酒店管理投資-酒店投資和開業(yè)流程管理公司的聘請-集團(tuán)連鎖酒店管理公司課件

酒店投資和開業(yè)流程管理公司的聘請——集團(tuán)連鎖酒店管理公司國內(nèi)許多房產(chǎn)商紛紛進(jìn)入酒店投資領(lǐng)域，以下幾點建議或許可以幫助業(yè)界人士少犯錯誤，這是經(jīng)歷了20多年酒店投資和管理的前輩們付出沉重代價換來的經(jīng)驗，特與同仁分享，希望汲取并有所補(bǔ)益。2023/9/3葉予舜1酒店投資和開業(yè)流程管理公司的聘請——集團(tuán)連鎖酒店管理公司國內(nèi)酒店建設(shè)、籌建和開業(yè)2023/9/3葉予舜2正確的酒店投資和開業(yè)流程酒店管理公司的聘請關(guān)于買地建房還是租賃物業(yè)開酒店和申請營業(yè)執(zhí)照的問題開業(yè)審批環(huán)節(jié)的關(guān)鍵部位前期設(shè)計管理團(tuán)隊的參與和控制將對日后運(yùn)行具有巨大意義一家新開業(yè)酒店的營運(yùn)周期及其規(guī)律酒店固定資產(chǎn)及其回收期的概念酒店運(yùn)行成本和費(fèi)用解析有關(guān)酒店的資產(chǎn)價值評估有關(guān)工程造價的控制酒店建設(shè)、籌建和開業(yè)2023/8/3葉予舜2正確的酒店投資和關(guān)于聘請酒店管理公司的思想準(zhǔn)備酒店管理公司的聘請，目前是比較流行的，特別是房地產(chǎn)公司喜歡找國際品牌，至少得是香港品牌。但要請他們，你得先學(xué)會放棄自己好多自以為“是”的想法，因為也許你認(rèn)為很對的地方，往往在他們看來恰恰是很大的錯誤，比如后勤配套面積的大小標(biāo)準(zhǔn)，可能你會認(rèn)為可省則省，或者還是你設(shè)計節(jié)約的一大亮點。比如員工電梯的配置多了一臺等等。還有你得接受他們很多遠(yuǎn)超過你的想象的員工和管理人員工資、福利條件。2023/9/3葉予舜3關(guān)于聘請酒店管理公司的思想準(zhǔn)備酒店管理公司的聘請，目前是比較聘請國際品牌酒店管理公司的經(jīng)濟(jì)代價一般國際品牌酒店管理公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：基本管理費(fèi)按營業(yè)收入提1~3％，經(jīng)營毛利按5~8％提，還有訂房提成（如每間房10美元不等)、年度集團(tuán)推廣費(fèi)等其它額外費(fèi)用，外聘管理團(tuán)隊（管理公司派駐人員）的薪酬、探親及福利（一般要包括外籍總經(jīng)理及其家屬往返原駐地國際機(jī)票和當(dāng)?shù)匦『⒕蛯W(xué)等費(fèi)用），一般每年在1,000多萬左右。他們不承諾固定回報。所以一般在一線和國內(nèi)主要二線城市，即可以賣較高房價，這些地區(qū)的酒店比較適合聘請他們，一般平均房價要能達(dá)到800~1,000元以上，才比較適合聘請國際大品牌；否則如果預(yù)期房價在400~600元之間的，不太適合。2023/9/3葉予舜4聘請國際品牌酒店管理公司的經(jīng)濟(jì)代價一般國際品牌酒店管理公司收關(guān)于買地建房還是租賃物業(yè)開酒店和申請營業(yè)執(zhí)照的問題開酒店可以自己買土地建房也可以租賃土地和房屋。如果你只租賃土地，但還要蓋房子的話，建議自己買土地，因為這有個開業(yè)后，資產(chǎn)增值和未來資本運(yùn)作的問題。而這塊產(chǎn)生的間接效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于每年經(jīng)營毛利所得（后面有專門介紹）。在國外，這才是投資商投資酒店的真正目的。當(dāng)然，無論投資買地建房，還是只是租賃物業(yè)自己裝修和購置設(shè)備，兩者都是可以申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照的。前者用土地證和房產(chǎn)證加上開業(yè)所需要的其它前面提到的各政府職能部門的批準(zhǔn)文件，就可以辦理申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照。后者租賃的物業(yè)或土地，只需要有租賃合同和業(yè)主的土地證和房產(chǎn)證就可以，但申領(lǐng)酒店營業(yè)執(zhí)照必須要有前面幾關(guān)的政府職能部門的批準(zhǔn)文件，才可以向工商局申請。（注:目前新興的經(jīng)濟(jì)型酒店大多只租物業(yè)，投資裝修和購置設(shè)備，因為這樣投資少回報快。）2023/9/3葉予舜5關(guān)于買地建房還是租賃物業(yè)開酒店和申請營業(yè)執(zhí)照的問題開酒店可以開業(yè)審批環(huán)節(jié)的關(guān)鍵部位消防是所有審批的關(guān)鍵和先決條件，是硬杠子，高壓線。衛(wèi)生防疫許可對于餐飲相對嚴(yán)格，廚房布局必須經(jīng)過他們審核。評星時，前期主管旅游局參與，有加分因素。（建議千萬別玩擦邊球，因為你留下了以后長期惹麻煩的把柄。）2023/9/3葉予舜6開業(yè)審批環(huán)節(jié)的關(guān)鍵部位消防是所有審批的關(guān)鍵和先決條件，是硬杠前期設(shè)計管理團(tuán)隊的參與和控制將對日后運(yùn)行具有巨大意義酒店管理者在一開始就要參與最初方案設(shè)計。2023/9/3葉予舜7前期設(shè)計管理團(tuán)隊的參與和控制將對日后運(yùn)行具有巨大意義酒店管理營運(yùn)不同的市場和酒店等級及類型，對于選址、建筑設(shè)計非常不同。未來經(jīng)營的市場和星級的不同以及不同類型的酒店，設(shè)計和選址大不相同。比如度假酒店和城市商務(wù)酒店、五星和四星以及快捷商務(wù)等都有很大區(qū)別。類似以餐飲為主帶動客房、以娛樂帶動酒店、以客房經(jīng)營為主的酒店、度假村等等在以下方面都很大不同：包括功能布局、建筑和安裝設(shè)計、選址、各功能面積和位置配比等。2023/9/3葉予舜8前期設(shè)計管理團(tuán)隊的參與和控制將對日后運(yùn)行具有巨大意義營運(yùn)不同的市場和酒店等級及類型，對于選址、建筑設(shè)計非常不同。設(shè)計對酒店未來盈利的重要影響。一家酒店日后經(jīng)營產(chǎn)值中的客房、餐飲、娛樂、休閑、商場等收入比例，也是因你的選址、目標(biāo)客源市場和酒店定位設(shè)計和類型的選擇，大不相同。如經(jīng)濟(jì)型酒店以客房為主（客房收入占80％以上）、會議型酒店以客房、宴會廳、會議廳和西餐廳等和娛樂休閑配套為主（收入比例一般為：客房：餐飲：娛樂休閑收入＝5:4:1）、城市商務(wù)酒店突出客房、高檔餐飲和會議設(shè)施、商務(wù)服務(wù)中心、高檔商業(yè)專賣店和高檔健康休閑項目為主（收入比例一般為：客房：餐飲：娛樂休閑：商場＝4：3：2：1）、當(dāng)然，有些酒店以餐飲帶動客房，則收入比例一般為：客房：餐飲：娛樂休閑＝4：5：1……度假酒店一般客房收入占總營收的大頭，50％以上。這樣酒店的毛利率可以達(dá)到35-45％左右，甚至更高。2023/9/3葉予舜9前期設(shè)計管理團(tuán)隊的參與和控制將對日后運(yùn)行具有巨大意義設(shè)計對酒店未來盈利的重要影響。一家酒店日后經(jīng)營產(chǎn)值中的客房、總之，不同定位決定布局和配套、進(jìn)而決定未來經(jīng)營業(yè)績的流向和結(jié)果。所以我們說其實一家酒店是否能夠經(jīng)營成功，在一開始選址和投資決策時已經(jīng)70％以上決定了項目是否成功。依我的經(jīng)驗：客房平均經(jīng)營毛利是65-70％，餐飲平均經(jīng)營毛利是18-20％（注：對于餐飲按社會化方式運(yùn)行的酒店，一般就這樣。），桑拿平均經(jīng)營毛利80-85％，娛樂經(jīng)營毛利45-65%。所以，餐飲區(qū)域越大，酒店整體經(jīng)營毛利影響越大（當(dāng)然除了餐飲帶動客房的酒店除外），但餐飲能帶來很大的營業(yè)收入和現(xiàn)金流，經(jīng)營什么樣的酒店跟投資者的取舍也有很大關(guān)系。不是越高利潤的項目越好做，如桑拿和娛樂，利潤率很高，但風(fēng)險也就很大，因為受政策影響很大。（注：經(jīng)營毛利（GOP）指除去投資利息、折舊和董事會費(fèi)用、房產(chǎn)稅等經(jīng)營管理者無法控制的費(fèi)用以外的利潤。）2023/9/3葉予舜10前期設(shè)計管理團(tuán)隊的參與和控制將對日后運(yùn)行具有巨大意義總之，不同定位決定布局和配套、進(jìn)而決定未來經(jīng)營業(yè)績的流向和結(jié)我的經(jīng)驗是客房收入為主的酒店（占總營收50％以上）GOP率應(yīng)該在35~45％之間，甚至更高。如三亞國際品牌酒店GOP率都在50％以上。以餐飲收入為主的酒店（如占總營收50％以上），酒店總的GOP率一般在25~33％之間。2023/9/3葉予舜11前期設(shè)計管理團(tuán)隊的參與和控制將對日后運(yùn)行具有巨大意義我的經(jīng)驗是客房收入為主的酒店（占總營收50％以上）GOP率應(yīng)專業(yè)酒店機(jī)構(gòu)對于酒店設(shè)計和規(guī)劃時的參與還決定了這家酒店日后是否能最經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和比較容易產(chǎn)生利潤。比如：我們現(xiàn)在許多酒店將主要設(shè)備（特別是桑拿、游泳池、洗衣房、員工食堂和浴室等）設(shè)置于地下室是值得商榷的，每年至少浪費(fèi)大量的電耗，因為每時每刻必須需要用泵來提升至地面，才能排放。而酒店目前最消耗電的除了空調(diào)外，就是所有的泵。一家酒店一般都有幾十臺泵。如果這些設(shè)施設(shè)置于地下，使得酒店只要營運(yùn)一天，就得二十四小時不停地運(yùn)行?；蚣词箷簳r儲存于積水井，也必須要依靠泵抽上去，所以電耗還是沒能省。2023/9/3葉予舜12前期設(shè)計管理團(tuán)隊的參與和控制將對日后運(yùn)行具有巨大意義專業(yè)酒店機(jī)構(gòu)對于酒店設(shè)計和規(guī)劃時的參與還決定了這家酒店日后是當(dāng)然有時候是由于地面面積和商業(yè)價值的影響，但往往我們會計算地面價值帶來的收益，而忽視了實際每天因設(shè)計造成的日后運(yùn)營浪費(fèi)。但這些都是日后營運(yùn)者無法改變的。還有，比如經(jīng)營區(qū)域功能設(shè)計不合理，帶來日后運(yùn)營中的人力成本的浪費(fèi)：一個樓層設(shè)計了20間房，而五星級酒店每個服務(wù)員每天打掃房間的數(shù)量是13間，最多15間，但我們往往設(shè)計是20間，造成清潔運(yùn)行人力浪費(fèi)和加重員工勞動力。加之營業(yè)點分的過散，造成收銀人員的浪費(fèi)和服務(wù)員勞動強(qiáng)度增加等等……這些都是我們目前普遍存在的問題，很少有投資者會算這本帳。他們往往只注意了建設(shè)期的投資節(jié)約，其實不知道已經(jīng)為永遠(yuǎn)的運(yùn)營浪費(fèi)留下了伏筆。2023/9/3葉予舜13前期設(shè)計管理團(tuán)隊的參與和控制將對日后運(yùn)行具有巨大意義當(dāng)然有時候是由于地面面積和商業(yè)價值的影響，但往往我們會計算地各區(qū)域面積的規(guī)劃決定了產(chǎn)品品質(zhì)，是與酒店定位和以后目標(biāo)市場開發(fā)有很大關(guān)系。比如喜達(dá)屋對于威斯汀品牌的酒店客房要求不能低于55平方米，但我們可能認(rèn)為這樣的房間太大了，會空蕩，太浪費(fèi)、沒必要，所以我們可能會定位在40－45平方夠了。因為他們認(rèn)為一個好的地段的酒店應(yīng)該要賣1000元一間，不是這樣品質(zhì)的房間，就沒有競爭力。而我們設(shè)定的這樣的房間可能就只能賣500元一間了。我們往往是按自己的習(xí)慣和喜好決定自己認(rèn)為合適的房型和決定房間的面積。所以，最后經(jīng)營的結(jié)果也是很大不同。包括餐飲包房的面積設(shè)定也是一樣，現(xiàn)在所謂豪華餐飲包房至少要60－80平方米，最豪華的要達(dá)到100－120平方米，而我們往往覺得為什么要這么大，為什么不能多做幾間，而結(jié)果往往檔次和規(guī)格上不盡人意，這些都決定于經(jīng)營定位。2023/9/3葉予舜14前期設(shè)計管理團(tuán)隊的參與和控制將對日后運(yùn)行具有巨大意義各區(qū)域面積的規(guī)劃決定了產(chǎn)品品質(zhì)，是與酒店定位和以后目標(biāo)市場開設(shè)備選型也與酒店功能緊密相關(guān)，包括強(qiáng)弱電等，我們建議投資時要充分考慮日后經(jīng)營的運(yùn)行成本，比如采用節(jié)能型設(shè)備和其它有助于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的設(shè)備，這些設(shè)備投資費(fèi)用可能大于傳統(tǒng)設(shè)備，但在經(jīng)營過程中可以賺回來，如果經(jīng)過測算是劃算的，我們應(yīng)該采納。2023/9/3葉予舜15前期設(shè)計管理團(tuán)隊的參與和控制將對日后運(yùn)行具有巨大意義設(shè)備選型也與酒店功能緊密相關(guān)，包括強(qiáng)弱電等，我們建議投資時要此外，還有一個問題值得我們注意：依我的經(jīng)驗，一般設(shè)計師設(shè)計容量和系數(shù)偏大很多（一般留夠余量30％~50％），所以酒店管理團(tuán)隊的設(shè)備設(shè)計把關(guān)相當(dāng)重要。比如電力容量的設(shè)計、建筑抗震系數(shù)、空調(diào)容量計算等等這些設(shè)計師往往放得很大。而實際營運(yùn)空置和造成多交配套費(fèi)。這也是設(shè)計常常帶來的浪費(fèi)。2023/9/3葉予舜16前期設(shè)計管理團(tuán)隊的參與和控制將對日后運(yùn)行具有巨大意義此外，還有一個問題值得我們注意：依我的經(jīng)驗，一般設(shè)計師設(shè)計容在空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計上，人們往往不考慮各營業(yè)區(qū)域的實際營運(yùn)特殊性，比如、每年4、5和9、10月季節(jié)交換時，餐飲區(qū)域和娛樂區(qū)域往往反季節(jié)使用空調(diào)（因為這時餐飲和娛樂包廂會比酒店大廳和客房更悶熱，可能在那時需要開冷氣了。）但因為是大機(jī)組設(shè)計，要啟動空調(diào)就要啟動可供整家酒店的大機(jī)組。浪費(fèi)！設(shè)計師往往認(rèn)為大機(jī)組可以開小模塊運(yùn)營來節(jié)能，但其實是“大馬拉小車”，還是比小機(jī)組運(yùn)行浪費(fèi)多。由于設(shè)計師從未參與運(yùn)行和使用過他們所設(shè)計的機(jī)組和也從未做實際設(shè)備運(yùn)行的調(diào)研，所以他們根本不知道不同設(shè)計帶來的實際能耗的差別。這些都是需要酒店管理團(tuán)隊要求把關(guān)和堅持的。2023/9/3葉予舜17前期設(shè)計管理團(tuán)隊的參與和控制將對日后運(yùn)行具有巨大意義在空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計上，人們往往不考慮各營業(yè)區(qū)域的實際營運(yùn)特殊性，一家新開業(yè)酒店的營運(yùn)周期及其規(guī)律酒店建成以后，一般三至五年為一個營運(yùn)周期。特別是新開業(yè)酒店不能因為第一年未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，就急功近利，頻繁換人。否則得不償失。只要管理和培訓(xùn)基礎(chǔ)打好了，市場反映品質(zhì)符合定位、市場拓展有計劃和按步進(jìn)展，就要堅持既定方針，這是國際品牌酒店成功的很重要的地方。三年以后酒店將進(jìn)入盈利高峰期，并開始進(jìn)入成熟階段。特別是酒店所在地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)市場競爭較激烈時期，堅持自己做法顯得更為可貴。當(dāng)然市場處于酒店短缺時期，可以在開業(yè)初三年就產(chǎn)生令人滿意的投資效益。對于投資購地建房的投資酒店的回收期，如果在酒店成熟地區(qū)，酒店投資回報期常常設(shè)定在13－15年。在酒店短缺地區(qū)，投資回收期一般可以達(dá)到6－9年。而租賃型物業(yè)，裝修投資回收期一般在3－6年，經(jīng)濟(jì)型酒店裝修和設(shè)備投資回收期在3－5年（但租賃性酒店就沒有了資產(chǎn)增值的收益）。國外投資人一般對于投資型酒店（即購買土地和建房）預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)是前三年能賺回投資利息是個理想目標(biāo)。（注：國內(nèi)業(yè)界有一個看法：投資性酒店年度經(jīng)營業(yè)績最低要確保獲得的毛利和現(xiàn)金流要至少確保能支付銀行利息和支付當(dāng)年應(yīng)付工資、能耗等日常營運(yùn)費(fèi)用。否則容易進(jìn)入惡性循環(huán)。2023/9/3葉予舜18一家新開業(yè)酒店的營運(yùn)周期及其規(guī)律酒店建成以后，一般三至五年為酒店固定資產(chǎn)及其回收期的概念酒店固定資產(chǎn)一般指建筑、土地、設(shè)備和安裝、家具、裝修等，一般折舊年限國家有規(guī)定：比如建筑和設(shè)備按15~30年，裝修按10年。當(dāng)然很多企業(yè)為了避所得稅，將折舊提前、即快速折舊。日后裝修改造一般要每年預(yù)提大修理基金，用于定期的維修改造，一般3~6年會局部改造。每年逐步進(jìn)行。2023/9/3葉予舜19酒店固定資產(chǎn)及其回收期的概念酒店固定資產(chǎn)一般指建筑、土地、設(shè)酒店運(yùn)行成本和費(fèi)用解析目前酒店經(jīng)營成本最大的是人力成本，一般運(yùn)行良性的，占整個收入的15~20％，其中工資應(yīng)該占收入的13~16％比較理想、人力成本占收入比例（含福利、員工膳食等）占到20~22％（以后這個比例將越來越大，美國酒店行業(yè)這個比例現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到50％）；能耗（水、電、氣等）是第二大營運(yùn)費(fèi)用：占總收入7~10％以內(nèi)，一般要求達(dá)到7％比較理想。還有稅方面，主要是營業(yè)稅，一般加上其它雜項政府稅和費(fèi)用，占酒店總收入6－7%左右。2023/9/3葉予舜20酒店運(yùn)行成本和費(fèi)用解析目前酒店經(jīng)營成本最大的是人力成本，一般有關(guān)酒店的宣傳推廣費(fèi)用新開業(yè)的酒店宣傳推廣費(fèi)用會大些，一般預(yù)算是營業(yè)收入的5％左右，國外酒店達(dá)到4~7％，。這要看酒店所處的位置和需要宣傳的量。如果委托給國際品牌集團(tuán)管理，則還有一筆固定的每年用于他們集團(tuán)幫助你在國際市場推廣的宣傳推廣費(fèi)用。我覺得總的營銷費(fèi)用（包括營銷人員工資、廣告、辦公和差旅費(fèi)用）占收入3~5％比較合理，但這不是絕對的，還是要看酒店本身所處的位置和市場等。2023/9/3葉予舜21有關(guān)酒店的宣傳推廣費(fèi)用新開業(yè)的酒店宣傳推廣費(fèi)用會大些，一般預(yù)什么是攤銷建筑和安裝投資作為固定資產(chǎn)投資，按規(guī)定年限折舊的，不作為攤銷。攤銷只是指開辦費(fèi)部分（如開業(yè)購置的易耗品、棉織品、服裝、等開業(yè)所需的物資、開業(yè)前廣告和營業(yè)推廣、開業(yè)前的人力成本、籌備費(fèi)用和培訓(xùn)費(fèi)等），這部分費(fèi)用一般通過幾年攤銷到以后營運(yùn)過程中，這部分?jǐn)備N也不應(yīng)計入酒店GOP中，也不作為考核酒店當(dāng)年GOP經(jīng)營業(yè)績。2023/9/3葉予舜22什么是攤銷建筑和安裝投資作為固定資產(chǎn)投資，按規(guī)定年限折舊的，有關(guān)酒店的資產(chǎn)價值評估酒店價值的評估是由資產(chǎn)評估公司對于整個酒店資產(chǎn)（包括有形和無形部分），新開業(yè)酒店比較多考慮有形的部分實際投入，比如你投資2億開一家酒店，開業(yè)幾個月后，評估一般最多2億多一點；但開業(yè)幾年后，一般無形部分會大起來，假如你經(jīng)營業(yè)績不錯，開業(yè)一年后，評估值就可能會達(dá)到2.5億（因為評估時還考慮你每年的現(xiàn)金流量和經(jīng)營的利潤），而開業(yè)三年后，可能就是5~6億了。這些都稱為間接效益，其實