指南針-大連桃源里項目分析

桃源里桃源里——基本信息項目地址大連市中山區(qū)解放路桃源街開發(fā)商大連九龍倉綠城置業(yè)廣告定位語中山核心綠城作品占地面積8.57萬平方米建筑面積24萬平方米車位比1450容積率2.8綠化率36%總戶數(shù)1242（當(dāng)期402戶）開盤時間2014.8.9建筑形式多層、別墅、高層面積區(qū)間115-156平主力產(chǎn)品140平裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平價格均價22000本案

桃源里——配套桃源里位于大連市中心地段，周邊商業(yè)配套完善。交通方便。配套內(nèi)部配套外部配套交通教育醫(yī)療商業(yè)商業(yè)中心會所幼兒園露天游泳池山體公園

公交車2路、4路、5路、12路、403路、501路泰山小學(xué)、明星小學(xué)、捷山小學(xué)、青云小學(xué)、杏園小學(xué)、桃源小學(xué)、秀月小學(xué)、白云小學(xué)、24中學(xué)、44中學(xué)、15中學(xué)、第9中學(xué)華樂小學(xué)、華樂中學(xué)大連市中醫(yī)院、中山區(qū)人民醫(yī)院

青泥洼橋商圈、青云商圈、桃源商圈、八一路商圈本案青泥洼商業(yè)圈八一路商業(yè)圈桃源商業(yè)圈青云街商業(yè)圈桃源里——規(guī)劃8#9#10#7#山下組團樓王組團山上組團公租房桃源里項目共分三個部分，山下組團、樓王組團以及山上組團，分高層住宅、平層官邸、圓廳別墅三種產(chǎn)品，高層產(chǎn)品為綠城第二代新古典主義建筑風(fēng)格；平層官邸和圓廳別墅均為法式建筑風(fēng)格。2014年首次開放的是山下組團，由四棟高層組成，樓號為7、8、9、10，四棟樓共402戶，面積區(qū)間為115-156平米，戶型為三室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)。全部精裝修交付桃源里——產(chǎn)品分布9F9F156、153/153、156140、115、140140、115、140140、115、1407#8#9#10#7#，35F、兩個單元、1T2H8#—10#，32F、均一個單元、1T3H建筑形態(tài)戶型面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)占比（約）目前去化套數(shù)目前去化率高層三室兩廳一衛(wèi)1159022%150%三室兩廳兩衛(wèi)14018046%00%1536616%00%1566616%150%合計115-156402--2--桃源里——戶型配比桃源里目前已開的戶型中，140平占比46%，為本次開盤的主力戶型戶型：140㎡三室二廳二衛(wèi)優(yōu)點：精裝修、全明戶型、采光通風(fēng)好；入戶有玄關(guān)缺點：衛(wèi)生間為暗衛(wèi)；主臥室走廊過長；缺少衣帽間桃源里——戶型點評（一）戶型：156㎡三室二廳二衛(wèi)優(yōu)點：精裝修、全明戶型；入戶帶玄關(guān)、衛(wèi)生間明衛(wèi)；缺點：動靜分區(qū)不合理、主臥衛(wèi)生間走廊過長；缺少書房桃源里——戶型點評（二）桃源里——熱銷/主力戶型參數(shù)戶型三室兩廳兩衛(wèi)面積(m2)140

戶型建筑形式（平層）平層建筑參數(shù)建筑類型（高層、多層等）樓宇建筑形式（點、板樓等）層數(shù)（層）層高(m)樓座朝向梯戶數(shù)(戶）高層板樓323.15西南2T3戶戶型參數(shù)參數(shù)數(shù)量（個）進深（m)開間(m)面積(m2)層高(m)采光面通風(fēng)主臥143.714.83.15一面采光不好次臥13.63.311.883.15一面采光不好客廳15.44.524.33.15兩面采光好餐廳12.34.510.353.15一面采光好廚房13.62.810.083.15一面采光好衛(wèi)生間（暗）232.16.33.15無不好2.11.83.783.15無不好功能房14.93.215.683.15一面采光好地下室0------------儲物/衣帽間0------------陽臺/露臺00.81.91.523.15一面采光好工人房0------------玄關(guān)02.336.93.15----贈送面積主臥室贈送陽臺1.52平戶型點評優(yōu)點：采光較好、入戶玄關(guān)缺點：臥室通風(fēng)不好、衛(wèi)生間為暗衛(wèi)、主臥走廊過長、無衣帽間桃源里——戶型參數(shù)戶型三室兩廳兩衛(wèi)面積(m2)156戶型建筑形式（平層、錯層、復(fù)式等）平層建筑參數(shù)建筑類型（高層）樓宇建筑形式（板樓）層數(shù)（層）層高(m)樓座朝向梯戶數(shù)(戶）高層點樓353.15東南2T2戶戶型參數(shù)參數(shù)數(shù)量（個）進深（m)開間(m)面積(m2)層高(m)采光面通風(fēng)主臥13.73.814.063.15一面采光不好次臥113.653.211.683.15一面采光不好次臥213.553.3511.893.15一面采光好客廳14.95419.83.15一面采光好餐廳04.15312.453.15一面采光好廚房13.32.47.923.15無不好衛(wèi)生間（明）13.252.27.153.15一面采光不好11.82.23.963.15一面采光不好功能房0------------地下室0------------儲物/衣帽間0------------陽臺/露臺0------------工人房0------------玄關(guān)13263.15----風(fēng)水點評---贈送面積------戶型點評優(yōu)點：全明戶型，入戶帶玄關(guān)，明衛(wèi)缺點：整體通風(fēng)較差，動靜分區(qū)不合理，臥室、衛(wèi)生間走廊過長朗豪東港—推盤及銷售推出時間供應(yīng)套數(shù)面積區(qū)間（㎡）主力面積（㎡）當(dāng)日去化套數(shù)開盤均價（元/平）優(yōu)惠（元/平）目前消化套數(shù)目前剩余目前均價（元/平）優(yōu)惠（元/平）目前去化率2014.8.9開盤7#—10#115-1561402220002400220000.5%開盤效果不好，當(dāng)天共成交2套，主要原因一是前期宣傳力度不夠，蓄客較少；二是精裝修入市，面積大，總房款過高，剝奪了一部分投資客群，因而導(dǎo)致成交不理想。紅色區(qū)域為開盤推出產(chǎn)品7#8#9#10#成交套數(shù)成交面積（萬平）成交金額（萬元）價格（元/平）電、訪（A類項目）營銷活動2014.300000外展2014.400000報廣，網(wǎng)絡(luò)平臺2014.500000樣板間開放、到訪有機會抽取奔馳S系豪車使用權(quán)一年2014.60000--香格里拉項目說明會2014.70000--冰爽盛夏，童真易購活動；拍照贈送神秘禮物（拍攝班車）；幸運大轉(zhuǎn)盤2014.82--------微信有獎問答，銀行客戶推介會，開盤，拉斯維加斯博彩，紅酒品鑒會桃源里—2014月度成交及營銷匯總（調(diào)研數(shù)據(jù)）項目自8月開盤以來共成交2套，由于精裝修入市，定位豪宅，戶型面積大、總房款過高，故產(chǎn)品去化情況不好，雖優(yōu)惠力度有所加大，但總體價格并無下調(diào)趨勢。前期宣傳推廣力度較小，多以報廣，網(wǎng)絡(luò)平臺為主；開盤之后營銷推廣投入稍微增多，且方式多樣，但由于產(chǎn)品本身總房款過高，成交狀況并不理想。桃源里——客戶期數(shù)（產(chǎn)品類型）客戶來源地購買目的客戶組成客戶價值敏感點抗性一期周邊地緣性客戶為主改善多為企業(yè)家、金融界人士等高端客戶開發(fā)商品牌大精裝修標(biāo)準(zhǔn)市中心位置總房款過高祝女士，35歲，大連本地人，想要給父母購買一套產(chǎn)品，因為父母原來居住在項目地周邊，比較喜歡產(chǎn)品的品質(zhì)，信賴綠城品牌，因此考慮購買。朗豪東港——營銷評估項目名稱營銷方式點評報廣短信網(wǎng)絡(luò)戶外廣告車體廣告圍擋道旗暖場活動特價房展會桃源里√√√√√√√√項目前期依托綠城品牌，但營銷推廣手段和力度都不足，認(rèn)知度較低，基本以項目周邊拓客為主；雖然后期加大了報廣和暖場活動做宣傳，但整體推廣方式比較傳統(tǒng)，無法大量吸引客戶，因此給項目帶來了不少阻力朗豪東港——營銷節(jié)點匯總2014.3外展2014.5.17樣板間開放并認(rèn)籌2014.7夏季房交會2014.7舉行3場暖場活動2014.8.9低調(diào)開