從經(jīng)濟(jì)學(xué)論房地產(chǎn)價(jià)格居高不下

從經(jīng)濟(jì)學(xué)論房地產(chǎn)價(jià)格居高不下摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了長足進(jìn)步，但在發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了一系列問題，如房價(jià)上漲過快，開發(fā)過程中的腐敗，這對房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重制約。在工業(yè)化和城市化進(jìn)程加速推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)必須在保持其自身持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展的基礎(chǔ)上，與環(huán)境相適應(yīng)，為其他產(chǎn)業(yè)和部門乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；可持續(xù)；調(diào)控體系

。房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房價(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也暴露出許多問題，使之成為社會輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。

（一）需要與需求

需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社會性要求。是有機(jī)體感到某種缺乏而力求獲得滿足的心理傾向，它是有機(jī)體自身和外部生活條件的要求在頭腦中的反映。

經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求是在一定的時(shí)期，在一既定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購買的商品數(shù)量。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，必須區(qū)分需要不等于需求，這是兩個(gè)不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果沒有支付能力，則不能將需要稱為需求。形成需求有三個(gè)要素：對物品的偏好，物品的價(jià)格和手中的收入。需要只相當(dāng)于對物品的偏好，并沒有考慮支付能力等因素。一個(gè)沒有支付能力的購買意愿并不構(gòu)成需求。需求比需要的層次更高，涉及的因素不僅僅是內(nèi)在的。所以在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，必須注意不要將兩者混淆。經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)分析工具是需求與供給理論，而非需要與供給理論。

同時(shí)由于文化習(xí)慣等原因，中國人對于購買房屋等類的固定資產(chǎn)是有著強(qiáng)烈的心理偏好的，即商品房是缺乏彈性的，需求量對于價(jià)格變動的反映欠敏感，需求量隨價(jià)格的變動變化下。同時(shí)，對于缺乏彈性的商品，提高商品的價(jià)格會使廠商的銷售收入增加，這也為商品房價(jià)格的提升奠定了理論基礎(chǔ)。

1、實(shí)際分析

我國是一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國家，人口基數(shù)大、人口增長快，而且城市化水平低，農(nóng)村人口多。因此，伴隨著我國城市化進(jìn)程的發(fā)展，越來越多的農(nóng)村居民遷移到城市中來，形成了對商品房的龐大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因?yàn)閯倓傔M(jìn)入城市的很多人并沒有購買商品房的經(jīng)濟(jì)能力。所以，我國房地產(chǎn)市場上，商品房的需要量大于需求量。

通過微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論分析可知，商品價(jià)格是指有市場上商品的需求曲線和供給曲線決定的均衡價(jià)格。但是，現(xiàn)實(shí)中往往將需要和需求混淆，錯(cuò)把需要當(dāng)做需求，而沒有注意到兩者的差別。由于房地產(chǎn)供給的有限性和房地產(chǎn)商的極力宣傳，大家錯(cuò)把需要曲線看做需求曲線，需要曲線的需求量大于需求曲線，同等供應(yīng)曲線條件下，商品房的價(jià)格高于其實(shí)際價(jià)值，形成了高房價(jià)。同時(shí)，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平不斷提高，對商品房的需要量不斷加大，而需要住房的居民收入的增長跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，商品房的高價(jià)位一次次被刷新。

按照常理推斷，既然我國商品房價(jià)格形成是由市場需要曲線和供給曲線決定的，市場需求量被高估了，那么多開發(fā)的商品房進(jìn)入市場會沖低商品房的價(jià)格并形成商品房滯銷的局面。但現(xiàn)實(shí)為什么常常出現(xiàn)商品房熱銷的局面?其根本原因在于利潤的趨勢，大家認(rèn)為商品房的價(jià)格會持續(xù)走高。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)實(shí)中參照的市場需要量，商品房市場的供應(yīng)量還較小，商品房市場處于供小于求的局面，存在升值的空間。而且商品房是缺乏彈性的商品，需求量的變動隨價(jià)格變動不敏感。同時(shí)，由于受土地等因素的制約，商品房不可能實(shí)現(xiàn)無限的供給，這就進(jìn)一步堅(jiān)定了大家對商品房升值的信心，這樣就造成了我國商品房極度熱銷的場面。

(二)高基尼系數(shù)下的貧富差距

由于經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力的因素，我國眾多對商品房的需要沒有轉(zhuǎn)化為需求。那為什么多開發(fā)的商品房還是依舊被銷售出去了呢?這是因?yàn)槲覈用褙毟徊罹啻?，富人雖少但富裕程度相當(dāng)高，趨于利潤的追逐，他們把商品房作為一種投資的手段，大量買進(jìn)并炒作商品房，進(jìn)一步加劇了商品價(jià)格的居高不下。

2009年我國的GDP總量位于世界第三位，表明我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，經(jīng)濟(jì)總量位居世界前列。但是我國的貧富差距大，窮人太窮、富人太富。社科院發(fā)布的2011年《社會藍(lán)皮書》中指出，2010年我國人均GDP預(yù)計(jì)超過4000美元，已經(jīng)進(jìn)入中等收入國家行列。從這里可以看出，中國并不缺錢。在本書中還指出，全社會總收入差距一直在擴(kuò)大，基尼系數(shù)目前在0.5左右。按照國際通常標(biāo)準(zhǔn)，基尼系數(shù)在0.3以下為最佳的平均狀態(tài)，在0.3～0.4之間為正常狀態(tài)，超過0.4為警戒狀態(tài)，達(dá)到0.6則屬于危險(xiǎn)狀態(tài)。

通過上面的分析我們可以看到，中國的富人的富裕程度和窮人的貧窮程度都會超乎我們的想象。由于城市化進(jìn)程等原因?qū)τ诔鞘猩唐贩康拇罅啃枰唐贩看嬖谏档目臻g，富人為了獲得升值利潤，將房地產(chǎn)作為其投資的一種手段，大量買進(jìn)炒作商品房，待高價(jià)時(shí)賣出商品房以賺取差價(jià)。

由于較高的基尼系數(shù)，中國富人的資金持有量相當(dāng)可觀，同時(shí)商品房的升值空間比較明朗，所以中國富人的大量買進(jìn)和炒作房地產(chǎn)，極大地促使了中國商品房價(jià)格的提高。

(三)土地的稀缺性

房地產(chǎn)市場的發(fā)展依賴于土地，甚至可以說地理區(qū)位因素可以決定房地產(chǎn)的價(jià)格及檔次。土地作為不可再生資源，其供應(yīng)量是有限的，而且每一區(qū)位的土地都是獨(dú)一無二的?？梢姡恋卦诜康禺a(chǎn)市場中發(fā)揮著不可替代的作用。

由于土地具有不可再生的稀缺性和獨(dú)一無二性，加劇了房地產(chǎn)開發(fā)商對于土地市場的競爭，競爭的加劇促使了土地價(jià)格的不斷提高，“地王”的記錄也一次次的被刷新。土地的價(jià)格最終會分?jǐn)偟缴唐贩康南M(fèi)者手中，這進(jìn)一步加劇了商品房價(jià)格的攀升。同時(shí)，地方政府作為土地的管理者，在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中也發(fā)揮著重要的作用。中央政府對于地方的考察基本上還是“唯GDP論”：GDP高，地方政府的績效則高；GDP低，地方政府的績效則差。因此地方政府為了創(chuàng)造更高的GDP和更好的績效，也在推動土地價(jià)格的持續(xù)攀升，進(jìn)而增加政府的財(cái)政收入。

(四)國際“熱錢”的流入

熱錢的流入也在推動中國房地產(chǎn)價(jià)格的一步步持續(xù)走高，在所有的商品房價(jià)格的影響因素中，熱錢的流入是最可怕的，它對于中國房地產(chǎn)市場甚至中國整體經(jīng)濟(jì)的打擊可能是致命的。我國尚未發(fā)現(xiàn)境外“熱錢”有組織、大規(guī)模流入境內(nèi)。違規(guī)流入的“熱錢”多采取“螞蟻搬家”方式，呈現(xiàn)多點(diǎn)式、滲透的特點(diǎn)，從去向上來看，部分“熱錢”流入后直接或輾轉(zhuǎn)流入房地產(chǎn)市場，推動房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)走高。二、房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的解決措施

1、認(rèn)清房地產(chǎn)市場的需要與需求。需要是人的本能，需求才會創(chuàng)造市場。因此，應(yīng)該分清房地產(chǎn)市場上的需要與需求，以需求為基礎(chǔ)來對商品房進(jìn)行定價(jià)，避免因高需要、低需求造成商品房市場價(jià)格的居高不下。

2、創(chuàng)造社會公平，避免兩極分化。公平與效率的關(guān)系一直是專家學(xué)者探討的重點(diǎn)，但也是眾口難調(diào)，沒有形成一致的結(jié)論。但是，我國的基尼系數(shù)太高，兩極分化太嚴(yán)重似乎已成為不爭的事實(shí)。因此，國家要進(jìn)一步處理好效率與公平的關(guān)系，在注重效率的基礎(chǔ)上也要注重公平的因素。

3、改變地方政府評價(jià)指標(biāo)體系。中央政府在對地方政府的評價(jià)過程中，要改變“唯GDP論”的方法，更加注重地方政府的綜合執(zhí)政能力，防止地方政府為了追求高GDP而提高轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格。

4、抵制熱錢，發(fā)展正?？缇迟Y本流動。國家相關(guān)部門在發(fā)展正常的跨境資本流動過程中，也要嚴(yán)查熱錢，抵制熱錢對我國房地產(chǎn)市場甚至是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的打擊。防止大量貨幣積聚在房地產(chǎn)市場，打擊房地產(chǎn)投機(jī)，是治理房地產(chǎn)過度虛擬產(chǎn)生泡沫的關(guān)鍵。我國目前由于金融或資本不發(fā)達(dá)，投資渠道少，房地產(chǎn)往往被作為一種優(yōu)質(zhì)的投資品，在流動性過剩、資本逐利的本性推動下，就會引發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)、房價(jià)迅速上漲的不良局面。而房地產(chǎn)又是對政策，尤其是對土地、金融、稅收等政策依賴性很強(qiáng)的行業(yè)，資金松緊對房地產(chǎn)運(yùn)行有決定性的影響。解決住房問題需要政府這只看得見的手與市場這只看不見的手兩者的密切配合。一方面，要發(fā)揮市場在資源配置方面的基礎(chǔ)性作用，利用市場的力量來使住宅商品適應(yīng)各種不同的需求，以實(shí)現(xiàn)供需之間的動態(tài)平衡；另一方面，市場和政府兩只手是互相配合的，政府應(yīng)該更多地考慮保障社會公平。發(fā)展正常的國際貿(mào)易，抵制不合理因素對我國經(jīng)濟(jì)體系的打擊。

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