房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度講解

第一講

房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度一、房地產(chǎn)法概述（一）房地產(chǎn)的概念與特點(diǎn)1、房地產(chǎn)是指土地、土地權(quán)益以及地上建筑物、構(gòu)筑物等房屋的總稱。2、房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)、房屋、土地的關(guān)系？

不動(dòng)產(chǎn)=土地+地上定著物（房屋+林木等）+海域+礦產(chǎn)資源房地產(chǎn)=土地+土地權(quán)益（建設(shè)用地使用權(quán)）+房屋3、特點(diǎn)：固定性；非損耗性；保值增值性；價(jià)值的差異性；有限性。

（二）房地產(chǎn)的種類1、根據(jù)權(quán)利主體分：公有和私有2、根據(jù)用途分：經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性3、根據(jù)位置分：城市房地產(chǎn)和農(nóng)村房地產(chǎn)4、根據(jù)流轉(zhuǎn)是否受限制分：自由流通的房地產(chǎn)和限制流通的房地產(chǎn)5、根據(jù)是否經(jīng)登記分：登記的房地產(chǎn)和非登記房地產(chǎn)（三）房產(chǎn)和地產(chǎn)的關(guān)系房地產(chǎn)=房產(chǎn)+地產(chǎn)=土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物+土地+土地權(quán)益1、關(guān)系：①房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)可以分離；②房屋所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)可以分離；2、處分原則：一體處分原則①建設(shè)用地使用權(quán)處分時(shí)，附著于該土地上的房屋一并處分；②房屋處分時(shí)，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。案例討論：教材18頁(yè)（四）房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整范圍1、房地產(chǎn)法的概念和特點(diǎn)（1）概念：廣義：城市和農(nóng)村；實(shí)質(zhì)意義上：法典、憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章以及國(guó)家政策、司法解釋中有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范。（2）特點(diǎn)：參與主體的多元性：管理、開(kāi)發(fā)、權(quán)利主體、交易主體、中介規(guī)范內(nèi)容的綜合性調(diào)整范圍的廣泛性調(diào)整手段的國(guó)家干預(yù)性2、房地產(chǎn)法的調(diào)整范圍（1）平等主體之間的房地產(chǎn)關(guān)系：權(quán)屬、相鄰、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、中介、物業(yè)（2）非平等主體之間的房地產(chǎn)關(guān)系：建設(shè)項(xiàng)目管理、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理、開(kāi)發(fā)建設(shè)審批、土地征收、市場(chǎng)主體管理、市場(chǎng)秩序管理、稅費(fèi)、質(zhì)量與價(jià)格管理（五）房地產(chǎn)法的基本原則土地公有原則土地所有權(quán)與使用權(quán)分離原則市場(chǎng)調(diào)節(jié)與宏觀調(diào)控相結(jié)合原則合理利用土地與保護(hù)耕地原則保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益原則（六）房地產(chǎn)法的淵源1、憲法2、法律3、行政法規(guī)4、地方性法規(guī)5、行政規(guī)章6、國(guó)家政策7、司法解釋8、習(xí)慣二、房地產(chǎn)所有權(quán)法律制度（一）房地產(chǎn)權(quán)利概述1、房地產(chǎn)權(quán)利的概念及特點(diǎn)房地產(chǎn)權(quán)利：是指以房地產(chǎn)利益為內(nèi)容，直接體現(xiàn)一定財(cái)產(chǎn)利益的民事權(quán)利。特點(diǎn)：財(cái)產(chǎn)權(quán)眾多權(quán)利的集合（房地產(chǎn)物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)）客體：物及行為2、房地產(chǎn)權(quán)利的分類（1）土地權(quán)利與房屋權(quán)利（2）城市房地產(chǎn)權(quán)利與農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)利（3）房地產(chǎn)物權(quán)、房地產(chǎn)債權(quán)和房地產(chǎn)繼承權(quán)3、房地產(chǎn)權(quán)利的體系見(jiàn)教材21頁(yè)（二泄）土隔地所蹄有權(quán)1、臭土地廟所有畏權(quán)的狐概念副與特街點(diǎn)概念特點(diǎn)張：客口體的蜻特定擇性；謀主體扒的限俘定性綁；交弊易的寬禁止偶性；薯權(quán)能卸的分俗離性立。2、歸內(nèi)容能：占逆有權(quán)逢能；然使用槍權(quán)能爆；收林益權(quán)漢能；慢處分握權(quán)能3、緞效力塔范圍（1腔）法狗律的膠限制（2罷）內(nèi)優(yōu)在的牛限制冠：“煉行使肺所有賺權(quán)有泳利益陶”4、鉤種類真：國(guó)瓶家土循地所密有權(quán)矛；集托體土撞地所航有權(quán)評(píng)。（三蹲）房野屋所期有權(quán)1、持房屋此所有雅權(quán)的吊概述（1遷）概僚念（2杯）特彼點(diǎn)：沙客體志特定封性；皆主體暴廣泛究性；緒交易貧的自備由性（3鋒）種肉類：雖城鎮(zhèn)盼與農(nóng)勇村；低公有鋪和非犧公有禾；生沫活用朵房、飼生產(chǎn)扁用房煤和辦中公用咐房；嘆單獨(dú)洗房屋包、共殖有房釀屋和蠟區(qū)分研房屋（4稠）取著得①原始狠取得吵：建義造；貞善意隆取得②繼受訂取得州：買差賣、暗互易輝、贈(zèng)宏與；輩繼承錦、接怖受遺席贈(zèng)2、蘭建筑竹物區(qū)爐分所紡有權(quán)（1秤）概醋念和抓特點(diǎn)概念特點(diǎn)暮：客梢體的浸特殊肅性；磨內(nèi)容乳的復(fù)眨合性查；主捧體的隊(duì)多重零身份朗性。（2墓）專練有權(quán)顆空第間所受有權(quán)①在朵建筑束物的晶維持勻、管獨(dú)理關(guān)吼系上撫：專陸有部同分包幕括壁芬、柱威、地渣板、腸天花佳板等蹄境界閘部分絡(luò)表層示所有均粉刷拒之部喘分②在垂外部柴關(guān)系刮上：嚼對(duì)第晴三人譜（買療賣、沒(méi)稅金千、?；铍U(xiǎn)）惑，專北有部票分應(yīng)腔達(dá)壁襯、柱割、地紙板及撇天花井板厚歲度之致中心從線。（3幼）共反有權(quán)擁：建部筑區(qū)柿劃內(nèi)代的道耳路、夸綠地會(huì)、其貸他公指共場(chǎng)救所、障公用賀設(shè)施智和物賀業(yè)服斃務(wù)用葡房；員占用旅業(yè)主株共有弓的道房誠(chéng)路或遣其他蘇場(chǎng)所幅用于潤(rùn)停放手汽車板的車泳位；柱電梯束、樓篩梯、肅地基炊、梁謝、柱撐、樓交頂。按分蝴共有，但祖不能遲將自孝己的很份額琴分出播或者室轉(zhuǎn)讓計(jì)。（4拒）管丹理權(quán)星：設(shè)盟立業(yè)金主大藥會(huì)，匠選舉心業(yè)主掙委員賽會(huì)；填共同深決定穴有關(guān)浩重大勞事項(xiàng)麻；決擠定物散業(yè)管滑理事仗宜；畜遵守孔法律解法規(guī)定及管昆理規(guī)尼約。（四賊）房略地產(chǎn)辭共有1、咐房地場(chǎng)產(chǎn)共欲有的園概念謹(jǐn)及特?zé)狳c(diǎn)（1篩）房葛地產(chǎn)電共有接是指揀兩個(gè)精以上集的權(quán)泄利主會(huì)體對(duì)自同一師項(xiàng)房蘇地產(chǎn)標(biāo)共同掌享有切權(quán)利茅的法畝律狀釣態(tài)。包括沈共同托享有賄房地唯產(chǎn)所陪有權(quán)念和其他混權(quán)利駱（建羅設(shè)用贊地使柔用權(quán)尸、土吧地承掏包經(jīng)據(jù)營(yíng)權(quán)償、宅散基地般使用襪權(quán)、耗地役輝權(quán)、舅抵押聾權(quán)等俯)-農(nóng)準(zhǔn)共叢有（2日）特喇點(diǎn)：伐主體筑的多團(tuán)樣性果；客頸體的事同一氏性；砍內(nèi)容珠的雙催重性斑；原傭因的舉共同漏性。2、勸房地繪產(chǎn)按掙份共后有（1夠）概注念：追是指續(xù)共有植人按挑照確嘴定的核份額急對(duì)共祖有房碗地產(chǎn)宅分享者權(quán)利降、分糊擔(dān)義詠務(wù)的占共有直。（2伸）特炕點(diǎn)：A.技按份增共有昌人的沃權(quán)利灶義務(wù)甚體現(xiàn)如在一材定份窗額之糊上；份額控：依毯照約劉定-校--隊(duì)-根飽據(jù)出取資額緒確定州--識(shí)--估視為粥等額襪享有B.伏按份運(yùn)共有染人對(duì)饞其應(yīng)田有部悉分享割有相當(dāng)兆于房譽(yù)地產(chǎn)寶權(quán)利的權(quán)病利；所有權(quán)扁或者最他物纏權(quán)。雪按份仆共有閣人共正同享沒(méi)有房液地產(chǎn)除所有占權(quán)時(shí)研，共別有人清有權(quán)餡要求加將自警己的賄份額慕分出掛或予熄以轉(zhuǎn)鼓讓，谷除非跑法律鑰或協(xié)借議有做所限噴制。C.姿按份簡(jiǎn)共有封人的睛權(quán)利勻義務(wù)曬及于蓄共有危房地脆產(chǎn)的務(wù)全部按份哈共有可人就團(tuán)自己荒的份酸額比攤例對(duì)職整個(gè)埋房地窄產(chǎn)享犁有權(quán)鴉利、悼承擔(dān)粱義務(wù)孝；權(quán)孔利的排量的叨分割輪，而據(jù)非房際地產(chǎn)筋的量健的分否割。（3蓬）內(nèi)港部關(guān)斜系（糟對(duì)內(nèi)扔效力公）A共市有房酸地產(chǎn)螺的使暗用收擠益和抽處分司（物跑權(quán)法慮97瓜）共同自協(xié)商袋決定B應(yīng)侄有部悉分的雅處分炭（物蔥權(quán)法棵10溫1）C共毀有房惑地產(chǎn)既的管迷理（閑物權(quán)樓法9丹7）D共暗有房擾地產(chǎn)種的費(fèi)撇用負(fù)也擔(dān)（割物權(quán)羨法9范8）（4幅）外意部關(guān)住系（燦對(duì)外現(xiàn)效力仁）連說(shuō)帶關(guān)源系（幸法律陵另有規(guī)規(guī)定確或第醋三人日知道湊共有囑人不給具有細(xì)連帶盯關(guān)系刷的除皆外）（5禁）共西有房卻地產(chǎn)瞧的分形割A(yù)狐約定蝕不得貌分割棗的按倒約定砍，但芹有重匆大理奏由的次，可水以請(qǐng)覆求分酷割；武沒(méi)有浮約定偶或約患定不健明的盼，可巾以隨虛時(shí)請(qǐng)教求分懸割；任因分恒割對(duì)綿其他飯共有垃人造皆成損臨害的奧應(yīng)給拴予賠榆償。B怒協(xié)商麗分割竊方式摸；實(shí)兆物分剖割或攤價(jià)款膀分割C縣分割土的房起地產(chǎn)隙有瑕格疵的褲，其忍他共北有人廈應(yīng)當(dāng)潔分擔(dān)省損失徹。3、至房地鍬產(chǎn)共離同共沈有（1訓(xùn)）概藏念和殼特點(diǎn)概念做：是迷指基惹于共患同關(guān)捐系，介對(duì)共像有房無(wú)地產(chǎn)不分潔份額地享晝有權(quán)橫利，肉承擔(dān)錦義務(wù)居的共黃有。特點(diǎn)檔：不攔分份責(zé)額（緞共同露共有挺關(guān)系守存續(xù)湊期間衣）；增發(fā)生炮原因里為共怖同關(guān)哄系的繭存在度（夫縮慧妻、店家庭澆）；孝平等萍地享纏有權(quán)熊利和繩承擔(dān)涉義務(wù)躬。（2蝦）內(nèi)貢部關(guān)啟系（津?qū)?nèi)藍(lán)效力成）A賣權(quán)利蛋：對(duì)寺共有柱房地然產(chǎn)享翁有平乖等的評(píng)占有困、使沙用、溫收益從和處醬分的嫁權(quán)利珠。各爆共有竹人的恐權(quán)利蓮及于覽房地霞產(chǎn)的襖全部目，不搏得對(duì)澡特定繞部分粉主張晴權(quán)利方；處芝分或芽作重位大修驕繕的彈，應(yīng)死經(jīng)全棟體共色有人葉同意少。B批義務(wù)因：對(duì)畫(huà)共有期房地纏產(chǎn)承喚擔(dān)平堪等的迷義務(wù)底。個(gè)慰共有柏人的板義務(wù)敘及于拾共有釘房地肉產(chǎn)的堅(jiān)全部賭，費(fèi)廳用有麥約定沃的，疏按約灣定；童沒(méi)有躁約定拜或約屆定不犯明的作，共朽同負(fù)筑擔(dān)。用共同校共有誰(shuí)存續(xù)條期間糟，不紹得請(qǐng)茅求分墻割。盼但有惹例外（3顆）外姨部關(guān)牲系（宋對(duì)外訊效力床）：滑連帶烘關(guān)系（五牲）房荷地產(chǎn)到相鄰膝關(guān)系1、雜房地文產(chǎn)相森鄰關(guān)版系的送概念港和特候點(diǎn)（1料）概莊念：節(jié)是指隊(duì)相互撐毗鄰抬的房關(guān)地產(chǎn)姿所有學(xué)權(quán)人梨或使糧用權(quán)夫人之且間在詳行使嚼權(quán)利艘時(shí)，淡因相象互間敘給予般便利踩或接債受限籃制所池發(fā)生打的權(quán)管利義對(duì)務(wù)關(guān)奔系。（2陣）特領(lǐng)點(diǎn);A堆主體味的多晉數(shù)性B浩標(biāo)的酸物的射相鄰畢性C雜產(chǎn)生掌的法好定性D瘦內(nèi)容設(shè)的復(fù)炕雜性2、囑相鄰敏關(guān)系霉的處蟻理原竭則（1撫）有棕利生遲產(chǎn)、具方便墾生活（2盯）團(tuán)哭結(jié)互繪助、六公平宅合理（3淚）尊死重歷亭史和濟(jì)習(xí)慣3、煩房地痕產(chǎn)相奴鄰關(guān)搖系的技種類（1斜）用甘水、勺排水（2欠）通揀行（3齒）利柜用（4暖）通液風(fēng)、難采光飛、日戚照（5嗚）環(huán)抱境保爹護(hù)（6沸）損猾害防陵免4、貌房地閃產(chǎn)相反鄰關(guān)白系和婚地役頌權(quán)關(guān)吵系（1濃）地伙役權(quán)臭的概余念和忽特點(diǎn)概念說(shuō)：是泥指為首自己遠(yuǎn)不動(dòng)社產(chǎn)的晶便利測(cè)而使窗用他帶人不屈動(dòng)產(chǎn)堅(jiān)的權(quán)釀利。特點(diǎn)念：A騰為需脅役地的的便帽利而窮設(shè)立壩的物淚權(quán)；B桃主體股的廣礦泛性修；C局內(nèi)容里的不億確定猜性；D暫從屬襯性（鞋不得符與需駝役地輩分離羅）E干不可盛分性（2舌）地扯役權(quán)碰的設(shè)繭立：粉書(shū)面刷；地佩役權(quán)翼自地宣役權(quán)上合同找生效撥時(shí)設(shè)殖立；接登記裕對(duì)抗孟主義臟。（3梅）地賓役權(quán)砌的效勤力地役享權(quán)人金的權(quán)賀利與妨義務(wù)供役拆地人煎的權(quán)恨利與鼓義務(wù)（4喪）地悟役權(quán)禽的消喬滅雙方盟協(xié)議澤解除纏；供旦役地踢人單妻方解泛除；小約定螺事由省出現(xiàn)五；存騰續(xù)期權(quán)間屆蠟滿；桐標(biāo)的駁物滅步失；冷供役域地被竄征收松；目奇的是王事不洪能。（5彼）房夜地產(chǎn)雞相鄰繳關(guān)系茅與地韻役權(quán)江關(guān)系區(qū)別覆：A嶼原因蔽；B務(wù)前提嬸；C被性質(zhì)龍；D豪有償費(fèi)性；E劑期限董性；F榜登記普要求族；聯(lián)系A(chǔ)抽地役丘權(quán)可擊彌補(bǔ)央相鄰山關(guān)系頃的不傍足；B蜜地役愁權(quán)可收排除勻相鄰夕關(guān)系飄的使穿用第二視講督房地孕產(chǎn)權(quán)摩屬登民記法雙律制幣度一、撐房地幟產(chǎn)權(quán)福屬登滅記概蘆述★房析地產(chǎn)捉權(quán)屬偵：是綱指房減地產(chǎn)蓮權(quán)利秘的歸魔屬，翅即房匪地產(chǎn)事權(quán)利夜屬于伴民事匆主體腎享有殺的狀唉態(tài)。房地所產(chǎn)權(quán)分利→紋房地井產(chǎn)權(quán)掉屬★房失地產(chǎn)肺權(quán)屬博登記滑：是吩指房俗地產(chǎn)記登記法機(jī)關(guān)套對(duì)申眉請(qǐng)人互提出秋的有好關(guān)房藍(lán)地產(chǎn)草權(quán)利吵的事摸項(xiàng)記它載于新房地到產(chǎn)登究記簿闖，依舒法確振認(rèn)房磁地產(chǎn)身歸屬狗關(guān)系科的行工為?！锾赜牲c(diǎn)：鴨由專指門的癥登記部機(jī)關(guān)斤負(fù)責(zé)佩；實(shí)摟質(zhì)審零查；父登記鞭發(fā)證例；實(shí)闊行房蓮產(chǎn)與遣地產(chǎn)帶權(quán)利阿主體咽一致例的原經(jīng)則（婆地隨誓房走昆，房挑隨地瀉走）識(shí)注意業(yè)：一性般情囑況下習(xí)，房拳地產(chǎn)政登記施簿的襖效力蚊高于截房地曉產(chǎn)權(quán)雙屬證邀書(shū)的漁效力誦。★房眠地產(chǎn)曾權(quán)屬胳登記葡的性核質(zhì)：民事辱行為惕+行樸政行煩為★房睬地產(chǎn)強(qiáng)權(quán)屬尾登記銅的功樂(lè)能：☆權(quán)眨利確燈認(rèn)☆權(quán)打利公草示☆權(quán)客屬管照理★房揚(yáng)地產(chǎn)祖權(quán)屬杯登記僻的分異類：☆所姑有權(quán)撒與他兇項(xiàng)權(quán)陶利登巴記☆終魂局登荷記與襲預(yù)告嫁登記☆初旦始登齡記、狀變更冰登記封、更舌正等旬給予刮涂銷再登記★房曾地產(chǎn)育登記匙機(jī)