房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃-蘇州市同里靜思園五星級(jí)酒店項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告正式版

同里靜思五園星級(jí)酒店項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告目錄壹、靜思園周邊區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展環(huán)境一、蘇州城市特性認(rèn)知二、蘇州酒店市場(chǎng)環(huán)境三、周邊重點(diǎn)城市酒店市場(chǎng)行情貳、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類比分析一、市場(chǎng)數(shù)據(jù)匯總二、匯總分析叁、項(xiàng)目SWOT分析一、靜思園項(xiàng)目情況二、項(xiàng)目SWOT分析肆、市場(chǎng)定位一、市場(chǎng)定位思路二、市場(chǎng)定位結(jié)論附件——富春山居賞析貳、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類比分析叁、項(xiàng)目SWOT分析肆、市場(chǎng)定位附件：富春山居賞析

壹、蘇州酒店業(yè)發(fā)展環(huán)境一、蘇州城市特性認(rèn)知?dú)v史文化名城蘇州歷史蘇州遠(yuǎn)在五、六千年前，就有人類聚居；春秋時(shí)，伍子胥“相土嘗水，象天法地”，吳州成為吳國(guó)的都城；隋廢吳郡，并改吳州為蘇州；1983年3月，實(shí)行市帶縣的行政體制，蘇州市和蘇州地區(qū)合并。v世界文化遺產(chǎn)：蘇州古典園林滄浪亭、獅子林、留園、拙政園、網(wǎng)師園、環(huán)秀山莊、退思園、藝圃、耦園……旅游名城，江南水鄉(xiāng)蘇州是一個(gè)千年古城，境內(nèi)文物古跡有539處，國(guó)家級(jí)34處、省級(jí)101處;蘇州是東方水城，水域面積占總面積的42%;市內(nèi)古典園林是世界文化藝術(shù)的瑰寶，現(xiàn)保存完好的古典園林有60余處，蘇州是江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的典范，它在中國(guó)江南園林中的地位和藝術(shù)價(jià)值無(wú)出其右;蘇州是全國(guó)重點(diǎn)旅游城市，國(guó)家級(jí)15處，省級(jí)85處，數(shù)量?jī)H次于北京和西安……………同里風(fēng)景區(qū)蘇州旅游，不僅可以領(lǐng)略吳文化的博大精深，體驗(yàn)一步一景的奇妙幽情，還可以盡情享受太湖美麗的山水風(fēng)光和水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)獨(dú)有的淳樸民風(fēng)。外向型經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的工業(yè)化重鎮(zhèn)開放型經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)下的歷史名城，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不落發(fā)達(dá)城市甚至直轄市；長(zhǎng)三角人均GDP，滬蘇錫進(jìn)前三，蘇州第一，經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)；蘇州2004年恩格爾系數(shù)為29.8，跨入中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平；已有96家世界500強(qiáng)企業(yè)在蘇州投資興辦273個(gè)項(xiàng)目。

地區(qū)生產(chǎn)總工業(yè)總產(chǎn)值利用外資新城市土地面積(規(guī)模以上、值簽協(xié)議合同現(xiàn)價(jià)）計(jì)量單位平方公里億元億元項(xiàng)蘇州8488.424026.529907.112181北京164116814.502136天津119203663.861309上海63419143.954091無(wú)錫4787.6128055720.32811南京6582.3024134064.44728深圳1952.844926.902797一軸兩縱上海后花園擁有50－100萬(wàn)人口的衛(wèi)星城。類似上海的一城九鎮(zhèn)規(guī)劃，蘇州規(guī)劃形成主城區(qū)、衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)的三級(jí)布局，實(shí)現(xiàn)沿長(zhǎng)江、環(huán)太湖新一體兩翼的發(fā)展格局；東南沿湖區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展旅游也帶動(dòng)旅游地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展，使寶貴的景觀資源和旅游地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合，成為上海休閑養(yǎng)生和度假的后花園。長(zhǎng)江三角洲僅次上海最具江南水鄉(xiāng)特色的世界工廠壹、靜思園周邊區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展環(huán)境貳、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類比分析叁、項(xiàng)目 二二、、蘇蘇州州酒酒店店市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境SWOT分析肆、市場(chǎng)定位附件：富春山居賞析旅游資源支撐了酒店市場(chǎng)2004年全年江蘇省各市旅游人數(shù)統(tǒng)計(jì)排名排名城市國(guó)內(nèi)游客人數(shù)境外游客人數(shù)旅游總收入1蘇州3157萬(wàn)人次130.16萬(wàn)人次335.91億2南京2800萬(wàn)人次72萬(wàn)人次320億元3無(wú)錫2201.56萬(wàn)人次53.95萬(wàn)人次229.68億元4常州1041萬(wàn)人次14.3萬(wàn)人次101.5億元5鎮(zhèn)江975萬(wàn)人次17.13萬(wàn)人次100.05億元年份境外旅游人同期增長(zhǎng)率旅游收入同期增長(zhǎng)率數(shù)（萬(wàn)人）（億$）2006年10412.6％3.7818.5％（截至8月）2005年15619.9％6.3931.5％2004年13059.6％4.8662％

p境外旅游人數(shù)和旅游收入增幅有所下滑；p境內(nèi)游客數(shù)量突破3000萬(wàn)人次，各項(xiàng)指標(biāo)都為江蘇之首；p旅游業(yè)的興旺帶來(lái)大量的酒店客房需求。商務(wù)往來(lái)帶動(dòng)酒店業(yè)興旺蘇州進(jìn)出口貿(mào)易年增長(zhǎng)30％，甚至逼近50％，工業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，已經(jīng)形成明顯的外向型經(jīng)濟(jì)模式，勢(shì)必產(chǎn)生頻繁的境外以及地區(qū)間商務(wù)往來(lái)活動(dòng)，催生了大量的酒店需求和過(guò)夜經(jīng)濟(jì)消費(fèi)活動(dòng)。（2006年上半年過(guò)夜入境游客約40余萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)75％。其中，日本、韓國(guó)游客高居前兩位，日本游客上半年達(dá)10萬(wàn)余人次，韓國(guó)近7．1萬(wàn)人次）世博、奧運(yùn)盛會(huì)－世紀(jì)機(jī)遇作為上海的后花園，2008年奧運(yùn)會(huì)和2010年世博會(huì)蘇州將再度迎來(lái)旅游熱潮；由于受世博會(huì)和奧運(yùn)會(huì)預(yù)期看好，以及旅游商務(wù)環(huán)境的不斷改善等利好驅(qū)動(dòng)，酒店市場(chǎng)掀起開發(fā)熱潮，僅上半年就有4家五星級(jí)酒店開業(yè)就是最好佐證；城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和工業(yè)擴(kuò)張帶來(lái)大量的商務(wù)往來(lái)，產(chǎn)生大量過(guò)夜經(jīng)濟(jì)消費(fèi)；自身所具有的不可復(fù)制的江南水鄉(xiāng)旅游資源，在政府的保護(hù)和開發(fā)中，為蘇州的酒店業(yè)帶來(lái)發(fā)展契機(jī)。酒店行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)期p緣起：1998年第一個(gè)國(guó)際著名酒店管理品牌美國(guó)喜達(dá)屋旗下的喜來(lái)登入駐蘇州；p發(fā)展：2004年，全市有星級(jí)飯店93家，客房一萬(wàn)多間；p高潮：目前有10家五星級(jí)酒店，其中有四家是今年上半年新開業(yè)（未包括同里湖大飯店）；p未來(lái)：到2008年，蘇州市區(qū)四星級(jí)以上酒店的客房數(shù)將比2005年增長(zhǎng)5000間左右。，酒店業(yè)市場(chǎng)行情：p市區(qū)旅游飯店出租率上半年達(dá)到71％，同比增長(zhǎng)17％；p平均房?jī)r(jià)水漲船高，市區(qū)旅游飯店客房平均每天每間351元，價(jià)格同比上漲了18％以上。p業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況，上半年?duì)I收總額達(dá)11億，同比上升53％。壹、靜思園周邊區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展環(huán)境貳、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類比分析叁、項(xiàng)目SWOT分析肆、市場(chǎng)定位附件：富春山居賞析

三、周邊重點(diǎn)城市酒店市場(chǎng)行情－以影響較深的上海地區(qū)為參照上海五星級(jí)酒店分類一般商務(wù)酒店（華亭賓館）旅游、休閑型商務(wù)酒店（虹橋賓館）特殊客源商務(wù)酒店（花園飯店，日本客源多）會(huì)展集聚區(qū)內(nèi)的商務(wù)酒店（波特曼大酒店）官方政務(wù)型酒店（西郊賓館）時(shí)尚、豪華型酒店（金貿(mào)凱悅大酒店）會(huì)議性酒店（東方濱江大酒店）上海星級(jí)酒店市場(chǎng)分析四星級(jí)、五星級(jí)酒店市場(chǎng)，2004年新增9家,客房2065間;2005年新增12家,客房3313間;上海市旅游委的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年預(yù)計(jì)新開業(yè)16家,客房增量在5000間以上,其房間數(shù)同比增長(zhǎng)五成以上；2005年,五星級(jí)酒店市場(chǎng)的日平均房?jī)r(jià)連續(xù)第六年創(chuàng)新高,比2004年的1,417元增長(zhǎng)了16.4%,達(dá)到1,649元；2006年1月至6月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中顯示,上海的星級(jí)酒店客房累計(jì)平均出租率為63.64%,2005年1至12月的星級(jí)酒店累計(jì)平均出租率為65.64%,比2004年同比下降了3.41%；根據(jù)上海市的規(guī)劃，2010年上海星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店的床位將達(dá)到40萬(wàn)張。p上海目前已經(jīng)有近40家五星級(jí)酒店，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；p整體客房平均價(jià)格持續(xù)攀升，僅次于香港和東京，市場(chǎng)預(yù)期較高；p入住情況呈下行趨勢(shì)，客房供應(yīng)量過(guò)大，低星級(jí)酒店分流客源，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)日趨明顯；p上海市規(guī)劃對(duì)與酒店投資的熱情起到了推波助瀾的作用。酒店市場(chǎng)環(huán)境結(jié)語(yǔ)蘇州作為上海后花園，兩地酒店市場(chǎng)存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)；目前蘇州和上海的五星級(jí)酒店市場(chǎng)都呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，供應(yīng)增量高于客群需求量，勢(shì)必造成入住率的降低；在酒店業(yè)市場(chǎng)預(yù)期較好的刺激下，五星級(jí)酒店市場(chǎng)的急劇擴(kuò)張，加劇了酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。壹、靜思園周邊區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展環(huán)境貳、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類比分析叁、項(xiàng)目SWOT分析肆、市場(chǎng)定位附件：富春山居賞析

貳、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類比分析一、市場(chǎng)數(shù)據(jù)匯總同里湖大飯店地理位置：吳江市同里鎮(zhèn)九里湖路8號(hào)酒店等級(jí)：五星級(jí)客房總數(shù)：247間客房客房打折：平時(shí)5～5.5折，周末6～6.5折入住率：70％左右（平時(shí)）客源：企業(yè)（臺(tái)資企業(yè)為主）會(huì)務(wù)、旅游團(tuán)酒店屬性：商務(wù)旅游酒店開業(yè)日期：2005年.09月p依托同里古鎮(zhèn)客房?jī)r(jià)格：臨湖而居盡享同里湖景致p齊全的配套服務(wù)設(shè)施，相對(duì)實(shí)惠的客房?jī)r(jià)格p高爾夫練球場(chǎng)，體現(xiàn)尊貴身份

折后價(jià)（平初步價(jià)格（不含簽約客戶價(jià)格）時(shí)打折5.5折，報(bào)價(jià)（單位：?jiǎn)挝唬喝嗣袢嗣駧牛牛└呒?jí)單/雙人6501180客房(湖景)普通樓層高級(jí)單/雙人7591380客房(花園景)豪華雙人房8691580行政樓層略貴賓樓層加床需另收15％加床費(fèi)建屋新羅大酒店酒店等級(jí)：五星級(jí)地理位置：蘇州工業(yè)園旺敦路現(xiàn)代休閑廣場(chǎng)客房總數(shù)：307間客房客房打折：平時(shí)7折，周末5.3折左右）入住率：40％左右(平時(shí))開業(yè)日期：2006.05客房?jī)r(jià)格：初步價(jià)格周末打折價(jià)平時(shí)折后價(jià)（平（5折報(bào)價(jià)時(shí)打折7折）客源：企業(yè)會(huì)務(wù)、政府會(huì)務(wù)等左右）酒店屬性：商務(wù)酒店豪華房（單/83811201600雙）房間配備:超大豪華房1106.641461.62088高速寬頻上網(wǎng)、國(guó)內(nèi)國(guó)際直撥電話、國(guó)際衛(wèi)星行政豪華房100713301900p工業(yè)區(qū)商務(wù)政務(wù)往來(lái)帶來(lái)酒店商機(jī)電視節(jié)目、咖啡/茶沖煮器具、多用插座和接口、行政豪華套1934.525553650房p各項(xiàng)配套不完善，尚處于建設(shè)或調(diào)試中獨(dú)立式空調(diào)系統(tǒng)、客房電子保險(xiǎn)箱、獨(dú)立淋浴間大使套房————15310p不菲的客房?jī)r(jià)格，限制了需求總統(tǒng)套房————18550康體設(shè)施：主要是健身房和游泳池娛樂(lè)設(shè)施：美容沙龍、棋牌室加床以上房?jī)r(jià)含加床費(fèi)p充滿現(xiàn)代氣息的玻璃幕墻建筑吳宮喜來(lái)登大酒店地理位置：蘇州市滄浪區(qū)新市路259號(hào)酒店等級(jí)：五星級(jí)客房總數(shù)：407間客房客房打折：平時(shí)5－7.6折開業(yè)日期：1998年客房?jī)r(jià)格：初步價(jià)格平時(shí)折后價(jià)（平時(shí)打報(bào)價(jià)折7.6折）豪華房（單/雙）12621660至尊豪華房13531780入住率：60％以上(平時(shí))行政豪華房15051980p市中心繁華地段，結(jié)合周邊景觀資源，鬧中取公寓套房25233320客源：外資企業(yè)商務(wù)、政府會(huì)務(wù)、旅游團(tuán)等行政套房31544150靜酒店屬性：商務(wù)旅游酒店外交套房——9030p商務(wù)和旅游兼得大使套房——13180p齊全的配套服務(wù)設(shè)施總統(tǒng)套房——17330p國(guó)際知名酒店管理公司壹、靜思園周邊區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展環(huán)境貳、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類比分析二、匯總分析叁、項(xiàng)目SWOT分析肆、市場(chǎng)定位附件：富春山居賞析競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)小結(jié)酒店名稱酒店屬性酒店特色平時(shí)打折客房數(shù)入住情況同里湖大飯商務(wù)旅游酒湖景、配套5.524770％店店齊全建屋新羅大商務(wù)酒店玻璃幕墻現(xiàn)730740％酒店代氣息吳宮喜來(lái)登商務(wù)旅游酒品牌企業(yè)管7.640760％大酒店店理

其它五星級(jí)酒店：蘇州南林飯店蘇州新蘇國(guó)際大酒店蘇州東山賓館蘇州寶島花園酒店蘇州在水一方大酒店上半年?duì)I業(yè)的酒店：玄妙索菲特大酒店新地香格里拉大酒店金雞湖大酒店國(guó)賓區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)酒酒店店市市場(chǎng)場(chǎng)小小結(jié)結(jié)p上半年蘇州有四個(gè)五星級(jí)酒店集中營(yíng)業(yè)，市場(chǎng)井噴態(tài)勢(shì)初顯；p產(chǎn)品缺乏鮮明個(gè)性，主要以景觀如：金雞湖、太湖水資源或者餐飲、配套設(shè)施及服務(wù)作為酒店特色經(jīng)營(yíng)，對(duì)于蘇州城市特質(zhì)沒有進(jìn)行深挖；p酒店打折現(xiàn)象普遍，經(jīng)營(yíng)狀況差異較大；p對(duì)于未來(lái)酒店業(yè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期不夠，酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚處于初期規(guī)模、服務(wù)、配套層面，酒店市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，產(chǎn)品華麗但是卻流于普遍，缺乏鮮明個(gè)性。對(duì)于區(qū)域城市特質(zhì)乃至江南歷史文化和人文缺少深度挖掘。壹、靜思園周邊區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展環(huán)境貳、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類比分析叁、項(xiàng)目SWOT分析肆、市場(chǎng)定位附件：富春山居賞析

叁、項(xiàng)目SWOT分析一、靜思園項(xiàng)目情況依托同里古鎮(zhèn)p同里鎮(zhèn)位于蘇州東南18公里，是江蘇省目前保存最完整的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)之一；p項(xiàng)目隸屬同里，古鎮(zhèn)旅游景點(diǎn)眾多，主要特色是：水、橋多，明清建筑多，名人雅士多，以“小橋、流水、人家”著稱，主要景點(diǎn)可以概括為“一園”、“二堂”、“三橋”；p古鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)將以旅游業(yè)為基礎(chǔ)，大力發(fā)展會(huì)議和休閑度假旅游。在這一進(jìn)程中必也將產(chǎn)生更多客流量，促進(jìn)同里過(guò)夜經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。靜思園簡(jiǎn)介p靜思園距離同里古鎮(zhèn)4公里，為國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，占地百余畝，是江南一帶最大的私家園林。p主要景觀有鶴亭橋、小垂虹、靜遠(yuǎn)堂、天香書屋、龐山草堂、盆景園、詠石碑廊等近40個(gè)，園內(nèi)眾多明清時(shí)期的磚雕門樓、古木廳堂等精美建筑從滬蘇皖保護(hù)而來(lái)，靈璧奇石隨處可見。p作為一個(gè)旅游景點(diǎn)，其配套設(shè)施，如餐飲、住宿等還不完善，制約了該項(xiàng)目游客導(dǎo)入量。

靜思園－上海（108KM）、蘇州（15KM)、同里（4KM）上海靜思園之我見p奇石有其獨(dú)特的藝術(shù)欣賞價(jià)值，但是曲高和寡，需要培養(yǎng)客戶的“審石情趣”；p靜思園作為典型的江南私家園林，與退思園相比認(rèn)知度不高，需要有強(qiáng)有力的品牌推廣；p園林、奇石和酒店的資源整合，需要從產(chǎn)品設(shè)計(jì)初期入手，結(jié)合市場(chǎng)準(zhǔn)確定位；p借同里古鎮(zhèn)之名，避退思園鋒芒，需要借力打力，以市場(chǎng)化運(yùn)作推出我們的產(chǎn)品。壹、靜思園周邊區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展環(huán)境貳、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類比分析二、項(xiàng)目SWOT分析叁、項(xiàng)目SWOT分析肆、市場(chǎng)定位附件：富春山居賞析項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略優(yōu)化分析S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）地處同里古鎮(zhèn)，有歷史文化積奠交通不便，過(guò)夜消費(fèi)不強(qiáng)自身園林景觀，奇石資源，獨(dú)一無(wú)二周邊環(huán)境雜亂，廠房、農(nóng)田、中青旅雄厚開發(fā)實(shí)力和酒店經(jīng)營(yíng)管理背居住區(qū)交雜景支持O（機(jī)會(huì)）S·O戰(zhàn)略O(shè)·W戰(zhàn)略旅游經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展挖掘區(qū)域歷史文化特色，依托古鎮(zhèn)改善與周邊蘇州市和上海市世博會(huì)和奧運(yùn)會(huì)推動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)突出自身產(chǎn)品特色，奇石和園林作為主的道路環(huán)境和增加交通線路外向型經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)力賣點(diǎn)改善周邊景觀環(huán)境抓住機(jī)遇，拓展中青旅品牌T（威脅）S·T戰(zhàn)略W·T戰(zhàn)略依托中青旅的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷力，上半年五星級(jí)酒店呈井噴態(tài)勢(shì)打造超五星級(jí)酒店為目標(biāo)，創(chuàng)新產(chǎn)品形重點(diǎn)推出靜思園旅游線路同區(qū)域產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)式和軟件服務(wù)，從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中脫提供全程旅游服務(wù)，發(fā)展過(guò)同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)威脅穎而出夜經(jīng)濟(jì)SWOT策略優(yōu)化結(jié)語(yǔ)該項(xiàng)目有一定的利多支撐，兼有大好發(fā)展機(jī)遇，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，開發(fā)決策執(zhí)行力強(qiáng)，在未來(lái)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，弱化自身劣勢(shì)，該項(xiàng)目具有相當(dāng)可操作性。因此前期市場(chǎng)準(zhǔn)確定位是該項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，下文將對(duì)該項(xiàng)目定位進(jìn)行深入分析。壹、靜思園周邊區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展環(huán)境貳、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類比分析叁、項(xiàng)目SWOT分析肆、市場(chǎng)定位附件：富春山居賞析

肆、市場(chǎng)定位一、市場(chǎng)定位思路思路目前五星級(jí)酒店市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，本項(xiàng)目如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中抓住機(jī)遇，脫穎而出，是我們現(xiàn)階段急需要解答的問(wèn)題。未來(lái)本項(xiàng)目的出路，首先要從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)入手，對(duì)于外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境有所認(rèn)識(shí)其次才是從自身情況出發(fā)來(lái)思考，拓寬思路，差異化定位。項(xiàng)目出路差異化定位是本項(xiàng)目跳出市場(chǎng)重圍的唯一出路差差異異化化定定位位依依據(jù)據(jù)首先要回答的兩個(gè)問(wèn)題：賣什么（建筑特色、園林景觀、中國(guó)古風(fēng)雅韻、服務(wù)等）：

古典江南園林旅游人群奇石 賣給誰(shuí)（面向全國(guó)乃至國(guó)超五星級(jí)酒店 際）： 商務(wù)客群酒店服務(wù)品牌差異化定位依據(jù)：五個(gè)平臺(tái) 自身特色資源整合世博會(huì)、奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)商機(jī)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，酒店市場(chǎng)超高端空白經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)城市特質(zhì)定位因子推導(dǎo)原因 過(guò)程

結(jié)果市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重自身具有可挖掘的園林及景觀資源建筑特色，預(yù)期產(chǎn)品將成為中國(guó)首家私家園林頂級(jí)酒店

跳出同質(zhì)化市場(chǎng)挖掘項(xiàng)目特色最大化資源利用和最大化經(jīng)濟(jì)效益塑造產(chǎn)品形象品牌

差異化是必然之路挖掘自身特色、優(yōu)勢(shì)酒店和園林資源重組唯一性才能提升知名度美譽(yù)度，才能獲得更多的關(guān)注和客源定位思路定位方向：市場(chǎng)高度：輻射長(zhǎng)三角乃至全國(guó)立足點(diǎn)：a.外部環(huán)境：江南水鄉(xiāng)同里古鎮(zhèn)、蘇州上海旅游商務(wù)集散地b.自身園林特色、奇石定位原則：利益點(diǎn)＋興奮點(diǎn)（酒店＋靜思園＝休閑購(gòu)物、旅游度假、商務(wù)會(huì)議等）壹、靜思園周邊區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展環(huán)境貳、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類比分析叁、項(xiàng)目二、市場(chǎng)定位結(jié)論SWOT分析肆、市場(chǎng)定位附件：富春山居賞析我們的產(chǎn)品中國(guó)首席典藏江南私家園林風(fēng)格的頂級(jí)旅游商務(wù)酒店酒店市場(chǎng)定位高端市場(chǎng)是我們項(xiàng)目所追求的目標(biāo)超高端市場(chǎng)高端市場(chǎng)中高端市場(chǎng)中端市場(chǎng)中低端市場(chǎng)低端市場(chǎng)酒店檔次定位高檔產(chǎn)品才能贏得高端市場(chǎng)酒店檔次靜思園酒店項(xiàng)目高高端市場(chǎng)中中端市場(chǎng)低低端市場(chǎng)客戶層面低 中 高市場(chǎng)定位結(jié)語(yǔ)定位語(yǔ)：中國(guó)第一家江南園林旅游商務(wù)超五星酒店中國(guó)第一家江南園林商務(wù)旅游超五星觀景酒店市場(chǎng)同質(zhì)化 自有資源 城市特質(zhì)五星級(jí)酒店同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 園林景觀資源 奇石雅趣 外向型經(jīng)濟(jì) 旅游城市脫離同質(zhì)市場(chǎng)進(jìn)入高端商務(wù)客群旅游客群市場(chǎng)是唯一出路超五獨(dú)一無(wú)二江南園林旅游景觀超五星級(jí)酒店商務(wù)旅游功能定位結(jié)論產(chǎn)品極具特色產(chǎn)品服務(wù)高檔定位結(jié)論： p市場(chǎng)高端高端客群高質(zhì)消費(fèi)，高價(jià)收費(fèi)酒酒店店市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位闡闡述述p硬件創(chuàng)新：將江南水鄉(xiāng)古典園林的建筑特色結(jié)合獨(dú)特的奇石雅趣，與超五星級(jí)酒店的硬件設(shè)施完美融合。頂級(jí)軟件服務(wù)：聘請(qǐng)國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)，依托項(xiàng)目特性和硬件平臺(tái)，以中國(guó)古典文化特色為主導(dǎo)，提供一套自有的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，傳承古典主義的居住自然景觀與人文景觀相得益彰。吳越文化感觀盛宴——超五星級(jí)體驗(yàn)的心靈之旅以吳越文化為主線，從軟裝飾和硬裝飾全方位入手，景點(diǎn)、服飾、精神感觀等達(dá)到和諧統(tǒng)一，打造一條從進(jìn)門到出門的“吳越文化之旅”全程體驗(yàn)。在同里，打造一場(chǎng)中國(guó)古典主義文藝復(fù)興的感觀盛宴。跳出傳統(tǒng)高水準(zhǔn)星級(jí)賓館停留于服務(wù)上做文章的筐條，力足服務(wù)，打造“精神文化之旅”，南有富春山居，北有靜思園，把一個(gè)文化品牌貫注于一個(gè)超星級(jí)的賓館，除服務(wù)享受外，超值體驗(yàn)一種文化，一種精神享受。從一個(gè)文化品牌的推出，到一個(gè)超星級(jí)酒店的推出，是一條文化之旅，到一個(gè)具體體驗(yàn)點(diǎn)的轉(zhuǎn)換，能為當(dāng)?shù)貥淞⒁粋€(gè)品牌先例，超越當(dāng)?shù)氐哪Ｊ?，才能真正達(dá)到一種從身心到感官的邀約。建筑意境人與自然的－合一“，靜讓思人園思”緒突不出經(jīng)“意徜靜徉”在的古意風(fēng)境雅韻的園林之中以境制靜，靜以修身，養(yǎng)神以明心這也正是商務(wù)人士保持清醒頭腦所需要的意境《桃源圖》結(jié)廬在人境，而無(wú)車馬喧，問(wèn)君何能爾，心遠(yuǎn)地自偏陶淵明意境：尋求返璞歸真，悠閑養(yǎng)性的氛圍底蘊(yùn)：折射道家的哲學(xué)文化韻味基調(diào):粉墻黛瓦，栗柱灰磚，剪影之筆我們的目標(biāo)趕超富春山居富春山居是我們項(xiàng)目可以比照的成功案例，下文將對(duì)富春山居予以介紹壹、靜思園周邊區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展環(huán)境貳、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類比分析叁、項(xiàng)目附件——富春山居賞析SWOT分析肆、市場(chǎng)定位附件：富春山居賞析富春山居緣起富春，秦王政二十六年建縣，迄今已有兩千兩百余年歷史。國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)—富春江橫貫東西，她不僅景色秀麗，風(fēng)光迷人，且素有“魚米之鄉(xiāng)、文獻(xiàn)之邦”的美譽(yù)。意境：奇山異水的富春江春來(lái)江水如藍(lán)、夏至浮云