房地產(chǎn)估價師制度與政策0401

第四章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策

【考情分析】

■本章每年所占分值不大考試年份單項選擇題多選選擇題判斷題綜合分析題合計2009年1題0.5分－2題1分－3題1.5分2008年－－1題0.5分1題2分2題2.5分

【內(nèi)容框架】

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理

【內(nèi)容詳解】第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理▲

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念、特殊與分類

■房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念

是依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)

又稱為開發(fā)商或發(fā)展商、建設(shè)單位、業(yè)主等

■特殊性（三特點）

高投入、高風(fēng)險

回報周期長

綜合性強，關(guān)聯(lián)效應(yīng)大

■分類（兩大類）

有限責(zé)任公司

股份有限公司

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件（人財物名）

■有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)（名）

■有適應(yīng)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房（物）

■注冊資本100萬元以上（財）

■有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員（人）

■法律規(guī)定的其他條件

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級

■資質(zhì)等級（4級）

一級、二級、三級、四級

■確定資質(zhì)的條件（七方面的條件）

注冊資本

從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間

近三年房屋建筑面積累計竣工

連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%

上一年房屋建筑施工面積

專業(yè)管理人員

﹥總數(shù)

﹥中級以上職稱管理人員

﹥持有資格證書的專職會計人員

完備的質(zhì)量保證體系

﹥具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

﹥從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故

【重點】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級條件資質(zhì)等級注冊資本從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間近3年房屋建設(shè)面積累計竣工連續(xù)幾年質(zhì)量合格率達(dá)到100%上一年房屋建筑施工面積專業(yè)管理人員總數(shù)中級以上職稱管理人員持有資格證書的專職會計人員一級資質(zhì)≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二級資質(zhì)≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三級資質(zhì)≥800≥2≥52≥10≥5≥2四級資質(zhì)≥100≥1已竣工的建筑工程≥5≥2

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立程序

■設(shè)立程序（三步兩證）

領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照－到工商行政管理部門

到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案－領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)

核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》

■備案需提交的資料

營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

企業(yè)章程

驗資證明

法定代表人的身份證明

專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和騁用合同

■暫定資質(zhì)的管理

主管部門在收到備案申請后30日內(nèi)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》

暫定資質(zhì)條件不低于四級資質(zhì)條件

暫定資質(zhì)證書有效期1年

可延長，但延長期不得超過2年

自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目，其有效期不得延長

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理

■管理機構(gòu)

中央－國務(wù)院建設(shè)行政主管部門

地方－縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門

■分級審批制度

一級資質(zhì)審批－由省級建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批

二級及二級以下－由省級主管制定審批辦法第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

【主要內(nèi)容】

1.確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則◆

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地使用權(quán)的取得■

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度◆

4.對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則◆

5.房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度◆

6.項目手冊制度◆

【內(nèi)容詳解】

1.確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則，應(yīng)符合

■符合五劃

土地利用總體規(guī)劃

城市規(guī)劃

年度建設(shè)用地計劃－用地計劃

房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃－開發(fā)計劃

有必要的納入年度固定資產(chǎn)投資計劃

■原則

開發(fā)項目應(yīng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地使用權(quán)的取得■

■建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式（兩大類）

出讓－有償有期限

劃撥－無償無期限

﹥國家機關(guān)用地、軍事用地等法律規(guī)定的項目

﹥經(jīng)濟適用住房用地

■建設(shè)條件書面意見的內(nèi)容（出讓或劃撥之前政府出具的意見），出讓或劃撥的附件：

房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限

城市規(guī)劃設(shè)計的條件

基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求

基礎(chǔ)設(shè)施建成事的產(chǎn)權(quán)界定

項目拆遷補償、安置要求

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度

■項目資本金概念

指在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額

對投資項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)

投資者可按其出資的比例享有所有者權(quán)益，也可以轉(zhuǎn)讓，但不得以任何方式抽出

■項目資本金出資方式

可貨幣出資，也可以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價出資

非貨幣類必須經(jīng)有資格的資產(chǎn)評估公司評估

一般以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的比例不得超過投資資本金總額的20%

■房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金規(guī)定（2009年4月以后）

普通商品房和保障性住房20%

其它房地產(chǎn)開發(fā)項目最低為30%

4.對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則

■一般處理規(guī)定

出讓合同約定的動工開發(fā)期限1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費

滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)

期限的起止日是自土地使用權(quán)出讓合同生效之日計算

動工開發(fā)日期是指開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實質(zhì)性投入的日期，開工后應(yīng)不間斷建設(shè)

在有拆遷的地段進(jìn)行拆遷，三通一平，即視為啟動

如稍作啟動即停工無期，不應(yīng)算作開工

■不征收土地閑置費的三種情況（記憶原則：總之不是開發(fā)商的錯就不視為閑置）

因不可抗力造成開工延期

因政府或政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的

因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期動工開發(fā)的

5.房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度

5.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)的項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

■房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)的項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

■勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定或合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任

■開發(fā)商是組織者，其他所有勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位都由開發(fā)商選擇，都和開發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問題應(yīng)由開發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決

■消費者從開發(fā)商手里購房，如同在商店購物，出現(xiàn)問題應(yīng)由商店對消費者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

【2009年真題】

◆無論質(zhì)量問題是由勘察、設(shè)計、施工哪個單位造成的，房地產(chǎn)開發(fā)公司都應(yīng)對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目對購房者承擔(dān)責(zé)任。（）[答疑編號501252040101]『正確答案』√

『答案解析』參見教材P57。消費者從開發(fā)商手中購房，所以無論何種原因，都應(yīng)先由開發(fā)商向消費者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任，然后開發(fā)商再根據(jù)勘察、設(shè)計、施工合同追究真正責(zé)任方的責(zé)任。5.2對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理方式

■一般規(guī)定

房屋竣工后，必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用

商品房交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗

經(jīng)核驗確屬主體質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任（注意一定是主體有質(zhì)量問題）

消費者也可以采取雙方協(xié)商換房等其他方式

■注意的問題

一是時間必須在辦理了交付使用手續(xù)之后，在合理使用年限內(nèi)，至于房屋所有權(quán)證書是否辦理無直接關(guān)系

二是必須確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，一般性質(zhì)量問題可保修，不能退房

三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質(zhì)量監(jiān)督部門的結(jié)論為依據(jù)

四是給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)合理界定，只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失

【2009年真題】

◆因房屋質(zhì)量問題應(yīng)給予購房者賠償?shù)?，房地產(chǎn)開發(fā)公司只賠償直接損失。（）[答疑編號501252040102]『正確答案』√

『答案解析』參見教材P57。只賠償直接損失，不賠間接損失。【2007年真題】

◆已辦理了房屋所有權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人，不能以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格要求退房。[答疑編號501252040103]『正確答案』×

『答案解析』參見教材P57。質(zhì)量不合格的情況下，要求退房的時間上在辦理了交付使用手續(xù)之后的合理的使用年限內(nèi)，房屋所有權(quán)證書是否辦理無關(guān)系。6.項目手冊制度－政府對開發(fā)企業(yè)的動態(tài)監(jiān)控

■概念

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案

是政府行業(yè)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)而建立的一項動態(tài)管理制度

■目的

主要是為了在項目實施過程中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)活動進(jìn)行監(jiān)控，保護(hù)消費者的合法權(quán)益

■政府監(jiān)控的主要內(nèi)容

開發(fā)商是否按申請預(yù)售許可證時承諾的時間表進(jìn)行開發(fā)建設(shè)

預(yù)售款項是否按期投入

拆遷安置是否按要求進(jìn)行

工程項目是否發(fā)生變化第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理

【本節(jié)內(nèi)容】

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓■

2.商品房交付使用◆

3.房地產(chǎn)廣告▲

【內(nèi)容詳解】

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓（分為出讓與劃撥兩種類型）

1.1以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件（只能轉(zhuǎn)在建工程，不能轉(zhuǎn)土地）

■地按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書－必要條件

■屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上

■屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件

1.2以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件

■轉(zhuǎn)讓前提

必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批

■兩種處理方式

受讓方辦理出讓手續(xù)

﹥由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金

出讓方上繳土地收益

﹥不辦理土地出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家

■可以采用“上繳土地收益”方式的情形

轉(zhuǎn)讓的土地用途依然屬于劃撥用范圍，以及經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的

私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的

按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的

同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的

轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的

根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的

縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地出讓方式的其他情形

1.3轉(zhuǎn)讓程序

■先變土地，后變房屋或項目

轉(zhuǎn)讓房地開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人或受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案

未備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效

■房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審核以下內(nèi)容

轉(zhuǎn)讓是否符合法律的規(guī)定

項目轉(zhuǎn)讓人已簽訂的拆遷、設(shè)計、施工等合同是否作了變更

新的項目開發(fā)建設(shè)單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件

開發(fā)建設(shè)單位的名稱，是否已經(jīng)變更

■效力

上述滿足規(guī)定，轉(zhuǎn)讓行為有效

上述不滿足規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門有權(quán)責(zé)令其補辦有關(guān)手續(xù)，或者認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無效，并可對違規(guī)的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰

■房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目轉(zhuǎn)讓后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)

2.商品房交付使用

2.1履約按期交房

■房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人

■未能按期交付的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

■因不可抗力或當(dāng)事人在合同中約定的其他原因需延期交付的，應(yīng)及時告知買受人

■商品房建成后的測繪結(jié)果與合同中約定的面積差額，在交房時結(jié)算

2.2協(xié)助辦理權(quán)屬登記

■開發(fā)商對項目進(jìn)行備案

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由提供辦理權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門（60日是備案期）

■開發(fā)商向買受人提供必要資料

開發(fā)企業(yè)提供商品房買受人辦理權(quán)屬登記手續(xù)所需要的文件資料（產(chǎn)權(quán)買受人可自辦）

【2007年真題】

◆商品住房購買人的房屋所有權(quán)證由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理。（）[答疑編號501252040201]『正確答案』×

『答案解析』參見教材P60。開發(fā)企業(yè)只是協(xié)助辦理，而不是由開發(fā)企業(yè)辦理。另外60日的期限是備案期限而非辦理產(chǎn)權(quán)證期限。2.3住宅質(zhì)量保證書－開發(fā)商在交付房屋時向購房人提供

■質(zhì)量保證書的內(nèi)容

工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位

■保修期

保修期從交付之日起計算

保修期不得低于承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期

■相關(guān)規(guī)定

在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任

因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，不承擔(dān)責(zé)任

保修期內(nèi)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受影響，給購買人造成損失的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任

【2009年真題】

◆房地產(chǎn)開發(fā)公司對商品住宅的保修期從商品住宅（）之日起計算。

A.竣工B.竣工驗收

C.入住D.交付[答疑編號501252040202]『正確答案』D

『答案解析』參見教材P61。注意開發(fā)商向購房人的保修，與承包商向開發(fā)商的保修是不一樣的?！?006年真題】

◆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從（）之日請計算

A.工程竣工

B.物業(yè)驗收合格

C.購房人實際入住

D.開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋[答疑編號501252040203]『正確答案』D

『答案解析』參見教材P61。注意開發(fā)商向購房人的保修，與承包商向開發(fā)商的保修是不一樣的?！局攸c難點】兩個保修期開發(fā)商向買房人的保修期施工單位向開發(fā)商的保修期P96■地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修

■屋面防水3年

■墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年

■墻面、頂棚抹灰脫落1年

■地面空鼓開裂、大面積起砂1年

■門窗翹裂、五金件損壞1年

■管道堵寒2個月

■供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期

■衛(wèi)生潔具1年

■燈具、電器開關(guān)6個月

■其他部件保修期由開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定

■地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程在合理使用壽命年限

■屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏為5年

■供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期

■電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年

■裝修工程為2年

■兩者的起算時間不同

開發(fā)商向買房人的保修期，是從交付之日起

施工單位向開發(fā)商的保修期，是從工程竣工驗收合格之日起算

【重點難點】如何理解“保修期不得低于承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期”。如屋面防水，開發(fā)商給的保修期是3年，施工單位的保修期是5年，是不是與上面規(guī)定矛盾呢？

【案例】李先生買了新房才2年，屋面漏水了去找開發(fā)商保修，開發(fā)商答復(fù)：施工單位向他們提供的屋面防水保修期是5年，賣出這套房子的時候已經(jīng)是工程竣工后的第四年，劉先生的房子已超過5年保修期，無法保修。是否正確呢？

答案：不正確，開發(fā)商應(yīng)在房屋交付使用的三年之內(nèi)對居面漏水進(jìn)行保修，即使已過了施工單位保修期，開發(fā)商應(yīng)自行承擔(dān)費用來保修。

2.4住宅使用說明書

■住宅使用說明書的內(nèi)容

開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位

結(jié)構(gòu)類型

裝修、裝飾注意事項

上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊等設(shè)施配置說明

有關(guān)設(shè)備設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項

門、窗類型，使用注意事項

配電負(fù)荷

承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項

其他需說明的問題

【2009年真題】

◆房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和（）。

A.《住宅使用說明書》B.《住宅驗收說明書》

C.《住宅保修說明書》D.《住宅保修保證書》[答疑編號501252040204]『正確答案』A

『答案解析』參見教材P61。注意名稱的精準(zhǔn)。住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。3.房地產(chǎn)廣告

3.1房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則及要求

■遵守相關(guān)法律法規(guī)

■真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會主義精神文明要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾

■不得含有風(fēng)水、占卜等迷信內(nèi)容，對項目情況的說明不得有悖社會良好風(fēng)尚

3.2禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形

■在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的

■在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的（小產(chǎn)權(quán)房）

■司法機關(guān)和行政機關(guān)查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的

■未取得預(yù)售許可證的預(yù)售房地產(chǎn)

■權(quán)屬有爭議的

■違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的

■不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)驗收不合格的

■其它情形

3.3發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)提供的文件

■房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資格證明

■建設(shè)主管部門頒發(fā)的開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書

■土地主管部門頒發(fā)的土地使用證明

■工程竣工驗收合格證明

■預(yù)售項目廣告要有預(yù)售許可證，出租轉(zhuǎn)讓項目應(yīng)有產(chǎn)權(quán)證明

■中介機構(gòu)發(fā)布代理的項目，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明

■其它

3.4房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容

■開發(fā)企業(yè)名稱

■中介服務(wù)機構(gòu)代理