房地產(chǎn)基本常識

房地產(chǎn)基本常識與土地有關的概念三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到路通、水通、電通和場地平整?！叭ā笔前验_發(fā)區(qū)紅線以外的道路，給水排水管道、供電線引入施工現(xiàn)場，“一平”是把施工現(xiàn)場的土地進行平整。七通一平：大的開發(fā)區(qū)或重要的開發(fā)項目施工準備工作的要求?！捌咄ā卑ǖ缆吠?、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通?！耙黄健笔峭恋仄秸?。國有土地使用權證：指經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍。與住宅有關的概念公寓式住宅：公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標準較高，每層內有若干單獨使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，共一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用?；▓@式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平方或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也有較高的標準，一般為高收入者購買。商住住房：商住住房是SOHO居家辦公住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集團以及依賴網(wǎng)絡進行社會活動的人群。經(jīng)濟適用房：是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，比較低，能夠適應中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是減低建筑標準。這類住宅因減免了市政配套等費用，（其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套費用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率3%），故又稱經(jīng)濟實用房。安居房：指實施國家“安居工程”而建設的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平米以下的特困戶提供的銷售價格低于成本，由政府補貼的非贏利性住房。集資房：集資房是改變住房建設由國家和單位包攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、剪裁供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權。多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為多層住宅小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅會所：以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施。躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內獨有的內部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、最好的一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。復式：復式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經(jīng)濟型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6米）上層供休息、和儲藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。錯層：戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。但沒有完全分為兩層。（適合大面積住宅，小戶型會顯得局促。）與規(guī)劃有關的概念進深：一間房屋從前墻皮到后墻之間的實際長度，進深大的住宅可以有效節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風條件，不宜過大。（進深一般限定在5米左右）開間：住宅的寬度，指一間墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。開間一般是在3.0-3.9米之間。層高：房屋一層的高度。對樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數(shù)量和大小。戶室比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例成為“戶室比”戶室比=某中戶型套數(shù)/（1幢、住宅群）住宅總套數(shù)*100%建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱。指一定建筑用地范圍內所有建筑物占地面積與用地總面積之比以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場所。四、與產(chǎn)權有關的概念房屋產(chǎn)權：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權能，是物權的一種。房屋產(chǎn)權指房產(chǎn)所有者，按國家法律規(guī)定所享有的權利。房屋權屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。房屋產(chǎn)權登記應遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。房屋產(chǎn)權登記：房屋所有權登記，通常稱為“產(chǎn)權登記”（包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法卻任房屋所有權的法定手續(xù)。在規(guī)定登記范圍內的房屋不論屬誰所有，都必須按照所有權登記辦法的規(guī)定，向房屋所在地方管機關申請所有權登記，經(jīng)審查卻任產(chǎn)權后，由房管機關發(fā)給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產(chǎn)權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產(chǎn)權實施有效的管理。共有產(chǎn)權：指一家房地產(chǎn)有兩個以上的權利主體，即共有人。在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權利，并承擔同等的義務。房屋抵押：產(chǎn)權所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產(chǎn)權仍由產(chǎn)權所有者自行管理，債權人只能按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產(chǎn)權人收回房契，抵押即告終結過戶：即更換房屋承租人姓名。面積有關的概念建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物棱角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積。商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公共面積套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積公攤面積：1、公共門廳、過道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積。2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。使用面積大于等于地毯面積。使用面積系數(shù)：用百分率表示。等于總套內使用面積之和除于總建筑面積輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道所占凈面積的總和。結構面積：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪（均為投影面積）等所占面積的總和。使用率：使用面積與建筑面積之比，同百分數(shù)表示。板樓80%、塔樓75%、寫字樓70%、商場65%使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。實用率：是套內建筑面積和住宅面積之比。商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積套內墻體面積=公用墻為水平投影面積一半計入、非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。分攤的公用建筑面積=套內建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積分攤系數(shù)=整棟樓的建筑面積-套內建筑面積-不應分攤的建筑面積容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。（總占地面幾之比）建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地的用地面積之比。而綠地率是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積之比。六、與貸款有關的概念按揭：按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權轉讓給按揭受益人（通常為提供貸款的銀行）作為還款保證，按揭人在還清貸款后按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權轉讓按揭人。（簡單說，按揭過程中，房子不是你的，直到按揭過程結束，房子才歸你）目前西安市個人住房貸款主要由三種：商業(yè)貸款（商業(yè)銀行利用信貸資金發(fā)放的商業(yè)個人住房貸款）公積金貸款（它是由住房公積金管理部門利用歸集的住房公積金委托銀行發(fā)放的政策性個人住房貸款。）組合貸款：個人住房組合貸款是指：符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業(yè)貸款自主住房作為抵押，可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)貸款。七、其他五證與兩書《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證?！督ㄔO用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用，劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！督ㄔO工程規(guī)劃許可證》：是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO工程施工許可證》：又稱《施工許可證》、《開工許可證》?！渡唐贩夸N售（預售）許可證》：是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性證件。《住宅質量保證書》：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質量保證文件?！蹲≌褂谜f明書》：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有關住房使用的說明。房屋預售：房屋還未建成就預先出售，一般實現(xiàn)收取部分款項作為定金。這種形式有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司加快資金周轉，在房屋供不應求時，房屋出售往往采用這種形式。契稅：指房屋所有權發(fā)生轉移時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例向新的房屋產(chǎn)權人征收的一次性稅收。它是針對房地產(chǎn)產(chǎn)權變動的一個專門稅種，也是購房過程中購房者所承付稅額最大的一次稅費。房地產(chǎn)開發(fā)知識關于房地產(chǎn)綜合開發(fā)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的概念房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指開發(fā)工作的全過程，從項目的籌劃開始至計劃立項、規(guī)劃設計、項目審批、招標投標、工程實施、竣工驗收直至交付使用。它的要求、內涵和目標包括如下幾方面：房地產(chǎn)綜合開發(fā)是以建設地塊和房屋的開發(fā)、建造為中心，對某一建設區(qū)域的市政設施和公用建設實行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套，協(xié)調建設。在城市基礎設施方面，要對交通道路、供水、排水、供電、供熱、供氣、郵電通訊等實行綜合開發(fā)，供應量要和需求相適應。在建筑物功能方面，則要對居住用房、服務用房、文教衛(wèi)生、福利娛樂等用房，以及庭園綠化、道路交通，實行配套建造。房地產(chǎn)綜合開發(fā)還要求在建設程序上嚴格按照客觀規(guī)律辦事，嚴格地按照立項論證、規(guī)劃設計、征地拆遷、招標投標、基礎設施、道路交通、主體建筑、配套房屋、庭園綠化、竣工驗收、使用管理。。。。。。的程序進行，做到各個建設環(huán)節(jié)互相銜接、層層扣住、協(xié)調發(fā)展，從而實現(xiàn)以最少的投入獲得最大的建設收益，并為使用管理、日常服務奠定良好的基礎。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式一般由單項開發(fā)，小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三種：單項開發(fā)單項開發(fā)的項目一般規(guī)模比較小，功能單一，配套設施簡單。這種項目往往在新區(qū)總體開發(fā)或老城改造中形成一個相對獨立的項目。但其風格、外貌等要與整個開發(fā)區(qū)取得協(xié)調，并以較快的時間完成。單項開發(fā)包括房屋及其配套設施的建設，即供水、供電、供暖、煤氣（或天然氣）、雨污水處理、通訊、消防等。這要求有很強的計劃性，要求各個單項工程密切配合，共同行動，按照“先地下，后地上”的順序安排各項施工。小區(qū)開發(fā)在新的開發(fā)中，是指一個完整小區(qū)的綜合開發(fā)。要求其在區(qū)域開發(fā)范圍內功能完善，配套項目齊全，基礎設施完善。在舊城改造中，則是指局部改建，即某一個相對獨立的街坊的更新改造。小區(qū)開發(fā)從功能上分有綜合性和單一性兩種；綜合性的有經(jīng)濟貿(mào)易區(qū)，科技開發(fā)小區(qū)等。這些小區(qū)往往以經(jīng)濟技術開發(fā)項目為主，兼顧居住、文化福利設施。單一的開發(fā)小區(qū)則是指居住小區(qū)，一般以滿足居住需要為中心進行住宅和相應的商業(yè)、市政、文教福利等配套項目建設。一個現(xiàn)代化的居住小區(qū)的開發(fā)還要照顧到建成后的社區(qū)建設。一個方便舒適的文明小區(qū)要在文化、福利、娛樂、教育、衛(wèi)生等方面配套。至于一個經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)或綜合性開發(fā)區(qū)在配套方面要求更高，關系更為復雜、涉及面更廣?？傊蔷C合性更強，要求開發(fā)者既具有全局觀念、全過程效益思想，同時又善于作好協(xié)調工作。3、成片開發(fā)一般是指范圍廣泛、投入資金巨大、項目眾多、建設期長的綜合性開發(fā)。成片開發(fā)大到可以相近于開辟一個新城區(qū)，如海南洋浦開發(fā)區(qū)、上海浦東新區(qū)等都屬于這種多功能的大規(guī)模開發(fā)。在成片開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)往往成為基礎和先行項目，發(fā)揮其啟動和引導作用。這種情況隨著城市綜合開發(fā)的進展、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設、區(qū)域功能的置換、立體交通和市政設施配套的完善，已使人們的觀點有了很大的變化。城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)的目標正向城鄉(xiāng)一體化，生態(tài)平衡，建設園林化城鎮(zhèn)方向進展。二、房地產(chǎn)綜合開發(fā)和程序無論是單項還是小區(qū)開發(fā)，都必須嚴格按照綜合開發(fā)的客觀進程辦事。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序按工程進程依次是決策論證、前期準備、工程管理、銷售管理等四個階段。決策階段這是房地產(chǎn)開發(fā)公司尋找開發(fā)基地選擇開發(fā)項目，進行時常調查可行性研究，直至決定實施開發(fā)建設的階段，主要工作環(huán)節(jié)有以下幾個：1、尋找開發(fā)基地：房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得開發(fā)基地的渠道（或途徑）一有以下幾種：征地：通過征用土地取得開發(fā)基地；批租：通過協(xié)議、投標等方式取得開發(fā)基地；土地使用功能置換；目前一般采用的是招、拍、掛（招標、拍賣、掛牌），通過公開拍賣的方式取得土地使用權。2、規(guī)劃摸底：即了解城市總體規(guī)劃擬開發(fā)區(qū)域的要求，以便研究開發(fā)建設的可行性。規(guī)劃摸底時一般需要了解以下幾個方面的情況：用地性質（土地的規(guī)劃用途）；規(guī)劃紅線要求；建筑密度與建筑面積（容積率）的要求；道路及綠化要求；市政、公建配套及要求；其他特殊條件及要求。3、市場調查：市場調查就是要對房屋商品市場的要求、供求關系變化以及市場未來的走勢等問題進行調研，通過系統(tǒng)收集、了解、記錄房地產(chǎn)市場的變化情況，對擬開發(fā)項目的市場前景進行預測，作出評估。4、經(jīng)濟分析：它是通過投入產(chǎn)出的系統(tǒng)分析，從經(jīng)濟上評估擬開發(fā)項目的價值。房地產(chǎn)投資分析一般應包括以下幾項內容：投資估算；成本及成本效益分析；融資分析；資金償還及投資回報。5、領導決策完成了上述工作以后，房地產(chǎn)開發(fā)公司的領導可以最后確定對該項目投資與否。前期階段即開發(fā)建設項目決策之后，從申報立項直到完成建設準備工作的階段。主要工作內容包括以下幾項：1、申請立項。負責立項審批的是市計劃主管部門，一般程序是由各房地產(chǎn)開發(fā)公司所屬的區(qū)、縣、局、委辦的計劃主管部門提出申請，通過區(qū)、縣、局、委辦的計劃主管部門向市計劃主管部門報批。2、編制建設計劃方案。建筑設計方案的編制必須符合城市總體規(guī)劃的要求，必須報市或區(qū)規(guī)劃建筑管理部門批準。同時，還應征詢水、電、煤、市政、消防、通訊等待配套單位意見。3、申請建設用地。房地產(chǎn)開發(fā)公司報送設計方案，并取得建設用地規(guī)劃許可后半部應及時向土地管理部門申請建設用地手續(xù)，經(jīng)批準后方可用地。4、委托設計。辦理用地手續(xù)后，可以通過招標委托進行工程設計。參加設計招標者必須具有一定資格的設計單位。工程設計一般分三個階段：1）設計方案；2）擴初設計；3）施工圖設計。擴初設計完成后，必須分別征詢環(huán)保、人防、消防、自來水、市政、供電、煤氣、綠化、衛(wèi)生防疫等部門的意見。5、籌措建設資金?；I措資金的渠道主要有四個方面：自有流動資金；向銀行或其他金融機構貸款。向社會發(fā)行融資債券或股票；預售（或預租）商品房。6、拆遷7、三通一平。三通一平指施工臨時用水、用電、道路及場地平整。建設單位一般在完成施工圖設計后即可向供水、供電部門申請用水、用電。上述工作完成后，房地產(chǎn)項目的施工條件基本具備。前期工作某些項目往往與決策論證交叉進行，需要妥善安排好相互關系。工程管理，即項目建設施工階段這是開發(fā)項目的實施階段，一般包括現(xiàn)場清理、材料準備、施工隊伍招標、合理管理、施工管理、工程監(jiān)理等方面工作。本階段要妥善處理好工程竣工的各項善后工作，主要有驗收、場地清理、開發(fā)工程財務決算和資料歸檔等幾方面。本階段工作按程序安排列則有以下七項：1、組織施工招標。通過招標，選定中標單位后，必須在規(guī)定的時間里與中標單位簽定施工合同。2、控制施工進度。工程開工以后，建設單位必須在施工現(xiàn)場派駐甲方代表，督促施工單位按計劃施工，保證施工進度。3、加強質量監(jiān)理。工程質量進行全過程專業(yè)化的監(jiān)督與管理。4、竣工驗收。5、市政公建配套，應按規(guī)定要求，與房屋施工同步進行。積極做好配合工作，以保證水、電、煤氣等配套工作的盡快完成。6、交付使用7、資料匯總歸檔。銷售階段三、房地產(chǎn)開發(fā)審批手續(xù)項目建議書及可行性報告房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究批復是一系列證件中首要證件，有了這個證件才能進行項目建設，才能申請領取其他證件。西安計劃主管部門是本市房地產(chǎn)開發(fā)計劃和基本建設計劃的編制審批實施的主管部門。根據(jù)西安市的規(guī)定，只有經(jīng)市建委批準，具有在西安市從事房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)才能在西安從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設?？尚行匝芯渴菍M建設項目在技術上和經(jīng)濟上是否可行進行的分析、論證和評價。經(jīng)過對項目在技術上是否先進、適用、可靠，在規(guī)模上是否合理，特別是在經(jīng)濟上是否能得到預期效益等個方面進行系統(tǒng)的分析、論證，通過多方案比較，提出評價意見。通過可行性研究報告，向政府推薦最佳方案。在編制的同時還要與市政、共用、供電、電信等部門共同確定“四源”（供水、煤氣、熱量、污水處理）供應的可能性；根據(jù)規(guī)劃局的初步設計條件，作出可行性規(guī)劃方案。建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設計階段要領取兩個證件，即建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。市規(guī)劃局是本市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門，區(qū)（縣）規(guī)劃局在市規(guī)劃局業(yè)務領導下，依法管理本區(qū)的城鄉(xiāng)建設管理工作。因此核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的工作由市規(guī)劃局負責。（區(qū)規(guī)劃分局為市規(guī)劃局派出機關，直屬市規(guī)劃局領導，區(qū)規(guī)劃分局具有審批5000㎡以下面積的權限，超過5000㎡需報市規(guī)劃局）建設用地批準證書（土地管理局）西安市土地管理局是全市土地主管機關。房屋拆遷許可證（房屋管理局）進行房屋拆遷的，應取得西安市房屋土地管理局核發(fā)的房屋拆遷許可證。西安市房屋拆遷管理辦公室負責房屋拆遷管理工作，具體由其下屬的兩個拆遷公司代表政府進行拆遷工作的實施。建設工程開工證（施工許可證）房地產(chǎn)開發(fā)單位領取的建設工程開工證，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。土地證書（西安市人民政府頒發(fā)）商品房銷售證書（房屋管理局）房地產(chǎn)項目投資構成及投資分析房地產(chǎn)項目投資構成及投資分析一）、土地成本1土地出讓金2土地補償及拆遷安置費3市政配套及集資費4實行招拍掛后，開發(fā)商一般拿到的是所謂的“凈地”，不含第三產(chǎn)業(yè)、3項，成本構成一般有兩種形式：拍賣凈值+土地出讓金/拍賣凈值含土地出讓金。西安市將土地分為九類，土地出讓金約占成交價的25%左右。二）、前期費用1規(guī)劃、勘察、設計費2三通一平費3工程招標及辦理各項開工手續(xù)費三）、建安有關費用1建安費（建筑安裝費用）多層約為1000元/平方米左右高層約為1500元/平方米左右2四源費、電貼費（排污、自來水、暖氣、通信，變壓器貼費，有時含商業(yè)網(wǎng)點）3工程監(jiān)理及質量監(jiān)督費4小區(qū)配套建設及綠化等費用（小區(qū)使用功能配套，道路綠化、水泵、鍋爐等費用）四）、項目銷售及交易稅費項目管理費、不可預見費、開發(fā)企業(yè)利潤、稅金及利息房地產(chǎn)項目投資分析1房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟效益的靜態(tài)評價房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟效益的靜態(tài)評價是不考慮資金時間價值的評價方法。因其計算簡單、方便，在項目的機會研究階段、初步可行性研究階段，以及建設其較短的小型項目評價上有廣泛的應用。具體方法有：投資收益率法投資收益率又稱投資利潤或投資效果系數(shù)，主要用來評價項目的獲利水平。其計算公式如下：投資收益率=收益額/項目投資額×100%式中：項目投資額是包括貸款利息的總投資；收益額是房地產(chǎn)開發(fā)商品的銷售凈收入。如商品房銷售凈收入，土地使用權的轉讓凈收入等。投資回收期法投資回收期就是用擬建項目的確凈收入來補償全部投資所需要的時間，既項目開發(fā)建設投放資金的回收時間。投資回收期=項目總投資/項目年平均收益額式中的項目投資額一般也應考慮投資貸款利息。項目的年平均收益額是由項目的年平均營業(yè)收入（租金收入）扣除年平均經(jīng)營成本（不含折舊）及各種稅金后的余額。2房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟效益的動態(tài)評價動態(tài)評價分析是考慮資金時間價值的分析方法。常用的動態(tài)分析法有凈現(xiàn)值法和內部收益率法。房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟效益的不確定性分析在房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效益評價分析中，引用了大量的技術經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如銷售單價、成本、收益、貸款、利率、工期等。由于這些數(shù)據(jù)都是分析人員根據(jù)資料對將來的可能性作出的某種估計，所以分析中就帶有某種不確定性因素。不確定性分析就是借助于盈虧平衡分析、敏感性分析及概率分析等數(shù)學方法對項目投資效益做更進一步分析。商務區(qū)知識商務中心區(qū)——CBDCBD即英文CentralBusinessDistrict的縮寫，中文譯為商務中心區(qū)，最早產(chǎn)生于二十世紀二十年代的美國。大多數(shù)城市的CBD都經(jīng)歷了“小商業(yè)點（以商業(yè)為中心）——傳統(tǒng)商業(yè)中心（商業(yè)、辦公業(yè)混雜）——現(xiàn)代CBD（以商務辦公為中心）”這樣一個由初級向高級過度的過程。國際上著名的CBD：紐約的曼哈頓、東京的新宿、法國的拉德方斯、香港的中環(huán)以及上海的陸家嘴等。多功能綜合性的現(xiàn)代化商務中心區(qū)，一般占地三至五平方公里，甚至更大規(guī)模，而且建筑容量相對較高。建筑量至少在四五百萬平方米以上，多的甚至超過千萬平方米，商務中心區(qū)應該是一個城市現(xiàn)代化的象征與標志，聚集著規(guī)模宏大、錯落有秩的建筑群，實力雄厚的企業(yè)王國，還有眾多創(chuàng)造財富神話的精英。商務中心區(qū)主要由商務辦公、金融和服務類三大職能設施構成，同時也不同程度地包括一定量的傳統(tǒng)商業(yè)零售類職能設施。在CBD中這三大職能的比例關系一般為2：1：1，即以辦公職能為主，兼以金融和服務類職能?，F(xiàn)代CBD可以概括為：A城市的功能核心，城市的經(jīng)濟、科技、文化等在此高度集中；B交通便利，人口流動量大；C白天人口高度密集，晝夜人口數(shù)量變化大；D位于城市黃金地帶，地價最高。SOHO——居家辦公，英文為SmallOffice,HomeOffice.意指小額投資、在家工作。其與傳統(tǒng)上班族最大的分別是工作與生活不在切割，辦公室與居家合二為一。居家辦公減輕了城市交通的壓力，較少了對環(huán)境的污染，節(jié)約了在路途上的時間。網(wǎng)絡技術的廣泛應用為SOHO提供了最可靠的物質基礎，并出現(xiàn)了為SOHO一族量身定做的SOHO型住宅。SOHO與商住樓的主要區(qū)別在于，SOHO里不應當出現(xiàn)大量的客戶來來往往，住的就是主人本人，而不是公司全體，對網(wǎng)絡的依賴性非常強，而商住樓內公司工作模式與寫字樓內的公司完全相同，是集中辦公，未必依賴網(wǎng)絡。MORE——互動商務居住區(qū)，英文為：Mobile,Office,Residence.中文意思分別為移動、辦公室，住宅，其重點在“移動辦公室”。廣義來說，就是讓住戶在購買了居住區(qū)內的物業(yè)之后可以同時享用會所內專設的移動商務中心服務，家居，辦公互不干擾。SOHO是一個純辦公室的家居概念，就是將家搬入辦公室中。而MORE不同，他本身源自貴族式的商業(yè)服務，其基礎是在一個高檔的的住宅社區(qū)中，配以全方位的商業(yè)服務，此方式較為完善地解決了SOHO的弊端，代表了新經(jīng)濟時代現(xiàn)代家居發(fā)展的潮流和趨勢。從國際上著名的CBD來看，中央商務區(qū)作為國際化都市的重要標志，負擔著現(xiàn)代化都市的商務貿(mào)易中心和信息交流中心和信息交流中心的重要角色。是否成為北京的CBD，不僅僅意味著政府部門在發(fā)展政策上有所扶持，更回由此帶來房地產(chǎn)尤其是商務辦公樓，娛樂等多方面的商機，并以更好的環(huán)境吸引外商投資。CBD正是有這種特殊的“身份”，使得北京CBD的建設牽動著朝陽區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)的每一根神經(jīng)?，F(xiàn)在CBD的發(fā)展——商務功能的獨立隨著城市產(chǎn)業(yè)信息化，商貿(mào)化和金融地位的持續(xù)提高，要求城市提供更多環(huán)境良好的商務空間時，城市外圍地區(qū)將產(chǎn)生大規(guī)模集中化的商務空間。因此，現(xiàn)在CBD的概念已經(jīng)升級為特指國際中心城市的特定地區(qū)，它與全球經(jīng)濟的發(fā)展密切相關，無論是在功能構成，空間形象，還是在交通運轉方式，設施配套等方面都已經(jīng)演化為一個相當獨立的地域，它的職能已經(jīng)超出了城市本身的意義，變成了全球或區(qū)域經(jīng)濟一體化系統(tǒng)的一個單元。建筑常識1、規(guī)劃1．1居住用地包括住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理間距內的用地（含宅旁綠地，宅間小路、家務院等）公建用地：是與居住人口規(guī)模相對應配建的各類設施的用地，包括建筑基底戰(zhàn)地及起步所屬的專用場院、綠地和配件停車場、回車場等。公共綠地：指滿足規(guī)定的日照要求，適應安排游歷活動場所的居民共享的綠地，包括居住區(qū)公園，居住小區(qū)的小游園，組團綠地以及其他具有一定規(guī)模的塊狀，帶狀公共綠地。1．2日照間距住宅的日照間距分正面間距和側面間距兩大類，凡泛指的日照間距，為正面間距。在居住區(qū)規(guī)劃中，應使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效的日照。西安市標準日照間距：系數(shù)1-1.3、1.4H（H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高差）。(計算較復雜,有標準)1．3住宅朝向住宅的朝向主要要求能獲得良好自然通風和日照。2、建筑2．1辦公樓2．1．1出租比：即收益部分與總面積的比例總出租比=總出租面積/總建筑面積標準層出租比=標準層出租面積/標準層建筑面積出租比是直接關系大樓收益的重要指標2．1．2車位數(shù)量標準:西安市一般要求為套數(shù)的40-60%2．1．3吊頂上設施照明燈具：多數(shù)采用暗裝、半暗裝，往往成行布置?？照{風口等設施：包括各種形式的送風口、回風口，頂裝式風機盤管。消防設施：煙感報警器消防水噴淋器緊急照明燈（頂式）緊急廣播喇叭機械排煙口（頂式）防煙分區(qū)垂壁預留靈活隔斷的安裝點（不一定有）吊頂內部檢修口2．1．4寫字樓的智能化智能型寫字樓是指由樓宇自動化系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡系統(tǒng)和辦公自動化系統(tǒng)三者有機結合作為智能化平臺支持的辦公建筑。它是隨計算機的發(fā)展，為適應現(xiàn)代信息社會人們對辦公環(huán)境全新的要求而產(chǎn)生的。在我國現(xiàn)已得當迅速發(fā)展，近幾年來在北京新建成的具有一定規(guī)模的寫字樓大多是智能型寫字樓，只是其“智能”所包涵內容的多少不盡相同。目前根據(jù)提供的硬件設施標準不同，又將智能寫字樓分為3A和5A兩種標準，就最全面的5A級寫字樓而言，其具體內容主要包括：（BAS）樓宇管理自動化系統(tǒng)A樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)供熱、通風和空氣調節(jié)系統(tǒng)給排水及中水系統(tǒng)照明設備系統(tǒng)電梯監(jiān)控系統(tǒng)B停車場管理系統(tǒng)C廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散）（SA）保安自動化系統(tǒng)保安監(jiān)視系統(tǒng)巡更系統(tǒng)防盜系統(tǒng)（FA）消防自動化系統(tǒng)消防報警系統(tǒng)噴淋滅火系統(tǒng)通風排煙系統(tǒng)（OAS）辦公自動化系統(tǒng)共享信息系統(tǒng)辦公與文件處理流程自動化管理系統(tǒng)物業(yè)管理輔助系統(tǒng)電子郵件系統(tǒng)設備共享系統(tǒng)（CAS）信息自動化系統(tǒng)A網(wǎng)絡通訊系統(tǒng)內部綜合布線系統(tǒng)外部通訊接口72芯光纖接入ISDN接入DDN節(jié)點ATM節(jié)點FR節(jié)點EI數(shù)字中繼線B電視通訊系統(tǒng)電視接收電視會議VOD視頻點播C無線通訊系統(tǒng)無線尋呼對講系統(tǒng)移動通訊信號增強衛(wèi)星通訊錄系統(tǒng)D.程控電話用交換系統(tǒng)固定電話系統(tǒng)通訊聲訊服務系統(tǒng)同時要使上述各項系統(tǒng)發(fā)揮應有作用，需要靠盤根錯節(jié)的各種線路聯(lián)接控制室和終端，這些線路的布置稱之為綜合布線系統(tǒng)。2．2公寓2．2．1住宅結構系統(tǒng)形式磚混結構住宅磚混結構是指建筑中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結構。磚木結構住宅磚木結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結構鋼筋混凝土住宅鋼筋混凝土結構是指建筑物中豎向承重結構如柱、梁、板、樓梯、房蓋用鋼筋混凝土制成，墻用磚或其他材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用。鋼結構住宅現(xiàn)在高科技技術，適用于超高層建筑。如美國的世貿(mào)中心。2．2．2住宅樓體類型梯間式（現(xiàn)在一般板樓或變形板樓）梯間式住宅每層聯(lián)系的戶數(shù)一般在2-4戶之間，戶數(shù)越少，由公共樓梯所引起的對住戶的影響就越小，同時也能更好的保證住戶的私密性和良好的通風采光條件。一般在多層住宅中采用較多。外廊式外廊式每層聯(lián)系的戶型一般在4戶以上，且每戶都能得到均等的居住條件。由于公共外廊對住戶的私密性有一定的影響，故居室的位置宜遠離外廊安排，靠外廊一側宜安排輔助用房，如廁所、廚房、儲藏室等。內廊式內廊式住宅走廊光線較暗，對駐華私密性的影響亦較大，住戶的通風、采光條件不良。采用這種形式住戶的朝向不是象西和向東，就是朝南和朝北。集中式（現(xiàn)在一般指塔樓）集中式住宅與梯間式住宅的不同點，在于樓梯間與電梯間都集中在住宅中央，無直接采光，所以集中式住宅有著內廊式住宅相同的缺點，但對住戶的影響比內廊式少得多，而且能最大限度得到利用外墻為戶內創(chuàng)造良好得通風和采光條件，每層聯(lián)系得戶可多可少，一般在高層住宅中采用較多。2．2．3住宅的開間、進深、層高和凈高住宅的開間：住宅的寬度住宅的進深：住宅的時間長度住宅的層高：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高=層高-樓板厚度2．2．4智能化社區(qū)智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化4C（即計算機、通信及網(wǎng)絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網(wǎng)絡，將多元化信息服務與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化手段，以實現(xiàn)快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家具環(huán)境。智能化是一項跨行業(yè)、多學科的技術工程，需要建筑設計部門、施工部門、軟件開發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡產(chǎn)品供應商的通力合作。2．2．5公寓的合理的戶型布局A整體布局戶型布局遵循動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設計原則；動靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥式）相對隔開為要點，減少相互干擾，保持居室的私密性；潔污分區(qū)即將廚房、共用衛(wèi)生間、儲藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔；B公共區(qū)域進門即玄關或廳，不留走道等浪費面積；兩廳方正實用，無凸顯的柱體、缺角或變形；依照使用習慣建議采用大客廳，小餐廳的布局；不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性；廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風采光；各居室的門洞應避免與入戶大門相對；C私密區(qū)域與共用活動空間間隔，使臥室具有較強私密性，尤其是主臥室應位于走廊的盡端；各房門宜錯開布置，避免臥室門朝向戶門。D窗戶設計各戶的窗與窗之間應考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。E陽臺設計客廳、臥室采取低沿高窗的景觀窗形式，提高居室采光度的同時，增加其實用率。陽臺設計別致的造型，增加樓體的立面效果。增加靈活、生動的局部效果，體現(xiàn)以人為本、典雅、高尚社區(qū)的定位；應設置封閉的生活陽臺，并考慮洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。F朝向起居室和臥室應取最好的朝向，本項目中應為正南、正東方向；G附屬空間部分居室內應考慮設計儲物間，主臥室內考慮步入式更衣室的布置；在居室設計上應考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機、空調等；衛(wèi)生進行管井布置，從而達到衛(wèi)生間內墻面整潔的效果。2．3別墅別墅類型A獨立式：即獨棟式別墅，是真正意義上的別墅B并列式：即雙拼別墅房地產(chǎn)市場上所說的TOWNHOUSE包括：雙拼別墅、聯(lián)排別墅及疊拼別墅。疊拼別墅為一棟別墅在立面上不時傳統(tǒng)的一戶而是二戶，下層住戶擁有花園，上層別墅擁有露臺。物業(yè)管理知識一、物業(yè)管理的定義物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對其物業(yè)區(qū)域內的共有部位、共有設施設備進行保潔、保安、綠化及日常維護、養(yǎng)護、整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業(yè)管理企業(yè)的確定：一般情況以銷售為主的物業(yè)在“業(yè)主委員會”成立之前由發(fā)展商確定并委托物業(yè)管理公司：“業(yè)主委員會”成立后，由“業(yè)主委員會”確定物業(yè)公司選聘。物業(yè)管理公司管理權利的來源：依照《管理條約》及《物業(yè)管理委托合同》。關于《管理公約》的問題：《管理公約》是由物業(yè)發(fā)展商與業(yè)主簽定的關于物業(yè)管理問題的文件，政府主管部門要求發(fā)展商與業(yè)主在簽定《商品房買賣契約》的同時簽署《管理公約》；按照規(guī)定，政府有關主管部門要求發(fā)展商在辦理《銷售許可正》之時，應該向政府主管部門提交《管理公約》，并經(jīng)核準。二、物業(yè)管理的目標提供一個安全、舒適的居住、工作環(huán)境。使物業(yè)現(xiàn)有設備充分發(fā)揮其功能。提供物業(yè)的形象，使其保值、增值。培養(yǎng)員工的歸屬感及自豪感，使物業(yè)擁有一支訓練有素，技術全面的長期穩(wěn)定的優(yōu)秀隊伍。有一定的經(jīng)濟效益。三、物業(yè)管理服務的內容一般分為公共性服務、特約性服務，和公眾代辦性服務。共性服務范圍包括：公共區(qū)域的保潔、保安、綠化、化糞池清掏、房屋/樓宇及小區(qū)/樓宇周邊共用設施設備的日常運行維護、小區(qū)/樓宇的日常管理。產(chǎn)權人必須交納公共性服務費。特約服務是為了個別產(chǎn)權人的特殊需要而提供的有償服務，如房屋自用部位的零修屬于特約性服務，費用應由雙方議定，實行調節(jié)價管理。特約服務一般包括：定期室內清潔、綠化養(yǎng)護服務；室內設施設備（電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務；介紹家教、保姆、服務員、文秘等服務；物品搬運服務（指在社區(qū)內）；小型代客購物服務；送餐服務；洗衣服務；商務服務（包括打字、復印、傳真）；代訂服務（包括預定車輛、機票、車票、船票、鮮花、禮品等）。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代交水、電、氣、有線電視等費用的服務，屬于公眾代辦性服務。四、物業(yè)管理費的構成高檔物業(yè)——市場定價（分10項）人員支出員工工資福利開支（包括養(yǎng)老統(tǒng)籌、住房公積金、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、教育基金、福利基金、餐費等）共用設施設備維修保養(yǎng)費用包括供電系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)；空調（采暖、通風）系統(tǒng)；電梯系統(tǒng)；通訊系統(tǒng)；樓宇自控系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；保安系統(tǒng)；停車場系統(tǒng)等共用部分清潔綠化費包括垃圾收集清運；化糞池清掏；清潔用品；綠化用品等共用部位能源費包括照明、設備運行電費；清潔、綠化水費等管理公司辦公費包括復印機、傳真機的易耗品費用；電話、手機、呼機費；交通費；辦公用品；辦公室電費；交際費等6.保險費包括公共責任險（第三者傷害責任險；公共地方、公共設備）；綜合財產(chǎn)險（公共地方、公共設備）7.律師費8.節(jié)日裝飾費9.管理公司酬金10.稅費（二）、普通住宅——政府定價按照西安市物業(yè)管理辦法的規(guī)定，包括保潔費、保安費、各項費用統(tǒng)收服務費、電梯費、高壓水泵費、公用電視天線費、稅費等12項費用。五、物業(yè)管理的其他費用共用部位共用設施設備維修基金維修基金為售房款的2%，購房者在辦理商品房立契手續(xù)時足額交給房地局小區(qū)辦，在業(yè)主委員會成立之前維修基金由小區(qū)辦代管；在業(yè)主委員會成立后轉交業(yè)主委員會管理。水、電、燃氣、供暖、有線電視等費用（代收代繳）集中采暖費用一般為5-12元/月.平方米垃圾外運費（分生活垃圾和裝修房屋的垃圾）車輛存車費（分機動車和非機動車）電梯維護保養(yǎng)及年度檢測費6.物業(yè)管理費用價格的管理,高檔小區(qū)不再審批,由業(yè)主委員會自行確定;普通小區(qū)由物業(yè)公司向物價部門申報批準六、項目銷售與物業(yè)管理的配合管理和銷售是相互依賴、相互促進的關系：管理具有條件銷售解釋的好促進銷售管理公司的品質、業(yè)績和信譽促進管理各項收費的標準是否準確、合理服務項目是否全面管理制度是否合理銷售人員針對物業(yè)管理問題應注意的事項：參加物業(yè)管理公司的培訓，認真傾聽各種管理規(guī)定。對客戶提出的管理問題，清楚的要自己解釋，不清楚的要及時與發(fā)展商和管理公司聯(lián)絡確認，及時反饋給可戶切忌憑空想象任意承諾客戶，影響今后的管理。所有設計管理的承諾，應及時通知發(fā)展商和管理公司認同，以便其做好準備。七、銷售中常見的物業(yè)管理問題明確客戶需要交納的物業(yè)管理費用對具體費用的承諾要慎重，應得到管理公司的認可。一層為什么要收電梯費按電梯屬于共用設備設施，產(chǎn)權為全體產(chǎn)權人所有，電梯作為公共性服務設施，具有共同性（全體產(chǎn)權人共同的需要而不是單個人需要）、非排他性（在自己使用的同時不能排斥其他人使用）、非競爭性（不會因為有些人不乘電梯而降低運行維護成本），其費用應由全體產(chǎn)權人分攤。如果一層不收電梯費會產(chǎn)生不良的連鎖反應，如二層客戶也可以說自己不需要這項服務（自己爬樓梯），三層、四層甚至五層的客戶都可以以同樣的理由拒交電梯費，其結果是誰也不交電梯服務因而停止。最終