公證在我國(guó)的發(fā)展與現(xiàn)狀

公證在我國(guó)的發(fā)展與現(xiàn)狀

《中華人民共和國(guó)公法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公法》）頒布已有10年。在過(guò)去10年中，公共服務(wù)體系與中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系的建設(shè)一起得到了共同發(fā)展。公證工作步入快速健康發(fā)展的軌道,公證隊(duì)伍不斷發(fā)展壯大,業(yè)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、法律素養(yǎng)穩(wěn)步提升,公證服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的功能得以凸顯。隨著《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》)及相關(guān)司法解釋的實(shí)施,近年來(lái)我國(guó)物權(quán)保護(hù)機(jī)制亦不斷完善,物權(quán)流轉(zhuǎn)的安全性逐步提高,權(quán)利人自由交易空前頻繁,特別是在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展迅速。為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、統(tǒng)一管理,《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》)于2015年3月生效。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記是一項(xiàng)浩大工程,其實(shí)施必然離不開(kāi)公證制度的輔助。值得欣喜的是,我國(guó)公證制度在實(shí)踐中已經(jīng)積累了足以涉入不動(dòng)產(chǎn)登記及流轉(zhuǎn)過(guò)程的經(jīng)驗(yàn),也只有在公證的有力配合下不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記才有可能準(zhǔn)確、高效地完成,進(jìn)而保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的流轉(zhuǎn),激活市場(chǎng),在“新常態(tài)”下促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。一、不動(dòng)產(chǎn)登記的法律性質(zhì)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域,當(dāng)前我國(guó)形成了以《物權(quán)法》為核心,《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》)、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》以及其他相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋為重要組成部分的完備的法律保障體系。本文所指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)主要是指基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、抵押、質(zhì)押以及設(shè)立公司的協(xié)議等法律行為。在目前我國(guó)法律框架內(nèi),不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)的運(yùn)作模式為:有效的法律行為+完整的處分權(quán)能+登記=物權(quán)變動(dòng)(流轉(zhuǎn))。具體而言,有效的法律行為指雙(多)方當(dāng)事人達(dá)成的“發(fā)生物權(quán)法上效果的契約,如轉(zhuǎn)移所有權(quán)的契約,設(shè)定抵押權(quán)的契約?！钡怯浬е髁x模式下,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)均要在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記手續(xù),登記成為公示手段。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策的出臺(tái),加之面對(duì)基數(shù)龐大和流轉(zhuǎn)不斷加速的物權(quán)變動(dòng),登記機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)性審查很顯然不具有可能性,而登記機(jī)構(gòu)的形式審查只是停留在權(quán)利的外觀,無(wú)法保證物權(quán)變動(dòng)原因行為的真實(shí)性、正當(dāng)性,同時(shí)如果由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查必然會(huì)延長(zhǎng)登記周期,由此而使交易的不穩(wěn)定性增加,也增加了權(quán)利人的交易負(fù)擔(dān)。而公證制度理論上具有解決登記前置審查的功能,將物權(quán)流轉(zhuǎn)原因行為真實(shí)性的審查交由公證機(jī)構(gòu),通過(guò)公證程序來(lái)保證原因行為的真實(shí)合法性,將會(huì)增加交易的穩(wěn)定性,減少登記流程,縮短登記周期,進(jìn)而加速物權(quán)的高效流轉(zhuǎn)。由此可見(jiàn),公證制度介入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)勢(shì)在必行。二、公共許可證包括土地登記和轉(zhuǎn)讓(一)大陸法系國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記前的公證公證涉入不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)而保障物權(quán)流轉(zhuǎn),在德、法、意等大陸法系民法典中都有相關(guān)規(guī)定。據(jù)筆者所知,大陸法系國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記前的公證大致可分為“自愿公證”和“法定公證”兩類(lèi),而且目前大多數(shù)國(guó)家采納后者。《德國(guó)民法典》313條規(guī)定“使一方有義務(wù)轉(zhuǎn)讓或取得土地所有權(quán)的合同,必須做成公證證書(shū)?！?二)公證涉入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性盡管我國(guó)《物權(quán)法》并未將公證制度納入其中,但公證在物權(quán)領(lǐng)域依舊發(fā)揮著重要作用,在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更和轉(zhuǎn)讓中都可見(jiàn)公證制度的影子?！澳壳?在物權(quán)的非交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域,登記部門(mén)已經(jīng)完全依托公證機(jī)構(gòu)的實(shí)質(zhì)審查進(jìn)行登記。對(duì)諸如繼承、贈(zèng)與、析產(chǎn)、夫妻財(cái)產(chǎn)約定等事項(xiàng),全國(guó)各地?zé)o一例外把公證作為登記的前置程序?！惫C涉入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的必要性主要有:其一,由于我國(guó)對(duì)物權(quán)變動(dòng)原因的審查機(jī)制尚不完善,物權(quán)變動(dòng)原因的正當(dāng)性、有效性依舊無(wú)法保證,而公證制度理論上具有解決登記前置審查的功能;其二,公證機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域近年來(lái)做了不少有益的嘗試,積累了不少成功經(jīng)驗(yàn),具備公證介入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)踐基礎(chǔ);其三,隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記制度的實(shí)施,加之我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍的背景,為減輕登記機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān),規(guī)范登記流程,各地政府亦通過(guò)相應(yīng)政策,要求登記機(jī)構(gòu)依托公證機(jī)構(gòu),相互協(xié)作。所有這些情形,均預(yù)示著公證制度已經(jīng)敲開(kāi)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的大門(mén),并將不斷彰顯其在該領(lǐng)域的重要作用。三、該法案在土地轉(zhuǎn)讓中的作用(一)物權(quán)二元性和一體性我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采區(qū)分原則,此原則下物權(quán)變動(dòng)原因行為和物權(quán)行為是分離的,二者分別由不同的法律規(guī)制,但整個(gè)交易又具有一體性。出于對(duì)交易安全和當(dāng)事人利益保護(hù)的考量,有必要在交易一體性和保障物權(quán)變動(dòng)原因行為效力中引入公證制度。1、原因行為效力瑕疵“從法律規(guī)定來(lái)看,我國(guó)物權(quán)法實(shí)際上明確采納了區(qū)分理論,建立了物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果的區(qū)分原則?！被诮灰滓惑w性的考量,公證制度確有必要進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域,確保物權(quán)變動(dòng)原因行為的正當(dāng)性、適法性,保障整個(gè)交易過(guò)程的高效進(jìn)行。由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易前后是一個(gè)整體性活動(dòng),而“區(qū)分原則”只是為了將物權(quán)效力與債權(quán)效力進(jìn)行區(qū)別對(duì)待,進(jìn)而用不同法律予以調(diào)整。按《物權(quán)法》15條的規(guī)定,物權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中的原因行為和物權(quán)變動(dòng)是分為兩個(gè)階段且相互獨(dú)立的,但同時(shí)由于我國(guó)不承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的無(wú)因性,所以如果物權(quán)變動(dòng)的原因行為效力存在瑕疵,勢(shì)必導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)行為的發(fā)生不能。故考慮到交易整個(gè)過(guò)程的一體性、連貫性,以及公證制度在保障合同效力(物權(quán)變動(dòng)原因行為)的獨(dú)有功能,確有必要將公證制度引入不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域。2、公證作為登記前置程序確保債權(quán)效力的能力物權(quán)關(guān)系是社會(huì)關(guān)系中最為基礎(chǔ)和重要的關(guān)系,因此物權(quán)流轉(zhuǎn)的穩(wěn)定與可預(yù)測(cè)性是社會(huì)關(guān)系穩(wěn)定的前提。依《物權(quán)法》之規(guī)定,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查方式可大致概括為不完全的實(shí)質(zhì)審查。簡(jiǎn)言之,登記機(jī)構(gòu)既要審查物權(quán)行為,在必要時(shí)亦需審查債權(quán)行為。在物權(quán)變動(dòng)“區(qū)分原則”下,實(shí)質(zhì)審查看似有利于對(duì)原因行為正當(dāng)性、適法性的保障,但此舉之弊端亦顯而易見(jiàn)。首先,實(shí)質(zhì)審查勢(shì)必會(huì)增加登記機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān),從而降低登記效率,延緩登記流程,礙于物權(quán)及時(shí)流轉(zhuǎn);其次,該模式下登記機(jī)構(gòu)權(quán)力過(guò)大,從而導(dǎo)致行政權(quán)能對(duì)私權(quán)的過(guò)度干預(yù);再次,登記人員未必有審查原因行為的專(zhuān)業(yè)知識(shí);還有,不產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記語(yǔ)境下統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)要面對(duì)來(lái)自土地、房屋、山林、灘涂、荒地等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記,巨大的登記量必將導(dǎo)致實(shí)質(zhì)性審查落空,最終的結(jié)果使得交易安全無(wú)法保障,登記的公示公信力被降低。鑒于實(shí)質(zhì)審查弊端較多,國(guó)外多采形式審查模式,而形式審查的前提就是將公證制度引入登記過(guò)程,作為登記前置程序來(lái)保障物權(quán)變動(dòng)原因行為的效力。如此,便將登記行為進(jìn)行一次簡(jiǎn)單的分工,公證制度確保原因(債權(quán))行為的效力,登記機(jī)構(gòu)進(jìn)而審查物權(quán)行為的效力。在公證制度作為保障性前提下,登記機(jī)構(gòu)只進(jìn)行形式審查是保證不動(dòng)產(chǎn)登記及流轉(zhuǎn)安全高效的最優(yōu)選擇。公證作為登記前置程序確保債權(quán)行為效力的能力主要體現(xiàn)在:其一,從比較法視角出發(fā),大陸法系大多國(guó)家將公證引入不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)對(duì)原因進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查;其二,我國(guó)公證機(jī)關(guān)作為代表國(guó)家行使證明權(quán)的機(jī)構(gòu),而非行政機(jī)構(gòu),這在制度上保障了公證機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的中立性、公正性(二)公證在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)中的作用有關(guān)公證制度在不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的作用,不管是學(xué)界還是公證實(shí)務(wù)界都有較多的闡述,筆者在比較各類(lèi)觀點(diǎn)后,結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記制度實(shí)施的大背景,認(rèn)為當(dāng)下公證在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的作用主要體現(xiàn)在保障制度創(chuàng)新后物權(quán)登記及流轉(zhuǎn)的順利實(shí)施、助益于物權(quán)流轉(zhuǎn)的安全高效和確保私權(quán)的充分行使三個(gè)方面。1、公證制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的重要作用將更加明顯不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記從制度構(gòu)建到實(shí)踐用了不到兩年時(shí)間,伴隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái),全國(guó)范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記有了法律和制度層面的保障。隨著2015年3月1日江蘇徐州全國(guó)首本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)的發(fā)放,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記制度正式落地生根,全國(guó)范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記由此開(kāi)始。作為一項(xiàng)制度創(chuàng)新,其目的源于“整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé),規(guī)范登記行為,方便群眾申請(qǐng)登記,保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益?！本唧w而言,催生不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記制度的背景有二:一是出于健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求;二是為全國(guó)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)構(gòu)建形成明細(xì)的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ),進(jìn)而促進(jìn)物權(quán)合理有序流轉(zhuǎn),盤(pán)活巨大的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng),激活經(jīng)濟(jì)。基于對(duì)這一大背景的考量,公證制度在不動(dòng)產(chǎn)登記及交易中的重要作用將指日可待。第一,公證制度有助于提高登記效率。要在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行一輪不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記工作無(wú)疑是一項(xiàng)及其龐大的系統(tǒng)工程,加之我國(guó)登記機(jī)構(gòu)依舊采不完全的實(shí)質(zhì)審查模式,審查周期過(guò)長(zhǎng),由此造成的登記延誤極有可能導(dǎo)致權(quán)利人喪失交易機(jī)會(huì),同時(shí)巨大的審查量極有可能引發(fā)登記錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)。公證制度引入的首要功能便是將已經(jīng)存在的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利加以確認(rèn),從而形成具有證據(jù)效力的證明,此情形下登記機(jī)構(gòu)無(wú)需實(shí)地勘察確認(rèn),只需按當(dāng)事人的申請(qǐng)加之公證證明文書(shū)即可確權(quán)登記,程序上減少登記流程,縮短時(shí)間,進(jìn)而提高登記效率,實(shí)質(zhì)上減少因登記機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)能力欠缺以及工作量巨大而造成的登記錯(cuò)誤。第二,交易和登記分離模式下造成的交易風(fēng)險(xiǎn)需要公證制度分擔(dān)。統(tǒng)一確權(quán)登記語(yǔ)境下首先要做到登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一,由于“不動(dòng)產(chǎn)登記屬于私法領(lǐng)域中的國(guó)家行政事務(wù)”2、公證在社會(huì)信用體系建設(shè)中的角色“行業(yè)是社會(huì)信用體系建設(shè)的最小單元,根據(jù)《社會(huì)信用體系建設(shè)計(jì)劃剛要(2014-2020)》的有關(guān)安排,公證作為中介服務(wù)行業(yè)的一員,在建設(shè)社會(huì)信用體系中扮演著不容忽視的角色?！惫C制度在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中扮演著“信用證明、信用調(diào)查、信用評(píng)價(jià)、信用擔(dān)?！?、公證中的證明公證作為非訴司法證明制度,其主要目的之一便是有效預(yù)防糾紛,其證明活動(dòng)貫穿于公證過(guò)程始終。相較于訴訟中的證明是由各訴訟主體運(yùn)用證據(jù)以及證據(jù)規(guī)則來(lái)求證案件事實(shí),公證中的證明則是由公證機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng),依法證明相關(guān)法律行為,法律事實(shí)等的真實(shí)合法的非訴行為?！八杏蓚鹘y(tǒng)的行政管理制度與發(fā)生糾紛后加以保護(hù)的訴訟司法制度來(lái)共同承擔(dān)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的保護(hù)顯然出現(xiàn)了一定的真空地帶”4、公證制度的制定須符合市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律和政府麻黃黨建的根本要求不動(dòng)產(chǎn)登記屬于典型私權(quán)領(lǐng)域中的國(guó)家行政事務(wù),登記機(jī)構(gòu)作為國(guó)家機(jī)關(guān)在法律權(quán)限范圍內(nèi)決定能否登記、如何登記,在采不完全實(shí)質(zhì)審查模式前提下,登記機(jī)構(gòu)在必要時(shí)既要審查物權(quán)變動(dòng)之原因行為,又須審查物權(quán)行為,從而整個(gè)物權(quán)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域都活躍著公權(quán)力的影子,這勢(shì)必會(huì)對(duì)私權(quán)有所干預(yù)或限制。如采公證前置,則行政機(jī)構(gòu)管后不管前,減少行政對(duì)物權(quán)交易中當(dāng)事人自由意志的干預(yù),一則符合市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律、二則符合政府簡(jiǎn)政放權(quán)的本意。“從根本上看不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段,其首要定位就是私法性,即登記的發(fā)生源于交易者的真實(shí)意思表示?！笔觊g公證服務(wù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的能力越來(lái)越強(qiáng),其發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境不斷改善,但對(duì)公證而言“最好的時(shí)代也是最壞的時(shí)代”。公證制度要想在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域取得長(zhǎng)足發(fā)展還需不斷努力。首先