業(yè)有限公司礦山路以南，原解放軍4813工廠住宅400001613.5373344.2247903.42011-1-7上海同泰投資咨詢有限公司明正路以西、昆侖大道以南住宅460003558.77861721292582011-1-7徐州中川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司徐州市房亭河南住宅275001047.61193202625042011-2-21保利協(xié)鑫（徐州）投資開發(fā)有限公司淮海西路南側(cè)住宅38902762.616400.414080.882011-2-23徐州市金程房產(chǎn)開發(fā)有限公司建國西路以南住宅216904076.5824184.753206.342011-3-1江蘇龍商實(shí)業(yè)投資有限公司鐵路以東，津浦東路以西住宅110002770.8822054.839698.642011-6-15徐州漢御園農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司煤港路以西，縫紉機(jī)廠以東住宅106001939.8327322546442011-6-24徐州匯億豐投資責(zé)任有限公司欣欣路北，姚莊村南住宅21060993.04117820.6212077.12011-7-21江蘇省建筑工程集團(tuán)有限公司商品住宅市場(chǎng)研究/潛在供應(yīng)紅色標(biāo)注為云龍區(qū)住宅類用地成交情況，云龍區(qū)住宅未來潛在供應(yīng)量為50.04萬平方米。已成交未開工土地：從市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量來看，徐州市住宅未來還可入833、住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議商品住宅市場(chǎng)總體情況分析典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究潛在供應(yīng)量分析

商品住宅市場(chǎng)小結(jié)住宅客戶定位、產(chǎn)品建議3、住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議商品住宅市場(chǎng)總體情況分析84住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目潛在供應(yīng)徐州商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量穩(wěn)步上漲，2011年供求比為1:0.74，受宏觀政策影響成交量有所下滑，整體價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。從典型項(xiàng)目各戶型去化比例來看，一房戶型中60-70平方米戶型供應(yīng)及成交最高；舒適型80-100二房面積供應(yīng)及成交最高；三房中100-130平方米戶型供應(yīng)及成交較高。從市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量來看，徐州市住宅未來還可入市體量為115.43萬平方米。云龍區(qū)住宅未來潛在供應(yīng)量為50.04萬平方米。商品住宅市場(chǎng)研究/小結(jié)住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目潛在供應(yīng)徐州商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量穩(wěn)步上漲，2853、住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議商品住宅市場(chǎng)總體情況分析典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究潛在供應(yīng)量分析商品住宅市場(chǎng)小結(jié)

住宅客戶定位、產(chǎn)品建議3、住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議商品住宅市場(chǎng)總體情況分析86第一圈層第三圈層徐州本地及周邊縣市的投資客戶；周邊縣市區(qū)；徐州市本地客群；徐州市本地人以及長(zhǎng)期工作生活在徐州市，首次置業(yè)或者改善性置業(yè)；屬于城市中高端收入群體；多為公務(wù)員和企業(yè)中高層管理者。職業(yè)特征：工程、銀行、政府機(jī)關(guān)等企業(yè)中高層管理者。城市的快速發(fā)展，快捷的道路交通、項(xiàng)目及區(qū)域的升值潛力是這部分客戶最為關(guān)注的需求點(diǎn)；職業(yè)特征：這部分客群所占比重不大。首次置業(yè)者及改善性置業(yè)者，由于城市發(fā)展進(jìn)程選擇置業(yè)徐州；看重城市的未來發(fā)展前景、區(qū)域未來的定位與空間及價(jià)格洼地。職業(yè)特征：經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較好的企事業(yè)單位管理人員和技術(shù)人員、收入較高的普通公務(wù)員以及個(gè)體老板等核心客戶層重點(diǎn)客戶層邊緣客戶層第二圈層對(duì)本項(xiàng)目客戶定位以本市居住及工作客源為主，主要購買人群以首置和改善型置業(yè)為主。商品住宅市場(chǎng)研究/客戶來源第一圈層第三圈層徐州本地及周邊縣市的投資客戶；周邊縣市區(qū)；徐87參考地塊周邊在售項(xiàng)目，價(jià)格定位通過市場(chǎng)比較法進(jìn)行初步考量2011年1-9月徐州住宅價(jià)格走勢(shì)參考徐州市住宅價(jià)格走勢(shì)以及區(qū)域板塊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)衡量?jī)r(jià)格區(qū)間范圍，最終確定本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格。迎合市場(chǎng)主流規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)快速去化數(shù)據(jù)來源：CRIC典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格7500元/㎡商品住宅市場(chǎng)研究/價(jià)格建議價(jià)格定位原則項(xiàng)目名稱2011年9月成交均價(jià)（元/㎡）尚仕名邸6912世茂東都6289香溪左岸6823新銳領(lǐng)地6641月星公