10運營管理綠色建筑評價技術細則2023

10運營管理綠色建筑評價技術細則202410運營管理

10.1掌握項

10.1.1應制定并實施節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、綠化管理制度。

節(jié)能管理制度主要包括節(jié)能管理模式、收費模式和節(jié)能方案等容。應制定節(jié)能目標，

完善能源計量措施，明確各方責任，建立約束和激勵機制。

節(jié)水管理制度主要包括梯級用水原則和節(jié)水方案。節(jié)材管理制度主要包括建

筑、設備、系統(tǒng)的維護制度和耗材管理制度。

綠化管理制度主要包括綠化用水計量，建立并完善節(jié)水型澆灌系統(tǒng)，規(guī)殺蟲劑、除草劑、化肥、農藥等化學品的使用等規(guī)定。

本條適用于各類民用建筑的運行評

價。

運行評價時，重點關注通過有效的管理措施來降低能源資源消耗，實現綠色運營目標。

本條重點審查物業(yè)管理是否制定了節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和綠化管理制度，是否切實執(zhí)

行并具有日常管理記錄，并結合現場考察（有條件時還可采納用戶抽樣調查）確認各項制度是

否得到實施。

管理制度及其實施的評價主要包括下列容：

(1）節(jié)能管理模式等的合理性、可行性及落實程度。

(2）用水原則和節(jié)水方案等的合理性，各類用水計量的規(guī)性，以及節(jié)水效果。

(3）建筑、設備、系統(tǒng)的維護制度和耗材管理制度的合理性及實施狀況。

(4）各種殺蟲劑、除草劑、化肥、農藥等化學品管理制度的合理性及使用的規(guī)性。

日常管理記錄（連續(xù)一年）主要包括下列容：

(1）節(jié)能管理記錄應記錄各項主要用能系統(tǒng)和設備的運行狀況、能源消耗的逐月數據：

(2）節(jié)水管理記錄應記錄各級水表計量的逐月數據：

(3）節(jié)材管理記錄應記錄建筑、設備和系統(tǒng)的維護狀況和材料使用臺帳：

(4）綠化管理記錄應記錄綠化養(yǎng)護、澆灌用水狀況，化學品使用狀況。

10.1.2應制定垃圾管理制度，合理規(guī)劃垃圾物流，對生活廢棄物進行分類收集，垃圾容器設置規(guī)。

生活垃圾的管理，應依據相關現行標準，以及當地城市環(huán)境衛(wèi)生專業(yè)規(guī)劃要求，結合本

地區(qū)垃圾的特性和處理方式選擇垃圾分類方法。確定垃圾分類方法后，制定相應的垃圾管理

制度，嚴格掌握垃圾分類收集、清運、處理等一系列環(huán)節(jié)。垃圾管理制度應當包括：分類垃

圾容器（投放箱、投放點等）設置，分類垃圾收集點設置，采納的運輸工具和器具，垃圾物

流措施，不同類別垃圾的處理設施等。

生活垃圾管理應符合下列要求：

(1）垃圾收集站（收集點）的規(guī)劃、設計、建設、驗收、運營及維護應符合現行行業(yè)

標準《生活垃圾收集站技術規(guī)程》CJ]l79的規(guī)定。

(2）垃圾收集站（收集點）配套容器應符合現行行業(yè)標準《城市環(huán)境衛(wèi)生專用設備清掃收集運輸》CJ/T16、《塑料垃圾桶通用技術條件》CJ/T280、《廢物箱通用技術條件》

CJ/T377、《城鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生設施設置標準》CJJ27的規(guī)定。

(3）垃圾收集點、容器和機具應具有明顯的標識，標識文字和圖案應符合現行標準《城市生活垃圾分類標志》GB/Tl9095、《環(huán)境衛(wèi)生圖形符號標準》CJJ/T125的規(guī)定。

垃圾容器應置于避風處。垃圾容器的密閉性能及其規(guī)格應符合相關標準的要求，其設放位置、數量、外觀顏色及標志應滿意垃圾分類收集的要求。對生活垃圾，應依據垃圾來源、可否回用、處理難易度等進行分類，對其中可再利用或可再生的材料進行回收處理。設置小型有機廚余垃圾處理設施時，應具有有機廚余垃圾的收集保障措施，合理配置處理設施。

當建筑物具有規(guī)模化的餐飲業(yè)時，應對隔油池加強管理，準時清運，避開影響環(huán)境。

本條適用于各類民用建筑的運行評價：也可在設計評價時進行預審。

運行評價時，重點關注生活垃圾管理制度是否完善、合理，垃圾容器是否設置規(guī)并符合要求。本條評價主要包括下列容：

(1）垃圾管理制度應明確垃圾分類方式，如對可回收垃圾、廚余垃圾、有害垃圾進行

分類收集。

(2）場地應設置分類容器，且具有便于識別的標志。

(3）垃圾收集和運輸過程符合相關規(guī)定，垃圾物流合理。

(4）垃圾分類收集后不得隨便混合，不得在特地處理設施外處置垃圾。

(5）批閱垃圾收集、清運、處理的設施清單，并現場核查垃圾收集、清運的效果。如設有小型有機廚余垃圾處理設施，需現場查看設施運行狀況，以及處理后污水、污泥的處置狀況。

設計評價預審時，批閱垃圾收集和運輸的規(guī)劃，以及垃圾容器設置方案。

10.1.3運行過程中產生的廢氣、污水等污染物應達標排放。

本條的目的是杜絕建筑運營過程中廢氣、污水等的不達標排放。建筑在運營過程中，除產生垃圾外，還會產生廢氣、污水等，可能造成多種有機和無機的化學污染、放射性等物理污染以及病原體等生物污染。對居住建筑，主要體現為生活污水排放。對公共建筑，除生活污水外，還有餐飲污水、油煙氣體等的排放。為此，需要設置相應設施，通過合理技術措施和排放管理，進行無害化處理，杜絕建筑運行過程中相關污染物的不達標排放。

相關污染物的排放應符合現行標準《大氣污染物綜合排放標準》GB16297、《鍋爐大氣污

染物排放標準》GB13271、《飲食業(yè)油煙排放標準》GB18483、《污水綜合排放標準》GB8978、《醫(yī)療水污染物排放標準》GB18466、《污水排入城鎮(zhèn)下水道水質標準》CJ343、《社會生活環(huán)境噪聲排放標準》GB22337、《制冷空調設備和系統(tǒng)削減鹵代制冷劑排放規(guī)》GB/T26205等的規(guī)定。當建筑所在地區(qū)對污染物排放有特定要求時，還應符合其要求。

本條適用于各類民用建筑的運行評

價。

運行評價時，重點關注場地的污染源種類及排放狀況，以及污染物治理設施是否設置井運轉正常。物業(yè)管理應依據建筑物的功能，制定污染物排放管理制度，并定期托付第三方檢

測進行各類污染物的檢測。

重點審查污染物排放管理制度文件，以及具有CMA國家計量認證的第三方檢測出具的項目

運營期廢氣、污水等污染物的排放檢測報告，井現場核查廢氣、污水等處理設施的運行、維護

狀況。運行評價時審查的污染物排放檢測報告出具日期應在最近一年，檢測報告中應包含測

點數量、測點位置、測試工況、測試項目、檢測結果等容。

10.1.4節(jié)能、節(jié)水設施應工作正常，且符合設計要求。

本條側重評價綠色建筑設置的節(jié)能、節(jié)水設施，如熱能回收設備、地源／水源熱泵、太陽能熱水設備、雨水收集處理設備等的實際運行狀況和效果。節(jié)能、節(jié)水設施的運行管理雖然存

在技術難度，并需要肯定的運行成本，但對于實現綠色建筑的經濟效益和環(huán)境效益具有重要意義，故需要物業(yè)管理非常重視維護與管理。

本條適用于各類民用建筑的運行評

價。

運行評價時，查閱節(jié)能、節(jié)水設施的竣工圖紙、運行記錄、運行分析報告，并現場核查

設各系統(tǒng)的工作狀況。通過查閱上述文件、記錄和報告，現場核查設備系統(tǒng)的工作狀況，判

斷節(jié)能、節(jié)水設施是否達到設計的性能指標。

節(jié)能、節(jié)水設施的運行記錄應至少包含一年的數據。節(jié)能、節(jié)水設施的運行分析報告（月報

與年報〉應能反映各項設施的運行狀況及節(jié)能、節(jié)水的效果，例如總能耗、可再生能源供

能量、傳統(tǒng)水源總用水量、非傳統(tǒng)水源供水量等。

由于實際建筑的節(jié)能、節(jié)水設施的運行數據是一個動態(tài)值，往往與當地氣候、建筑負荷

及設備調試狀況等相關，評價時需要進行科學分析，給出合理的意見。

對于不能正常運行的節(jié)能、節(jié)水設施或未能接設計要求設置的節(jié)能、節(jié)水設施，必需提

交相應說明。

10.1.5供暖、通風、空調、照明等設備的自動監(jiān)控系統(tǒng)應工作正常，且運

行記錄完整。

本條的目的是確保建筑物的高效管理和有效節(jié)能，重點關注系統(tǒng)和設備的掌握策略及運行

效果，側重評價建筑主要用能設備的自動監(jiān)控系統(tǒng)工作是否正常，是否具有完整的運行記錄。建筑供暖、通風、空調和照明系統(tǒng)是建筑物的主要用能設備，其能耗一般占建筑物能耗總量的70%左右。為有效降低建筑能耗，對空調通風系統(tǒng)的冷熱源、風機、水泵等設備應進行有效監(jiān)測，對用能數據和運行狀態(tài)進行采集井記錄，井對設備系統(tǒng)根據設計的工藝要求進行自動掌握，通過在各種不同工況下的自動調整來降低能耗。自動掌握常用的掌握策略有定值掌握、最優(yōu)掌握、規(guī)律掌握、時序掌握和反饋掌握等。對比明系統(tǒng)，可采納人體感應、照度或定時等自動控

制方式。工程實踐證明：只有設備自動監(jiān)控系統(tǒng)處于正常工作狀態(tài)下，建筑物才能實現高效管

理和有效節(jié)能：假如針對各類設備的監(jiān)控措施較為完善，綜合節(jié)能可達20%以上。

當公共建筑的建筑面積不大于2萬m2或住宅區(qū)建筑面積不大于10萬m2時，對于其公

共設施的監(jiān)控可以不設建筑設備自動監(jiān)控系統(tǒng)，但應設置簡易的節(jié)能掌握措施。如對風機水

泵的變頻掌握、不聯網的就地掌握器、簡潔的單回路反饋掌握等，也都能取得良好的效果。

152

本條適用于各類民用建筑的運行評價：也可在設計評價時進行預審。

運行評價時，查閱建筑設備自控系統(tǒng)的竣工圖紙（設計說明、系統(tǒng)圖、監(jiān)控點位表、平面圖、原理圖等〉、運行記錄和運行分析報告，井現場核查設備與系統(tǒng)的工作狀況，尤其要核對監(jiān)控點位表的容是否與現場設備系統(tǒng)的設置全都，以及節(jié)能掌握策略是否得到實施。設計評

價預審時，主要查閱建筑設備自動監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)控點數。

運行評價時應在建筑設備自控系統(tǒng)的中心掌握站上，檢查系統(tǒng)對各類用能設備監(jiān)控的實時工作狀況，審查供暖、通風、空調、照明等設備系統(tǒng)的運行記錄，檢查記錄數據的真實性和完

整性。設備系統(tǒng)的運行記錄和檢測數據應保持一年以上，以供分析和檢查：消失故障，自動記

錄不能中斷一個月，且對系統(tǒng)故障期的主要能耗數據應能供應人工記錄。

對于建筑面積小于2萬曠的公共建筑和建筑面積小于10萬曠的住宅區(qū)，本條重點審查

其各項主要用能設備的節(jié)能掌握措施和運行記錄。

10.2評分項

I管理制度

10.2.1物業(yè)管理獲得有關管理體系認證，評價總分值為10分，并按下列

規(guī)章分別評分并累計：

1具有ISO14001環(huán)境管理體系認證，得4分：

2具有ISO9001質量管理體系認證，得4分：

3具有現行國家標準《能源管理體系要求》GB/T23331的能源管理體系

認證，得2分。

本條的目的是確保物業(yè)管理具備良好的環(huán)境管理、質量管理以及能源管理水平。ISO14000環(huán)境管理體系系列標準由國際標準化組織ISO發(fā)布。ISO14001是系列標準中的主

體標準，適用于任何類型和規(guī)模的組織，容涵蓋環(huán)境管理體系、環(huán)境審核、環(huán)境標志、全壽命周期分析等方面。ISO14001環(huán)境管理體系認證是為了提高環(huán)境管理水平，達到

節(jié)省能源，降低消耗，削減環(huán)保支出，降低成本的目的，可以削減由于污染事故或違反法律、法

規(guī)所造成的環(huán)境風險。物業(yè)管理在根據ISO14001體系執(zhí)行企業(yè)環(huán)境質量管理時，應制定系統(tǒng)、完善的程序管理文件，包括環(huán)境方針文件、規(guī)劃文件、實施與運行文件、檢查與訂正措施文件、管理評審文件等，確保管理體系過程的有效策劃、運行和掌握。

ISO9001質量管理體系要求是認證審核的依據標準。質量管理體系是組織部建立的、

為實現質量目標所必需的、系統(tǒng)的質量管理模式，是組織的一項戰(zhàn)略決策。它將資源與過程

結合，以過程管理方法進行系統(tǒng)管理，依據企業(yè)特點選用若干體系要素加以組合，一般包括與

管理活動、資源供應、產品實現以及測量、分析與改進活動相關的過程組成，通常以文件化的

方式，成為組織部質量管理工作的要求。物業(yè)管理依據ISO9001進行質量管理，應編制相

關工作程序文件，包括質量手冊、程序文件、作業(yè)指導書，用以收集、傳遞資訊、掌握作業(yè)

流程或證明作業(yè)流程執(zhí)行記錄表單等。

《能源管理體系要求》GB/123331是用于規(guī)組織能源管理，旨在降低組織能源消耗、

提高能源利用效率的管理標準，適用于全部類型和規(guī)模的組織。在組織建立起完整有效的、

形成文件的能源管理體系，注意建立和實施過程的掌握，使組織的活動、過程及其要素不斷

優(yōu)化，通過例行節(jié)能監(jiān)測、能效對標、部審核、組織能輯計量與測試、組織能量平衡統(tǒng)計、管

理評審、自我評價、節(jié)能技改、節(jié)能考核等措施，不斷提高能源管理體系持續(xù)改進的有效性，

實現能源管理方針和預期的能源消耗或使用目標。物業(yè)管理應依據《能源管理體系要求》

GB/T23331要求，在建筑能源管理過程中形成相關工作文件體系，包括能源管理方案、管理節(jié)

能文件、技術節(jié)能文件、檢查與訂正措施文件等，不斷優(yōu)化能源管理，提高用能效率。目前獲

得能源管理體系認證的物業(yè)管理數量不多。強化能源管理工作是今后建筑物運行管理中的必

然趨勢，需要加以引導和推動。

本條適用于各類民用建筑的運行評

價。

運行評價時，查閱物業(yè)管理的ISO14001環(huán)境管理體系認證、ISO9001質量管理體

系認證和現行國家標準《能源管理體系要求》GB/T23331的能源管理體系認證證書，

以及相關的工作文件。

10.2.2節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、綠化的操作規(guī)程、應急預案完善，且有效實施，

評價總分值為8分，并按下列規(guī)章分別評分并累計：

1相關設施的操作規(guī)程在現場明示，操作人員嚴格遵守規(guī)定，得6分：

2節(jié)能、節(jié)水設施運行具有完善的應急預案，得2分。

本條重點關注各類設施的運行是否有章可依，應急預案是否完善井有效執(zhí)行。操作規(guī)程是指為保證各項設施、設備能夠平安、穩(wěn)定、有效運行而制定的，相關人員在

操作時必需遵循的程序或步驟。

應急預案是指面對突發(fā)大事，如重特大事故、環(huán)境公害及人為破壞時的應急管理、指揮、

救援方案等。由于一些節(jié)能、節(jié)水設施（如太陽能光熱、雨水回用等）的運行可能受到一些

災難性天氣的影響，為保證平安有序，必需制定相應的應急預案。

節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等資源節(jié)省與綠化的操作規(guī)程、應急預案不能僅擺在文件拒里，還應

成為操作人員遵守的規(guī)章。在各個操作崗位現場的墻上應明示制度、操作流程和應急措施，

操作人員應嚴格遵守規(guī)定，熟識工作要求，以有效保證工作的質量。

本條適用于各類民用建筑的運行評

價。

運行評價時，查閱相關管理制度、操作規(guī)程、應急預案、操作人員的專業(yè)證書、節(jié)能節(jié)

水設施的運行記錄，并現場核查。

檢查項目各類設施的操作規(guī)程以及應急預案，主要包括下列容z

Cl）各類設施機房（如制冷機房、空調機房、鍋爐房、電梯機房、配電間、泵房等〉操

作規(guī)程的合理性及落實狀況。在機房中應明示機房管理制度、操作規(guī)程、交接班制度、崗位職

責和應急預案。操作規(guī)程應明確規(guī)定開機、關機的預備工作及詳細程序?，F場核查操作規(guī)程上墻

狀況和設備運行狀況。

(2）節(jié)能、節(jié)水設施設備應具有巡回檢查制度，井有完善的運行記錄?，F場核查節(jié)能、節(jié)水設施設備的運行狀況。

(3）核查應急預案的有效性和平安保障。應急預案中對各種突發(fā)事故的處理要有明

確的處理流程，明確的人員分工，嚴格的上報和記錄程序，并且對專業(yè)修理人員的平安有

嚴格的保障措施。

(4）檢查各項應急預案的應急狀況報告和應急處置報告的完整性和準時性，以及應急預案的演練記錄。

10.2.3實施能源資源管理激勵機制，管理業(yè)績與節(jié)省能源資源、提高經濟效益掛鉤，評價總分值為6分，并按下列規(guī)章分別評分并累計：

1物業(yè)管理的工作考核體系中包含能源資源管理激勵機制，得3分：

2與租用者的合同中包含節(jié)能條款，得1分：

3采納合同能源管理模式，得2分。

本條重點關注物業(yè)管理工作考核體系中能源資源節(jié)省的激勵機制、與租用者簽訂的合同中是否包含節(jié)能條款、以及是否采納合同能源管理模式。

采納合適的管理機制可有效促進運行節(jié)能。在運行管理中，實行有效的激勵措施，將節(jié)省能源資源、提高經濟效益作為管理業(yè)績的重要容，促進提升管理水平和效益。

物業(yè)管理的工作考核體系，可通過能源資源節(jié)省獎懲細則，建立激勵和約束機制。聘用能源管理公司進行能源管理時，可在合同中引入鼓舞性管理費等措施，激勵管理公

司加強能源系統(tǒng)的高效管理，進一步降低能源消耗。

本條適用于各類民用建筑的運行