年深圳某商業(yè)廣場(chǎng)策略案

深圳**商業(yè)事業(yè)部****廣場(chǎng)商業(yè)策略案呈：深圳**地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006年7月27日項(xiàng)目定位理念項(xiàng)目租售模式建議項(xiàng)目周邊商業(yè)概況項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議南山三大商圈主要以南海大道為軸線串起,本項(xiàng)目位于三大商圈的核心位置；項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類齊全，品牌商家林立,

已逐漸形成區(qū)域性商業(yè)中心的現(xiàn)狀；一、項(xiàng)目所屬片區(qū)商業(yè)概況:一、項(xiàng)目周邊商業(yè)概況二、項(xiàng)目片區(qū)品牌商家分布圖項(xiàng)目1112序號(hào)商場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)1友誼城富客斯中高檔服裝皮具2兒童世界童裝、玩具3海雅百貨大型女裝百貨4南山書城圖書、音像制品5新一佳超市6金暉家居家居、家私7集美堂家居、裝飾、永樂電器8新街口蘇寧電器、屈臣式9禾麗名店龍浩、國(guó)美電器10花園城MALL以超市、建材、餐飲、服裝、影院為主11人人樂超市11崇尚百貨服裝、皮具精品等12保利文化廣場(chǎng)以百貨、超市、劇院、餐飲、數(shù)碼產(chǎn)品為主一、項(xiàng)目周邊商業(yè)概況2.1項(xiàng)目片區(qū)百貨業(yè)態(tài)的分布情況13910本項(xiàng)目1112編號(hào)商家名稱建筑面積（平米）經(jīng)營(yíng)品牌檔次1友誼城富客斯8000中高檔3海雅百貨36000中高檔9禾麗名店12000中高檔10花園城中心70000中高檔11崇尚百貨25000中檔12歲寶百貨38000中高檔合計(jì)189,000一、項(xiàng)目周邊商業(yè)概況52.2項(xiàng)目片區(qū)超市業(yè)態(tài)分布情況:本項(xiàng)目3101214151311編號(hào)商家名稱營(yíng)業(yè)面積（平方米）3海雅約20005家樂福600010沃爾瑪2500011新一佳約1000012歲寶約300013南油人人樂2000014前海人人樂800015學(xué)府人人樂1000084000一、項(xiàng)目周邊商業(yè)概況75892.3電器、數(shù)碼業(yè)態(tài)的分布情況:本項(xiàng)目101112編號(hào)商家名稱營(yíng)業(yè)面積（平米）5一本電器60007順電30008國(guó)美創(chuàng)業(yè)店37009蘇寧新街口店500010銘可達(dá)南油店640011永樂電器近2000012國(guó)美約800013南山賽格數(shù)碼8000合計(jì)6000013一、項(xiàng)目周邊商業(yè)概況2.4家居家私建材業(yè)態(tài)的分布情況:7610本項(xiàng)目12編號(hào)商家名稱建筑面積（平方米）6金暉家居150007集美堂2000010蛇口百安居600012世紀(jì)中心16000合計(jì)57000一、項(xiàng)目周邊商業(yè)概況2.5文化產(chǎn)業(yè)的分布情況:2本項(xiàng)目1345編號(hào)商家名稱1南山文化活動(dòng)中心2南山書城3保利劇院4南油文化活動(dòng)中心5花園城洲立影院一、項(xiàng)目周邊商業(yè)概況2.6大型餐飲的分布情況:3本項(xiàng)目156472編號(hào)商家名稱7勝記1巴蜀風(fēng)2海港城3老院子4毛家6東北人家5春滿園一、項(xiàng)目周邊商業(yè)概況總結(jié)：品牌主題百貨依然有春天，將是南山商業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)；品牌超市在本區(qū)域已達(dá)到飽和狀態(tài)，相互競(jìng)爭(zhēng)激烈；電器、數(shù)碼業(yè)態(tài)在本區(qū)域市場(chǎng)達(dá)到飽和狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)狀況一般，相互競(jìng)爭(zhēng)激烈；家居家私在本區(qū)域市場(chǎng)仍有空間，但需要錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)；文化產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域市場(chǎng)達(dá)到飽和狀態(tài)，區(qū)域性消費(fèi)比較明顯。品牌特色餐飲、SPA、健身等在南山市場(chǎng)仍有發(fā)展空間；一、項(xiàng)目周邊商業(yè)概況項(xiàng)目盾定位浸理念項(xiàng)目椒租售較模式麥建議項(xiàng)目浩周邊葵商業(yè)會(huì)概況項(xiàng)目朝業(yè)態(tài)守規(guī)劃浸建議--復(fù)-本案憲機(jī)遇予與挑案戰(zhàn)并姜存競(jìng)爭(zhēng)乞激烈靠群雄棒并起以百攀貨為桃代表歌的—臺(tái)—崇野尚、謹(jǐn)友誼勒城、館天虹委、歲佩寶百導(dǎo)貨等捎；以超興市為梢代表叔的—代—沃謠爾瑪業(yè)、新罰一佳零、家您樂福飾、人濃人樂疊等；以專枕業(yè)市美場(chǎng)為納代表禁的—誕—集蓮美堂夏、金藝暉家皮居廣舅場(chǎng)、獅百安帥居、墊世紀(jì)悲中心召等；以大闊型購(gòu)趴物中腎心為眉代表立的—桂—花醬園城托、保蠟利文液化廣燦場(chǎng)、掀海岸城城等短；以家刃電、鳥數(shù)碼開為代峽表的炊——巡壽賽格嘗、順暫電、脾永樂縫、國(guó)收美、挖蘇寧己、銘信可達(dá)愁等；二、圍項(xiàng)目濱定位優(yōu)理念尋找然市場(chǎng)厲核心渾競(jìng)爭(zhēng)察力！》如妙何使射本項(xiàng)灰目從婦市場(chǎng)足脫穎會(huì)而出饅，并揪形成鐮自己栗的競(jìng)往爭(zhēng)優(yōu)痛勢(shì)？》從競(jìng)爭(zhēng)晉對(duì)手塞和市唉場(chǎng)空朵缺中狂尋找鴉機(jī)會(huì)，深撈度挖污掘與梢眾不裳同的營(yíng)銷殘價(jià)值，形盜成獨(dú)獨(dú)特超闖前的弄優(yōu)勢(shì)狗，才寫能在患激烈干的商濃業(yè)競(jìng)界爭(zhēng)中立捷于不敗勵(lì)之地。--篇-U隊(duì)SP放（獨(dú)綢特營(yíng)助銷主批張）撇的提獨(dú)煉二、峽項(xiàng)目暖定位久理念主題霞體驗(yàn)振式消爹費(fèi)！--趁-未來鋪商業(yè)享發(fā)展海的必竿然趨獻(xiàn)勢(shì)！契機(jī)惡在那率里？二、控項(xiàng)目叼定位維理念》芳深她圳―牧―年輸輕男液女比扎例為逮1：自7；》緒據(jù)貓統(tǒng)計(jì)膊女性正占總鍛消費(fèi)朋人群目的8擺1％溜；》偵家劫庭日削常購(gòu)驢物7樓5％良以上坊的主藏動(dòng)權(quán)證掌握猴在女冬性手晉中…》漏毫懸無疑膠問，駐女性裙消費(fèi)撥是永果遠(yuǎn)的鍵、最烤大的樸商機(jī)它！》識(shí)找揚(yáng)準(zhǔn)主顛力消土費(fèi)群字體，痛永遠(yuǎn)遺享有嶺最大毫的市桂場(chǎng)容節(jié)量。--肺-女性辟是深唐圳各父商圈左中永賄恒的捆消費(fèi)訴主題深圳爐最強(qiáng)旬大的慨消費(fèi)掛主力掀軍二、傭項(xiàng)目橋定位薪理念本項(xiàng)唐目構(gòu)滿想案堪正是基于邁以上漿原理，將諒本項(xiàng)終目以鮮明瘡的主妙題定查位個(gè)護(hù)性推向要市場(chǎng)厭，力哄求通棕過獨(dú)特扶的定聽位構(gòu)塌思及息經(jīng)營(yíng)扒特色獲得聾消費(fèi)播者、挑經(jīng)營(yíng)銷者及煙投資街者三薄個(gè)不疤同層城次的彩目標(biāo)仍客戶選群體僵的認(rèn)敗同，并從而尼最終糾實(shí)現(xiàn)因該項(xiàng)胞目的市場(chǎng)數(shù)價(jià)值藝及商叨業(yè)價(jià)落值。二、播項(xiàng)目援定位舒理念引領(lǐng)敵時(shí)尚寒消費(fèi)浮文化本領(lǐng)袖翅地位打造占女性玩消費(fèi)踩主題縮慧商業(yè)衛(wèi)旗艦★征品牌婚內(nèi)涵禍：專秩業(yè)、姿體貼共、健碎康、葡時(shí)尚前、文賀化主題定位★香功能詢定位碎：集通購(gòu)物叨、休抽閑、窯娛樂阻、餐鐮飲為隸一體的折時(shí)尚北女性矩主題租體驗(yàn)餅式消怠費(fèi)廣咬場(chǎng)二、或項(xiàng)目鏟定位術(shù)理念項(xiàng)目撿定位舌理念項(xiàng)目勿租售輛模式脹建議項(xiàng)目耀周邊挖商業(yè)悼概況項(xiàng)目撐業(yè)態(tài)姿規(guī)劃擇建議三大闖主要屈功能+兩大業(yè)態(tài)鳥分布耳特點(diǎn)業(yè)態(tài)釣定位予規(guī)劃報(bào)理念三、惜項(xiàng)目洪業(yè)態(tài)家規(guī)劃調(diào)建議1、疤銷售藍(lán)功能通過胖品牌敵主力煉帶動(dòng)丑及合匙理的華業(yè)態(tài)干規(guī)劃畢，在全不影贏響后匙期物廈業(yè)持梳續(xù)經(jīng)跳營(yíng)的回基礎(chǔ)豪上，黨滿足紡商鋪侮的銷問售功漁能；三大擾主要箭功能出:三、薄項(xiàng)目絡(luò)業(yè)態(tài)材規(guī)劃雨建議2、顆應(yīng)用歌服務(wù)抄功能在滿偷足購(gòu)類物的臨同時(shí)屆，輔薪以女孝性的午美容受、美移體、偽香薰懶、S急PA犧水療貧、纖選體、倘醫(yī)學(xué)悲整容紹等為曠主流緒產(chǎn)品壘應(yīng)用服本務(wù)功皆能，輛并配戶套女和子選扔美堂歡、女辭子健侄身房取、女落子會(huì)核所等董特色賴服務(wù)蠶；三大皮主要其功能伏:三、也項(xiàng)目姐業(yè)態(tài)穴規(guī)劃然建議3、叫餐飲吼功能南山輔片區(qū)知比較太興旺談的業(yè)遲態(tài)之射一，介一方曾面滿宅足項(xiàng)民目住鏡宅的室基本諷配套動(dòng)，另掠一方盯面通揚(yáng)過餐承飲輻紅射周補(bǔ)邊消丑費(fèi)群篇體，貪帶動(dòng)偷項(xiàng)目猶整體僻消費(fèi)錄。三大圖主要浩功能此:三、若項(xiàng)目降業(yè)態(tài)身規(guī)劃似建議硬件頃上：縱通過庭項(xiàng)目委建筑別特點(diǎn)業(yè)，加裙入裝帝修中劑的光婚環(huán)境棒、音緊樂環(huán)境觀、玻闖璃環(huán)剩境、絞色彩糠環(huán)境旦的揉非合，誕讓女旁性在屯購(gòu)物中駛通過便聽賀覺、趙視覺孤、觸暑覺的割美好傾享受冊(cè)真正留體驗(yàn)“券逛”襖的樂夠趣；軟件贏上:樂通蘇過特潛色購(gòu)飽物、姑特色切服務(wù)遞、特掘色配各套方六面的撥作用睡，加強(qiáng)前本項(xiàng)予目“霧專業(yè)玻、體幸貼、季健康廉、時(shí)仇尚、遞文化斃”的主題慶定位術(shù)理念皮。兩大業(yè)態(tài)悉分布酒特點(diǎn)召：三、類項(xiàng)目援業(yè)態(tài)塔規(guī)劃殿建議負(fù)一驅(qū)層業(yè)反態(tài)規(guī)婆劃目標(biāo)客戶群12－20歲之間的新新人類一族消費(fèi)群分析消費(fèi)特征購(gòu)物頻率高；關(guān)注潮流動(dòng)態(tài)；喜歡群體購(gòu)物屬“淘寶一族”消費(fèi)力單次消費(fèi)總金額相對(duì)較低消費(fèi)關(guān)注點(diǎn)潮流款式；潮流活動(dòng)；最新產(chǎn)品等負(fù)一絡(luò)層業(yè)絹種搭籌配示差意圖特色狂小食音像你店消費(fèi)你力分曉解：外貿(mào)眼服裝岔、潮流姜服裝體育店用品紗、健身肥器材AC眼鏡熔店化妝條品藥妝勸店一層盈業(yè)態(tài)耕規(guī)劃元示意驗(yàn)圖一層炊業(yè)態(tài)奧規(guī)劃目標(biāo)客戶群年輕、時(shí)尚女性消費(fèi)群分析消費(fèi)特征購(gòu)物頻率較高；關(guān)注潮流動(dòng)態(tài)；喜歡群體購(gòu)物消費(fèi)力單次消費(fèi)總金額較高消費(fèi)關(guān)注點(diǎn)時(shí)尚款式；折扣活動(dòng)；最新產(chǎn)品發(fā)布香水珠寶皮具消費(fèi)接力分悔解：B銀行7。軟11麥當(dāng)壺勞一番版拉面目標(biāo)客戶群高素質(zhì)、高收入、成熟女性消費(fèi)群分析消費(fèi)特征購(gòu)物頻率較高；單次消費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)；喜歡小群體購(gòu)物消費(fèi)力單次消費(fèi)總金額較高消費(fèi)關(guān)注點(diǎn)時(shí)尚款式；商品品牌；購(gòu)物體驗(yàn)；服務(wù)性二層未業(yè)態(tài)羞規(guī)劃二層流業(yè)態(tài)萬規(guī)劃劉示意抓圖AC消費(fèi)社力分姓解：女人摸世界悄名店工藝稀品、貝飾品B三層撿業(yè)態(tài)施規(guī)劃目標(biāo)客戶群高素質(zhì)、高收入、成熟女性消費(fèi)群分析消費(fèi)特征購(gòu)物頻率不高；單次消費(fèi)時(shí)間教長(zhǎng)；喜歡小群體購(gòu)物消費(fèi)力單次消費(fèi)總金額較高消費(fèi)關(guān)注點(diǎn)時(shí)尚款式；商品品牌；購(gòu)物體驗(yàn)；服務(wù)性三層管業(yè)態(tài)榨規(guī)劃防示意壓圖餐飲消費(fèi)藍(lán)力分目解：ACB女人壇世界寫名店女性謙沙龍壩（教縣插花、芬健身漸、心住理理療等妄）四層梯業(yè)態(tài)冤規(guī)劃禾示意愈圖四層餓業(yè)態(tài)吊規(guī)劃目標(biāo)客戶群高素質(zhì)、高收入、成熟、成功女性消費(fèi)群分析消費(fèi)特征購(gòu)物頻率不高；單次消費(fèi)時(shí)間教長(zhǎng)；節(jié)假日消費(fèi)高消費(fèi)力單次消費(fèi)總金額較高消費(fèi)關(guān)注點(diǎn)注重服務(wù)性；社交性；文化性消費(fèi)匙力分得解：女性性的美貧容、方美體挑、香薰、揭SP茂A水石療、氣纖體信等ACB餐飲整體銷業(yè)態(tài)澆規(guī)劃澇平面失圖女人世界名店女人世界名店餐飲珠寶、化妝品、香水、眼鏡、皮具、銀行、7.11等美容、美體、香薰、SPA水療、纖體等Ａ區(qū)Ｃ區(qū)Ｂ區(qū)４層３層２層１層－１層餐飲飾品、工藝品女性沙龍

特色餐飲、外貿(mào)服裝、潮流服飾、體育用品健身器材、音像制品等項(xiàng)目東定位贈(zèng)理念項(xiàng)目躲租售熄模式觀建議項(xiàng)目鄰周邊奮商業(yè)引概況項(xiàng)目塌業(yè)態(tài)跨規(guī)劃駛建議銷售方式適合類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)與項(xiàng)目契合度直接銷售適合于投資回報(bào)率高的街鋪發(fā)展商無須后續(xù)麻煩資金一步到位發(fā)展商需組建經(jīng)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)后期業(yè)態(tài)規(guī)劃及管理街鋪較好內(nèi)鋪一般2－3年委托經(jīng)營(yíng)銷售適合于做主題專業(yè)市場(chǎng)普遍適用于街鋪與一、二層內(nèi)鋪居多委托經(jīng)營(yíng)期限短，發(fā)展商壓力小，達(dá)到快速銷售發(fā)展商需組建經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)招商、業(yè)態(tài)規(guī)劃及管理街鋪一般－1F、1F、2F內(nèi)鋪較好5-10年委托經(jīng)營(yíng)銷售適合于大型品牌主力商家進(jìn)駐，一般給予主力店的區(qū)域在2層以上。提升一層商鋪價(jià)值，促進(jìn)項(xiàng)目快速銷售，發(fā)展商迅速回籠資金商家承租面積大，租金低，發(fā)展商壓力大，一旦商家撤場(chǎng)，后續(xù)問題較多，有一定風(fēng)險(xiǎn)。2F以上內(nèi)鋪較好產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售適合于大型品牌主力商家進(jìn)駐促進(jìn)項(xiàng)目快速銷售，發(fā)展商迅速回籠資金發(fā)展商負(fù)擔(dān)較大國(guó)家政策限制，后續(xù)問題較多操作風(fēng)險(xiǎn)極大。2F以上較好1、增租售慨模式催建議——許銷售燒模式找比較四、錄項(xiàng)目睜租售股模式蠻建議為更可好解姻決發(fā)夏展商辭資金嶄回籠向和物陷業(yè)持命續(xù)經(jīng)現(xiàn)營(yíng)，以及塔結(jié)合南山副目前策商業(yè)籠市場(chǎng)緞現(xiàn)狀累，如宣果出銅售的挪比例查太高廣，而煎且投海資成分太劈燕大，憑將會(huì)眼造成頌商業(yè)買形態(tài)妹無法禽統(tǒng)一帳協(xié)調(diào)容，從激而影書響物零業(yè)的持續(xù)臂經(jīng)營(yíng)席，物貍業(yè)的普價(jià)值牢無法燥提升猾，使監(jiān)項(xiàng)目駁難以售穩(wěn)定燒經(jīng)營(yíng)該。根據(jù)*鐘*以小往操帆作商冒業(yè)的甚成功牌經(jīng)驗(yàn)慣，結(jié)利合本鐮項(xiàng)目稀特征邁。2、丟項(xiàng)目淹租售么方式戰(zhàn)比例李建議建議景：本耳項(xiàng)目第商業(yè)耍租售比黃金歷比例賀為7：3四、招項(xiàng)目吐租售向模式洋建議前提預(yù)條件皇：需灣組建布經(jīng)營(yíng)犁管理霞公司3、喇項(xiàng)目抬各區(qū)腹域租泰售示均意圖A、街鋪直接銷售B、內(nèi)鋪2-3年委托經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期租賃為主或整體銷售2-3年委托經(jīng)營(yíng)女人世界名店女人世界名店餐飲珠寶、化妝品、香水、眼鏡、皮具、銀行、7.11等美容美體、香熏、SPA水療、纖體等Ａ區(qū)Ｃ區(qū)Ｂ區(qū)４F３F２F１F餐飲女性沙龍飾品、小工藝品長(zhǎng)期租賃為主或整體銷售長(zhǎng)期租賃為主長(zhǎng)期租賃為主長(zhǎng)期租賃為主或整體銷售－１悅F特色餐飲外貿(mào)服裝健身器材、體育用品音像制品租賃嚷或整霞體銷瓦售2-泊3年專委托倒經(jīng)營(yíng)仔銷售租賃測(cè)或整暖體銷豬售租賃昏或整爐體銷巨售四、舍項(xiàng)目半租售償模式漂建議4、弟租賃依區(qū)域億明細(xì)區(qū)域功能劃分區(qū)域區(qū)域樓層區(qū)域面積（㎡）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)所占商業(yè)面積比例品牌主力店A2—3F約2400女人世界名店26.55％B2—3F約5565次主力店A4F約1200美容、美體、香薰、SPA水療、纖體等12.5％B4F約2549C3-4F約2400餐飲8％次主力店-1F約2500特色餐飲8.34％-1F約1000音像制品3.33％-1F約3000健身器材、體育用品10％合計(jì)2061468.73％四、鞭項(xiàng)目西租售幅模式廣建議5、蜘銷售宗區(qū)域篇明細(xì)銷售區(qū)域區(qū)域樓層區(qū)域面積（㎡）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)銷售方式所占商業(yè)面積比例A、B、C1F5095珠寶、化妝品、香水、眼鏡、皮具等A、街鋪直接銷售B、內(nèi)鋪2-3年委托經(jīng)營(yíng)16.99%C2F1200小工藝品、飾品2-3年委托經(jīng)營(yíng)4.00%－1F3084外貿(mào)服裝、潮流服飾直接銷售10.28%合計(jì)938031.27％四、陸項(xiàng)目誦租售茄模式鴨建議6、票街鋪露鋪位液劃分余原則島建議1、既盡可疼能的帆保證勤臨街唉鋪位分的可憲售面潤(rùn)積，松實(shí)現(xiàn)協(xié)街鋪榴臨街各面的鍛最大化教；2、雙每個(gè)娘商鋪其都有照臨街諒（路門）面趁，保膜證客熟戶現(xiàn)趙在或莊將來羞能獨(dú)敗立自主經(jīng)尺營(yíng)；5、惹建議齡開間謹(jǐn)控制桑在3狀.5巖—4浩.5膏米，派街鋪緣瑞開間扯和進(jìn)泊深的煌比例搞設(shè)定在1俯：3趙.5攤左右喘。4、任為了熱均衡睬商鋪烤的價(jià)葵格與貫銷售顛的壓勸力，斷街鋪妄建筑飽面積鋤建議瓣盡量控制欄在4宅0-壺50慌平米乞之間愁，盡斷量控卻制商某鋪總匹價(jià)；3、效充分幫保障連絕大使部分境商鋪凱的鋪闊形開渴間、各進(jìn)深遺比例螞適當(dāng)莊，經(jīng)怒濟(jì)實(shí)用，殊利于景銷售肺及后闊續(xù)經(jīng)外營(yíng)。四、豎項(xiàng)目漠租售旬模式尖建議街鋪土劃分爽示意陡圖：商場(chǎng)主入口商場(chǎng)次入口商場(chǎng)次入口1、喘合理堆的設(shè)販置內(nèi)嫁場(chǎng)通屆道，漲盡量塔保證薦