地產(chǎn)項目前期策劃流程

流程名稱：工程前期籌劃流程

流程編號：2.1.1

流程擁有者：前期開發(fā)部時間主管副總/總經(jīng)理/總經(jīng)理辦公會前期開發(fā)部資金財務部開始1戰(zhàn)略開展部獲取土地信息獲得土地相關資料工程粗選進行實地考察資金安排現(xiàn)金流量形成初步可行性分析報告審核？形成詳細可行性分析報告審批？通過招、拍、掛獲得土地直接與土地方或合作方簽訂協(xié)議結束257178914161110192018工程管理部審核？規(guī)劃技術部本錢估算技術可行市場調(diào)研本錢估算工期安排付款方案1041112銷售部價格預測銷售進度提價策略工程定位市場/競爭分析131521市場/政策分析報告人員人員人員666戰(zhàn)略指導3流程名稱：工程前期籌劃流程說明

流程編號：

流程擁有者：前期開發(fā)部流程步驟工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸出相關表單1.前期開發(fā)部根據(jù)政府部門、中介公司、其他社會關系的信息獲取土地信息土地信息2.前期開發(fā)部獲取土地相關資料，如土地證、控制性規(guī)劃及其他等土地相關資料3.在戰(zhàn)略發(fā)展部指導下獲得土地信息戰(zhàn)略指導4.總經(jīng)理辦公會驗證以上資料的完整性、合法性、有效性土地資料的驗證結果5.前期開發(fā)部與總經(jīng)理辦公會共同進行項目粗選項目粗選結果6.戰(zhàn)略、技術、銷售部配合前期開發(fā)部實地考察人員7.前期開發(fā)部、規(guī)劃技術部、銷售部、戰(zhàn)略部進行聯(lián)合實地考察實地考察結果8.戰(zhàn)略發(fā)展部提供提供項目相關市場數(shù)據(jù)及政策分析報告市場及政策分析9.前期開發(fā)部、銷售部、技術部共同進行市場調(diào)研市場分析報告10.規(guī)劃技術部協(xié)助進行成本估算和技術可行性分析成本估算、技術可行性分析成本測算表11.工程管理部協(xié)助進行工期安排及付款計劃工期安排、付款計劃工程付款計劃表12.資金財務部協(xié)助進行資金安排及現(xiàn)金流預測資金安排、現(xiàn)金流預測資金安排計劃表、現(xiàn)金流量表13.銷售部協(xié)助進行價格預測、安排銷售進度及提價策略價格預測、銷售進度、提價策略銷售計劃表流程名稱：工程前期籌劃流程說明

流程編號：2.1.1

流程擁有者：戰(zhàn)略開展部流程步驟工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸出相關表單14.前期開發(fā)部形成初步可行性分析報告初步可行性分析15.總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理、戰(zhàn)略發(fā)展部對初步可行性分析報告進行審核，審核通過轉(zhuǎn)到14，不通過結束初步可行性分析報告審核結果16.前期開發(fā)部進行市場/競爭分析市場/競爭分析報告17.前期開發(fā)部進行項目定位分析項目定位報告18.前期開發(fā)部在以上工作基礎上，形成詳細的可行性分析報告詳細可行性分析報告19.總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理、戰(zhàn)略發(fā)展部對項目進行決策詳細可行性分析報告決策結果20.前期開發(fā)部通過土地招、拍、掛獲得土地土地獲取21.前期開發(fā)部直接與土地方或合作方簽訂協(xié)議獲得土地土地獲取流程名稱：工程前期手續(xù)流程

流程編號：2.1.1

流程擁有者：前期開發(fā)部時間前期開發(fā)部資金財務部戰(zhàn)略開展部工程管理部規(guī)劃技術部銷售部開始交納出讓金、契稅、交易費資金支持建設用地規(guī)劃許可證投資工程備案建設用地批準書土地證地形圖地下管線測繪資金支持輸入輸出技術部技術部132獲得土地456789101112流程名稱：工程前期手續(xù)流程

流程編號：2.1.1

流程擁有者：前期開發(fā)部時間前期開發(fā)部資金財務部戰(zhàn)略開展部工程管理部規(guī)劃技術部銷售部輸入輸出釘樁成果〔包括水準點〕技術部工程部規(guī)劃方案設計建筑方案設計技術部技術部規(guī)劃審批？規(guī)劃審批？人防初審消防初審人員支持人員支持人員支持資金支持1314151816171921202322242526流程名稱：工程前期手續(xù)流程

流程編號：2.1.1

流程擁有者：前期開發(fā)部時間前期開發(fā)部資金財務部戰(zhàn)略開展部工程管理部規(guī)劃技術部銷售部輸入輸出方案成果通知書地質(zhì)勘察技術部技術部施工圖設計投資方案園林地名人防消防環(huán)保供熱圖紙審查大配套工程報建占道破路臨水臨電臨排資金支持人員技術資金支持資金支持2728293031323334353637383940414243資金支持4445464748495051人員技術52建筑工程規(guī)證53流程名稱：工程前期手續(xù)流程

流程編號：2.1.1

流程擁有者：前期開發(fā)部時間前期開發(fā)部資金財務部戰(zhàn)略開展部工程管理部規(guī)劃技術部物業(yè)輸入輸出根底定位放線委托規(guī)劃驗線物業(yè)備案施工招標監(jiān)理招標工程部工程部平安委托質(zhì)量監(jiān)督委托水泥、墻改基金民工工資保證金工程部工程部前期物業(yè)管理效勞合同，物業(yè)管理效勞方案，業(yè)主公約資金支持工程部工程部資金支持545556575859606162636465666768697071流程名稱：工程前期手續(xù)流程

流程編號：2.1.1

流程擁有者：前期開發(fā)部時間前期開發(fā)部資金財務部戰(zhàn)略開展部工程管理部規(guī)劃技術部銷售部輸入輸出開工證根底形象施工工程部銷售部銷售證施工進度和竣工交付日期的說明商品房銷售方案，面積計算成果表，商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入結束72737477757678流程名稱：工程前期手續(xù)流程說明

流程編號：

流程擁有者：前期開發(fā)部流程步驟工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸出相關表單1.前期部獲得土地獲得土地2.資金財務部支持出讓金、交易費、契稅等費用資金3.前期部交納出讓金、交易費、契稅出讓金、交易費、契稅發(fā)票4.前期開發(fā)部獲得建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證5.前期開發(fā)部進行投資項目備案投資項目備案文件營業(yè)執(zhí)照企業(yè)資質(zhì)證書出讓合同6.前期部辦理建設用地批準書建設用地批準書7.前期部購買地形圖地形圖8.前期部辦理土地正土地證地形圖出讓合同用地規(guī)證三項款交齊證明已付款票據(jù)9.資金財務部支持地下管線測繪、地形圖費用資金10.前期部將地形圖轉(zhuǎn)給規(guī)劃技術部地形圖11.前期部委托地下管線測繪地下管線圖紙12.前期部將地下管線圖轉(zhuǎn)給規(guī)劃技術部地下管線圖紙13.資金財務部支持地界測繪的費用資金流程名稱：工程前期手續(xù)流程說明

流程編號：

流程擁有者：前期開發(fā)部流程步驟工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸出相關表單14.前期部委托地界測繪釘樁成果15.前期部將釘樁成果轉(zhuǎn)交給工程部和技術部釘樁成果16.規(guī)劃技術部完成規(guī)劃設計方案規(guī)劃設計方案17.前期部從規(guī)劃技術部獲得規(guī)劃設計方案規(guī)劃設計方案18.規(guī)劃技術部配合前期開發(fā)部進行規(guī)劃方案審查人員、技術19.前期部完成規(guī)劃方案審批規(guī)劃審批成果出讓合同用地規(guī)證規(guī)劃設計方案地形圖授權委托書20.規(guī)劃技術部完成建筑方案設計建筑方案設計21.前期部從規(guī)劃技術部獲得建筑設計方案建筑設計方案22.規(guī)劃技術部配合前期開發(fā)部進行規(guī)劃方案審查人員、技術23.前期開發(fā)部完成建筑方案審批建筑方案審批成果地形圖出讓合同用地規(guī)證總平面建筑設計方案授權書24.規(guī)劃技術部協(xié)助前期開發(fā)部進行人防初審及消防初審人員、技術流程名稱：工程前期手續(xù)流程說明

流程編號：

流程擁有者：前期開發(fā)部流程步驟工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸出相關表單25.前期開發(fā)部進行建筑方案的人防初審人防初審結果26.前期開發(fā)部進行建筑方案的消防初審消防初審結果27.前期開發(fā)部得到方案成果通知書方案成果通知書28.技術部完成地質(zhì)勘查地質(zhì)勘查報告29.前期開發(fā)部從技術部獲得地質(zhì)勘查報告地質(zhì)勘查報告30.規(guī)劃技術部完成施工圖設計施工圖31.前期開發(fā)部從技術部獲得施工圖施工圖32.前期部完成投資計劃投資計劃規(guī)劃方案及成果出讓合同地形圖資金證明33.資金財務部支持大配套的費用資金34.前期開發(fā)部辦理大配套手續(xù)大配套證明35.前期開發(fā)部辦理園林手續(xù)押金證明36.前期開發(fā)部辦理地名手續(xù)地名證明37.前期開發(fā)部辦理人防手續(xù)人防證明38.前期開發(fā)部辦理消防手續(xù)消防證明39.前期開發(fā)部辦理環(huán)保手續(xù)環(huán)境評估報告40.前期開發(fā)部辦理供熱手續(xù)供熱證明41.資金財務部支持園林、地名、消防、人防、環(huán)保、供熱費用資金流程名稱：工程前期手續(xù)流程說明

流程編號：

流程擁有者：前期開發(fā)部流程步驟工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸出相關表單42.前期開發(fā)部辦理項目報建手續(xù)報建備案投資計劃43.資金財務部支持占道、破路、臨時水電、臨排的費用資金44.工程管理部支持占道、破路、臨時水電、臨排的人員和技術人員、技術45.前期開發(fā)部辦理占道手續(xù)占道批復46.前期開發(fā)部辦理破路手續(xù)破路批復47.前期開發(fā)部辦理臨水手續(xù)臨水批復48.前期開發(fā)部辦理臨電手續(xù)臨電批復49.前期開發(fā)部辦理臨時排水手續(xù)臨時排水批復50.前期開發(fā)部辦理建筑工程規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃許可證建筑施工圖投資計劃用地規(guī)證出讓合同土地證地名/消防/人防建設用地批準書授權委托地形圖51.資金財務部支持施工圖審查費用資金52.規(guī)劃技術部配合前期部完成圖紙審查人員、技術投資項目備案流程名稱：工程前期手續(xù)流程說明

流程編號：

流程擁有者：前期開發(fā)部流程步驟工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸出相關表單53.前期開發(fā)部完成施工圖審查審查批復投資項目備案建筑工程規(guī)劃證1：500總平面圖消防證明地勘報告樁基礎檢測報告施工圖各專業(yè)設計書54.資金財務部支持基礎定位放線委托資金55.前期開發(fā)部完成基礎定位放線委托委托結果56.前期開發(fā)部將委托結果給工程部委托結果57.物業(yè)協(xié)助前期開發(fā)部辦理物業(yè)備案前期物業(yè)管理服務合同，物業(yè)管理服務方案，業(yè)主公約58.前期開發(fā)部辦理物業(yè)備案物業(yè)備案批復營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書建筑工程規(guī)證經(jīng)規(guī)劃局批準的規(guī)劃詳圖前期物業(yè)管理服務合同物業(yè)管理服務方案業(yè)主公約流程名稱：工程前期手續(xù)流程說明

流程編號：

流程擁有者：前期開發(fā)部流程步驟工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸出相關表單59.前期部辦理規(guī)劃驗線手續(xù)驗線紀錄60.前期開發(fā)部將規(guī)劃驗線記錄交給工程部驗線紀錄61.工程部將施工招標備案交給前期開發(fā)部施工招標備案62.前期開發(fā)部從工程部獲得施工招標備案施工招標備案63.工程部完成監(jiān)理招標監(jiān)理招標備案64.前期開發(fā)部從工程部獲得監(jiān)理招標備案監(jiān)理招標備案65.工程部完成安全委托安全委托書66.前期開發(fā)部從工程部獲得監(jiān)安全委托書安全委托書67.工程部完成質(zhì)量監(jiān)督委托質(zhì)量監(jiān)督委托書68.前期開發(fā)部從工程部獲得監(jiān)質(zhì)量監(jiān)督委托書質(zhì)量監(jiān)督委托書69.資金財務部支持墻改、水泥基金的費用資金70.前期部辦理墻改手續(xù)、散裝水泥手續(xù)墻改、散裝水泥證明71.前期部辦理民工工資保證金手續(xù)保證金證明72.前期部辦理開工證開工證用地規(guī)證建設工程規(guī)證工程質(zhì)量監(jiān)督水泥/墻改基金施工合同施工圖審查批復安全施工措施備案表建設資金證明投資計劃流程名稱：工程前期手續(xù)流程說明

流程編號：

流程擁有者：前期開發(fā)部流程步驟工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸出相關表單73.工程部完成基礎形象施工工程達到正負零74.前期開發(fā)部從工程部獲得基礎形象部位工程達到正負零照片75.工程部配合前期部辦理銷售證施工進度和竣工日期的說明76.銷售部配合前期部辦理銷售證商品房銷售方案，面積計算成果表，商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入77.前期開發(fā)部辦理銷售證銷售證土地證大配套證明營業(yè)執(zhí)照投資計劃地名證明資質(zhì)證書建筑工程規(guī)正物業(yè)備案開工證進出形象部位照片總平面施工進度及竣工交付日期說明商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明商品房銷售方案面積計算成果表78.前期開發(fā)部將銷售證交給銷售部銷售證流程名稱：前期開發(fā)部管理流程

流程編號：2.1.1

流程擁有者：前期開發(fā)部時間前期開發(fā)部人力資源部開始戰(zhàn)略開展部1戰(zhàn)略理解企業(yè)文化理解公司戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略2部門內(nèi)部戰(zhàn)略宣灌戰(zhàn)略目標部門內(nèi)部達成一致目標全體員工共同分解戰(zhàn)略目標管理體系形成部門工作方案組織實施方案培訓、輔導文化認同目標控制？繼續(xù)實施完成方案糾偏、調(diào)整催促完成34567810911121314流程名稱：前期開發(fā)部管理流程

流程編號：2.1.1

流程擁有者：前期開發(fā)部時間前期開發(fā)部人力資源部戰(zhàn)略開展部內(nèi)部考核？到達或超出目標內(nèi)部鼓勵、表揚落后目標懲罰修正調(diào)整鼓勵支持整體戰(zhàn)略目標部門考核員工考核結束15161718221920212324流程名稱：前期開發(fā)部管理流程說明

流程編號：

流程擁有者：前期開發(fā)部流程步驟工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸出相關表單1.前期開發(fā)部對公司戰(zhàn)略和企業(yè)文化理解企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)文化2.戰(zhàn)略發(fā)展部制定公司戰(zhàn)略、競爭戰(zhàn)略和企業(yè)文化公司戰(zhàn)略、競爭戰(zhàn)略、企業(yè)文化3.