論某地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的擠出效應(yīng)

論息縣房地產(chǎn)行業(yè)的擠出效應(yīng)摘要：在一個經(jīng)濟發(fā)展主要依靠第三產(chǎn)業(yè)的小縣城，依然存在房產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，而與之對應(yīng)的是居民收入普遍不高的現(xiàn)狀，追求手中的存貨保值以及強烈的投資需求又對其他一些行業(yè)產(chǎn)生明顯的“擠出效應(yīng)”，這些行業(yè)在房地產(chǎn)的高利潤和房地產(chǎn)引起的高運營成本面前，利潤降低，資金流變動，其發(fā)展勢必受到抑制。因此，要通過各種途徑盡量降低房地產(chǎn)的“擠出效應(yīng)”，并相應(yīng)給居民提供合理的理財渠道。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；利潤；利率；投資Abstract:ThedevelopmentofmyhometownismainlydependonTheprimaryindustry,whichstillexiststhephenomenonofoverheatingproperty.Whileresidents’incomesaregenerallynothigh.thepursuitofcapitalmaintenanceandstronginvestmentdemandproduceobvious“extrusioneffect”tosomeothersindustries.Facingthegiantprofitsandhugeoperationcostcausedbyrealestate,theseindustries’profitsreduced,flowoffundschanged,whichcertainlywillrestraintheirdevelopment.Soitsnecessarytoreducethe“extrusioneffect”byallmeans,andprovidereasonablefinancialchannelstotheresidents.Keywords：realestate；profit；rate；investment我的家鄉(xiāng)息縣地處河南省信陽市以東，經(jīng)濟發(fā)展主要依靠第三產(chǎn)業(yè)。08年以來，房價普遍上漲一倍，不管是縣城還是農(nóng)村，當(dāng)?shù)厝藗兌脊?jié)衣縮食只為買房，我所居住的小區(qū)原先是棉麻公司，現(xiàn)在也改行從事房地產(chǎn)行業(yè)，在原來公司的土地上陸陸續(xù)續(xù)建起了數(shù)棟單元房和別墅群。不能不說，我縣房地產(chǎn)行業(yè)對其他個別產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了明顯的“擠出效應(yīng)”，這里不妨解釋一下“擠出效應(yīng)”。擠出效應(yīng)是宏觀經(jīng)濟學(xué)上的一個概念，它主要是指政府財政支出會引起私人消費或投資降低的效果。擠出效應(yīng)的存在會減緩經(jīng)濟增長，達不到財政支出的預(yù)期效果，甚至引起經(jīng)濟的負增長。而近幾年房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進的增長在整個社會經(jīng)濟體系中，同樣產(chǎn)生了類似于財政支出行為的“擠出效應(yīng)”。雖然經(jīng)濟發(fā)展了，可是在一定程度房價泡沫基本湮沒了經(jīng)濟增長，或者說，經(jīng)濟在增長，社會財富并沒有增加。一、房地產(chǎn)行業(yè)的“擠出效應(yīng)”1、房地產(chǎn)行業(yè)對居民消費中的“擠出效應(yīng)”

息縣原先是個很貧窮的小縣城，村里的人都是靠著幾畝薄田維持日常開支，可是近幾年村民都外出打工，著實比在家里務(wù)農(nóng)強的多，可是據(jù)我觀察，打工掙了錢的人都似乎對房子有種特別深刻的情結(jié)，于是很多錢流向縣城的房產(chǎn)市場，流向鎮(zhèn)上的房產(chǎn)市場，或者干脆把老家的房子翻修一下。可以說，居民住房投資支出擠壓居民消費已是不爭的事實?？偨Y(jié)住房消費和居民消費的關(guān)系可以得出以下幾點結(jié)論：（1）住房消費數(shù)額大，對居民消費有直接的擠出作用。這一點又表現(xiàn)在兩個方面，一方面是購買住房房價上漲，另一方面是房屋租金上揚。購房支出占人們有支付能力收入的比重增加。（2）房價上漲增加了人們的儲蓄意愿。由于購房金額大，對于普通家庭而言，即使貸款購房，也需要增加儲蓄來支付首付。同時，在月收入中還要拿出一部分用來償還住房貸款、支付教育費用和其他預(yù)防性需求支出。住房消費增加，實質(zhì)降低了人們的可支配收入，即使CPI持續(xù)增長，人們也不得不儲蓄資金。（3）房價上漲速度快于人均GDP的增加，使消費上的擠出效應(yīng)更加明顯。2010年上半年，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值172840億元，按可比價格計算，同比增長11.1%與上半年同期加快3.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值13367億元，增長3.6%。第二產(chǎn)業(yè)增加值8583億元，增長13.2%第三產(chǎn)業(yè)增加值73643億元，增長9.6%。這里GDP的增長是名義增長，GDP實際增長僅為7.5%與之相對應(yīng)的最嚴重的房價的增長高達11.4%，比實際GDP增長高出3.9%。眾所周知，消費是帶動經(jīng)濟增長的一大動力，住房需求對居民消費的擠壓，也會對國民經(jīng)濟增長產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。2、房地產(chǎn)行業(yè)對生產(chǎn)制造業(yè)的“擠出效應(yīng)”

據(jù)不完全統(tǒng)計，我縣已有好幾家企業(yè)改行房產(chǎn)，不光棉麻公司，造紙廠，化肥廠都陸續(xù)倒閉，當(dāng)然經(jīng)營不善是一個方面，可是更大程度上是這些廠家看到了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大利潤，這些廠都是縣城的老廠，造紙廠化肥廠也是河南省知名企業(yè)，都有著巨大的占地面積，經(jīng)營不善，地價上漲，引起這些廠家生產(chǎn)的機會成本（制造行業(yè)的投資在廠房建設(shè)、廠區(qū)購買或承租的成本）顯著增加，進一步壓低了制造業(yè)的利潤空間，當(dāng)利潤率低于一定水平，資金會停止進入，轉(zhuǎn)向一些高利潤行業(yè)，產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。隨著大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，制造業(yè)資金流入勢必會顯著減少。甚至，在利益的驅(qū)使下，資金會從制造業(yè)流出，為追逐高額利潤而投資到房地產(chǎn)行業(yè)。從整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)的比重越來越大，不僅來自于自身的增長，也有很大部分是抑制了其他部門的生長獲得的。

因此，我們可以把房地產(chǎn)行業(yè)對制造業(yè)的“擠出作用”的作用機理理解為，房地產(chǎn)行業(yè)快速增長，通過引起制造業(yè)利潤降低或相對降低，而減少了制造業(yè)的投入資金，引起制造業(yè)增長變緩。

3、房地產(chǎn)行業(yè)在商品流通領(lǐng)域的擠出效應(yīng)

這里主要談一下商品房房價和租金上漲引起商品流通成本增加而對商品流通產(chǎn)生的不利影響。公療醫(yī)院位于我縣外環(huán)，地勢相對偏遠，10年下半年該地區(qū)上下兩層的門面房一間45萬都很快被一搶而空。試想一下，在人均年收入不及1.2萬的小縣城，購買商品房需要不吃不喝三十七年才能買得起，泡沫何其大！如此昂貴的商品房房價，一年租金能達到多少呢？人們對商品的消費也會由于房地產(chǎn)行業(yè)在居民消費上的擠出作用產(chǎn)生降低趨勢。商品房房價和租金上漲，究其原因還是在于房地產(chǎn)行業(yè)的過快增長。在日常生活中，經(jīng)常會聽到像“租金太高，做買賣不賺錢”這樣的說法。商品在生產(chǎn)出來以后，需要倉儲運輸和批發(fā)零售，倉儲運輸和批發(fā)零售在國民經(jīng)濟中也占有極其重要的地位，更重要的是批發(fā)零售是勞動價值實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)，是百姓增加收入的重要途徑。商品流通利潤是從生產(chǎn)制造業(yè)的勞動價值轉(zhuǎn)移而來的，而商品能夠賣出去和居民消費極其相關(guān)，而房租上漲又會增加商品流通的成本，這就會產(chǎn)生一個商品流通上的困境。也就是說，對商品流通領(lǐng)域而言，后方利潤受限，前方居民購買能力降低，房租繼續(xù)增長，商品流通行業(yè)又怎么能有利可圖？當(dāng)運營成本高過營業(yè)額或者機會成本太高，商鋪停止?fàn)I業(yè)會是更好的選擇。當(dāng)這種趨勢逐漸明顯時，房地產(chǎn)行業(yè)對商品流通領(lǐng)域的“擠出效應(yīng)”會顯而易見。二、對“擠出效應(yīng)”的思考美國經(jīng)濟學(xué)家舒爾茨是1979年的諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主，他在當(dāng)年的頒獎典禮上曾說：“世界上大多數(shù)人是貧窮的，所以如果我們懂得了窮人的經(jīng)濟學(xué)，也就懂得了許多真正重要的經(jīng)濟學(xué)原理。”但這句話如果拿到現(xiàn)在的中國來說就應(yīng)該是這樣的，如果你懂得了窮人補貼富人的經(jīng)濟學(xué)，那么你就懂得了中國的經(jīng)濟學(xué)。最近世界銀行的經(jīng)濟學(xué)家通過分析發(fā)現(xiàn)，當(dāng)今中國明顯比以前富裕的同時，中國的窮人卻更加貧窮了。雖然中國經(jīng)濟連年高增長，但中國經(jīng)濟卻越來越不均衡。僅以我縣為例，人均年收入不及1.2萬，教育、醫(yī)療等日常生活開支需要花費大半，還要應(yīng)對目前巨大的通貨膨脹，生活的辛苦可想而知。這里不妨提及一下近期的國內(nèi)政策。央行年內(nèi)第五次提高存款準備金率；國務(wù)院出臺16項措施穩(wěn)定物價。央行9天之內(nèi)兩次上調(diào)存款準備金率，目前大型金融機構(gòu)的法定準備金率已達18%左右，逼近20%的歷史最高水平。這一舉措顯示了政府對近期通脹壓力的調(diào)控決心，但存款準備金率上調(diào)對物價的平抑作用有限且具有一定的滯后性。房地產(chǎn)市場受到的本輪加息政策疊加效應(yīng)更為顯著，但是隨著加息頻率的增加，這種疊加效應(yīng)的邊際效用可能會遞減。對于一部分區(qū)域性中小開發(fā)商而言，信貸收緊、資金使用成本上升將使其資金鏈不斷吃緊，迫使其降價促銷以回籠資金；與此同時CPI持續(xù)走高，更是引發(fā)窮人通脹，富人通縮的局面，人們存進銀行的錢沒有升值反而貶值，即使是國債也得至少六年期的才能達到保值的目的。手中的錢更加不值錢了，股市疲軟，所以都投進了房產(chǎn)市場。擠出效應(yīng)與支出乘數(shù)的大小、\o"貨幣需求"貨幣需求對產(chǎn)出水平的敏感程度、貨幣需求對利率變動的敏感程度、投資需求對利率變動的敏感程度有關(guān)，這四個因素中，支出乘數(shù)主要取決于\o"邊際消費傾向"邊際消費傾向，而它一般被認為是穩(wěn)定的；貨幣需求對產(chǎn)出水平的敏感程度k取決于支付習(xí)慣和制度，一般認為也較穩(wěn)定，因而擠出效應(yīng)的決定性因素為貨幣需求及\o"投資需求"投資需求對利率敏感程度。由于收入少，所以\o"投資需求"投資需求對利率敏感程度大，加息政策的滯后性使得房價上漲的局面仍在持續(xù)，這在一定程度上體現(xiàn)了人們保護自身財產(chǎn)的渴望，股神巴菲特有一個經(jīng)典的“青蘋果理論”，在他看來，投資就是小心翼翼的踏進蘋果園，然后幾大筐、幾大筐地摘回青蘋果，等到青蘋果由青變紅的時候盡情享受，享受蘋果由青變紅的升值成果，正如他所說：“與其說我買的是股票，不如說買的是公司，買的是公司的未來?！薄百I股票就是買未來”，這正是巴菲特的投資理念。對于房產(chǎn)投資來說，“青蘋果理論”一樣發(fā)揮著它的魔力。在CPI開始持續(xù)走高、通脹與其加強、股市開始回落的不利環(huán)境下，持有房產(chǎn)成為一項規(guī)避風(fēng)險的理想工具。相對而言，房產(chǎn)既具有居住的功能，又能一定程度上滿足投資的目的，但是購房金額大，投資需謹慎！按照國際通行慣例，商品房空置率在5%--10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%--20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行，目前我縣的空置率具體數(shù)字為多少我未能統(tǒng)計得出，但是我所居住的單元樓共計六十戶人家，過年的時候只有不到十戶，空置率的大體范圍不得而知，投資的出發(fā)點是好的，但是現(xiàn)在顯然房產(chǎn)市場不是一個好的方向了。三、如何應(yīng)對“擠出效應(yīng)”經(jīng)濟運行是各個環(huán)節(jié)有機的結(jié)合，從生產(chǎn)制造到商品流通和居民消費，彼此相互制約。房地產(chǎn)行業(yè)過快發(fā)展對其中任何一個環(huán)節(jié)產(chǎn)生影響，都會同時影響到其他環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一起都是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的組成部分，盡管對整個經(jīng)濟總體而言，此消彼長是經(jīng)濟中的“自然規(guī)律”，但是經(jīng)濟中各個組成部分過分消長對經(jīng)濟總體的合理發(fā)展也會產(chǎn)生不利的影響。房地產(chǎn)行業(yè)過快發(fā)展，其“擠出效應(yīng)”是不可忽略的，那么如何有效的降低房地產(chǎn)的擠出效應(yīng)呢？抑制房地產(chǎn)行業(yè)過快增長顯然是主要的渠道。一方面，調(diào)整供需，另一方面，更重要的應(yīng)該是發(fā)揮“看得見的手”即政府調(diào)控對資金流的導(dǎo)向作用。