某商業(yè)廣場(chǎng)招商與運(yùn)營(yíng)管理方案和某商業(yè)街項(xiàng)目規(guī)劃及招商方案

商業(yè)廣場(chǎng)招商與運(yùn)營(yíng)管理初步方案一．正中商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介正中商業(yè)廣場(chǎng)位于深圳寶安中心區(qū)新湖路與新安一路交界處，是寶安第一個(gè)大型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，具有購(gòu)物、餐飲、健康休閑、娛樂(lè)、培訓(xùn)多種功能，是深圳大型主題濱海購(gòu)物中心，兒童和婚禮人群作為特色業(yè)態(tài)。我們的開(kāi)發(fā)目標(biāo)是：利用深圳特區(qū)對(duì)內(nèi)地游客的吸引力以及寶安中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)，最大限度提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，成為總體價(jià)值最高的深圳特色購(gòu)物中心，不僅能夠出售到較高價(jià)格，而且能夠可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，成為深圳白領(lǐng)社會(huì)生活的活動(dòng)中心。酒店式公寓全部銷(xiāo)售，力爭(zhēng)銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到6000元，通過(guò)酒店式公寓收回整個(gè)項(xiàng)目投資，保留商業(yè)物業(yè)，最適當(dāng)時(shí)機(jī)可以整體出售。正中商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)五出：出人才出機(jī)制出品牌出網(wǎng)絡(luò)出思想。通過(guò)正中商業(yè)廣場(chǎng)樹(shù)立正中集團(tuán)品牌，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。面對(duì)21世紀(jì)商業(yè)娛樂(lè)化的大趨勢(shì)，我們不僅要在購(gòu)物方面進(jìn)行創(chuàng)新，而且要最大限度整合娛樂(lè)傳媒資源，為娛樂(lè)業(yè)提供公共平臺(tái)，不斷與娛樂(lè)傳媒機(jī)構(gòu)合作推出創(chuàng)新節(jié)目，為深圳居民和游客帶來(lái)可體驗(yàn)、可參與的文化娛樂(lè)節(jié)目。根據(jù)精細(xì)化管理思想，我們制定了招商方案和初步的運(yùn)營(yíng)管理方案。二．業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)布局深圳濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目招商目標(biāo)的分解與確定屋頂空中花園，娛樂(lè)業(yè)態(tài)電影院招商目標(biāo)六層大型餐飲酒樓4000平方米美食廣場(chǎng)1000平方米空中西洋婚禮殿堂（白領(lǐng)演藝中心）3000平方米與湖南衛(wèi)視等合作玫瑰之約深圳項(xiàng)目，同時(shí)在電視購(gòu)物方面進(jìn)行合作。五層兒童商場(chǎng)及美式反斗城7000平方米或家電專業(yè)賣(mài)場(chǎng)兒童餐廳1000平方米同時(shí)引入室內(nèi)snoopy娛樂(lè)城，通過(guò)組合業(yè)態(tài)吸引兒童。美國(guó)翻斗城，麥當(dāng)勞4月份招商重點(diǎn)對(duì)象四層主題百貨兩端餐飲2,3,4三層美式金領(lǐng)主題百貨最佳三層百貨7000平方米主題商場(chǎng)jcpenny或國(guó)內(nèi)著名白領(lǐng)百貨商店1000平方米特色餐飲,白領(lǐng)音樂(lè)巴，SPA美式主題百貨，填補(bǔ)深圳空白；臺(tái)灣咖啡語(yǔ)茶二層百貨7000平方米國(guó)內(nèi)著名白領(lǐng)百貨商店1000平方米特色餐飲上海連鎖餐廳一層精品步行街，旗艦品牌店7000平方米1000平方米特色咖啡店1,2層偏向女性商品及相關(guān)服務(wù)星巴克，莎莎國(guó)際旗艦店負(fù)一層主題百貨，6000平方米地鐵步行街負(fù)一層和負(fù)二層作為中檔精品白領(lǐng)百貨其中1000平方米用于快餐廳,及面點(diǎn)王負(fù)二層美食廣場(chǎng)2000平方米圖書(shū)音像1000平方米運(yùn)動(dòng)主題餐廳1000平方米、酒吧休閑書(shū)店，1000平方米1.1萬(wàn)平方米停車(chē)場(chǎng)負(fù)三層停車(chē)場(chǎng)1.5萬(wàn)平方米停車(chē)場(chǎng)兩家百貨與兒童翻斗城作為主力商家是最理想的方案，中高檔超市8000平方米作為替補(bǔ)方案，鑒于寶安中心區(qū)周邊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，我們要考慮與周邊商圈業(yè)態(tài)差異化，讓顧客在同一業(yè)態(tài)擁有最大選擇權(quán)限，突破傳統(tǒng)的超市＋百貨思維定勢(shì)。借鑒美國(guó)部分兒童玩具翻斗城在價(jià)格戰(zhàn)敗于沃爾瑪?shù)慕逃?xùn)，通過(guò)兒童娛樂(lè)SNOOPY營(yíng)與兒童翻斗城復(fù)合業(yè)態(tài)贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。關(guān)于婚禮殿堂構(gòu)思與招商的可實(shí)現(xiàn)性，通過(guò)與戴德梁行等專業(yè)招商公司溝通，我們可以借鑒香港黃金海岸以及上海外灘婚紗攝影商品群，精心策劃好婚禮殿堂，通過(guò)對(duì)婚禮人群與兒童人群的吸引，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。招商的過(guò)程就是落實(shí)業(yè)態(tài)方案，招商的成功標(biāo)志有兩點(diǎn)：1.業(yè)態(tài)組合具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2.零售商付出的租金比較合理。招商直接決定了購(gòu)物中心未來(lái)的收益60%以上，特別是整體出售商業(yè)物業(yè)時(shí)候，顯得更為關(guān)鍵。三．招商內(nèi)容正中商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目招商目標(biāo)的分解與確定招商目標(biāo)餐飲娛樂(lè)頂層花園景觀空中花園及專供影視拍攝的可體驗(yàn)式情景劇場(chǎng),電影院。配備參與式娛樂(lè)設(shè)施婚禮殿堂及白領(lǐng)演藝中心5層熱帶雨林餐廳2000平方米，東來(lái)順酒家1500，2000平方米海港城大酒樓，快餐性質(zhì)達(dá)到2000平方米：面點(diǎn)王1000平方旗艦店，韓國(guó)烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米4層美國(guó)反斗城及室內(nèi)史奴比主題娛樂(lè)場(chǎng)，兒童專業(yè)商店或順電家電家居專業(yè)賣(mài)場(chǎng)（國(guó)美、永樂(lè)家電作為備選）1000平方米特色餐飲，麥當(dāng)勞3層JCPenny1000平方米特色餐飲VABENE意大利餐廳2層上海八百伴百貨寶安店或太平洋百貨，美國(guó)五月百貨，北京王府井百貨等知名百貨企業(yè)1000平方米特色餐飲，錦江拉丁餐廳，南美特色的餐飲——“巴西烤肉”或韓國(guó)烤肉。一層7000平方米男女裝國(guó)際名店：化妝品：莎莎國(guó)際旗艦店，引進(jìn)數(shù)百種化妝品尖端電子產(chǎn)品：SONY、三星專賣(mài)店成都譚魚(yú)頭1000平方米特色餐飲，星巴克負(fù)一層家樂(lè)?；蚣畭u等中高檔超市8000平方米國(guó)際名店5500平方米白領(lǐng)音樂(lè)吧及音像店1500平方米，引進(jìn)KFC及面點(diǎn)王負(fù)二層2000平方米左右美食廣場(chǎng)，深圳書(shū)城寶安店1000平方米（圖書(shū)音像），利用等待地鐵的便利，休閑書(shū)店將成為深圳喜歡的去處。屈臣氏1000平方米設(shè)在負(fù)二層。中華飲食文化廣場(chǎng)薈萃：廣東、成都、南京夫子廟、西安老孫家、東北人連鎖店、河源萬(wàn)綠湖河鮮、著名客家菜、貴州等特色，湖南大酒樓1.1萬(wàn)平方米停車(chē)場(chǎng)負(fù)三層停車(chē)場(chǎng)15000平方米停車(chē)場(chǎng)所地下停車(chē)總面積26000停車(chē)數(shù)量1000輛招商摸底結(jié)果：方案1兒童翻斗城進(jìn)入五層，六層作為婚禮殿堂，吸引兩家百貨入駐正中商業(yè)廣場(chǎng)，同時(shí)引進(jìn)20個(gè)旗艦店進(jìn)入正中廣場(chǎng)。方案2家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)進(jìn)入需要負(fù)一層和負(fù)二層，需要2萬(wàn)平方米，租期20年；太平洋百貨進(jìn)入可以進(jìn)入2、3、4三層，3萬(wàn)平方米旗艦店，太平洋建議采取銷(xiāo)售額提成（百分率租金）的方式。方案2也有不同的經(jīng)營(yíng)管理方式，一種就是由同一商家的百貨和2超市入駐，例如青島吉之島購(gòu)物中心就是這種模式，優(yōu)點(diǎn)是營(yíng)銷(xiāo)能夠形成合力。根據(jù)不同商家競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估，我們引進(jìn)兒童翻斗城本身就可以吸引大量人流，對(duì)于兒童業(yè)態(tài)我們建議如下創(chuàng)新內(nèi)容：1深圳最新穎的翻斗城娛樂(lè)場(chǎng)3000平方米情景式兒童購(gòu)物2兒童餐廳500平方米3兒童玩具3000平方米4童裝1000平方米5童鞋500平方米一層及負(fù)一層著名品牌和旗艦店服裝國(guó)際知名旗艦店文化品味法國(guó)夏奈爾chanel，服裝、香水；引進(jìn)頂級(jí)定制女子時(shí)裝店自由、驕傲，藐視傳統(tǒng)KarlLagerfeld高檔時(shí)裝迪奧服裝與華中品系列以女性顧客為主可以特許加盟意大利Armani男女裝，化妝品，皮具意大利Gucci高檔時(shí)裝美國(guó)theGapincBananaRepublic高檔品牌GAP中檔顧客群體OldnavyⅠ有品味的平價(jià)名牌美國(guó)Calvinklein（迷戀obsession）男女高級(jí)時(shí)裝、休閑裝(簡(jiǎn)潔風(fēng)格)和香水，Calvinklein是2002年世界排名第二的服裝設(shè)計(jì)師美國(guó)PoloRalphLauren品牌古典貴族氣質(zhì)的服裝RalphLauren是2002年美國(guó)排名第一的設(shè)計(jì)師，也是美國(guó)最富裕的設(shè)計(jì)師。美國(guó)theLimitedinc美國(guó)最流行品牌服飾連鎖店，擁有6個(gè)品牌，3800家連鎖店。西班牙Inditex紡織集團(tuán)Zara世界第三大服裝公司,擁有查拉系列服裝品牌香港化妝品：莎莎國(guó)際旗艦店針對(duì)白領(lǐng)群體，專門(mén)設(shè)計(jì)旗艦店男裝卡爾丹頓，夢(mèng)特嬌，老爺車(chē)，袋鼠，華倫天奴，易初，羅蒙，啄木鳥(niǎo)，老人頭，佐蒙，海螺服飾，美國(guó)蘋(píng)果，花花公子，奧斯曼。襯衫：皮爾卡丹，紳浪，歐彭，其中皮爾卡丹開(kāi)設(shè)旗艦店國(guó)內(nèi)服裝品牌深圳十佳女裝品牌：季候風(fēng)、班頓、法路易娜、emu(依妙)、朵蘭帝、茗、曼婭奴、閣蘭秀、卡蘭、出格、箴、桑迪等品牌。珠寶金店香港謝玉麟老風(fēng)祥周生生電子產(chǎn)品：尖端消費(fèi)電子產(chǎn)品：SONY、三星專賣(mài)店臺(tái)灣筆記本電腦專賣(mài)店一層引入婚紗攝影店日本臺(tái)灣著名婚紗攝影店幽蘭Sk-II赫蓮娜迪奧蘭蔻雅詩(shī)蘭黛伊莉莎伯-雅頓碧歐泉嬌韻詩(shī)貝佳斯薇姿倩碧資生堂h2o歐萊雅歐珀萊高絲積姬仙奴柔美娜嬌蘭寶迪佳歐格瑪丸美高麗雅娜露華濃優(yōu)姿婷玫琳凱B&F玉蘭油嘉娜寶雅芳蝶妝redearth佰草集羽西普蘭娜妮維雅小護(hù)士一朵佳雪曼秀雷敦現(xiàn)代經(jīng)典森林雅舍萊維蒂丁家宜隆力奇東洋之花索芙特佳雪雅倩宗茂依奈凱柔怡歐美姿韻姿理夫泉同仁堂屈臣氏滿婷大寶男士化妝品：鑒于深圳缺乏男士化妝品專賣(mài)店，建議設(shè)置男士化妝品旗艦店。具體品牌包括：mandom公司的Gatsby品牌，法國(guó)歐萊雅集團(tuán)的biotherm、迪奧公司生產(chǎn)的Fahrenheit護(hù)膚系列，日本資生堂的Geraod系列。與女性化妝品區(qū)別，男士不像女性那樣理直氣壯地選購(gòu)化妝品。因此，男士化妝品和男士形象設(shè)計(jì)中心可以形成商品群。關(guān)于婚禮服務(wù)及用品的商品群招商：利用深圳首創(chuàng)的婚禮殿堂與白領(lǐng)演藝中心，倡導(dǎo)文明的婚禮文化，配置深圳最齊全的婚紗攝影與婚禮用品選購(gòu)商品群。突出購(gòu)物中心在大類商品及服務(wù)方面的創(chuàng)新，增強(qiáng)正中商業(yè)廣場(chǎng)在深圳的競(jìng)爭(zhēng)力。兒童商品群：不完全照搬兒童翻斗城，改變香港兒童翻斗城以購(gòu)物為主模式，采用娛樂(lè)與情景購(gòu)物相互結(jié)合模式，與兒童教育何1文藝機(jī)構(gòu)合作，而兒童業(yè)態(tài)注入文化內(nèi)涵，促進(jìn)兒童健康成長(zhǎng)，在購(gòu)物娛樂(lè)中學(xué)習(xí)新的知識(shí)，特許經(jīng)營(yíng)可能是最現(xiàn)實(shí)的模式。關(guān)于電視購(gòu)物：由于電視傳媒的強(qiáng)勢(shì)，目前電視購(gòu)物發(fā)展?jié)摿薮?，我們?yīng)該積極聯(lián)合知名電視臺(tái)發(fā)展電視購(gòu)物節(jié)目，可以迅速提高購(gòu)物中心的知名度。四．招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)及其約束激勵(lì)根據(jù)華潤(rùn)萬(wàn)象城招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，招商組織應(yīng)該減少溝通層次，避免政出多門(mén)。招商組織架構(gòu)圖國(guó)外招商以營(yíng)銷(xiāo)部商業(yè)項(xiàng)目組為核心，吸納優(yōu)秀招商人才。要求配備兩名招商人才，一名負(fù)責(zé)國(guó)內(nèi)外主力店招商，一名負(fù)責(zé)國(guó)際名牌店鋪招商，其中一名能夠勝任英語(yǔ)口譯更佳。委托專業(yè)招商：例如負(fù)一層和一層大量國(guó)際品牌招商。兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大區(qū)別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業(yè)績(jī)?cè)谟谡猩坛晒?，招商人員需要保持連續(xù)性，因此需要良好的激勵(lì)措施。為了降低招商成本，鼓勵(lì)招商人員積極性。提出如下招商獎(jiǎng)勵(lì)政策，建議招商獎(jiǎng)勵(lì)政策：1萬(wàn)平方米百貨店租金在50元以上4萬(wàn)元1.5萬(wàn)平方米租金在50元以上5萬(wàn)元8000-1.2萬(wàn)平方米租金在30元以上5萬(wàn)元專業(yè)賣(mài)場(chǎng)5000-800租金在50元以上2萬(wàn)元餐飲主力店2000平方米租金在40元以上1萬(wàn)元小計(jì)估計(jì)5＋4＋2＋2＋114萬(wàn)元國(guó)際名店租金在100元以上，每完成一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)1000元200家左右20萬(wàn)元總計(jì)在34萬(wàn)元由于招商人員使用長(zhǎng)途較多，建議招商人員通訊費(fèi)用給予報(bào)銷(xiāo)。通過(guò)考察多個(gè)購(gòu)物中心招商做法，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用從招商活動(dòng)預(yù)算中出。約束措施：對(duì)于三個(gè)月沒(méi)有業(yè)績(jī)的招商人員給予辭退。對(duì)于具有國(guó)際名店招商經(jīng)驗(yàn)的招商專家，可以采取顧問(wèn)費(fèi)方式，獎(jiǎng)勵(lì)幅度可以是上述獎(jiǎng)勵(lì)幅度1.5-2倍。我們委托中介公司做主力店招商要付出50-100萬(wàn)元的招商代理費(fèi)用，因此采用內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制能夠成功完成任務(wù)，有兩個(gè)好處：1.降低招商成本。2,提高招商質(zhì)量。3.培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部人才。五．招商時(shí)間安排2005年3月完成項(xiàng)目建筑策劃初步方案提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求完成招商手冊(cè)初稿邀請(qǐng)專業(yè)廣告公司設(shè)計(jì)主力店集中洽談以上海北京香港等地百貨和超市、餐飲主力店為主，已經(jīng)和王府井百貨、JUSCO百貨和超市建立關(guān)系。2005年6月18日正中商業(yè)廣場(chǎng)舉行建筑設(shè)計(jì)方案國(guó)際招標(biāo)發(fā)會(huì)可以和招商新聞發(fā)布會(huì)同步舉辦，重點(diǎn)宣傳。深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局主辦，深圳市正中（集團(tuán)）有限公司承辦，參加會(huì)議的來(lái)賓有寶安區(qū)人民政府、中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、建設(shè)銀行各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)等及參加設(shè)計(jì)方案投標(biāo)的單位。根據(jù)第一輪結(jié)果，重點(diǎn)篩選主力店進(jìn)行談判邀請(qǐng)主力店來(lái)深圳考察項(xiàng)目和公司2005年6月26日正中集團(tuán)與中標(biāo)單位簽訂設(shè)計(jì)協(xié)議2005年6月正中廣場(chǎng)國(guó)際品牌招商啟動(dòng)針對(duì)性招商活動(dòng)2005年8月建筑規(guī)劃初步方案研討與地鐵公司重點(diǎn)溝通2005年9月正中商業(yè)廣場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)的詳細(xì)設(shè)計(jì)與專業(yè)設(shè)計(jì)公司溝通2005年4月—10月招商方案與招商摸底工作開(kāi)始主力商家招商工作娛樂(lè)招商要先行2006年7月正中廣場(chǎng)全球招商成果新聞發(fā)布會(huì)來(lái)自香港及內(nèi)地的上海、北京、廣州、深圳等地的近100名媒體記者將參與此次發(fā)布會(huì)。2006年10月結(jié)束業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)調(diào)整2006年7月開(kāi)始建設(shè)基礎(chǔ)工程施工5個(gè)月時(shí)間2006年12月正中廣場(chǎng)一層與負(fù)一層等散鋪開(kāi)始國(guó)內(nèi)品牌專賣(mài)店招商國(guó)際品牌簽約一部分為國(guó)內(nèi)品牌招商創(chuàng)造良好條件2007年5月開(kāi)始封頂?shù)厣鲜┕?月2007年6月—12月份公共部分及外裝修實(shí)踐6個(gè)月時(shí)間2008年1月下旬—4月開(kāi)始裝修三個(gè)月裝修時(shí)間4月16日試營(yíng)業(yè)通過(guò)半個(gè)月時(shí)間試業(yè)準(zhǔn)備工作2008年5月1日正中廣場(chǎng)隆重開(kāi)業(yè)銷(xiāo)售周期酒店式公寓銷(xiāo)售收回整個(gè)投資六．招商地點(diǎn)與招商活動(dòng)深圳：本地品牌招商2005年6月舉辦國(guó)際招商新聞發(fā)布會(huì)議同時(shí)確定設(shè)計(jì)中標(biāo)單位簽約儀式2007年3月下旬國(guó)內(nèi)招商啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)5月份開(kāi)始啟動(dòng)集中招商2007年8月招商成果新聞發(fā)布會(huì)7月前準(zhǔn)備好招商辦公室，水電及通訊安排好。8-12月重點(diǎn)招商時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立招商辦公室美國(guó)百貨：SAKS第五大道百貨、SEAR百貨、JCPENNY百貨等兒童翻斗城引進(jìn)是重點(diǎn)，形成全球最具創(chuàng)意的兒童主題商場(chǎng)。香港:重點(diǎn)是國(guó)際名牌招商建議委托專業(yè)公司招商，2005年做準(zhǔn)備工作。提早開(kāi)始國(guó)際名牌招商。上海：主力店招商例如太平洋百貨，八百伴百貨、伊勢(shì)丹百貨、家樂(lè)福超市，皮鞋皮具和國(guó)際名牌服裝招商。杭州：重點(diǎn)是女裝招商與杭州服裝協(xié)會(huì)女裝分會(huì)進(jìn)行重點(diǎn)合作，舉辦集中招商活動(dòng)。長(zhǎng)沙：娛樂(lè)招商引進(jìn)演藝公司和相關(guān)節(jié)目，例如湖南衛(wèi)視玫瑰之約欄目已經(jīng)表示愿意進(jìn)駐深圳舉辦1-2場(chǎng)活動(dòng)。武漢：引進(jìn)相關(guān)服裝品牌例如武漢十大女裝等漢派服裝。活動(dòng)：正中商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)招標(biāo)新聞發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)主力百貨店和專業(yè)賣(mài)場(chǎng)拓展部人員參加。招商新聞發(fā)布會(huì)，招商大會(huì)，奠基儀式要形成連續(xù)的宣傳聲勢(shì)。參加或組織零售專業(yè)論壇，與中國(guó)購(gòu)物中心資訊中心及中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)合作，深圳零售協(xié)會(huì)。可以利用11月份深圳零售采購(gòu)大會(huì)機(jī)會(huì)舉辦專業(yè)論壇。關(guān)于吸引美國(guó)百貨商家及旗艦店的工作首先與美國(guó)主力店通過(guò)電子郵件溝通，建議我們?cè)谡猩棠繕?biāo)取得進(jìn)展后，8—10月份安排一次美國(guó)商務(wù)洽談，與美國(guó)的主力店商談進(jìn)入深圳正中商業(yè)廣場(chǎng)，同時(shí)考察美國(guó)經(jīng)營(yíng)比較成功的購(gòu)物中心管理體系，美國(guó)談判事務(wù)期望得到林副總的指導(dǎo)。七．招商及租金策略將招商作為一個(gè)大的項(xiàng)目來(lái)嚴(yán)密管理，建立整個(gè)項(xiàng)目的知識(shí)框架體系，合理進(jìn)行作業(yè)分解。總的策略是：提前進(jìn)行主力店招商，后進(jìn)行零散品牌招商。購(gòu)物主力店招商由我公司獨(dú)立完成，餐飲娛樂(lè)主力店招商可以委托中介公司負(fù)責(zé)。國(guó)際名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。1.娛樂(lè)招商主力娛樂(lè)演藝中心，要引進(jìn)知名娛樂(lè)公司，同時(shí)聯(lián)合湖南衛(wèi)視、鳳凰衛(wèi)視等知名電視機(jī)構(gòu)共同打造娛樂(lè)前沿。娛樂(lè)先行，滿足大商家聚集人氣的要求，爾后完成大商家招商。聯(lián)盟策略：與大型零售商建立策略聯(lián)盟，整合商業(yè)資源；與電視臺(tái)建立電視購(gòu)物聯(lián)盟。與大型投資基金建立相關(guān)聯(lián)，為未來(lái)整體出售奠定基礎(chǔ)，提前了解大型投資公司對(duì)商業(yè)物業(yè)投資要求。2.日本八百伴、上海太平洋、香港SOGO崇光百貨、上海第一百貨等企業(yè)首先去上?？疾煺麄€(gè)商場(chǎng)特點(diǎn)，分析其品牌結(jié)構(gòu)。JUSCO的中國(guó)總部與我們已經(jīng)建立合作聯(lián)系，與北京王府井百貨等重點(diǎn)聯(lián)絡(luò)。我們將整個(gè)消費(fèi)群體特點(diǎn)，品牌結(jié)構(gòu)對(duì)比，項(xiàng)目簡(jiǎn)介，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)等資料給對(duì)方。主力店招商重點(diǎn)要做好專業(yè)工作和感情聯(lián)絡(luò)工作，對(duì)方市場(chǎng)拓展部人員掌握較大權(quán)力，像JUSCO每三個(gè)月向日本總部回報(bào)新店拓展事宜，能否列入備選計(jì)劃拓展部人員具有較大權(quán)限。期望林副總參與公關(guān)工作，多給對(duì)方信心和鼓勵(lì)。投資公司的引進(jìn)：針對(duì)部分名牌，采用特許加盟形式，為填補(bǔ)深圳空白，我們鼓勵(lì)他們進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。北美專題引進(jìn)策略第一：與兒童玩具反斗城合作，首先引進(jìn)這家品牌。抓住兒童顧客群體，整個(gè)項(xiàng)目就奠定了在中國(guó)購(gòu)物中心的江湖地位。第二：SAKS第五大道百貨SAKS百貨商店集團(tuán)擁有241家百貨店，分別以Parisian,Proffitt's,McRae's,Younkers,Herberger's,CarsonPirieScott,Bergner's,BostonStore命名，還包括38家LIBBYLU俱樂(lè)部專業(yè)商店。SAKS還經(jīng)營(yíng)第五大道集團(tuán)，擁有64家第五大道百貨店和53家其他百貨店。SAKS第五大道百貨是由在紐約第34街各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)零售店的HORACESAKS和BERNARDCIMBEL兩家于1900年初創(chuàng)辦的。他們的宗旨是建造一家與時(shí)尚優(yōu)雅的生活方式相吻合的個(gè)性化專業(yè)百貨店。紐約第五大道百貨SAKS商品組合這里主要列出SDSG百貨店和SAKS第五大道百貨店的商品組合，SDGS百貨店商品組合中既有一系列具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)際名牌，又有一部分它獨(dú)有的限量出售的品牌，下面是SDSG主打品牌：LizClaiborne---麗詩(shī)加邦,SusanBristol,MarisaChristina-瑪莎.克莉絲汀SigridOlsen---西格,Polo/RalphLauren---保羅.拉芙.勞倫，TommyHilfiger---唐美.希緋格,Columbia---哥倫比亞,HartSchaffner&Marx,EsteeLauder---雅詩(shī)蘭黛,Clinique---倩碧,Lancome---蘭寇,Chanel---夏奈爾,NineWest---玖熙,Enzo---恩左,Timberland---天木蘭Clarks---奇樂(lè),Waterford---,Bali---百麗下面這些牌子只有在SDSG專賣(mài)店才有：KarenKane,BCBG,Garfield&Marks---加菲貓,Tahari,Oakley,RobertTalbott,TommyBahama---托米.巴哈馬,JosephAbboud---約什夫,Callaway，TrishMcEvoy,MAC,DonaldPliner,StuartWeitzman,KateSpade--,ViaSpigaBrighton---布萊頓。SaksFifthAvenuestores商品組合中既有傳統(tǒng)的品牌，又有一些新出道的牌子，它主要出售下面一系列歐美頂級(jí)品牌商品：LouisVuitton---路易.威登,ChristianDior----克里斯汀.迪奧GiorgioArmani---喬治.阿瑪妮,Chanel---夏奈爾DolceandGabbana,SalvatoreFerragamo---薩瓦托.菲拉格慕Gucci---古茲,DonnaKaran---唐娜.凱倫,CalvinKlein---CK卡爾文.克萊恩RalphLauren---拉夫.勞倫,JudithLeiber,Prada,Escada---埃斯卡達(dá)CarolinaHerrera---卡羅萊娜.海萊拉,OscardelaRenta---奧斯卡.德拉倫塔，St.John,YvesSt.Laurent---圣羅蘭,Tod's,Ermenegildo中國(guó)是快速成長(zhǎng)的奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)，由于深圳已經(jīng)成為中國(guó)重要旅游城市，深圳特區(qū)是中國(guó)購(gòu)買(mǎi)高檔消費(fèi)品的首選之地，深圳與香港成為高檔購(gòu)物中心薈萃之地。我們積極引進(jìn)像美國(guó)SAKS第五大道百貨的優(yōu)秀百貨，填補(bǔ)國(guó)內(nèi)商業(yè)空白。對(duì)于國(guó)外主力百貨店，主要依靠中國(guó)市場(chǎng)和有吸引力主題購(gòu)物中心作為吸引的主要賣(mài)點(diǎn)。不要依靠低檔租金策略，對(duì)癥下藥，重點(diǎn)研究國(guó)外百貨商店中國(guó)開(kāi)發(fā)策略，例如美國(guó)西爾斯百貨多次牌高層領(lǐng)導(dǎo)出席中國(guó)論壇，事實(shí)上美國(guó)百貨在積極謀求中國(guó)市場(chǎng)。第三JCPENNY引進(jìn)化妝品旗艦店香港莎莎英國(guó)bodyshop國(guó)內(nèi)主力店招商策略以兒童翻斗城等作為吸引人流業(yè)態(tài)，以地鐵車(chē)站綜合優(yōu)秀吸引國(guó)內(nèi)優(yōu)秀百貨或旗艦品牌店入駐。正中商業(yè)廣場(chǎng)租金策略租金是收益的重要組成部分，租金策略是招商的重要，初步建議租金表如下：每月每平方米租金第一年第二年及以后負(fù)二層租金80100最后升至150負(fù)一層租金100120最后升至180元一層租金140160最后升至200元二層百貨租金6080最后升至100元三層租金5070最后升至90元四層租金50娛樂(lè)其中3000平方米租金20元60最后升至100元酒樓租金6080最后升至100元超市租金30元左右，租金期限15年。租金策略：根據(jù)百貨為主的業(yè)態(tài)方案，整體租金最高。由于深圳各個(gè)開(kāi)發(fā)商紛紛與家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)却筚u(mài)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)，目前所開(kāi)租金極低，因此，我們從競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及盈利能力出發(fā)，力爭(zhēng)整體租金最高的百貨店組合策略。兒童翻斗城作為吸引人流業(yè)態(tài)。提升租金策略負(fù)二層租金引入特殊業(yè)態(tài)能夠吸引顧客從地鐵中停留具體品牌負(fù)一層租金力爭(zhēng)平均租金120元以上吸引一家主題百貨引入著名藥店，例如同仁堂連鎖店，三九健康藥店，租金200元/月左右左右；面包房可頌房等兩家租金為1000元/一層租金化妝品旗艦店租金200元以上，力爭(zhēng)局部300元如果SAKS進(jìn)入將一層一半和負(fù)一層大部分給予該百貨公司，形成深圳最具競(jìng)爭(zhēng)力的百貨業(yè)態(tài)。二層百貨租金給主力百貨店兩端餐廳租金60-100元/平方米三層租金給主力百貨店兩端餐廳租金60-100元/平方米四層租金給主力百貨店兩端餐廳租金60-100元/平方米五層兒童翻斗城爭(zhēng)取作為引進(jìn)項(xiàng)目；若對(duì)方不入駐，建議自營(yíng)，為整個(gè)購(gòu)物中心吸引人流創(chuàng)造良好條件?？紤]投入2000萬(wàn)元自營(yíng)力爭(zhēng)通過(guò)經(jīng)營(yíng)第一年實(shí)現(xiàn)10%利潤(rùn)，第二年實(shí)現(xiàn)20%以上利潤(rùn)大型酒樓租金60-100元八．招商費(fèi)用估算招商費(fèi)用使用原則:把握招商節(jié)奏，初期費(fèi)用嚴(yán)格控制,集中使用招商經(jīng)費(fèi),在招商見(jiàn)成效時(shí)候明顯加大費(fèi)用投放力度.根據(jù)招商效果進(jìn)行及時(shí)調(diào)整.招商宣傳費(fèi)用招商手冊(cè)與導(dǎo)示系統(tǒng)20萬(wàn)元招商廣告90萬(wàn)元招商活動(dòng)80萬(wàn)元小計(jì)170萬(wàn)元招商摸底與招商談判差旅費(fèi)用各大城市招商調(diào)研摸底及考察費(fèi)用10萬(wàn)元專業(yè)招商人員費(fèi)用（國(guó)際名店招商）兩名優(yōu)秀招商人才相關(guān)工資待遇45萬(wàn)元主力店拓展部招待費(fèi)用5萬(wàn)元招商委托費(fèi)用計(jì)算方法：一個(gè)月招商面積的租金5萬(wàn)×40元=200萬(wàn)元50萬(wàn)元開(kāi)業(yè)宣傳費(fèi)用包括開(kāi)業(yè)活動(dòng)，廣告宣傳等100—200萬(wàn)元總體預(yù)算400—500萬(wàn)元左右酒店式公寓營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用單獨(dú)計(jì)算預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額3億元200萬(wàn)元左右完全委托中介公司招商，需要200萬(wàn)元招商委托費(fèi)用和170萬(wàn)宣傳推廣費(fèi)用，共計(jì)370萬(wàn)元，因此，建議局部委托中介公司招商，委托招商費(fèi)用不超過(guò)50萬(wàn)元。我方最低招商成本170＋招商獎(jiǎng)勵(lì)40萬(wàn)元＋招商人員工資50萬(wàn)元=270萬(wàn)元開(kāi)業(yè)費(fèi)用100萬(wàn)元左右，如果舉辦大規(guī)?；顒?dòng)，例如邀請(qǐng)重要歌星演出等活動(dòng)費(fèi)用可能突破150萬(wàn)元，屆時(shí)提供專門(mén)的開(kāi)業(yè)方案。媒體宣傳初步策略分類招商內(nèi)容媒體選擇本地品牌餐飲服裝本地品牌吸引本地商家深圳特區(qū)報(bào)國(guó)際名牌國(guó)際名店國(guó)際流行雜志以及香港報(bào)紙國(guó)外旗艦店主力百貨，服裝旗艦店美國(guó)雜志與網(wǎng)站例如Jouralofretailmanagement通過(guò)論壇中國(guó)購(gòu)物中心雜志通過(guò)中國(guó)百貨協(xié)會(huì)刊登專題招商文章通過(guò)專業(yè)雜志吸引國(guó)內(nèi)主力商家商業(yè)時(shí)代雜志九、盈利模式的思考前期策劃和招商結(jié)果基本決定了購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)能力，營(yíng)銷(xiāo)工作直接決定了購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。通過(guò)香港、北京、上海、廣州、長(zhǎng)沙等地的考察，借鑒美國(guó)何日韓購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的一些經(jīng)驗(yàn)，我們提出如下盈利模式：1.前期資源整合的水平和能力決定了項(xiàng)目定位，建議重點(diǎn)第一階段整合娛樂(lè)傳媒資源，為整個(gè)項(xiàng)目造勢(shì)。第二階段整合主力店資源，樹(shù)立高收益商業(yè)物業(yè)形象。第三階段將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和信息通過(guò)公共傳媒有意識(shí)傳播到國(guó)內(nèi)外投資基金決策者頭腦中。2.酒店式公寓全部出售，通過(guò)公寓出售回籠全部資金，在第一階段保留商業(yè)物業(yè)，通過(guò)商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)低成本融資目標(biāo)。3.正中廣場(chǎng)購(gòu)物中心要立足可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，通過(guò)長(zhǎng)期現(xiàn)金流收益，奠定正中集團(tuán)20年穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)。4.整體出售優(yōu)于部分出售，因此要預(yù)先與北京、上海設(shè)立辦事處的投資基金建立合作關(guān)系。十、正中商業(yè)廣場(chǎng)管理方案1.管理體系構(gòu)思正中商業(yè)廣場(chǎng)管理體系在各個(gè)商家支持下,由正中實(shí)業(yè)公司牽頭組建正中商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司,積極與深圳服裝協(xié)會(huì)、珠寶協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)合作,建立廣泛的溝通管道,采用大型招商活動(dòng),以商招商，根據(jù)深圳消費(fèi)特點(diǎn),薈萃國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的知名品牌，匹配優(yōu)質(zhì)的專業(yè)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。2.正中商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)管理的主要內(nèi)容購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理水平關(guān)系ＭＡＬＬ項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終結(jié)果，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。由于MALL在我國(guó)是新生事物，由于MALL管理的復(fù)雜性，因此，成立MALL專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司成為必然。選擇專業(yè)管理公司，完全交給專業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)是一種省心的方式，缺點(diǎn)是管理成本較高，不利于人才本土化。國(guó)外主要MALL管理公司有美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)，托曼公司、韓國(guó)VMD公司、英國(guó)旺德行、美國(guó)GGP等公司。如果選擇國(guó)外專業(yè)管理公司作為顧問(wèn)，發(fā)展商成立商業(yè)管理公司，吸納更多優(yōu)秀專業(yè)人才相結(jié)合，優(yōu)點(diǎn)是有利于過(guò)渡，有利于逐步本土化，培養(yǎng)訓(xùn)練本地人才。經(jīng)營(yíng)期間的商業(yè)管理主要包括四個(gè)方面：租賃政策管理與承租商的優(yōu)化管理、招商及業(yè)態(tài)管理、整體形象策劃推廣與促銷(xiāo)推廣活動(dòng)、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。(1)、租賃政策與承租服務(wù)購(gòu)物中心的目標(biāo)市場(chǎng)定位為商圈內(nèi)所有居民及部分旅游者。核心承租戶一般占購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)面積的40-50％。在租賃合約方面采用國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)格式進(jìn)行管理。購(gòu)物中心制定相應(yīng)的承租戶政策，提高承租戶質(zhì)量，招商對(duì)象的最高目標(biāo)都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務(wù)機(jī)構(gòu)，最低目標(biāo)是部分名分名牌店鋪和部分非名牌店鋪。(2)、業(yè)態(tài)管理的原則是根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果，讓銷(xiāo)售最好的商品業(yè)態(tài)得到MALL購(gòu)物中心內(nèi)最佳位置。根據(jù)業(yè)態(tài)調(diào)整要求，確定招商計(jì)劃，不斷讓優(yōu)秀的供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)，淘汰經(jīng)營(yíng)不善的供應(yīng)商。招商工作遵循以下程序：調(diào)查—談判—審核—準(zhǔn)入—追蹤，要求其提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(shū)（適用批發(fā)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書(shū)，以及其它特殊證明（如化妝品、食品的衛(wèi)生許可）。注意引進(jìn)國(guó)外品牌，對(duì)國(guó)外購(gòu)物中心商品種類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，根據(jù)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)主題與檔次，組織核心商戶統(tǒng)一引進(jìn)，填補(bǔ)國(guó)內(nèi)商品種類空白。不同商品之間還需要一個(gè)比例，服裝３４％，服飾６％，食品５％，餐飲２０％，家用品１０％，文化用品１５％，其它１０％。(3)營(yíng)銷(xiāo)管理重點(diǎn)是吸引更多的購(gòu)物者光顧，通過(guò)選擇適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)方法吸引購(gòu)物者光顧。(4)服務(wù)管理購(gòu)物中心設(shè)立管理專家組成的管理機(jī)構(gòu)，對(duì)購(gòu)物中心的一切行政事務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理，承租戶承擔(dān)合理的管理費(fèi)用。維護(hù)承租戶利益，加強(qiáng)與承租戶的合作。設(shè)立商務(wù)中心，提供高性能電腦接入寬帶網(wǎng)絡(luò)，設(shè)置傳真、不同種類復(fù)印設(shè)備，為商業(yè)人士提供方便的商業(yè)服務(wù)，包括設(shè)置商務(wù)網(wǎng)吧、數(shù)字化圖書(shū)館。正中商業(yè)廣場(chǎng)是深圳寶安區(qū)第一個(gè)地鐵上蓋ＭＡＬＬ項(xiàng)目，我們建議運(yùn)營(yíng)方面作如下創(chuàng)新：（1）.采用新型商業(yè)設(shè)施，提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，處處節(jié)約客戶時(shí)間，從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)對(duì)客戶的人文關(guān)懷。例如在超市收銀方面采用能夠并行操作的新型收款桌，同一通道設(shè)置多部收款機(jī)，減少顧客排隊(duì)等待時(shí)間。（2）.充分發(fā)揮正中商業(yè)廣場(chǎng)商會(huì)作用，以商引商，淘汰低素質(zhì)供應(yīng)商與服務(wù)商家，確保經(jīng)營(yíng)水平。廣東地區(qū)具有悠久的商會(huì)歷史，商會(huì)是社團(tuán)組織，它是商戶與發(fā)展商以及政府溝通的橋梁，積極反映商戶要求，對(duì)正中商業(yè)廣場(chǎng)未來(lái)發(fā)展獻(xiàn)策獻(xiàn)力，有利于提高M(jìn)ALL購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)水平。由于商會(huì)會(huì)員是正中廣場(chǎng)強(qiáng)大的客戶資源，因此通過(guò)商會(huì)凝聚人心，不斷擴(kuò)大會(huì)員規(guī)模，團(tuán)結(jié)廣大商戶，共同打造正中MALL購(gòu)物中心。（3）.建立完整的運(yùn)營(yíng)培訓(xùn)體系，為商家代招聘服務(wù)員，統(tǒng)一培訓(xùn)服務(wù)員，培訓(xùn)合格后上崗，要求營(yíng)業(yè)人員通過(guò)兩年培訓(xùn)普遍達(dá)到大專水平。（4）.業(yè)態(tài)管理與招商管理精細(xì)化，根據(jù)銷(xiāo)售額與顧客滿意度兩項(xiàng)指標(biāo)調(diào)整商家品牌，淘汰不適當(dāng)品牌。3.正中商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍的培訓(xùn)體系正中商業(yè)廣場(chǎng)要可持續(xù)發(fā)展，我們必需為自己訓(xùn)練出一批優(yōu)秀MALL專業(yè)人材，建設(shè)強(qiáng)大的MALL運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。MALL運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍規(guī)模龐大，需要分層次培訓(xùn)，重點(diǎn)抓好培訓(xùn)師資、教材，安排好固定場(chǎng)地與臨時(shí)場(chǎng)地相互結(jié)合。MALL培訓(xùn)教材、講義名稱教材顧客心理學(xué)顧國(guó)建管理心理學(xué)復(fù)旦大學(xué)MALL營(yíng)銷(xiāo)推廣楊寶民商務(wù)與服務(wù)禮儀崔冰MALL超級(jí)購(gòu)物中心專業(yè)知識(shí)楊寶民、陳建明編著教材MALL運(yùn)營(yíng)知識(shí)楊寶民MALL專業(yè)招商趙潤(rùn)濤MALL隊(duì)伍的培訓(xùn)是一個(gè)系統(tǒng)工程,課程安排與師資力量是關(guān)鍵,師資力量由如下幾部分組成:培訓(xùn)專家一覽表專家的專業(yè)姓名現(xiàn)代零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)呂一林教授（人民大學(xué)）商業(yè)服務(wù)與酒店服務(wù)五星級(jí)酒店專家購(gòu)物中心整體營(yíng)銷(xiāo)楊寶民心理學(xué)翟博士職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)中心禮儀禮儀公司領(lǐng)導(dǎo)招商與采購(gòu)趙潤(rùn)濤鄭義人力資源開(kāi)發(fā)廖文蔣志敏商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)楊寶民現(xiàn)代超市營(yíng)銷(xiāo)古奇由于師資力量的優(yōu)劣決定了培訓(xùn)質(zhì)量，因此，培訓(xùn)費(fèi)用要重點(diǎn)向培訓(xùn)專家傾斜。建議MALL運(yùn)營(yíng)管理公司從培訓(xùn)講師中選拔重點(diǎn)培訓(xùn)老師，不僅為他們創(chuàng)造良好培訓(xùn)工作環(huán)境，而且鼓勵(lì)他們跟蹤培訓(xùn)學(xué)員的成長(zhǎng)，幫助學(xué)員批閱論文，指導(dǎo)課程論文和課程實(shí)習(xí)工作。培訓(xùn)費(fèi)用由于大型購(gòu)物中心培訓(xùn)人數(shù)多，培訓(xùn)工作量大，因此，必須落實(shí)培訓(xùn)費(fèi)用。一般達(dá)到10億元銷(xiāo)售額，培訓(xùn)部門(mén)可以投入50萬(wàn)元培訓(xùn)費(fèi)用，主要用于師資力量建設(shè)、開(kāi)發(fā)新的體驗(yàn)式培訓(xùn)課程、學(xué)員參觀實(shí)習(xí)、購(gòu)買(mǎi)培訓(xùn)設(shè)備。十一、正中廣場(chǎng)購(gòu)物中心的全年商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)正中商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)機(jī)與開(kāi)業(yè)策劃建議選擇2008年5月1日作為開(kāi)業(yè)時(shí)機(jī)．開(kāi)業(yè)策劃開(kāi)業(yè)策劃是購(gòu)物中心最重要的里程碑，開(kāi)業(yè)策劃至關(guān)重要，需要做好如下工作：(1)提前進(jìn)行預(yù)熱宣傳，保證有足夠多的客流量，確保包括主力店在內(nèi)的80％商戶統(tǒng)一開(kāi)業(yè)。在競(jìng)爭(zhēng)特別激烈的商圈，主力店未開(kāi)業(yè)零散商鋪不宜首先開(kāi)業(yè)。(2)針對(duì)人流量大等特點(diǎn)，提前請(qǐng)其它物業(yè)管理公司提供人力支持。(3)做好現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境管理，設(shè)立美觀明晰的導(dǎo)示系統(tǒng)。(4)做好開(kāi)業(yè)儀式以及活動(dòng)的策劃與排練。MALL開(kāi)業(yè)后營(yíng)銷(xiāo)工作的三個(gè)思路1.精心制定全年?duì)I銷(xiāo)計(jì)劃，以體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)理念為出發(fā)點(diǎn)MALL營(yíng)銷(xiāo)在占有經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占有重要地位，從臺(tái)灣零售業(yè)專家在大陸的咨詢實(shí)踐來(lái)看，營(yíng)銷(xiāo)與招商同樣重要。制定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃要考慮如下因素：[1]消費(fèi)者的需求和消費(fèi)偏好。[2]地域文化特點(diǎn)以及價(jià)值導(dǎo)向。[3]競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，本公司在競(jìng)爭(zhēng)中所處的地位和資源情況。[4]根據(jù)年度銷(xiāo)售目標(biāo)確定營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，例如銷(xiāo)售額為10億元，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用可以達(dá)到1000萬(wàn)元以上。[5]團(tuán)隊(duì)建設(shè)的目標(biāo)和培訓(xùn)計(jì)劃。2.具備大型客戶營(yíng)銷(xiāo)互動(dòng)組織能力，要求具備強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目管理能力營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的團(tuán)隊(duì)建設(shè)至關(guān)重要，營(yíng)銷(xiāo)人員寫(xiě)出策劃方案只是第一步，大型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的組織與實(shí)施關(guān)系到營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的成敗。大型MALL的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)典型組織架構(gòu)如下：MALL營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)組織架構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)作為營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的主要領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該幫助本部門(mén)員工作職業(yè)生涯規(guī)劃，對(duì)他們的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)非常了解。3.文化營(yíng)銷(xiāo)為主線，深入社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)，推拉營(yíng)銷(xiāo)模式結(jié)合從傳統(tǒng)的價(jià)格戰(zhàn)到文化營(yíng)銷(xiāo)為主線，這是國(guó)內(nèi)價(jià)格戰(zhàn)以后人們的普遍共識(shí)，由于現(xiàn)代MALL購(gòu)物中心的定位與傳統(tǒng)超市和百貨的單一業(yè)態(tài)相比，休閑娛樂(lè)、健康養(yǎng)生占有相當(dāng)比例，因此也不適合單純采用價(jià)格促銷(xiāo)手段。深圳正中商業(yè)廣場(chǎng)作為中型地鐵上蓋MALL購(gòu)物中心，餐飲娛樂(lè)休閑面積較大，自身有大型廣場(chǎng)，可以分別開(kāi)展兒童娛樂(lè)表演活動(dòng)和成人文化藝術(shù)表演節(jié)目，豐富人們的業(yè)余生活，提高城市居民的生活質(zhì)量。正中商業(yè)廣場(chǎng)的社區(qū)文化部可以制定全年的文化、體育、藝術(shù)表演活動(dòng)方案，并征求消費(fèi)者意見(jiàn)，讓動(dòng)感之城充滿歡樂(lè)與溫馨，將商業(yè)文化與特區(qū)移民文化、海洋文化相結(jié)合，反映特區(qū)文化特點(diǎn)，不僅滿足本市居民需要，而且讓來(lái)正中商業(yè)廣場(chǎng)旅游的外地顧客得到美好的精神享受。正中商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)以后營(yíng)銷(xiāo)方面建議做好幾項(xiàng)重點(diǎn)工作:1.做好整個(gè)購(gòu)物中心導(dǎo)示系統(tǒng)，讓整個(gè)賣(mài)場(chǎng)擁有良好的購(gòu)物與休閑娛樂(lè)氣氛。注重人文關(guān)懷，衛(wèi)生間等服務(wù)設(shè)施標(biāo)志醒目。2.市場(chǎng)調(diào)研工作2007-2008年的市場(chǎng)調(diào)研工作將給予加強(qiáng)，爭(zhēng)取在美國(guó)AC尼爾森公司市場(chǎng)調(diào)查顧問(wèn)的指導(dǎo)下，建立完善的商業(yè)調(diào)查模型，從深圳寶安中心區(qū)開(kāi)始建立市場(chǎng)調(diào)查樣板。在市場(chǎng)情報(bào)收集方面，加強(qiáng)對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究工作，在大型促銷(xiāo)活動(dòng)中，進(jìn)行促銷(xiāo)效果調(diào)查，對(duì)于媒介廣告效果與專業(yè)調(diào)查公司合作，減少無(wú)效廣告的投放；在供應(yīng)商滿意度調(diào)查方面，同樣要給予重視，作為領(lǐng)導(dǎo)制定采購(gòu)政策依據(jù)。3、營(yíng)銷(xiāo)策劃針對(duì)同類購(gòu)物中心2006—2007年各階段促銷(xiāo)策劃方案的經(jīng)濟(jì)效益分析與效果評(píng)估，對(duì)于可能虧損的促銷(xiāo)策劃及時(shí)給出提示意見(jiàn)。在2007-2008年策劃中突出創(chuàng)新與文化內(nèi)涵，注重樹(shù)立正中公司品牌形象。在針對(duì)性較強(qiáng)的促銷(xiāo)策劃中，要采取反策劃工作，主動(dòng)適應(yīng)動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)。在宣傳方面不僅要擴(kuò)大公司知名度，而且要寫(xiě)出四篇重點(diǎn)文章，在行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，突出正中商業(yè)廣場(chǎng)購(gòu)物中心的美譽(yù)度。4、企業(yè)形象宣傳與公益活動(dòng)大型MALL是城市商業(yè)文化薈萃之地，代表一個(gè)城市區(qū)域的形象，MALL企業(yè)形象宣傳要多做一些公益活動(dòng)，樹(shù)立健康文明，社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的形象。收取客戶宣傳費(fèi)用之前，要做好商戶代表的思想工作，通過(guò)管理公司的努力和奉獻(xiàn)精神，得到廣大商戶認(rèn)同。十二、正中廣場(chǎng)商業(yè)服務(wù)體系１、大客戶服務(wù)大客戶占有50%以上的銷(xiāo)售額，因此，大客戶管理與服務(wù)應(yīng)該成立專門(mén)的部門(mén)進(jìn)行管理。大客戶類型：大型企業(yè)單位，政府機(jī)構(gòu)公務(wù)員群體，銀行證券金融機(jī)構(gòu)白領(lǐng)消費(fèi)群體。將傳統(tǒng)商場(chǎng)總服務(wù)臺(tái)在MALL中定位為客戶服務(wù)中心，下面設(shè)有大客戶小組，重點(diǎn)跟蹤服務(wù)大客戶，同時(shí)與營(yíng)銷(xiāo)部配合，推出有針對(duì)性大客戶促銷(xiāo)活動(dòng)。大客戶檔案管理系統(tǒng)隸屬公司CRM系統(tǒng)，單獨(dú)建立科目，大客戶檔案重點(diǎn)管理，作為個(gè)性化文化促銷(xiāo)服務(wù)的依據(jù)。公關(guān)經(jīng)理負(fù)責(zé)與大客戶部門(mén)及辦公室，大客戶負(fù)責(zé)企業(yè)文化的宣傳部門(mén)保持密切聯(lián)系，配合大客戶公司開(kāi)展企業(yè)文化活動(dòng)，通過(guò)批量購(gòu)買(mǎi)，為大客戶員工降低購(gòu)物成本，享受更多休閑娛樂(lè)。與傳統(tǒng)百貨不同，類似正中商業(yè)廣場(chǎng)這樣的區(qū)域MALL,具有室內(nèi)文化表演舞臺(tái)，也具有室外文化休閑廣場(chǎng)，方便大客戶開(kāi)展企業(yè)文化活動(dòng)、集體購(gòu)物，休閑娛樂(lè)?？蛻敉对V是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，下面是投訴處理流程：客戶投訴處理流程物價(jià)部門(mén)由營(yíng)運(yùn)部門(mén)通知招商部門(mén)，招商部門(mén)按照上門(mén)種類負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)供應(yīng)商服務(wù)水平投訴由樓層經(jīng)理負(fù)責(zé)處理，嚴(yán)重投訴上報(bào)公司總經(jīng)理。涉及客戶向新聞部門(mén)投訴由營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。２、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個(gè)方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷(xiāo)推廣活動(dòng)、服務(wù)管理。鑒于新開(kāi)業(yè)MALL的特點(diǎn)，收租金過(guò)高，不利于招商，收租金過(guò)低，不利于發(fā)展商的資金收回，因此，建議采取如下租金政策：基本租金＋少量銷(xiāo)售額扣點(diǎn)，扣點(diǎn)部分直接與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掛鉤，有利于統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)，有利于調(diào)動(dòng)各個(gè)方面積極性，有利于增加商戶以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司收益。日常物業(yè)管理：裝修、清潔、消毒、保安、設(shè)備維護(hù)以及商業(yè)知識(shí)服務(wù)。現(xiàn)代購(gòu)物中心對(duì)物業(yè)管理提出了特殊要求：(1).高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理對(duì)現(xiàn)代購(gòu)物中心要進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理，公共設(shè)施要進(jìn)行嚴(yán)格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。(2).綠色裝修的統(tǒng)一管理與裝飾協(xié)會(huì)聯(lián)合成立綠色裝修管理小組，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的整體裝修以及商戶的局部裝修實(shí)行統(tǒng)一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規(guī)劃方案，重點(diǎn)提供服務(wù)，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識(shí)，為商戶提供便捷性服務(wù)，從整體上把握裝修風(fēng)格，確保格調(diào)高雅。裝修工作還需要由物業(yè)管理公司和運(yùn)營(yíng)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)，減少對(duì)其他營(yíng)業(yè)區(qū)域的干擾，確保正常營(yíng)業(yè)。(3).為客人提供一站式服務(wù)，一個(gè)服務(wù)臺(tái)、一個(gè)電話統(tǒng)一對(duì)外，服務(wù)中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)內(nèi)部事務(wù)，避免浪費(fèi)客戶時(shí)間(4).高標(biāo)準(zhǔn)管理各個(gè)停車(chē)場(chǎng)，鑒于新的物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)車(chē)輛丟失作出規(guī)定，物業(yè)管理公司責(zé)任重大，要確保正中商業(yè)廣場(chǎng)各個(gè)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛不丟失，需要采用先進(jìn)的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對(duì)車(chē)輛實(shí)施嚴(yán)格的管理。(5)商場(chǎng)物業(yè)管理采取新型舉措，根據(jù)韓國(guó)專家建議，突出為顧客服務(wù)，改變傳統(tǒng)的保安模式，不能給顧客被監(jiān)視的感覺(jué)。由于6萬(wàn)平方米酒店式公寓需要單獨(dú)的物業(yè)管理處，因此可以將四星級(jí)酒店服務(wù)引進(jìn)到正中商業(yè)廣場(chǎng)的內(nèi)容:1.保安、清潔2.送餐服務(wù)3.康復(fù)與休閑，洗衣服務(wù)4.個(gè)性化商業(yè)咨詢服務(wù)。物業(yè)管理法規(guī)及物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)我國(guó)已經(jīng)發(fā)布全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)管理?xiàng)l例，根據(jù)深圳物價(jià)局規(guī)定和物業(yè)管理資質(zhì)，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容等綜合因素，確定正中廣場(chǎng)酒店式公寓物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4元/平方米。那么每年可以收取的物業(yè)管理費(fèi)用估計(jì)為4×6×12=360萬(wàn)元。商場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)10-15元/平方米，每年可以收取的物業(yè)管理費(fèi)用為10×5×12=600萬(wàn)元，餐飲部分物業(yè)管理費(fèi)用8元左右。正中商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理成本估算科目?jī)?nèi)容金額保安成本80人×12×1000=72萬(wàn)元96清潔成本30人×12×600＝21.6萬(wàn)元21.6物業(yè)管理公司管理人員與專業(yè)技術(shù)人員工資4000元×12×20人＝96萬(wàn)元96綠化維護(hù)成本委托專業(yè)公司20機(jī)電設(shè)施維護(hù)成本電梯、空調(diào)等維護(hù)100社區(qū)商業(yè)文化活動(dòng)52合計(jì)384.6萬(wàn)元水電空調(diào)根據(jù)面積分?jǐn)?，單?dú)交納，其中餐飲部分空調(diào)費(fèi)用自己?jiǎn)为?dú)計(jì)費(fèi)單獨(dú)投資空調(diào)設(shè)備?？照{(diào)費(fèi)用25元/平方米，具體根據(jù)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算。宣傳費(fèi)用5元/平方米，爭(zhēng)取每年提取300萬(wàn)元用于總體宣傳推廣，此費(fèi)用使用由商戶公開(kāi)監(jiān)督使用。開(kāi)業(yè)后宜采取適當(dāng)時(shí)機(jī)分?jǐn)傎M(fèi)用，應(yīng)該立足放水養(yǎng)魚(yú)，先做旺整個(gè)購(gòu)物中心。營(yíng)銷(xiāo)形象推廣費(fèi)用采用分?jǐn)偡绞?，預(yù)計(jì)每年200萬(wàn)元左右。此外，發(fā)展商從廣告租金收入和物業(yè)管理費(fèi)用及租金收入中提取200萬(wàn)元作為推廣費(fèi)用。總結(jié)MALL招商管理是一項(xiàng)復(fù)雜的管理項(xiàng)目，需要多學(xué)科人材組成優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，任重而道遠(yuǎn)。我們要積極建立MALL人材選擇與培育機(jī)制，根據(jù)消費(fèi)者需求變化及時(shí)做出準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)調(diào)整，積極利用正中MALL文化陣地的優(yōu)勢(shì)，不斷推出文化促銷(xiāo)活動(dòng)，培育一大批忠誠(chéng)顧客，建立實(shí)時(shí)CRM系統(tǒng)，優(yōu)化整個(gè)ERP系統(tǒng)，提高M(jìn)ALL的核心競(jìng)爭(zhēng)力做出正中MALL品牌特色，那么MALL經(jīng)營(yíng)就能立于不敗之地。崇文前門(mén)特色商業(yè)街項(xiàng)目規(guī)劃及招商方案第一章項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目名稱前門(mén)特色商業(yè)街項(xiàng)目1.2項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)前門(mén)特色商業(yè)街項(xiàng)目四至范圍：北起前門(mén)箭樓腳下的月亮灣，南至珠市口，西至前門(mén)大街西側(cè)建筑，東至前門(mén)東路，路網(wǎng)密布，主路輔路胡同交織相連，人行、車(chē)行便利。項(xiàng)目占地面積共22.4公頃。1.3項(xiàng)目招商主體北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司1.4項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模前門(mén)商業(yè)街項(xiàng)目計(jì)劃按照上世紀(jì)二三十年代的風(fēng)貌，以真實(shí)老照片為依據(jù)進(jìn)行修繕，一律采用真材實(shí)料，精雕細(xì)刻，修舊如故，在涉及風(fēng)貌的修繕建筑施工中，提倡用保守傳統(tǒng)的工藝方式：如木刻、石刻、油漆、彩畫(huà)，基本都是手工。凡涉及內(nèi)容功能的提升，都提倡用現(xiàn)代科技工藝、技術(shù)、設(shè)備，如空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)、音響、監(jiān)控等，確保了修繕后歷史文化街區(qū)風(fēng)貌的真實(shí)感和現(xiàn)代的功能感。前門(mén)地區(qū)占地面積共22.4公頃，大街共有52個(gè)單體，建筑面積約6萬(wàn)m2。前門(mén)大街已于2008年8月7日正式對(duì)外開(kāi)街，此次開(kāi)街只是建筑風(fēng)貌的展示，12家老字號(hào)已經(jīng)開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，其余商戶將會(huì)陸續(xù)進(jìn)駐裝修。1.5項(xiàng)目總投資項(xiàng)目建設(shè)總投資約100億人民幣。1.6項(xiàng)目建設(shè)周期本項(xiàng)目從20XX年10月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2009年底建設(shè)及招商工作完畢。1.7報(bào)告編制依據(jù)1）北京市規(guī)劃委員會(huì)編號(hào)為2005規(guī)（崇）意字0025號(hào)的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)；2）項(xiàng)目已取得北京市發(fā)改委出具的《關(guān)于前門(mén)大街及東片保護(hù)整治項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》【京發(fā)改（2005）1809號(hào)】；3）項(xiàng)目單位提供的相關(guān)資料。第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)的背景前門(mén)大街是北京著名的商業(yè)街，是首都北京重要?dú)v史街區(qū)，也是舊城三大商業(yè)區(qū)之一，位于京城中軸線，是老

北京市井風(fēng)貌、史跡文物保存最完整的地區(qū)之一，同時(shí)主要承擔(dān)著前門(mén)地區(qū)南北向社會(huì)交通及公共交通，滿足“天街”沿線商業(yè)發(fā)展的要求。前門(mén)大街長(zhǎng)度約850m，寬度21-25m，隨著歲月的變遷，大街道路使用年限較長(zhǎng)，雖經(jīng)過(guò)多次整修，仍無(wú)法滿足日益擴(kuò)大繁華的前門(mén)地區(qū)商業(yè)街的要求。修繕前的路面為瀝青路面，老舊破損，既不利于游客購(gòu)物觀光，也無(wú)法滿足公共、社會(huì)交通的負(fù)荷，一度嚴(yán)重影響了前門(mén)大街的整體形象，制約了其進(jìn)一步發(fā)展。前門(mén)地區(qū)一直是北京建筑文化、商賈文化、市井文化、會(huì)館文化、梨園文化最為發(fā)達(dá)和繁華的特色街區(qū)，可謂民俗風(fēng)情萬(wàn)種，文化韻味源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，每年都有大批中外游人慕名而來(lái)。為了更好的保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，保護(hù)首都古都風(fēng)貌，改善人民群眾的居住生活條件，經(jīng)北京市委、市政府的批準(zhǔn)，崇文區(qū)委、區(qū)政府全力組織實(shí)施，前門(mén)大街修繕整治工程于2007年5月9日正式動(dòng)工。整修一新的前門(mén)大街，通過(guò)引進(jìn)中華老字號(hào)店鋪而復(fù)興傳統(tǒng)商業(yè)，通過(guò)引進(jìn)高檔次的店鋪而聚集商業(yè)人氣，充

滿歷史氣息的前門(mén)商業(yè)區(qū)，將成為北京新的旅游熱點(diǎn)地區(qū)。本項(xiàng)目立足于挖掘前門(mén)歷史文化，通過(guò)恢復(fù)舊有的歷史景觀，植入文化內(nèi)涵，最終形成以前門(mén)歷史文化為核心的文化旅游產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。前門(mén)地區(qū)的商業(yè)發(fā)展歷程，不僅僅是北京商業(yè)發(fā)展繁榮的歷史見(jiàn)證，同時(shí)也是中國(guó)城市商業(yè)發(fā)展的一個(gè)典范，通過(guò)整合前門(mén)地區(qū)的商業(yè)資源，歷史資源和民俗資源等，可以顯著提升前門(mén)地區(qū)的旅游認(rèn)知形象，為其聚集人氣，從而形成具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)旅游示范地區(qū)。圖2-1

前門(mén)開(kāi)街人潮2.2項(xiàng)目招商主體單位簡(jiǎn)介單位名稱：北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司注冊(cè)資本：29411.7647萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：有限責(zé)任公司法定代表人：聯(lián)系地址：北京市崇文區(qū)小江胡同38號(hào)郵政編碼：北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司是依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定的、具備專業(yè)進(jìn)行房地

產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售；商品房、自有房產(chǎn)的物業(yè)管理等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的國(guó)有資本授權(quán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。2.3項(xiàng)目建設(shè)客源市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)前門(mén)大街商戶情況名稱及分類：餐飲業(yè)：全聚德、都一處、一條龍；其它服務(wù)類：大北照相、中國(guó)郵局；食品：慶林春、張一元、月盛齋百貨：億兆百貨、尚珍閣；文化教育類：中國(guó)書(shū)店；醫(yī)藥：長(zhǎng)春堂；前門(mén)大街商戶情況：8月7日至10月26日，12家老字號(hào)銷(xiāo)售總額5347萬(wàn)元，日均銷(xiāo)售額66萬(wàn)元，客流總量119萬(wàn)人，日均客流量1.5萬(wàn)人，大街人流總量937萬(wàn)人，日均人流量11.5萬(wàn)人。開(kāi)街近三個(gè)月以來(lái)，八、九兩月銷(xiāo)售額基本持平，十月份，12家商戶日均銷(xiāo)售額比奧運(yùn)期間提高5萬(wàn)元，明顯體現(xiàn)十一黃金周帶動(dòng)效應(yīng)。銷(xiāo)售額上升主要來(lái)源于餐飲業(yè)全聚德、都一處、及一條龍，其它商戶與奧運(yùn)期間不相上下。前門(mén)大街歷經(jīng)500多年的風(fēng)雨滄桑，其繁華和熱鬧一脈相承。無(wú)論對(duì)北京還是北京人來(lái)說(shuō)，前門(mén)大街的記憶都無(wú)可替代。它在正陽(yáng)門(mén)前延伸向南，不乏皇家氣勢(shì)；它聚集了京城最知名的老字號(hào)，公平交易、童叟無(wú)欺；它亦平和親切。此次修繕完后的前門(mén)大街上，國(guó)際品牌和中華民族品牌將并駕齊驅(qū)，將更加體現(xiàn)北京作為國(guó)際大都市的風(fēng)范，必將吸引更多的中外游客前來(lái)觀光游覽，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益并將會(huì)非?？捎^。2.4項(xiàng)目建設(shè)思路強(qiáng)調(diào)從城市肌理、風(fēng)貌、歷史建筑遺存、老字號(hào)傳統(tǒng)商業(yè)、會(huì)館、四合院居住環(huán)境、意識(shí)傳聞等多元文化進(jìn)行有機(jī)的整體性保護(hù)。遵循歷史發(fā)展規(guī)律和“有機(jī)生長(zhǎng)”原理對(duì)歷史建筑與文化進(jìn)行“有機(jī)更新”、“延續(xù)發(fā)展”的動(dòng)態(tài)保護(hù)。換發(fā)地區(qū)老字號(hào)商業(yè)、會(huì)館、市井文化、四合院居住環(huán)境的新時(shí)代活力。采取對(duì)地區(qū)歷史文化進(jìn)行定性、定量的分析，制定科學(xué)的分區(qū)、分級(jí)保護(hù)原則規(guī)劃與實(shí)施措施。達(dá)到“保護(hù)與發(fā)展”、“歷史與現(xiàn)代”相協(xié)調(diào)統(tǒng)一。發(fā)揮歷史文化資源的永續(xù)價(jià)值。圖2-2

前門(mén)大街“前門(mén)大街”因位居正陽(yáng)門(mén)南口，曾有“正陽(yáng)門(mén)大街”的俗稱。前門(mén)大街為古都中軸線居中的商街，更是正陽(yáng)

門(mén)到永定門(mén)的南北向“天街”之稱的主街。為皇帝祭天的“通天之道”，也是進(jìn)入都城的國(guó)門(mén)所在地。建成后的前門(mén)大街將保留“全聚德”“、大北照相館”、“月盛齋”、“中國(guó)書(shū)店”、“便宜坊”等諸多老字號(hào)品牌，吸引國(guó)內(nèi)外知名頂級(jí)商業(yè)品牌；重現(xiàn)正陽(yáng)橋、五牌樓、有軌電車(chē)等重要的歷史文化旅游景觀，以永恒的興旺活力，再現(xiàn)“盛世天街”的輝煌。作為2002年列為北京市舊城25片歷史文化保護(hù)區(qū)之一的鮮魚(yú)口地區(qū)。其保護(hù)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)原地、原貌保護(hù)。鮮魚(yú)口街功能為融老北京傳統(tǒng)“京味”、“京韻”特色商業(yè)、市井文化、旅游、購(gòu)物、休閑于一體的步行街。

其他商業(yè)區(qū)域?qū)⒁罁?jù)商業(yè)規(guī)劃的要求，將傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格與商業(yè)、旅游、餐飲、娛樂(lè)等不同的業(yè)態(tài)組合有機(jī)地結(jié)合在一起，用以豐富前門(mén)商業(yè)街區(qū)全新的消費(fèi)需求。按照先易后難、以點(diǎn)帶面、逐步擴(kuò)展、循序漸進(jìn)的“微循環(huán)式”整合更新模式，實(shí)施有效的持續(xù)保護(hù)。2.5項(xiàng)目建設(shè)的必要性隨著歲月的流逝，前門(mén)大街––這條與王府井、西單齊名的老北京商業(yè)街，傳統(tǒng)風(fēng)貌已蕩然無(wú)存，昔日繁華已

不復(fù)存在，百姓心中北京商業(yè)中心的地位已經(jīng)消失。陳舊的設(shè)施、無(wú)序的業(yè)態(tài)，已然影響到了前門(mén)商業(yè)街自身的發(fā)展。隨之而來(lái)對(duì)文化業(yè)、旅游業(yè)的影響也是不容忽視的。北京至今還沒(méi)有一處具備老北京特色的商業(yè)街區(qū)。西單、王府井商業(yè)街的定位無(wú)論是業(yè)態(tài)布局、還是建筑模式風(fēng)格，均己與老北京傳統(tǒng)風(fēng)貌相差甚遠(yuǎn)。前門(mén)––作為老北京最后一塊傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，有理由將老北京民族、民俗商業(yè)文化展現(xiàn)在世人面前，形成京味傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性象征。以傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代時(shí)尚的結(jié)合，營(yíng)造具有國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名品牌的全新商業(yè)街區(qū)，是前門(mén)商業(yè)街區(qū)的目標(biāo)定位。商品琳瑯、酒樓興旺、商市繁榮、燈火通明、逛而不厭、流連忘返的人性化新前門(mén)大街，將重振該地區(qū)文化與旅游業(yè)的繁榮。項(xiàng)目的建設(shè)，既能滿足對(duì)于中華傳統(tǒng)文化元素與現(xiàn)代科技相結(jié)合的產(chǎn)品需求，又能很好地弘揚(yáng)和傳承中華文化，促進(jìn)北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升，必要性明顯。隨著2008北京奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，將帶來(lái)巨大的旅游消費(fèi)市場(chǎng)。作為國(guó)門(mén)的顯著標(biāo)志––前門(mén)大街的修繕整治工作的必要性越來(lái)越顯著。保護(hù)前門(mén)大街的歷史街區(qū)風(fēng)貌，以精心的設(shè)計(jì)升華老北京商業(yè)街建筑風(fēng)采、精湛的建筑藝術(shù)和人性化的品質(zhì)。展示位居中國(guó)國(guó)門(mén)“盛世天街”所體現(xiàn)的中華精神和泱泱大國(guó)的氣質(zhì)。以多彩的歷史文化活動(dòng)和傳統(tǒng)的商業(yè)活動(dòng)，再現(xiàn)前門(mén)大街傳統(tǒng)的“皇帝祭天”、“正陽(yáng)橋觀燈”、“市井文化”及現(xiàn)代文化彩車(chē)等的風(fēng)采和魅力，豐富首都旅游景觀。形成傳承和弘揚(yáng)民族傳統(tǒng)文化的核心區(qū)、促進(jìn)商業(yè)旅游與文化發(fā)展的核心區(qū)，同時(shí)提升前門(mén)商業(yè)街區(qū)在國(guó)際上的品牌知名度。第三章項(xiàng)目地理位置及建設(shè)條件3.1項(xiàng)目區(qū)位情況及建設(shè)具備條件前門(mén)地區(qū)現(xiàn)今保存著古都自元、明、清延續(xù)至今約730年的獨(dú)特城市肌理。順應(yīng)地形及古三里河道不直的弧形、斜向、南北向胡同的機(jī)理特色和街區(qū)內(nèi)街巷格局。街巷和胡同別稱、老字號(hào)商店、四合院形態(tài)和歷史逸聞故事、街區(qū)舊時(shí)市井文化等幾乎完整的保存原狀，各時(shí)期各類歷史文化信息可準(zhǔn)確識(shí)別，是北京珍貴的“歷史記憶”。區(qū)內(nèi)較完好地保存著傳統(tǒng)街區(qū)空間形態(tài)，明清至民國(guó)初的街區(qū)風(fēng)貌，仿古的傳統(tǒng)式現(xiàn)代建筑等，呈現(xiàn)出中西古今建筑風(fēng)貌并存的魅力。區(qū)內(nèi)保存著底蘊(yùn)深厚的傳統(tǒng)老字號(hào)等商業(yè)基礎(chǔ)、商店（前店后廠、作坊、銀號(hào)、餐飲、茶樓、戲院、旅館、四合院等）和市井功能齊全的建筑類型，濃郁的市井生活氛圍。區(qū)內(nèi)的四合院居住模式及豐富的會(huì)館文化延續(xù)至今，已形成具有獨(dú)特價(jià)值的旅游資源。前門(mén)文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)原有著名老字號(hào)13家：大北照相館、月盛齋、慶林春、全聚德、都一處、一條龍、中國(guó)書(shū)店、黑猴雜貨店、便宜坊烤鴨、興華園浴池、天興居炒肝、通三益南北風(fēng)味食品。圖2-3

慶林春茶莊

圖2-4

會(huì)館原有會(huì)館5處：陽(yáng)平會(huì)館、臺(tái)灣會(huì)館、云間會(huì)館、湖北會(huì)館、江西會(huì)館。廟宇6處：靈應(yīng)三官?gòu)R、觀音閣、關(guān)帝廟、福德禪林、柳祖祠、乾泰寺。有價(jià)值建筑36處。掛牌保護(hù)院落29處。市級(jí)文物1處––陽(yáng)平會(huì)館。區(qū)域內(nèi)包括前門(mén)大街在內(nèi)重要?dú)v史街巷3條：前門(mén)大街、鮮魚(yú)口街、西打磨廠街區(qū)域內(nèi)共有傳統(tǒng)街巷胡同22條，胡同肌理是前門(mén)街區(qū)特色；建筑文化、會(huì)館文化、戲曲文化、商業(yè)文化、飲食文化層層疊加，燦爛豐富、歷史悠久、積淀深厚。因而，將吸引來(lái)自天安門(mén)廣場(chǎng)的大量游客迅速聚集于前門(mén)大街正陽(yáng)橋入口，進(jìn)而游覽整個(gè)前門(mén)歷史文化。修繕后的前門(mén)大街一帶，市政基礎(chǔ)設(shè)施得到完善，大街現(xiàn)狀有一條DN600mm上水管線，全長(zhǎng)約800m。另外有1條DN800mm的上水管線，管長(zhǎng)830m。雨水管線(D="500"～1550mm)，向南接入兩廣路北側(cè)雨水預(yù)留方溝（WxH="2800x1500mm）。污水管"(D="400"～1050mm)，向南接入兩廣路北側(cè)污水預(yù)留管（D="1050mm）。"大街內(nèi)現(xiàn)狀電力管井Φ150mmx10，總長(zhǎng)1123m。熱力管線約2200m，滿足該區(qū)域供暖需求。天然氣管線1266m。前門(mén)大街地區(qū)周邊社會(huì)車(chē)輛由南向北單行線，兩側(cè)為非機(jī)動(dòng)車(chē)道，周邊道路珠市口西大街和前門(mén)西大街已修建并投入使用多年；煤市街（前門(mén)大街西側(cè)路）也投入使用，該道路路面寬15.5m，機(jī)動(dòng)車(chē)為一個(gè)車(chē)道，部分路段為兩個(gè)車(chē)道，為北向南單行線，兩側(cè)設(shè)有非機(jī)動(dòng)車(chē)道為雙向行駛；前門(mén)大街東側(cè)路目前已建成并投入使用。前門(mén)地區(qū)的地下停車(chē)庫(kù)是公共服務(wù)支撐體系的一大亮點(diǎn)。為了方便廣大消費(fèi)者的泊車(chē)問(wèn)題，特別是解決眾多旅游團(tuán)體的大客車(chē)泊車(chē)問(wèn)題，前門(mén)大街區(qū)域內(nèi)計(jì)劃設(shè)置地下停車(chē)場(chǎng)，總建筑面積約16.65萬(wàn)m2，總車(chē)位

3440輛，設(shè)置垂直電梯和滾梯共45部，使客人能夠方便的到達(dá)欲前往區(qū)域。并預(yù)留與地鐵8號(hào)線相通的接口。3.2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、批復(fù)條件以及招商相關(guān)政策有關(guān)批復(fù)：北京市規(guī)劃委員會(huì)編號(hào)為2005規(guī)（崇）意字0025號(hào)的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)。項(xiàng)目已取得北京市發(fā)改委出具的《關(guān)于前門(mén)大街及東片保護(hù)整治項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》【京發(fā)改（2005）1809號(hào)】區(qū)域保障性政策：崇文區(qū)行政服務(wù)大廳將在前門(mén)街區(qū)開(kāi)設(shè)窗口，工商、房管、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、科委、文委、旅游、金融、信息化管理部門(mén)等一體化辦公，現(xiàn)場(chǎng)集成服務(wù)。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)還將進(jìn)行其他各項(xiàng)服務(wù)支持：1）建設(shè)統(tǒng)一的金融結(jié)算平臺(tái)，以服務(wù)廣大商戶及消費(fèi)者的資金支付，以便對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行統(tǒng)一的優(yōu)惠折扣。2）建設(shè)物流中轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)，對(duì)商戶的物流產(chǎn)品進(jìn)行統(tǒng)一的運(yùn)輸。3）建設(shè)文化保護(hù)區(qū)專項(xiàng)技術(shù)平臺(tái)，為傳統(tǒng)建筑的修繕提供了專業(yè)層面的保障，同時(shí)也為其它地區(qū)的文保建筑的修繕提供了特有的技術(shù)支持。崇文區(qū)政府科學(xué)技術(shù)委員會(huì)、科學(xué)技術(shù)協(xié)會(huì)、區(qū)發(fā)改委、區(qū)文化產(chǎn)業(yè)辦、工商局商標(biāo)廣告科、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局等在街區(qū)都設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，管理知識(shí)產(chǎn)權(quán)。為保障維護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)工作的順利進(jìn)行：1）區(qū)域內(nèi)將特別設(shè)立專門(mén)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保障和服務(wù)機(jī)構(gòu)，配備專門(mén)人才，及時(shí)、有效、公平地解決知識(shí)產(chǎn)權(quán)等相應(yīng)的問(wèn)題。2）對(duì)本區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品品牌必須通過(guò)嚴(yán)格認(rèn)證、必須由專家委員會(huì)認(rèn)定為自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)和品牌方可入住，堅(jiān)決杜絕假冒偽劣產(chǎn)品的出現(xiàn)。3）文保區(qū)文物保護(hù)技術(shù)目前正在申請(qǐng)專利。地區(qū)引導(dǎo)扶持政策：崇文區(qū)政府設(shè)置了扶持老字號(hào)專項(xiàng)資金和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)扶持專項(xiàng)資金。對(duì)于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，租金連續(xù)三年或減或免，對(duì)業(yè)績(jī)突出者給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)發(fā)展需用貸款提供擔(dān)保、貼息。區(qū)政府給與政策：每年1000萬(wàn)元扶持老字號(hào)專項(xiàng)資金。每年2000萬(wàn)元文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)扶持專項(xiàng)資金。區(qū)財(cái)政給與政策：對(duì)于老字號(hào)企業(yè)給予納稅方面的優(yōu)惠，采取部分稅金返還的獎(jiǎng)勵(lì)策略。區(qū)發(fā)改委、文化委、文化產(chǎn)業(yè)辦：給予政策支持，對(duì)于區(qū)域內(nèi)的具有文物價(jià)值的建筑物修繕，安排區(qū)級(jí)專項(xiàng)資金并幫助申請(qǐng)國(guó)家和市級(jí)專項(xiàng)資金的支持。并從發(fā)展旅游、支持文化創(chuàng)意項(xiàng)目的角度研討制定具體政策方案。第四章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及方案4.1項(xiàng)目建設(shè)原則1）堅(jiān)持保護(hù)傳統(tǒng)文化與商業(yè)振興相結(jié)合的原則。以歷史文化為基石、老字號(hào)商業(yè)為特色、拓展商業(yè)文化新領(lǐng)域?yàn)閯?dòng)力。突出前門(mén)“天街”的主題概念，傳統(tǒng)品牌資源保護(hù)和落實(shí)地區(qū)、街巷、商鋪、會(huì)館、酒樓、茶館、戲臺(tái)等多種資源相融合的傳統(tǒng)模式，以文化、旅游、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、商務(wù)多元化業(yè)態(tài)組合，提升街區(qū)形象、價(jià)值與活力。2）正確處理民族傳統(tǒng)和現(xiàn)代時(shí)尚的關(guān)系，堅(jiān)持延續(xù)歷史、傳承文脈，以傳統(tǒng)的文化業(yè)態(tài)為主體，立足于現(xiàn)代國(guó)際城市的功能框架和商業(yè)分區(qū)，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代、民族與世界的有機(jī)結(jié)合；展示傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明交相輝映的魅力。3）突出前門(mén)大街中軸線的統(tǒng)帥地位，發(fā)揮前門(mén)大街在商業(yè)區(qū)的龍頭作用，體現(xiàn)民族傳統(tǒng)的“根”，打造出前門(mén)大街為“中華第一街”的形象。在前門(mén)大街和西片的修繕整治中，前門(mén)大街先行修繕、先行招商、先行開(kāi)業(yè)，以提升整個(gè)商業(yè)街區(qū)的價(jià)值，帶動(dòng)其他街區(qū)的招商。4.2整體建設(shè)方案注重大眾文化體驗(yàn)形式的建立：前門(mén)大街北起正陽(yáng)門(mén)箭樓、南至珠市口，全長(zhǎng)845m、寬度平均21m。加強(qiáng)對(duì)老字號(hào)，優(yōu)秀的傳統(tǒng)商業(yè)模式的保留和傳承，部分地段堅(jiān)持保護(hù)修繕的原則，以恢復(fù)歷史原貌為主，采

用現(xiàn)代建筑加傳統(tǒng)中式建筑符號(hào)為特色。按照這樣的風(fēng)貌格局，其業(yè)態(tài)分布為：1）中華老字號(hào)：前門(mén)大街將保留大北照相館、月盛齋、慶林春、全聚德、都一處、一條龍、通三益、中國(guó)書(shū)店等多家老字號(hào)品牌。同時(shí)吸引一些著名的中華老字號(hào)品牌進(jìn)駐大街。2）社會(huì)服務(wù)業(yè)：保留和引進(jìn)銀行、郵局、書(shū)店等行業(yè)，作為對(duì)前門(mén)大街商業(yè)業(yè)態(tài)不可或缺的一部分，合理配置在前門(mén)大街兩側(cè)。3）高檔零售業(yè)，如路易威登、喬治阿瑪尼、香奈爾、古奇、施華洛施奇、APPLE等國(guó)際品牌店、專賣(mài)店、旗艦店。同時(shí)有選擇的引進(jìn)古玩字畫(huà)、工藝美術(shù)品等文化旅游產(chǎn)品業(yè)態(tài)，更好的營(yíng)造中國(guó)傳統(tǒng)文化氛圍。地下預(yù)留地鐵8號(hào)線用地