彝人古鎮(zhèn)調(diào)查報(bào)告

一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位城市概況

楚雄市地處滇中，位于楚雄州西南部，東鄰祿豐，南連雙柏，西與南華、景東接壤，北同牟定毗鄰，總面積達(dá)4433平方公里。全市19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，154個(gè)村（居）委會(huì)，2859個(gè)村民小組。2002年，總?cè)丝?84283人，其中農(nóng)業(yè)人口348216人，非農(nóng)業(yè)人口136067人，是一個(gè)漢、彝、回、苗、白等多民族雜居的農(nóng)業(yè)縣級(jí)市。楚雄生產(chǎn)總值（億元）楚雄2000—2005年城市發(fā)展一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位楚雄財(cái)政收入（億元）年增長(zhǎng)9.5%年增長(zhǎng)8.3%楚雄城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）楚雄農(nóng)民人均處收入（元）年增長(zhǎng)8.1%年增長(zhǎng)6.2%2000年以后，各地提倡將旅游業(yè)打造成為新興支柱產(chǎn)業(yè)；專(zhuān)家預(yù)測(cè)未來(lái)6—8年中國(guó)游客將從現(xiàn)在總?cè)丝诘?7%增至30%一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位宏觀條件2002年，昆明鼎業(yè)集團(tuán)與政府合作開(kāi)發(fā)束河古鎮(zhèn)項(xiàng)目；2003年項(xiàng)目啟動(dòng)；2004年項(xiàng)目完成，帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用?000多戶(hù)，實(shí)現(xiàn)旅游收入近2000萬(wàn)；前期項(xiàng)目投資2個(gè)億，開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售物業(yè)70%，回收資金1個(gè)億傳統(tǒng)的滇西黃金旅游線(xiàn)：昆明——大理——麗江2004年旅游人數(shù)達(dá)1000萬(wàn)人次一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位旅游資源1楚雄處于滇西黃金旅游線(xiàn)路上，區(qū)域內(nèi)擁有多個(gè)的特色景點(diǎn)。但景點(diǎn)分散，缺乏主題和門(mén)戶(hù)，將黃金旅游線(xiàn)游客引入楚雄。一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位旅游資源2獨(dú)特的“彝族七秀”和“鹿城八景”哀牢疊翠土林奇觀楚雄西山龍江公園一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位旅游資源3

楚雄彝族自治州為多民族居住地，其中彝族人口60萬(wàn)，占比僅次于漢族為25.17%，約占全國(guó)彝族人口的50%，彝族有13個(gè)支系，遍及全州。在彝族文化資源方面具有“唯一性”。一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位旅游資源4彝族三古：古生物，古人類(lèi)和古文化古生物古人類(lèi)古文化古文化一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位

周莊江南人家旅游項(xiàng)目，位于周莊古鎮(zhèn)入口處，建面4萬(wàn)㎡。該項(xiàng)目以“清末民初江南民俗再現(xiàn)”為開(kāi)發(fā)主題。以“主題公園式休閑購(gòu)物中心”為設(shè)計(jì)概念，集觀光、游覽、特色商業(yè)、餐飲娛樂(lè)、展覽和影視表演于一體。

項(xiàng)目核心為水上表演舞臺(tái)，它是聚集人氣和拉升周莊旅游氛圍的重要節(jié)點(diǎn)。借鑒水鄉(xiāng)周莊開(kāi)發(fā)模式麗江古城的開(kāi)發(fā)，圍繞古代茶馬古道文化、納西文化、藏文化進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)。建筑以三房一照壁、四合五天井、走馬轉(zhuǎn)閣樓的古建民居為主。

“四方街”為區(qū)域中心，形成拉動(dòng)麗江整體商業(yè)氣氛的關(guān)鍵。借鑒麗江古城開(kāi)發(fā)模式一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格以彝族古典民居為主題風(fēng)格，時(shí)間上廣納唐、宋、元、明、清，空間上博采東、西、南、北、中，薈萃經(jīng)典樣式，使之成為以彝族為主調(diào)的古典民居博物館。項(xiàng)目定位一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位從建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面充分運(yùn)用民族文化元素，展示彝族建筑文化將項(xiàng)目打造成一個(gè)具有中國(guó)西部民族特色的影視拍攝基地將彝族文化作為項(xiàng)目核心，打造中國(guó)彝族文化大觀園，展示特色民族風(fēng)情文化在旅游經(jīng)濟(jì)的宏觀背景下，將項(xiàng)目定位為旅游地產(chǎn)，滿(mǎn)足旅游和居住的需要整合區(qū)域資源，將項(xiàng)目打造成滇西旅游“黃金線(xiàn)”上的重要接待點(diǎn)和窗口將項(xiàng)目打造成云南旅游商品集散地、東南亞特色商品集散地二、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目情況項(xiàng)目區(qū)位和交通“彝人古鎮(zhèn)”位于楚雄市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東盛路與永安路之間，西鄰龍川江，臨近楚雄州政府，是楚雄州集中展示彝族文化的一個(gè)旅游精品項(xiàng)目。項(xiàng)目周?chē)卸鄠€(gè)城市主干道，交通方便。市政府州政府東盛路昆楚高速威楚大道永安路項(xiàng)目二、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目情況項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱(chēng)彝人古鎮(zhèn)（銷(xiāo)售許可：預(yù)許云字2005—10號(hào)）項(xiàng)目地址楚雄永安路龍川江旁區(qū)位東盛東路與永安路間龍川江東側(cè)開(kāi)發(fā)商

楚雄匯通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃物業(yè)形態(tài)住宅、商鋪、別墅物業(yè)結(jié)構(gòu)低層、多層開(kāi)盤(pán)日期2005年11月交房日期目前第8期住宅在售（現(xiàn)房）物管公司楚雄匯通物業(yè)物管費(fèi)（元/㎡/月）商鋪：1；住宅：0.6基本資料規(guī)劃指標(biāo)占地面積1740畝總建筑面積1000000㎡住宅建筑面積——綜合用地——容積率0.98總戶(hù)數(shù)（戶(hù)）1、2期600戶(hù)綠化率36.30%停車(chē)泊位（個(gè)）1、2期550個(gè)產(chǎn)權(quán)40年，70年備注彝人古鎮(zhèn)前期1、2期，占地243畝，投資3.2億元，已于2006年底開(kāi)發(fā)完成。第3、4期于2007年1月開(kāi)工，1—4期以商業(yè)為主題，目前已投入運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目共8期，總投資35億元。二、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目情況項(xiàng)目工程分期項(xiàng)目啟動(dòng)階段：2005年4月18日項(xiàng)目首期（1、2期）工程啟動(dòng)，15個(gè)月完工。于2006年火把節(jié)正式開(kāi)始接待游客。項(xiàng)目建設(shè)階段：2006年—2011年共8期，建設(shè)階段。2007年1月17日，中期（3、4期）工程動(dòng)工，2009年完工，并投入使用。2009年5月，項(xiàng)目啟動(dòng)“星宿家園”平浪煤礦采煤沉陷區(qū)治理工程定向工程，項(xiàng)目包攬彝人古鎮(zhèn)5、6、7期，占地320畝，總建面25.85萬(wàn)平方米，總戶(hù)數(shù)3000戶(hù)，安置沉陷區(qū)居民2350戶(hù)，住宅面積79.5—133.6平，于2010年底交付使用，同時(shí)包括“水墨藝墅2、3號(hào)院”。團(tuán)購(gòu)單位：平浪煤礦、楚雄日?qǐng)?bào)集團(tuán)、中國(guó)人保楚雄分公司等。注：項(xiàng)目原定于2010年重點(diǎn)打造占地700畝的彝人古鎮(zhèn)東區(qū)：太陽(yáng)歷公園提升改造工程，定位“體驗(yàn)式高端商業(yè)區(qū)”，包括太陽(yáng)歷民族嘉年華、高爾夫?qū)嵕熬毩?xí)場(chǎng)、兩個(gè)18洞迷你高爾夫，五星級(jí)度假酒店和情景商業(yè)步行街四部分。目前由于政策原因未進(jìn)行施工。項(xiàng)目收尾階段：2011年初，項(xiàng)目最后一期，第8期盛世和園項(xiàng)目開(kāi)工。項(xiàng)目前4期為商業(yè)區(qū)，產(chǎn)品以商鋪為主，5—8期為居住區(qū)，產(chǎn)品以住宅為主。二、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目情況項(xiàng)目功能結(jié)構(gòu)功能：吃、住、行、游、購(gòu)、娛商家數(shù)量：600多戶(hù)商家入駐主題場(chǎng)景：人流聚集空間。水源廣場(chǎng)、梅葛廣場(chǎng)、咪依嚕廣場(chǎng)、畢摩文化廣場(chǎng)、望江樓、威楚樓、特色生態(tài)市井文化街、東盟風(fēng)情街、土司府、高氏相府等。板塊：以街道為單位進(jìn)行內(nèi)容和功能分區(qū)。旅游商品街、酒吧街、餐飲街、小吃街、客棧區(qū)、花鳥(niǎo)街、古玩街、民俗街、東盟風(fēng)情街、韓國(guó)風(fēng)情街等。酒店住宿：1家四星級(jí)酒店——彝人古鎮(zhèn)大酒店，建筑樣式為彝族高規(guī)格民居，內(nèi)部采用歐陸風(fēng)格，有各類(lèi)套房156間，容納近300人住宿。特色民居客棧、賓館酒店58家，客房2057間，每天可容納4000人同時(shí)入住，其中85%以上按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造。飲食：目前有大型餐飲樓60家，可同時(shí)容納3000人就餐。其中楚雄五星級(jí)飯店彝王宴就坐落在彝人古鎮(zhèn)三期內(nèi)，以其獨(dú)具彝族特色的裝修，優(yōu)質(zhì)服務(wù)和高檔次彩屏為特色。同時(shí)，除了彝家飲食外，還有風(fēng)味餐、特色小吃、燒烤。娛樂(lè)：特色交通：為豐富游覽過(guò)程，提供觀光小火車(chē)、游船、黃包車(chē)、馬車(chē)等特色交通工具。節(jié)慶活動(dòng)：火把節(jié)、彝族年——千人彝鄉(xiāng)宴、彝族情人節(jié)、賽裝節(jié)和彝族競(jìng)技活動(dòng)等。表演節(jié)目：彝鄉(xiāng)戀歌，祭火大典等。二、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目情況項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)住宅：多層住宅區(qū)，80—150㎡，小高層、高層住宅40—140㎡，從公寓，2房至4房共四十多種戶(hù)型。前4期為多層房，5—7期為定向團(tuán)購(gòu)房，第8期為小高層17—18層和25—33層高層住宅。別墅：主要集中于別墅區(qū)，西邊靠近龍川江部分。有多種形式：商墅：云南民居半顆印、一半顆印、三坊一照碧、四合五天井以及北京三合院、北京四合院、北京四合院兩進(jìn)院等，面積230—900。普通別墅：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅，面積230—300。共三十多種戶(hù)型。商業(yè)：外觀要素采用了滇、川、黔、桂等省區(qū)彝族土司頭人的建筑文化。貫穿整個(gè)項(xiàng)目1—4期，5—8期以底商為主。自持部分：特色主題場(chǎng)景：水源廣場(chǎng)、梅葛廣場(chǎng)、望江樓、威楚樓、土司府、高氏相府等。出售產(chǎn)品：商鋪50—200㎡；商住樓250—400㎡；客棧800—1000㎡；大型獨(dú)棟商業(yè)1000—2600㎡。小面積商鋪以批發(fā)和零售業(yè)態(tài)為主，250㎡以上大面積商業(yè)以酒吧、大型餐飲、客棧和酒店業(yè)態(tài)為主。二、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目情況項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目1、2期：占地243畝，容積率0.98，總建面200000㎡，其中商業(yè)面積53000㎡。項(xiàng)目3期：占地266畝，容積率0.98，總建面155000㎡，其中商業(yè)面積55000㎡。項(xiàng)目4期：占地180畝，容積率0.98，總建面120000㎡，全部為商業(yè)面積。項(xiàng)目5、6、7期：占地320畝，容積率1.21，總建面258500㎡，住宅項(xiàng)目，3000戶(hù)。項(xiàng)目8期：占地100畝，容積率3.49，總建面260000㎡，住宅項(xiàng)目，2000戶(hù)。按照以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：項(xiàng)目已使用土地1109畝，總建面993500㎡，商業(yè)面積228000㎡，商業(yè)占比22.95%。二、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目情況項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)目前商業(yè)集中于1—4期，商業(yè)形式以街鋪為主，商業(yè)街面積150000㎡，主街全部營(yíng)業(yè)，輔街鋪面出80%，從數(shù)量來(lái)看珠寶店、餐館和酒店客棧占比前三名，分別為17.4%、13.7%和13.5%，全部在50家店以上。其中珠寶店76家，其中43家為緬甸珠寶，占了一半以上，為珠寶街增色不少。三、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目活動(dòng)推廣營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)事件時(shí)間表時(shí)間活動(dòng)內(nèi)容2005年4月18日彝人古鎮(zhèn)一期工程開(kāi)工。2006年6月30日彝人古鎮(zhèn)一工程6月30日竣工。2006年7月18日彝人古鎮(zhèn)于“火把節(jié)”開(kāi)業(yè)接待。2006年7月21日彝人古鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)有限公司召開(kāi)旅游推介會(huì)，邀請(qǐng)各大知名旅游公司出席。2007年8月6日彝人古鎮(zhèn)與康輝旅游集團(tuán)簽約建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。2008年彝人古鎮(zhèn)與楚雄市人民政府簽訂了“楚雄市商貿(mào)會(huì)展協(xié)議”，從2008年起，楚雄城區(qū)火把節(jié)，年貨街等會(huì)展全權(quán)交彝人古鎮(zhèn)操辦。2008年云南省楚雄彝族自治州申報(bào)的“梅葛”，入選第三批“國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄”。2009年彝人古鎮(zhèn)通過(guò)了國(guó)家旅游局4A級(jí)旅游景區(qū)的評(píng)定，并通過(guò)百萬(wàn)網(wǎng)選獲得“中國(guó)最美十大主題公園”第七名。2009年5月25日彝人古鎮(zhèn)平浪煤礦沉陷治理工程定向開(kāi)發(fā)奠基儀式。2009年7月30日彝人古鎮(zhèn)舉辦國(guó)際人類(lèi)學(xué)與民族學(xué)聯(lián)合會(huì)第十六屆世界大會(huì)2009年8月14日彝人古鎮(zhèn)舉辦火把節(jié)著名攝影家六人巨幅作品聯(lián)展。2009年10月1—8日彝人古鎮(zhèn)舉辦“慶國(guó)慶、迎中秋”活動(dòng)。2009年11月29日彝人古鎮(zhèn)舉辦“彝族年千人彝鄉(xiāng)宴”活動(dòng)。2010年云南省楚雄彝族自治州申報(bào)的“彝醫(yī)藥”，入選第三批“國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄”。為了讓彝人古鎮(zhèn)天天有歌舞，月月有節(jié)日，開(kāi)發(fā)商把彝族的傳統(tǒng)節(jié)日進(jìn)行挖掘、整理并進(jìn)行推廣。目前已成功推出彝族年、插花節(jié)、賽裝街、彝族情人節(jié)