崗廈河園片區(qū)改造項目經(jīng)濟測算分析

./關(guān)于對崗廈河園片區(qū)改造項目經(jīng)濟測算結(jié)果的評價——崗廈項目5.8容積率下評估機構(gòu)：XX世聯(lián)地產(chǎn)顧問公司評估時間：2007年1月版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用,版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問〔中國有限公司所有,未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問〔中國有限公司書面許可,不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用,版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問〔中國有限公司所有,未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問〔中國有限公司書面許可,不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。TOC\o"1-4"\h\z\u1崗廈項目經(jīng)濟測算評價主要調(diào)整參數(shù)快速瀏覽表-4-2測算假設(shè)及不確定性因素評價-6-2.1測算假設(shè)評價-6-2.2不確定性因素評價-7-2.3可能影響項目收益的因素分析的評價-8-3項目開發(fā)計劃說明的評價-9-4項目成本測算評價-10-4.1項目建安成本的測算評價-10-4.2項目其他投資項目的測算評價-14-前期費用評價-14-管理費用評價-14-營銷費用評價-15-房屋公用設(shè)施專用基金評價-16-4.3經(jīng)營稅金〔指營業(yè)稅及附加評價-16-4.4土地增值稅評價-16-4.5關(guān)于稅收的補充說明的評價-16-5各類型物業(yè)銷售價格確定-18-5.1基于金地報告測算時點下的物業(yè)銷售價格評價-18-市場風(fēng)險預(yù)估評價-18-崗廈各物業(yè)價格預(yù)測評價-18-寫字樓價格預(yù)測評價-18-公寓價格預(yù)測評價-19-商業(yè)價格預(yù)測評價-19-5.2基于本報告測算時點的物業(yè)銷售價格預(yù)測-19-寫字樓物業(yè)價格預(yù)測-20-中心區(qū)寫字樓市場動態(tài)-20-三級市場情況-20-對本項目寫字樓物業(yè)的銷售價格預(yù)測如下頁：-22-項目銷售期寫字樓銷售價格預(yù)測-24-項目商業(yè)物業(yè)銷售價格預(yù)測-24-中心區(qū)商業(yè)物業(yè)概況-24-相關(guān)商業(yè)物業(yè)介紹-25-對本項目商業(yè)物業(yè)的銷售價格預(yù)測如下：-26-商務(wù)公寓物業(yè)銷售價格預(yù)測-27-區(qū)域商務(wù)公寓物業(yè)概況-27-區(qū)域相關(guān)案例概況-27-對本項目商務(wù)公寓物業(yè)的銷售價格預(yù)測如下頁：-27-各類型銷售價格預(yù)測方案29項目住宅全部返還村民,未進行價格分析296對測算過程相關(guān)分項調(diào)整的說明306.1有關(guān)不可預(yù)見費306.2有關(guān)建設(shè)單位管理費306.3有關(guān)管理費306.4有關(guān)施工圖技術(shù)審查費和施工圖預(yù)算編制費及竣工圖編制費307經(jīng)濟測算結(jié)果分析與綜合評價32關(guān)于對崗廈河園片區(qū)改造項目經(jīng)濟測算結(jié)果評價的相關(guān)說明崗廈項目經(jīng)濟測算評價主要調(diào)整參數(shù)快速瀏覽表1成本1.1土地出讓最高使用年限各種物業(yè)均為70年；無浮動范圍公寓用地土地出讓最高年限采用70年,寫字樓用地最高土地出讓年限采用50年,商業(yè)用地地出讓最高年限采用40年<按國家相關(guān)政策;1.2管理費計算基礎(chǔ)為建安成本無浮動范圍計算基礎(chǔ)為土地成本、前期費用和建安成本之和;1.3不可預(yù)見費不可預(yù)見費包含在建安成本中；無浮動范圍將不可預(yù)見費調(diào)整到總投資構(gòu)成表中統(tǒng)計；1.4建設(shè)單位管理費包含在前期費用中；無浮動范圍在管理費的統(tǒng)計中已包含了建設(shè)單位管理費,在前期費用中屬多余項,不應(yīng)納入前期費用的統(tǒng)計中；1.5施工圖技術(shù)審查費計算基礎(chǔ)為設(shè)計費無浮動范圍計算基礎(chǔ)為勘察設(shè)計費1.6施工圖預(yù)算編制費及竣工圖編制費計算基礎(chǔ)為設(shè)計費無浮動范圍計算基礎(chǔ)為勘察設(shè)計費2銷售價格2.1公寓銷售價格16000元/m216000元/m2~~17000元/m2原報告預(yù)測的公寓銷售價格符合市場發(fā)展的趨勢；2.2寫字樓銷售價格17000元/m218000元/m2~~19500元/m2根據(jù)市場發(fā)展的趨勢,原報告預(yù)測的寫字樓銷售價格略偏低于項目所在區(qū)域正常的市場寫字樓價格；2.3地上商業(yè)物業(yè)銷售價格25700元/m225700元/m2~~26000元/m2原報告預(yù)測的地上商業(yè)銷售價格與市場發(fā)展的趨勢相符；2.4地下商業(yè)物業(yè)銷售價格25000元/m225000元/m2~~25500元/m2原報告預(yù)測的地下商業(yè)銷售價格符合市場發(fā)展的趨勢；3項目資金缺口比較17.21億元15.01億元18.01億元4世聯(lián)對原報告的簡要總體評價根據(jù)對相關(guān)成本分項的調(diào)整以及預(yù)測的浮動銷售價格,我司對該項目重新進行了經(jīng)濟測算。金地公司測算的項目資金缺口為17.21億元,該資金缺口處于本次測算的項目資金缺口合理范圍之內(nèi)。測算假設(shè)及不確定性因素評價測算假設(shè)評價A：金地報告分析過程假設(shè)地價按舊改政策繳納,按容積率2.0以下全免,2.0~4.5交20％,容積率4.5以上全交計算；股份公司提出方案,劃出1萬平米土地股份公司自行建設(shè)；集體物業(yè)全部返還集中商業(yè)；金地大百匯公司投資回報率為10％；金地大百匯建筑面積82.13萬〔其中：還建村民43.39萬,公建0.6萬,可售部分中公寓15.1萬,寫字樓9.0萬,商業(yè)14.03萬；B：世聯(lián)評價金地報告對地價的測算是根據(jù)《XX市城中村〔舊村改造暫行規(guī)定》以及《關(guān)于XX市城中村〔舊村改造暫行規(guī)定的實施意見》的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)測算,所選取的測算參數(shù)執(zhí)行了政策的標(biāo)準(zhǔn),對地價的測算結(jié)果合理；.股份公司對本項目用地中1萬平方米土地?fù)碛械淖孕薪ㄔO(shè)權(quán)利是根據(jù)《崗廈河園片區(qū)改造合作協(xié)議》的要求作為金地報告測算的依據(jù)；將集體物業(yè)全部返還集中商業(yè)也是根據(jù)《崗廈河園片區(qū)改造合作協(xié)議》的要求作為金地報告測算的依據(jù)；目前,行業(yè)對投資回報率的要求普遍集中在15%左右,金地公司取投資回報率為10%,屬于行業(yè)對投資回報率要求的較低水平。在測算中,采取10%的投資回報率是金地公司對其處于行業(yè)領(lǐng)先水平的體現(xiàn),該取值可較大程度的降低項目的資金缺口；金地公司根據(jù)本項目改造規(guī)劃以及《崗廈河園片區(qū)改造合作協(xié)議》的要求,確定項目各物業(yè)類型的建筑面積,該假設(shè)是與項目的規(guī)劃和發(fā)展要求相適應(yīng)的。不確定性因素評價A：金地報告分析過程本測算假定商業(yè)物業(yè)及寫字樓等所有物業(yè)銷售率為100%；該指標(biāo)實現(xiàn)與否將直接影響項目收益水平和利潤缺口；地價測算基于整個項目按照整宗地建設(shè)測算,如果整個項目分拆為諸多獨立宗地計算地價,將影響地價測算水平；銷售價格的制定基于項目所有物業(yè)年限全為70年,如果寫字樓、商業(yè)物業(yè)改變使用年限,將影響價格水平；根據(jù)我司開發(fā)計劃,開發(fā)周期暫定為5年,賠還時間為3年,如果開發(fā)周期延長,將重大影響我司動態(tài)投資回報水平；B：世聯(lián)評價所有物業(yè)類型都達到100%的銷售率在確定的開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)具有較大的實現(xiàn)難度,但我們認(rèn)為對于本項目而言,實現(xiàn)的可能性較大。金地公司在測算中假定了商業(yè)物業(yè)及寫字樓等所有物業(yè)銷售率為100%,作為商業(yè)物業(yè)和寫字樓物業(yè),實現(xiàn)如此之高的銷售率對于即便是在XX中心區(qū)的本項目來說,也將會存在巨大的風(fēng)險。而對于本項目中公寓類型的物業(yè),達到100%的銷售率則具有較好的實現(xiàn)度。當(dāng)該指標(biāo)沒有達到100%的銷售率時,將會降低影響本項目的收益水平,增加項目的利潤缺口；按照整宗地建設(shè)進行測算對于舊城改造項目具有一定的不確定性,采用該假設(shè)的測算結(jié)果會低于項目的正常開發(fā)成本,縮小項目的資金缺口；但對于本項目而言,采取這種假設(shè)是與現(xiàn)階段項目的進展情況對應(yīng)的,是合理的假設(shè)。由于本項目已與股份有限公司簽訂了一系列的合約,與其形成了良好的合作伙伴關(guān)系。因此,在地價測算中,本項目采用基于整個項目按照整宗地建設(shè)測算的思路具有良好的可行性；但同時,由于本項目屬舊城改造項目,存在諸多的項目不確定性因素,如果整個項目分拆為諸多獨立宗地計算地價,將會增加土地的中間費用,降低項目收益水平。所有物業(yè)類型均采用70年的物業(yè)持有期有悖于政策允許的最高土地出讓年限,我們建議公寓用地土地出讓最高年限采用70年,寫字樓用地最高土地出讓年限采用50年,商業(yè)用地出讓最高年限采用40年金地在測算中對于商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)、居住物業(yè)均采用了70年的物業(yè)持有年限,對于該類物業(yè)類型,由于在土地出讓政策中,商業(yè)用地的最高土地出讓年限通常為40年,寫字樓用地的最高土地出讓年限為50年,居住用地的最高土地出讓年限通常為70年。因此,商業(yè)和寫字樓用地采用70年物業(yè)持有年限,具有很高的項目持有期的風(fēng)險,影響項目的動態(tài)收益水平；我們認(rèn)為開發(fā)周期和賠還時間的確定是合理的由于本項目屬于舊城改造項目,能否按期獲得土地,進行開發(fā)建設(shè)將會存在很多的不確定性因素。金地在經(jīng)濟測算中,采用了5年的開發(fā)周期,將賠還時間確定為3年具有一定的可實現(xiàn)度?？赡苡绊戫椖渴找娴囊蛩胤治龅脑u價A：金地報告分析過程售價因素售價是項目收益實現(xiàn)最重要的條件,一旦將來房地產(chǎn)市場價格發(fā)生波動,將很大程度影響項目收益水平。成本因素成本因素的變動包括材料費用和人工費用等成本因素的上漲,該類因素上漲將導(dǎo)致項目投資增加,資金缺口變大。項目持續(xù)周期如果項目開發(fā)周期延長,不影響靜態(tài)測算的效果,但是將嚴(yán)重影響開發(fā)商資金的動態(tài)收益水平。B：世聯(lián)評價在測算中,在考慮到影響項目收益的因素時,金地從售價因素、成本因素、項目持續(xù)周期等方面入手,確定項目各種物業(yè)類型的售價、成本、項目持續(xù)周期,充分考慮了可能影響項目收益的因素。項目開發(fā)計劃說明的評價A：金地報告分析過程本地塊建筑物業(yè)類型復(fù)雜、規(guī)模及投資巨大,總建筑面積約為108.63萬m2,其中包括27.1萬m2的兩層地下室〔局部三層,二棟二百多米高的超高層辦公樓和公寓,根據(jù)我司開發(fā)計劃,開發(fā)周期暫定為五年,賠還時間為3年,因為具體規(guī)劃方案未出,只能給出大致開發(fā)計劃：第一年：開挖土方、基坑支護并完成20萬m2的地下室及10.67萬m2的地面建筑；第二年：完成7萬m2的地下建筑及19.19萬m2的地面建筑；第三年：完成地面建筑26.63萬m2；第四、五年：由于超高層建筑物建設(shè)周期長,主要是完成建設(shè)超高層物業(yè),合計25.63萬m2。B：世聯(lián)評價鑒于金地公司在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的實力,可適當(dāng)考慮縮短開發(fā)周期；但由于本項目地塊建筑物類型復(fù)雜、規(guī)模及投資巨大,總建筑面積約為108.63萬m2,其中包括27.1萬m2的兩層地下室〔局部三層,二棟二百多米高的超高層辦公樓和公寓。綜合以上因素的考慮,確定開發(fā)周期暫定為5年,賠還時間為3年以及金地公司每年計劃的開發(fā)量是合理的。項目成本測算評價項目建安成本的測算評價A：金地報告分析過程根據(jù)金地公司建安成本初步估算,項目建安成本為48.74億元,該建安成本估算是根據(jù)最新的概念規(guī)劃等相關(guān)要求,參考我司以往開發(fā)經(jīng)驗,并結(jié)合我司的成本控制水平的基礎(chǔ)上進行的客觀的成本估算；ⅰ.建安成本輸出：ⅱ.建安成本測算的具體說明：●基礎(chǔ)設(shè)施成本：香蜜山項目單方造價為234.72元/m2；翠堤灣項目單方造價為107.40元/m2；〔注：翠堤灣利用了金地海景相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)施,故造價水平偏低崗廈項目單方造價為140.53元/m2；與金地公司以往類似工程造價水平相當(dāng)；環(huán)境成本：香蜜山項目單方造價為184.38元/m2；翠堤灣項目單方造價為94.70元/m2；崗廈項目單方造價為58.29元/m2；公建配套成本：香蜜山項目單方造價為667.23元/m2；翠堤灣項目單方造價為998.27元/m2；崗廈項目單方造價為1051.75元/m2；〔公建配套造價主要和地下室等的配置情況有關(guān),崗廈項目配置的地下室相對較多,所以單方成本略微偏高一點地下室工程費：漁農(nóng)村項目地下室單方造價為：4100元/m2崗廈項目地下室單方造價為：3966元/m2〔漁農(nóng)村項目靠近XX河地質(zhì)條件相對復(fù)雜,所以單方造價略高一些；高層普通住宅單體成本〔返建物業(yè)：漁農(nóng)村項目住宅單體的單方造價為2850元/m2〔毛坯價崗廈項目的住宅單體單方造價為2800元/m2〔不含450元/m2的精裝修成本地上商業(yè)成本：漁農(nóng)村項目地上商業(yè)單方造價為：4100元/m2；崗廈項目地上商業(yè)單方造價為：4000元/m2；地下商業(yè)成本：一般來說地下商業(yè)的單方造價水平會比地上商業(yè)增加1000元/m2以上,所以崗廈項目單方造價為：5000元/m2；不可預(yù)見費：工程預(yù)備費一般情況下取工程總造價的3％～5％,由于長期以來金地公司在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域積累的經(jīng)驗較豐富,所以崗廈項目取下限3％；ⅲ.相關(guān)案例造價水平比較：1崗廈項目測算單方造價3620.356452.853877.854907.856555.854392.854392.855422.852漁農(nóng)村項目〔毛坯價3198元/m23648.003招商銀行大廈7360.004XX市電視中心6850.005金中環(huán)6400.006益田假日廣場4890.007萬象城4750.008中信城市廣場4500.009港島中心5250.0010星河CBD5400.00ⅳ.建安成本的風(fēng)險分析：近年來,建筑材料市場價格上漲較快,以銅的價格為例,2006年元月的銅價格為43000元/噸,到5月已經(jīng)突破了80000元/噸。其他材料如鋼材、鋁以及能源等的價格上升也較明顯。另一方面,隨著國家惠農(nóng)政策的出臺、落實,以及中國主力勞動年齡人口的大幅下降〔25~35歲男性人口將從1.1億下降到0.7億,建筑工人工資在未來10年內(nèi)都會處于一個快速增長期,近年來建筑市場上的人工工資也大幅度上漲,人工費基本上是以每年10%左右的速度上升。預(yù)計原材料市場和勞動力市場的這種漲勢還將在接下來的幾年中得以延續(xù)。綜合以上可預(yù)見及眾多不可預(yù)見的因素,崗廈項目成本測算中的3％的不可預(yù)見費用屬于嚴(yán)重低估,金地公司必須承擔(dān)很大的成本風(fēng)險。B：世聯(lián)評價我們對項目測算的建安成本為47.32億元,金地公司測算的建安成本為48.74億元。我們對建安成本作出的調(diào)整主要如下所述：ⅰ.建安成本輸出的評價：在《項目成本輸出表〔容積率5.8》中,建安成本中包含了不可預(yù)見費,這是建安成本中不應(yīng)包含的分項；不可預(yù)見費應(yīng)在項目總投資構(gòu)成表中進行統(tǒng)計。如果將不可預(yù)見費納入到建安成本統(tǒng)計中,就會增加其他以建安成本作為基礎(chǔ)進行計算的分項〔如前期費用、管理費等的費用,導(dǎo)致總投資額偏離正常水平。ⅱ.建安成本測算具體說明的評價：案例具有可比性,考慮到了本項目的特點,確定的最終建安成本是合理的在對各類建安成本組成單項的造價水平確定中,金地公司從先前參與過的舊城改造項目〔香蜜山項目、翠堤灣項目、漁農(nóng)村項目入手,考慮到參考案例與本項目的異同,結(jié)合本項目的特點,確定本項目的各分項建安成本。ⅲ.相關(guān)案例造價水平比較評價：在案例比較中,從不同的物業(yè)類型、不同的裝修檔次,根據(jù)本項目與可參考案例的異同,確定本項目的造價水平,整個方法是正確可行的ⅳ.建安成本的風(fēng)險分析評價：建安成本主要由材料費、人工費、機械臺班費三部分構(gòu)成,建安成本的風(fēng)險也主要包括這三部分的風(fēng)險。在對材料費存在的風(fēng)險進行分析時,應(yīng)考慮到建筑材料的多樣性、復(fù)雜性,避免用某一種或幾種材料的過快上漲來確定建筑材料價格的整體上漲率。金地公司在確定項目人工費時,考慮了國家惠農(nóng)政策的出臺、落實,以及中國主力勞動人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生的變化,確定人工費以每年10%左右的速度上漲具有一定的前瞻性。近年來,機械臺班費用的變化較小,確定機械臺班費用可參考最新的、有關(guān)XX市建筑工程定額確定。綜合以上可預(yù)見因素以及眾多不可預(yù)見的因素,我們認(rèn)為金地公司在崗廈項目成本測算中采用3％〔略偏低正常水平的不可預(yù)見費用與其公司的實力和市場因素是相符合的。項目其他投資項目的測算評價前期費用評價A：金地報告分析過程前期費用包括項目勘察設(shè)計,報批報建等過程中發(fā)生的成本費用；結(jié)合我司成本水平以及崗廈項目綜合考慮設(shè)計,咨詢等環(huán)節(jié)發(fā)生的費用,按照建安成本的6%估算〔政府相關(guān)文件計算出來的工程建設(shè)其他費用約為8％,即使是考慮到項目的規(guī)模效益和金地的管理能力挖潛,6%的水平也是難以達到的。B：世聯(lián)評價金地公司在此部分將前期費用確定為建安成本的6%,該部分費用實際上包含了勘察測量費、規(guī)劃設(shè)計費、臨時供水供電場地平整、臨時道路等前期費用以及工程監(jiān)理費、報建費等其他費用。一般情況下,前期費用為建安成本的2%-4%,其他費用為建安成本的3%-5%。金地公司在經(jīng)濟測算中考慮到項目的規(guī)模效益和金地的管理能力挖潛,對此項費用采用為建安成本的6%,該取值屬于行業(yè)的平均水平。管理費用評價A：金地報告分析過程管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。本項目管理費用的計算按照建安成本的2.5%計算。行業(yè)一般按照"建安成本+管理費用"總額的3%估算。項目物業(yè)類型復(fù)雜、投資及建設(shè)規(guī)模大、工期長、拆遷安置管理情況復(fù)雜,管理費用具有非常大的不確定性。漁農(nóng)村項目的管理費用也為建安成本的2.5%。B：世聯(lián)評價一般情況下,管理費可按項目總投資的3%-5%估算。在測算中,金地公司取管理費為建安成本的2.5%,嚴(yán)重低于了行業(yè)的平均水平,建議對管理費的測算基礎(chǔ)按項目總投資的2.5%計算。雖然金地公司擁有沉淀了多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗以及公司高效的管理效率,但由于本項目物業(yè)類型復(fù)雜、投資及建設(shè)規(guī)模大、工期長、拆遷安置管理情況復(fù)雜,管理費用具有非常大的不確定性,以項目總投資的2.5%統(tǒng)計項目管理費仍具有一定的風(fēng)險。因此,在項目開發(fā)過程中,應(yīng)努力控制好管理費用的發(fā)生。營銷費用評價A：金地報告分析過程銷售費用是指為銷售產(chǎn)品和提供勞務(wù)而發(fā)生的各項費用。按銷售收入的4％計算。行業(yè)內(nèi)住宅物業(yè)銷售費用一般按照銷售收入的3-4%估算。因為項目可售的部分基本全部為商業(yè)辦公物業(yè),將發(fā)生大量的招商代理、廣告推廣費用！因為商業(yè)辦公類物業(yè)不同于住宅房地產(chǎn),全部銷售的假設(shè)很難實現(xiàn),往往會大量采用免〔減租1-2年等措施進行招商,所以將發(fā)生大量的營銷推廣費用。B：世聯(lián)評價為確定營銷費用,金地公司在測算中考慮了以下因素：項目可售的部分基本全部為商業(yè)辦公物業(yè),在營銷中將發(fā)生大量的招商代理、廣告推廣費用；實現(xiàn)項目的商業(yè)辦公物業(yè)全部銷售,往往會大量采用免〔減租1-2年等措施進行招商,將會發(fā)生大量的營銷推廣費用；在房地產(chǎn)開發(fā)實務(wù)中,住宅物業(yè)銷售費用一般按照銷售收入的3-4%估算,按銷售收入的4％計算；在房地產(chǎn)開發(fā)實務(wù)中,商業(yè)辦公類物業(yè)不同于住宅物業(yè)〔行業(yè)內(nèi)住宅物業(yè)銷售費用一般按照銷售收入的3-4%估算,金地公司在測算中,對此項費用按照銷售收入的4%估算,是與本項目的物業(yè)類型要求相適應(yīng)的。房屋公用設(shè)施專用基金評價A：金地報告分析過程按照深府〔2006〕40號文件,建安工程費用的2％計提。B：世聯(lián)評價在測算中,金地公司按照深府〔2006〕40號文件,取房屋公用設(shè)施專用基金為建安工程費用的2％估算,具有合理性。經(jīng)營稅金〔指營業(yè)稅及附加評價A：金地報告分析過程銷售物業(yè)營業(yè)稅及附加為銷售收入的5.2％；返建物業(yè)營業(yè)稅按返建物業(yè)固定資產(chǎn)投資成本的5.2％交納。B：世聯(lián)評價在測算中,金地公司取銷售物業(yè)營業(yè)稅及附加為銷售收入的5.2％；返建物業(yè)營業(yè)稅按返建物業(yè)固定資產(chǎn)投資成本的5.2％交納。此項取值屬于行業(yè)正常水平。土地增值稅評價在測算中,金地公司考慮到項目基本未增值,所以未考慮土地增值稅。這種考慮是基于項目屬于舊城改造項目取值的,該種考慮是合理的。關(guān)于稅收的補充說明的評價A：金地報告分析過程ⅰ.在測算中按地價契稅免征計算,如果按3%繳納地價契稅,則需增加成本3100萬元。ⅱ.政府補貼17億,其中資金缺口9億,補貼后金地公司稅前利潤7.8668億,在測算中未計算所得稅。如按15%的稅率計算,稅后利潤為6.6868億。B：世聯(lián)評價ⅰ.金地公司的報告中是按按地價契稅免征進行測算的,如果按3%繳納地價契稅,則需增加成本3100萬元。該部分測算過程按正常的契稅稅率計算,結(jié)果正確、合理。ⅱ.按照方案一〔具體詳見,政府補貼18億,其中資金缺口9.99億元,補貼后金地公司稅前利潤8.01億元,在測算中未計算所得稅。如按15%的稅率計算,稅后利潤為6.81億元。ⅲ．按照方案二〔具體詳見,政府補貼15.04億,其中資金缺口7.05億元,補貼后金地公司稅前利潤7.99億元,在測算中未計算所得稅。如按15%的稅率計算,稅后利潤為6.79億元。各類型物業(yè)銷售價格確定基于金地報告測算時點下的物業(yè)銷售價格評價金地公司《崗廈項目價格預(yù)測報告》的測算時點是在2006年6月,該報告對各種類型物業(yè)的銷售價格是基于該時點進行預(yù)測。我們在該部分將基于金地報告測算時點下的物業(yè)銷售價格進行評價。市場風(fēng)險預(yù)估評價金地公司在《崗廈項目價格預(yù)測報告》中,首先從市場基本需求降低帶來的風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟變化與房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險、國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控存在的風(fēng)險等方面出發(fā),對項目存在的市場風(fēng)險進行了風(fēng)險預(yù)估,認(rèn)為隨著中國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性變化,以及宏觀經(jīng)濟形勢的結(jié)構(gòu)性變化,中國的房地產(chǎn)市場在未來幾年的市場風(fēng)險將大大增加,在5年左右的時間內(nèi)中國的房地產(chǎn)市場很可能進入階段性的低谷,該市場風(fēng)險的存在對崗廈項目也是潛在的巨大的風(fēng)險因素。我們認(rèn)為該報告的預(yù)測是基于中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段,從房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律,考慮了房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)風(fēng)險、市場風(fēng)險以及受政策,尤其是縱觀近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)越來越頻繁調(diào)控的影響,對本項目存在的潛在風(fēng)險做出的客觀、合理、可能的風(fēng)險預(yù)測,因此在對銷售價格預(yù)測中,我們也充分考慮了本項目在5年左右的開發(fā)周期中存在的潛在風(fēng)險。崗廈各物業(yè)價格預(yù)測評價寫字樓價格預(yù)測評價在對本項目的寫字樓價格預(yù)測中,金地公司首先分析了XX的寫字樓市場情況,然后分析XX甲級寫字樓市場的情況,其次對全國主要城市的寫字樓市場進行了對比分析,最后對本項目的寫字樓價格進行了價格定位。我們認(rèn)為金地報告從宏觀的寫字樓市場出發(fā),然后對細(xì)化到項目本身,著眼于用宏觀的趨勢和區(qū)域發(fā)展的規(guī)律,從大處著眼,逐步細(xì)化,根據(jù)項目本身特點,采用客觀、合理、適時的數(shù)據(jù),基于正確、適用的預(yù)測原理,使用市場比較法和租金收益還原法,綜合兩種不同價格預(yù)測方法,對本項目寫字樓銷售價格進行了價格預(yù)測,預(yù)測結(jié)果〔17000元/平方米考慮了項目未來存在的不確定性因素和潛在風(fēng)險,基于金地報告的估算時點,該預(yù)測結(jié)果是與整個報告的方法體系以及項目本身的情況相符合的。公寓價格預(yù)測評價在對本項目的公寓價格預(yù)測中,金地公司首先分析了近期項目所在片區(qū)的公寓市場情況,然后對中心區(qū)公寓市場未來的發(fā)展趨勢作出了判斷,最后對本項目的公寓價格進行了價格定位。我們認(rèn)為該報告根據(jù)公寓物業(yè)的特點從項目所在片區(qū)市場的分析出發(fā),參考可借鑒案例交易價格,采用客觀、適時、合理的數(shù)據(jù),使用市場比較法和租金收益還原法,綜合兩種不同價格預(yù)測方法,對本項目寫字樓銷售價格進行了價格預(yù)測。預(yù)測結(jié)果〔16000元/平方米考慮了項目未來存在的不確定性因素和潛在風(fēng)險,基于金地報告的估算時點,該預(yù)測結(jié)果是與整個報告的方法體系以及項目本身的情況相符合的。商業(yè)價格預(yù)測評價在對本項目的商業(yè)價格預(yù)測中,與其它物業(yè)類型相比,原報告根據(jù)商業(yè)物業(yè)獨有的特點,從項目所在商圈以及核心商圈人口統(tǒng)計、中心區(qū)商業(yè)年度總營業(yè)額預(yù)計、零售市場容量對項目可承受規(guī)模的影響等方面分析了項目可承受的商業(yè)規(guī)模。然后,原報告根據(jù)項目本身特點,采用客觀、合理、適時的數(shù)據(jù),基于正確、適用的預(yù)測原理,使用市場比較法和租金收益還原法,綜合兩種不同價格預(yù)測方法的結(jié)果,對本項目商業(yè)銷售價格進行了價格預(yù)測。根據(jù)項目計劃,在考慮項目為集中式商業(yè)的基礎(chǔ)上,預(yù)測結(jié)果〔地上商業(yè)25700元/平方米、地下商業(yè)25000元/平方米考慮了商業(yè)物業(yè)在未來存在的不確定性因素和潛在風(fēng)險,基于金地報告的估算時點,該預(yù)測結(jié)果是與整個報告的方法體系以及項目本身的情況相符合的?；诒緢蟾鏈y算時點的物業(yè)銷售價格預(yù)測本項目屬于XX市福田中心區(qū)崗廈片區(qū),該區(qū)域直接受中心區(qū)的輻射,規(guī)劃基本延續(xù)中心區(qū)規(guī)劃,是XX未來房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域,在市場中受到高度關(guān)注,有很好的市場基礎(chǔ)。近幾年來,城市宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場發(fā)展前景良好；項目所在地位于地鐵一號線崗廈站,交通十分便捷；福田中心區(qū)的快速發(fā)展為本項目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境和機會。福田中心區(qū)作為XX市未來的新中心區(qū),定位為XX市唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務(wù)、行政、文化中心。該區(qū)建成后,大廈林立、商貿(mào)云集,商務(wù)氛圍將會更甚于羅湖。本次評價將從本報告現(xiàn)在的時點出發(fā),對各種物業(yè)類型進行銷售價格的預(yù)測,與金地公司于06年六月份完成的價格預(yù)測報告在估價時點上有所區(qū)別,因而預(yù)測出的價格也會有所差別。寫字樓物業(yè)價格預(yù)測中心區(qū)寫字樓市場動態(tài)目前中心區(qū)寫字樓在售項目：新世界商務(wù)中心、卓越時代廣場、大中華國際交易廣場、現(xiàn)代商務(wù)大廈〔現(xiàn)代國際、時代財富大廈等。中心區(qū)寫字樓〔部份在售項目9-12月銷售動態(tài)如下：9-12月中心區(qū)部份寫字樓銷售動態(tài)42439-12月中心區(qū)部份寫字樓銷售動態(tài)42436273830285442277211816451040803422546267400200040006000800010000120009月10月11月12月單位：平米榮超經(jīng)貿(mào)中心新世界商務(wù)中心卓越時代廣場數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、XX國土資源網(wǎng)備注：銷售數(shù)據(jù)來源于國土資源網(wǎng)銷售公示,相比現(xiàn)場銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù),因受簽約周期影響,實際銷售量存在一定的延遲性。目前中心區(qū)在售項目存量減少,同時受財富大廈、現(xiàn)代國際高價入市,三級市場價格攀升影響,中心區(qū)寫字樓客戶心理價位從1.8萬/m2突破至2萬/m2；均價2萬/m2以上的項目銷售速度增快；財富大廈：11月中旬入市,主要推售中區(qū),整體均價突破目前中心區(qū)寫字樓最高價,樹立了新的價格標(biāo)竿；卓越時代廣場：主要推售40層以上樓層,以整層銷售為主,每月銷售量逐步遞增,12月銷售量為6740m2大中華國際廣場：銷售態(tài)勢從停滯狀態(tài)復(fù)蘇,每月平均銷售1314m2三級市場情況三級市場報盤價格,分為三個片區(qū),北區(qū)：安聯(lián)大廈、諾德中心、XX大廈；南區(qū)〔會展商圈：國際商會中心、金中環(huán)商務(wù)大廈；南區(qū)〔第一組團：中央商務(wù)大廈、國際商會大廈、新華保險大廈等。ⅰ.三級市場買賣報盤均價〔單位：元/m2：06年8月1692717143153541599106年9月1623617088160141610506年10月1865317516153141676706年11月19091185141613817280數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫ⅱ.XX中心區(qū)典型寫字樓調(diào)查結(jié)果1中心商務(wù)大廈中心區(qū)福華一路與民田路交匯處售完95-12015,000-18,0002003.72XX國際商會大廈中心區(qū)高交會館的正南方向售完95-12514,000-17,0002003.33卓越大廈中心區(qū)福華一路售完90-12013,500-17,0002004.64XX大廈中心區(qū)益田路售完65-10011,000-14,0002001.55投資大廈中心區(qū)深南大道只租不售85-120——6信息樞紐大廈中心區(qū)益田路48號尚有少量樓層招租90-11013,000-15,0007新華保險大廈中心區(qū)民田路西側(cè)售完100-130〔地下停車位租金500-600元/月14,000-17,5002004.128興業(yè)銀行大廈中心區(qū)深南大道投資大廈旁售完95-12013,500-16,0002003.99時代金融中心中心區(qū)深南大道與益田路交匯處西南角售完95-12515,000-18,0002003.4.10航天大廈中心區(qū)深南大道與新洲路交匯處售完90-12014,000-17,5002005.411XX國際商會中心中心區(qū)益田路與福華三路交匯處售完95-13015,000-19,0002005.312安聯(lián)大廈中心區(qū)市民廣場東側(cè)售完90-12014,500-18,5002005.813諾德中心中心區(qū)金田路與福中三路交匯處售完95-13515,500-20,0002005.11對本項目寫字樓物業(yè)的銷售價格預(yù)測如下頁：.表一寫字樓銷售價格預(yù)測相對位置10%90.990.970.790.980.880.8片區(qū)成熟度10%90.990.980.890.980.880.8交通條件10%80.880.870.790.990.980.8周邊配套10%80.880.880.880.880.880.8項目規(guī)劃外觀形態(tài)5%70.3590.4570.3580.490.4580.4規(guī)模5%70.3580.470.3590.4580.490.45戶型5%70.3580.480.490.4580.480.4硬件10%70.780.860.670.790.980.8噪音5%70.3580.470.3570.3590.4570.35標(biāo)志性5%70.3580.470.3590.4590.4580.4物業(yè)管理10%70.780.870.780.880.890.9開發(fā)商品牌5%70.3580.470.3570.3580.490.45裝修交樓5%70.3590.4570.3590.4580.480.4入住企業(yè)品牌5%80.490.4570.3590.4580.480.4總評分7.658.357.158.358.358.15銷售價格1700019000160001900018500相對價格1811118544182371854418056參照度2020202020100評分價格3622370836473708361118299?。?8000.根據(jù)市場比較法,預(yù)計本項目如果在目前售價,可實現(xiàn)的銷售均價為18000元/平方米。項目銷售期寫字樓銷售價格預(yù)測根據(jù)市場動態(tài)結(jié)合06年9月1日至今的交易情況,考慮到本項目的推出市場的時間為2010年前后,根據(jù)調(diào)查分析,中心區(qū)主要的寫字樓銷售時間在2006~2008年,2010年中心區(qū)推出市場的寫字樓總量不會大于62萬平方米,高于2004~2005年的年銷售量,因此我們認(rèn)為本項目寫字樓的競爭壓力較大。通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)已推出或即將推出的寫字樓物業(yè)都定位為甲級寫字樓,同質(zhì)化競爭嚴(yán)重,但外觀設(shè)計新穎且設(shè)施功能齊備的物業(yè)市場反應(yīng)良好。未來XXCBD區(qū)內(nèi)辦公樓最上限容量為375萬平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計,2004年XX中心區(qū)的辦公面積推出量達到140萬平方米,占規(guī)劃建筑總面積的75%,已遠遠超出了CBD中心區(qū)規(guī)劃的50%警戒線,城市商務(wù)中心區(qū)開發(fā)從規(guī)劃到完成一般需要10-20年的時間,甚至更長,因此,商務(wù)中心規(guī)模是動態(tài)的,隨著城市發(fā)展而發(fā)展,而現(xiàn)在XX中心區(qū)辦公樓剛在啟動階段就已預(yù)支了今后的發(fā)展空間,后續(xù)辦公樓市場有疲軟勢頭,眾多辦公樓項目在區(qū)域尚未發(fā)展成熟的條件下啟動,也使區(qū)域開發(fā)辦公樓的風(fēng)險放大。銷售價格已經(jīng)從2001年的10,000元/平方米左右上升到了2006年的18,000元/平方米左右。租賃價格也從60~80元/平方米·月上升到了90~120元/平方米·月。根據(jù)中心區(qū)寫字樓物業(yè)的發(fā)展趨勢,考慮到本項目寫字樓物業(yè)體量達9萬平方米,到本類物業(yè)推出時,項目又面臨較大的市場競爭壓力,在對比二級市場和三級市場的差異的基礎(chǔ)上,根據(jù)以上分析,保守性預(yù)測到項目銷售期,可實現(xiàn)的銷售均價范圍為18000--19500元/平方米。項目商業(yè)物業(yè)銷售價格預(yù)測中心區(qū)商業(yè)物業(yè)概況目前中心區(qū)已有的商業(yè)多集中在首層,二層以上空置率較大；目前商業(yè)熱點集中在民田路兩側(cè),其他區(qū)域隨著寫字樓入伙和企業(yè)入駐、各項配套的完善,商業(yè)氛圍會逐漸集聚；就目前情況而言,中心區(qū)的商業(yè)氣氛尚不濃厚,租金水平偏低,售價相對偏高,但大部分商業(yè)物業(yè)銷售狀況良好,這反映出市場上普遍看好中心區(qū)的未來發(fā)展,對商業(yè)升值潛力充滿信心。隨著周邊大量超高層寫字樓的相繼入伙,交通條件逐步改善,各項配套設(shè)施的不斷完善,商業(yè)物業(yè)的租金將有一定的上升空間。雖然中心區(qū)常住人口及商務(wù)人口不超過30萬,但中心區(qū)商業(yè)定位是面向國內(nèi)、國際化市場的,中心區(qū)每年會展客流預(yù)計有1,000萬人次,地鐵將帶來53萬人次的日流量,公交站客流預(yù)計為每日12萬人次,這對于中心區(qū)50多萬平方米的中高檔主力商業(yè)總量來說,具有強有力的支撐背景。目前中心區(qū)商業(yè)物業(yè)一般集中在寫字樓的裙樓部分,且經(jīng)營業(yè)態(tài)大多以服務(wù)于入駐周邊寫字樓企業(yè)的金融、餐飲、證券行業(yè)為主；相關(guān)商業(yè)物業(yè)介紹怡景中心城怡景中心城位于XX福田區(qū)中心區(qū)CBD,項目北臨市民中心廣場,南臨國際會展中心,西臨香格里拉酒店,東臨XX國際交易廣場。中心城項目是XX中心區(qū)CBD商業(yè)核心項目,未來將成為引領(lǐng)中心區(qū)商圈繁榮的龍頭企業(yè)。中心城建筑面積近14萬平方米,并擁有東西方向兩側(cè)各7500平方米的下沉水景廣場和2.8萬平方屋頂生態(tài)公園,是中心區(qū)最大的商業(yè)項目,其中商業(yè)面積近12萬平方米。家樂福整層租賃中心城項目,面積2萬平方米,將在此建設(shè)其在華南最大的旗艦店。華納影院在中心城設(shè)立了擁有六個放映廳、1,100多個座位,以一流影音設(shè)備建設(shè)的國際影院。中心百貨是中心城設(shè)立的女性主題百貨,面積近2萬平方米,擁有160個專柜；中心城名店將匯集國際知名品牌,引進160個品牌。COCOCOCOpark總占地面積約30,800平方米,總建筑面積約85,000平方米,層數(shù)5層<地上3層,地下2層>。COCOPark是代表星河集團從開發(fā)CBD到運營CBD的戰(zhàn)略提升項目。另外,強調(diào)Park的休閑功能,是XX首家引入景觀環(huán)境設(shè)計的商業(yè)項目,有近25%的面積被設(shè)計為休閑空間,打破了傳統(tǒng)的封閉式構(gòu)造,其中有6000平方米的下沉式露天廣場,8大自然光中庭,100米空中天橋。建筑本身體現(xiàn)的放松、休閑氛圍,是COCOPark與其他商業(yè)地產(chǎn)項目最大的不同。COCOPARK的開業(yè),引領(lǐng)著中心區(qū)的商業(yè)由單一的餐飲、金融過度到商場、休閑、娛樂等綜合商業(yè)配套的轉(zhuǎn)變,中心區(qū)的商業(yè)升級開始啟動。對本項目商業(yè)物業(yè)的銷售價格預(yù)測如下：交通便利系數(shù)20%91.891.891.8規(guī)模系數(shù)15%91.3591.3591.35標(biāo)志度15%71.0591.3591.35片區(qū)成熟度系數(shù)15%71.05101.591.35規(guī)劃吸引力系數(shù)15%81.291.3591.35經(jīng)營系數(shù)10%70.790.990.9單位面積競爭力系數(shù)10%90.990.990.9總評分8.059.159規(guī)模權(quán)數(shù)12%9%30%市場份額13%20%30%滲透率111%120%121%銷售價格2050021796相對價格2291921438參照度6040評分價格13751857522327.取：22300根據(jù)市場比較法,本類項目如果在目前售價,可實現(xiàn)的銷售均價為22300元/平方米。根據(jù)中心區(qū)商業(yè)物業(yè)的趨勢,考慮到本項目商業(yè)物業(yè)體量達14萬平方米,到本類物業(yè)推出時又面臨較大的市場競爭壓力,保守性預(yù)測商業(yè)物業(yè)銷售價格增長率為4%,保守性預(yù)測到項目銷售期,地上商業(yè)可實現(xiàn)的銷售均價為25700--26000元/平方米、地下商業(yè)可實現(xiàn)的均價為25000--25500元/平方米。商務(wù)公寓物業(yè)銷售價格預(yù)測區(qū)域商務(wù)公寓物業(yè)概況福田區(qū)商務(wù)公寓基本集中在中心區(qū)和華強北區(qū)域；2005年下半年銷售均價在12,000元/平方米以上,且銷售率基本在90%以上,銷售狀況良好；商務(wù)公寓戶型面積基本集中在100平方米以下的小戶型,且公寓基本集中在商務(wù)氛圍濃厚的區(qū)域,如華強北區(qū)域和福田中心區(qū)；客戶購買物業(yè)一般為自用兼投資,該類型物業(yè)置業(yè)門檻不高,客戶范圍廣,市場認(rèn)可度高。區(qū)域相關(guān)案例概況金中環(huán)國際商務(wù)大廈14,706.5718,00020~100星河世紀(jì)56,024.3112,00044~67佳兆業(yè)中心62,186.4813,00030~70對本項目商務(wù)公寓物業(yè)的銷售價格預(yù)測如下頁：.表二.公寓銷售價格預(yù)測評分標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分相對位置15%91.3591.3591.3581.291.3581.2交通條件15%91.3581.281.281.281.281.2周邊配套15%81.281.281.291.3581.271.05項目規(guī)劃外觀5%80.490.4580.490.4580.480.4規(guī)模5%80.480.480.480.480.480.4戶型5%80.490.4580.490.4580.480.4硬件5%80.480.480.480.480.480.4景觀資源10%80.880.880.880.880.880.8標(biāo)志性5%80.480.480.480.480.470.35物業(yè)管理5%80.480.480.490.4580.480.4開發(fā)商品牌10%80.880.880.880.880.880.8裝修交樓5%80.490.4580.490.4580.480.4總評分8.38.38.158.358.157.8銷售價格145001650015000163001350014500相對價格1362615506143551522612920參照度2020202020評分價格2725310128713045258414326?。?4300.根據(jù)市場比較法,保守性本項目如果在目前銷售,可實現(xiàn)的銷售均價為14300元/平方米；靠慮到本項目商務(wù)公寓體量達15萬平方米,到本類物業(yè)推出時又面臨較大的市場競爭壓力,預(yù)測公寓物業(yè)的年增長率為6%,保守性預(yù)測到項目銷售期,可實現(xiàn)的銷售均價為16000--17000元/平方米。各類型銷售價格預(yù)測方案綜合以上分析,對項目各物業(yè)類型銷售價格預(yù)測結(jié)果如下：寫字樓：18000――19500元/平方米；地上商業(yè)：25700――26000元/平方米；地下商業(yè)：25000――25500元/平方米；公寓：16000――17000元/平方米；在對金地報告