市場與競爭分析

市場與競品分析易居中國出品第1頁第一章.南京市市場動態(tài)分析第2頁南京品牌開發(fā)商動態(tài)萬科聯(lián)合京投置地9.22億投得北京房山長陽鎮(zhèn)地塊

12月20日，北京市土地整頓儲藏中心公布公告稱，北京京投置地房地產有限公和北京萬科公司有限公司聯(lián)合體以9.216億元總價投得北京房山長陽鎮(zhèn)地塊，折合樓面地價6312元/平方米。 該地塊招標底價為6.35億元，折合樓面價為4349元/平方米。最高報價為9.42億，萬科再度與京投置地組成聯(lián)合體報出了9.216億元，折合樓面價6312元/平方米。龍湖地產34.8億中標北京大興兩地塊

12月23日，北京市土地中心掛出公告稱，重慶龍湖擊退保利北京、首創(chuàng)聯(lián)合體以348089萬元競得北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套6號及7號0505-053、0505-062地塊。 該項目位于大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)，位于生物醫(yī)藥基地東配套區(qū)中部，南六環(huán)南側，京開高速西側，距大興關鍵區(qū)約5公里，距規(guī)劃大興第二機場約20公里。項目西側為天堂河，自然環(huán)境良好。 項目土地面積為250425平方米，規(guī)劃建筑面積為462946平方米，土地性質為住宅混合公建用地。南京城建動態(tài)青奧城來年下六個月開建 “十二五”期間，河西新城建設將以“六城兩中心”為主，“六城”是臺灣名品城、金融城、綠博城、青奧城、海峽城、南部生態(tài)城，“兩中心”是博覽中心和南京市行政中心。 將來，一大批金融機構將在河西新城聚集，學校、醫(yī)院等配套設施也將逐漸完善，其中新小朋友醫(yī)院已定址建在青奧村旁。目前青奧村規(guī)劃設計基本完成，估計來年下六個月開建。河西新城江山大街兩側將崛起一座“綠色青奧城”：這里將使用電動汽車、天然氣汽車等綠色交通工具；所有樓宇都裝上太陽能和風力發(fā)電機，還將使用地熱和江水能源，實現(xiàn)房屋恒溫恒濕。目前，青奧村內幾大項目已陸續(xù)啟動。第3頁南京政策變動央行再次加息25個基點 中國人民銀行12月25日晚間宣布，自12月26日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率，其中金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。上調后，一年期存款基準利率將提升至2.75%；一年期貸款基準利率將提升至5.81%。其他各檔次存貸款基準利率均對應調整。其中，兩年期和三年期存款利率均上調0.3個百分點，五年以上期存款利率上調0.35個百分點。住建部上調住房公積金存貸款利率住房和城鎮(zhèn)建設部于12月25日下發(fā)《有關調整住房公積金存貸款利率通知》。要求各省、自治區(qū)住房和城鎮(zhèn)建設廳，及各直轄市、新疆生產建設兵團住房公積金管理委員會、住房公積金管理中心，從2023年12月26日起，上年結轉個人住房公積金存款利率上調0.34個百分點，由現(xiàn)行1.91%調整為2.25%。當年歸集個人住房公積金存款利率保持不變。通知要求，從2023年12月26日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期下列(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調0.25個百分點。五年期下列(含五年)從3.50%調整為3.75%，五年期以上從4.05%調整為4.30%。另外，從2023年12月26日起，開展住房公積金支持保障性住房建設項目貸款試點都市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個人住房公積金貸款利率變動做對應調整。第4頁南京土地成交分析2023年12月，南京土地拍賣所有結束，全年共成交地塊59幅，成交總面積約441.23萬平方米，成交總額554.99億元，均超出去年403.44萬平方米總成交面積和250.65億元成交總額。其中，河西板塊用地容積率均≤3，依靠迅速區(qū)域發(fā)展，該地塊樓面地價均達成約11000元/㎡。

南京住宅成交情況截至2023年12月末，全年南京商品房住宅成交剛才突破4.9萬套，而2023年全年成交數(shù)據(jù)高達9.93套，2023年比2023年少賣了二分之一房子。2023年初樓市雖有大漲之勢，但迅速被調控壓制。伴隨“史上最嚴厲調控新政”到來，南京樓市乃至全國樓市都起了大變化。2023年4月17日，國務院出臺“新國十條”，并初次將高房價納入地方政府問責，在此之后，市場立時急轉直下。南京樓市觀望迅即堆積。2023年9月，二次調控又再度突襲。各大都市限購等政策讓樓市迅速降溫。相比2023年，2023年新政后來樓市出現(xiàn)了一定范圍觀望氣氛。房價漲速變緩，對很多樓市投資客信心是一種打擊。而許多開發(fā)公司紛紛制定了保守價格策略，這一特點始終延續(xù)到了目前。第5頁第二章.江北板塊市場動態(tài)分析第6頁2023年南京市有112家樓盤價格較年初第一次報價上漲，全市平均漲幅約12%，其中江北漲幅達27.69%，是南京市區(qū)各大板塊中漲幅最高。數(shù)據(jù)顯示，截至12月中旬，南京12月住宅銷售均價已接近1.43萬元/平方米。南京市區(qū)8個傳統(tǒng)板塊中，江北以27.69%漲幅位列第一。受調34家江北樓盤，1月份總體均價為5829元/平方米，而到12月中旬均價則漲至每平方米7443元。較低基礎價格，使得六合樓盤漲幅都比較大，也為江北“登頂”立下了汗馬功勞。在前二十名樓盤漲幅榜中，有6家來自六合，3家來自浦口。而來自六合鑫龍花苑和榮盛龍湖半島更是分別以66.67%和64.52%包攬了“冠亞軍”。旭日愛上城、天潤城、明發(fā)濱江新城、大華錦繡華城等幾家著名度較高浦口橋北大盤漲幅均在10%-20%。江北樓盤動態(tài)江北區(qū)二手房——均價4500元/每平方米，漲幅超出江南江北二手房主要有這樣幾個特點：第一、建成年限新。房屋情況較好，戶型設計新；第二、手續(xù)較為齊全。第三、毛坯房居多，入住率低。江北現(xiàn)有二手房受目前交通、市政配套設施不完善所限，入住率較低。大學城一帶入住率最高，自住和出租達九成以上。高檔別墅和公寓洋房入住率相對更低；另外，目前，相對于江南主城區(qū)來看，江北房價相對較低，目前江北二手房發(fā)售者多為第一批在江北投資者。雖然總價值仍低于江南，但漲幅達30%以上，超出了江南。高收入群體——購房享有清新空氣

2023年至今江北購房者類型較多：投資者、低收入人群及高收入人群都有。某些高收入人群為了享有新鮮空氣，充足陽光，廣闊空間來江北購買別墅以及其他高檔大戶型住房。這是江北購房又一大特點。

江北房產——將成最具升值潛力區(qū)域

目前，供需雙方力量對比來看，求購方會逐漸增多。分析原因，其一，市委市政府提出了“北躍”發(fā)展思緒和都市規(guī)劃戰(zhàn)略，“北國水城”和“科技創(chuàng)新城”將成為“北躍”戰(zhàn)略支撐點，這些思想和理念再一次提升了市民對江北盼望值；其二，230平方公里“大太陽島”概念提出，以及一系列跨江通道工程開工，更增強了市民在江北投資置業(yè)信心。能夠預測是，江北將成為哈市最具投資升值潛力區(qū)域。第7頁第三章.滁州市市場動態(tài)分析第8頁滁州城建動態(tài)作為全市2023年60項重點建設項目之一市建筑勘察設計院科研設計綜合樓工程，在市委、市政府統(tǒng)籌安排下，通過多方共同努力，于2023年12月30日上午框架主體封頂，按照新施工進度，該工程將于2023年7月25日完工。滁州政策變動滁州房地產交易契稅調整——非唯一住房契稅調至4%本次契稅調整后，對個人購買一般住房，且該住房屬于家庭（組員范圍包括購房人、配偶以及未成年兒女，下同）唯一住房，減半征收契稅。對個人購買90平米及下列一般住房，且該住房屬于家庭唯一住房，則按1%稅率征收契稅。2023年10月1日前所購房仍享原政策本次契稅調整對于在今年10月1日（含當天，下同）前簽訂購房協(xié)議滁州居民，只要在今年12月31日前辦理申報納稅手續(xù)，仍然享有原優(yōu)惠政策。逾期則按新政策執(zhí)行。也就是說，只要材料齊全，房子還沒有交付使用購房者能夠提前申報住房契稅。以購買90平米、房價為4000元/平米房屋為例，假如購房者在10月1日前簽訂購房協(xié)議，在12月31日前申報納稅，無論是否屬購買家庭“唯一”住房，則需要繳納契稅稅率仍為1％，即應繳3600元；假如購房者購買這套房屋不是家庭唯一住房，且在2023年申報納稅，則其需要繳納契稅稅率為4％，即應繳14400元。財政部門以為，本次調整意在確保居民基本居住需求，合理引導住房消費，抑制投機性購房。在新政和契稅提升雙重影響下，住宅房產投資門檻日漸拉高。為穩(wěn)定房價，調整后，投資客成為主要打擊對象第9頁滁州土地成交分析2023年12月，滁州土地拍賣所有結束，其中，豐樂大道與西澗路之間，明光路南側備受關注，容積率均≤2.5左右，規(guī)劃用地性質上，多數(shù)用于居住用地，，依靠迅速區(qū)域發(fā)展，該地塊樓面地價有所漲幅，不過并不顯著，均價約2800元/㎡。滁州住宅成交分析截止今年8月底滁州市新建商品房可售房屋3767套，面積為34.22萬平方米，其中住宅2253套，面積為22.92萬平方米，可售房屋總套數(shù)較去年同期上漲69.61%。伴隨周圍風景區(qū)不停開發(fā)、利用，交通道路規(guī)劃，新政策和生活理念提出，與去年同期相比，成交套數(shù)有所提升;價格上，1-8月商品住房成交均價走勢較平穩(wěn)，8月成交均價為3580元/平方米，環(huán)比上漲3.38%，同比上漲0.1%，與去年同期相比差距不大。

第10頁第四章.南京地域個案分析第11頁明發(fā)都市廣場明發(fā)都市廣場是由明發(fā)集團開發(fā)，2023年3月開盤，繼明發(fā)濱江新城之后江北板塊又一典型力作。地處浦口新行政中心，珍珠南路2號。交通情況：距市中心7公里，東鄰珍珠南路，西靠浦珠路，一線北濱位置，旖旎臨江。緊鄰緯三路、緯七路、地鐵四號線出口，無縫對接主城。地鐵三號線，江北城際地鐵等環(huán)伺周圍。臨近老山森林公園、珍珠泉風景區(qū)。項目概況：該項目占地面積17.6萬㎡，總建筑面積31萬㎡，綠化率40%，容積率1.8，紫竹物業(yè)，物業(yè)費1.26元/㎡，新景祥代理籌劃銷售，得房率80%左右。80-130平方米精巧多樣戶型空間，建筑格調高貴典雅，立面富有質感和流線韻律。由高層、小高層、辦公SOHO公寓大型以及商業(yè)配套組成，組成一種集住宅、商業(yè)、辦公為一體綜合性項目。明發(fā)都市廣場，浦口頂山街道第一種都市綜合體項目，名校聯(lián)動共享明發(fā)瑯琊路小學及明發(fā)一中分校，代言北濱生活全新格局，升值都市將來。市場分析：項目均價約9800元/㎡；市場接收程度上看，自開盤以來，入網總套數(shù)2233套，成交百分比24.29%，已合計銷售560套，55932平方米。主要賣點：品牌賣點，戶型賣點，正在規(guī)劃地鐵三號線和便利公交，日趨完善綜合性規(guī)劃。第12頁恒大金碧天下南京恒大金碧天下是由恒大開發(fā)，溧水地域大盤之一，地處永陽鎮(zhèn)，寧杭高速與寧常高速之間。交通情況：臥龍大道、常溧馬路，另外項目緊鄰寧杭高速、沿江高速，距祿口機場約15分鐘車程，通過已經開通寧杭二期，項目至市區(qū)不到30分鐘車程。項目概況：項目坐落于臥龍湖風景區(qū)，緊靠3000多畝臥龍湖水面，項目占地1477畝，總建筑面積約103萬平米，綜合容積率1.05，綠化率高達45％。物業(yè)類型豐富，獨聯(lián)別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、小高層、華府小高層、高層等。恒大金碧天下物業(yè)管理公司，小高物業(yè)費1.5元/平米疊加、聯(lián)排2元/平米、雙拼2.5元/平米、獨棟3元/平。項目園林景觀采取典型歐式皇家園林格調。享有珠江鎮(zhèn)成熟配套；約3800平米小區(qū)幼稚園、近7000平米超大規(guī)模小區(qū)中心，金浦假日百貨、金浦購物中心、蘇果小區(qū)店、農貿市場等。市場分析：項目均價約5000元/㎡；市場接收程度上看，自開盤以來，入網總套數(shù)2350套，成交百分比80.01%，已合計銷售1678套，297637.18平方米。主要賣點：品牌賣點強，尊貴、休閑、浪漫、高端生活歐式園林景觀規(guī)劃，是溧水最大招商引資項目，項目首期開發(fā)近50萬平米，是南京“南郊板塊”最大開發(fā)項目之一。第13頁天潤城南京天潤城是由蘇寧環(huán)球集團開發(fā)建設，浦口區(qū)沿江街道京新628號，是蘇寧環(huán)球在江北板塊又一大盤。交通情況：它北依浦洲路，東臨南浦路，緊鄰寶塔山和大橋北路，多條公交線路，距長江濱岸1公里，鄰近東南大學、南京大學、南京工業(yè)大學江浦學院和高新區(qū)。項目概況：天潤城占地4000多畝，規(guī)劃總建筑面積360萬平方米。綜合容積率1.5，綠化率高達42％。物業(yè)類型上說有小高層、高層兩種，清江花苑物業(yè)、江鴻物業(yè)、蘇寧環(huán)球物業(yè)一起經營，多層0.8元/平米、小高1.3元/平米，項目園林景觀采取有形綠化物圍成“四合院”形式，根據(jù)自然地貌,以貫通小區(qū)天然河流為基礎進行了梳理整和,建有水上平臺,人工緩坡,河邊步行小路,自然之中見人工,真正創(chuàng)建了一種建筑與自然環(huán)境互相增色時尚住宅小區(qū)。項目東側配有商業(yè)、娛樂、生活、服務等配套設施，南京工業(yè)大學浦江學院，東大浦口校區(qū)等高校群立。市場分析：項目均價約7700-8000元/㎡；市場接收程度上看，自開盤以來，入網總套數(shù)24534套，成交百分比93.53%，已合計銷售20289套，1835581.1平方米。主要賣點：依靠蘇寧環(huán)球集團雄厚資金實力，本身整體設計非常完美，居住區(qū)履行江北首創(chuàng)“新街坊”式居住理念，以有形綠化物圍成“四合院”形式，周圍名校群立。第14頁中鐵江佑鉑庭該項目位于南京市浦口區(qū)新浦路105號，西至新浦路，北至光明路，東至迎江路，南至康華路。交通情況：交通便利，長江隧道第1站、地鐵一號西延線珠江東站浦集線、浦賽線、漢江線、603路項目概況：該項目占地面積10萬㎡，總建筑面積約21萬

㎡，綠化率約38%

，容積率2.2

，得房率82

%左右。18棟高層建筑拔地而起，70-195平米幸?？臻g燃情待放。

約3800平米小區(qū)幼稚園、近7000平米超大規(guī)模小區(qū)配套一城盡現(xiàn)，鑄就等量齊觀國際都會生活，周圍學校有南京工業(yè)大學江浦校區(qū)、小區(qū)幼稚園；商業(yè)配套有金浦假日百貨、金浦購物中心、蘇果小區(qū)店、農貿市場等

市場分析：項目均價約8200元/㎡；市場接收程度上看，自開盤以來，入網總套數(shù)479套，成交百分比84.61%，已合計銷售444套，45772.41平方米。主要賣點：戶型賣點，地鐵一號沿線建立，帶來方便交通，優(yōu)越區(qū)域地理位置，日趨完善綜合性規(guī)劃。第15頁榮盛龍湖半島榮盛龍湖半島為華歐舜都置業(yè)有限公司在六合開發(fā)大型綜合性項目，位于江北最大天然湖，龍池湖邊，緊鄰六合政治中心六合區(qū)政府，中北江北客運站，由開發(fā)商打造約35萬平方米龍池公園正在建設中。交通情況：項目處于六合經濟開發(fā)區(qū)境內龍池.葫蘆套風景區(qū)，專享南京獨一無二雙水岸環(huán)境；這里是規(guī)劃中政治行政中心，緊鄰都市城際迅速干線，在項目建設早期就與中北公司合作開通了多條公交線路。項目概況：該項目占地面積約170萬㎡，總建筑面積約230萬㎡，綠化率約35%，容積率1.71，得房率85%左右。用本身物業(yè)公司，建筑形態(tài)多樣，有多層、小高層、TOWNHOUSE、情景洋房、酒店式產權別墅、各類風情別墅；四級景觀體系相輔相成，生活配套設施齊全，將建成華東地域最大20多萬平方米大型郊區(qū)SHOPPINGMALL，華歐國際友好城擁有得天獨厚南京“北大門”區(qū)位優(yōu)勢，伴隨政府巨款投入，這里將會成為政治商業(yè)、居住交通、娛樂休閑及文化藝術四大“中心”為一體江北中央生活區(qū)。

市場分析：項目高層、小高層約4500元/㎡，別墅均價約8000元/㎡；市場接收程度上看，自開盤以來，入網總套數(shù)2876套，成交百分比85.33%，已合計銷售2390套，251735.8平方米。第16頁第五章.滁州地域個案分析第17頁宇業(yè)天逸華府該項目位于瑯琊區(qū)新政務中心對面，由宇和地產在滁州地域開發(fā)又一新高層商品房。交通情況：地處滁州新政務新區(qū)中心，距離新政府大樓僅數(shù)百米，地理位置優(yōu)勢較強，地勢平坦，后期開發(fā)和改善也許性比較大項目概況：天逸華府總占地面積約478畝，總建筑面積達百萬平方米，綠化率30%，容積率：2.5%。天逸華府分二期建設，分別為一期桂園，二期杏園和竹園。無優(yōu)惠，定金在簽訂協(xié)議前都能夠退，定金八萬。售樓處于滁州市中都大道與同樂路交叉口生活配套設施齊全，毗鄰滁州中學高中部、初中部、試驗小學，周圍體育中心、公園、醫(yī)院等配套設施完善，榮耀滁城，夢想所在。

市場分析：一、二期已基本售罄，三期18/19/21號樓開盤在售面積在89-130㎡之間。第18頁發(fā)能國際城

該項目位于瑯琊區(qū)新政務中心對面，由宇和地產在滁州地域開發(fā)又一新高層商品房。發(fā)能地產戰(zhàn)略合作物業(yè)公司，一流品質服務。交通情況：地處滁州新政務新區(qū)中心，距離新政府大樓僅數(shù)百米，地理位置優(yōu)勢較強，地勢平坦，后期開發(fā)和改善也許性比較大項目概況：發(fā)能國際城總占地約310畝，總建約65萬平米，項目建成后將可容納4880余戶業(yè)主居住