德平鎮(zhèn)項目市場調(diào)研分析及定位發(fā)展匯報稿課件

靠山居地產(chǎn)臨邑德平鎮(zhèn)項目

市場調(diào)研與項目發(fā)展研究靠山居地產(chǎn)臨邑德平鎮(zhèn)項目

市場調(diào)研與項目發(fā)展研究市場研究第一章項目市場研究分析1區(qū)域市場調(diào)研分析2市場研究第一章項目市場研究分析1區(qū)域市場調(diào)研分析2約50公里德平鎮(zhèn)約80公里35公里臨邑德州濟南35分鐘1.5小時德平德平德平1小時德平鎮(zhèn)

占地面積：300畝，容積率：約1.2總建面：24萬平方米政府規(guī)劃：住宅鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)公共交通配套;（可變更容積率3）項目位于臨邑縣德平鎮(zhèn)，距離縣區(qū)公共交通時間0.35小時，距離德州1小時，總建面約24萬平米,屬于核心城區(qū)遠郊鎮(zhèn)區(qū)大盤。項目概況—大區(qū)域約50公里德平鎮(zhèn)約80公里35臨邑德州濟南35分鐘1.5小時鎮(zhèn)政府回遷房富麗地塊地塊車站主商業(yè)街主商業(yè)街到德州縣道到臨邑縣城省道省道（雙向四車道）鎮(zhèn)區(qū)核心道縣道（雙向兩車道）項目臨近省道、縣道，處于鎮(zhèn)區(qū)外向主干道的中間具備良好的通行條件。項目概況—交通條件主商業(yè)街地塊鎮(zhèn)政府回遷房富麗地塊地塊車站主商業(yè)街主商業(yè)街到縣道到臨邑縣城德平鎮(zhèn)研究—經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展的總目標是：縣域北部的門戶城鎮(zhèn)，以紡織、農(nóng)副產(chǎn)品加工、物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)及旅游業(yè)為主的具有地方特色的歷史文化名鎮(zhèn)城鎮(zhèn)性質(zhì)：以發(fā)展精細化工、輕工制造、商貿(mào)流通與文化旅游為主的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。08年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)GDP8.59億元，實現(xiàn)財政收入1521萬元；10年全鎮(zhèn)完成GDP總值13.4億元，實現(xiàn)財政收入1600萬元，農(nóng)民人均純收入4790元。德平鎮(zhèn)先后被命名為“第二批全國小城鎮(zhèn)發(fā)展改革試點鎮(zhèn)”、“山東省小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)”；擁有1所初級中學(xué)、14所小學(xué)，12所幼兒園，2處醫(yī)院、1處敬老院，臨邑縣第二中學(xué)和臨邑縣第二人民醫(yī)院臨邑縣北部唯一核心門戶城鎮(zhèn)，規(guī)劃以二、三產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)，08-10年GDP年均增長27%，國家及省級示范鎮(zhèn)。房地產(chǎn)開發(fā)未來具有堅實的經(jīng)濟和2-3產(chǎn)業(yè)人口基礎(chǔ)。德平鎮(zhèn)研究—經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展的總目標是：縣域北部的門戶城鎮(zhèn)，以紡德平鎮(zhèn)研究—產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)德平的產(chǎn)業(yè)定位為工貿(mào)型城鎮(zhèn)，具有工貿(mào)、交通、物資集散職能主要以紡織、農(nóng)副產(chǎn)品加工、物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主。規(guī)劃鎮(zhèn)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分為六個產(chǎn)業(yè)區(qū)：綜合經(jīng)濟區(qū)、工貿(mào)聚集區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、旅游農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、畜牧養(yǎng)殖經(jīng)濟區(qū)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區(qū)。全鎮(zhèn)擁有民營企業(yè)210家，其中銷售額500萬以上企業(yè)23家，個體工商業(yè)戶2600余家，初步形成了以機械鑄造、紡織、化工、面粉加工等為主導(dǎo)的工業(yè)發(fā)展體系。

養(yǎng)殖專業(yè)村25個，各類養(yǎng)殖大戶500余戶。發(fā)展旅游業(yè)及商貿(mào)流通業(yè)。德平鎮(zhèn)文化歷史悠久，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將和城鎮(zhèn)建設(shè)面貌的提升相互促進。充分發(fā)揮德平自身的區(qū)位優(yōu)勢，集中規(guī)劃專業(yè)市場，發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)，增強全鎮(zhèn)經(jīng)濟實力。。工貿(mào)型城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)定位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)和商業(yè)為主，發(fā)展旅游業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，民營企業(yè)210家，個體工商戶2600余家，農(nóng)村養(yǎng)殖大戶500余家。德平鎮(zhèn)研究—產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)德平的產(chǎn)業(yè)定位為工貿(mào)型城鎮(zhèn)，具有工貿(mào)、交德平鎮(zhèn)研究—人口結(jié)構(gòu)2011年4月全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?3495人，其中：鎮(zhèn)區(qū)面積為4平方公里，鎮(zhèn)區(qū)人口2萬人；根據(jù)鎮(zhèn)域總?cè)丝诩俺擎?zhèn)化水平政府規(guī)劃，城鎮(zhèn)人口規(guī)模為：近期2015年為2.9萬人：其中駐地1.9萬人，堿李工業(yè)開發(fā)區(qū)1.0萬人。遠期2030年為3.95萬人：其中駐地2.65萬人，堿李工業(yè)開發(fā)區(qū)1.30萬人；產(chǎn)業(yè)及企事業(yè)人口：單位29家，規(guī)模以上企業(yè)23家，干部職工常住人口6000余人，常年外出務(wù)工、經(jīng)商人員12000余人。2015年城鎮(zhèn)建成區(qū)面積：4.72平方公里、城鎮(zhèn)人均居住面積：33平方米、城鎮(zhèn)住宅成套率：90%現(xiàn)狀下鎮(zhèn)區(qū)人口有限，根據(jù)政府規(guī)劃社會主義新農(nóng)村建設(shè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展將逐步提速，未來5年新增鎮(zhèn)區(qū)人口0.9萬人，鎮(zhèn)區(qū)住宅成套率達到90%，人均居住面積33平米，住宅開發(fā)逐步提速。德平鎮(zhèn)研究—人口結(jié)構(gòu)2011年4月全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?3495人，全鎮(zhèn)初步構(gòu)筑起以蔬菜批發(fā)、鞋帽布匹、東關(guān)家具、副食品批發(fā)、農(nóng)機家電、建材、汽配物流等專業(yè)市場為龍頭，以堿李、滿家、林寨、陳集等集貿(mào)市場為補充的“鎮(zhèn)村一體、布局合理、輻射力強”的商貿(mào)流通體系。主要商業(yè)金融設(shè)施集中設(shè)置在龍泉大街和正平大街之間，使其成為全鎮(zhèn)的商業(yè)金融中心。德平鎮(zhèn)研究—商業(yè)市場鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)以沿街門臉房個體經(jīng)營為主，商業(yè)活動為鎮(zhèn)區(qū)大集，商業(yè)發(fā)展水平處于初級階段，缺乏相對集中的成一定規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營場所，與政府2015年商業(yè)規(guī)劃發(fā)展目標尚有較大差距。全鎮(zhèn)初步構(gòu)筑起以蔬菜批發(fā)、鞋帽布匹、東德平鎮(zhèn)研究—商業(yè)市場鎮(zhèn)根據(jù)政府規(guī)劃社會主義新農(nóng)村建設(shè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展將逐步提速，鎮(zhèn)區(qū)常住人口2萬人，未來5年新增鎮(zhèn)區(qū)人口0.9萬人，人均居住面積33平米，可新增商品房需求總面積9萬平米；

工貿(mào)型城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)定位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)和商業(yè)為主，發(fā)展旅游業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，現(xiàn)有民營企業(yè)210家，個體工商戶2600余家，農(nóng)村養(yǎng)殖大戶500余家。農(nóng)村進鎮(zhèn)保守需求500戶×90㎡=4.5萬平米；

德平鎮(zhèn)外出務(wù)工、經(jīng)商人員12000人，以最保守估計回流置業(yè)總算5%計600戶，可引導(dǎo)的商品房需求為600戶×90㎡=5.4萬平米

根據(jù)臨邑縣德平鎮(zhèn)商品房土地供應(yīng)計劃，近3-5年內(nèi)全鎮(zhèn)總土地供應(yīng)量為380畝，項目占300畝，德平鎮(zhèn)區(qū)商品房供應(yīng)總量有一定的可控型，開發(fā)初期規(guī)避競爭危險；

鎮(zhèn)區(qū)商品房項目僅有富麗花園規(guī)模約為10萬平米，目前兩項目處于施工階段，供應(yīng)量有限。

項目啟動期鎮(zhèn)區(qū)本地商品房需求總量約為18.9萬平米，考慮富麗花園項目先期投放市場，項目啟動期可吸引的本地商品房需求面積約9萬平米。德平鎮(zhèn)本地市場項目啟動期內(nèi)，德平鎮(zhèn)本地商品房需求總量有政府規(guī)劃利好、意向客群空間支撐。根據(jù)政府規(guī)劃社會主義新農(nóng)村建設(shè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展將逐步提速，鎮(zhèn)區(qū)常10養(yǎng)殖主普通鎮(zhèn)民泛公務(wù)員企業(yè)中層臨邑客戶中型養(yǎng)殖主：1.大部分住自建房2.有能力到鎮(zhèn)平或臨邑買房但還未出去3.有很強的買房需求4.500戶左右小型貨場主：1.住自建房2.沒能力去臨邑購房，3.有一定買房需求，需要引導(dǎo)4.數(shù)量需進一步調(diào)研首期德平項目主要客戶構(gòu)成拆遷戶：1.現(xiàn)狀1000戶左右2.戶均有拆遷補償3.大部分靠上班或店鋪為生4.回遷安置為主部分尋求比回遷房更好品質(zhì)的商品房居住條件普通務(wù)農(nóng)家庭：1.大部分住自建房2.務(wù)農(nóng)為生3.人均收入4790元，無商品房購買能力4.極少量有條件政府公務(wù)員：1.多數(shù)在在臨邑買房2.年收入3~4萬3.共200人左右教師：1.住自建房或集資房2.年收入2萬作用3.共150-200人左右醫(yī)務(wù)人員：1.住自建房或集資房2.年收入3-4萬元左右3.共100人左右高層管理人員：1.占總?cè)藬?shù)的2~3%目前有50人左右2.月收入在2000-2500元3.在德平租房或公司宿舍中層管理人員：1.占總數(shù)的7~8%，目前有180-200人2.月收入在1500~2000元3.租房或公司宿舍拆遷戶：1.首期量有限2.接受不了臨邑高房價3.有補償款其他：1.德平籍個體戶2.有一定的購房能力實力購房群體：養(yǎng)殖場主、泛公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員、征地鎮(zhèn)居民10養(yǎng)殖主普通鎮(zhèn)民泛公務(wù)員企業(yè)中層臨邑客戶中型養(yǎng)殖主：首期德

“市場分析”看分流與吸引德平鎮(zhèn)附近的房地產(chǎn)市場如火如荼，要想分流周邊房地產(chǎn)市場不僅要價格低、高品質(zhì)，還要看有沒有市場份額，能不能達到分流的效果。德平鎮(zhèn)臨邑縣濟南德州周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)分流與吸引“市場分析”看分流與吸引德平鎮(zhèn)附近的房地臨邑房地產(chǎn)市場—概況區(qū)位：臨邑位于德州、濟南、陵縣、樂陵等中間地位，輻射范圍較廣。交通：臨邑縣到濟南60公里，到德州50公里，周邊104省道、京滬高鐵、京滬高速從臨邑縣城經(jīng)過。人口;全縣總?cè)丝?26126人，性別比：男264889；女261237；臨邑縣至德平鎮(zhèn)35公里，周邊道路通暢，如要分流縣城客群房地產(chǎn)價格將是主要利器，其次是樓房的品質(zhì)，經(jīng)過民意調(diào)查，有一部分地緣性客群愿意選擇在德平置業(yè)，主要是因為縣城房價過高，環(huán)境較嘈雜，所以將來打開縣城市場的方式主要是打生態(tài)牌及價格戰(zhàn)。臨邑房地產(chǎn)市場—概況區(qū)位：臨邑位于德州、濟南、陵縣、樂陵臨邑縣項目分布目前的住宅供應(yīng)市場主要集中在市政公園西以東，縣政府周邊等地區(qū)，比較零散。在售項目有南鑫*世紀城比德弗*國際花園，索通小鎮(zhèn)金龍*盛世花園等。縣政府周邊項目公園西以東周邊項目商業(yè)區(qū)周邊項目臨邑縣項目分布目前的住宅供應(yīng)市場主要集中在市政公園西以東1、臨邑縣產(chǎn)品基本特征區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴重強，基本都為六層的多層板樓,也有少數(shù)點式小高層和板式小高層.戶型以兩居、三居為主，有少許四居，面積70—130平方米居多.大部分項目主要還停留在兵營式的排排房規(guī)劃上；外立面多采用價格相對較低的防水涂料，色調(diào)主要以灰色和紅色為主。各項目宣傳模式雷同.營銷推廣模式單一1、臨邑縣產(chǎn)品基本特征區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴重強，基本都為六項目代表價格范圍備注南鑫*世紀城金龍*盛世花園等2000—2500比德弗*國際花園2500—3000鑫都*御景苑.索通小鎮(zhèn)3000以上位于中央商務(wù)圈地理位置優(yōu)越2、臨邑縣項目價格與銷售情況價格臨邑房地產(chǎn)市場熱火朝天，市場狀況良好，從4月份的3200元左右，直接飆升到3998元，一個月幾乎漲了1000元左右，而且大部分樓盤已經(jīng)無可售房源，所剩房源全是位置較差，價格較貴的房型。項目代表價格范圍備注南鑫*世紀城金龍*盛世花園等2000—2以工薪階層為主；地緣客戶占絕對優(yōu)勢；距離工作地點近的客戶比例高；對子女的教育比較看重；年齡多在28-45歲之間的三口之家；購買住宅的目的以自住為主。3、客戶群體特征以工薪階層為主；3、客戶群體特征占地面積308畝建筑面積218950平方米建筑規(guī)模25棟容積率1.1建筑形態(tài)17棟六層板樓、1棟板式小高層、7棟小高層主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)戶型面積90—230平方米銷售情況一期售完、二期未開匯豪天下臨邑縣典型案例分析占地面積308畝建筑面積218950平方米建筑規(guī)模25棟容積編號項目名稱建筑面積容積率綠化率總棟數(shù)均價主力戶型銷售狀態(tài)建筑形態(tài)賣點1九合國際12萬1.4360%83400170-43090%小高層位置好、樓間距大、銷售中心形象包裝較好。2金花園5.5萬3.9330%2280090(預(yù)熱)未售高層\小高層小戶型、價位適中、總價低（暫未開盤）3萬豪名園23萬1.7737%25250086-17055%多層\小高層項目規(guī)模大、戶型面積適中、總價低4濱河灣17萬1.535%46250080-150

50%多層\小高層\別墅產(chǎn)品形式多樣、價位偏低、廣告宣傳力度大。5金橋國際2.4萬

2.440%

63400

91-168滯銷盤多層\小高層\高層

注臨邑縣內(nèi)樓盤總匯分析編號項目名稱建筑面積容積率綠化率總棟數(shù)均價主力戶型銷售狀態(tài)臨邑縣小結(jié)：

區(qū)域內(nèi)新樓盤項目比較少區(qū)內(nèi)地理位置較好，受認可程度高周邊配套成熟，緊鄰縣政府商業(yè)區(qū)部分開發(fā)項目配套完善大部分樓盤已經(jīng)無可售房源，所剩房源全是位置較差，價格較貴的房型。根據(jù)在臨邑縣所作的200份的問卷分析來看，有18％的客群有意向在德平鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)購房，這能大大增強本項目60萬平米的體量去化能力。但是雖然有意向客群對本項目有意，但還是要解決交通問題，這才是解決問題的重點。經(jīng)過這次市調(diào)中和政府的接洽，政府同意近期內(nèi)解決交通問題。臨邑縣小結(jié)：區(qū)域內(nèi)新樓盤項目比較少根據(jù)在臨邑縣所作的200德州市房地產(chǎn)市場—概況區(qū)位：德州市區(qū)位于市域西部，冀魯兩省交界地帶，北距天津257公里，西距石家莊215公里，東南至濟南120公里，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)重要的開發(fā)開放城市，是德州市委、市政府駐地，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。市區(qū)被京滬鐵路和岔河分割為城區(qū)中心區(qū)，南部城區(qū)、北部城區(qū)、北部工業(yè)區(qū)、鐵西區(qū)以及河?xùn)|新區(qū)和開發(fā)區(qū)六個市場板塊。人口面積：至2003年底，市區(qū)人口為56.82萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口37.58萬人，占總?cè)丝诘?6%。人口自然增長率6.73‰。德州市房地產(chǎn)市場—概況區(qū)位：德州市區(qū)位于市域西部，冀魯兩德州市房地產(chǎn)市場—概況

德州市位于黃河下游北岸，山東省西北部。北依北京、天津，南鄰省會濟南，西接山西煤炭基地，東連勝利油田及膠東半島，處于華北、華東兩大經(jīng)濟區(qū)連結(jié)帶和環(huán)渤海經(jīng)濟圈、黃河三角洲以及“大京九”經(jīng)濟開發(fā)帶交匯區(qū)內(nèi)，兼具沿海與內(nèi)陸雙重優(yōu)勢。德州自古就有“九達天衢”、“神京門戶”之稱，是華東、華北重要的交通樞紐。京滬、德石、濟邯三條鐵路在這里交匯，5條國道、14條省道在境內(nèi)縱橫交錯，京福高速公路貫穿南北，濟聊、青銀高速公路穿境而過，交通設(shè)施的發(fā)達為德州經(jīng)濟發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。至2003年末，德州市總?cè)丝?46.02萬人，155.2萬戶，其中非農(nóng)業(yè)人口125.93萬人，增長6.1%，農(nóng)業(yè)人口420.08萬人。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7019.3元，增長9.8%，人均居住面積12.4㎡，增長6.3%。一、城市基本情況：德州市房地產(chǎn)市場—概況

德州市位于黃河下游北岸“異地調(diào)兵”——德州市調(diào)根據(jù)德州市的城市現(xiàn)狀和項目特征，本報告認為可以將德州的房地產(chǎn)市場分為城區(qū)中心區(qū)，南部城區(qū)、北部城區(qū)、北部工業(yè)區(qū)、鐵西區(qū)以及河?xùn)|新區(qū)和開發(fā)區(qū)六個市場板塊。其中中心區(qū)、北部城區(qū)、南部城區(qū)因為擁有特殊的地理位置，所以最近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)量不大，多為老舊小區(qū)或小體量的樓盤，價格較低。德州新建樓盤多集中于開發(fā)區(qū)、河?xùn)|新區(qū)內(nèi)，房屋售價7000--13000元不等。中心城區(qū)南部城區(qū)開發(fā)區(qū)北部城區(qū)鐵西區(qū)河?xùn)|新區(qū)“異地調(diào)兵”——德州市調(diào)根據(jù)德州市的城市現(xiàn)狀和項目特征，本報1、德州市市場基本特征房價提升過快，存在一定的虛高現(xiàn)象：戶型以三居、四居為主，面積90—140平方米居多.個人成為商品房購買主體，需求主體向中、低端靠攏：高端產(chǎn)品激烈，低端市場需求尚未有效釋放：4）開發(fā)理念和操盤水平仍待提高；品牌效應(yīng)漸露鋒芒：1、德州市市場基本特征房價提升過快，存在一定的虛高現(xiàn)象：1、德州市產(chǎn)品基本特征區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴重強，基本都為六層的多層板樓,也有少數(shù)點式小高層、塔樓和板式小高層.戶型以三居、四居為主，面積110—160平方米居多.大部分項目主要還停留在兵營式的排排房規(guī)劃上；外立面多采用價格相對較低的防水涂料，色調(diào)主要以灰色和紅色為主。各項目宣傳模式雷同.營銷推廣模式單一1、德州市產(chǎn)品基本特征區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴重強，基本都為六項目代表價格范圍備注咱家、西海岸吉利、清水灣等2000—2500艾博龍園、筑家2500—3000明澤百度園、明澤水岸世紀、青城華府3000以上位于中央商務(wù)圈地理位置優(yōu)越2、德州市項目價格與銷售情況價格臨邑房地產(chǎn)市場熱火朝天，市場狀況良好，從4月份的3200元左右，直接飆升到3998元，一個月幾乎漲了1000元左右，而且大部分樓盤已經(jīng)無可售房源，所剩房源全是位置較差，價格較貴的房型。項目代表價格范圍備注咱家、西海岸吉利、清水灣等2000—25以工薪階層為主；地緣客戶占絕對優(yōu)勢；距離工作地點近的客戶比例高；對子女的教育比較看重；年齡多在28-45歲之間的三口之家；購買住宅的目的以自住為主。3、客戶群體特征以工薪階層為主；3、客戶群體特征占地面積308畝建筑面積218950平方米建筑規(guī)模25棟容積率1.1建筑形態(tài)17棟六層板樓、1棟板式小高層、7棟小高層主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)戶型面積90—230平方米銷售情況一期售完、二期未開匯豪天下德州市典型案例分析占地面積308畝建筑面積218950平方米建筑規(guī)模25棟容積編號項目名稱建筑面積容積率綠化率總棟數(shù)均價主力戶型銷售狀態(tài)建筑形態(tài)賣點1九合國際12萬1.4360%83400170-43090%小高層位置好、樓間距大、銷售中心形象包裝較好。2金花園5.5萬3.9330%2280090(預(yù)熱)未售高層\小高層小戶型、價位適中、總價低（暫未開盤）3萬豪名園23萬1.7737%25250086-17055%多層\小高層項目規(guī)模大、戶型面積適中、總價低4濱河灣17萬1.535%46250080-150

50%多層\小高層\別墅產(chǎn)品形式多樣、價位偏低、廣告宣傳力度大。5金橋國際2.4萬

2.440%

63400

91-168滯銷盤多層\小高層\高層

注德州市內(nèi)樓盤總匯分析編號項目名稱建筑面積容積率綠化率總棟數(shù)均價主力戶型銷售狀態(tài)德州市小結(jié)：

區(qū)域內(nèi)新樓盤項目比較少區(qū)內(nèi)地理位置較好，受認可程度高周邊配套成熟，緊鄰大召寺商業(yè)區(qū)部分開發(fā)項目配套完善德州市小結(jié)：區(qū)域內(nèi)新樓盤項目比較少濟南市房地產(chǎn)市場—概況區(qū)位：德平鎮(zhèn)位于德州、濟南、臨邑、陵縣、樂陵等中間地位，輻射范圍較廣。交通：德平到濟南、德州、及周邊附近縣都有直達及長途汽車，交通方便，京滬高速、京滬高鐵緊鄰德平鎮(zhèn)旁林子鎮(zhèn)，直線距離不超過3公里，為德平及周邊的發(fā)展做出了貢獻.（修改內(nèi)容不對）臨邑縣至德平鎮(zhèn)35公里，周邊道路通暢，如要分流縣城客群房地產(chǎn)價格將是主要利器，其次是樓房的品質(zhì)，經(jīng)過民意調(diào)查，有一部分地緣性客群愿意選擇在德平置業(yè)，主要是因為縣城房價過高，環(huán)境較嘈雜，所以將來打開縣城市場的方式主要是打生態(tài)牌及價格戰(zhàn)。濟南市房地產(chǎn)市場—概況區(qū)位：德平鎮(zhèn)位于德州、濟南、臨邑、濟南市項目分布目前的住宅供應(yīng)市場主要集中在公園西路以西，扎達蓋河以東區(qū)域內(nèi)。在售項目有萬豪天下、大召前街等..（修改填內(nèi)容?。鲜许椖糠植寄壳暗淖≌?yīng)市場主要集中在公園西路以西，1、濟南市產(chǎn)品基本特征區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴重強，基本都為六層的多層板樓,也有少數(shù)點式小高層、塔樓和板式小高層.戶型以三居、四居為主，面積110—160平方米居多.大部分項目主要還停留在兵營式的排排房規(guī)劃上；外立面多采用價格相對較低的防水涂料，色調(diào)主要以灰色和紅色為主。各項目宣傳模式雷同.營銷推廣模式單一1、濟南市產(chǎn)品基本特征區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴重強，基本都為六項目代表價格范圍備注咱家、西海岸吉利、清水灣等2000—2500艾博龍園、筑家2500—3000明澤百度園、明澤水岸世紀、青城華府3000以上位于中央商務(wù)圈地理位置優(yōu)越2、濟南市項目價格與銷售情況價格臨邑房地產(chǎn)市場熱火朝天，市場狀況良好，從4月份的3200元左右，直接飆升到3998元，一個月幾乎漲了1000元左右，而且大部分樓盤已經(jīng)無可售房源，所剩房源全是位置較差，價格較貴的房型。項目代表價格范圍備注咱家、西海岸吉利、清水灣等2000—25以工薪階層為主；地緣客戶占絕對優(yōu)勢；距離工作地點近的客戶比例高；對子女的教育比較看重；年齡多在28-45歲之間的三口之家；購買住宅的目的以自住為主。3、客戶群體特征以工薪階層為主；3、客戶群體特征占地面積308畝建筑面積218950平方米建筑規(guī)模25棟容積率1.1建筑形態(tài)17棟六層板樓、1棟板式小高層、7棟小高層主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)戶型面積90—230平方米銷售情況一期售完、二期未開匯豪天下濟南市典型案例分析占地面積308畝建筑面積218950平方米建筑規(guī)模25棟容積編號項目名稱建筑面積容積率綠化率總棟數(shù)均價主力戶型銷售狀態(tài)建筑形態(tài)賣點1九合國際12萬1.4360%83400170-43090%小高層位置好、樓間距大、銷售中心形象包裝較好。2金花園5.5萬3.9330%2280090(預(yù)熱)未售高層\小高層小戶型、價位適中、總價低（暫未開盤）3萬豪名園23萬1.7737%25250086-17055%多層\小高層項目規(guī)模大、戶型面積適中、總價低4濱河灣17萬1.535%46250080-150

50%多層\小高層\別墅產(chǎn)品形式多樣、價位偏低、廣告宣傳力度大。5金橋國際2.4萬

2.440%

63400

91-168滯銷盤多層\小高層\高層

注濟南市內(nèi)樓盤總匯分析編號項目名稱建筑面積容積率綠化率總棟數(shù)均價主力戶型銷售狀態(tài)濟南市小結(jié)：

區(qū)域內(nèi)新樓盤項目比較少區(qū)內(nèi)地理位置較好，受認可程度高周邊配套成熟，緊鄰大召寺商業(yè)區(qū)部分開發(fā)項目配套完善濟南市小結(jié)：區(qū)域內(nèi)新樓盤項目比較少客戶抽樣問卷調(diào)查第二章樣本客戶基本情況1樣本客戶深度溝通2客戶抽樣問卷調(diào)查第二章樣本客戶基本情況1樣本客戶深度溝通21、樣本客戶基本情況——臨邑縣被調(diào)查人員職業(yè)分配圖從上表可以看出，被調(diào)查人員職業(yè)分布較廣，工資多為800-2500元，具有經(jīng)濟基礎(chǔ)，和房屋售價成正比，房地產(chǎn)市場比較健康。1、樣本客戶基本情況——臨邑縣被調(diào)查人員職業(yè)分配圖從上表可以“異地調(diào)兵”——臨邑市調(diào)經(jīng)過200份左右復(fù)雜的民意走訪，及深入的分析，臨邑縣有一部分客群愿意在德平鎮(zhèn)置業(yè)，并且周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)也有大批意向客群。所以臨邑縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)可以支撐德平鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場?！爱惖卣{(diào)兵”——臨邑市調(diào)經(jīng)過200份左右復(fù)雜的民意走訪，及深“異地調(diào)兵”——臨邑市調(diào)在200份調(diào)查中，對房屋總價25萬以下的選擇達68％，25萬-30萬的占到22％，只有很少一部分能接受40萬以上的房價。通過上圖可以看出，對溫泉主題感興趣的人占首位，其次是園林及養(yǎng)老主題，這點比較符合當初的判斷，用溫泉養(yǎng)生、養(yǎng)老為項目主題?！爱惖卣{(diào)兵”——臨邑市調(diào)在200份調(diào)查中，對房屋總價25萬以

單價范圍單價承受范圍在3000元以下居多

總價范圍總價承受范圍多數(shù)在30萬元以下單價范圍單價承受范圍在3000元以下居多總價范圍總價2、樣本客戶深度溝通——

臨邑縣

購房關(guān)注因素第一因素中，選擇比例最高的是地理位置因素，占50%；其次為價格與社區(qū)環(huán)境景觀，各占15.2%；第二考慮因素中，選擇比例最高的是價格，占24.2%，其次是戶型，占12.3%；第三考慮因素中，選擇比例最高的是交通便利程度，占18.4%，其次是社區(qū)景觀與環(huán)境，占15.1%；第四考慮因素中，選擇比例最高的是物業(yè)管理，占20.6%，其次是戶型，占15.2%。第五考慮因素中，選擇比例最高的是社區(qū)配套，占17.4%，其次是升值空間，占11.9%。2、樣本客戶深度溝通——臨邑縣購房關(guān)注因素第一因素中，選“異地調(diào)兵”——臨邑市調(diào)總結(jié)：根據(jù)在臨邑縣所作的200份的問卷分析來看，有18％的客群有意向在德平鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)購房，這能大大增強本項目60萬平米的體量去化能力。但是雖然有意向客群對本項目有意，但還是要解決交通問題，這才是解決問題的重點。經(jīng)過這次市調(diào)中和政府的接洽，政府同意近期內(nèi)解決交通問題?！爱惖卣{(diào)兵”——臨邑市調(diào)總結(jié)：根據(jù)在臨邑縣所作的200份的問1、樣本客戶基本情況——德州市被調(diào)查人員職業(yè)分配圖從上表可以看出，被調(diào)查人員職業(yè)分布較廣，工資多為800-2500元，具有經(jīng)濟基礎(chǔ)，和房屋售價成正比，房地產(chǎn)市場比較健康。1、樣本客戶基本情況——德州市被調(diào)查人員職業(yè)分配圖從上表可以“異地調(diào)兵”——德州市調(diào)從上表可以看出，德州本地人除了大部分選擇在本區(qū)域內(nèi)購房，還有18％人愿意在臨邑縣購房，超過10％的意向客戶愿意在德平購買。從上表可以看出，在300份調(diào)查結(jié)果中，拆遷戶占12％，養(yǎng)老占到20％，投資型客戶占到41％，其它占到27％，由此可以看出，德州的拆遷戶及養(yǎng)老客群不在少數(shù)。主要是今年德州拆遷中量較大?！爱惖卣{(diào)兵”——德州市調(diào)從上表可以看出，德州本地人除了大部分“異地調(diào)兵”——德州市調(diào)“異地調(diào)兵”——德州市調(diào)“異地調(diào)兵”——德州市市調(diào)經(jīng)過200份左右復(fù)雜的民意走訪，及深入的分析，臨邑縣有一部分客群愿意在德平鎮(zhèn)置業(yè)，并且周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)也有大批意向客群。所以臨邑縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)可以支撐德平鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場?！爱惖卣{(diào)兵”——德州市市調(diào)經(jīng)過200份左右復(fù)雜的民意走訪，及“異地調(diào)兵”——德州市市調(diào)在200份調(diào)查中，對房屋總價25萬以下的選擇達68％，25萬-30萬的占到22％，只有很少一部分能接受40萬以上的房價。通過上圖可以看出，對溫泉主題感興趣的人占首位，其次是園林及養(yǎng)老主題，這點比較符合當初的判斷，用溫泉養(yǎng)生、養(yǎng)老為項目主題?！爱惖卣{(diào)兵”——德州市市調(diào)在200份調(diào)查中，對房屋總價25萬

單價范圍單價承受范圍在3000元以下居多

總價范圍總價承受范圍多數(shù)在30萬元以下單價范圍單價承受范圍在3000元以下居多總價范圍總價

單價范圍單價承受范圍在3000元以下居多

總價范圍總價承受范圍多數(shù)在30萬元以下單價范圍單價承受范圍在3000元以下居多總價范圍總價2、樣本客戶深度溝通——

德州市

購房關(guān)注因素第一因素中，選擇比例最高的是地理位置因素，占50%；其次為價格與社區(qū)環(huán)境景觀，各占15.2%；第二考慮因素中，選擇比例最高的是價格，占24.2%，其次是戶型，占12.3%；第三考慮因素中，選擇比例最高的是交通便利程度，占18.4%，其次是社區(qū)景觀與環(huán)境，占15.1%；第四考慮因素中，選擇比例最高的是物業(yè)管理，占20.6%，其次是戶型，占15.2%。第五考慮因素中，選擇比例最高的是社區(qū)配套，占17.4%，其次是升值空間，占11.9%。2、樣本客戶深度溝通——德州市購房關(guān)注因素第一因素中，選“異地調(diào)兵”——德州市調(diào)研總結(jié)：根據(jù)在臨邑縣所作的200份的問卷分析來看，有18％的客群有意向在德平鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)購房，這能大大增強本項目60萬平米的體量去化能力。但是雖然有意向客群對本項目有意，但還是要解決交通問題，這才是解決問題的重點。經(jīng)過這次市調(diào)中和政府的接洽，政府同意近期內(nèi)解決交通問題?！爱惖卣{(diào)兵”——德州市調(diào)研總結(jié)：根據(jù)在臨邑縣所作的200份的1、樣本客戶基本情況——濟南市被調(diào)查人員職業(yè)分配圖從上表可以看出，被調(diào)查人員職業(yè)分布較廣，工資多為800-2500元，具有經(jīng)濟基礎(chǔ)，和房屋售價成正比，房地產(chǎn)市場比較健康。1、樣本客戶基本情況——濟南市被調(diào)查人員職業(yè)分配圖從上表可以“異地調(diào)兵”——濟南市經(jīng)過200份左右復(fù)雜的民意走訪，及深入的分析，臨邑縣有一部分客群愿意在德平鎮(zhèn)置業(yè)，并且周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)也有大批意向客群。所以臨邑縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)可以支撐德平鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場?！爱惖卣{(diào)兵”——濟南市經(jīng)過200份左右復(fù)雜的民意走訪，及深入“異地調(diào)兵”——濟南市市調(diào)在200份調(diào)查中，對房屋總價25萬以下的選擇達68％，25萬-30萬的占到22％，只有很少一部分能接受40萬以上的房價。通過上圖可以看出，對溫泉主題感興趣的人占首位，其次是園林及養(yǎng)老主題，這點比較符合當初的判斷，用溫泉養(yǎng)生、養(yǎng)老為項目主題。“異地調(diào)兵”——濟南市市調(diào)在200份調(diào)查中，對房屋總價25萬

單價范圍單價承受范圍在3000元以下居多

總價范圍總價承受范圍多數(shù)在30萬元以下單價范圍單價承受范圍在3000元以下居多總價范圍總價2、樣本客戶深度溝通——

濟南市

購房關(guān)注因素第一因素中，選擇比例最高的是地理位置因素，占50%；其次為價格與社區(qū)環(huán)境景觀，各占15.2%；第二考慮因素中，選擇比例最高的是價格，占24.2%，其次是戶型，占12.3%；第三考慮因素中，選擇比例最高的是交通便利程度，占18.4%，其次是社區(qū)景觀與環(huán)境，占15.1%；第四考慮因素中，選擇比例最高的是物業(yè)管理，占20.6%，其次是戶型，占15.2%。第五考慮因素中，選擇比例最高的是社區(qū)配套，占17.4%，其次是升值空間，占11.9%。2、樣本客戶深度溝通——濟南市購房關(guān)注因素第一因素中，選“異地調(diào)兵”——濟南市調(diào)總結(jié)：根據(jù)在臨邑縣所作的200份的問卷分析來看，有18％的客群有意向在德平鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)購房，這能大大增強本項目60萬平米的體量去化能力。但是雖然有意向客群對本項目有意，但還是要解決交通問題，這才是解決問題的重點。經(jīng)過這次市調(diào)中和政府的接洽，政府同意近期內(nèi)解決交通問題?！爱惖卣{(diào)兵”——濟南市調(diào)總結(jié)：根據(jù)在臨邑縣所作的200份的問

項目SWOT分析

優(yōu)勢strength機會opportunity威脅threat劣勢weakness項目SWOT分析優(yōu)勢機會威脅劣勢S1：根據(jù)呼市東移南擴的總體規(guī)劃，本案在未來五年中極具發(fā)展前景優(yōu)勢，隨著金橋區(qū)域內(nèi)居住板塊概念將逐漸形成，熱點區(qū)域交集的輻射效應(yīng)，將為本案項目帶來一定的關(guān)注度。項目所在地世紀三路西側(cè)具有區(qū)域復(fù)合性。

優(yōu)勢strengthS2：政務(wù)區(qū)+住宅+商業(yè)+文化[項目概念]。大型商業(yè)MALL的開幕，將填補這一區(qū)域的商業(yè)配套空白。同時逐漸成為金橋板塊的核心亮點。S4：項目地塊方正，對規(guī)劃產(chǎn)品與建筑設(shè)計等方面提供先決條件。下沉式景觀走臺設(shè)計，在該區(qū)域許多重點項目中前所未有。多數(shù)項目以住宅產(chǎn)品為主,而我案住宅+商業(yè)產(chǎn)品推廣模式，將在本區(qū)域內(nèi)獨領(lǐng)風(fēng)騷。S3：無可復(fù)制的政務(wù)區(qū)域人文環(huán)境。項目位于政務(wù)區(qū)域內(nèi)，項目區(qū)域周邊大學(xué)林立，具備濃厚的居住氛圍和教育資源，人口素質(zhì)較高。具有良好的知名度及文化社區(qū)的形象。為項目自身形象的塑造提供了較高平臺。S1：優(yōu)勢strengthS2：S4：S3：

劣勢weaknessW4W2高層以及小高層得房率較低，這類產(chǎn)品一定程度上，在呼市房地產(chǎn)市場認可度相對較低。住宅產(chǎn)品形態(tài)單一，導(dǎo)致目標客戶可選擇性小，項目輻射范圍較窄。W3W1目前區(qū)域內(nèi)在建項目雖逐漸增多，但多數(shù)項目仍為期房狀態(tài)，區(qū)內(nèi)項目入住率較低，市政配套尚不完善。項目住宅部分體量不大，無明顯規(guī)模優(yōu)勢。劣勢weaknessW4W2高層以及小高層得房率較低，這

機會opportunityO4：本板塊房地產(chǎn)市場剛進入發(fā)展階段，市場機會大，城市邊緣化進程急劇擴大。O2：整體區(qū)域的規(guī)劃及建設(shè)速度較快，板塊效應(yīng)能快速呈現(xiàn)。O1：中高端客戶群對于居住舒適度的要求明顯提高。區(qū)域以中底端為主，中高端主流市場缺少高品質(zhì)產(chǎn)品．O3：周邊地緣性客戶將成為本項目的有力支持者.O5：呼市經(jīng)濟呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢,必將帶動地產(chǎn)業(yè)強勁的增長趨勢.O6：區(qū)域內(nèi)商業(yè)是目前市場空白點，有利于創(chuàng)造本項目的市場唯一性，使本項目將有機會成為金橋板塊的名片標志物業(yè)。機會opportunityO4：本板塊房地產(chǎn)市場剛進入發(fā)

威脅threatT４：本案位于呼市金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)，背棄城市地產(chǎn)開發(fā)中心化的原則．T３：項目缺乏締造領(lǐng)先性產(chǎn)品的條件.T２：周邊地產(chǎn)競爭項目較多，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重．T1：與熱點區(qū)域的近距離是雙刃劍，面臨高知名度區(qū)域和知名項目的競爭，潛在客戶競爭激烈。威脅threatT４：T３：T２：T1：分析結(jié)論1：金橋區(qū)域現(xiàn)有樓盤主要以萬豪名園、九合國際、金花園、濱河灣等樓盤項目為主，各項目雖在開發(fā)規(guī)模、區(qū)域位置等方面均占有一定優(yōu)勢，但缺少差異化產(chǎn)品。分析結(jié)論2：“東移南擴”的城市發(fā)展戰(zhàn)略造就了如意和金橋兩大熱門板塊；預(yù)測未來兩大板塊競爭將日