年上海某商住社區(qū)項目報告

****項目分析報告

2004-8-15

SWOT分析SWOT---STRENGTH優(yōu)勢項目自身規(guī)模優(yōu)勢明顯，總建面60萬㎡，如此大規(guī)模開發(fā)有利于聚集人氣，提升產(chǎn)品知名度，推動銷售順利進(jìn)行。項目周邊景觀優(yōu)勢明顯，周邊大面積的綠化設(shè)施使得本案有著得天獨(dú)厚的景觀與環(huán)境優(yōu)勢。野生動物園毗鄰本地塊，能夠借助其影響對外進(jìn)行推廣周邊樓盤以別墅形態(tài)為主，能大幅度提升本案的檔次，且不會形成競爭**自身的品牌優(yōu)勢，由于**在上海已開發(fā)了多個樓盤，形成了一定的口碑及品牌形象，這些都為本案的推廣打下了良好的基礎(chǔ)SWOT---WEEKNESS弱點(diǎn)

邊生活配套設(shè)施尚不完善完善，人氣不足，對生活在此的居民生活造成一定影響。公交線路缺乏，交通運(yùn)能不足。產(chǎn)品所在區(qū)域板塊效應(yīng)不強(qiáng)，已銷售的幾個別墅樓盤如建德南郊、上海藍(lán)堡等樓盤的銷售狀況都不樂觀，去化速度較為緩慢。雖然本案的建筑形態(tài)與這些別墅樓盤有著區(qū)別，但這一點(diǎn)一定要引起警惕。南北縱向貫穿本地塊的洪三港通航，過往行船產(chǎn)生噪音污染，對本案直接造成一定的影響。SWOT---OPPORTUNITY機(jī)會在建中的滬蘆高速公路將使本案直接連接康橋，并直通蘆潮港。這為本案與康橋之間的價值可直接對比，同時蘆潮港的規(guī)劃招商引資直接帶來本案大量的優(yōu)質(zhì)客戶。規(guī)劃中的市域快速鐵R3線更是直接拉近本案與市區(qū)的聯(lián)系，本案的土地得以釋放，可選擇的客源范圍得到擴(kuò)張。隨著三城九鎮(zhèn)的全面啟動，南匯發(fā)展相對緩慢，勢必不甘落后，將大幅加大開發(fā)力度。規(guī)劃中南匯將建成一個綜合旅游度假區(qū)，對于本案價值品牌的提升有一定的幫助

。SWOT---THREAT威脅“三城九鎮(zhèn)”的全面開發(fā)，南匯發(fā)展目前相對過慢2003年推出的110萬的供應(yīng)量將集中在05年上班年至06年上班年推出，而這一時間也是本案一期入市強(qiáng)銷的時間段，屆時市場上可能會形成激烈的競爭場面。海港新城已先于本地塊開發(fā)，并取得了初步成效果，且已深入民心，相對于本案來說海港新城有著先入為主的優(yōu)勢，屆時將會是一大競爭對手。

客戶篇客戶篇---客戶導(dǎo)向分布圖客戶篇---預(yù)期客戶期段分布三林后期客戶北蔡后期客戶周康區(qū)域中期客戶本案航頭中前期客戶六灶等地初期客戶匯南鎮(zhèn)初期客戶蘆潮港中后期客戶奉賢中后期客戶市區(qū)后期客戶產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇---本案運(yùn)作基本概念

打造一個生活中心，商業(yè)中心，奉獻(xiàn)一座現(xiàn)代新城，把“造城運(yùn)動”發(fā)揮到極至。

產(chǎn)品蓮篇--磚-本項聯(lián)目思晴考的約幾個男主題人口瘦與開孩發(fā)序芳列商業(yè)糊與開心發(fā)序耕列土地才價值談與開愉發(fā)序典列產(chǎn)品倚與開高發(fā)序駁列產(chǎn)品輸篇--掙-產(chǎn)品基本目構(gòu)想--塔-住宅住宅秧：住宅坦以街長區(qū)形叫式（爸bl氣oc狂k）巧排列船，形箭成相沖對獨(dú)稍立、頑安全吩、私宣密的稅組團(tuán)龜，既冬利于戴生活紋又利隙于管捐理住宅閣區(qū)的丘建筑逝形態(tài)茂按照有自東遇向西位依次跌增高知的排駁列方樣式布僵局，水逐步牙提升著容積臂率的兄使用管，同備時也較逐步墻提升核樓盤默形象距檔次整體喜住宅護(hù)布置贊有層濕次感絲式，與扮小區(qū)耕環(huán)境僅相結(jié)窯合，泛增強(qiáng)刻視覺下效果由于疾區(qū)域抖因素站決定礙了整尊體經(jīng)鳥濟(jì)水潛平不湊高，丘本案堡房型本應(yīng)以盒經(jīng)濟(jì)咸房型冊為主悟，二棒房主導(dǎo)力面喂積在90說-1匆00閃㎡左右耐，三誦房則他控制枕在11倍0-桐13魯0㎡之間產(chǎn)品鋒篇--償-產(chǎn)品基本罰構(gòu)想--倡-商業(yè)商業(yè)竊：根據(jù)僻總建猛筑面脫積6材00交00霞0㎡仇，每中戶1糧00潛㎡計擠算，和約有憂60鑒00熄戶，愈按照筒每戶夾三人稈計算僚，那少么整鋼個社葬區(qū)約收有1笑80辨00名人次詠?zhàn)笥腋剩訆A上一壁些流饑動人義口，雷預(yù)計烘20碗00權(quán)0人垮左右角，根山據(jù)人血均商娃業(yè)面宗積1吳.5冬㎡計印算得打出本睜社區(qū)宴商業(yè)危面積掀在3零00等00杏㎡左岸右,虹加醋上引澆入兩筆家中奸型超筐市，域得出熟本案婚商業(yè)霜面積轟定于暢35建00報0㎡術(shù)左右繩比較質(zhì)合適概。商業(yè)后形態(tài)湊以集姓中商持業(yè)為里主，窯形成扯集中燦商業(yè)州效應(yīng)穗，確贏定區(qū)達(dá)域內(nèi)嘆的商紡業(yè)中丸心地暢位，跨建議桂引入仰中型綿超市由于重建筑息物按遮規(guī)定興必須候退出牽河岸福一定挪距離至，且棒受洪呈三港膊通航找的直膛接影單響，敵在河需岸兩殲側(cè)如練建造營住宅哄必將晴受到遠(yuǎn)噪音枕的嚴(yán)博重困碑?dāng)_，桑因此過兩側(cè)粉河岸狠沿線災(zāi)建議蜻建造河商業(yè)志來緩脾解噪任音，括同時置將河庫岸進(jìn)許行美嶄化改斥造，居化劣簽勢為丈優(yōu)勢研，形授成小株區(qū)內(nèi)象的景歷觀區(qū)鼓域產(chǎn)品甩篇--劈燕-產(chǎn)品基本儀構(gòu)想--誓-公建踐配套公建叢配套候：由于盜周邊只配套反的不耍足，刷本案機(jī)自身抵的公亦建配粱套一失旦形扮成特疏色將竟會成芽為區(qū)品域的臣亮點(diǎn)香，對澡人氣逮的聚騙集和與造城這效應(yīng)碰的打報造起蠅到至把關(guān)重鉛要的龜作用證。建議堪本案鐵與一鉗些知耍名度鄭較高詞的重勸點(diǎn)學(xué)饑校接恢洽，儀引入柜辦學(xué)尸。初森步想孤法是曬這些叉學(xué)校登的規(guī)公格一譯定要雙比“偽惠南帖鎮(zhèn)”傷上的涌學(xué)校謝高，除甚至鐘于做慶到南聾匯最桂好，活這樣黨才能今形成攪自身少優(yōu)勢炒。醫(yī)療圈機(jī)構(gòu)兵的起襪到了誦安撫蠅民心靠的作賽用，鹽特別頌是對醉老年夢人來鳴說，橫為其梁提供分了極集致的糾方便鵝。初嚇步想渡法本婆案醫(yī)受療機(jī)銜構(gòu)規(guī)害格不向用太羅高，滿只要顛能進(jìn)伯行一臺般的流日常旨門診荷和護(hù)斗理就處行。本案浩地處功偏遠(yuǎn)疊，沒毀有完頁善的賽交通陵網(wǎng)絡(luò)恨直接欣到達(dá)山，因越此解令決交臉通問木題也術(shù)成為犁一個巴突出樸問題崗。初凳步想休法，館先成盲立社臥區(qū)班袍車通仍達(dá)各殘重要帽站點(diǎn)返，由店于社商區(qū)班崇車一憶般都不會虧貓損，倆待小朱區(qū)成史熟后劉再與捎公交般公司避聯(lián)系炒引入腰公交鍵線路幸。其它涂配套忽從居濟(jì)民生白活需斯求和極社區(qū)接需求赤出發(fā)遞，如破酒店仿、銀邊行、蛾郵局沾、菜梢場、爭圖書窄館、事休閑銀健身唯場所疤等。信初步峽想法液可以辨成立邊一家槐俱樂核部性統(tǒng)質(zhì)的耐休閑碧健身辭場所翁，包戶含球切類、忽游泳價、健施身房碎、圖抱書館悄等項附目的除綜合拋場所襪。產(chǎn)品周篇--鉗-產(chǎn)品基本博構(gòu)想--競-環(huán)境環(huán)境柏：整個頓新城據(jù)要有失中心及環(huán)境般區(qū)域銳，使飯得幾鍬個街齊區(qū)能臥夠充央分得鹽到共藏享，臭并嘉且與己商業(yè)卡街有駱機(jī)結(jié)妨合，番既能作聚集低人們航休閑裙散步煉，又最能促禽進(jìn)商籃業(yè)繁雕榮整治鬧河岸戀，使齡之成泳為一繞條休扮閑景醫(yī)觀帶產(chǎn)品雕篇--右-推盤堅計劃產(chǎn)品找篇--染-推盤罰計劃首期塑造涌“大夏盤效纖應(yīng)”象，推睡出洪岔三港裳東側(cè)蹲地塊跪約30林00冬㎡商業(yè)倚用地猛；西麗側(cè)地柄塊約95輸00愿0㎡，容虛積率1.夜05左右饅，建商筑形招態(tài)主志要有蛙多層孕住宅河和部推分商蹲業(yè)及蝦幼兒努園等蒼公建二期在原熊有基搬礎(chǔ)上艷提升爐容積叨率，險推出綢占地80怎00淹0㎡左右堆，容讓積率1.熄25左右俯，建愁筑形覺態(tài)主吼要有語多層傷、小災(zāi)高層既住宅鑒和部努分商迎業(yè)及削醫(yī)療陶中心三期推出65鋤00陷0㎡左右毅，容異積率1.窄50左右巾，建在筑形消態(tài)主登要有管小高卷層住謎宅和金其他魂配套絨公建四期推出60徐00平0㎡左右英，容皺積率1.腔65左右構(gòu)，建盆筑形體態(tài)主甲要有國小高董層住啟宅五期推出54團(tuán)00測0㎡左右妹，容妖積率1.民85左右自，建法筑形李態(tài)主欲要有國小高衣層住浸宅六期推出桿洪三害港東趟側(cè)43票00己0㎡左右廈剩余雜用地鼻，容李積率2.閥7左右型，建釋筑形盾態(tài)以周高層萌為主產(chǎn)品互篇--邪-區(qū)域宣價格突體系中心厭區(qū)域擱價格凈以陸雄家嘴伶板塊圾為代劈燕表：該區(qū)需域內(nèi)忽“盛許大金負(fù)磐”秧目前欣價戴格走扛勢20攀00收0-珠40享00持0元/㎡，確議立市必中心塘價格組梯度燙在20愛00箱0元/㎡以上蘋的平麗臺空俘間一級煩次中幣心價增格以酸內(nèi)環(huán)宋線沿厭線為撕代表膛：以“機(jī)聯(lián)洋醫(yī)社區(qū)疏”為至代表倚今年棉的價暖格走具勢85序00僻-1案10收00元/㎡，確槽立10梅00勢0元/㎡的價翅格平叉臺二級辟次中儀心價峰格以之內(nèi)環(huán)妖線與文外環(huán)陵線之洽間區(qū)榜域為憤代表永：以“狗三林符”、顯“北葡蔡”蠶區(qū)域惕為例北，目熊前價宣格走挪勢65識00煉-8背00溜0元/㎡，受認(rèn)一級茅次中虹心區(qū)狹的價廈格打希壓，默其價樸格瓶疤頸85執(zhí)00元/㎡外圍焰區(qū)域角價格芒以外梁環(huán)以攪外城語郊地王區(qū)為剝代表灑：隨著利“三收城九啞鎮(zhèn)”朱的發(fā)遍展規(guī)圖劃，本以其釀中的潮“松賺江”像、“憂嘉定船”區(qū)呆域為期代表妨，目甘前價妥格分滴布在40障00孝-5扔50殖0元/㎡為主俯，本猾區(qū)域版臨近卻“惠與南鎮(zhèn)通”，仔該區(qū)餓域內(nèi)節(jié)目前含均價巧“40礙00時-4穿50淋0”產(chǎn)品悄篇--觸-價格牢測算通過葡對目拍前周拾邊幾有個相建對開芽發(fā)較忠早的豎區(qū)塊容進(jìn)行看比較霜，選叛取其循中目局前代局表性鋤在售緩樓盤霸進(jìn)行溝分析單，經(jīng)蓬過測汪算及蓮加權(quán)草平均睡，得旗出本遞項目濁一期長市場靠合理銷售窄均價灣為4微00饒0元繼/㎡哀左右代，價忘格區(qū)慘間在翻39淋00鄰-4裙10團(tuán)0左掀右，預(yù)尚計到揚(yáng)正式潑開盤憐還略纖有上桃升，粉視具桃體時掩間再咳作詳芹細(xì)測意算。產(chǎn)品太篇--去-本案都價格煤箱體云模型潛預(yù)測推廣瓣篇推廣球篇-扮--階段潑的特西征推廣梯篇-仆--營銷為階段演主要搶面臨江任務(wù)通過爸營銷謹(jǐn)明晰雹本案倚的市渡場位緒置；樹立內(nèi)整案租在公短眾心捧目中騾的藍(lán)繞圖；跟蹤禾項目乖的工臉程進(jìn)茫度，籮展示貸一個設(shè)新城械的概胸念；推廣尋篇-鬼--項目窩整體涉概念熔塑造“*辭*國鳳際城似”推廣糕篇-蓮--項目跨整體漁概念江塑造剖析推廣挪篇-遲--項目有市場河進(jìn)入此策略1、睡客戶濾劃分柱——培明確煉優(yōu)勢蹲客戶明確告產(chǎn)品仇的客組戶層孟面，