廈門舊工業(yè)區(qū)微更新模式探索

廈門舊工業(yè)區(qū)微更新模式探索

舊礦區(qū)的恢復(fù)和建設(shè)通常包括拆除和重建、綜合修復(fù)和其他模式。在當(dāng)前新常態(tài)下,原有模式難以完全滿足當(dāng)前舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型的訴求。近幾年,微更新作為一種新模式被廣泛研究并逐漸運(yùn)用到舊城改造的空間治理當(dāng)中。微更新最早被應(yīng)用于單體建筑的改造,隨著這種模式的普及,逐漸擴(kuò)展至城市層面(與此同時(shí),將舊工業(yè)區(qū)作為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的孵化基地進(jìn)行創(chuàng)建也是國(guó)家層面大力推廣的,為城市更新和眾創(chuàng)空間的有機(jī)融合創(chuàng)造了契機(jī)。一方面,創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)類企業(yè)在孵化成長(zhǎng)的過(guò)程中對(duì)辦公場(chǎng)所有兩方面的需求,一是隨企業(yè)發(fā)展可調(diào)整規(guī)模大小的辦公空間,二是有助于激發(fā)靈感和活力的創(chuàng)意環(huán)境。老舊廠房大開(kāi)間、大跨度的空間特征使其能有效滿足使用者靈活切分空間和創(chuàng)新創(chuàng)意氛圍塑造的需求(上述研究主要停留在理論和政策層面,在規(guī)劃實(shí)踐層面雖有探索,但尚未形成可復(fù)制的成熟模式。因此,如何在舊工業(yè)區(qū)有效推廣微更新的改造模式,并借助舊工業(yè)區(qū)的更新推動(dòng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地的打造,最終使得“雙創(chuàng)”政策能夠真正落實(shí)到空間上,成為規(guī)劃必須探索的問(wèn)題。廈門在充分借鑒國(guó)內(nèi)外理念和案例的基礎(chǔ)上,探索了一條在“雙創(chuàng)”政策引領(lǐng)下,以功能臨時(shí)變更型微更新為主的舊工業(yè)區(qū)改造之路,希望能對(duì)國(guó)內(nèi)其他舊工業(yè)區(qū)的更新帶來(lái)一些啟發(fā)。1功能臨時(shí)變更型微更新的內(nèi)涵詮釋“功能臨時(shí)變更”的概念最早源于歐洲。21世紀(jì)初德語(yǔ)國(guó)家關(guān)于城市土地利用提出了“臨時(shí)性使用”(德文Zwischennuztung,英譯為temporaryuse或interimuse)的新名詞,該概念強(qiáng)調(diào)閑置土地或空間不局限于規(guī)劃法規(guī)中對(duì)于用地性質(zhì)的限制,立足于現(xiàn)狀與未來(lái)建設(shè)之間的過(guò)渡使用進(jìn)行靈活安排(功能臨時(shí)變更型的微更新不同于大刀闊斧的拆除重建,也不同于小修小補(bǔ)的綜合整治,力度介于兩者之間,是一種以保留改造為主,允許必要新建的改造新模式。這種模式延伸應(yīng)用了行動(dòng)規(guī)劃、彈性規(guī)劃、城市觸媒等多種理念(2廈門市舊工業(yè)區(qū)的發(fā)展與現(xiàn)有政策的總結(jié)2.1舊工業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀隨著當(dāng)前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市化進(jìn)程的推進(jìn),廈門已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化后期,正朝著后工業(yè)化時(shí)期進(jìn)行轉(zhuǎn)變,眾多舊工業(yè)區(qū)正逐步衰落,尤其是廈門島內(nèi)等成熟度較高的地區(qū)。同東部沿海地區(qū)其他工業(yè)區(qū)一樣,面對(duì)城市的快速發(fā)展呈現(xiàn)出了諸多的不適應(yīng),總結(jié)可歸納為以下幾點(diǎn)問(wèn)題:(1)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及功能結(jié)構(gòu)亟需調(diào)整舊工業(yè)區(qū)位于城市黃金地段,土地成本不斷上升,周邊交通、區(qū)位條件等也發(fā)生了變化。園區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)企業(yè)在現(xiàn)有環(huán)境下生產(chǎn)成本增加,利潤(rùn)降低,負(fù)外部性日益顯著,生存空間日漸縮小,體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)用地功能配置不合理,倒逼園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)。純粹生產(chǎn)集聚的發(fā)展模式已經(jīng)被淘汰,原有園區(qū)的功能定位也跟不上時(shí)代的進(jìn)步,成為城市功能的斷裂點(diǎn)和塌陷區(qū),迫切需要重新找準(zhǔn)方向,適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展,植入新的功能。一方面,創(chuàng)新或高新產(chǎn)業(yè)缺乏培育。從經(jīng)濟(jì)效益上分析,由于舊工業(yè)區(qū)傳統(tǒng)制造企業(yè)比重較大,具有高附加值的新興制造業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)相對(duì)較少,導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)能級(jí)較低,單位面積產(chǎn)出及績(jī)效低下。原有園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍也不利于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型小微企業(yè)的入駐和孵化。另一方面,生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)水平低下。金融、信息、咨詢、研發(fā)等相關(guān)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)入駐園區(qū),無(wú)法提供便捷高效的商務(wù)服務(wù),從而阻礙制造企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。(2)土地利用低效,用地供需緊張一方面,低效或閑置的土地利用阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著城市的擴(kuò)張,舊工業(yè)區(qū)的土地價(jià)值上升,但黃金地段長(zhǎng)期被一些效益不好的工廠占據(jù),用地粗放,甚至出現(xiàn)部分土地閑置的現(xiàn)象,土地的級(jí)差效益沒(méi)有得到兌現(xiàn)。另一方面,土地的需求和供給不平衡。舊工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型需引入高新企業(yè)和人才、完善配套功能、提升綠化環(huán)境、增加戶外活動(dòng)區(qū)域,對(duì)土地的需求增加明顯,急需相應(yīng)的場(chǎng)地空間作為支撐。然而,舊工業(yè)區(qū)的現(xiàn)實(shí)狀況是用地來(lái)源渠道受阻。園區(qū)內(nèi)部多為已批已建用地,土地容量趨于飽和。園區(qū)周邊又被城市所包圍,向外拓展空間的可能性幾乎沒(méi)有。(3)配套設(shè)施不足,交通問(wèn)題顯現(xiàn)生活設(shè)施方面,早期的城鎮(zhèn)布局過(guò)于強(qiáng)調(diào)明晰的功能分區(qū),舊工業(yè)區(qū)僅是生產(chǎn)車間的集中地,生活、生產(chǎn)空間相互割裂,園區(qū)及其周邊普遍缺乏對(duì)員工各項(xiàng)文體娛樂(lè)活動(dòng)需求的關(guān)注,生活性配套沒(méi)有及時(shí)跟上。市政設(shè)施方面,原有供水供電和排水等市政設(shè)施面臨設(shè)備管道老化、容量不足的問(wèn)題,倒逼園區(qū)的硬件升級(jí)。交通設(shè)施方面,由于改造后服務(wù)對(duì)象更加廣泛,所以交通需求也發(fā)生轉(zhuǎn)變。舊工業(yè)區(qū)原有的路網(wǎng)體系主要服務(wù)于生產(chǎn)運(yùn)輸,遵循貨運(yùn)優(yōu)先的原則,道路尺度不佳,慢行設(shè)施缺乏,現(xiàn)狀停車位數(shù)量無(wú)法滿足改造后的需求。同時(shí),道路體系不完善,路網(wǎng)稀疏,內(nèi)部缺乏次干路和支路路網(wǎng),與周邊路網(wǎng)銜接不足,普遍存在斷頭路。因此,園區(qū)原有的道路交通體系不再適應(yīng)轉(zhuǎn)型之后的工業(yè)區(qū)發(fā)展?？傊?各工業(yè)區(qū)普遍存在轉(zhuǎn)型后配套設(shè)施不足,配套標(biāo)準(zhǔn)提升難度大的難題,嚴(yán)重制約舊工業(yè)區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展。(4)地域特色不佳,人氣活力缺失一方面,園區(qū)特色不鮮明,景觀風(fēng)貌不協(xié)調(diào),突出表現(xiàn)在建筑風(fēng)格雜亂,各類廠房與違章搭建共存,建筑年代久遠(yuǎn)、立面破舊,公共綠地嚴(yán)重不足,綠化種植過(guò)于單一,給人留下整體空間品質(zhì)不高、人居環(huán)境不友好的印象。另一方面,缺乏公共開(kāi)放空間促進(jìn)人與人之間的交流互動(dòng),導(dǎo)致舊工業(yè)區(qū)人氣缺失、活力不足。園區(qū)轉(zhuǎn)型之后,從業(yè)人員的各方面素質(zhì)更高,對(duì)戶外活動(dòng)空間的要求也會(huì)進(jìn)一步提高,不完善的步行系統(tǒng)、短缺的體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、局促的休閑活動(dòng)空間將成為園區(qū)的短板,如果沒(méi)有相應(yīng)的提升,必將阻礙創(chuàng)新環(huán)境的形成。2.2“三舊”政策及措施福建省在學(xué)習(xí)上海、廣東等發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,于2010年底出臺(tái)《福建省人民政府關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造的意見(jiàn)》,廈門市在貫徹落實(shí)省意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,首先推進(jìn)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)國(guó)有建設(shè)用地的改造工作,出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)國(guó)有建設(shè)用地自行改造實(shí)施意見(jiàn)的通知》、《關(guān)于印發(fā)推進(jìn)工業(yè)(倉(cāng)儲(chǔ))國(guó)有建設(shè)用地改造試行方案的通知》,并成立了市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組。廈門市的“三舊”改造模式以工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)國(guó)有建設(shè)用地原土地使用權(quán)人自行改造為主,政府實(shí)施收儲(chǔ)改造為輔;改造類型以推倒重建為主,修繕改造為輔。針對(duì)自行改造項(xiàng)目,廈門市規(guī)劃委針對(duì)性地出臺(tái)了一系列的規(guī)劃指引,進(jìn)一步落實(shí)了改造實(shí)施細(xì)則?！叭f”政策實(shí)施三年以來(lái)取得了一些成效。市政府已批復(fù)38個(gè)自行改造項(xiàng)目圖則,其中1個(gè)項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè),8個(gè)項(xiàng)目已辦理用地批文,9個(gè)項(xiàng)目正在辦理用地批文,7個(gè)項(xiàng)目已辦理規(guī)劃設(shè)計(jì)條件批復(fù)(尚未辦理用地批文)(3基于“雙創(chuàng)”政策的微更新路徑3.1政策:“三不變”,居民堅(jiān)持“一元”,導(dǎo)致“一中心”。在新的規(guī)劃、政策、中心、國(guó)在廈門“三舊”改造政策成效甚微的情況下,廈門市有關(guān)部門積極進(jìn)行反思,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),改進(jìn)、調(diào)整原有政策思路,借助國(guó)家“雙創(chuàng)”政策利好的契機(jī),提出以建筑功能臨時(shí)變更為導(dǎo)向的微更新模式建設(shè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)集聚區(qū)。廈門市政府從老工業(yè)廠房改造、眾創(chuàng)空間培育、小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基地示范城市創(chuàng)建等不同角度出發(fā),制定了一系列圍繞大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新和舊工業(yè)區(qū)改造的政策和意見(jiàn),其中近兩年出臺(tái)的《鼓勵(lì)島內(nèi)老工業(yè)廠房成片改造建設(shè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)集聚區(qū)的暫行意見(jiàn)》、《關(guān)于老工業(yè)廠房成片改造建設(shè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)集聚區(qū)專題會(huì)議的紀(jì)要》、《關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進(jìn)大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》、《廈門市小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基地城市示范工作方案》等文件,對(duì)如何開(kāi)展舊工業(yè)區(qū)微更新并建設(shè)雙創(chuàng)集聚區(qū)具有直接指導(dǎo)意義。文件從產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、規(guī)劃土地管理、財(cái)政扶持補(bǔ)助、國(guó)資管理等方面制定了相關(guān)要求,并對(duì)政策區(qū)范圍劃定、改造原則、改造方式、建筑功能變更類型、建筑面積控制等方面進(jìn)行了細(xì)化。其中,創(chuàng)客公寓限量建設(shè),僅限市屬國(guó)企,且不得變更為商品住宅,避免對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊。政策明確了現(xiàn)階段廈門市舊工業(yè)區(qū)改造的方式方法。在改造過(guò)程中,必須牢牢把握“三不變”的核心原則:政策區(qū)內(nèi)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)國(guó)有建設(shè)用地原批準(zhǔn)用地性質(zhì)不變、土地使用年限不變、土地房屋權(quán)屬關(guān)系不變。從改造類型上分,屬于建筑功能變更型的微更新;從改造模式上講,屬于政府牽頭,國(guó)企示范,鼓勵(lì)單個(gè)土地權(quán)屬人或多個(gè)土地權(quán)屬人聯(lián)合作為主體進(jìn)行自行改造。該政策體現(xiàn)了對(duì)眾創(chuàng)類型空間的功能業(yè)態(tài)引導(dǎo),是現(xiàn)階段我市加速推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新,打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎,實(shí)現(xiàn)舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新的重要途徑(圖1)。3.2交通體系和配套設(shè)施的完善(1)優(yōu)化用地布局,完善交通體系舊工業(yè)區(qū)建設(shè)初期往往缺乏整體的布局和科學(xué)的規(guī)劃,空間結(jié)構(gòu)不合理,布局散亂,道路不成網(wǎng)絡(luò),通行條件差,這就需要重塑園區(qū)空間秩序,優(yōu)化道路交通體系。一是建立清晰的空間結(jié)構(gòu)。城市宏觀層面上,將舊工區(qū)視為城市整體空間體系中的一個(gè)有機(jī)組成部分,在城市空間體系的整體協(xié)調(diào)下進(jìn)行空間結(jié)構(gòu)組織,形成對(duì)城市空間體系的完善和補(bǔ)充。運(yùn)用“織補(bǔ)”的理念,通過(guò)打破舊工業(yè)區(qū)原有的封閉和孤立,調(diào)整結(jié)構(gòu),積極融入到周邊區(qū)域的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌當(dāng)中,縫合園區(qū)城市空間和功能上的裂縫,與城市周邊形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng),實(shí)現(xiàn)功能的互補(bǔ)以及空間的融合。園區(qū)中觀層面上,講求有主有次,注重點(diǎn)線面結(jié)合,盡可能通過(guò)綠地慢行環(huán)或功能設(shè)施帶串聯(lián)核心區(qū)域和重要節(jié)點(diǎn),最大程度地延續(xù)場(chǎng)地的空間肌理和歷史文脈,從整體的角度構(gòu)建清晰的用地布局。二是完善片區(qū)交通,組織順暢的交通流線。對(duì)外交通方面,進(jìn)一步做好和城市軌道、快速路、主干路的銜接,實(shí)現(xiàn)快速到達(dá)和疏散。對(duì)內(nèi)交通方面,完善路網(wǎng),打通斷頭路,增加支路網(wǎng)密度;改進(jìn)交通組織方式,優(yōu)化道路斷面和交叉口;改善步行交通體系,適當(dāng)拓寬慢行系統(tǒng)沿線的人行道寬度,完善過(guò)街設(shè)施,加強(qiáng)慢行系統(tǒng)與軌道交通站點(diǎn)、地面公交的銜接。(2)盤活建筑存量,拓展立體空間針對(duì)舊工業(yè)區(qū)用地相對(duì)粗放,資源浪費(fèi)嚴(yán)重,土地供求關(guān)系不平衡的現(xiàn)象,倒逼用地模式必須從外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式發(fā)展的轉(zhuǎn)變,采取土地集約高效使用的策略((3)引入眾創(chuàng)空間,共享配套設(shè)施結(jié)合廠房可靈活切分改造的特征,變更建筑功能,通過(guò)眾創(chuàng)空間共享、功能業(yè)態(tài)混合、配套設(shè)施補(bǔ)強(qiáng)等手段,以較快的速度、較低的成本為創(chuàng)業(yè)者提供辦公場(chǎng)所和配套服務(wù),實(shí)現(xiàn)城市功能的再造。一是促進(jìn)眾創(chuàng)空間的資源共享。形成以創(chuàng)業(yè)空間為主體,配套相應(yīng)的展示空間、培訓(xùn)空間、社交空間、創(chuàng)客公寓等。在空間距離上,各類型眾創(chuàng)空間應(yīng)高度聚集混合,以發(fā)揮其便捷開(kāi)放的優(yōu)勢(shì)。具體到建筑層面,可將大空間單層廠房改造為展示、會(huì)議、輔導(dǎo)培訓(xùn)等空間,將標(biāo)準(zhǔn)廠房改造成創(chuàng)業(yè)、研發(fā)、社交等空間。眾創(chuàng)空間的本質(zhì)是“共享”,其特征在于不僅僅是工作空間、辦公服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)備和創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)空間等物質(zhì)資源的共享,更可利用其開(kāi)放共享的空間設(shè)計(jì)和多樣化的活動(dòng)安排,實(shí)現(xiàn)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、技能、訊息等非物質(zhì)資源的快速傳播,這種小范圍區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)群體集聚,可有效降低小微企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本,促進(jìn)創(chuàng)新和合作,從而真正激發(fā)全社會(huì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力。二是加強(qiáng)眾創(chuàng)空間與傳統(tǒng)空間的耦合作用。在區(qū)位選擇上,眾創(chuàng)空間對(duì)知識(shí)、技術(shù)、信息資源的依賴性強(qiáng),表現(xiàn)為鄰近金融、法律等專業(yè)服務(wù)聚集的商務(wù)中心或高?？蒲袡C(jī)構(gòu)集中的智力中心((4)塑造地域特色,激活園區(qū)活力如何既能改變工業(yè)園區(qū)原有單調(diào)乏味或臟亂落后的城市景觀,重新聚集人氣和活力,又能保留城市記憶,成為宜居宜業(yè)宜游的城市魅力新名片,這是以往拆除重建模式很難實(shí)現(xiàn)的目標(biāo),微更新的模式則能很好地協(xié)調(diào)兩者的關(guān)系。一方面,微更新強(qiáng)調(diào)延續(xù)歷史脈絡(luò),在保護(hù)利用好工業(yè)遺產(chǎn)建筑的前提下,協(xié)調(diào)片區(qū)建筑風(fēng)格,鼓勵(lì)使用彰顯地域文化的符號(hào)元素或建筑材料進(jìn)行改造,根據(jù)產(chǎn)業(yè)特色,對(duì)建筑立面、內(nèi)部空間、外部空間及其他空間進(jìn)行多種形式的特色打造,改造后建筑風(fēng)格應(yīng)與片區(qū)風(fēng)貌和諧統(tǒng)一,在提升存量建筑的品質(zhì)的同時(shí)塑造特色。另一方面,注重提升人居環(huán)境。舊工業(yè)區(qū)綠化量少、單調(diào),應(yīng)充分利用閑置空間見(jiàn)縫插針,營(yíng)造綠色開(kāi)放空間。重點(diǎn)組織休閑步行系統(tǒng),打通地塊之間及內(nèi)部通道,形成開(kāi)放式步行通廊,串聯(lián)綠地、廣場(chǎng)等開(kāi)放空間節(jié)點(diǎn),完善園區(qū)微循環(huán)網(wǎng)絡(luò)。3.3建立利益分享機(jī)制舊工業(yè)區(qū)能否成功轉(zhuǎn)型,背后涉及到政府、企業(yè)、公眾等不同利益群體博弈、磨合下尋求共贏的發(fā)展過(guò)程。從土地開(kāi)發(fā)權(quán)視角進(jìn)行剖析,微更新重塑了利益分配的機(jī)制,促進(jìn)了良性循環(huán)的形成,有效推動(dòng)了這一轉(zhuǎn)型過(guò)程。原有政策難以有效實(shí)施的一個(gè)主要原因在于土地開(kāi)發(fā)權(quán)分享的不均衡,導(dǎo)致利益分配向政府傾斜過(guò)度,原土地權(quán)利人在整個(gè)再開(kāi)發(fā)過(guò)程中處于弱勢(shì)地位,積極性很難被調(diào)動(dòng)起來(lái)。由于拆除重建的模式主要由政府主導(dǎo),改造后的土地增值收益成為政府的出讓收入和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn),被改造地塊的企業(yè)和個(gè)人僅能獲取房屋和土地的相應(yīng)補(bǔ)償,無(wú)緣分享改造開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的土地增值收益,企業(yè)積極性低,致使改造開(kāi)發(fā)困難重重(微更新的出現(xiàn)則是城市更新模式的有益補(bǔ)充,可有效減少利益群體之間的摩擦,通過(guò)平衡多方利益、創(chuàng)造更多利益來(lái)達(dá)成最終目標(biāo)。微更新本質(zhì)上是運(yùn)作機(jī)制的重新制定,政府與原土地權(quán)利人一起分享土地再開(kāi)發(fā)權(quán)?？此普疇奚硕唐诘睦?但卻能換取長(zhǎng)期的可持續(xù)性效益,并且總體的收益是增加的。具體而言,原土地權(quán)利人由于廠房功能變更和建筑面積增加獲得了比以往傳統(tǒng)方式更多的經(jīng)濟(jì)利益,改造后的眾創(chuàng)空間物業(yè)可根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行靈活租售,改造的意愿大大增強(qiáng)。政府雖然減少了土地增值收益,但由于園區(qū)的轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新型企業(yè)的入駐,可持續(xù)性的稅收、土地年租金、土地收益金等大幅增加,保障了后續(xù)城市建設(shè)的資金來(lái)源。同時(shí),由于政府將改造收益用于該片區(qū)的道路市政、綠化環(huán)境、公共設(shè)施建設(shè),使得公眾享受到更多的公共服務(wù)供給。這種良性循環(huán)的更新機(jī)制,其目標(biāo)是利益共享、多方共贏。以企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況和自身改造意愿為核心出發(fā)點(diǎn),將建筑面積增容、建筑功能變更作為重要的技術(shù)手段引入到規(guī)劃編制當(dāng)中。通過(guò)建立功能變更的負(fù)面清單規(guī)范企業(yè)行為,給予企業(yè)更多的自由度,使企業(yè)從被動(dòng)響應(yīng)到主動(dòng)參與,有助于保障項(xiàng)目的落地實(shí)施,從而實(shí)現(xiàn)原土地權(quán)利人、政府和公眾利益的均衡,獲取地方經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的綜合效益。3.4從實(shí)踐改造的角度確定園程設(shè)計(jì)方案為切實(shí)推動(dòng)舊工業(yè)區(qū)改造更新工作,廈門市采取試點(diǎn)先行、逐步推廣的策略,首批啟動(dòng)了三個(gè)政策區(qū),由各區(qū)政府負(fù)責(zé)做好政策區(qū)整體規(guī)劃,指導(dǎo)區(qū)內(nèi)企業(yè)按照規(guī)劃進(jìn)行自主改造。未來(lái)島內(nèi)島外其他片區(qū)申請(qǐng)列入政策區(qū)的,采取“一事一議”的方式確定。湖里火炬園及龍頭山枋湖片區(qū)規(guī)劃實(shí)施近一年已初見(jiàn)成效,若干項(xiàng)目得到了推動(dòng)和開(kāi)展?；鹁婵萍夹绿斓匾黄诠こ棠壳耙讶靠⒐?火炬科技新天地二期、火炬物流配送中心、創(chuàng)業(yè)中心昂業(yè)樓新業(yè)樓已完成改造設(shè)計(jì)方案。其中,火炬科技新天地、創(chuàng)業(yè)中心昂業(yè)樓新業(yè)樓以眾創(chuàng)辦公為主,火炬物流配送中心則打造成大學(xué)生校外實(shí)訓(xùn)及創(chuàng)業(yè)孵化基地。通過(guò)采用公共廣場(chǎng)設(shè)置、邊角地塊利用、步行系統(tǒng)構(gòu)建、景觀環(huán)境提升、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)打造等手段對(duì)空間進(jìn)行微更新,形成大大小小的微更新“觸媒”,特別是眾創(chuàng)空間的植入,極大激發(fā)和帶動(dòng)整個(gè)園區(qū)的更新(圖3)。在整個(gè)過(guò)程中,政府僅負(fù)責(zé)園區(qū)的道路設(shè)施、公共空間及相應(yīng)的市政配套工程建設(shè),