恒陽(yáng)文化家居廣場(chǎng)及恒陽(yáng)驪都投資收益分析

恒陽(yáng)文化家居廣場(chǎng)及恒陽(yáng)驪都項(xiàng)目開發(fā)投資收益分析情況報(bào)告一、公司簡(jiǎn)介:達(dá)州市恒陽(yáng)實(shí)業(yè)有限公司成立于2004年3月，公司設(shè)在達(dá)州市西外朝陽(yáng)西路“華泰花園”物業(yè)辦公樓，注冊(cè)資金800萬(wàn)元，具有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。公司現(xiàn)有職工28人，其中中高層管理人員10人，總經(jīng)理、法人代表姜健。達(dá)州市恒陽(yáng)實(shí)業(yè)有限公司是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)性實(shí)體，曾與達(dá)州市華泰實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司共同開發(fā)有“達(dá)州市華泰花園住宅小區(qū)”開發(fā)占地28畝，建筑面積3.7萬(wàn)平方米，現(xiàn)已全部銷售完畢，2003年5月又與達(dá)州市錦都建司合作，獨(dú)立承擔(dān)了“達(dá)縣鴻通花園”項(xiàng)目建設(shè)施工，該項(xiàng)目占地25畝，建筑面積3.8萬(wàn)平方米，總投資1500萬(wàn)元，目前已完成總投資1300萬(wàn)元。相繼于今年8月完成了“通川區(qū)國(guó)地資源局職工住宅樓工程”，占地20畝，總投資700萬(wàn)元。達(dá)州市恒陽(yáng)實(shí)業(yè)有限公司成立以來(lái)積極投入到達(dá)州市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，按照市委、市政府提出“追趕型、跨越式”發(fā)展總體思路，積極為建設(shè)新達(dá)州努力做出貢獻(xiàn)，不惜巨資投資達(dá)州市西外新區(qū)建設(shè)。今年4月公司做出重大舉措，以2200萬(wàn)元巨資在達(dá)州市國(guó)土資源局召開的土地竟買會(huì)上拍得原“通川區(qū)華陽(yáng)工業(yè)公司”地塊土地30余畝。為了充分利用好這塊資源，公司決定進(jìn)一步加大投入，傾心打造一座達(dá)州市一流的具有濃郁生活氣息，集大型“文化家居”、“裝飾建材”購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等多功能為一體的都市中、高檔花園小區(qū)。二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：小區(qū)占地面積170余畝，建筑面積26萬(wàn)余平方米。計(jì)劃累計(jì)投資逾3億元，共分兩期建設(shè)，工期為2年建成。第一期為“恒陽(yáng)文化家居廣場(chǎng)”主要以我公司已拍得的“華陽(yáng)工業(yè)公司”30余畝地塊為中心。全心打造一座川東北地區(qū)一流的、“一站式購(gòu)物”的大型“文化家居”商城?？傆玫孛娣e30366平方米；總建筑面積94700平方米，其中：住宅建筑面積34500平方米，文化家居廣場(chǎng)建筑面積41000平方米，地下車庫(kù)建筑面積項(xiàng)目一期商場(chǎng)的相關(guān)定位：①定位背景隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速增長(zhǎng)，人民的生活水平也隨之不斷提高，個(gè)人生活的節(jié)奏也在不斷的加快，人們對(duì)商品的要求從原來(lái)的只對(duì)價(jià)位和品種有要求上升到對(duì)品質(zhì)、品牌、專業(yè)市場(chǎng)檔次、購(gòu)物環(huán)境和配套服務(wù)設(shè)施的要求，消費(fèi)心理個(gè)性化、品牌化、時(shí)尚化、流行化等趨勢(shì)日益明顯，商家必須為消費(fèi)者提供商品定位準(zhǔn)確的特色經(jīng)營(yíng)和專業(yè)服務(wù)。未來(lái)大型專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌?chǎng)定位鮮明，經(jīng)營(yíng)主題突出，以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)管理方式吸引消費(fèi)者，這樣才能在商業(yè)領(lǐng)域里立于不敗之地，擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力，并獲取最終的商業(yè)利潤(rùn)，體現(xiàn)專業(yè)市場(chǎng)自身應(yīng)有的價(jià)值。隨著近幾年個(gè)人購(gòu)房的興起和商業(yè)地產(chǎn)的大勢(shì)擴(kuò)張，建材家居市場(chǎng)的整體增速驚人。一份來(lái)自中國(guó)建材工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)的報(bào)告顯示，未來(lái)10年甚至更長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，國(guó)家建材工業(yè)發(fā)展速度將高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度3到4個(gè)百分點(diǎn)，到2010年，建筑工業(yè)產(chǎn)值預(yù)計(jì)達(dá)到1萬(wàn)多億元，將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，而這其中相當(dāng)一部分是由建筑裝飾材料所分得，而家居用品消費(fèi)市場(chǎng)潛量也相當(dāng)巨大?，F(xiàn)行的建材家居市場(chǎng)的生存形態(tài)大抵有四種，一是個(gè)體攤位或“前店后廠”式的廠家直接設(shè)攤商場(chǎng)；二是攤位制集貿(mào)市場(chǎng)；三是倉(cāng)儲(chǔ)式超市；四是時(shí)尚家居超市。有業(yè)內(nèi)人士曾旗幟鮮明的直呼前三種業(yè)態(tài)為“小門市部”“小門臉集中的一條街”。從商業(yè)發(fā)展的理論的角度來(lái)看，第四種時(shí)尚家居超市是最先進(jìn)、最適合消費(fèi)者需要的一種高端業(yè)態(tài)。由于選址、物流配送等客觀條件的制肘，家居超市的連鎖成本被無(wú)形攤高，在國(guó)外，建材家居超市一般有36%左右的毛利率，但在國(guó)內(nèi)卻只有10%多一點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士透露，至今在國(guó)內(nèi)所開的大型超市中至少有50%不成功，有60%的不盈利。另?yè)?jù)百安居中國(guó)區(qū)總裁衛(wèi)哲坦言，即使在建材家居超市相對(duì)發(fā)展比較成熟的上海，建材家居超市占建材家居市場(chǎng)的份額也不過(guò)17—18%，在國(guó)內(nèi)個(gè)別城市更是不足2%，在廣州還不到1%，距離西方國(guó)家建材家居超市占到90%的市場(chǎng)份額還差了一大截。WTO沖擊下的政策的放行和地方壁壘的分拆，使得連鎖巨頭們終遂所愿。他們發(fā)現(xiàn)家居市場(chǎng)堅(jiān)冰封鎖的凍土正悄然溶解，昔日一統(tǒng)建材家居市場(chǎng)的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)已明顯感到新興業(yè)態(tài)熾熱的焦灼。傳統(tǒng)建材家居市場(chǎng)大都采取的是攤位制或個(gè)體門面式的銷售方式，由于價(jià)格不穩(wěn)定，質(zhì)量檔次懸殊，售后服務(wù)不利等因素，大都面臨著嚴(yán)重的信任危機(jī)，他們?cè)谂c建材家居超市的單兵對(duì)抗中，漸感力單難支；另外，在經(jīng)營(yíng)方式上，新型超市業(yè)態(tài)大都是自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)式或特許方式，這既利于經(jīng)營(yíng)者與廠商在整體上協(xié)調(diào)營(yíng)銷方式，又利于其在經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)或加盟利潤(rùn)上獲取遠(yuǎn)較物業(yè)管理更為豐厚的利潤(rùn)空間。傳統(tǒng)建材家居市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)和資本上的兩相不利，而且傳統(tǒng)建材家居市場(chǎng)往往把建材和家居分來(lái)經(jīng)營(yíng)，或只經(jīng)營(yíng)其某一單品，使消費(fèi)者體會(huì)不到“一站式購(gòu)物”的方便。使其與建材家居超市的“一站式購(gòu)物”及“個(gè)性化的服務(wù)”直面對(duì)抗中大為遜色。敵弱我強(qiáng)，進(jìn)攻即意味著成功，家居連鎖巨頭們?cè)跄懿恍老踩f(wàn)分，連鎖超市切割市場(chǎng)以成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。根據(jù)本項(xiàng)目一期的地理位置、項(xiàng)目特點(diǎn)、區(qū)域商業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查、地區(qū)人口密度、發(fā)展商的實(shí)力以及達(dá)州市的建材家居市場(chǎng)的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——達(dá)州雖然有5萬(wàn)余方的建材家居類商業(yè)物業(yè)，但基本上都屬于傳統(tǒng)建材家居市場(chǎng)，基于達(dá)州還沒(méi)有出現(xiàn)家居連鎖超市這一市場(chǎng)空白，[恒陽(yáng)文化家居廣場(chǎng)]即將橫空出世，成為帶動(dòng)達(dá)州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。②主題定位：時(shí)尚文化家居廣場(chǎng)。③形象定位：社會(huì)發(fā)展到今天，已經(jīng)完全徹底打破了地區(qū)與地區(qū)之間、國(guó)家與國(guó)家之間、民族與民族之間的隔閡，文化信息交流的擴(kuò)大化無(wú)時(shí)無(wú)刻不在改變著人們的思想觀念和行為習(xí)慣，針對(duì)商業(yè)而言，其最明顯的結(jié)果就是人們的需求，正迅速地由原本較為單一直接的物資需求向多元化、集約化的物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變，即在特定的時(shí)間段內(nèi)要同時(shí)滿足人們物質(zhì)與精神需求。因此，注重感受、注重體驗(yàn)、注重人們購(gòu)物行為與情感交流的互動(dòng)的文化家居廣場(chǎng)是未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)。達(dá)州首席現(xiàn)代時(shí)尚文化家居廣場(chǎng)。④功能定位：以家居廣場(chǎng)為主要功能，輔以建材、裝飾等業(yè)態(tài)為一體的現(xiàn)代時(shí)尚文化家居購(gòu)物廣場(chǎng)。在輔以超市、商業(yè)步行街的百貨超市業(yè)態(tài)，形成真正意義上的購(gòu)物廣場(chǎng)（SHOPPINGMALL）。⑤主題定位的指導(dǎo)思想突出經(jīng)營(yíng)主題：注入濃郁的商業(yè)文化，強(qiáng)調(diào)商品的內(nèi)在邏輯聯(lián)系，賦予商品充分的生命力和表現(xiàn)力。倡導(dǎo)健康時(shí)尚的居家生活理念。⑥概念詮釋：人的生活情趣在新的世紀(jì)有了巨大的變化。居室文化將取代單一的居室產(chǎn)品，家具、家飾、家電、建筑、建材裝飾材料、施工設(shè)計(jì)等各行業(yè)之間的關(guān)系將更為密切，品牌居室文化廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)方式，必將在居室文化的整合下，呈現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力。通過(guò)家居的藝術(shù)組合，形成一種家居文化，用這種家居文化倡導(dǎo)健康時(shí)尚的居家生活理念，并注入濃郁的國(guó)際商業(yè)文化，賦予充分的生命力和表現(xiàn)力。⑦項(xiàng)目定名專業(yè)市場(chǎng)名稱是公眾大量接觸和使用的，這雖然只是簡(jiǎn)單的文字符號(hào)，但卻是形象設(shè)計(jì)的第一步。專業(yè)市場(chǎng)的名稱應(yīng)體現(xiàn)出企業(yè)的本質(zhì)和特點(diǎn)，要好懂易記，朗朗上口；簡(jiǎn)潔醒目，區(qū)別明顯，寓意深刻，選擇有新鮮感、流行的個(gè)別名稱，可以巧妙地提高專業(yè)市場(chǎng)知名度，形成形象設(shè)計(jì)的效果。我們將時(shí)尚、文化、健康的概念引入家居廣場(chǎng)，從而提倡一種休閑、舒適、親近自然的健康文化生活理念，因此專業(yè)市場(chǎng)的名稱定為：[恒陽(yáng)文化家居廣場(chǎng)]⑧經(jīng)營(yíng)定位對(duì)品牌家居商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理依據(jù)對(duì)“恒陽(yáng)文化家居廣場(chǎng)”定位為：家居、建材、裝飾綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)，將對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)作如下規(guī)劃組合：項(xiàng)目的體量共計(jì)地下一層（超市2200平方米，車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)17000平方米）、地上一、二、三層（家居、裝飾、建材41000平方米），總建筑面積達(dá)60000平方米。根據(jù)專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，將商場(chǎng)地上部分劃分為兩個(gè)區(qū)域，為了使每個(gè)區(qū)域具有不同的經(jīng)營(yíng)特色，建議納入不同主題內(nèi)容，以及相關(guān)的零售業(yè)態(tài)，營(yíng)造兩個(gè)經(jīng)營(yíng)范圍和消費(fèi)對(duì)象不同的主題館，即：“文化家居館”、“精品建材裝飾館”，這樣使整體家居廣場(chǎng)可以形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，各具特色，吸引不同消費(fèi)人群，確保專業(yè)市場(chǎng)旺盛的人流量。各主題專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)主要以家居、建材、裝飾等專業(yè)業(yè)態(tài)為主，輔以家電、家電醫(yī)院、電腦IT、數(shù)碼通訊、家居裝飾設(shè)計(jì)DIY⑨服務(wù)定位演示獨(dú)立樣板間48個(gè)獨(dú)立樣板間獨(dú)具創(chuàng)意，詮釋了[恒陽(yáng)文化家居廣場(chǎng)]的家居理念，您將會(huì)找到如何更好地利用空間，創(chuàng)造出舒適居家氛圍的無(wú)數(shù)靈感。現(xiàn)代家庭展示除了樣板間，8個(gè)充滿現(xiàn)代氣息的“家庭”在[恒陽(yáng)文化家居廣場(chǎng)]安了家?？蛷d，臥室，浴室，廚房……展現(xiàn)在您面前的是風(fēng)格不同卻非常實(shí)用的家居布置方案。無(wú)論是極簡(jiǎn)主義還是浪漫主義，您都可以在[恒陽(yáng)文化家居廣場(chǎng)]找到自己的風(fēng)格。試試我們的家具，坐下或躺在上面，感覺(jué)一下，就像在家里一樣自然。更多的商品，嶄新的賣場(chǎng)多種家具和家居用品任您選購(gòu)，更多新商品開業(yè)后還會(huì)陸續(xù)推出。您可在3,000多平米的自選區(qū)選擇好自己中意的商品后馬上搬回家，當(dāng)天享用。如果您逛累了，可以在休閑大廳休息一會(huì)兒，特別設(shè)置的兒童休息區(qū)讓您的孩子覺(jué)得逛商場(chǎng)一點(diǎn)兒也不累。特色部門新商場(chǎng)的面積足以支持展示[恒陽(yáng)文化家居廣場(chǎng)]全部商品，我們?cè)黾拥膬蓚€(gè)特色部門：廚房部門、花房和居室裝飾部門。廚房部門將展示適合各種家庭需求的廚柜組合，風(fēng)格各異，功能實(shí)用。您還可以自己畫圖，學(xué)習(xí)如何安裝，感受自己動(dòng)手的樂(lè)趣?；ǚ亢途邮已b飾部門讓您把更多的綠色帶回家。用藤制家具，新鮮花草和形色各異的花盆創(chuàng)造出你自己的綠島吧愉快的購(gòu)物體驗(yàn)爸爸媽媽購(gòu)物時(shí)，小孩子可以盡情安全地在200平米的兒童天地里玩耍。在海洋球里翻滾，和小朋友一起看動(dòng)畫片，劃滑梯，或是自己畫畫，就連洗手間也是專為孩子設(shè)計(jì)的“小一號(hào)”。經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的[恒陽(yáng)文化家居廣場(chǎng)]員工將很好地照顧您的孩子。（考慮到孩子的安全，兒童天地僅向4-7周歲之間或身高在90公分以上的兒童開放。）如果您逛累了，有點(diǎn)兒餓了，歡迎來(lái)新店里擁有300人座位的餐廳喝杯咖啡或是來(lái)份異域美食。餐廳還提供兒童套餐。食物的價(jià)格就像我們的商品一樣實(shí)惠。更周到的服務(wù)自選區(qū)內(nèi)和地下超市內(nèi)將有可隨處推動(dòng)的購(gòu)物車，讓購(gòu)物更輕松。8個(gè)收銀臺(tái)盡量縮短了您排隊(duì)付款的時(shí)間。800個(gè)免費(fèi)（購(gòu)物免費(fèi)）地下停車位讓您再也不會(huì)有找不到車位的煩惱，即使是在周末。從早10點(diǎn)到晚8點(diǎn)，無(wú)論您是下班后還是平時(shí)來(lái)逛逛，我們隨時(shí)歡迎您的光臨第二期為“恒陽(yáng)恒陽(yáng)驪都”（暫名）以“恒陽(yáng)文化家居廣場(chǎng)”為中心，向北縱深推延至西外新區(qū)南北干道接攘占地約140余畝，修建高中檔住宅17萬(wàn)平方米，計(jì)劃累計(jì)投資2億元，打造一座具有濃郁現(xiàn)代生活氣息、舒適、休閑、景觀別致的達(dá)州市一流的居住小區(qū)，建設(shè)期為2年。三、項(xiàng)目整體投資收益分析項(xiàng)目開發(fā)投資成本估算恒陽(yáng)項(xiàng)目在開發(fā)階段所涉及的費(fèi)用包括：土地成本、開發(fā)前期費(fèi)用、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)等。以下針對(duì)該項(xiàng)目的具體情況，對(duì)項(xiàng)目成本、收益等進(jìn)行分析。本投資估算的主要依據(jù)如下：達(dá)州市規(guī)劃建設(shè)局提供的原始資料。達(dá)州市最新頒布的工程投資預(yù)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。該項(xiàng)目的具體位置、建筑風(fēng)格、物業(yè)檔次、配套設(shè)施。最新頒布的房地產(chǎn)營(yíng)銷稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。最新頒布的建筑施工預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)。注：項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)指標(biāo)參照附件（項(xiàng)目總平面布置圖）1、土地成本（1）、拆遷補(bǔ)償費(fèi)本項(xiàng)目所在地原為通川區(qū)華陽(yáng)紙業(yè)公司、恒源電信、物資公司、二運(yùn)輸公司、團(tuán)堡梁居委安置房，所以拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)包括安置房還建費(fèi)、住宅還建費(fèi)等。但為避免重復(fù)計(jì)算，把此兩項(xiàng)支出體現(xiàn)在建筑安裝工程成本費(fèi)和銷售收入中，如此該項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要涉及搬家補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、調(diào)查丈量費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理費(fèi)等24項(xiàng)，共計(jì)1000萬(wàn)元。其拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表略。（2）、土地使用權(quán)出讓金根據(jù)達(dá)州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，計(jì)算結(jié)果如下：①非住宅單價(jià)為212元/㎡平街上：66420㎡×212元/㎡=1408.1萬(wàn)元（1300㎡+1200㎡+56）×212元/㎡=54.18萬(wàn)元平街下：（17000+2200）㎡×212元/㎡×80%=325.63萬(wàn)元②住宅單價(jià)為141元/㎡173000㎡×141元/㎡=2439.3萬(wàn)元土地使用權(quán)出讓金小計(jì)：4227.21萬(wàn)元土地成本合計(jì)為：5227.21萬(wàn)元（其土地單價(jià)約為31萬(wàn)元/畝）項(xiàng)目開發(fā)前期費(fèi)用在恒陽(yáng)項(xiàng)目開發(fā)的前期，發(fā)生的費(fèi)用主要有：前期策劃費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)、勘察費(fèi)。根據(jù)達(dá)州市房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，再結(jié)合本項(xiàng)目的地形、地貌和開發(fā)檔次，前期費(fèi)用計(jì)算結(jié)果如下：工程設(shè)計(jì)費(fèi)：261120㎡×10元／㎡＝261.12萬(wàn)元勘察費(fèi)：118100㎡×3元／㎡＝35.43萬(wàn)元前期策劃費(fèi)：10萬(wàn)元三通一平費(fèi)：118100㎡×30元／㎡＝354.3萬(wàn)元招投標(biāo)費(fèi)：8萬(wàn)元項(xiàng)目前期費(fèi)用總合計(jì)為：668.85萬(wàn)元建筑安裝工程成本建安造價(jià)恒陽(yáng)項(xiàng)目的建筑面積為261120㎡，按其均價(jià)600元／㎡計(jì)算，總建安造價(jià)為：261120㎡×600元／㎡＝15667.2萬(wàn)元。設(shè)備安裝工程成本①14臺(tái)電梯：60萬(wàn)元／臺(tái)×14臺(tái)＝840萬(wàn)元②消防安裝工程：261120㎡×50元／㎡=1305.6萬(wàn)元③水電安裝、開閉所工程：261120㎡×60元／㎡=1566.72萬(wàn)元④設(shè)備安裝工程成本小計(jì)為500萬(wàn)元工程監(jiān)理費(fèi)：261120㎡×600元／㎡×1.5‰＝23.5萬(wàn)元工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)：261120㎡×600元／㎡×２‰＝31.3萬(wàn)元公用工程費(fèi)：（包括管網(wǎng)工程、給排水及煤氣工程）10萬(wàn)元建筑安裝工程成本總計(jì)為：19944.32萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)環(huán)境綠化費(fèi)：118100㎡×40%×100元／㎡=472.4萬(wàn)元城市建筑配套費(fèi)：300萬(wàn)元智能化布線工程：261120㎡×10元／㎡＝261.12萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)合計(jì)為：1033.52萬(wàn)元管理費(fèi)在開發(fā)階段所涉及的管理費(fèi)用包括建筑管理費(fèi)和建筑單位管理費(fèi)，其費(fèi)用如下：1、建筑管理費(fèi)：261120㎡×600元/㎡×1.5‰=23.5萬(wàn)元2、建筑單位管理費(fèi)：261120㎡×600元/㎡×3%=470萬(wàn)元管理費(fèi)用合計(jì)為：493.5萬(wàn)元開發(fā)期稅金該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過(guò)程中所涉及的稅費(fèi)主要有：白蟻防治費(fèi)（視具體情況定）、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、人防建設(shè)費(fèi)、房產(chǎn)登記補(bǔ)償費(fèi)，其帳目如下：１、白蟻防治費(fèi)：261120㎡×1.2元／㎡=31.3萬(wàn)元２、印花稅：261120㎡×600元／㎡×0.3‰＝4.7萬(wàn)元3、營(yíng)業(yè)稅：銷售收入（43997萬(wàn)元）×5.75%=2529.83萬(wàn)元4、人防建設(shè)費(fèi)：50萬(wàn)元5、房產(chǎn)登記交易費(fèi)：銷售收入（43997萬(wàn)元）×1.5%=659.96萬(wàn)元稅費(fèi)總合計(jì)為3275.79萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按項(xiàng)目總投資的3%計(jì)算：30000萬(wàn)元×3%=900萬(wàn)元。累計(jì)上述費(fèi)用，可得出項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資總成本為5227.21萬(wàn)＋668.85萬(wàn)＋19944.32萬(wàn)＋1033.52萬(wàn)＋493.5萬(wàn)＋3275.79萬(wàn)+900萬(wàn)=31543.19萬(wàn)。（詳見(jiàn)下表）項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)投資成本表成本項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）1、土地成本（1）+（2）5227.21萬(wàn)（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬(wàn)（2）土地出讓金212或1414227.21萬(wàn)2、前期費(fèi)用（3）+（4）+（5）+（6）668.85萬(wàn)（3）工程設(shè)計(jì)費(fèi)261120×單價(jià)10261.12萬(wàn)（4）勘察費(fèi)118100×單價(jià)335.43萬(wàn)（5）前期策劃費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)用18萬(wàn)（6）三通一平費(fèi)118100×單價(jià)30354.3萬(wàn)3、建安工程成本（7）+（8）+（9）+（10）19944.32萬(wàn)（7）安裝設(shè)備+公用工程4212.32+104222.32萬(wàn)（8）工程監(jiān)理費(fèi)261120×單價(jià)0.923.5萬(wàn)（9）工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)261120×單價(jià)1.231.3萬(wàn)（10）建安造價(jià)261120×單價(jià)60015667.2萬(wàn)4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（11）+（12）+（13）1033.52萬(wàn)（11）環(huán)境綠化費(fèi)118100×40%×單價(jià)100472.4萬(wàn)（12）建筑配套費(fèi)300萬(wàn)（13）智能化布線261120×單價(jià)10261.125、管理費(fèi)（14）+（15）493.5萬(wàn)（14）建筑管理費(fèi)23.5萬(wàn)（15）建筑單位管理費(fèi)470萬(wàn)6、開發(fā)期稅金（16）+（17）+（18）+（19）+（20）3275.79萬(wàn)（16）白蟻防治費(fèi)261120×單價(jià)1.231.3萬(wàn)（17）印花稅261120×600×3‰4.7萬(wàn)（18）營(yíng)業(yè)稅銷售收入×5.75%2529.83萬(wàn)（19）人防建設(shè)費(fèi)50萬(wàn)（20）房產(chǎn)登記補(bǔ)償費(fèi)銷售收入×1.5%659.96萬(wàn)7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)總投資×3%900萬(wàn)8、開發(fā)期投資1+2+3+4+5+6+731543.19萬(wàn)總收入及財(cái)務(wù)費(fèi)用的確定財(cái)務(wù)費(fèi)用我司開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金；二是銀行貸款；三是預(yù)售房收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下，自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)及銷售費(fèi)用后用于投資；另外所缺資金向銀行貸款。我司開發(fā)累計(jì)投資3億元，擬貸款額為5000萬(wàn)元。實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用為利息費(fèi)用，而其貸款年利率為8.8%，則整個(gè)開發(fā)建設(shè)階段需支付利息：5000萬(wàn)×2×8.8%=880萬(wàn)元。銷售價(jià)格及收入的確定根據(jù)達(dá)州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，結(jié)合本項(xiàng)目自身情況以及所處的周邊地價(jià)、同類房地產(chǎn)價(jià)格水平，采取市場(chǎng)比較法，確定項(xiàng)目的平均銷售價(jià)格（門面、地下商場(chǎng)、住宅、車庫(kù)）分別為：住宅：1200元/㎡臨街門面、商場(chǎng)：3500元/㎡地下商場(chǎng)：2000元/㎡車庫(kù)：1000元/㎡根據(jù)實(shí)際情況，本項(xiàng)目將有住宅15000平方米；商鋪1000平方米的還建面積，故其實(shí)際銷售面積中應(yīng)不包括還建面積部分，本項(xiàng)目實(shí)際銷售面積為：住宅實(shí)際銷售面積為：173000㎡－15000㎡=158000㎡臨街門面、商場(chǎng)實(shí)際銷售面積：66420㎡－1000㎡=65420㎡地下商場(chǎng)實(shí)際銷售面積：2200㎡地下車庫(kù)實(shí)際銷售面積：17000㎡（會(huì)所1300㎡和幼兒園1200㎡留作公司不動(dòng)產(chǎn)，垃圾站56㎡作為小區(qū)永久配套）根據(jù)此價(jià)格計(jì)算出實(shí)際總銷售收入見(jiàn)下表：項(xiàng)目銷售收入表分類可銷面積（㎡）銷售價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬(wàn)元）住宅158000120018960臨街門面、商場(chǎng)65420350022897車庫(kù)1700010001700地下商場(chǎng)22002000440合計(jì)43997在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用包括營(yíng)銷費(fèi)用和廣告推廣費(fèi)用。結(jié)合近期達(dá)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，其費(fèi)用分別計(jì)提銷售費(fèi)用的3%和2%，即43997萬(wàn)元×3%=1319.91萬(wàn)元，43997萬(wàn)元×2%=879.94萬(wàn)元。兩項(xiàng)共計(jì)為2199.85萬(wàn)元。本項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)見(jiàn)下表。序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1銷售收入合計(jì)439972開發(fā)成本費(fèi)用31543.193銷售費(fèi)用2199.854財(cái)務(wù)費(fèi)用8805稅后利潤(rùn)9373.966投資回報(bào)率27%3、相關(guān)結(jié)論本項(xiàng)目位于達(dá)州市西外新區(qū)，緊鄰達(dá)縣火車站和達(dá)州西外汽車站，交通方便、環(huán)境優(yōu)美，是居家、辦公、經(jīng)商的理想場(chǎng)所。新興商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)展空間巨大，尤其伴隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，家居消費(fèi)日益提升。本項(xiàng)目累計(jì)總投資3億元，建設(shè)工期計(jì)劃在兩年時(shí)間。在此期間內(nèi)，本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出來(lái)的機(jī)會(huì)較多，對(duì)于項(xiàng)目的順利開發(fā)將是十分有利的。只要我司抓住機(jī)會(huì)，及時(shí)入市，即能受到比較理想的效果。通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的客觀測(cè)評(píng)，初步驗(yàn)證項(xiàng)目的開發(fā)在經(jīng)濟(jì)上和方案技術(shù)上可行。在比較保守的銷售價(jià)格方案下，項(xiàng)目投資利潤(rùn)逾億元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為27%，經(jīng)過(guò)動(dòng)態(tài)測(cè)評(píng)證實(shí)風(fēng)險(xiǎn)性較小，項(xiàng)目值得開發(fā)。四、項(xiàng)目一期投資收益分析（一）項(xiàng)目一期開發(fā)投資成本估算恒陽(yáng)項(xiàng)目在一期的開發(fā)階段所涉及的費(fèi)用包括：土地成本、開發(fā)前期費(fèi)用、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)等。以下針對(duì)該項(xiàng)目的具體情況，對(duì)項(xiàng)目成本、收益等進(jìn)行分析。本投資估算的主要依據(jù)如下：達(dá)州市規(guī)劃建設(shè)局提供的原始資料。達(dá)州市最新頒布的工程投資預(yù)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。該項(xiàng)目的具體位置、建筑風(fēng)格、物業(yè)檔次、配套設(shè)施。最新頒布的房地產(chǎn)營(yíng)銷稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。最新頒布的建筑施工預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)。注：項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)指標(biāo)參照附件（項(xiàng)目總平面布置圖）1、土地成本（1）、拆遷補(bǔ)償費(fèi)本項(xiàng)目一期所在地原為通川區(qū)華陽(yáng)紙業(yè)公司、恒源電信，所以拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)包括安置房還建費(fèi)、住宅還建費(fèi)等。但為避免重復(fù)計(jì)算，把此兩項(xiàng)支出體現(xiàn)在建筑安裝工程成本費(fèi)和銷售收入中，如此該項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要涉及搬家補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、調(diào)查丈量費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理費(fèi)等24項(xiàng)，共計(jì)200萬(wàn)元。其拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表略。（2）、土地使用權(quán)出讓金根據(jù)達(dá)州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項(xiàng)目一期的具體情況，計(jì)算結(jié)果如下：①非住宅單價(jià)為212元/㎡平街上：41000㎡×212元/㎡=869.2萬(wàn)元平街下：（17000+2200）㎡×212元/㎡×80%=325.63萬(wàn)元②住宅單價(jià)為141元/㎡34500㎡×141元/㎡=486.45萬(wàn)元土地使用權(quán)出讓金小計(jì)：1681.28萬(wàn)元一期土地成本合計(jì)為：1881.28萬(wàn)元（其土地單價(jià)約為62.7萬(wàn)元/畝）項(xiàng)目開發(fā)前期費(fèi)用在恒陽(yáng)項(xiàng)目一期開發(fā)的前期，發(fā)生的費(fèi)用主要有：前期策劃費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)、勘察費(fèi)。根據(jù)達(dá)州市房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，再結(jié)合本項(xiàng)目的地形、地貌和開發(fā)檔次，前期費(fèi)用計(jì)算結(jié)果如下：工程設(shè)計(jì)費(fèi)：94700㎡×10元／㎡＝94.7萬(wàn)元勘察費(fèi)：30366㎡×3元／㎡＝9.11萬(wàn)元前期策劃費(fèi)：5萬(wàn)元三通一平費(fèi)：30366㎡×30元／㎡＝91.1萬(wàn)元招投標(biāo)費(fèi)：2萬(wàn)元項(xiàng)目一期前期費(fèi)用總合計(jì)為：201.91萬(wàn)元建筑安裝工程成本建安造價(jià)恒陽(yáng)項(xiàng)目一期的建筑面積為94700㎡，按其均價(jià)600元／㎡計(jì)算，總建安造價(jià)為：94700㎡×600元／㎡＝5682萬(wàn)元。設(shè)備安裝工程成本①8臺(tái)電梯：60萬(wàn)元／臺(tái)×8臺(tái)＝480萬(wàn)元②消防安裝工程：94700㎡×50元／㎡=473.5萬(wàn)元③水電安裝、開閉所工程：94700㎡×60元／㎡=568.2萬(wàn)元④設(shè)備安裝工程成本小計(jì)為200萬(wàn)元工程監(jiān)理費(fèi)：94700㎡×600元／㎡×1.5‰＝8.52萬(wàn)元工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)：94700㎡×600元／㎡×２‰＝11.36萬(wàn)元公用工程費(fèi)：（包括管網(wǎng)工程、給排水及煤氣工程）5萬(wàn)元項(xiàng)目一期建筑安裝工程成本總計(jì)為：7428.58萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)環(huán)境綠化費(fèi)：30366㎡×10%×100元／㎡=30.37萬(wàn)元城市建筑配套費(fèi)：100萬(wàn)元智能化布線工程：94700㎡×10元／㎡＝94.7萬(wàn)元項(xiàng)目一期基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)合計(jì)為：225.07萬(wàn)元管理費(fèi)在項(xiàng)目一期開發(fā)階段所涉及的管理費(fèi)用包括建筑管理費(fèi)和建筑單位管理費(fèi)，其費(fèi)用如下：1、建筑管理費(fèi)：94700㎡×600元/㎡×1.5‰=8.52萬(wàn)元2、建筑單位管理費(fèi)：94700㎡×600元/㎡×3%=170.46萬(wàn)元項(xiàng)目一期管理費(fèi)用合計(jì)為：178.98萬(wàn)元開發(fā)期稅金該項(xiàng)目一期的開發(fā)建設(shè)過(guò)程中所涉及的稅費(fèi)主要有：白蟻防治費(fèi)（視具體情況定）、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、人防建設(shè)費(fèi)、房產(chǎn)登記補(bǔ)償費(fèi)，其帳目如下：１、白蟻防治費(fèi)：94700㎡×1.2元／㎡=11.36萬(wàn)元２、印花稅：94700㎡×600元／㎡×0.3‰＝1.7萬(wàn)元3、營(yíng)業(yè)稅：銷售收入（20630）×5.75%=1186.23萬(wàn)元4、人防建設(shè)費(fèi)：20萬(wàn)元5、房產(chǎn)登記交易費(fèi)：銷售收入（20630）×1.5%=309.45萬(wàn)元項(xiàng)目一期稅費(fèi)總合計(jì)為1528.74萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)本項(xiàng)目一期的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按項(xiàng)目總投資的3%計(jì)算：10000萬(wàn)元×3%=300萬(wàn)元。累計(jì)上述費(fèi)用，可得出項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資總成本為1881.28萬(wàn)＋201.91萬(wàn)＋7428.58萬(wàn)＋225.07萬(wàn)＋178.98萬(wàn)＋1528.74萬(wàn)+300萬(wàn)=11744.56萬(wàn)。（詳見(jiàn)下表）項(xiàng)目一期建設(shè)開發(fā)投資成本表成本項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）1、土地成本（1）+（2）1881.28萬(wàn)（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)200萬(wàn)（2）土地出讓金212或1411681.28萬(wàn)2、前期費(fèi)用（3）+（4）+（5）+（6）201.91萬(wàn)（3）工程設(shè)計(jì)費(fèi)94700×單價(jià)1094.7萬(wàn)（4）勘察費(fèi)30366×單價(jià)39.11萬(wàn)（5）前期策劃費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)用7萬(wàn)（6）三通一平費(fèi)30366×單價(jià)3091.1萬(wàn)3、建安工程成本（7）+（8）+（9）+（10）7428.58萬(wàn)（7）安裝設(shè)備+公用工程1721.7萬(wàn)+51726.7萬(wàn)（8）工程監(jiān)理費(fèi)94700×單價(jià)0.98.52萬(wàn)（9）工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)94700×單價(jià)1.211.36萬(wàn)（10）建安造價(jià)94700×單價(jià)6005682萬(wàn)4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（11）+（12）+（13）225.07萬(wàn)（11）環(huán)境綠化費(fèi)30366×10%×單價(jià)10030.37萬(wàn)（12）建筑配套費(fèi)100萬(wàn)（13）智能化布線94700×單價(jià)1094.75、管理費(fèi)（14）+（15）178.98萬(wàn)（14）建筑管理費(fèi)8.52萬(wàn)（15）建筑單位管理費(fèi)170.46萬(wàn)6、開發(fā)期稅金（16）+（17）+（18）+（19）+（20）1528.74萬(wàn)（16）白蟻防治費(fèi)94700×單價(jià)1.211.36萬(wàn)（17）印花稅94700×600×3‰1.7萬(wàn)（18）營(yíng)業(yè)稅銷售收入×5.75%1186.23萬(wàn)（19）人防建設(shè)費(fèi)20萬(wàn)（20）房產(chǎn)登記補(bǔ)償費(fèi)銷售收入×1.5%309.45萬(wàn)7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)總投資×3%300萬(wàn)8、開發(fā)期投資1+2+3+4+5+6+711744.56萬(wàn)（二）總收入及財(cái)務(wù)費(fèi)用的確定財(cái)務(wù)費(fèi)用我司項(xiàng)目一期開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金；二是銀行貸款；資金運(yùn)作方式如下，自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)及銷售費(fèi)用后用于投資；另外所缺資金向銀行貸款。我司項(xiàng)目一期總投資約1.1億元，開發(fā)所需資金7500萬(wàn)元，擬貸款額為5000萬(wàn)元。實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)。該項(xiàng)目一期的財(cái)務(wù)費(fèi)用為利息費(fèi)用，而其貸款年利率為8.8%，則整個(gè)開發(fā)建設(shè)階段需支付利