培訓(xùn)課件 -【客戶關(guān)系】透過客戶看法律

透透過客戶看法律一關(guān)系的價值和定位二系的發(fā)展趨勢三四 (一)問題客戶關(guān)系崗位的價值是什么？(二)我們的工作質(zhì)量?磨合期業(yè)主(三)滿意度之殤價格?準(zhǔn)業(yè)主2當(dāng)前行業(yè)的主要矛盾是高地價高周轉(zhuǎn)高現(xiàn)金流導(dǎo)向下開發(fā)模式，與業(yè)主對產(chǎn)品(四)增值服務(wù)≠從客戶身上賺錢 要賺錢，先想明白幾件事情?是否建立長期可持續(xù)盈利的模型？(五)我的回答客戶關(guān)系崗的定位和價值——公司利益的守夜人，客戶合法權(quán)益的捍衛(wèi)者?？完P(guān)人對客戶的價值挖掘，在于通過數(shù)據(jù)研究找出客戶痛點并加以解決；分析我們應(yīng)該是最懂客戶痛點和需求的人。二、客戶關(guān)系的發(fā)展趨勢 (一)來自前客關(guān)人的吐槽小公司不需要客服，大公司客服生態(tài)體系趨于同態(tài)化未來發(fā)展同質(zhì)化，單一體系內(nèi)晉升趨勢明顯，職業(yè)發(fā)略地位模糊。公司高周轉(zhuǎn)又要保滿意度指標(biāo)，麻煩給我一個五彩斑…核核 (二)客戶關(guān)系職能的未來發(fā)展趨勢基礎(chǔ)服務(wù)仍然是未來客戶關(guān)系部門的主要職能和增值服務(wù)將劃分為不同細(xì)分市場領(lǐng)域，由更適合可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)價值，那么必然轉(zhuǎn)化為新業(yè)務(wù)板塊而與客關(guān)?如果選擇增值服務(wù)的客戶低于預(yù)期，無論原因是什么，最客服部門提供增值服務(wù)的可預(yù)見結(jié)果?探索——孵化——移交(退出)?職場轉(zhuǎn)型的試錯平臺(三)關(guān)于客戶關(guān)系未來的風(fēng)口——數(shù)據(jù)分析和客戶研究性質(zhì)上而言，公司崗位職能分兩類：一類負(fù)責(zé)“開源”，一類負(fù)責(zé)“節(jié)流”。做“節(jié)流”工作的不要老想著去“開干。在未來，數(shù)據(jù)和信息就是生產(chǎn)力，當(dāng)公司規(guī)模大到一定程度，研究就有了基礎(chǔ)。關(guān)鍵在于能否在客戶全生命周期各個時點來進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)的否打通不同部門的數(shù)據(jù)處理通道。有了全面的信息和數(shù)據(jù)，并建立了各類數(shù)據(jù)分析模型，以下場景可能成為現(xiàn)實：?拿地前期論證“七對眼睛”研判(投營產(chǎn)工運財客)，將有客服部門的一席之地。?客服部門對客戶需求和痛點的研判報告將成為產(chǎn)品設(shè)計和優(yōu)化的重要參考，將成為成本控制的參考。?客服部門對不同生命周期時段客戶的需求和喜好分析，將成為營銷策略制定和加載房地產(chǎn)后市場服務(wù)的重?客服部門對質(zhì)量瑕疵和投訴的大數(shù)據(jù)分析將成為改善產(chǎn)品質(zhì)量、工藝工法和后期服務(wù)的依據(jù)?？完P(guān)部門內(nèi)三種崗位類型?技術(shù)類崗位負(fù)責(zé)解決各種內(nèi)部和外部問題?？完P(guān)部門內(nèi)三種崗位類型?技術(shù)類崗位負(fù)責(zé)解決各種內(nèi)部和外部問題。?管理類崗位負(fù)責(zé)體系搭建和爭取資源。?研究類崗位運用大數(shù)據(jù)、云計算、AI工具、BI工具客關(guān)人的自我突破與轉(zhuǎn)型?存在感取決于你能否與其他部門進(jìn)行基本甚至深度的專業(yè)對話，唯有學(xué)習(xí)、學(xué)習(xí)、再學(xué)習(xí)！?懂客戶、懂工程、懂設(shè)計、懂基本商業(yè)邏輯、懂法律、?縱向轉(zhuǎn)型——部門內(nèi)崗位的轉(zhuǎn)型。?橫向轉(zhuǎn)型——結(jié)合自身專業(yè)基礎(chǔ)和自我增值，實現(xiàn)跨專門、跨行業(yè)轉(zhuǎn)型。 (四)客關(guān)人的自我修養(yǎng)三、近年熱點客戶問題研討(一)裝修質(zhì)價不符糾紛??????????????????1、成品裝修房演變的三個時代蠻生長時代2017-至今弱管制時代前期和中期，清水限價，裝修不限價(但預(yù)售方案需要申報裝修價格)，開發(fā)商可以房屋按裝修進(jìn)行一次性報建或補(bǔ)充報建(單獨取得裝修施工許可證)，最終按裝修進(jìn)行竣工驗收；，開發(fā)商申請裝修價格前需向入庫第三方造價咨房的裝修價格，否則無法取得預(yù)售證；同自動生成清水總價和裝修總價.需求端劇增供需失衡恐慌性購房2016年下半年房價快速上漲調(diào)控限購限價開始 裝修價格上升變相上漲房價 二手房價堅挺一手房價回落 房價持續(xù)快速攀升 需求端劇增供需失衡恐慌性購房2016年下半年房價快速上漲調(diào)控限購限價開始 裝修價格上升變相上漲房價 二手房價堅挺一手房價回落 房價持續(xù)快速攀升 房價持續(xù)攀升裝修價虛高同質(zhì)不同價 二手房價回落前期購房人心態(tài)失衡，精裝修維權(quán)加劇 前期購房人精裝修維權(quán)開始 2、精裝修群訴的演變2017年人才引進(jìn)落戶政策放寬暗箱操作一房難求價外收費開始搖號購房開始一二手房價倒掛供需失衡加劇5.15調(diào)5.15調(diào)控加碼限價限購限售需求快速回落新購房人搭便車心態(tài)，加入維權(quán) 約定裝修單價高于其主觀認(rèn)修標(biāo)準(zhǔn)清約定裝修單價高于其主觀認(rèn)修標(biāo)準(zhǔn)清單中的合理價格的裝修達(dá)不到合同約單價的價平達(dá)到約定裝修單水平修鑒定造價與約定裝修單間的差價3、質(zhì)價不符糾紛客戶訴求及邏?認(rèn)為質(zhì)價不符，合同約定裝修單價高于市場價格或合理價格，以此請求對裝修造價進(jìn)行鑒定；?按鑒定結(jié)果與約定裝修價格的差異退還裝修價差或提升裝修標(biāo)準(zhǔn)至約定的裝修單價。購房人訴求的邏輯違約陳某與成都萬科公司于2017年2月19日簽訂《認(rèn)購書》和《確認(rèn)書》，《確認(rèn)書》載明：“……客戶購買的房屋為裝修房的，雙方確認(rèn)《商品房買賣合同》備案表上的裝修價格僅為基于行政管理需要填寫，不作為任一方主張權(quán)利的依據(jù)；雙方對包含裝修部分在內(nèi)的房屋整體展開交易，成交價格為含增值稅的房屋整體價格，未對清水房屋和裝修房屋分別約定價格，亦不分別開具發(fā)票。……”2017年3月5日，雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，約定陳某購買的翡翠公園樓盤房屋的預(yù)測建筑面積共121.16平方米，其中套內(nèi)面積97.66平方米，公攤面積23.5平方米，該商品房為成品住宅，裝修水平是全裝，裝修標(biāo)準(zhǔn)是4000元/每平方米。該商品房套內(nèi)面積單價為每平方米17003.22元，總價款為1660534元，買賣合同附件六并約定了詳細(xì)的裝修標(biāo)準(zhǔn)。房屋于2018年12月31日交付。2019年1月15日，受案外人青美蓮的委托，四川蜀通工程造價咨詢招標(biāo)代理有限公司對萬科翡翠公園樓盤室內(nèi)精裝修工程121戶型進(jìn)行造價測算編制，并出具《建設(shè)工程造價咨詢報告書》，載明：“萬科翡翠公園樓盤室內(nèi)精裝修工程121戶型，科公司返還陳某因大幅降低裝修品質(zhì)的裝修差價及資金占用利息損失(利息損失按同期銀行貸款利率，從交付裝修款之日起計算至實際退還之日止)……本案一審判決駁回陳某全部訴訟請求，陳某上訴至成都市中級人民法院，最終二審維持一審判決。案號：(2019)川01民終18488號《商品房買賣合同》系合同雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，雙方均應(yīng)受其約束，依約履行。雙方買賣的標(biāo)的物是全裝修房屋，而非在毛坯房之外由開發(fā)商另行提供裝修服務(wù)。因商品房本身屬于交易商品，在銷售中必然案外人青美蓮委托四川蜀通工程造價咨詢公司對案涉房屋所在樓盤94、121戶型的室內(nèi)精裝修工程出具的《建設(shè)工程造價咨詢陳某申請啟動司法鑒定程序確定案涉房屋的實際裝修造價，并以價格比對為由主張萬科公司應(yīng)返還差價及承擔(dān)利息的主張，亦無事實和法律依據(jù)。如果陳某認(rèn)為萬科公司未按合同附件六的裝修標(biāo)準(zhǔn)交付房屋，可依約要求萬科公司按此標(biāo)準(zhǔn)履行，但即使萬科公司對案涉房屋裝修使用的設(shè)備、材料不符合約定的事實客觀成立，該事實亦不構(gòu)成陳放在支付包含裝修款在內(nèi)的購房總5、律師評析——糾紛應(yīng)對的兩個立論邏輯基礎(chǔ)交易標(biāo)的是房屋整體裝修價格≠裝修造價裝修價格并非政府定價或指導(dǎo)價(以《四川省定價目錄裝修價格并非政府定價或指導(dǎo)價(以《四川省定價目錄?合同約定的裝修價格系充分尊重出賣人的自主定價權(quán)和買受人的自由選擇權(quán)基礎(chǔ)上雙方對合同附件約定裝裝修價格綜合考慮了包括但不限于市場供求、開發(fā)商品牌價值、成本、稅金及利潤等因素之后所確定的，并非假定可以拆分為清水房和附加裝修服務(wù)分別付費，從價造價。許可證+按裝修宣傳銷售+統(tǒng)一組織和安排施工(含穿插施工)+按照裝修驗收和備案+按裝修交付。交易標(biāo)的是成品裝修房，裝修系交易標(biāo)的不可分割的成品裝修房作為一種獨立、完整的產(chǎn)品，不簡單的等于(二)贈送面積和違章搭建 空層被認(rèn)定開發(fā)商違約——真實案例成都某開發(fā)商就某樓盤雙拼別墅的設(shè)計方案為：將報建為該雙拼樓棟前后架空層的公共空間贈送給別墅業(yè)主，并由第三方施工方與別墅業(yè)主象征性簽訂了“價值1元”的委托裝修協(xié)議，約定在竣工驗收后，交付前將架空層封閉作為室內(nèi)空間交付給別墅業(yè)主。在《商品房買賣合同》中，本項目其他高層樓棟的買受人均簽訂了“同意架空層、底層花園等設(shè)計為特定業(yè)主專有使用部分歸特定業(yè)主專有使用，并由專有使用人承擔(dān)維護(hù)義務(wù)”的約定。項目整體交付后，因行情下滑和質(zhì)量問題糾紛，導(dǎo)致高層樓棟業(yè)主爆發(fā)大面積群訴，高層業(yè)主將封閉架空層問題投訴至城管局，認(rèn)為架空層屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商將架空層贈送給別墅業(yè)主違法，封閉架空層行為違法。城管局調(diào)查后認(rèn)為封閉架空層系開發(fā)商行為，屬于違章搭建，并下發(fā)了相關(guān)行政處罰決定，要求限期強(qiáng)制拆除。考慮到穩(wěn)定問題，該開發(fā)商僅拆除了未銷售的兩棟別墅，然后一直持續(xù)與高層業(yè)主溝通，并未對其他別墅樓后高層業(yè)主起訴至法院，訴請：1、判令認(rèn)定開發(fā)商封閉架空層違約；2、請求判令強(qiáng)制拆除封閉架空層。案號：(2020)川01民終1147號確認(rèn)開發(fā)商為架確認(rèn)開發(fā)商為架為的對架空層的專有使用和處分行為需滿足合同約定和法律規(guī)定層面，確商封閉行 理規(guī)約均不允許違章搭建法院通過自行向城管局和第三方施工單位核實，調(diào)查了解到《委托改造協(xié)議》僅僅是形式，第三方施工單位并未實際施工，也未收取任何費用，完成時間是在交付之前，認(rèn)定架空層實際的封閉主體是開發(fā)商。對于架空層的權(quán)屬問題，法院認(rèn)為由于全體買受人在合同中均同意架空層由別墅業(yè)主作為專有使用人進(jìn)行專有使用，故別墅業(yè)主有權(quán)作為專有使用權(quán)人使用架空層。對于封閉架空層是否違約的問題，法院認(rèn)為認(rèn)可對架空層的專有使用并不意味著可以對架空層進(jìn)行規(guī)劃之外的改造，合同中和業(yè)主公約、臨時管理規(guī)約也明確了不能進(jìn)行違章搭建，故因此認(rèn)定開發(fā)商違約。但由于業(yè)主沒有訴請賠償金額，因此不對違約賠償金進(jìn)行裁判。對于是否判決強(qiáng)制拆除的問題，法院認(rèn)為該問題已由行政機(jī)關(guān)受理，不屬于法院處理范疇，因此予以駁回。第三方單位僅并未實際施工交付前已完成樓書中包含改造完成后的形態(tài)3、律師評析及建議法官裁判視角?贈送面積實現(xiàn)與贈送面積使用的區(qū)分——不排斥通過約定實現(xiàn)贈送面積，但不意味著可以隨意使用贈送面積對贈送面積的使用仍需遵循法律規(guī)定和合同約定。?形式與事實的區(qū)分——并不通過表面證據(jù)確定搭建主體，而是根據(jù)雙方舉證和法院調(diào)查后，對事實進(jìn)行確定。?民事責(zé)任與行政責(zé)任的區(qū)分——一是法院不主動對贈送面積是否屬于違章搭建進(jìn)行認(rèn)定；二是裁判時僅針對民事部分訴求進(jìn)行裁判；三是嚴(yán)格劃分法院和行政機(jī)關(guān)權(quán)責(zé)界面。律師建議?房屋室外違章搭建式贈送要謹(jǐn)慎評估收益與風(fēng)險的平衡；?樓書宣傳中對于贈送面積的宣傳要慎重，加了法律提示語也沒有絕對的保險；?搭建的實施主體，甚至費用均要真實并進(jìn)行切割；?業(yè)主通?；谄渌V求進(jìn)行借題發(fā)揮，最終導(dǎo)致事態(tài)蔓延，需綜合考慮，提早滅火；?與城市管理部門保持良好溝通非常重要。(三)工程質(zhì)量與保修問題 施工未完成被認(rèn)定延期交付——真實案例2017年3月18日、陳慧、周軍認(rèn)購萬科新都置業(yè)公司預(yù)售的商品房一套，《商品房買賣合同》約定房屋總價為1676013元、裝修水平為:全裝房，交房時間為2017年12月31日，如出賣人逾期交房，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之三的違約金。2017年12月22日，萬科新都置業(yè)公司發(fā)出房屋交付通知書，告知具體的交房時間為2017年12月31日下午3-4點。當(dāng)天下午陳慧、周軍到達(dá)現(xiàn)場準(zhǔn)備收房時，發(fā)現(xiàn)房屋的房間內(nèi)一片混亂，各種裝修材料到處堆放，設(shè)施設(shè)備、定制的衣柜廚柜更沒有安裝到位。陳慧、周軍當(dāng)日通知電視臺進(jìn)行報道，并對房屋現(xiàn)狀也進(jìn)行了視頻拍攝取證。后萬科進(jìn)行了整改，并于2018年1月20日再與陳慧、周軍進(jìn)行了驗收確認(rèn)，此時房屋仍然存在普通質(zhì)量瑕疵，。后陳慧、周軍與萬科公司索賠交涉未果，訴至法院，訴訟請求：萬科新都置業(yè)公司繼續(xù)履行合同，立即交付房屋，并支付逾期交房和逾期辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的違約金230761元(計算至2019年3月，共計15個月)。法院經(jīng)審理查明，交付當(dāng)天，房屋現(xiàn)場情況顯示尚未完成全部裝修并存在質(zhì)量問題。但萬科后續(xù)完成了整改，并在2018年1月20日及2018年1月27日《成都萬科驗房指引表A1版》記錄了陳慧、周軍驗房過程中反映的其他各種問題屬于普通質(zhì)量瑕疵，該等質(zhì)量瑕疵并不影響居住使用，屬于保修范疇。本案最終判決萬科從2018年1月1日起按每日萬分之三計算至2018年1月20日止，支付延期交付違約金。案號：(2019)川0114民初4089號約定為成品合同有約定約定為成品合同有約定成未完成裝修施工的實現(xiàn)和正瑕疵不關(guān)于是否構(gòu)成延期交付?法院認(rèn)為雖然合同中約定交付條件是竣工驗收合格、已取得房屋面積實測報告書，雖然萬科已具備。但案涉房屋為成品裝修房，并非只是清水房，不應(yīng)僅滿足清水房的交付條件，交付房屋時應(yīng)已完成合同約定的裝修 (附件六)，且質(zhì)量不至于嚴(yán)重影響居住使用。?在通知的交房日2017年12月31日，從案涉房屋現(xiàn)場情況來看確存在未完成裝修問題，故陳慧、周軍可以拒絕接收房屋，萬科構(gòu)成延期交付。關(guān)于延期交付的期間?萬科整改后于2018年1月20日與原告再次進(jìn)行了驗房，此時原告記載的裝修質(zhì)量瑕疵為一般質(zhì)量問題，不影響房屋交付使用，原告應(yīng)當(dāng)收房。?對于收房后仍存在的質(zhì)量問題及造成的損失，陳慧、周軍可另行主張解決。判定在裝修施工安裝完成前為3、質(zhì)量瑕疵影響居住使用賠償損失——真實案例2016年4月13日，謝建萍、謝榮購買萬科公司開發(fā)的萬科國賓潤園房屋，總價款為1573658元；合同約定保修期內(nèi)，因萬科公司對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給謝建萍、謝榮造成損失的，萬科公司2017年9月2日，萬科公司向謝建萍、謝榮交付了房屋。2018年7月6日，謝建萍、謝榮所購房屋主、次臥屋頂、書房屋頂及陽臺等多處出現(xiàn)漏水，并造成次臥房間燈具、床及床上用品(包括床墊)及書房燈具等物品損壞的后果。案涉房屋出現(xiàn)多次漏水后，萬科公司于2018年12月9日最終完成了漏水維修義務(wù)。后，謝建萍、謝榮向萬科公司主張賠償未果，訴至法院，請求：1.判令萬科公司3個月內(nèi)對房屋漏水問題進(jìn)行整改修繕；2.判令萬科公司賠償因房屋漏水問題造成的房屋無法入住的損失(按每日1000元計算，從2018年7月6日暫計至起訴之日，實際主張至萬科公司修繕完成之日)59000元；3.判令萬科公司賠償因房屋漏水問題造成的財產(chǎn)損失(家具、家電及床上用品)6萬元；4.判令謝建萍、謝榮免交12個月物管費用；5.延遲房屋保修年限，即從修復(fù)入住后開始計算保修期；6.本案訴訟費用由萬科公司承擔(dān)。本案一審判決萬科參照維修期間同地段同面積房屋租金賠償原告經(jīng)濟(jì)損失23100元。因次臥漏水造成房間內(nèi)床墊毀損，萬科公司賠償該損失7980元。開發(fā)商上訴至成都市中級人民法院，最終二審維持一審判決。案號：(2019)川01民終5296號未完全舉證證明其主張的損未完全舉證證明其主張的損較長和多次漏水事止損，存過錯4、裁判要旨關(guān)于損失認(rèn)定?認(rèn)定房屋漏水已造成謝建萍、謝榮無法正常居住。因謝建萍、謝榮未提交證據(jù)證明漏水期間在外另行租房的相關(guān)支出費用的事實，故對于謝建萍、謝榮主張按每天1000元計算房屋租金損失的意見，法院不予支持。?漏水問題雖然僅是案涉房屋中的部分房間，但根據(jù)法院查勘現(xiàn)場時確認(rèn)的漏水位置、面積以及多次漏水的事實，能夠認(rèn)定在萬科公司對漏水問題進(jìn)行整改維修施工時，必然影響謝建萍、謝榮正常居住使用的目的實現(xiàn)。?根據(jù)生活常理，謝建萍、謝榮無法在案涉房屋內(nèi)居住時，必然另行產(chǎn)生成本。再結(jié)合漏水問題自出現(xiàn)直至萬科公司整改維修完成的期間長達(dá)5個多月的事實。參照案涉房屋同時期、同地段的市場租賃價格作為謝建萍、謝榮因漏水維修所受損失的依據(jù)，符合公平原則。?謝建萍、謝榮其他損失主張，缺乏證據(jù)證明，不予支持。5、律師評析及建議法官裁判視角?嚴(yán)格區(qū)分延期交付責(zé)任與普通保修和損失賠償責(zé)任——裝修房必須至少完成裝修施工和安裝，不至于嚴(yán)重影響居?質(zhì)量瑕疵造成的損失舉證責(zé)任在原告——原告對其損失主張應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，但當(dāng)原告無法舉證且法院勘查認(rèn)定質(zhì)量瑕疵印象居住使用的(通常為滲漏維修)，法院行使自由裁量權(quán)參照同等地段租金標(biāo)準(zhǔn)酌情判決。?完成維修和履行維修舉證責(zé)任在被告——質(zhì)量瑕疵并不必然導(dǎo)致?lián)p失，質(zhì)量瑕疵的修復(fù)也不必然以原告簽字時間為準(zhǔn)，開發(fā)商需對維修及時性和已止損事實舉證。對于原告不配合造成的擴(kuò)大損失，由原告自行承擔(dān)責(zé)任。律師建議——減輕或免除賠償責(zé)任，證據(jù)為王，保留以下證據(jù)資料非常重要?業(yè)主報修的書面記錄(需明確報修問題、報修日期)；?勘查結(jié)束后制作書面的《維修告知函》，表明公司愿意承擔(dān)保修責(zé)任、問題判定結(jié)果、維修方案、預(yù)計工期、需業(yè)主配合事項、發(fā)送日期)，保留送達(dá)業(yè)主的記錄或證明文件；?業(yè)主如拒絕或拖延維修的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主發(fā)送書面的《配合維修告知函》，催促業(yè)主配合維修，避免公司承擔(dān)損失擴(kuò)大的責(zé)任；如維修涉及到相鄰業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)向相鄰業(yè)主發(fā)送《配合維修告知函》，表明需配合事項，發(fā)送日期，(四)關(guān)于人防車位權(quán)屬認(rèn)定屬亍開發(fā)商屬亍開發(fā)商丌屬亍開發(fā)商響初始所有權(quán)的認(rèn)定成都錦江法院成都金牛法院成都錦江法院成都金牛法院2、成都地區(qū)兩份觀點對立的判決奧林花園業(yè)委會案，判決時間2020年4月，上訴中2、人防工程作為小區(qū)的配套建設(shè)項目(附屬設(shè)施)，其建設(shè)費用已攤?cè)虢ㄔO(shè)都中院另案判決2010年4月17日，華都置業(yè)公司與買受人劉希紅簽訂《“華都·美林灣”一期地下平面車位銷售合同》，由買受人購買-1層2036號車位，測繪報告顯示該車位為人防車位。車位銷售總價為80000元，買受人需在2010年4月17日內(nèi)一次性支付該車位總款；出賣人在2010年4月30日將竣工驗收合格的車位交付給買受人使用；由買受人委托出賣人代辦車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)；出賣人應(yīng)當(dāng)在交付之日起540日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；如因出賣人責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，合同繼續(xù)履行，出賣人按已付款后因該人防車位不能辦理分戶產(chǎn)權(quán)，劉希紅起訴，訴訟請求：1.依法判令華都置業(yè)公司為劉希紅辦理該地下車位產(chǎn)權(quán)證；2.依法判令華都置業(yè)公司支付逾期辦理車位權(quán)證的違約金16000元。華都置業(yè)公司提出反訴，訴訟請求：1.解除華都置業(yè)公司與劉希紅簽訂的《華都·美林灣一期地下平面車位銷售合同》；2.劉希紅將已交付其使用的車位退還給華都置業(yè)公司，并向華都置業(yè)公司支付其使用期間的車位使用費(按每月200元計算)，自2010年4月起至返還車位之日止(暫計至2016年11月，共計11600元)。本案一審判決駁回劉希紅訴訟請求，駁回華都置業(yè)公司反訴訴訟請求；二審認(rèn)可了該人防車位銷售合同的案號：(2019)川01民終5880號4、裁判要旨關(guān)于人防車位買賣合同的效力?劉希紅與華都置業(yè)公司簽訂的案涉合同系當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同真實有效。關(guān)于人防車位權(quán)屬登記情況?從測繪成果報告、測繪圖及成都市不動產(chǎn)中心于2018年3月28日作出《成都市不動產(chǎn)登記中心關(guān)于<征詢函>的復(fù)函》等證據(jù)顯示，案涉車位系人防車位，并明確人防車位僅可申請辦理不動產(chǎn)首次登記，不得辦理分割登記。?人防車位初始權(quán)屬登記人為華都置業(yè)公司，華都置業(yè)公司于2010年4月將車位交付劉希紅，劉希紅已實現(xiàn)對車位占有、使用、收益之目的。關(guān)于不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的后果?人防車位因政策原因無法辦理相應(yīng)的分戶權(quán)屬證書，故劉希紅主張華都置業(yè)公司辦理案涉車位產(chǎn)權(quán)證的訴訟請求，法院不予支持；法院曾向劉希紅釋明是否變更訴訟請求為解除合同或賠償損失，劉希紅堅持不變更，故劉希紅以逾期辦理產(chǎn)權(quán)證為由主張華都置業(yè)公司支付逾期辦證違約金16000元的訴訟請求，法院不予支持。?關(guān)于華都置業(yè)公司以無法辦理車位產(chǎn)權(quán)為由主張解除合同，并要求支付車位使用費的問題。法院認(rèn)為，《車位銷售合同》并未約定華都置業(yè)公司因無法辦理車位產(chǎn)權(quán)登記而享有單方解除權(quán)，也不屬于法定解除事項，且劉希紅明確合同。合同并非完全不能履行，僅是辦理產(chǎn)權(quán)部分無法履行，劉希紅已實現(xiàn)對車位占有、使用、收益之目的。故，華都置業(yè)公司主張解除合同并要求劉希紅支付占用車位期間的使用費的訴訟請求法院不予支持。5、律師評析