社會租賃管理系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程分析

建設(shè)與房產(chǎn)應(yīng)用信息管理IC卡系統(tǒng)社會租賃管理系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程分析項目背景：為深入貫徹國家公安部、建設(shè)部等六部委《關(guān)于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關(guān)問題的通知》（公通字[2004]83號），進一步完善房地產(chǎn)市場體系，規(guī)范市場行為，創(chuàng)新管理方式，提高服務(wù)水平，依據(jù)二○○一年八月十五日中華人民共和國建設(shè)部令第97號；為充分發(fā)揮系統(tǒng)的資源優(yōu)勢，幫助各相關(guān)業(yè)務(wù)部門規(guī)范管理租賃市場，經(jīng)撫州房產(chǎn)局要求，我公司經(jīng)過詳細的調(diào)研后開始開發(fā)租賃管理子系統(tǒng)。在房產(chǎn)局現(xiàn)有的建設(shè)與房產(chǎn)應(yīng)用信息管理IC卡系統(tǒng)基礎(chǔ)上擴展租賃管理系統(tǒng)，實現(xiàn)個人、商鋪租賃及轉(zhuǎn)租合同登記備案電子化辦公，建議將租賃合同備案登記證書用電子證書卡替代。針對目前租賃市場混亂，小中介、黑中介無序經(jīng)營的狀況，通過系統(tǒng)的規(guī)范管理，加強對租賃市場及中介的管理力度，提高市場培育能力、市場監(jiān)管能力和科學(xué)引導(dǎo)市場的能力，建設(shè)規(guī)范化、信息化、誠信化、可持續(xù)發(fā)展的房屋租賃市場。相關(guān)術(shù)語解釋：建設(shè)與房產(chǎn)應(yīng)用信息管理IC卡系統(tǒng)：參見所附文檔1。房產(chǎn)服務(wù)IC卡：參見所附文檔1。房產(chǎn)租賃服務(wù)IC卡：用來記錄房屋租賃情況的電子證書。是以承租人為發(fā)放對象，可延續(xù)使用，在合同期內(nèi)，如承租人租賃其他房屋，新發(fā)租賃卡。系統(tǒng)用戶：房產(chǎn)局、經(jīng)過論證的中介機構(gòu)、已辦理房產(chǎn)服務(wù)卡房產(chǎn)用戶及承租戶。房屋租賃信息發(fā)布或公示：房屋產(chǎn)權(quán)人準備出租房屋前，向公眾發(fā)布房屋出租信息，招承租人。房屋租賃備案登記：租賃業(yè)務(wù)發(fā)生后，必須依法在當?shù)氐姆抗懿块T辦理租賃合同登記備案。房屋租賃變更登記：包括合同注銷，內(nèi)容變更，轉(zhuǎn)租。房屋租賃手續(xù)監(jiān)察：相關(guān)行政執(zhí)法部門檢查租賃手續(xù)的合法，有效性。房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)：在原出租人同意情況下，轉(zhuǎn)租雙方在中介，或房產(chǎn)局簽訂租賃合同。租賃業(yè)務(wù)流程分析：租賃市場業(yè)務(wù)主要由四部分組成：租賃信息發(fā)布、租賃合同備案登記、租賃業(yè)務(wù)變更備案登記、租賃市場監(jiān)察。租賃信息的發(fā)布針對持房產(chǎn)服務(wù)卡房產(chǎn)用戶，未辦卡需先到房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)服務(wù)卡。三種發(fā)布途徑：（1）、在房產(chǎn)局發(fā)布用戶持房產(chǎn)服務(wù)卡及相關(guān)證件，調(diào)電子檔案，確認產(chǎn)權(quán)及租賃資格。（2）、在中介機構(gòu)發(fā)布用戶持房產(chǎn)服務(wù)卡及相關(guān)證件，通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)電子檔案，確認產(chǎn)權(quán)及租賃資格。（3）、在房產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布用戶在房產(chǎn)網(wǎng)站上輸入卡號及密碼，系統(tǒng)自動確認產(chǎn)權(quán)及租賃資格。結(jié)果：生成公示業(yè)務(wù)。用戶在房產(chǎn)局及房產(chǎn)網(wǎng)站上可選擇發(fā)布途徑：用戶指定中介發(fā)布，或不具體指定中介，信息對所有中介發(fā)布。用戶在中會機構(gòu)發(fā)布，業(yè)務(wù)由該中介機構(gòu)獨享。(4)業(yè)務(wù)流程圖用戶自行選擇發(fā)布途徑用戶自行選擇發(fā)布途徑用戶不具體發(fā)布，對所有中介共享用戶指定中介辦理用戶自行選擇發(fā)布途徑用戶不具體發(fā)布，對所有中介共享用戶指定中介辦理用戶自行選擇發(fā)布途徑生成公示業(yè)務(wù)生成獨享公示業(yè)務(wù)用戶自行選擇發(fā)布途徑生成公示業(yè)務(wù)合法性驗證合法性驗證合法性驗證房管部門網(wǎng)站中介公司房管部門持房產(chǎn)服務(wù)卡用戶生成公示業(yè)務(wù)生成獨享公示業(yè)務(wù)用戶自行選擇發(fā)布途徑生成公示業(yè)務(wù)合法性驗證合法性驗證合法性驗證房管部門網(wǎng)站中介公司房管部門持房產(chǎn)服務(wù)卡用戶租賃業(yè)務(wù)備案登記（1）、在房產(chǎn)局備案登記出租方及承租方持房產(chǎn)服務(wù)卡及相關(guān)證件到房產(chǎn)局，通過出租方房產(chǎn)服務(wù)卡調(diào)出產(chǎn)權(quán)及租賃檔案審查，簽訂統(tǒng)一的房屋租賃合同，存儲租賃信息、生成合同號，打印合同，對無承租卡的用戶發(fā)放房產(chǎn)租賃服務(wù)IC卡，有承租卡用戶經(jīng)系統(tǒng)校驗確認租賃卡可以使用后，寫入承租信息，修改出租人房產(chǎn)服務(wù)IC卡租賃信息，收取房屋租賃管理費及房產(chǎn)租賃服務(wù)IC卡押金，開具管理費發(fā)票及IC卡押金收據(jù)。（2）、在中介機構(gòu)備案登記出租方及承租方持房產(chǎn)服務(wù)卡及相關(guān)證件到中介機構(gòu)，通過出租方房產(chǎn)服務(wù)卡經(jīng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)出產(chǎn)權(quán)及租賃檔案審查，簽訂合同，中介通過網(wǎng)絡(luò)上傳租賃信息存儲，同時生成房屋租賃合同號，打印合同，向承租人發(fā)放房產(chǎn)租賃服務(wù)IC卡并寫入承租信息，修改出租人房產(chǎn)服務(wù)IC卡租賃信息，收取房屋租賃管理費及房產(chǎn)租賃服務(wù)IC卡押金，開具管理費發(fā)票及IC卡押金收據(jù)。（3）、特殊情況出租人沒有辦理房產(chǎn)服務(wù)卡情況處理：①、用戶有房產(chǎn)證已確權(quán)，直接到房產(chǎn)管理系統(tǒng)的IC卡管理站點辦理有證補卡；②、用戶無房產(chǎn)證但能確權(quán)，在租賃站點辦理臨時房產(chǎn)服務(wù)IC卡（臨時，在房產(chǎn)管理系統(tǒng)中無法使用，只能用于租賃系統(tǒng)）。若以后用戶可在房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)證，此卡在房產(chǎn)管理系統(tǒng)中按新發(fā)卡業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為正式房產(chǎn)服務(wù)IC卡。③、用戶無房產(chǎn)證且無法確權(quán)，系統(tǒng)不受理，手工處理。（4）、業(yè)務(wù)流程圖填表，輸入數(shù)據(jù)申請租賃合同生成租賃合同合法性驗證合法性驗證中介公司房管部門持房產(chǎn)服務(wù)卡用戶填表，輸入數(shù)據(jù)申請租賃合同生成租賃合同合法性驗證合法性驗證中介公司房管部門持房產(chǎn)服務(wù)卡用戶申請不成功，做相應(yīng)技術(shù)處理填表，輸入數(shù)據(jù)申請不成功，做相應(yīng)技術(shù)處理填表，輸入數(shù)據(jù)生成合同號，打印合同生成合同號，打印合同生成合同號，打印合同生成合同號，打印合同承租人辦理承租IC卡，或修改承租IC卡信息，出租人修改房產(chǎn)服務(wù)IC卡狀態(tài)承租人辦理承租IC卡，或修改承租IC卡信息，出租人修改房產(chǎn)服務(wù)IC卡狀態(tài)承租人辦理承租IC卡，或修改承租IC卡信息，出租人修改房產(chǎn)服務(wù)IC卡狀態(tài)承租人辦理承租IC卡，或修改承租IC卡信息，出租人修改房產(chǎn)服務(wù)IC卡狀態(tài)收取相應(yīng)規(guī)費，領(lǐng)取管理費發(fā)票，租賃IC卡押金，（管理費發(fā)票，由中介機構(gòu)總部開具后，送至門店）收取相應(yīng)規(guī)費，領(lǐng)取管理費發(fā)票，租賃IC卡押金收取相應(yīng)規(guī)費，領(lǐng)取管理費發(fā)票，租賃IC卡押金，（管理費發(fā)票，由中介機構(gòu)總部開具后，送至門店）收取相應(yīng)規(guī)費，領(lǐng)取管理費發(fā)票，租賃IC卡押金圖1終止該項業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)告用戶辦理房產(chǎn)服務(wù)卡終止該項業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)告用戶辦理房產(chǎn)服務(wù)卡無法確權(quán)可無法確權(quán)可確權(quán)，無房產(chǎn)證其他步驟同持卡用戶辦理等到該用戶拿到房產(chǎn)服務(wù)卡后，再辦理租賃業(yè)務(wù)。其他步驟同持卡用戶辦理從未辦卡的，辦理有證補卡業(yè)務(wù)服務(wù)卡恰好在辦理業(yè)務(wù)流程中，無法取出可確權(quán)，有房產(chǎn)證辦理房產(chǎn)服務(wù)卡中介公司房管部門無房產(chǎn)服務(wù)卡用戶其他步驟同持卡用戶辦理等到該用戶拿到房產(chǎn)服務(wù)卡后，再辦理租賃業(yè)務(wù)。其他步驟同持卡用戶辦理從未辦卡的，辦理有證補卡業(yè)務(wù)服務(wù)卡恰好在辦理業(yè)務(wù)流程中，無法取出可確權(quán)，有房產(chǎn)證辦理房產(chǎn)服務(wù)卡中介公司房管部門無房產(chǎn)服務(wù)卡用戶手工處理，處理方式待定辦理臨時檔案錄入，發(fā)臨時房產(chǎn)服務(wù)卡手工處理，處理方式待定辦理臨時檔案錄入，發(fā)臨時房產(chǎn)服務(wù)卡其他步驟同持卡用戶辦理其他步驟同持卡用戶辦理圖2租賃業(yè)務(wù)變更備案登記（1）、合同注銷到期合同注銷：合同到期后系統(tǒng)自動將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)為歷史記錄，待用戶下次來辦理租賃業(yè)務(wù)時，系統(tǒng)判斷合同到期時間，則將此業(yè)務(wù)寫入卡片歷史數(shù)據(jù)，并清除出租方房產(chǎn)服務(wù)卡中當前租賃數(shù)據(jù)。未到期合同提前注銷：如合同未到期，出租雙方到房產(chǎn)局，未到場出具委托證明，通過出租方的房產(chǎn)服務(wù)卡調(diào)出房屋租賃信息，確認后將此業(yè)務(wù)寫入卡片的歷史記錄中，并清除出租方房產(chǎn)服務(wù)卡中當前租賃數(shù)據(jù)。（2）、內(nèi)容變更包過內(nèi)容，面積，續(xù)租。出租雙方到房產(chǎn)局，先做未到期合同提前注銷業(yè)務(wù)，然后按租賃業(yè)務(wù)備案登記進行。（3）、轉(zhuǎn)租出租三方到房產(chǎn)局，通過出租方房產(chǎn)服務(wù)卡調(diào)出原合同，簽訂統(tǒng)一的房屋轉(zhuǎn)租合同，存儲租賃信息、記錄上手合同號、生成新合同號，打印轉(zhuǎn)租合同，對無承租卡用戶發(fā)放房產(chǎn)租賃服務(wù)IC卡，有承租卡用戶經(jīng)系統(tǒng)校驗后，寫入承租信息，收取房屋租賃管理費及房產(chǎn)租賃服務(wù)IC卡押金，開具管理費發(fā)票及IC卡押金收據(jù)。（4）、業(yè)務(wù)流程圖通過系統(tǒng)，注銷合同，修改服務(wù)卡狀態(tài)合法性驗證中介機構(gòu)不辦理類似業(yè)務(wù)房管部門注銷，作廢合同通過系統(tǒng)，注銷合同，修改服務(wù)卡狀態(tài)合法性驗證中介機構(gòu)不辦理類似業(yè)務(wù)房管部門注銷，作廢合同用戶可退租賃卡，拿回押金，用戶也可保留租賃卡備用用戶可退租賃卡，拿回押金，用戶也可保留租賃卡備用圖1暫定中介機構(gòu)不能處理合同注銷業(yè)務(wù)，需要和貴局磋商。合同變更合同變更合法性驗證房管部門合法性驗證中介機構(gòu)合法性驗證房管部門合法性驗證中介機構(gòu)通過系統(tǒng)，注銷原合同，生成新合同，修改服務(wù)卡狀態(tài)，修改租賃卡內(nèi)容，對無承租卡的發(fā)放承租卡通過系統(tǒng)，注銷原合同，生成新合同，修改服務(wù)卡狀態(tài)，修改租賃卡內(nèi)容通過系統(tǒng)，注銷原合同，生成新合同，修改服務(wù)卡狀態(tài)，修改租賃卡內(nèi)容，對無承租卡的發(fā)放承租卡通過系統(tǒng)，注銷原合同，生成新