資產(chǎn)管理計劃盡職調查報告模板

x資產(chǎn)管理有限公司x資管x號資產(chǎn)管理計劃項目投資類盡職調查報告（報告完成日期：20xx年3月20日）經(jīng)辦業(yè)務部門：金融同業(yè)部聲明與保證我們在此聲明與保證：本報告是按照x資產(chǎn)管理有限公司盡職調查工作指引和有關要求，根據(jù)項目方提供的和我們收集的資料，經(jīng)我們審慎調查、核實、整理和分析，并在此基礎上針對項目特點設計交易模式、制定資管計劃方案后完成的。報告全面反映了資管計劃及項目的關鍵信息，所作的結論均有可靠依據(jù)，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。我們對報告內容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。直接調查人簽字：年月日直接調查人簽字：年月日部門負責人簽字：年月日目錄 第一部分資管計劃要素 4第二部分交易結構及交易文件 5一、 交易結構 5二、交易相關合同及文件 5第三部分業(yè)務盡職調查 5一、融資企業(yè)概況 5第四部分擬投項目介紹 7一、市場環(huán)境介紹 7二、項目概況 8三、項目設計及配置 8四、項目投資估算及資金籌措、使用情況 9五、項目工程進度情況 9第五部分風險分析及應對措施 10第六部分投資建議 10第七部分附件 10

第一部分資管計劃要素資管計劃要素表資管計劃名稱x資管x號專項資產(chǎn)管理計劃資管計劃投向受讓河南x置業(yè)有限公司的特定資產(chǎn)收益權資管計劃類型通道資管計劃規(guī)模3億元資管計劃期限9個月資管計劃退出方式資管計劃募集期資管計劃募集方案資管計劃封閉期資管計劃開放日*預警線對于凈值可衡量項目*止損線對于凈值可衡量項目管理人x資產(chǎn)管理有限公司投資顧問托管人中國工商銀行股份有限公司河南省分行預期收益率5．5%公司收入0.1%投顧費用1.4%托管費0.2%其他相關費用財務顧問費0.3%項目經(jīng)理可根據(jù)項目實際情況適當調整資管計劃要素表第二部分交易結構及交易文件交易結構二、交易相關合同及文件x資管x號專項資產(chǎn)管理計劃資產(chǎn)管理合同；特定資產(chǎn)收益權轉讓與回購合同。第三部分業(yè)務盡職調查一、融資企業(yè)概況 x置業(yè)有限公司成立于2005年8月，注冊資金一億元，國家一級開發(fā)資質。公司有一個開拓進取的領導班子，有一支具有豐富房地產(chǎn)開發(fā)技術和管理經(jīng)驗的員工隊伍，其中大專以上學歷及專業(yè)技術人員占員工總數(shù)的92%，高級工程師2名、國家注冊建筑師3名。公司以“營造城市居住新價值”為使命，以“精品出x，愛心進萬家”的企業(yè)精神為己任，已發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、建材生產(chǎn)和物業(yè)管理為一體、產(chǎn)值超億元的多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集團式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司本著“立足鄭州，輻射河南”的發(fā)展宗旨，力圖為中原人民打造精品人居工程。雄厚的資金實力、專業(yè)的開發(fā)能力以及先進的企業(yè)經(jīng)營理念，使x置業(yè)在客戶及同行業(yè)中建立了優(yōu)秀的品牌形象與口碑，在社會上贏得了良好的聲譽，被評為x等。目前，x置業(yè)已成功開發(fā)了x項目位于新密市青屏廣場，全高層、總規(guī)劃建筑面積12.8萬平方米，配有大型停車場和私家花會所，總投資額3億元；公司于2006年開發(fā)建設的位于鄭州市淮河路與伏牛路口、總建筑面積12.7萬平方米的“x?鑫城”項目，占地93畝，總投資3.6億元，建筑主題以多層為主，小高層為輔，新加坡現(xiàn)代建筑風格。公司2007年開發(fā)建設的“x?翰林居”項目位于鄭東新區(qū)核心高端住宅區(qū)，與河南省實驗學校，熱力頤和醫(yī)院、47中、海文實驗幼兒園、宋慶齡基金會青少年活動中心毗鄰，總占地163畝，總建筑面積14.28萬平方米，總投資4.6億元；公司位于隴海西路的“x?西苑”，總規(guī)劃建設面積6萬平方米，總投資2.1億元，目前已基本建成，已于2010年12月31日交付使用。2009年，位于鄭東新區(qū)CBD商業(yè)步行街15畝商業(yè)步行街，建筑面積5.3萬平方米，總投資2.5億元。建成后將成為河南省集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的多業(yè)態(tài)、全功能高端消費場所。2010年，公司實現(xiàn)多盤齊呈的局面。其中，位于黃河東路與金水東路交會處占地57畝、建設面積18萬平方米、總投資6.8億元的x?東棠項目，和位于中州大道與商鼎路的占地124畝、建筑面積44萬平方米、總投資12億元的x?翡翠城項目，將為鄭州帶來非同凡響的高端居住體驗。另外，位于新密市未來大道與溱水路交叉口東南角占地225畝的x?金域藍灣項目地和平安路南段西側占地60畝的x?金域華府項目，均將改寫新密房地產(chǎn)市場的格局。2012年，x置業(yè)將繼續(xù)以高端的形象和高品質的產(chǎn)品提升x置業(yè)的品牌競爭力和市場價值，為提升鄭州人居品質而不懈努力。第四部分擬投項目介紹一、市場環(huán)境介紹首先我們必須清楚的認識到房地產(chǎn)市場發(fā)展是受到多方面影響的，如果要分析房地產(chǎn)市場我們就需要知道哪些因素能夠影響房地產(chǎn)市場。第一：政策因素，即政策導向，國家貨幣政策是緊是松，市場導向是需要鼓勵外資吸收還是防止資金過熱，此因素直接影響土地供應情況、銀行房貸情況第二：政府因素，即隱形因素。比如政府主導建設房地產(chǎn)項目。第三：投資導向，外資內資投資方向，隨著人民幣升值，大量熱錢涌入國內（可套取匯率差異），如普洱炒作、出租車牌照炒作、樓市炒作、黃金炒作皆屬此類第四：硬性市場需求，首次購房人群和二次購房人群（和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、文化導向、是否城市化人群流向有關系）即省會城市的首次購房需求量一定大于一般城市，經(jīng)濟發(fā)達城市的二次購房量一定比欠發(fā)達城市需求量大。第五：非常規(guī)導向，如世博會、奧運會，地鐵建設等刺激。房地產(chǎn)市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類房地產(chǎn)市場分析由于要求的側重點不一樣。所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。1、地區(qū)經(jīng)濟分析：是研究地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，它包含（1）地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析；（2）地區(qū)基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場分析可采用計劃部門等機構對地區(qū)經(jīng)濟情況的研究結果，而不必對地區(qū)經(jīng)濟情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。2、區(qū)位分析：是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進行比較，發(fā)現(xiàn)市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。3、市場概況分析：它包含（1）對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析；（2）把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律是否支持該項目。（3）找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。二、項目概況“x城”項目位于鄭州市管城區(qū)南三環(huán)和南四環(huán)之間，處于管城區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、航空港、龍湖鎮(zhèn)四大區(qū)域的中心位置，坐擁中州大道、鄭新快速路、宇通路三條交通要脈，東鄰十八里河，南鄰南水北調干渠，西鄰地鐵2號線，項目區(qū)位價值突顯，交通景觀資源得天獨厚。小區(qū)通過總體布局和建筑單體的技術處理，建筑設計樣式新穎、市政設施、配套工程齊全，是適應人們集居住、經(jīng)商、購物、休閑為一體較為理想的生活經(jīng)營場所。項目總占地超過3000畝，可建設用地超1000畝，規(guī)劃地上建面約260萬㎡，其中安置區(qū)建設用地約395畝，建筑面積為93萬㎡；商品房區(qū)建設用地約742畝，建筑面積達169萬㎡。項目規(guī)劃1所中學、4所小學、6所幼兒園，建面約14萬㎡。項目規(guī)模大，可發(fā)展多種物業(yè),復合度高，具有非常大的可塑空間，建成后可容納6萬人居住。三、項目設計及配置該項目位于鄭州市管城回族區(qū)十八里河鎮(zhèn)區(qū)，距離城市各主要區(qū)域近、現(xiàn)狀通達便捷，距離主城區(qū)及發(fā)展熱點區(qū)約10公里以內；距離周邊發(fā)展重鎮(zhèn)龍湖鎮(zhèn)約14公里、航空城約26公里，項目距離三環(huán)最近約2.2公里，距離四環(huán)最近約1.5公里。一期項目計劃建設幢高層住宅樓，全部為框架結構。總體設計以三房單位為主力戶型,四房單位為次主力戶型。項目一期占地面積約106742.42㎡，總建筑面積541293平方米，其中，住宅總建筑面積293023.27方米，商業(yè)建筑面積188482.08平方米。住宅總戶數(shù)2978戶，可容納居住人數(shù)11790人，綠地率30%,停車位3248輛；建設內容包括：高層住宅樓、商業(yè)建筑、物業(yè)及其他附屬用房，小區(qū)內的地面及綠化、室外水、電、氣配套設施等。該項目戶型設計有以下幾個特點：保證多居室朝南；最大限度引入陽光，臥室采用低窗臺大玻璃，保證了良好的日照采光及優(yōu)美的景觀視野；良好的自然通風；廚房、衛(wèi)生間有足夠的使用面積和操作臺尺度；所有廚房均設集中排煙道，衛(wèi)生間設集中管井，避免管線明露；所有房間有足夠的采光窗地比。四、項目投資估算及資金籌措、使用情況“x城”一期項目計劃總投資330470萬元，其中：建筑安裝工程費用229148.18萬元；土地出讓金52960萬元；基礎設施費8660萬元；前期開發(fā)費14073.62萬元；稅金42153萬元。五、項目工程進度情況“x城”一期項目共18棟高層，其中一期住宅2978套，建筑面積290573.6平方米。于2015年4月開始施工建設，2018年10月全部完工。截止目前，該項目一期西地塊2-11號、東地塊2-9號住宅樓工程正處于打地基階段,預計2016年6月將取得商品房預售許可證；2棟公租樓主體工程已封頂。(五)項目住宅銷售情況截止2016年2月29日，根據(jù)公司銷售部門提供的數(shù)據(jù)，住宅部分預售2978套已全部認籌完畢。預計銷售收入255700萬元。“x城”一期項目樓盤預售形勢較好，具體情況如下：項目一期可售房源2978套①一次性交全款110套，收款10049萬元;②住房公積金貸款購房1000套，總房款84849萬元,收到首付16969萬元，貸款額67880萬元；③商業(yè)銀行按揭貸款購房1868套，總房款160802萬元。按照住房均價88萬元/套，商業(yè)貸款比例70%計算，預收首付款40025萬元，預計按揭貸款120777萬元。第五部分風險分析及應對措施（1）市場風險若在投資期內，國內、國際宏觀經(jīng)濟發(fā)生重大不確定性事件，導致目標股份市值發(fā)生劇烈波動進而對資金安全產(chǎn)生影響。因此，我司應提前確立并充分遵照既定的資金保障措置嚴格執(zhí)行，同時還應充分時刻關注宏觀經(jīng)濟環(huán)境，分析宏觀經(jīng)濟環(huán)境對上市公司造成的各種影響，將市場風險降至最低。（2）法律風險分析嚴格按照相關法律法規(guī)辦理，并且由內部合規(guī)部出具對相關合同、協(xié)議的審查意見。在簽訂協(xié)議的過程中，我部門將嚴格依據(jù)其意見審查法律文件、相關各方公司資料、內部授權充分反映、完整履行法律程序。第六