政府房地產(chǎn)調(diào)控政策和房?jī)r(jià)調(diào)控效果研究

政府房地產(chǎn)調(diào)控政策和房?jī)r(jià)調(diào)控效果研究

1.1討論背景、目的及意義

1.1.1討論背景

衣食住行,作為個(gè)人的基本生存條件,住房直接關(guān)系到每一個(gè)人的基本生存問題,房地產(chǎn)業(yè)不僅與每一個(gè)公民息息相關(guān),更是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的影響。對(duì)于一個(gè)國(guó)家特殊是我國(guó)來說,房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),其產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、資本密集、關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng),已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中具有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)、健康、穩(wěn)定的進(jìn)展,依靠于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)行、政府宏觀調(diào)控和相關(guān)部門管理作用的有效發(fā)揮,其對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì),構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)都具有非常重要的意義。

然而,在改革開放前,住房作為福利手段的一種,是由國(guó)家統(tǒng)一安排的,房地產(chǎn)無法形成市場(chǎng)。隨著改革開放的深化,為了刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi),拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),各級(jí)地方政府樂觀尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),房地產(chǎn)開發(fā)漸漸形成支柱產(chǎn)業(yè),并一度躍升為投資熱點(diǎn)。在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的同時(shí),商品房銷售價(jià)格也在快速上漲,且呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢(shì),特殊是90年月以來,房?jī)r(jià)始終居高不下,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁華進(jìn)展的態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁華進(jìn)展,商品房?jī)r(jià)格的快速上漲,雖然成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),但商品房?jī)r(jià)格的上漲幅度已嚴(yán)峻超過了居民收入的增長(zhǎng)幅度,我國(guó)房地產(chǎn)泡沫化的問題開頭顯現(xiàn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚,進(jìn)展快,市場(chǎng)本身存在諸多問題,這些問題引起了我國(guó)政府及多方面的廣泛關(guān)注,中心政府為加強(qiáng)宏觀調(diào)控,出臺(tái)了一系列的管理政策和經(jīng)濟(jì)措施,意圖穩(wěn)定高漲的房屋銷售價(jià)格。2024年,總理在《政府工作報(bào)告》中明確提出抑制高房?jī)r(jià)的共同目標(biāo),3月建設(shè)部等七部委聯(lián)合了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》(簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”),2024年出臺(tái)“國(guó)六條”,2024年出臺(tái)“國(guó)十條”,到2024年出臺(tái)號(hào)稱“史上最嚴(yán)格”的房地產(chǎn)調(diào)控措施(包括“新八條”、最新“國(guó)五條”)。以商品房限購、試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅等重拳在前,以央行加息、提高存款預(yù)備金率和貸款利率等組合拳為輔,行政手段和經(jīng)濟(jì)手段并用,盼望能用密集出臺(tái)的各類管制措施來遏制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。無錫市政府也依據(jù)中心的宏觀調(diào)控精神出臺(tái)了種種政策及執(zhí)行方案,但無論政府制定何種政策,實(shí)行何種措施,都沒有對(duì)制約房?jī)r(jià)上漲起到根本性作用,商品房?jī)r(jià)格屢調(diào)不降,甚至逆勢(shì)增長(zhǎng),政策的執(zhí)行效果明顯沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

那么,始終未放松的房地產(chǎn)政策的調(diào)控效果究竟如何呢?為什么政府出臺(tái)房地產(chǎn)政策力度不斷加大卻不能取得預(yù)期的效果?為了得到答案,筆者選擇了“房?jī)r(jià)”作為解答以上問題的線索,房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要表現(xiàn),房?jī)r(jià)的穩(wěn)定是房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心目標(biāo),房?jī)r(jià)調(diào)控效果是最能反映公共政策調(diào)控效果的重要指標(biāo)。本文通過對(duì)中心和地方政府公共政策的階段性回顧,選取地價(jià)、房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)收入比三個(gè)可量化的數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的效果進(jìn)行綜合分析,查找我國(guó)房地產(chǎn)政策的所存在的問題,借鑒國(guó)外成熟閱歷,以探討新的形勢(shì)下,如何改善房地產(chǎn)政策的管理水平,如何確保“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”甚至“房?jī)r(jià)合理回歸”目標(biāo)的達(dá)成,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康進(jìn)展。

1.1.2討論目的

鑒于近年來國(guó)家宏觀調(diào)控的加強(qiáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了嚴(yán)峻影響,筆者作為一名從事房地產(chǎn)相關(guān)工作的MPA學(xué)員,認(rèn)為有責(zé)任和義務(wù)利用所學(xué)的公共管理理論和學(xué)問,結(jié)合房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)問,對(duì)房地公共政策調(diào)控房?jī)r(jià)的效果進(jìn)行深化分析和討論。本文試圖通過對(duì)歷年中心政府和地方政府在房?jī)r(jià)調(diào)控時(shí)所實(shí)行的各種政策進(jìn)行梳理總結(jié),對(duì)房地產(chǎn)政策對(duì)無錫市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的效果進(jìn)行深化分析,以探討我國(guó)公共政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響,探明公共政策管理中存在的主要問題,針對(duì)性的提出合理化建議和意見,從而實(shí)現(xiàn)提高我國(guó)房地產(chǎn)政策管理水平,保障房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康進(jìn)展的討論目的。

1.1.3討論意義

我國(guó)始終將建設(shè)“小康社會(huì)”作為重要戰(zhàn)略部署,小康社會(huì)的基本條件就是人民安居樂業(yè),因此,住房問題的妥當(dāng)解決不僅關(guān)系著社會(huì)的穩(wěn)定,更關(guān)系著是否實(shí)現(xiàn)建成小康社會(huì)的雄偉目標(biāo)。而所謂的住房問題,一般不是指住房供不應(yīng)求的“數(shù)量”問題,而是“價(jià)格”問題,對(duì)任何家庭來說,住房都是一項(xiàng)關(guān)鍵的購置型資產(chǎn),房地產(chǎn)價(jià)格直接關(guān)系到居民購房承受力量和居住水平。

第2章房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策理論基礎(chǔ)

2.1房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格概述

2.1.1房地產(chǎn)的概念及特征

一、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn),作為一個(gè)名詞,從字義上簡(jiǎn)潔理解是“房屋”和“土地”兩種財(cái)產(chǎn)的合稱,房產(chǎn)與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)在一起被稱為“房地產(chǎn)”。房地產(chǎn)的內(nèi)涵可以從四個(gè)方面來理解,一是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體;二是財(cái)產(chǎn)及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和;三是房地產(chǎn)的核心是地產(chǎn),土地是房屋的載體;四是房地產(chǎn)具有財(cái)產(chǎn)屬性,即有商品、經(jīng)營(yíng)屬性,同時(shí)具有公共物品屬性,是生活的必需品,房地產(chǎn)可以通過多種形式進(jìn)行劃分,依據(jù)房地產(chǎn)用途的不同,可以將房地產(chǎn)細(xì)分為商業(yè)房地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等,本文主要圍繞住宅房地產(chǎn)部分綻開討論。

二、房地產(chǎn)的特征

1、位置固定性。土地位置是固定的,房屋是建筑在土地上的,因此房屋位置通常也是固定的。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),從開頭在土地上建筑房屋,始終到房屋被拆除,在土地上消逝之前,它所處的空間位置都是長(zhǎng)期固定的,并不能隨便移動(dòng)。

2、使用長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)具有較長(zhǎng)的使用壽命,土地作為生產(chǎn)要素之一,除了不行抗力的破壞和人為的改造,它的生產(chǎn)力及其使用價(jià)值不會(huì)磨損或消逝,建筑在土地上的房屋,只要使用得當(dāng),也擁有了較長(zhǎng)的生命周期。出于平安或其他方面的考慮,政府通過立法對(duì)土地和房屋使用年限做出了規(guī)定,即便如此,房產(chǎn)相對(duì)于其他機(jī)器設(shè)備,具有使用長(zhǎng)期性的特點(diǎn)。

3、地域差別性。房地產(chǎn)具有位置固定性,它的使用及價(jià)值受到地理位置和周邊環(huán)境的影響,這就打算了它具有很強(qiáng)的地域性,它

的市場(chǎng)供求和價(jià)格受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)展水平的影響,不同地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格并不相同;由于位置、環(huán)境、甚至樓層的不同,同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)格也不相同。當(dāng)價(jià)格存在差異時(shí),房地產(chǎn)不能像其他商品一樣通過流淌來縮小差異,地域的不行移動(dòng)性導(dǎo)致了房地產(chǎn)的地域差別性。4、保值增值性。在國(guó)家政局穩(wěn)定,政策平穩(wěn)的前提下,由于土地的有限性,土地供應(yīng)的稀缺性使房地產(chǎn)消費(fèi)需求不斷增長(zhǎng);房地產(chǎn)消費(fèi)的無限需求和有限供應(yīng)的沖突使房地產(chǎn)具有保值增值的屬性,房地產(chǎn)的價(jià)格可以隨著通貨膨脹的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)