商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)法律事務(wù)2

商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)河北新業(yè)律師事務(wù)所張霄云2014、06、17日于北京河北新業(yè)律師事務(wù)所

商業(yè)地產(chǎn)概述1商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)234目錄商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式5商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)五大重要節(jié)點(diǎn)一、商業(yè)地產(chǎn)分類（2007年標(biāo)準(zhǔn)分類）05 商服用地指主要用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)的土地。 051 批發(fā)零售用地指主要用于商品批發(fā)、零售的用地。包括商場(chǎng)、商店、超市、各類批發(fā)（零售）市場(chǎng)，加油站等及其附屬的小型倉(cāng)庫(kù)、車間、工場(chǎng)等的用地。 052 住宿餐飲用地指主要用于提供住宿、餐飲服務(wù)的用地。包括賓館、酒店、飯店、旅館、招待所、度假村、餐廳、酒吧等。 053 商務(wù)金融用地指企業(yè)、服務(wù)業(yè)等辦公用地，以及經(jīng)營(yíng)性的辦公場(chǎng)所用地。包括寫字樓、商業(yè)性辦公場(chǎng)所、金融活動(dòng)場(chǎng)所和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公場(chǎng)所等用地。 054 其它商服用地指上述用地以外的其他商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地。包括洗車場(chǎng)、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點(diǎn)、照相館、理發(fā)美容店、洗浴場(chǎng)所等用地。 商業(yè)地產(chǎn)分類一、按商業(yè)形態(tài)分類：

1.商業(yè)廣場(chǎng)：

2.shoppingmall:

3.商業(yè)街：

4.大型商鋪

5.購(gòu)物中心：

6.休閑廣場(chǎng)

7.步行街

8.專業(yè)市場(chǎng)

9.社區(qū)商業(yè)中心

10.商務(wù)樓

二、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類

（1）、商業(yè)街商鋪

（2）、市場(chǎng)類商鋪

（3）、社區(qū)商鋪

（4）、住宅底層商鋪

（5）、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪

（6）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪

（7）、交通設(shè)施商鋪

三、按照投資價(jià)值分類

（1）、"都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股

（2）、"社區(qū)型"商鋪--潛力股

（3）、"便利型"商鋪--冷門小盤股

（4）、專業(yè)街市商鋪--高科技股

（5）、其他商鋪-"一般股票"

（二）產(chǎn)權(quán)分割式商業(yè)地產(chǎn)概念

商鋪或產(chǎn)權(quán)分割式的商業(yè)經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)即開發(fā)商將取得大產(chǎn)權(quán)證的商鋪分割成若干小單元，業(yè)主支付對(duì)價(jià)購(gòu)置的其中的小單元商鋪。辛集皮革市場(chǎng)、保定留史毛皮市場(chǎng)、白溝箱包城都有這種性質(zhì)。二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式（一）四大主體及它們間的關(guān)系1、開發(fā)商2、業(yè)主（投資戶，經(jīng)營(yíng)戶，承租戶）3、運(yùn)營(yíng)商4、物業(yè)管理投資戶自營(yíng)戶承租戶業(yè)主與業(yè)主簽訂承包協(xié)議商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)商開發(fā)建設(shè)銷售、出租委托運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)開發(fā)商出售出租返租關(guān)系租賃委托運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)（二）運(yùn)營(yíng)模式三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程1、市場(chǎng)調(diào)研（地方產(chǎn)業(yè)資源、市場(chǎng)輻射能力）2、了解政府支持力度和優(yōu)惠政策3、對(duì)潛在的業(yè)主進(jìn)行重點(diǎn)談判和簽訂意向書4、根據(jù)1、2和3確定項(xiàng)目區(qū)位和業(yè)態(tài)定位5、確定一個(gè)符合業(yè)主需求的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案6、開發(fā)建設(shè)：一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)7、與一級(jí)開發(fā)同步繼續(xù)招商，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)8、有預(yù)售許可證后正式銷售出租，簽訂出售、出租、返租、承租協(xié)議，物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主規(guī)約、裝修協(xié)議、布貨協(xié)議等法律文件9、交付、裝修、布貨、產(chǎn)權(quán)登記（特定空間）10、進(jìn)入市場(chǎng)管理初期的三大難題（管理運(yùn)營(yíng)中的三大難題：按時(shí)支付返租租金、融合了商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中的強(qiáng)勢(shì)物業(yè)管理、推介）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)步驟整體策劃、開發(fā)招商運(yùn)營(yíng)投資戶自營(yíng)戶租賃戶市場(chǎng)調(diào)研政府嫁接市場(chǎng)定位開發(fā)步驟布局豐滿營(yíng)業(yè)時(shí)間貨品充足量物業(yè)公司（重點(diǎn)提示）招商識(shí)別1、投資戶：只投資不經(jīng)營(yíng)只從開發(fā)商那里賺取回報(bào)，絕對(duì)不是開發(fā)商首選，比例也不是很大。2、自營(yíng)戶：買商鋪同時(shí)經(jīng)營(yíng)，是開發(fā)商主要考慮的，一般需經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)考察做出選擇。3、租賃戶：與經(jīng)營(yíng)商直接簽合同。

四、商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)（商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)）1、市場(chǎng)調(diào)研中信息缺失帶來的風(fēng)險(xiǎn)2