淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警機制

淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警機制

摘要：本文通過論述分析房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警的特點、原因、作用，從而確定財務風險預警機制在日常經(jīng)營管理的重要性，財務風險客觀存在于企業(yè)財務管理工作的各個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)因其經(jīng)營的特性，決定其財務風險預警機制的特性?，F(xiàn)針對房地產(chǎn)的經(jīng)營特點，經(jīng)營管理者如何做好財務預警分析，可以借助Logist模型與AltmanZ模型進行財務分析，防止公司陷入財務危機。

關(guān)鍵詞：財務風險預警

Logist模型與AltmanZ模型

財務危機

一、房地產(chǎn)財務風險概述

1、財務風險的含義：財務風險按其經(jīng)營過程的表現(xiàn)不同，可分為俠義財務風險和廣義的財務風險，廣義的財務風險是指企業(yè)財務活動中由于不確定因素的影響，使企業(yè)財務收益與預期收益發(fā)生偏離，因而造成企業(yè)蒙受損失機會和可能；俠義的財務風險是指企業(yè)用貨幣資金償還到期債務的不確定性，也稱融資風險。企業(yè)財務是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資金運動及其體現(xiàn)經(jīng)濟關(guān)系，由于財務管理應是對企業(yè)資金及其所體現(xiàn)經(jīng)濟關(guān)系的組織的控制協(xié)調(diào)，是組織財務活動、處理財務關(guān)系一項綜合管理工作，本文依據(jù)房東的經(jīng)營特征來分析財務風險預警機制的作用。

二、房產(chǎn)財務風險預警特點

1、參照性：房地產(chǎn)行業(yè)在我國真正進入市場運行的時間是從1998年，但也有公開標桿企業(yè)財務經(jīng)營指標可參照，如萬科、保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)等。

2、預測性：不同的開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品在品質(zhì)上、風格上、定位上都很大的差異，開發(fā)成本主要受國家宏觀調(diào)控、大宗商品行情的影響，但開發(fā)產(chǎn)品的成本在一定期間內(nèi)還是可控及可預測的。因地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈有七十個左右，所以應及時調(diào)查預測、推算影響財務風險的的主要因素，及時發(fā)現(xiàn)不良征兆并做出防范對策，以減少財務損失。

3、預防性：我國房地產(chǎn)業(yè)真正進入市場運行已有十多個年頭的，從上個1998年代起步到2000年初的低潮及現(xiàn)幾年的高潮，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有其自身行業(yè)發(fā)展的軌跡及發(fā)展規(guī)律，如標桿企業(yè)有其先進的財務風險控制體系，破產(chǎn)企業(yè)也有其財務防范不到位的共性。

4、靈敏性；由于財務風險預警體系因素之間存在密切的聯(lián)系、相互依存，所以某一因素的變化會帶動其它各因素的連鎖反應，從而提供相關(guān)財務預警信息。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險出現(xiàn)的原因

1、行業(yè)經(jīng)營特點：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點看，其開發(fā)流程復雜、環(huán)節(jié)多、涉及管理的部門多、開發(fā)周期長，所以財務風險控制在各個環(huán)節(jié)中都不能放松。

2、行業(yè)政策風險：房地產(chǎn)行業(yè)主要受產(chǎn)業(yè)政策風險、金融政策風險、財政政策風險、稅收政策風險、土地政策風險、技術(shù)風險、市場風險。如近期的產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策及金融政策是影響的主要因素。

3、資金結(jié)構(gòu)；主要是企業(yè)權(quán)益資金與負債資金的比例關(guān)系，房地產(chǎn)資金主要指自有資金、負債融資、經(jīng)營性負債、預銷款，其中自有資金一般為25-30%，負債資金一般70%，有的高達90%，如果企業(yè)在整發(fā)開周期中有個別環(huán)節(jié)控制不好，則會導致企業(yè)的破產(chǎn)。

4、財務管理水平：房地產(chǎn)在我國的發(fā)展比較短，相當數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)的各個經(jīng)營管理層面都有是粗放階段，所以導致財務管理的重要性在整個行業(yè)中都認識不足、管理水平有待提高，財務管理沒有形成體系，基本上都是摸著石頭過河的階段。

5、決策的風險意識：規(guī)范的公司有決策經(jīng)營團隊，而當今中小房地產(chǎn)公司基本上都有是老板一個人說了算，所以決策失誤瀕繁發(fā)生，特別是08年后房價暴漲的這幾年內(nèi)，相當數(shù)量的地產(chǎn)商從拿地開始就簽訂下陰陽合同（以偷稅為目的），其實已為投資項目埋下巨大的財務風險。

6、法律風險意識：主要表現(xiàn)為虛假出資、會計表報造假、非法融資、股權(quán)買賣合同糾紛、商業(yè)賄賂、涉嫌偷稅漏稅風險。

四、房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)財務預警的作用

財務風險預警是一個風險控制系統(tǒng)，它借助于已有的財務資料及數(shù)理模型（當今比較流行的是Logist模型與美國學者AltmanZ模型）對企業(yè)經(jīng)營活動、財務活動進行動態(tài)的分析預測，從而達到化解經(jīng)營危機，防止企業(yè)破產(chǎn)的惡運。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險預警有以下幾點作用：

1、

信息反饋：進行財務風險預警需要對國內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)各種信息進行收集整理分析，包括國內(nèi)外行業(yè)競爭情況、人口變化周期、國民人均收支情況、宏觀產(chǎn)業(yè)政策、大宗原材價格變化姿勢、產(chǎn)品需求變化、地方產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策。

2、財務風險預警分析、防范發(fā)生風險造成損失：通過信息收集整理可以對企業(yè)橫向、縱向比較，與歷史對比、與先進企業(yè)對比，分析標桿企業(yè)、惡化企業(yè)的財務指標，從而最大限度地做出防范經(jīng)營風險措施，最大限度地減小企業(yè)損失。

3、提供決策支持地、提高企業(yè)管理水平：財務風險預警的最終目的是為決策者利用，防止企業(yè)經(jīng)營偏離正確軌道，防止企業(yè)不同的管理者、不同階段犯相同的錯誤決策，所以財務風險預警能很好地幫助企業(yè)發(fā)出問題、分析問題及解決問題的作用。

五、財務風險預警分析主要指標及例子

1、財務風險預警分析主要考慮以下十二指標：流動比率、股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈利潤增長率、凈資產(chǎn)增長率、總資產(chǎn)息稅前利潤率、主營業(yè)務利潤率、總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、每股收益率、現(xiàn)金比率、可持續(xù)增長率。

2、萬科、保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)07年至11年平均財務指標比較表

07-11年主要平均財務指標比較表

項目（%）萬科保利招商金地均值備注流動比率1.732.251.922.12.00股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率0.971.120.5710.92總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.30.28凈利潤增長率42.2862.3341.4556.550.64凈資產(chǎn)增長率33.8272.7353.8855.754.03總資產(chǎn)息稅前利潤率6.095.545.105.595.58主營業(yè)務利潤率、19.627.0630.9129.426.74總資產(chǎn)收益率、3.694.33.934.14.01凈資產(chǎn)收益率12.515.511.3512.412.94每股收益率、0.541.231.290.90.99現(xiàn)金比率29.627.7138.3334.232.46可持續(xù)增長率。35.7233.8944.750.6641.24以08年凈利潤為基數(shù)資產(chǎn)負責率71.0673.3563.2169.1869.20每股經(jīng)營凈現(xiàn)金流（元）-0.07-3.46-1.35-2.01-1.72

六、主要模型簡單分析

1、Z模型最早是由美國學者Altman于20世紀60年代中期提出，用以計量企業(yè)破產(chǎn)的可能性，在實際運用中，模型得到了逐步補充完善。其分析模型如下：

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5式中，Z=判別函數(shù)值，X1=營運資金/資產(chǎn)總額，X2=留存收益/資產(chǎn)總額，X3=息稅前利潤/資產(chǎn)總額，X4=股東權(quán)益賬面價值總額/負債賬面價值總額，X5=銷售收入/資產(chǎn)總額企業(yè)破產(chǎn)臨界值：

（1）Z<1.23時，企業(yè)處于破產(chǎn)的“危險地帶”；

（2）1.23<Z<2.9時，企業(yè)處于破產(chǎn)的“灰色地帶”；

（3）Z>2.9時，企業(yè)財務狀況良好。

2、Logist模型

重慶大學顏哲教授收樣取證國內(nèi)地產(chǎn)2004-2010年10家ST地產(chǎn)公司和10家非ST地產(chǎn)公司的財務數(shù)據(jù)論證Logist模型對財務預警的準確性：

LogisP=-4.498-57.70×凈資產(chǎn)收益率+12.351×資產(chǎn)負責率-0.27×每股經(jīng)營現(xiàn)金凈流量，如LogisP大于0說明公司為ST公司或該公司將面臨財務危機，如LogisP小于0說明公司處于正常狀況或沒有陷入財務危機。以萬科、保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)的均值代入LogisP=-4.498-57.70×0.1294+12.351×0.692-0.27×（-1.72）=-2.952，以各公司財務值代入，萬科-2.915、保利地產(chǎn)-3.448、金地集團-2.875、招商-2.643均小于0，所以這幾家公司財務處于正常狀況。

主要參考文獻

1、樊行健《現(xiàn)代財務經(jīng)濟分析學》（西南財經(jīng)大學出版社）2004年12月第1版

2、徐淼

《房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析及預警初探》（中華會計網(wǎng)校）2008年7月21日

3、新浪網(wǎng)《金融街-財務報表》