長租公寓行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展前景評估

長租公寓行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展前景評估202X-XX-XX01長租公寓行業(yè)定義長租公寓行業(yè)定義長租公寓是房地產(chǎn)三級市場的一個新興行業(yè)，近三年來飛速發(fā)展，已經(jīng)形成一批規(guī)?；?、專業(yè)化的品牌運(yùn)營機(jī)構(gòu)。長租公寓運(yùn)營方直接租賃業(yè)主房屋并進(jìn)行裝修改造、配備家具家電，以單間的形式租賃給有租房需求的人群。長租公寓租戶沒有被逼遷的煩惱，且定價統(tǒng)一透明公開，因此市場接受度高。品牌長租公寓一般都配有“管家”，為租戶提供基本的租后服務(wù)，例如保潔、維修、網(wǎng)絡(luò)等，甚至還會提供安保、公共娛樂空間。自2016年來，國家政府提出“租購并舉”，中國住房租賃市場進(jìn)入發(fā)展新階段。長租公寓將大量低利用率的社會存量房與租戶需求相連接，顯著提升社會存量房使用效率與租戶體驗(yàn)，是實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)的最好實(shí)踐。長租公寓行業(yè)由于市場空間潛力巨大，不僅可以吸引資金投資、提高閑置房屋利用率、盤活無法交易的土地資源，同時還能夠解決城市住房緊張問題，因此近年來備受各方青睞。022000至2010年2000至2010年規(guī)?；墓I(yè)態(tài)開始形成，一些公司瞄準(zhǔn)了外企高管人群，因?yàn)?003年中國加入WTO，大量世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐帶來了外企高管的租住需求，所以國外的高端公寓品牌企業(yè)也紛紛進(jìn)入中國。中國公寓品牌企業(yè)也開始提供五星級酒店的配套設(shè)施、統(tǒng)一班車、工作人員統(tǒng)一工裝，除了標(biāo)準(zhǔn)化和增值服務(wù)，價格也較歐美品牌低一到兩成，又有社區(qū)的氛圍，迅速的開創(chuàng)了國內(nèi)高端公寓市場。2008年迎來了另一個行業(yè)發(fā)展契機(jī)-北京奧運(yùn)會，分布式酒店公寓開始快速發(fā)展，其后的金融危機(jī)使商住類房產(chǎn)項(xiàng)目不好運(yùn)營，轉(zhuǎn)手給公寓企業(yè)運(yùn)營。2010至2012年2012至2013年2015年至今2010至2012年因?yàn)橄M(fèi)升級及年輕一代的消費(fèi)需求，具有更好的居住體驗(yàn)和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定程度上替代了傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，整個行業(yè)得到了快速發(fā)展。2011年，公寓這行業(yè)再次被推向風(fēng)口，美國一家名叫HomeAway公寓預(yù)訂網(wǎng)站所屬公司上市并且估值達(dá)20億美元，很快這種模式被國內(nèi)公司借鑒，短租公寓行業(yè)首次采用線上和線下融合模式，加上快速營銷，讓大家對長租公寓行業(yè)有了更新的認(rèn)知。2012至2013年因房地產(chǎn)市場進(jìn)入平緩期，穩(wěn)定的市場供求關(guān)系衍生出了分布式的合租公寓需求，白領(lǐng)長租公寓全面發(fā)展，涌現(xiàn)了一批有潛力公寓企業(yè)，較為突出的公寓企2015年至今從中央到地方都出臺了多項(xiàng)鼓勵租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策，包括商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電價格，給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個人稅收優(yōu)惠，推進(jìn)REITS的試點(diǎn)等。租賃市場獲得了政策紅利，租購并舉的政策的施行推動也加速了長租公寓行業(yè)快速發(fā)展，各方逐漸進(jìn)入長租公寓市場。03產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈上游產(chǎn)業(yè)鏈中游產(chǎn)業(yè)鏈下游產(chǎn)業(yè)鏈中游裝修公司、家具家電商、物業(yè)保潔、銀行04產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈上游產(chǎn)業(yè)鏈中游產(chǎn)業(yè)鏈下游產(chǎn)業(yè)鏈上游長租公寓行業(yè)上游龍頭企業(yè)已開始對產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行延伸，逐漸進(jìn)軍原材料生產(chǎn)領(lǐng)域，以規(guī)避高額進(jìn)口原料的成本支出，攫取上游毛利。此外，伴隨著上游原料生產(chǎn)企業(yè)的重組進(jìn)程加快以及中國市場參與者技術(shù)水平的提高，長租公寓行業(yè)上游原材料供應(yīng)有望朝著專業(yè)化和規(guī)模化的方向繼續(xù)發(fā)展，逐漸搶奪外資企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的話語權(quán)。產(chǎn)業(yè)鏈中游長租公寓行業(yè)中游企業(yè)原材料大部分依靠進(jìn)口，主要原因是下游消費(fèi)終端為保障科研成果，對行業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量穩(wěn)定性要求較高，因此，中游科研用制備廠商更傾向于選擇儀器先進(jìn)、供應(yīng)鏈穩(wěn)定的進(jìn)口原材料供應(yīng)商。企業(yè)產(chǎn)品價格主要受市場供求關(guān)系的影響。由于長租公寓企業(yè)的產(chǎn)品毛利較高，原材料價格波動不會對企業(yè)的盈利能力產(chǎn)生重大影響。產(chǎn)業(yè)鏈下游長租公寓行業(yè)下游企業(yè)市場空間廣闊、銷售范圍廣、用戶分散、單批數(shù)量少、銷售單價高等特點(diǎn)。隨著全球范圍內(nèi)生物醫(yī)藥行業(yè)研究的深入及產(chǎn)業(yè)化程度的提升，中國行業(yè)產(chǎn)品種類進(jìn)一步豐富，應(yīng)用領(lǐng)域持續(xù)增加，個性化、高端化的產(chǎn)品將逐漸獲得更廣闊的應(yīng)用空間。05政治環(huán)境1政治環(huán)境1《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見購租并舉的城鎮(zhèn)住房制度《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》2015年提出租售并舉多渠道發(fā)展模式，政府租賃平臺、住房租賃機(jī)構(gòu)等新方向出現(xiàn)在大眾眼界，自此中國租賃市場迎來政策紅利時代。關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見2016年大力鼓勵住房租賃市場，并放寬住房公積金支付房租的條件。購租并舉的城鎮(zhèn)住房制度這是國家首次提出該制度并確定從土地供應(yīng)、發(fā)展租賃企業(yè)等方面出臺政策以促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展。在國家政府的帶動下，地方政府也紛紛跟進(jìn)出臺相關(guān)政策，鼓勵扶持當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場的發(fā)展。06政治環(huán)境2政治環(huán)境2《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中央經(jīng)濟(jì)工作會議《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，支持和規(guī)范個人出租住房;鼓勵新建租賃住房，允許改建房屋用于租賃。中央經(jīng)濟(jì)工作會議加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化，規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。07政治環(huán)境2政治環(huán)境2《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。住建部會同有關(guān)部門共同搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺，提供租賃信息發(fā)布服務(wù)?！独眉w建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京，上海，沈陽，南京，杭州，合肥，廈門，鄭州，武漢，廣州，佛山，肇慶，成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。08經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境長租公寓行業(yè)經(jīng)過幾年的“野蠻生長”，當(dāng)前正進(jìn)入“洗牌期”。有業(yè)內(nèi)人士，未來房屋租賃機(jī)構(gòu)將日趨專業(yè)化和規(guī)?；?，市場集中度亦將隨之不斷提升。2017年開始資本蜂擁進(jìn)入長租公寓市場，在2018年，行業(yè)遭遇了“甲醛門”“租金貸”，以及部分租賃機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂跑路等問題后，四季度開始遇冷，不少企業(yè)開始暫緩布局長租公寓領(lǐng)域。從2019年一季度開始，租賃行業(yè)開始復(fù)蘇。“經(jīng)過了兩三年的洗牌，市場開始回歸理性，經(jīng)過大浪淘沙留下來的企業(yè)正推動行業(yè)健康發(fā)展?！?9社會環(huán)境1社會環(huán)境1010201中國流動人口其中約七成通過租房解決住房問題，其中“80后”、“90后”新生代流動人口比例穩(wěn)步增長，占比達(dá)到67%，已成為流動人口中的主力軍，流動人口平均居留時間也在逐年上升，2017年這一數(shù)據(jù)已達(dá)5.7年，流動人口的穩(wěn)定性增強(qiáng)。據(jù)沙利文統(tǒng)計，2017年部分熱點(diǎn)城市的平均首次置業(yè)年齡已超過35歲，新進(jìn)入人口的租房周期也普遍上升到了10年以上，租房居住需求周期被進(jìn)一步拉長。02由于社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)活動更加頻繁，有租賃需求的人口也在不斷提升，至2022年中國租賃人口將達(dá)45億人，由于持續(xù)增長的流動人口規(guī)模也將助增流動人口數(shù)量，城市化進(jìn)程也在逐步加深，未來將有更多人口涌向大中城市，將給一、二線城市提供租賃人口增量。同時，可支配收入及CPI的增長也將提升租金水平。所以基于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來中國租賃人口數(shù)量將有較大的增長。與發(fā)達(dá)國家如美英日高達(dá)三分之一的比例相比，中國租賃人口比例僅有193%，相對較低也將注定未來會有很大的增長空間，與美英日租賃房屋比例為三分之一相比，中國的租賃房屋比例也僅有17.21%，僅為該三國平均比例的一半水平，未來不論是租賃人口還是租賃房屋規(guī)模都將處在快速增長階段。010社會環(huán)境2社會環(huán)境2伴隨著中國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市聚集了相對較多的流動人口，根據(jù)中國國家衛(wèi)生健康委員會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至2018年底，我國流動人口的數(shù)量達(dá)到41億。流動人口增多，居民住房需求擴(kuò)大，我國長租公寓迅速發(fā)展。下面將帶你了解我國長租公寓的市場發(fā)展現(xiàn)狀。011行業(yè)驅(qū)動因素行業(yè)驅(qū)動因素1政策扶持有利長租公寓長遠(yuǎn)發(fā)展1購房需求轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥啃枨?政策扶持有利長租公寓長遠(yuǎn)發(fā)展1自2015年以來，國家及地方政府不斷出臺住房租賃市場相關(guān)政策，利好長租公寓長期發(fā)展。2015年住建部率先頒布了一系列長租公寓利好政策，例如《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》等通知，大力鼓勵住房租賃市場，并放寬住房公積金支付房租的條件。2016年，國務(wù)院提出建立購租并舉的城鎮(zhèn)住房制度，這是國家首次提出該制度并確定從土地供應(yīng)、發(fā)展租賃企業(yè)等方面出臺政策以促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展。在國家政府的帶動下，地方政府也紛紛跟進(jìn)出臺相關(guān)政策，鼓勵扶持當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場的發(fā)展。1購房需求轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥啃枨?相較于住宅房屋價格的持續(xù)上漲居高不下，人均可支配收入增速遠(yuǎn)低于住宅房屋價格上漲速度，一線城市房價收入比均超過20倍，置業(yè)門檻顯著提高。各地政府為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，密集出臺樓市調(diào)控政策，例如提高首付額度，調(diào)高購房資格門檻，提高房貸利率等措施，置業(yè)門檻的提高使得一部分潛在購房者不得不放棄購房轉(zhuǎn)向房屋租賃市場012行業(yè)驅(qū)動因素行業(yè)驅(qū)動因素單身與新世代帶來租房需求中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨拐點(diǎn)，進(jìn)入存量時代單身與新世代帶來租房需求自2013年起，中國結(jié)婚率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，截至2017年結(jié)婚率已從2013年的10.03%降至7.94%，這意味著越來越多的適婚年齡人群選擇保持單身或者推遲結(jié)婚年齡。另一方面，自2009年起，中國離婚率卻在不斷上漲，2017年中國離婚率已超3%。由于結(jié)婚率下降以及離婚率上升而產(chǎn)生的單身群體將更有可能選擇租賃房屋，擴(kuò)大長租公寓市場需求。中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨拐點(diǎn)，進(jìn)入存量時代各類指標(biāo)均標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場已從增量時代進(jìn)入存量時代，且存量概念已擴(kuò)展至全國，相對于傳統(tǒng)增量時代，存量時代的房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營和服務(wù)能力成為關(guān)鍵因素，以商用為目的地產(chǎn)行業(yè)例如物流地產(chǎn)與長租公寓等崛起。013行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀2019年是國家提出“租售并舉”的第三個年頭，3年間租房大軍日漸浩蕩。更有機(jī)構(gòu)稱，到2020年，國內(nèi)租房人數(shù)有望達(dá)到9億。在巨大的市場需求面前，長租公寓的內(nèi)部環(huán)境及標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，日益受到租住群體及業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。乘市場及政策東風(fēng)的長租公寓行業(yè)，近年來增速飛快。資料顯示，2017年中國租房市場規(guī)模達(dá)38萬億元；有機(jī)構(gòu)預(yù)測，到2025年中國房屋租賃市場規(guī)模有望達(dá)到9萬億元。然而，在擴(kuò)張過程中出現(xiàn)的房屋污染、標(biāo)準(zhǔn)化程度緩慢等問題，也曾制約行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。2019年，我國長租公寓市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到73萬億元。結(jié)合上述討論，購房壓力大、住房流動性頻繁、新生一代購房觀念的轉(zhuǎn)變、長租公寓具有獨(dú)特優(yōu)勢等，未來長租公寓市場發(fā)展前景廣闊，2025年市場規(guī)模有望突破3萬億元。與前兩年步入“大躍進(jìn)”式快速發(fā)展的階段有所不同，2020年整個長租公寓行業(yè)則是被蒙上了一層陰霾，“爆雷”無疑成為了行業(yè)的年度熱詞，除了多次出現(xiàn)在新聞熱搜榜上的蛋殼公寓事件外，年內(nèi)全國還有多個不同規(guī)模的長租公寓品牌也都出現(xiàn)了問題。盡管年初的新冠疫情給整個社會都帶來了猝不及防的沖擊，長租公寓行業(yè)的確也遭遇了短期運(yùn)營成本上升、房屋空置率走高等問題，整個行業(yè)的生存環(huán)境面臨著挑戰(zhàn)。014行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀長租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下長租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩在整體大環(huán)境不容樂觀的背景下，長租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，著力于已拓房源的開業(yè)效率和經(jīng)營質(zhì)量。從2019年的開業(yè)情況來看，TOP10企業(yè)的增長情況較好，而頭部企業(yè)更保持了領(lǐng)先優(yōu)勢，其中，萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業(yè)規(guī)模占TOP10新增總量的6成。在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，國內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4。從規(guī)模上來看，2019年房企長租公寓TOP20的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。015行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀2017年中國年租金規(guī)模約39萬億元，過去五年復(fù)合增長率為117%，由于國家租賃政策的頒布及未來租賃需求人口的上漲，未來中國租賃市場規(guī)模將迅速提升，未來五年房屋租賃市場規(guī)模復(fù)合增長率將達(dá)到16.75%，在2022年將達(dá)到95萬億規(guī)模。2017年中國的長租公寓品牌多達(dá)1200家以上，運(yùn)營房屋數(shù)量已超200萬間()。大多分布在北上廣深一線城市及杭州、成都、武漢、天津、南京和蘇州等區(qū)域核心城市。按照平均每套月租金2000元計算，目前一年的交易額大致為480億元。而相較于萬億的租賃市場規(guī)模，長租公寓所占的比例還是相對較低。未來品牌化運(yùn)營的長租公寓企業(yè)將越來越多，提升行業(yè)的集中度，標(biāo)準(zhǔn)化的長租公寓運(yùn)營品牌不僅能提高租賃品質(zhì)、穩(wěn)定租賃關(guān)系，還能促進(jìn)人口流動。016行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀我國進(jìn)入存量房時代以來，租賃市場需求迅速崛起。至2017年，全國住房租賃市場租金規(guī)模已達(dá)到3萬億元，每年新增租房規(guī)模達(dá)1000億元。近兩年來，在政策、市場、融資的風(fēng)口下，長租公寓成為眾多企業(yè)的標(biāo)配。2019年是長租公寓行業(yè)回歸理性之年。在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認(rèn)識到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴(kuò)張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發(fā)展的同時更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風(fēng)險。在政府主導(dǎo)推進(jìn)下，我國長租公寓市場正在逐步規(guī)范，市場規(guī)模上了很大一個臺階，參與主體、房源、相關(guān)用地供應(yīng)規(guī)模均有大幅提升。2019年以來，長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額1201億元。2019年長租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業(yè)長租公寓房源量榜領(lǐng)先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。分散式公寓運(yùn)營商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達(dá)到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€派系項(xiàng)目拓展及開業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨(dú)占優(yōu)勢，也有較好的運(yùn)營管理和產(chǎn)品服務(wù)表現(xiàn)017行業(yè)熱點(diǎn)行業(yè)熱點(diǎn)熱點(diǎn)一長租公寓應(yīng)用領(lǐng)域廣泛熱點(diǎn)二科研服務(wù)市場持續(xù)增長熱點(diǎn)三行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量整體提高熱點(diǎn)一長租公寓應(yīng)用領(lǐng)域廣泛熱點(diǎn)二科研服務(wù)市場持續(xù)增長長租公寓行業(yè)具有市場空間廣闊、銷售范圍廣、用戶分散、單批數(shù)量少、銷售單價高等特點(diǎn)。熱點(diǎn)三行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量整體提高長租公寓行業(yè)技術(shù)提升，多元化科研服務(wù)平臺持續(xù)擴(kuò)張，促進(jìn)高價值服務(wù)企業(yè)品牌形成。行業(yè)產(chǎn)品化發(fā)展，集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售于一體的綜合性科研服務(wù)企業(yè)逐漸增多。018行業(yè)制約因素行業(yè)制約因素行業(yè)正處擴(kuò)張期，盈利空間有限運(yùn)營能力要求較高，金融支持尚不成熟行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范尚不健全行業(yè)正處擴(kuò)張期，盈利空間有限“內(nèi)憂外患”之下，長租公寓品牌拿房競爭趨于白熱化，導(dǎo)致“拿房難、拿房貴”已經(jīng)成為了長租公寓行業(yè)亟待解決的痛點(diǎn)問題。同時，在營銷、物業(yè)管理、人力開支等諸多方面，長租公寓企業(yè)仍然面臨著不小的成本壓力。諸多因素共同作用下，國內(nèi)長租公寓企業(yè)的租金回報率要顯著低于美國等發(fā)達(dá)國家水平。在產(chǎn)業(yè)鏈逐漸擴(kuò)張而盈利模式尚不成熟的不對稱發(fā)展背景下，企業(yè)的盈利空間將十分有限。短時間內(nèi)，企業(yè)要想謀求持續(xù)發(fā)展，單純依靠租金差來實(shí)現(xiàn)盈利并不現(xiàn)實(shí)，而是應(yīng)該積極拓寬業(yè)務(wù)渠道，尋找新的利潤增長點(diǎn)。運(yùn)營能力要求較高，金融支持尚不成熟站在短期發(fā)展角度看，長租公寓品牌需要不斷打磨自身的運(yùn)營能力，將利潤率逐步提升，強(qiáng)運(yùn)營能力的公寓運(yùn)營商會越來越受到金融機(jī)構(gòu)的青睞；而長期來看，市場對于REITs產(chǎn)品等退出渠道的需求將日益增多。事實(shí)上，長租公寓的成功與金融支持密不可分，美國長租公寓市場的發(fā)達(dá)與美國REITs的盛行便是很好的印證。對于長租公寓行業(yè)而言，REITs的成熟不僅可以使得公寓項(xiàng)目融資變得較為便捷，實(shí)現(xiàn)杠桿化發(fā)展，同時也會促進(jìn)資金回流速度，延長中小企業(yè)的生命周期。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范尚不健全困擾著長租公寓行業(yè)的除了經(jīng)營、盈利模式等問題外，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的不健全也成為了行業(yè)良性發(fā)展的攔路虎。當(dāng)前，長租公寓行業(yè)缺乏具體的規(guī)范化細(xì)則，有些公司開發(fā)公寓項(xiàng)目的流程非常嚴(yán)格，取得各類資質(zhì)和證照后才營業(yè)；有些公寓項(xiàng)目則缺乏部分資質(zhì)的情況下倉促開業(yè)，這就會造成消防、衛(wèi)生、違規(guī)隔斷等方面的諸多隱患，而這些隱患又會導(dǎo)致經(jīng)營者和用戶（住客）發(fā)生矛盾。此外，不少傳統(tǒng)酒店企業(yè)開始嘗試長租公寓業(yè)態(tài)，相比較于酒店行業(yè)自身非常完備的細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)，公寓行業(yè)規(guī)范的缺失容易導(dǎo)致酒店行業(yè)跨界公寓行業(yè)的過程中會出現(xiàn)諸多定位不清晰的問題；例如，注冊是按照酒店還是公寓標(biāo)準(zhǔn)，或是物業(yè)管理來劃分等，這些都是在長租公寓行業(yè)亟待明確的問題。019行業(yè)問題行業(yè)問題質(zhì)量參差不齊行業(yè)監(jiān)管難度大高端產(chǎn)品發(fā)展落后質(zhì)量參差不齊長租公寓行業(yè)缺乏完備的質(zhì)量控制和質(zhì)量保證體系，生產(chǎn)商缺乏統(tǒng)一的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量良莠不齊，導(dǎo)致產(chǎn)品的可靠性難以保證，喪失產(chǎn)品市場競爭力。行業(yè)監(jiān)管難度大高端產(chǎn)品發(fā)展落后020行業(yè)發(fā)展建議行業(yè)發(fā)展建議2租約證券化2融資渠道少，但政策導(dǎo)向正逐步改善現(xiàn)狀2積極利用創(chuàng)新金融產(chǎn)品2租約證券化2租約證券化是在長租公寓收租的基礎(chǔ)上衍生出來的金融產(chǎn)品，例如用租金收益作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募或私募ABS為企業(yè)融資。已經(jīng)形成一定規(guī)模的長租公寓品牌開始試水ABS，以租金為底層資產(chǎn)向市場融資。2017年上半年，魔方公寓發(fā)型了中國首單ABS產(chǎn)品，底層資產(chǎn)為北京、上海、廣州等一二線城市經(jīng)營的30處物業(yè)4000多間公寓未來三年的租金收入。該項(xiàng)目采用轉(zhuǎn)向計劃+信托受益權(quán)的雙SPV架構(gòu)設(shè)計，發(fā)行規(guī)模5億元，全部優(yōu)先級證券AAA評級。同年8月自如也成功發(fā)行了租房市場房屋租金分期類ABS——中信證券-自如1號。自如的ABS產(chǎn)品，以房屋分期消費(fèi)貸款為底層資產(chǎn)，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，其中優(yōu)先級獲得AAA信用評級，占比90%。2融資渠道少，但政策導(dǎo)向正逐步改善現(xiàn)狀2國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于在企業(yè)債券領(lǐng)域進(jìn)一步防范風(fēng)險加強(qiáng)監(jiān)管和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有關(guān)工作的通知》，要求積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。在政策的引導(dǎo)下，長租公寓的融資渠道正在逐步打開，后續(xù)融資方式將更多元化。政府對住房租賃的支持力度加大，利用金融產(chǎn)品融資成為一大趨勢。2積極利用創(chuàng)新金融產(chǎn)品2機(jī)構(gòu)化的租賃服務(wù)商前期成本壓力大，收房到出租存在時間差，并且前期收房、設(shè)計、改造、裝修、配置、出租營銷、人工等成本都要提前支付，擴(kuò)張階段的企業(yè)收入成本的時間不匹配會更突出，現(xiàn)金流趨緊，面臨很大財務(wù)壓力。積極利用創(chuàng)新金融產(chǎn)品將有助于企業(yè)化解財務(wù)壓力。021競爭格局競爭格局競爭格局1競爭格局2競爭格局1由于租賃市場潛力巨大，加上租售同權(quán)等政策的出臺，多方涌入長租公寓市場并推動行業(yè)的快速發(fā)展。中國關(guān)于土地開發(fā)的基本流程為，國家將國有土地出讓給使用者，使用者一般指房地產(chǎn)商經(jīng)過開發(fā)建設(shè)將房產(chǎn)出租或出售，商品房首次進(jìn)入流通，房產(chǎn)在市場上流通后再次進(jìn)入流通領(lǐng)域流通形成租賃市場，因此租賃房屋一般以存量房為主。從房產(chǎn)租賃的來源一般有以下幾部分，政府直接建設(shè)的公租房或人次公寓；新房買賣后直接進(jìn)入租賃市場比如萬科云城、米酷等；或者長租公寓這種公司運(yùn)營的模式，也有個人散租。競爭格局2目前國內(nèi)長租公寓品牌超過了1200家，在消費(fèi)升級大背景下，具有更好居住體驗(yàn)和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定程度上替代了傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，整個行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展和品牌化時期。截至目前，國內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過500家，如以單個品牌管理4000間公寓估算，全國房源總規(guī)模將突破200萬間。從行業(yè)生命周期來看，現(xiàn)階段中國長租行業(yè)的商業(yè)模式及產(chǎn)品尚未完全成熟、市場增長率較高、需求增長較快、行業(yè)利潤低等特點(diǎn)。022行業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)發(fā)展趨勢公寓智能化、信息化制度日漸完善，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公寓智能化、信息化在如今大數(shù)據(jù)、人工智能、移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算和物聯(lián)網(wǎng)的驅(qū)動下，長租公寓的運(yùn)營管理會更加簡便化。租戶的偏好、市場需求、房源信息等因素都能夠通過技術(shù)手段獲取和分析。同時，完善的征信系統(tǒng)和健全的雙向反饋信息平臺的搭建，能夠促進(jìn)運(yùn)營商和租戶的交流，讓公寓和租戶雙向選擇，加速品牌公寓的整合和改善租戶的居住環(huán)境。通過引入政府監(jiān)管入口，更好地使租戶的權(quán)益得到保障。未來，長租公寓會轉(zhuǎn)向智慧型公寓，即長租公寓與智能家居等結(jié)合，針對租戶的個性提供差異化服務(wù)，通過裝修和家具的優(yōu)化來提高租戶的體驗(yàn)感。制度日漸完善，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一2021年，《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》下發(fā)，文件指出，住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個月。住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。同時，住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。這在很大程度上制止了長租公寓企業(yè)不合理預(yù)收房租的行為，扼住病態(tài)擴(kuò)張的源頭，保護(hù)了租戶的權(quán)益。023行業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)發(fā)展趨勢實(shí)現(xiàn)規(guī)?；c資產(chǎn)證券化擁抱移動互聯(lián)網(wǎng)，布局APP線上應(yīng)用建設(shè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；c資產(chǎn)證券化國內(nèi)大多長租公寓運(yùn)營商采用重資產(chǎn)運(yùn)營模式，前期投入占比較大，財務(wù)風(fēng)險較高。企業(yè)要想縮短投資回報期，公寓需要規(guī)?；瘉斫档瓦呺H成本，從而達(dá)到對成本和費(fèi)用的管控和分?jǐn)偂Ｔ陂L租公寓行業(yè)負(fù)杠桿運(yùn)作的大環(huán)境下，目前長租公寓運(yùn)營商還在致力于提高居住體驗(yàn)、搶占市場份額和提升品牌調(diào)性的階段。長租公寓行業(yè)還是一片紅海市場，今后將迎來整合階段，簡單的收租轉(zhuǎn)租模式的企業(yè)將會被脫穎而出、實(shí)力雄厚的品牌公寓收購或者雙方達(dá)成合作，品牌公寓的逐步擴(kuò)張，使得長租公寓行業(yè)漸漸朝著規(guī)?；l(fā)展。擁抱移動互聯(lián)網(wǎng)，布局APP線上應(yīng)用建設(shè)在移動互聯(lián)網(wǎng)浪潮下，長租公寓平臺一大趨勢是積極擁抱移動互聯(lián)，線上應(yīng)用加大創(chuàng)新研發(fā)，應(yīng)用自有APP作為整個租房流程和租客入口。移動簽約，租房與服務(wù)全流程互聯(lián)網(wǎng)化、移動化，整個租房流程中，只有看房是線下服務(wù)，其他流程全部線上化。系統(tǒng)平臺在長租公寓的運(yùn)營中扮演重要角色。完善的平臺系統(tǒng)可以大大節(jié)約長租公寓運(yùn)營期間的人工成本。一個成熟的網(wǎng)絡(luò)平臺系統(tǒng)，可以做到前端產(chǎn)品設(shè)計，即網(wǎng)絡(luò)簽約形成電子合同、租賃期間保修等和客戶維持高頻互動并及時反饋客戶各類需求。也可以做到后端客戶數(shù)據(jù)信息搜集用于未來產(chǎn)品改善和財務(wù)數(shù)據(jù)整理等。全鏈條網(wǎng)絡(luò)平臺在可以大量節(jié)省運(yùn)營過程中各類成本。系統(tǒng)平臺的搭