夯實裝修基礎(chǔ)做好兩完美

夯實裝修基礎(chǔ)，做好兩完美運營中心蔣君完美交樓的思考精裝八條過程管控

過程管控完美交付莞深川北江蘇滬蘇安徽湖南惠深江中佛肇廣清廣西粵東河南湖北浙江福建貴州河北西北北京四川鄂北海南陜西蘇州遼寧江西廣州寧波山東重慶云南武漢山西深圳上海京東魯東滬浙內(nèi)蒙古天津京西177514

485476376

323318316

290

274

252243241191158

138136103

999281

81

7968

595644

42

39

3534

30

2720

20

18

17

13

119850100400300200600500完美交樓的思考

2018年各區(qū)域計劃交付面積（萬方）交付類別

毛坯

精裝面積（萬方）

1700

4300套數(shù)（萬套）

12

34占比28%72%交付量大！完美交付？

一、精裝修管理

二、完美交樓

三、精裝修交樓案例分享

四、精裝修精細(xì)化管理思考五、精裝修完美交付的思考目錄一、精裝修管理精裝修培訓(xùn)基地

常態(tài)、實戰(zhàn)

中心幫扶、指導(dǎo)

新、弱區(qū)域轉(zhuǎn)化、強(qiáng)化

監(jiān)督執(zhí)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

落地項目

打造精裝修體系精裝修作業(yè)指引與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

完善、提升理論培訓(xùn)觀摩交流區(qū)域落地品質(zhì)提升

培訓(xùn)基地?

精裝修專家班大型培訓(xùn)?

精裝修優(yōu)秀項目觀摩交流會

品質(zhì)提升促進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)不斷升級理論學(xué)習(xí)實地交流工程管控目標(biāo)：1、專業(yè)人做專業(yè)事的專業(yè)化2、管控措施完善的體系化3、品質(zhì)提升經(jīng)驗的可復(fù)制化經(jīng)驗轉(zhuǎn)化專業(yè)化提升?

建議區(qū)域設(shè)立精裝修總監(jiān)級崗位，實現(xiàn)精裝修的專業(yè)配置；?

建立區(qū)域精裝修風(fēng)險管控預(yù)警機(jī)制；?

項目嚴(yán)格落實集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)，做到一次成型。市場的變化促使精裝修管控更高的要求口碑的塑造促使精裝修品質(zhì)更高的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)桿引導(dǎo)

區(qū)域標(biāo)桿

集團(tuán)標(biāo)桿

行業(yè)標(biāo)桿?

工藝工法推行，管理經(jīng)驗積累?

區(qū)域內(nèi)交流、培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，整體提升

（區(qū)域要有自己標(biāo)桿，展示區(qū)、貨量區(qū)）

?

亮點創(chuàng)新，區(qū)域間交流

（展示區(qū)93分以上，貨量由集團(tuán)評標(biāo)）

?

工藝對標(biāo)、體系對標(biāo)

（找差距，借鑒優(yōu)秀做法）類別項目一、圖紙深化（前期重點）圖紙深化要求二、土建移交工作面（根本）土建移交工作面記錄表實測實量交接驗收移交后出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題三、集中+定尺加工（提升）集中+定尺加工四、交樓樣板層（標(biāo)準(zhǔn)）樣板層要求五、重點工藝控制（按戶）門檻石、擋水石墻地磚勾縫給水管帶壓施工瓷磚開孔六、假冒偽劣材料假冒偽劣材料／偷工減料七、模擬驗收模擬驗收與整改八、成品保護(hù)（按戶）成品與半成品保護(hù)精裝八條！圖紙深化要求

1、依據(jù)指引要求進(jìn)行圖紙深化；2、現(xiàn)場必須按圖紙深化要求施工；3、沒有按時進(jìn)行圖紙深化、現(xiàn)場未按照深化圖紙施工的項目，處罰項目10000元一、圖紙深化精裝八條落地：前期深化+多專業(yè)、全過程+典型問題處理+管控動作案例：江蘇寶應(yīng)項目一標(biāo)段場地移交亮點如下：1、排查出的問題，“一戶一表”記錄與現(xiàn)場同時標(biāo)示，一一對應(yīng)；2、區(qū)域復(fù)核、驗收、確認(rèn)，符合要求，報中心復(fù)檢；3、中心復(fù)查，資料齊全、真實；4、“一戶一表”問題記錄與現(xiàn)場存在問題相符，整改符合要求；注：土建窗戶封閉后外墻進(jìn)行淋水試驗，合格后移交精裝修；

墻體空鼓開裂排查，廚衛(wèi)間墻面不能忽視。場地移交專項行動場地移交問題排查

表（一戶一表）

場地交接驗收確認(rèn)表

符排查表記錄問題是否整改完畢

且符合要求問題排查記錄表是否經(jīng)各方簽

字確認(rèn)每批次場地交接驗收確認(rèn)表，內(nèi)含對應(yīng)單元簽字確認(rèn)的問題

排查表，裝訂成冊每批次場地移交需區(qū)域驗收把關(guān)，并簽字確認(rèn)精裝八條二、土建移交工作面（按戶）

1、移交后出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題：沒有書面簽名移交手續(xù)的，處罰項目10000元，勒令停工，情況

嚴(yán)重，集團(tuán)通報批評。（以戶為單位，≥3戶不合格，即觸碰紅線）

問題排查表記錄是否與現(xiàn)場相二、土建移交工作面（按戶）2、實測實量交接驗收：數(shù)據(jù)真實、無弄虛作假。（以戶為單位，≥3戶不合格即觸碰紅線；觸碰紅線須停工整改，真實實測數(shù)據(jù)上墻后方可復(fù)工。）如何定義單戶不合格？重點關(guān)注部位有哪些？精裝八條如何處理移交剩余問題？移交容易遺漏問題？細(xì)致移交完美移交精裝八條

二、土建移交工作面（按戶）

3、土建移交工作面記錄表：完成移交后，出現(xiàn)大面積砂漿強(qiáng)度不足、空鼓、開裂、滲漏等重

大質(zhì)量隱患。（以戶為單位，≥3戶不合格，即觸碰紅線）過程呈現(xiàn)是否采用專業(yè)切割器運輸保護(hù)是否到位精裝八條

三、集中加工+定尺加工

集中加工+定尺加工

墻地磚加工必須設(shè)立集中加工區(qū)、分類堆放區(qū)，做到集中加工、定尺

加工、集中配送；浴室柜、鞋柜、櫥柜等具備集中組裝的家具，必須設(shè)立集中組裝點加工。

尺寸是否準(zhǔn)確

成品呈現(xiàn)勾縫美觀，收邊平整分類堆放集中配送碰角勻稱、順直瓷磚倒角機(jī)采用集中加工

精裝修樣板層?

涵蓋所有工序的工法樣板；?

材料展示樣板；?

成品保護(hù)樣板精裝修交樓樣板

?

交樓標(biāo)準(zhǔn)

?

圖紙二次深化

?

整套工序

?

整改完善精裝八條

四、交樓樣板層

精裝樣板層要求所有精裝單位的每個標(biāo)段（一個單元、包括公共部位）所有戶型做整層施工樣

板，經(jīng)區(qū)域技術(shù)部驗收合格后，才能開始大面施工；無施工樣板層的，勒令停工，處罰項目5000

元，情況嚴(yán)重，集團(tuán)通報批評。工藝優(yōu)化設(shè)計變更要點：

合同輸出

NO2：標(biāo)準(zhǔn)落實

觀感：排版、材料、收口工藝

實測：過程驗收每個區(qū)域打造一個精裝標(biāo)桿樣板層，邀請集團(tuán)運營工程板塊參加驗收，形成區(qū)域統(tǒng)一精裝修做法，區(qū)域組織交流、學(xué)習(xí)。精裝八條

四、交樓樣板層

NO1：聯(lián)合驗收：技術(shù)部、營銷、客關(guān)、設(shè)計管理部、項目、施工單位合給水管帶壓施工：

給水管未帶壓施工，處罰施工單位20000元。（以戶為單位，≥3戶不格，即觸碰紅線）瓷磚開孔：

瓷磚未采用專用開孔器開孔。（以戶為單位，≥3戶不合格，即觸碰紅線）

嚴(yán)格執(zhí)行！

精裝八條

五、重點工藝控制（按戶）門檻石、擋水石：

未采用濕鋪貼、門檻石填充不密實、有滲水。（以戶為單位，≥3戶不合格，即觸碰紅線）墻地磚勾縫

：未采用專用填縫劑。（以戶為單位，≥3戶不合格，即觸碰紅線）2016年專項行動材料封樣、展示精裝八條

六、假冒偽劣材料／偷工減料

1.施工單位有假冒偽劣材料或偷工減料行為的，材料退場，罰款，通報批評，列入

黑名單；

2.對于項目責(zé)任人通報批評、降級、降職、降薪；

3.每類材料不合格扣2分。

報驗

定期抽查

關(guān)注材料

供應(yīng)類別責(zé)任主體把控能力交樓機(jī)制項目技術(shù)部外墻淋水試驗、水暖管帶壓交付、空鼓開裂排查、屋面衛(wèi)生間陽露臺蓄水試驗客關(guān)

設(shè)計

物業(yè)營銷客戶敏感點

關(guān)注進(jìn)度！精裝八條

七、模擬驗收

模擬驗收與整改

1、無模擬驗收，不允許交樓，并在集團(tuán)通報批評；

2、模擬驗收發(fā)現(xiàn)問題有效關(guān)閉完成率必須≥80%，少于80%的，不予驗收。2016年專項行動過程呈現(xiàn)

工序是否合理工作面移交是否清晰精裝八條

八、成品保護(hù)（按戶）

成品與半成品保護(hù)

不按合同約定進(jìn)行成品保護(hù)導(dǎo)致破損嚴(yán)重的，如：木地板、櫥柜、潔

具、門等。（以戶為單位，≥3戶不合格，即觸碰紅線）

保護(hù)材料等是否到位

成品呈現(xiàn)專項行動

機(jī)電工程專項行動假冒偽劣材料專項行動

集中加工專項行動

模擬驗收專項行動一季度二季度三季度四季度施工工藝、按圖施工、使用功能

非甲指材料、劣質(zhì)材料、材料堆放

場地布置、工藝標(biāo)準(zhǔn)、成品效果

成品質(zhì)量、交付標(biāo)準(zhǔn)輸出成果：專業(yè)施工指引、現(xiàn)場管理措施運營中心工程板塊每季度成立專項行動組，對各區(qū)域進(jìn)行檢查，并將最終結(jié)果進(jìn)行通報落地集中加工，提升成型質(zhì)量

三大管控措施

強(qiáng)化模擬驗收，提升客戶滿意度區(qū)域按照集團(tuán)相關(guān)指引，將標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，落地、推廣；總結(jié)管控經(jīng)驗，區(qū)域間交流，共同提升。新增三大管控措施

借助圖紙深化，解決貨量區(qū)質(zhì)量缺陷完美交樓

質(zhì)量風(fēng)險標(biāo)段(Ⅰ

Ⅱ級風(fēng)險）

因進(jìn)度延誤導(dǎo)致風(fēng)險（黑紅黃）

重點項目及集團(tuán)后5名區(qū)域督導(dǎo)集中交付量大（戶數(shù)多）、首次交付重點項目監(jiān)控檢查質(zhì)量風(fēng)險預(yù)警專人督辦整改結(jié)果合作、收購、合作方誠信差等項目

無質(zhì)量群訴事件完美交樓√不通過跟進(jìn)整改復(fù)查驗收嚴(yán)格把關(guān)

聯(lián)合

驗收通過貨量區(qū)交樓的聯(lián)合驗收

抽檢

考核

1、一次通過率

維度

2、戶均問題數(shù)

關(guān)注完善細(xì)部處理二、完美交樓88%88.0

7%88%88%88%88%88%88%88%4.35條1.620

10.52.5

21.53

54.5

43.520172016完成目標(biāo)完美交付情況

戶均問題條數(shù)三個月累計到訪收樓率2440（萬平）※業(yè)主視角，精裝品質(zhì)；交樓總面積247246

175150

1381279682

79

7571

6663

5851

49

4540

40

3828

26

2321

1613

11

11

8

8

8

73

2

1120

80

40

0160280240200江

廣

滬

佛

惠

江

湖

湖

四

河

莞

安

粵

海

遼

貴

福

西

河

廣

北

鄂

浙

江

魯

云

滬

川

天

山

重

陜

內(nèi)

長

山蘇

清

蘇

肇

深

中

北

南

川

北

深

徽

東

南

寧

州

建

北

南

西

京

北

江

西

東

南

浙

北

津

東

慶

西

蒙

哈

西

古2017年各區(qū)域交樓情況

2017年區(qū)域交付面積（萬m2）客服

…

程系統(tǒng)

設(shè)

計銷售

物

業(yè)交樓是一個系統(tǒng)性“工程”

！

工銷售承諾交通教育商業(yè)……配套業(yè)主關(guān)注問題—非工程類產(chǎn)品舒適品質(zhì)戶型……功能業(yè)主關(guān)注問題—非工程類物業(yè)安全維修……服務(wù)業(yè)主關(guān)注問題—非工程類業(yè)主關(guān)注問題—工程類交樓過程中工程類問題情況如何？11%業(yè)主關(guān)注問題排名—工程類裝修四大件五金件給排水系統(tǒng)14%2017年毛坯、精裝日常報銷占比情況

86%

毛坯

精裝

2017年精裝日常報修任務(wù)類型前六占比情況

9%

9%

35%

23%

13%乳膠漆

瓷磚鋪貼

機(jī)電外墻,

0.33%

墻磚,

4.67%

木地板,

4.20%

地磚,

4.18%

推拉門,

4.12%

插座開關(guān),

2.98%

地柜,

2.47%

地漏,

2.38%

落水管,

2.32%

照明燈具,

1.98%

吊柜,

1.73%

花灑、水龍頭,

1.55%

坐便器,

1.55%

洗手盆,

1.31%

洗菜盆,

1.15%淋浴屏,

0.82%護(hù)欄,

0.79%

室內(nèi)門,

8.10%

窗戶,

6.66%

入戶門,

6.51%天花涂料,

5.45%墻面涂料,

16.67%外墻

墻磚

地磚

插座開關(guān)

地漏

照明燈具花灑、水龍頭

洗手盆

淋浴屏室內(nèi)門入戶門2017年精裝房日常報修工程質(zhì)量問題占比情況涂料！

門窗！涂料1.

涂刷色澤均勻，表面平整，整潔無污染，表面無裂縫、漏涂、露底、流墜、刷紋、砂眼、咬色、

起疙、起皮和掉粉；2.

陰陽角方正順直，線條順直，無反銹、毛刺、磕碰、損壞掉角；3.

材料交接處、穿墻管、線盒等周邊收口細(xì)膩順直，墻面開孔圓滑，空調(diào)洞安裝裝飾蓋；4.

不得污染門窗、燈具、墻裙、踢腳板、木線條等。涂料1.2.3.4.5.6.7.配制的油漆要一次配完，用100目的鋼絲篩過濾后方可使用；開關(guān)、插座等面板必須于墻面最后一遍面層成活后安裝，以防止交叉污染；天棚底漆和第一遍面漆、墻面底漆和第一遍面漆采用專用機(jī)械噴涂（效率提高10倍，噴涂修補(bǔ)會有色差，第二遍面漆采用滾涂，并加強(qiáng)室內(nèi)成品保護(hù)）；天棚、墻面第二遍面漆滾筒順直刷，嚴(yán)禁橫豎交叉混刷，造成色彩不均勻；開關(guān)插座、燈口、箱體、管道口等周邊涂料采用小型輥筒收口，嚴(yán)禁采用排刷收口。注意保持涂料乳膠漆的稠度，不可加水過多，立面每遍用同一批涂料，并一次完成，保證顏色一致；室內(nèi)涂料重點關(guān)注如下收口：瓷磚上口、踢腳線上口、管道背后和根部、暖氣片背后、陰陽角、分色不順直、門窗口嵌縫粗糙以及吸頂燈、吊燈、開關(guān)插座四周及樓地面污染等。涂料1.

墻面四周涂料顏色一致，嚴(yán)禁采用不同顏色的涂料，避免咬色（墻面陰角分色應(yīng)該可以實

現(xiàn)）；2.

墻面與天棚顏色不同時，適宜設(shè)置石膏角線過度，墻面涂料收于石膏角線下口，避免涂料在

結(jié)構(gòu)90°陰角分色放大天棚水平度和直線度不足缺陷入戶門安裝1.2.3.4.5.6.7.8.安裝牢固，位置正確，開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，無倒翹、碰擦、異響，無自開、自關(guān)、回彈現(xiàn)象，框與扇及扇與扇平行，無大小頭；表面平整、光潔、色澤一致，無雀絲、劃痕、毛刺、錘印及修補(bǔ)色差；鉸鏈、門鎖、拉手、插銷、小五金、貓眼、門吸等五金齊全，位置準(zhǔn)確，表面清潔，保護(hù)妥當(dāng)，使用靈活無銹蝕、損壞、凹痕、劃痕、污染；合頁槽深淺適宜，螺絲型號統(tǒng)一，螺絲頭平五金面，螺釘旋槽方向一致；門框與門扇間應(yīng)有防撞措施；門框密封條安裝牢固，無斷裂、砂眼等缺陷；割角、拼縫嚴(yán)密平整，裁口順直，刨面平整，槽、孔邊緣整齊，無毛刺、無脫膠；結(jié)合處和安裝配件處不得有木節(jié)或已填補(bǔ)的木節(jié)。室內(nèi)門安裝1.2.3.4.居中安裝：門框居中門垛安裝時，保證墻面裝飾收于陰角；平齊安裝：門框靠單側(cè)安裝時，門框與墻面平齊面周邊設(shè)置門貼臉或壓條，保證墻面裝飾收于陰角；凸出安裝：門框凸出門垛安裝時，凸出墻面8~10mm，保證墻面裝飾由于陰角；門框需左右居于門檻石正中安裝，并與門檻石保持平行，嚴(yán)禁出現(xiàn)大小頭。窗邊收口1.2.3.無垛門窗框安裝后，需在窗框內(nèi)側(cè)設(shè)置線條收口，防止塞縫砂漿外露以及處理不當(dāng)影響觀感；墻垛設(shè)置厚度不小于20mm；窗邊靠墻無垛不宜使用（窗垛不小于120mm）。產(chǎn)品、價格、

配套

交付前

品質(zhì)

服務(wù)交付后價

格值不值承諾體驗精裝修管理主要工作內(nèi)容都有哪些？一戶一檔的建立1、做好標(biāo)段劃分，嚴(yán)格施工單位的招標(biāo)工作。2、做好施工圖與裝修設(shè)計的技術(shù)對接。3、合理安排工序，協(xié)調(diào)好主體施工單位和裝修施工單位的工作關(guān)系。4、合理劃定施工界面，各施工單位間工作范圍和責(zé)任要分清。5、做好成品保護(hù)工作。6、做好精裝修住宅的驗收工作:①工序過程驗收②裝修單位自驗③甲方及主管部門的驗收④業(yè)主收樓驗收。1、精裝修住宅的施工要注意處理好幾個問題階段施工方主要工作內(nèi)容甲方、監(jiān)理主要工作內(nèi)容①準(zhǔn)備階段泥水施工，乳膠漆底漆施工，櫥柜框架施工，門框底框施工甲分包單位進(jìn)場準(zhǔn)備按照規(guī)范檢查施工質(zhì)量甲購材料及時供應(yīng)到現(xiàn)場②無需移交的施工階段與業(yè)主與監(jiān)理溝通，排除設(shè)計問題，隊伍組織，場地移交，材料采購，辦公準(zhǔn)備解決系統(tǒng)性的設(shè)計問題督促總包完成整改和移交統(tǒng)一不同施工單位之間的管理模式甲購物資采購準(zhǔn)備工作③需要移交的施工階段木門門扇安裝，衛(wèi)生潔具安裝櫥柜面板安裝，五金配件安裝木地板安裝督促甲定分包分包服從管理按照規(guī)范檢查施工質(zhì)量④整改、驗收和移交地毯式檢查整改，小業(yè)主提前開放甲方監(jiān)理檢查，分戶驗收，入伙移交督促施工單位自檢，組織監(jiān)理及甲方自身組織檢查，組織小業(yè)主提前開放督促檢查竣工資料組織驗收組織各單位共同搞好入伙的質(zhì)量意識2、精裝修施工流程的四個階段第一階段：準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容1、精裝修施工合同的簽訂。2、施工單位進(jìn)場，臨時設(shè)施搭建。3、圖紙會審。4、確定施工組織計劃（施工組織設(shè)計報審）。5、詳細(xì)材料計劃報甲方（包括甲供材料及自購材料）。6、與總包方開始移交場地及工作面。水電打壓測試。7、櫥柜、木門、地板專業(yè)開始進(jìn)場量尺寸。8、總包方對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改?？偘┕挝灰平粓龅貢r界面參考：1、冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預(yù)留堵頭。每根下水管做通球試驗。每個樓層至少一個接水點。逐戶試壓，并將冷熱水管對接。最好采取技術(shù)措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。2、強(qiáng)電及弱電：逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開關(guān)插座不要裝。3、頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩子刮平，不用抹灰。4、墻面：完成抹灰，底盒預(yù)埋完成。門洞找方。不應(yīng)有裂縫。5、地面：不要找平！保持結(jié)構(gòu)混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！陽臺上如果貼磚，也不要找平！6、防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間，由土建單位做完填充層及上層防水。7、保溫層：先施工完畢。8、外窗：施工完畢。建議做水密性試驗。外窗的成品保護(hù)。第一階段：準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容第二階段：無須移交階段的工作1、開工報告及正式開工。2、泥水工作業(yè)、水電預(yù)埋調(diào)整。3、輕鋼龍骨吊頂基層作業(yè)。4、乳膠漆刮膩子及底漆。5、地磚、墻磚、門檻石、窗臺石及其他石材鋪貼。6、木門單位開始施工，門框安裝。7、公共部分泥水工作開始（公共樓梯地磚等）。8、墻磚完成后的櫥柜安裝開始。9、乳膠漆第一遍施工開始。第三階段：必須移交階段的工作1、入戶門安裝上鎖、戶內(nèi)門安裝。2、空調(diào)安裝、煤氣安裝、弱電系統(tǒng)安裝進(jìn)場。3、衛(wèi)生間潔具進(jìn)場安裝。4、鏡子安裝。5、衛(wèi)生間、廚房五金件的安裝。6、木地板進(jìn)場安裝。7、最后一遍乳膠漆。A：當(dāng)泥水絕大部分工作已經(jīng)完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個時候就應(yīng)該開始關(guān)門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序等應(yīng)輪序進(jìn)入，通過場地移交區(qū)分管理責(zé)任。B：這個階段的組織工作相對比較復(fù)雜，需要不少雜工來參與此工作，控制鑰匙的發(fā)放、場地的移交。建議雜工的工資由各個分包單位根據(jù)合同造價的大小進(jìn)行分?jǐn)?。C：要注重各個項目的移交質(zhì)量，包括在成品保護(hù)方面的要求。要求按照各個專業(yè)的驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的移交。D：這個階段很容易發(fā)生偷盜事件。電線、開關(guān)插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的對象。為此，需要控制所有的出入口，對方面進(jìn)行上鎖移交控制。第三階段施工要點：第三階段：必須移交階段的工作第四個階段：整改、驗收移交階段1、施工單位地毯式檢查，包括打壓試水、電氣線路等。2、甲方、監(jiān)理組織的每套大檢查，包括公共部分的檢查。3、小業(yè)主開放日的檢查。4、根據(jù)客戶反饋的意見整改。5、竣工驗收。6、入伙收樓及進(jìn)一步的整改。7、竣工結(jié)算。8、保修服務(wù)。第四階段施工要點：A：因為泥水施工、木地板施工、踢腳線施工都可能破壞管道，因此要重新打壓檢查。B：蓄水試驗進(jìn)行了三次：一結(jié)構(gòu)裸露狀態(tài)下與總包的移交；二防水保護(hù)層施工完畢后；三是驗收整改時。C：業(yè)主組織的地毯式檢查：考慮到是實施精裝修交樓，有必要組織此工作。小業(yè)主開放日及其隨后的整改：開放時間3天。這是我們建議的特別環(huán)節(jié)，對降低投訴大有好處。D：入戶及隨后的整改：無論是業(yè)主還是施工單位方面都必須高度重視，要以戰(zhàn)備狀態(tài)接受小業(yè)主的驗收。組織要有序，態(tài)度要真誠，整改要迅速得力。E：保修階段可以通過良好的服務(wù)提高小業(yè)主的滿意度，可以考慮打包式服務(wù)，由專業(yè)隊伍提供星級維修服務(wù)，以解決因分包眾多、投訴處理緩慢。第四個階段：整改、驗收移交階段②影響進(jìn)度計劃的關(guān)鍵因素：1、場地移交，交叉作業(yè)時工作面得提供。2、甲方供應(yīng)材料，甲方分包項目3、泥水工作進(jìn)度4、通水、通電的時間5、垂直運輸6、階段性整改與全面整改的時間、力度精裝修的進(jìn)度計劃控制：

①進(jìn)度計劃：

1、項目發(fā)展整體計劃

2、裝修與主體工程之間的銜接計劃

3、主體工程與裝修工程的并行計劃

4、批量裝修的總進(jìn)度計劃

5、單棟的施工計劃

6、單套的施工計劃

7、以周為單位的施工計劃

8、以日為單位的施工計劃1、開工前的準(zhǔn)備階段：不宜超過21天，否則意味著和土建之間的移交出現(xiàn)一些問題。2、泥水完工：自開工之日起，不超過50天。3、乳膠漆：從開始就進(jìn)場，第55天左右完成第一遍乳膠漆，此時，泥水已經(jīng)完工，門檻石已經(jīng)安裝，門套即將進(jìn)場。第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時間。4、門檻石：在門套之前裝比較好。因為門檻石決定了全屋標(biāo)高關(guān)系，因此不能太晚。5、木門套安裝：第二遍膩子結(jié)束，門框就應(yīng)裝完。6、門扇：第一遍乳膠漆結(jié)束，最好門扇裝完。7、衛(wèi)生潔具：第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第80天左右裝完。8、五金件：第85天完工。③計劃控制節(jié)點：精裝修的進(jìn)度計劃控制：

當(dāng)前全國的勞動力供應(yīng)都比較緊張，這是一個嚴(yán)峻的事實。作為建設(shè)單位來說，以下措施穩(wěn)定優(yōu)秀施工班組大有裨益：

①標(biāo)段大小要合適。

標(biāo)段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因為對于成熟的裝修公司來說，200～600套作為一個標(biāo)段是合適的選擇。

②施工現(xiàn)場要保持施工單位任務(wù)的連續(xù)性。

③避免惡性價格競爭。4、住宅精裝修勞動力分析：1、精裝修全員培訓(xùn)的重要性施工特點的認(rèn)知、了解與土建施工的區(qū)別、多工種、多單位施工配合的特點、如何提高項目整體施工進(jìn)度等。2、培訓(xùn)對象構(gòu)成甲方、監(jiān)理、施工單位現(xiàn)場管理人員、現(xiàn)場施工專業(yè)組班長、專業(yè)技術(shù)工人、現(xiàn)場普通工人、部品供應(yīng)商及分包施工人員、保安員、清潔工等3、主要培訓(xùn)內(nèi)容（1）、施工計劃（2）、施工工藝、流程、作業(yè)指導(dǎo)書（3）、施工管理規(guī)定（現(xiàn)場規(guī)定、成品保護(hù)、安全施工、防火防盜等）（4）、專業(yè)施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（5）、文明施工培訓(xùn)如何做好精裝修住宅施工前的全員培訓(xùn)業(yè)主提前看樓的重要性

：為業(yè)主開放日做一個詳細(xì)策劃對待個性化變更要求的態(tài)度

：

為入戶接待做一個詳細(xì)策劃開放日主要的工作：傾聽客戶的投訴經(jīng)常性地做點總結(jié)，入伙后也總結(jié)如何做好精裝修住宅的“業(yè)主開放日”

驗收流程：

①施工單位自檢——整改

②監(jiān)理、甲方內(nèi)部驗收——整改

③業(yè)主初驗（業(yè)主開放日）——整改

④業(yè)主收樓驗收——交樓或者進(jìn)一步整改

業(yè)主開放日的重要性：

提前按照“交樓標(biāo)準(zhǔn)”解決存在的問題，保證后期的交樓順利進(jìn)行。主要工程技術(shù)資料：1、精裝修施工圖2、設(shè)計變更聯(lián)系單3、材料合格證、出廠證明、檢測報告4、部品供應(yīng)商保修承諾書5、電器設(shè)備供應(yīng)商保修承諾書6、現(xiàn)場工程簽證7、施工協(xié)議單位商務(wù)合同及往來函件8、施工會議記錄、備忘錄精裝修住宅實施過程中的資料管理

在建筑材料、住房部品采購、施工安裝之前，開發(fā)商要與供應(yīng)商、施工單位明確產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任。在明確這些責(zé)任的前提下，開發(fā)商才能明確向客戶承擔(dān)責(zé)任。開發(fā)商向客戶承擔(dān)責(zé)任的期限、范圍，應(yīng)與供應(yīng)商或者施工單位所承諾的內(nèi)容一致。住宅質(zhì)量保證書中保修承諾的主要約定：1、房屋主體結(jié)構(gòu)：設(shè)計周期內(nèi)2、屋面、外墻防水：5年3、廚房衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏：5年4、門窗翹裂、五金件損壞：1~2年5、衛(wèi)生潔具:1年6、管道堵塞：6個月~2年7、供熱、供冷設(shè)備：1~2個采暖期或者供冷期8、燈具、開關(guān)：6個月9、一般裝修部品：6個月~2年注：以上各地方規(guī)定不同，合同承諾也有不同，僅供參考。如何建立產(chǎn)品保修承諾?精裝修住宅的產(chǎn)品售后服務(wù)交付風(fēng)險管控交付風(fēng)險管控能力是解決系統(tǒng)交付風(fēng)險、杜絕群訴的最好途徑。1、銷售附圖核對——解決設(shè)計變更或特異戶型帶來的風(fēng)險2、銷售交付標(biāo)準(zhǔn)的核對——解決與銷售承諾的一致性3、材料封樣管理——解決貨不對板的風(fēng)險4、銷售展示樣板房與交付和非交付的實物核對（包括施工細(xì)節(jié)）——杜絕細(xì)節(jié)觀感風(fēng)險5、重點工序的聯(lián)合驗收——提前預(yù)防、杜絕系統(tǒng)質(zhì)量問題6、實體交付樣板聯(lián)合驗收——杜絕交付風(fēng)險7、工地開放活動——緩解或釋放小業(yè)主負(fù)面情緒，交付前的檢閱8、全程關(guān)注并保持與業(yè)主群體的互動——互聯(lián)網(wǎng)平臺信息的及時收集與處理客戶認(rèn)可的好房子具備的特質(zhì)三、精裝修交樓案例分享2017年四季度零缺陷交付率優(yōu)秀項目案例?一期A區(qū)3-7#樓，集中交付首月到訪戶數(shù)168，零缺陷戶數(shù)134戶。佛肇·印象花城零缺陷交付率78%?一期1-4#、10#樓，集中交付首月到訪戶數(shù)875，零缺陷戶數(shù)686戶。福建·莆田零缺陷交付率83.81%?浪琴灣柏麗灣7#，集中交付首月到訪戶數(shù)105，零缺陷戶數(shù)88戶。廣清·英德零缺陷交付率79.76%浙江·溫嶺?B區(qū)洋房1-7,11,12棟，集中交付首月到訪戶數(shù)349戶，零缺陷戶數(shù)217戶。零缺陷交付率91.5%江中·新會南?高層8#樓，集中交付首月到訪戶數(shù)216，零缺陷戶數(shù)207戶。零缺陷交付率95.8%17年磨合期滿意度提升優(yōu)秀區(qū)域

82%17年業(yè)主滿意度安徽區(qū)域上升

48%

60%

16年業(yè)主滿意度94%80%16年業(yè)主滿意度17年業(yè)主滿意度河北區(qū)域上升14%70%34%16年業(yè)主滿意度17年業(yè)主滿意度重慶區(qū)域上升36%

80%17年業(yè)主滿意度江蘇區(qū)域上升

48%

57%

16年業(yè)主滿意度74%49%16年業(yè)主滿意度17年業(yè)主滿意度滬蘇區(qū)域上升

48%四、精裝修精細(xì)化管理思考精細(xì)化管理理念

1、認(rèn)識精細(xì)管理

精裝修精細(xì)化管理實現(xiàn)精裝修從量變到質(zhì)變的品質(zhì)提升。

精細(xì)化管理是一種管理理念和管理技術(shù)，通過規(guī)則細(xì)化、系統(tǒng)化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)據(jù)化手段，使組織管理各單元精準(zhǔn)、高效、協(xié)同、持續(xù)運行。一、降低材料損耗，安全文明施工，減少成品破壞；二、提高加工精度，提高裝修質(zhì)量；三、減少后期變更，改進(jìn)施工前期策劃和準(zhǔn)備的深度；四、減少返修整改，提高綜合效率，節(jié)省工期，減少出錯成本；五、工藝標(biāo)準(zhǔn)化，一次成活，提升觀感品質(zhì)。精裝修精細(xì)化管理能夠有效的精細(xì)化管理理念—目的2、精細(xì)化管理目的1、細(xì)化：任務(wù)分解要細(xì)化,橫向細(xì)化到不同工種，縱向細(xì)化到施工流程,銜接細(xì)化到工序前后暢通。2、量化：衡量標(biāo)準(zhǔn)要量化。3、流程優(yōu)化：要本著復(fù)雜問題簡單化，簡單問題流程化和規(guī)范化的思路，不斷改進(jìn)和優(yōu)化關(guān)鍵作業(yè)流程，提高結(jié)構(gòu)性效率。4、協(xié)同化：作業(yè)流程的上下游、工作單元之間的銜接配合要協(xié)同。5、模板化：作業(yè)流程的關(guān)鍵節(jié)點及輸出產(chǎn)品要模板化。6、標(biāo)準(zhǔn)化：統(tǒng)一產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、操作標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)。7、實證化：以事實為依據(jù)，進(jìn)行事實結(jié)果核對比較，強(qiáng)調(diào)日常數(shù)據(jù)及事實的收集。8、嚴(yán)格化：執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)和控制偏差的標(biāo)準(zhǔn)要精細(xì)，結(jié)果的處理要嚴(yán)肅、要嚴(yán)格。精細(xì)化管理理念

3、做好精裝修精細(xì)化施工管理堅持原則

精裝精細(xì)化施工管理體系銜接性很強(qiáng)，必須按前期策劃嚴(yán)格執(zhí)行。流程優(yōu)化實證化

細(xì)化堅持八原則

模板化標(biāo)準(zhǔn)動作三、精細(xì)化施工管理標(biāo)準(zhǔn)動作

精裝修精細(xì)化施工管理標(biāo)準(zhǔn)動作

標(biāo)準(zhǔn)動作管理是快速提升品質(zhì)的得力推手

2.材料集中加工4.細(xì)部精細(xì)施工6.

安全文明施工

1.圖紙深化

3.現(xiàn)場可視管理5.觀感品質(zhì)提升1、圖紙深化—深度①、施工圖紙滿足裝修設(shè)計各種使用功能配置、尺寸標(biāo)注，經(jīng)過各專業(yè)會審，施工圖紙細(xì)節(jié)交底，深度指導(dǎo)施工。

?

深化圖紙的標(biāo)準(zhǔn)樣板?圖紙深化重點在于瓷磚排版圖、石膏板排版圖、龍骨排版圖、水電位圖。精細(xì)化施工管理標(biāo)準(zhǔn)動作②、圖紙深化工作主要由測繪放線小組負(fù)責(zé)廚衛(wèi)房間的方正度、窗邊離墻尺寸、門邊尺寸、水電位尺寸標(biāo)準(zhǔn)，兩次放線定位，然后按照分類尺寸整改。?

第一次實測實量，廚衛(wèi)尺寸記錄，數(shù)理統(tǒng)計分類，控制幾大類尺寸。（比如窗邊小塊瓷磚可以通過水泥油厚度調(diào)整）?

第二次進(jìn)行復(fù)核，出瓷磚標(biāo)準(zhǔn)排版圖。瓷磚標(biāo)準(zhǔn)排版圖是要能在加工場所加工即要標(biāo)示出一面墻需要什么尺寸的磚多少塊，要不要倒角等。此外該小組除了主要負(fù)責(zé)瓷磚排版圖出圖外，還要對整個精裝圖進(jìn)行深化，讓其可施工參考性更強(qiáng)。加工圖下料單精細(xì)化施工管理標(biāo)準(zhǔn)動作

1、圖紙深化—加工圖紙標(biāo)準(zhǔn)排版圖三、精細(xì)化施工管理標(biāo)準(zhǔn)動作

1、圖紙深化—施工圖紙標(biāo)準(zhǔn)2、材料集中加工—策劃、內(nèi)容1、通過統(tǒng)一規(guī)格尺寸控制和設(shè)置集中加工區(qū)，實現(xiàn)加工與安裝分離選用的材料先封樣，經(jīng)甲方簽字確認(rèn)，放在樣板展示區(qū)，以便材料進(jìn)場進(jìn)行對比2、

單套物料數(shù)量表①

材料事先測算，對加工物料進(jìn)行編號，加工后裝料箱，有統(tǒng)一的材料加工清單，粘

貼加工現(xiàn)場，每層張貼用料單，便于運輸，知道每套房所需材料，用量，進(jìn)場計劃；②

材料配送體系，③

采購原材料進(jìn)倉庫

（設(shè)有專門的材料堆放倉庫）；④

根據(jù)圖紙下料單，集中加工；⑤

各規(guī)格分類包裝，分類堆放到成品倉庫；⑥

按戶型配送單用手推車送到每戶指定的材料堆放處。⑦

每層按戶型張貼物料加工臺帳。3、加工場地選址及場地規(guī)劃①

加工場地選擇運輸便利，空間密閉性較好場所，優(yōu)選地下室及架空層；②

場所規(guī)劃布局合理，符合生產(chǎn)流線。精細(xì)化施工管理標(biāo)準(zhǔn)動作集中加工本質(zhì)目的

品質(zhì)

效率提升

其次

安全文明

成品保護(hù)

喜集中加工的工程品質(zhì)較高安全文明、成品保護(hù)效果好

必須施工圖紙質(zhì)量提升施工合同條款約定土建工程精度提高各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)系統(tǒng)提升……集中加工模式施工精細(xì)化施工管理標(biāo)準(zhǔn)動作

2、材料集中加工—效益分析地下室集中加工精細(xì)化施工管理標(biāo)準(zhǔn)動作

2、材料集中加工—工場化加工工廠化加工精細(xì)化施工管理標(biāo)準(zhǔn)動作

2、材料集中加工—工場化加工工廠化加工包裝精細(xì)化施工管理標(biāo)準(zhǔn)動作

2、材料集中加工—工廠化加工包裝監(jiān)理和項目部抽查精細(xì)化施工管理標(biāo)準(zhǔn)動作

3、現(xiàn)場可視管理

①、精裝修施工控制可視管理

管控表格懸掛現(xiàn)場

②、可視管理表格清單

1.

每戶形象進(jìn)度表

2.

工序驗收記錄表

施工單位填寫進(jìn)度控制表文

件可視控制表文

件

整標(biāo)段整體施工進(jìn)度計劃各工序詳細(xì)進(jìn)展張貼于首層大堂，清晰明了精細(xì)化施工管理標(biāo)準(zhǔn)動作

3、現(xiàn)場可視管理—數(shù)據(jù)上墻每一層的戶型圖，排磚圖、材料統(tǒng)計、工序驗收貼在每層墻上精細(xì)化施工管理標(biāo)準(zhǔn)動作4、細(xì)部精細(xì)施工—概述1、精裝修工程細(xì)部收口定義指材料交接處的施工工藝及做法，裝修收口是通過對裝飾面的邊、角以及銜接部分的工藝處理，以達(dá)到彌補(bǔ)飾面裝修的不足之處,增加裝飾效果的目的。?

一指飾面收口部位的拼口接縫以及對收口縫的處理,用飾面材料遮蓋、避免基層材料外露影響裝修效果；?