2019富力地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)模式研究正式版

富力地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)模式研究2018年4月富力地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略簡(jiǎn)介富力地產(chǎn)產(chǎn)品策略富力地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)策略富力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)研究結(jié)論與啟示PART1富力地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略簡(jiǎn)介公司簡(jiǎn)介廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“富力或富力地產(chǎn)”）成立于1994年，集房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體，2005年在香港聯(lián)交所主板上市，是第一家被納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)的內(nèi)房企。富力地產(chǎn)實(shí)際控制人是李思廉和張力，共計(jì)持股比例65.45%表：富力地產(chǎn)主要股東持股情況股東名稱李思廉直接持股數(shù)量（股）1045092672102509267261634075股份性質(zhì)內(nèi)資股內(nèi)資股H股占比（%）32.4331.811.91張力BlackRock,Inc.CommonwealthBankofAustraliaLehmanBrothersHoldingsInc.53233212H股1.6551049240H股1.58李思廉張力35000000H股1.096632800H股0.21數(shù)據(jù)來(lái)源：wind資訊、同策研究院?截至2017年底，富力地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍覆蓋全國(guó)69個(gè)城市及地區(qū)，業(yè)務(wù)范圍包括酒店、寫字樓及商場(chǎng)等?2018年初，富力擁有由知名酒店管理集團(tuán)所管理的88間豪華酒店，躍升為全球最大豪華酒店業(yè)主實(shí)際控制人富力地產(chǎn)的控股股東及實(shí)際控制人是張力和李思廉，在分工上，張力主管項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和工程管理，李思廉主管公司財(cái)務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷，二者互不干預(yù)，獨(dú)立決策張力富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁，富力足球俱樂(lè)部董事長(zhǎng)，2010年2月，入選《福布斯》全球億萬(wàn)富豪榜，排名556名1993年，在廣州做了5年多裝修工程的張力，邀請(qǐng)香港人李思廉一起出資2000萬(wàn)元成立了廣州天力房地產(chǎn)公司—富力集團(tuán)的前身在內(nèi)部分工上，張力負(fù)責(zé)主管項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和工程管理李思廉富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)。1993年，與張力攜手進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，此后，在富力內(nèi)部負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)及市場(chǎng)營(yíng)銷工作。富力地產(chǎn)最開(kāi)始在廣州主要從事舊改項(xiàng)目，通過(guò)“拆舊廠房、蓋新房”模式迅速壯大，十年時(shí)間做到了廣州排名第一的房企沒(méi)落的貴族富力地產(chǎn)2017年銷售金額不足千億元，全國(guó)銷售排名23位，行業(yè)排名不斷下滑。從發(fā)展歷程上看，富力地產(chǎn)曾經(jīng)也屬于地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，2007年銷售排名僅次于萬(wàn)科、中海、綠地，位于第四位，位列“華南五虎”之首。富力業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)折點(diǎn)是2008年，2008年美國(guó)次貸危機(jī)波及全球，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也受影響，富力由于2007年的激進(jìn)拿地，一度資金鏈非常緊張2007年2008年2009年2010年2017年富力銷售金額位居行業(yè)第四名，僅次于萬(wàn)科、綠地和中合生創(chuàng)展和碧桂園銷售金額超越富力受美國(guó)次貸危機(jī)影響，恒大地產(chǎn)首次超越富力雅居樂(lè)超越富力富力地產(chǎn)銷售金額818億元，排名全國(guó)房企23位，僅為碧桂園銷售金額的1/7，為恒大銷售金額的1/6海，為“華南五虎”

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，之首富力地產(chǎn)由于投資冒進(jìn)，一度面臨資金鏈緊張銷售業(yè)績(jī)富力地產(chǎn)2017年銷售金額818億元，同比增長(zhǎng)35%，是自2013年以后增長(zhǎng)幅度最高的一年。從富力地產(chǎn)歷年銷售情況來(lái)看，銷售金額總體保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，銷售排名一直處于行業(yè)前20，但呈下滑趨勢(shì)，2017年排名跌破20位，位列23位圖：富力地產(chǎn)2010年—2017年銷售面積、銷售金額及銷售金額同比表：富力地產(chǎn)2011年—2017年銷售金額排名900800700600500400300200100050%40%30%20%10%0%818.6時(shí)間銷售金額排名39%2011年2012年1415608.635%54454429%422.292013年2014年2015年161116322.46300303.712%1%0%-7%2016年2017年1923-10%2010年

2011年

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2016年

2017年銷售金額（億元）

銷售面積（萬(wàn)平方米）

銷售金額同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：上市公司年報(bào)、同策研究院數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料、同策研究院富力地產(chǎn)發(fā)展歷程成為全球最大豪華酒店業(yè)主EPR啟動(dòng)，戰(zhàn)略升級(jí)領(lǐng)跑商業(yè)地產(chǎn)?

2017年，富力地產(chǎn)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)77間酒店，年內(nèi)部分項(xiàng)目完成交易，到2018年1月，共計(jì)持有88間酒店，成為全球最大的豪華酒店業(yè)主赴港上市、布局全國(guó)?

隨著房地產(chǎn)粗放式管理時(shí)代結(jié)束，和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，富力逐漸向集團(tuán)化、精細(xì)化轉(zhuǎn)型。2011年，富力地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)大力推行ERP（企業(yè)資源計(jì)劃）系統(tǒng)，充分整合地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品、資金、員工、信息等內(nèi)部資源和客戶、供應(yīng)商、合作伙伴等外部資源，為企業(yè)發(fā)展決策提立足廣州、確定方向?

2004年，富力布局商業(yè)，在華南、華北、中部地區(qū)的一線城市CBD核心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目及國(guó)際酒店，拉開(kāi)了進(jìn)軍商業(yè)的序?

2002年，富力地產(chǎn)進(jìn)軍北?

1994年，富力地產(chǎn)成立，進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，并確立以“城市改造，建設(shè)宜居社區(qū)”為發(fā)展方向，到京，開(kāi)啟異地?cái)U(kuò)張?

2005年，富力在聯(lián)交所主?

在企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面，以利潤(rùn)為導(dǎo)向，不盲目追求規(guī)模擴(kuò)張板上市，登陸資本市場(chǎng)，正式開(kāi)啟規(guī)模擴(kuò)張幕。2007年，富力商業(yè)發(fā)展2001年末，在廣州完成了

?

2006年，富力地產(chǎn)正式布到一定規(guī)模，標(biāo)志著富力有別于其他地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)模式，在商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)力總面積超過(guò)250萬(wàn)平米的多2007局全國(guó)，到

年，基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局2002年個(gè)舊改項(xiàng)目1994年供科學(xué)依據(jù)2007年2005年2017年圖：富力地產(chǎn)發(fā)展歷程企業(yè)規(guī)模指標(biāo)圖：富力地產(chǎn)2005年—2017年總資產(chǎn)及同比增長(zhǎng)圖：富力地產(chǎn)2005年—2017年?duì)I業(yè)收入及同比增長(zhǎng)800.00600.00400.00200.000.00100%50%0%40003000200010000150%100%50%0%595.482981-50%營(yíng)業(yè)收入（億元）同比總資產(chǎn)（億元）圖：富力地產(chǎn)2005年—2017年凈利潤(rùn)及同比增長(zhǎng)211.86同比300.00200.00100.000.00300%?從規(guī)模指標(biāo)上看，富力地產(chǎn)截至2017年，總資產(chǎn)200%100%0%2981億元，2017年，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)211億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入595億元-100%?2017年銷售金額818億元，排名全國(guó)房企第23位，首次跌出全國(guó)房企20強(qiáng)凈利潤(rùn)（億元）同比沖擊A股IPO富力地產(chǎn)于2005年在香港上市，因估值過(guò)低等原因，2007年，富力地產(chǎn)便表示有回歸A股的意向，從此踏上了漫長(zhǎng)的回歸之路，但因?yàn)槎喾矫嬖颍涣Φ禺a(chǎn)至今未能實(shí)現(xiàn)在A股上市2007年首次回A計(jì)劃2007年富力首次提出配售發(fā)行A股建議，打算回歸A股，但由于2007年美國(guó)次貸危機(jī)波及全球，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)環(huán)境也發(fā)生重大變化，富力首次回歸以失敗告終2008年—2012年三次沖擊A股IPO2008年，富力再次宣布啟動(dòng)回A計(jì)劃，然而由于地產(chǎn)調(diào)控以及2008年底國(guó)內(nèi)IPO全面叫停，回歸再次失敗。此后，富力于2010年及2012年兩次申請(qǐng)IPO均以失敗告終2015年發(fā)布招股書，目前為中止?fàn)顟B(tài)2015年，富力地插年公告宣布重啟建議A股發(fā)行，并于2015年11月發(fā)布了招股說(shuō)明書，擬公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)10.7億股新股票，募集資金總額不超過(guò)350億元，但由于負(fù)責(zé)發(fā)行的保薦人辭職而主動(dòng)中止多元化戰(zhàn)略為了配合回歸A股計(jì)劃，富力實(shí)行對(duì)外全力擴(kuò)展版圖，對(duì)內(nèi)多元化發(fā)展的戰(zhàn)略，通過(guò)內(nèi)外擴(kuò)張，來(lái)做大做強(qiáng)企業(yè)規(guī)模，提高行業(yè)知名度，提高資本市場(chǎng)估值增長(zhǎng)戰(zhàn)略：2020年沖擊3000億規(guī)模增長(zhǎng)是富力地產(chǎn)的重要戰(zhàn)略。2017年業(yè)績(jī)會(huì)上，富力管理層提出2018年1300億，2020年3000億元的銷售目標(biāo)。富力地產(chǎn)目前總貨值約6170億元，但在經(jīng)營(yíng)策略上比較保守，歷史上多次完不成銷售目標(biāo)，2015年制定的700億元目標(biāo)，直到2017年才完成表：富力地產(chǎn)2010年—2020年銷售目標(biāo)及完成情況時(shí)間銷售目標(biāo)（億元）銷售金額（億元）是否完成銷售目標(biāo)2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2020年300322.46300√×由400億下調(diào)至320億320322√420422√由700億元下調(diào)到600億元544×700544×600由730調(diào)整為800億元1300609√818√待定待定待定待定3000注：目前沒(méi)有定2019年的銷售目標(biāo)PART2富力地產(chǎn)產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略：住宅為主、商業(yè)為輔，多元化經(jīng)營(yíng)富力實(shí)行“住宅為主、商業(yè)為輔，多元化經(jīng)營(yíng)”的投資策略，但隨著2017年，富力收購(gòu)77家萬(wàn)達(dá)酒店，大量增加了商業(yè)資產(chǎn)，未來(lái)商業(yè)板塊的收益占比會(huì)大幅提升。從歷年的營(yíng)業(yè)收入占比來(lái)看，物業(yè)銷售收入占比保持在90%左右，酒店運(yùn)營(yíng)收入占比穩(wěn)定在4%圖：富力地產(chǎn)2012年—2017年物業(yè)銷售收入占比及酒店運(yùn)營(yíng)收入占比圖：富力地產(chǎn)2012年—2017年酒店運(yùn)營(yíng)實(shí)際收入及同比806040200195%

250%200%100%80%60%40%20%0%92%92%92%92%91%90%150%100%74%50%0%23%15%8%6%酒店運(yùn)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入（億元）同比增長(zhǎng)3%3%3%4%3%2%在商業(yè)地產(chǎn)投資方面，富力認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)出售和持有的合適比例應(yīng)該是3∶7從2017年的銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅金額占75%，商業(yè)占25%2012年

2013年

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2017年酒店運(yùn)營(yíng)收入占比物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)收入占比數(shù)據(jù)來(lái)源：上市公司年報(bào)、同策研究院產(chǎn)品線富力在產(chǎn)品方面也一直向著標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展，但建立標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系難度較大。從目前的產(chǎn)品類型來(lái)看，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及高端住宅、旗艦大盤、旅游地產(chǎn)、超甲級(jí)寫字樓、星級(jí)酒店、商業(yè)旗艦等多個(gè)領(lǐng)域表：富力主要產(chǎn)品類型分類產(chǎn)品線產(chǎn)品點(diǎn)位代表項(xiàng)目悅居系：定位高端客戶，戶型面積在90

—190

之㎡㎡經(jīng)典住宅北京富力·盛悅居、南京富力·尚悅居間，為精裝修產(chǎn)品秉持“以人為本”的筑家理念，堅(jiān)持人與自然的和諧共生，打造依托于城市又有獨(dú)自功能設(shè)計(jì)、配套齊全旗艦大盤，在城市中再造一座生活之城旗艦大盤別墅北京富力城、廣州富力桃園住宅甄選城市的絕版地段，并鎖定北京、上海等經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域，以及海南、惠州等珍稀自然風(fēng)光圣地，為城市峰層人士定制北京富力灣、上海富力桃園、海南富力紅樹灣主題公園海南陵水海洋主題公園閩侯金水湖旅游綜合體致力于世界級(jí)的溫泉旅游項(xiàng)目及大型旅游休閑綜合體項(xiàng)目，依據(jù)各地區(qū)不同的地理屬性、和城市定位，打造與之相匹配的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目旅游綜合體項(xiàng)目旅游地產(chǎn)度假村高端酒店寫字樓雁鳴湖旅游度假村與全球著名連鎖酒店管理集團(tuán)合作，打造國(guó)際五星級(jí)

廣州富力麗思卡爾頓酒店、北京富力萬(wàn)麗高端酒店酒店等商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)在城市核心位置，打造高端寫字樓廣州富力中心商場(chǎng)購(gòu)物中心富力海珠城、富力兒童世界廣州富力國(guó)際空港綜合物流園物流地產(chǎn)高端大型綜合型物流園區(qū)產(chǎn)品線沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線：富力地產(chǎn)以舊改項(xiàng)目起家，針對(duì)不同的項(xiàng)目，對(duì)個(gè)性化要求較高，所以產(chǎn)品并未實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，但富力希望從產(chǎn)品外觀設(shè)計(jì)等方面盡可能多地標(biāo)準(zhǔn)化，來(lái)提高周轉(zhuǎn)效率。從周轉(zhuǎn)效率上看，產(chǎn)品沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化給富力帶來(lái)的劣勢(shì)明顯，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及存貨周轉(zhuǎn)率都處于較低水平圖：2015年—2017年富力地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與標(biāo)桿房企及行業(yè)平均水平比較（單位，次）圖：2015年—2017年富力地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率與標(biāo)桿房企及行業(yè)平均水平比較（單位，次）0.70.60.50.40.350.30.26290.250.20.25020.40.22710.36750.30.20.100.30020.30290.150.10.0502015年富力地產(chǎn)2016年萬(wàn)科A

碧桂園2017年行業(yè)平均2015年2016年萬(wàn)科A

碧桂園2017年行業(yè)平均富力地產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：wind數(shù)據(jù)庫(kù)、同策研究院商業(yè)地產(chǎn)富力地產(chǎn)2004年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在廣州拿下包括富力中心地塊在內(nèi)的八個(gè)項(xiàng)目，隨后不斷加大商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，直到2017年，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)77家酒店，是富力加碼商業(yè)地產(chǎn)的重要舉措酒店富力地產(chǎn)目前商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，達(dá)到了800萬(wàn)平方米，除了大量的酒店外，還有不少的商場(chǎng)和寫字樓資產(chǎn)酒店是富力地產(chǎn)規(guī)模最大的商業(yè)資產(chǎn)，對(duì)萬(wàn)達(dá)酒店收購(gòu)?fù)瓿珊?，富力的酒店房間數(shù)量將達(dá)到5萬(wàn)多間商場(chǎng)寫字樓打造廣州富力品牌，形成全國(guó)連鎖的購(gòu)物商場(chǎng)寫字樓項(xiàng)目目前主要有廣州富力中心、廣州天盈廣場(chǎng)和富力新天地中心等項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)酒店：富力集團(tuán)的酒店規(guī)模在不斷壯大，2017年新增四間酒店，加之收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)酒店，截至2018年1月，富力集團(tuán)共計(jì)擁有已完工的酒店88間，17間在建或籌建中的酒店。富力集團(tuán)酒店物業(yè)與國(guó)際品牌合作運(yùn)營(yíng)，目前已成為全球最大豪華酒店業(yè)主?擁有88間已完工酒店?擁有17間在建或籌建中的酒店?擁有酒店房間數(shù)2.64萬(wàn)間?引入知名的國(guó)際酒店品牌運(yùn)營(yíng)?旗下酒店品牌包括：希爾頓、君悅、假日、智選假日、凱悅、洲際、萬(wàn)豪、柏悅、鉑爾曼、萬(wàn)麗、麗斯凱爾頓、皇冠假日、艾美、喜來(lái)登、索菲亞、萬(wàn)達(dá)嘉華、萬(wàn)達(dá)文華、威斯汀等十八個(gè)酒店品牌?已成為全球最大的豪華酒店業(yè)主海外地產(chǎn)2013年底，富力地產(chǎn)在馬來(lái)西亞收購(gòu)了6宗土地，開(kāi)始踏足海外地產(chǎn)市場(chǎng)，走向國(guó)際化，隨后，富力地產(chǎn)又在澳大利亞的布里斯班、墨爾本、英國(guó)倫敦、柬埔寨以及韓國(guó)等地收購(gòu)項(xiàng)目，富力地產(chǎn)的全球化版圖還在不斷擴(kuò)張表：富力地產(chǎn)部分海外項(xiàng)目2017年銷售金額2017年銷售面積城市項(xiàng)目名稱概況（億元）（平方米）富力地產(chǎn)于2013年斥資85億元收購(gòu)，占地面積總面積約為116英畝，待開(kāi)發(fā)面積350萬(wàn)平方米馬來(lái)西亞新山公主灣30.28148500LiveCity項(xiàng)目斥資7.5億澳元，包含1450套住宅以及辦公和零售空間澳大利亞墨爾本LiveCity等項(xiàng)目0.524.0812008700澳大利亞布里斯班五個(gè)項(xiàng)目在布里斯班收購(gòu)了五個(gè)項(xiàng)目2017年3月斥資5.2億元在倫敦克羅伊登一處住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將供應(yīng)超過(guò)1000套住宅公寓，項(xiàng)目總價(jià)值約為5億英鎊克羅伊登項(xiàng)目無(wú)無(wú)英國(guó)倫敦柬埔寨2017年，富力從英國(guó)上市公司CLSVauxhallSquare綜合體項(xiàng)目

Holding手中買下該項(xiàng)目，總規(guī)劃建筑面積約約13.92萬(wàn)平方米無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)2017年，富力地產(chǎn)首次進(jìn)軍柬埔寨，富力華庭等三個(gè)項(xiàng)目獲取三個(gè)項(xiàng)目海外地產(chǎn)案例：馬來(lái)西亞公主灣項(xiàng)目是富力地產(chǎn)的首個(gè)海外項(xiàng)目，該項(xiàng)目由6宗永久產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)組成，是富力地產(chǎn)于2013年底，斥資85億元收購(gòu)，2014年開(kāi)始面市銷售，2017年，該項(xiàng)目收獲銷售金額30.28億元，是富力旗下銷售金額最大的海外地產(chǎn)項(xiàng)目馬來(lái)西亞公主灣2013年底，富力以人民幣85億元收購(gòu)了馬來(lái)西亞柔佛州新山地區(qū)116英畝的土地不到半年時(shí)間，富力地產(chǎn)打造的馬來(lái)西亞公主灣項(xiàng)目面市，是富力地產(chǎn)的首個(gè)海外房地產(chǎn)項(xiàng)目，公主灣位于馬來(lái)西亞第二大城市新山市，地處馬來(lái)西亞南大門，項(xiàng)目緊鄰新山市通往新加坡的海關(guān)關(guān)口，通過(guò)新柔長(zhǎng)堤與新加坡相連，與新加坡國(guó)門僅1公里之隔富力公主灣定位為高檔住宅、五星級(jí)酒店、超甲級(jí)寫字樓、國(guó)際時(shí)尚商業(yè)街、頂尖配套空中會(huì)所、1.8公里濱海長(zhǎng)堤等六大頂尖業(yè)態(tài)的大型高檔國(guó)際濱海社區(qū)，將規(guī)劃打造成為新馬兩地國(guó)家門戶標(biāo)志性的綜合體建筑體育產(chǎn)業(yè)富力地產(chǎn)致力于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與體育產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，通過(guò)體育賽事進(jìn)行品牌宣傳。富力地產(chǎn)從2011年收購(gòu)足球俱樂(lè)部開(kāi)始進(jìn)軍體育領(lǐng)域，目前，富力的體育產(chǎn)業(yè)以足球俱樂(lè)部為核心，此外還舉辦馬拉松賽事以及冠名拳擊比賽等活動(dòng)，但從業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來(lái)看，足球俱樂(lè)部自2012年開(kāi)始，連續(xù)6年虧損12表：富力地產(chǎn)2012年—2017年包括足球隊(duì)在內(nèi)的業(yè)務(wù)虧損情況時(shí)間建筑服務(wù)及足球隊(duì)等業(yè)務(wù)盈利（億元）足球：富力地產(chǎn)2011年收購(gòu)沈陽(yáng)足球俱樂(lè)部，此后連續(xù)年虧損2012年2013年2014年2015年2016年2017年合計(jì)-2.46-3.38-3.79-5.09馬拉松：自2015年開(kāi)始主辦?？隈R拉松，4年時(shí)間形成一定的影響力3-5.5-6.7冠名拳擊比賽：2018年，獨(dú)家冠名全國(guó)女子/男子拳擊錦標(biāo)賽暨亞運(yùn)會(huì)資格選拔賽-26.86備注：在富力地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)告中，足球俱樂(lè)部的業(yè)績(jī)未單獨(dú)公布，而是定性為虧損，與其他虧損業(yè)務(wù)合并公布虧損金額數(shù)據(jù)來(lái)源：上市公司年報(bào)、同策研究院多元化經(jīng)營(yíng)除了規(guī)模較大的住宅、酒店等業(yè)務(wù)外，富力地產(chǎn)秉持多元化經(jīng)營(yíng)策略，旗下還發(fā)展了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)療健康以及科技創(chuàng)新等業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)2017年，富力環(huán)貿(mào)港項(xiàng)目啟動(dòng)，富力?環(huán)貿(mào)港正是致力于打造時(shí)尚優(yōu)品智采平臺(tái)，以“互聯(lián)網(wǎng)”為依托，搭建以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、B2B電商交易平臺(tái)、供應(yīng)鏈服務(wù)平臺(tái)、金融平臺(tái)為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，提供“一站式”的商貿(mào)流通解決方案，以“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)+產(chǎn)貿(mào)金融”帶動(dòng)形成環(huán)貿(mào)港貿(mào)易流通生態(tài)體系醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)2016年，富力地產(chǎn)與加州大學(xué)洛杉磯分校醫(yī)療中心簽署咨詢服務(wù)協(xié)議，宣布雙方將攜手，在廣州開(kāi)發(fā)引入新型國(guó)際醫(yī)院。2017年，富力UCLA國(guó)際醫(yī)院番禺項(xiàng)目簽約科技創(chuàng)新富力與以色列英飛尼迪集團(tuán)成立合資公司，打造“中以”創(chuàng)新中心，并在番禺、清遠(yuǎn)、寧波、常州等市縣落地小鎮(zhèn)項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以此強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)配套，提高當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)聚集度，配合國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展PART3富力地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)策略以利潤(rùn)為導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)富力地產(chǎn)不擅長(zhǎng)把握宏觀調(diào)控趨勢(shì)，在企業(yè)發(fā)展方面不過(guò)度追求規(guī)模。富力地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的首要目標(biāo)是保證利潤(rùn)，在確保利潤(rùn)的前提下，兼顧規(guī)模增長(zhǎng)。通過(guò)比較近幾年富力地產(chǎn)與行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的利潤(rùn)率發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是毛利率還是凈利率，富力地產(chǎn)都明顯高于標(biāo)桿企業(yè)。2017年，富力地產(chǎn)凈利率高達(dá)36%，扣除收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店產(chǎn)生的一次性非經(jīng)常性收益外的凈利率為14%，仍處于較高水平圖：2012年—2017年富力地產(chǎn)銷售凈利率與行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)比較（單位，%）圖：年—

年富力地產(chǎn)銷售毛利率與行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)比較（單位，

）2017

%201240.0050.0035.9835.0030.0025.0020.0015.0010.005.0040.7640.0030.0020.0010.000.0039.2535.4835.3632.0828.2621.0018.6318.6615.0913.090.002012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年富力地產(chǎn)

萬(wàn)科A中國(guó)恒大

碧桂園2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年富力地產(chǎn)

萬(wàn)科A中國(guó)恒大

碧桂園數(shù)據(jù)來(lái)源：wind數(shù)據(jù)庫(kù)、同策研究院土儲(chǔ)策略土地存量大：富力地產(chǎn)2017年底擁有土地儲(chǔ)備5138萬(wàn)平方米，按照該年632萬(wàn)平方米的銷售面積，可供大約8年的時(shí)間使用。富力地產(chǎn)歷年的土地儲(chǔ)備存續(xù)比一直都保持在10年左右，屬于比較激進(jìn)的土儲(chǔ)策略，庫(kù)存較大圖：富力地產(chǎn)2008年—2017年銷售面積、土儲(chǔ)面積及土地儲(chǔ)備存續(xù)比60005000400030002000100001816141210864202008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年銷售面積（萬(wàn)平方米）16025401623322009247247510226280012288286010339433013405429411411389094694297963251388土地儲(chǔ)備面積（萬(wàn)平方米）土地儲(chǔ)備存續(xù)比（年）數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)、同策研究院布局策略布局情況：截至2017年底，富力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍已覆蓋全球69個(gè)城市和地區(qū)。從全國(guó)布局情況來(lái)看，富力地產(chǎn)在原來(lái)兩大區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步實(shí)行區(qū)域細(xì)分，目前已形成了包括海外地產(chǎn)在內(nèi)的七大區(qū)域六大區(qū)域+五個(gè)海外國(guó)家?2017年，富力地產(chǎn)在原來(lái)華南、華北兩個(gè)大區(qū)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行區(qū)域細(xì)分，最后將全國(guó)各個(gè)省份劃分成6個(gè)大區(qū)，分別是：華北、華東、華南、西北、海南、中南區(qū)域?2017年，富力地產(chǎn)新進(jìn)了新疆和安徽兩個(gè)省份?富力地產(chǎn)實(shí)行區(qū)域細(xì)分，主要是為了推行區(qū)域化管理，加強(qiáng)管控，助推業(yè)績(jī)提升?在海外地產(chǎn)方面，目前已經(jīng)布局英國(guó)、韓國(guó)、澳大利亞、柬埔寨、馬來(lái)西亞五個(gè)國(guó)家布局策略土儲(chǔ)分布情況：富力地產(chǎn)2017年底在手的權(quán)益土地儲(chǔ)備約5138萬(wàn)平方米，可提供約6170億元的貨值，同比增長(zhǎng)47%。土地儲(chǔ)備按城市等級(jí)劃分，主要分布在二線城市，占比44%；按區(qū)域劃分，主要分布在華北區(qū)域，占比23%圖：富力地產(chǎn)2017年土地儲(chǔ)備按城市等級(jí)分布情況圖：富力地產(chǎn)2017年土地儲(chǔ)備按區(qū)域分布情況一線城市其他16%海外16%海南5%華北23%18%三線城市西北12%22%華東17%二線城市44%華南19%8%華北區(qū)域

華東區(qū)域

中南區(qū)域

華南區(qū)域西北區(qū)域

海南區(qū)域

海外一線城市二線城市三線城市其他數(shù)據(jù)來(lái)源：富力地產(chǎn)2017年業(yè)績(jī)會(huì)布局策略以一二線城市為主，布局全國(guó)：在投資策略方面，富力一直堅(jiān)持以一二線城市為主，實(shí)行全國(guó)化布局。從歷年的投資情況來(lái)看，一二線城市投資占比保持在50%以上；從2017年的銷售結(jié)構(gòu)看，一二線城市銷售金額及面積占比均在70%左右圖：富力地產(chǎn)2005年—2017年一二線城市及三四線城市新增土儲(chǔ)占比圖：富力地產(chǎn)2017年各線城市銷售面積占比100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%11%32%57%一線城市二線城市三四線城市圖：富力地產(chǎn)2017年各線城市銷售金額占比23%27%50%一二線城市占比三四線城市占比一線城市二線城市三四線城市注：本頁(yè)新增土地?cái)?shù)據(jù)來(lái)源于中指數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)的招拍掛數(shù)據(jù)；本頁(yè)銷售數(shù)據(jù)來(lái)源于中指數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)、同策研究院布局策略以省會(huì)城市為中心，機(jī)會(huì)性布局三四線城市：為了支持企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)，富力地產(chǎn)也機(jī)會(huì)性布局一些三、四線城市。在三四線城市的布局策略方面，原則上以富力地產(chǎn)已進(jìn)入的一二線城市為中心，向周邊的三四線城市輻射，未進(jìn)入二線城市的省份，原則上不在該省布局三四線及以下城市圖：富力地產(chǎn)2011年—2017年三四線城市新增土地面積及同比圖：富力地產(chǎn)三四線城市布局策略4003002001000200%159%147%129%100%24%0%-14%-43%-78%-100%已布局的重點(diǎn)城市2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年三四線城市新增土地面積（萬(wàn)平方米）

同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)、同策研究院在其周邊機(jī)會(huì)性布局三四線城市?2017年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng)，主要是受二三線城市需求上升的影響，為此，富力地產(chǎn)根據(jù)市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整了拿地策略，在拿地面積上大量增加了三四線城市的拿地力度，2017年，富力在三四線城市新增土地儲(chǔ)備面積243萬(wàn)平方米，同比2016年的94萬(wàn)平方米同比大幅增加159%?以GDP增速和人口凈流入為核心指標(biāo)篩選三四線城市的投資價(jià)值，只關(guān)注三四線城市的核心地段進(jìn)行項(xiàng)目投資布局策略調(diào)整組織架構(gòu)，配合區(qū)域擴(kuò)張：自2006年開(kāi)啟全國(guó)化戰(zhàn)略之時(shí)，富力地產(chǎn)開(kāi)始實(shí)行以廣州為中心的“南拓北進(jìn)”戰(zhàn)略，將全國(guó)分為南北兩個(gè)區(qū)域，主要布局一、二線城市。近兩年，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，富力新進(jìn)了一些三四線城市，隨著布局城市增多，富力地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)域細(xì)分，已經(jīng)由原來(lái)的兩個(gè)區(qū)域細(xì)分為六大區(qū)域以廣州為核心的南方區(qū)域以北京為核心的北方區(qū)域兩大區(qū)域以前富力地產(chǎn)的布局基本鎖定一二線城市，但現(xiàn)在三四線甚至五線城市樓市的需求量更大，所以除了省會(huì)城市、中心城市外，富力地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)駐三四線城市以及一些縣城。隨著版圖的變化，原有的架構(gòu)和模式就不適應(yīng)了支持規(guī)模增長(zhǎng)華北：北京、天津、河南、河北、山東、遼寧、黑龍江華東：上海、浙江、江蘇、安徽華南：福建、江西、湖南、湖北西北：山西、內(nèi)蒙古、新疆海南：海南六大區(qū)域中南：湖南、湖北、福建、江西布局策略項(xiàng)目投資以利潤(rùn)為導(dǎo)向：富力地產(chǎn)在項(xiàng)目投資方面有成熟的盈利測(cè)算模型。項(xiàng)目投資完全以利潤(rùn)為導(dǎo)向，原則上，一二線城市的項(xiàng)目?jī)衾蕼y(cè)算不低于16%；三四線城市凈利率預(yù)期不低于18%一二線城市項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算不三四線城市項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算不低于16%低于18%布局策略海外投資由積極變?yōu)橹?jǐn)慎：富力地產(chǎn)的國(guó)際化戰(zhàn)略開(kāi)啟于2013年，目前已進(jìn)入馬來(lái)西亞、澳大利亞、韓國(guó)、英國(guó)、柬埔寨等五個(gè)國(guó)家，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)掉隊(duì)的富力，另辟蹊徑，積極開(kāi)拓海外市場(chǎng)，希望打開(kāi)規(guī)模增長(zhǎng)的新局面。從投資力度上看，受政策限制，富力地產(chǎn)目前的海外項(xiàng)目投資趨于謹(jǐn)慎，2017年新增土儲(chǔ)中，海外購(gòu)地占比僅占7%圖：企業(yè)海外投資及個(gè)人海外購(gòu)房限制政策政策限制內(nèi)容?國(guó)內(nèi)房企海外投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要面向的客群還是境內(nèi)外華人，受到個(gè)人海外購(gòu)房限制，國(guó)內(nèi)房企的諸多海外項(xiàng)目銷售受挫個(gè)人海外購(gòu)房限制個(gè)人購(gòu)匯不允許境外買房?富力地產(chǎn)原本實(shí)行積極的海外投資策略，以應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但受政策影響，目前，海外投資方面持謹(jǐn)慎態(tài)度限制境內(nèi)企業(yè)開(kāi)展與國(guó)家和平發(fā)展外交方針、互利共贏開(kāi)放戰(zhàn)略以及宏觀調(diào)控政策不符的境外投資，包括房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂(lè)業(yè)、體育俱樂(lè)部等境外投資企業(yè)海外投資限制拿地策略謹(jǐn)慎拿地，不拿高價(jià)地：富力地產(chǎn)的拿地策略偏向保守，堅(jiān)決不考慮“面粉貴于面包”的地塊，堅(jiān)決不拿地王。根據(jù)招拍掛數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，富力地產(chǎn)歷年拿地金額不超過(guò)4000元/㎡，平均溢價(jià)率通常不超過(guò)30%，通過(guò)收并購(gòu)、及舊改等其他方式拿地的土地成本更低。土地儲(chǔ)備充足，也是富力地產(chǎn)不需要與其他房企競(jìng)爭(zhēng)高價(jià)地塊的原因?一二線城市是富力首選的目標(biāo)投資城市，但這些城圖：富力地產(chǎn)2010年—2017年拿地平均樓板價(jià)及平均溢價(jià)率（%）4500市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，往往容易拍出高溢價(jià)地塊，在拍賣過(guò)程中，一旦土地價(jià)格高于房?jī)r(jià)，富力地產(chǎn)會(huì)堅(jiān)決放棄該地塊的投資9080706050403020100390777.86400035003000250020001500100050035993495?在剛性需求強(qiáng)勁的二線城市，土地成本相對(duì)較低、高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、利潤(rùn)較高的項(xiàng)目，將成為富力土地收購(gòu)策略之一，以取得現(xiàn)金流和盈利能力的平衡?在拿地金額方面，原則上富力地產(chǎn)每年拿地金額大約占銷售金額的30%左右，但2017年投資力度較大，投資金額占銷售金額的71%212620661638129016.8830.74115025.419.843.743.4700.2?富力地產(chǎn)2017年新增土地成本3226元/平米；在手土地儲(chǔ)備的平均土地成本2200元/平米2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年拿地土地平均樓面價(jià)(元/㎡)平均溢價(jià)率(%)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)、富力地產(chǎn)2017年業(yè)績(jī)會(huì)、同策研究院拿地方式多元化拿地：在拿地方式方面，富力采用多元化拿地方式，通過(guò)招拍掛、收購(gòu)、并購(gòu)、政府勾地、舊改、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方式拿地，目前，招拍掛是主要拿地方式，但做舊改項(xiàng)目是富力地產(chǎn)最擅長(zhǎng)的領(lǐng)域收購(gòu)目前，富力地產(chǎn)獲取項(xiàng)目的方式主要還是通過(guò)招拍掛，其他方式雖然都有涉及，但占比較少在眾多投資開(kāi)發(fā)模式中，富力地產(chǎn)最擅長(zhǎng)的是舊改項(xiàng)目，舊工廠改造也是富力地產(chǎn)成立之初的主要業(yè)務(wù)方向招政入地多元化拿地作為城中村改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，2016年，富力地產(chǎn)啟動(dòng)了廣州茅崗路以西的城中村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目總建筑面積最多可達(dá)94萬(wàn)平方米，地理位置優(yōu)越，是“廣州第二CBD”的黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)加大并購(gòu)力度富力地產(chǎn)開(kāi)啟多元化拿地策略，2016年開(kāi)始，加大了并購(gòu)力度，當(dāng)年收購(gòu)深圳一家地產(chǎn)公司的項(xiàng)目，首次進(jìn)入深圳；2017年，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)77間酒店，成為全球最大的豪華酒店業(yè)主表：富力地產(chǎn)2016年—2017年重要收購(gòu)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱收購(gòu)時(shí)間平均樓面價(jià)項(xiàng)目概況收購(gòu)一家地產(chǎn)公司65%股權(quán)，獲得項(xiàng)目占地面積14.4萬(wàn)平方米深圳下里朗項(xiàng)目2016年7300元/8200元/㎡㎡收購(gòu)一家滴汗公司65%股權(quán)，獲得項(xiàng)目占地面深圳白泥坑項(xiàng)目收購(gòu)萬(wàn)達(dá)2016年2017年積2.58億元/間以199.06億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)77間酒店以71.82億元收購(gòu)恒基兆業(yè)廣州2個(gè)項(xiàng)目和遼寧7個(gè)項(xiàng)目，為富力增加土地儲(chǔ)備362.32萬(wàn)平方米的建筑面積收購(gòu)恒基兆業(yè)9個(gè)項(xiàng)目2017年1982元/㎡獨(dú)立開(kāi)發(fā)為主獨(dú)立開(kāi)發(fā)為主：由于不擅長(zhǎng)把握市場(chǎng)風(fēng)向，富力地產(chǎn)不盲目追求規(guī)模，收并購(gòu)參與得也不多，項(xiàng)目以獨(dú)立開(kāi)發(fā)為主，合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量占比在10%左右圖：富力地產(chǎn)2015年—2017年項(xiàng)目數(shù)量及合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況1601401201008016%14%12%10%8%?富力地產(chǎn)收并購(gòu)力度不大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以獨(dú)立開(kāi)發(fā)為主，從近三年的數(shù)據(jù)來(lái)看，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量有限，占比在10%左右606%404%?合作項(xiàng)目主要集中在上海、廣州、202%深圳、西安等重點(diǎn)城市00%2015年2016年2017年總項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）合作項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）合作項(xiàng)目占比數(shù)據(jù)來(lái)源：wind數(shù)據(jù)庫(kù)、同策研究院嘗試項(xiàng)目跟投富力地產(chǎn)的項(xiàng)目跟投計(jì)劃目前還處于試驗(yàn)階段，員工自愿參與項(xiàng)目跟投，公司會(huì)開(kāi)放出一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目讓員工參與跟投。項(xiàng)目跟投在富力內(nèi)部作為激勵(lì)方式推行?處于試驗(yàn)階段，開(kāi)放跟投的項(xiàng)目不多?參與跟投的項(xiàng)目，公司會(huì)預(yù)留一部分比例給員工?員工自愿參加，

不強(qiáng)制跟投?在近兩年的新項(xiàng)目中，選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供員工跟投?富力的項(xiàng)目跟投既是激勵(lì)手段，又帶有福利性質(zhì)。跟投項(xiàng)目在保證本金的基礎(chǔ)上，按照利潤(rùn)分配收益，員工一般能分配到利潤(rùn)的1.5倍以上一體化運(yùn)營(yíng)模式富力地產(chǎn)形成了一條完整的一體化運(yùn)營(yíng)模式，是涵蓋項(xiàng)目選址、土地購(gòu)買、策劃、設(shè)計(jì)、工程、銷售、售后等各個(gè)環(huán)節(jié)的全鏈條開(kāi)發(fā)模式策劃富力地產(chǎn)一體化運(yùn)營(yíng)模式富力地產(chǎn)在不斷擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的同時(shí)，形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈購(gòu)地設(shè)計(jì)富力地產(chǎn)通過(guò)對(duì)現(xiàn)有資源的整合，從選址、購(gòu)地、策劃、設(shè)計(jì)、工程、銷售、售后服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的公司去完成，對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營(yíng)制定出一套嚴(yán)格的程序，真正地實(shí)現(xiàn)了一體化的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之道富力地產(chǎn)一體化運(yùn)營(yíng)模式選址工程售后服銷售務(wù)舊改項(xiàng)目案例：廣州楊箕村項(xiàng)目富力地產(chǎn)被稱為“舊廠之王”，以擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)舊改項(xiàng)目而聞名。廣州楊箕村舊改項(xiàng)目，是富力地產(chǎn)改造的典型項(xiàng)目，被富力稱為具有里程碑意義的項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2011年以底價(jià)獲取，2013年底首期項(xiàng)目面市銷售2009年，廣州市政府將楊箕村改造正式提上日程，采用以政府為主導(dǎo)，村民為主題，引入開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)的模式12010年，楊箕村開(kāi)始清拆工作232011年，富力地產(chǎn)以4.7億元底價(jià)取得楊箕村項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)，項(xiàng)目雖然已拍賣形式出讓，但除富力外，并無(wú)其他房企參與競(jìng)拍2013年，楊箕村舊改項(xiàng)目命名為“富力東山新天地”開(kāi)始面市銷售4舊改項(xiàng)目案例：廣州楊箕村項(xiàng)目楊箕村項(xiàng)目位于廣州市中心區(qū)域，地理位置稀缺，富力地產(chǎn)獲取的土地建筑面積為27.38萬(wàn)平方米，出讓價(jià)格為4.7億元，加上開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)的18.8億元改造成本，收購(gòu)地價(jià)約8583元/平方米。項(xiàng)目采用“整體拆除、改造及重建城中村”的開(kāi)發(fā)模式?楊箕村地處市中心區(qū)，作為廣州市政府要求亞運(yùn)前完成清拆任務(wù)的9個(gè)人“城中村”之一，頗受關(guān)注?楊箕村整個(gè)村地塊分為村民安置地塊和融資出讓地塊。富力地產(chǎn)獲取的部分是作為融資地塊，為商業(yè)金融業(yè)用地、二類居住用地、中小學(xué)用地，用地面積為62808平方米，容積率為6.18，建筑面積高達(dá)273800平方米，其中住宅100000平方米，商業(yè)金融業(yè)160272平方米，地塊起始價(jià)為4.7265億元，但加上開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)的18.8億元改造成本，地塊的實(shí)際起始樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到8583元/平方米?

根據(jù)改造規(guī)劃方案，楊箕村改造項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為11.4962萬(wàn)平方米，總建筑面積64.8萬(wàn)平方米舊改項(xiàng)目案例：廣州楊箕村項(xiàng)目以前的舊改項(xiàng)目，大多在于與政府協(xié)商出讓，有低成本高利潤(rùn)的特點(diǎn)，富力地產(chǎn)在發(fā)展早期，也通過(guò)大量開(kāi)發(fā)舊改項(xiàng)目，積累了不少資本，獲得了行業(yè)地位。楊箕村項(xiàng)目經(jīng)過(guò)三年的改造，于2013年底入市銷售，項(xiàng)目銷售均價(jià)約4.5萬(wàn)元/平方米，主力戶型為242平方米四居和299平方米的五居，最低門檻1089萬(wàn)元/套，項(xiàng)目銷售至今，貢獻(xiàn)了將近120億元的銷售金額表：富力東山新天地2014年—2018年銷售情況時(shí)間成交面積（萬(wàn)平方米）成交金額（萬(wàn)元）25.24成交均價(jià)（萬(wàn)元/平方米）2014年2015年2016年2017年2018年合計(jì)5.6610.8311.451.774.54.03.74.34.34.043.0541.997.580.351.530.06119.36數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)、同策研究院PART4富力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)一：酒店、足球等業(yè)務(wù)長(zhǎng)期虧損富力地產(chǎn)布局酒店業(yè)務(wù)時(shí)間較長(zhǎng)，但一直以來(lái)業(yè)績(jī)都不理想，長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)；此外，富力地產(chǎn)2011年收購(gòu)足球隊(duì)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)也長(zhǎng)期虧損，一直拖累利潤(rùn)。2012年—2017年，六年間，富力地產(chǎn)合計(jì)虧損金額近40億元表：富力地產(chǎn)2012年—2017年虧損項(xiàng)目利潤(rùn)情況建筑服務(wù)及足球隊(duì)等業(yè)務(wù)盈利時(shí)間酒店利潤(rùn)（億元）-1.75合計(jì)虧損-4.15（億元）2012年2013年2014年2015年2016年2017年合計(jì)-2.4-2.49-3.38-3.79-5.09-