物業(yè)權(quán)屬法律制度課程公開課

第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度

2.1物業(yè)和物業(yè)權(quán)屬2.2房屋所有權(quán)2.3物業(yè)相鄰權(quán)2.4物業(yè)權(quán)屬登記制度

12.1物業(yè)和物業(yè)權(quán)屬

物權(quán)概述物業(yè)權(quán)屬概述2物權(quán)概述

1)物權(quán)的概念物權(quán)是民事主體依法直接支配特定的物、享受其權(quán)益并排除他人干涉的民事權(quán)利。

2)物權(quán)的類型（1）自物權(quán)和他物權(quán)（2）用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)（3）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

33)物權(quán)的基本原則（1）物權(quán)法定原則物權(quán)法定，即指物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力、得喪變更及其保護(hù)的方法均源自法律的直接規(guī)定，當(dāng)事人不得自由的創(chuàng)設(shè)。4（2）一物一權(quán)原則一物一權(quán)原則，即指一物之上只能存在一個(gè)所有權(quán)，不得有互不相容的兩個(gè)以上的物權(quán)同時(shí)存在于同一標(biāo)的物上。5（3）物權(quán)公示原則物權(quán)公示原則，即指民事主體對(duì)物權(quán)的享有與變動(dòng)均應(yīng)采取可取信于社會(huì)公眾的外部表現(xiàn)方式的原則。物權(quán)的排他性決定了物權(quán)的變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生排他的效果，為了保護(hù)交易的安全，保護(hù)民事主體的合法權(quán)益，有必要對(duì)物權(quán)的變動(dòng)規(guī)定公開的行為方式。6（4）物權(quán)優(yōu)先原則物權(quán)優(yōu)先原則，即指同一物上有兩個(gè)或兩個(gè)以上不同內(nèi)容或性質(zhì)的物權(quán)存在，或者該物權(quán)的標(biāo)的物也為債權(quán)給付的標(biāo)的物時(shí)，成立在先的物權(quán)有優(yōu)先于成立在后的物權(quán)的效力，物權(quán)則有優(yōu)先于債權(quán)的效力。7物業(yè)權(quán)屬概述

物業(yè)權(quán)屬是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在主體上的歸屬狀態(tài)，即房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為誰(shuí)所有。它是物權(quán)的一種。我國(guó)傳統(tǒng)意義上的物業(yè)權(quán)屬主要包括物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)。8在物業(yè)管理過(guò)程中研究物業(yè)權(quán)屬具有十分重要的意義：（1）物業(yè)權(quán)屬制度有利于明晰權(quán)利主體，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)開展的基本前提。規(guī)定物業(yè)權(quán)屬后，可以定名分，防爭(zhēng)奪，否則主體缺位，產(chǎn)權(quán)不清，將使?jié)顒?dòng)陷入混亂。（2）物業(yè)權(quán)屬制度對(duì)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立發(fā)展具有關(guān)鍵作用。92.2房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)的概念房屋所有權(quán)取得和消滅房屋所有權(quán)的內(nèi)容10房屋所有權(quán)的概念

房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。11（1）房屋的占有權(quán)是指對(duì)房屋實(shí)際控制和支配的權(quán)利。房屋占有權(quán)也可以依法與所有權(quán)分離，由非所有人行使。占有權(quán)由非所有人行使時(shí)，必須依據(jù)法律規(guī)定或產(chǎn)權(quán)人與占有人的約定(如租賃合同)。房屋占有權(quán)與所有權(quán)分離不改變房屋的所有關(guān)系。（2）房屋的使用權(quán)是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)利。通過(guò)一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，這就是使用權(quán)與所用權(quán)分離的情況，如房屋所有人將房屋租給他人使用。12（3）房屋的收益權(quán)是指房屋所有人收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋，房屋所有人從承租人處收取租金。（4）房屋的處分權(quán)是所有權(quán)中一項(xiàng)基本的權(quán)能。對(duì)房屋的處分分為事實(shí)上的處分（改建、拆遷）和法律上的處分（買賣、贈(zèng)與、互換）。房屋的處分權(quán)由房屋所有人行使，非所有人只有在符合法定的條件下，并在法定范圍內(nèi)行使處分權(quán)。13房屋所有權(quán)取得和消滅1）房屋所有權(quán)的取得2）房屋所有權(quán)的消滅141）房屋所有權(quán)的取得（1）房屋所有權(quán)的原始取得，是指房屋所有權(quán)人根據(jù)法律的規(guī)定，不以原所有權(quán)人的所有權(quán)和意志為根據(jù)而取得房屋所有權(quán)。原始取得房屋所有權(quán)的方式主要有依法新建的房屋；國(guó)家沒收的房屋：添附的房屋，如翻建、擴(kuò)建、加層等；（2）房屋所有權(quán)的繼受取得，是指房屋所有人通過(guò)某種法律行為從原所有人那里取得房屋的所有權(quán)。繼受取得的方式主要有：買賣，互易，贈(zèng)與，繼承。152）房屋所有權(quán)的消滅房屋所有權(quán)的消滅是指通過(guò)某種法律事實(shí)而使房屋所有權(quán)喪失或與原房屋所有人脫離的一種法律現(xiàn)象。引起房屋所有權(quán)消滅的原因主要包括：所有權(quán)主體的消滅，如所有權(quán)人的死亡、法人的解散等；所有權(quán)客體的消滅，如房屋的拆除、倒塌等；所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和所有權(quán)的拋棄等。依照國(guó)家法律，房屋所有權(quán)人可通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，其行為受法律保護(hù)。16房屋所有權(quán)的內(nèi)容按照房屋所有權(quán)主體內(nèi)容構(gòu)成不同，房屋所有權(quán)可以分為單獨(dú)所有房屋所有權(quán)、共同所有房屋所有權(quán)和房屋區(qū)分所有權(quán)171）單獨(dú)所有房屋所有權(quán)獨(dú)有即指一棟房屋歸一個(gè)所有權(quán)人所有，他是房屋所有權(quán)歸屬最簡(jiǎn)單的形式。這里的房屋，可以是獨(dú)立的一間平房，也可以是一棟樓房，甚至相互毗鄰的樓群。在法律上，房屋的一個(gè)人所有最主要的表現(xiàn)在，房屋的登記簿和產(chǎn)權(quán)證書上記載房屋所有權(quán)人只有一個(gè)人。獨(dú)有是最簡(jiǎn)單的房屋所有權(quán)形式。182）共同所有房屋所有權(quán)（1）房屋共有的概念房屋共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)主體稱為共有人，共同擁有的標(biāo)的稱為共有房產(chǎn)，這種特殊的所有權(quán)稱為房屋共有權(quán)。19共有與公有是兩個(gè)不同的概念，它們的區(qū)別表現(xiàn)在：第一，公有財(cái)產(chǎn)的主體是單一的；共有財(cái)產(chǎn)的主體是多個(gè)共有人。第二，公有財(cái)產(chǎn)已脫離各個(gè)公有組織的成員而存在，共有財(cái)產(chǎn)則未脫離各共有人。第三，單個(gè)公民退出或加入公有組織不會(huì)對(duì)公有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生影響，但共有人的退出或加入則會(huì)對(duì)共有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生影響。20（2）共有的特征共有的法律特征包括：第一，主體的多數(shù)性。即共有的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體。第二，客體的統(tǒng)一性。即共有房屋是特定的財(cái)產(chǎn)，共有房屋在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割，共有人的所有權(quán)屬于整個(gè)共有物。第三，內(nèi)容的共通性。即全體共有人的共同利益制約和影響著各共有人對(duì)共有房屋享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。21（3）房屋共有的形式①共同共有共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體基于某種共同關(guān)系而對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。22②按份共有按份共有，又稱分別共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照各自的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。按份共有人按照其份額對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。23對(duì)按份共有人的權(quán)利，主要應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：第一，按份共有人雖然按其份額行使權(quán)利，并享有利益，但共有財(cái)產(chǎn)歸屬于全體共有人。第二，共有財(cái)產(chǎn)歸屬于全體共有人所有，一個(gè)或幾個(gè)共有人未經(jīng)全體共有人的同意不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)。第三，按份共有人有權(quán)分出或轉(zhuǎn)讓其份額。其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。24對(duì)按份共有人的義務(wù)，主要應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：第一，按份共有人按其份額分擔(dān)經(jīng)營(yíng)共有財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的義務(wù)。第二，全體按份共有人對(duì)外應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶的賠償責(zé)任。253）建筑物區(qū)分所有權(quán) （1）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主（區(qū)分所有人）對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有專有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共用部分享有共有所有權(quán)，以及對(duì)建筑物及居住在建筑物上的人的行為享有管理的權(quán)利。26專有部分經(jīng)分割后方可成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，它必須具備以下的條件：第一，具有獨(dú)立的建筑結(jié)構(gòu)。第二，具有獨(dú)立的使用功能。第三，通過(guò)登記后，具有法律上的獨(dú)立性。27（2）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容①專有權(quán)這是指各區(qū)分所有人對(duì)其所使用的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。28第一，區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。第二，維護(hù)、修繕專有部分或行使其權(quán)利時(shí)，不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、安全及衛(wèi)生；第三，其他區(qū)分所有權(quán)人、管理人或管理委員會(huì)因維護(hù)、修繕共用部分或設(shè)置管線，必須進(jìn)入其專有部分時(shí)，無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕；第四、專有部分的修繕、管理、維護(hù)，由各區(qū)分所有權(quán)人承擔(dān)，并負(fù)擔(dān)其費(fèi)用。29②共有權(quán)這是指全體共有人對(duì)建筑物共有部分享有的權(quán)利。這種共有權(quán)是法定的權(quán)利，無(wú)需當(dāng)事人的約定，且與專有權(quán)密不可分。共有部分則是指區(qū)分所有權(quán)人所擁有的單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分，共有部分既可以由法律直接規(guī)定，也可以由區(qū)分所有權(quán)人共同約定。30建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共用部分享有的權(quán)利有：第一，各區(qū)分所有權(quán)人按其共有的應(yīng)有部分比例，對(duì)建筑物的共用部分及其基地有使用收益的權(quán)利。第二，依出讓合同、管理規(guī)約及共有法理，區(qū)分所有建筑物的共用部分可以設(shè)定給特定區(qū)分所有人或特定第三人專屬使用。第三，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。31③成員權(quán)這是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物之構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的、作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。也就是物業(yè)管理中的權(quán)利與義務(wù)。32其權(quán)利為：表決權(quán)、參與制定規(guī)約權(quán)、選舉及解免管理者權(quán)、請(qǐng)求召集集會(huì)、請(qǐng)求正當(dāng)管理公共關(guān)系之事務(wù)權(quán)、請(qǐng)求收取共用部分應(yīng)得之利益權(quán)、請(qǐng)求停止違反共同利益之行為（甚至可請(qǐng)求拍賣違反義務(wù)者的專有所有權(quán)，解除共同關(guān)系）等權(quán)利；其義務(wù)為：執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體之決議義務(wù)、遵守管理規(guī)約之義務(wù)、接受管理者管理之義務(wù)等。332.3物業(yè)相鄰權(quán)

物業(yè)相鄰權(quán)概述物業(yè)相鄰權(quán)的內(nèi)容物業(yè)相鄰權(quán)的保護(hù)

34物業(yè)相鄰權(quán)概述1）物業(yè)相鄰權(quán)的概念相鄰權(quán)是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)時(shí)有權(quán)要求其相鄰方履行一定義務(wù)的一種資格。352）物業(yè)相鄰關(guān)系的特征（1）相鄰關(guān)系的主體是相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或使用權(quán)人。（2）相鄰關(guān)系的客體是行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利時(shí)所體現(xiàn)的利益而非房地產(chǎn)本身。（3）相鄰關(guān)系的內(nèi)容主要是一方有權(quán)要求另一方給與必要的便利，而另一方的權(quán)利因此受到限制。36物業(yè)相鄰權(quán)的內(nèi)容1）因土地通行和占用而產(chǎn)生的相鄰權(quán)2）建筑物內(nèi)通行而產(chǎn)生的相鄰權(quán)3）用水與排水而產(chǎn)生的相鄰權(quán)4）開挖土地而產(chǎn)生的相鄰權(quán)5）種植林木而產(chǎn)生的相鄰權(quán)6）房屋滴水而產(chǎn)生的相鄰權(quán)7）采光與通風(fēng)而產(chǎn)生的相鄰權(quán)37物業(yè)相鄰權(quán)的保護(hù)物業(yè)相鄰權(quán)的保護(hù)實(shí)際就是相鄰各方的相鄰權(quán)的保護(hù)。隨著人們法制觀念的提高和對(duì)生活環(huán)境等各方面條件要求的改善，房屋使用人的房屋相鄰權(quán)的保護(hù)也越來(lái)越受到人們的重視。從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定的內(nèi)容來(lái)看，對(duì)房屋相鄰權(quán)的保護(hù)主要是民法的規(guī)定，因此就我國(guó)目前而言，房屋的保護(hù)除了當(dāng)事人的自力救濟(jì)外主要是民法保護(hù)。382.4物業(yè)權(quán)屬登記制度

物業(yè)權(quán)屬登記概述物業(yè)權(quán)屬登記的種類房屋權(quán)屬登記的程序

2.4.4房屋權(quán)屬證書2.4.5物業(yè)權(quán)屬登記的法律責(zé)任39物業(yè)權(quán)屬登記概述

物業(yè)權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。40物業(yè)權(quán)屬登記的種類

1）總登記2）初始登記3）轉(zhuǎn)移登記4）變更登記5）他項(xiàng)權(quán)利登記6）注銷登記411）總登記總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。凡列入總登記、驗(yàn)證或者換證范圍，無(wú)論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，權(quán)屬狀況有無(wú)變化，均應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。422）初始登記按照規(guī)定，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工驗(yàn)收合格之日起三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件，申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。433）轉(zhuǎn)移登記因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起九十日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明材料（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議，法院司法文書，房地產(chǎn)贈(zèng)與、房地產(chǎn)繼承公證書等）等文件。444）變更登記申請(qǐng)人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)變更登記：（1）房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更的；（2）房屋面積增加或者減少的；（3）房屋翻建的；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。455）他項(xiàng)權(quán)利登記設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書以及相關(guān)的證明文件。466）注銷登記因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。注銷登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。申請(qǐng)注銷登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書、他項(xiàng)權(quán)利證書，相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。47有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：（1）申報(bào)不實(shí)的；（2）涂改房屋權(quán)屬證書的；（3）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；（4）因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的。48房屋權(quán)屬登記的程序1）登記申請(qǐng)2）受理登記申請(qǐng)3）權(quán)屬審核4）公告5）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書491）登記申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記由申請(qǐng)人申請(qǐng)。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定：（1）新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。（2）集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)提出申請(qǐng)。（3）因各種原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起九十日內(nèi)提出申請(qǐng)。50（4）權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)提出申請(qǐng)；（5）設(shè)定房屋他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)提出申請(qǐng)。（6）因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)提出申請(qǐng)。512）受理登記申請(qǐng)申請(qǐng)人提出了申請(qǐng)，并且交了有關(guān)文件后，登記機(jī)關(guān)認(rèn)為手續(xù)齊備符合受禮申請(qǐng)條件的，為申請(qǐng)人辦理收件登記手續(xù)。登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記。對(duì)暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人。523）權(quán)屬審核權(quán)屬審核分內(nèi)查外調(diào)兩部分。審核工作其目的在于確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)，這也是整個(gè)產(chǎn)權(quán)登記的核心。534）公告總登記、驗(yàn)證、換證應(yīng)當(dāng)由縣級(jí)以上地方人民政府在規(guī)定期限開始之日三十日前發(fā)布公告。公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（1）登記、驗(yàn)證、換證的區(qū)域；（2）申請(qǐng)期限；（3）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件；（4）受理申請(qǐng)地點(diǎn)；（5）其他應(yīng)當(dāng)公告的事項(xiàng)。545）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。經(jīng)過(guò)審核批準(zhǔn)確認(rèn)房屋權(quán)屬的，由登記部門頒發(fā)房屋權(quán)屬證書，證書由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制，市、縣房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)。552.4.4房屋權(quán)屬證書

房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證。56（1）未經(jīng)登記的房屋不能買賣。即使私下成交，也不能辦理過(guò)戶手續(xù)。（2）未經(jīng)登記的房屋不能抵押。以房屋抵押進(jìn)行貸款，是一種銀行認(rèn)可的安全融資方式，如果沒有產(chǎn)權(quán)證，房屋不能抵押，將影響做生意或投資。（3）未經(jīng)登記的房屋不能出租。如果出租的房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，租賃雙方發(fā)生糾紛（欠租或到期不騰房），出租人的合法權(quán)益不能得到保護(hù)。57（4）未經(jīng)登記的房屋不能保護(hù)。權(quán)益未經(jīng)登記的房屋，當(dāng)權(quán)利人因房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題與他人發(fā)生糾紛或遭到侵害時(shí)，由于無(wú)法向行政、仲裁或司法機(jī)關(guān)提供產(chǎn)權(quán)證，自己的權(quán)益得不到保護(hù)。（5）未經(jīng)登記的房屋不能得到補(bǔ)償。此類房屋一旦遭遇房屋拆遷補(bǔ)償，購(gòu)房人會(huì)因沒有產(chǎn)權(quán)證而有可能得不到補(bǔ)償。（6）未經(jīng)登記的房屋不能辦理繼承或贈(zèng)與。房屋進(jìn)行贈(zèng)與或繼承時(shí)，要辦理公證手續(xù)。而按規(guī)定，沒有產(chǎn)權(quán)證，公證部門不予辦理相關(guān)手續(xù)，繼承人和受贈(zèng)人的權(quán)益得不到保障。582.4.5物業(yè)權(quán)屬登記的法律責(zé)任根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》