美國次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)的啟示

美國次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)的啟示數(shù)學(xué)學(xué)院黃開銀31100120Tel言：2008年9月以來，驚恐不安的世界經(jīng)濟(jì)猶如一間瓷器店，被次貸危機(jī)這頭憤怒的公牛擠得七零八落，世界經(jīng)濟(jì)一片衰竭，次貸危機(jī)以驚人的速度蔓延，其廣度和深度一次次超越了經(jīng)濟(jì)學(xué)家和市場分析人士的期望。其所造成的市場動蕩從美國迅速擴(kuò)展到全球，它所釋放的能量可能會肆虐很多年，并且造成更多的間接破壞。更為重要的是，這場危機(jī)開始引發(fā)一些根本性的社會變化——消費(fèi)習(xí)慣，價(jià)值觀，人與人之間的相互關(guān)系。中國自改革開放30年來，雖然中西方金融與經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距在不斷減小，但必須清晰地認(rèn)識到，無論是實(shí)踐還是理論，中國人都有諸多落后于西方人之外，特別是在中國房地產(chǎn)業(yè)過熱不穩(wěn)定的今天，我們需要對美國次貸危機(jī)產(chǎn)生的直接和根本原因進(jìn)行系統(tǒng)的梳理、分析。才能對危機(jī)未來的發(fā)展進(jìn)行正確的判斷，提出有效全面的應(yīng)對措施，把握好中國房地產(chǎn)業(yè)，不要重蹈覆轍。摘要：本文將以耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特希勒的《終結(jié)次貸危機(jī)》為理論指導(dǎo)結(jié)合各種案例，從三個方面論述美國次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)業(yè)的啟示。第一部分，主要論述次貸危機(jī)產(chǎn)生的背景及其演變的過程；第二部分，主要講次貸危機(jī)爆發(fā)的內(nèi)因外因；第三部分，回顧我國房地產(chǎn)業(yè)并淺談美國次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)業(yè)的啟示。關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)房地產(chǎn)泡沫金融監(jiān)管市場信心一、次貸危機(jī)的背景與演變次貸危機(jī)其核心內(nèi)容始發(fā)于2006年美國住房市場投機(jī)泡沫的破滅，進(jìn)而以現(xiàn)階段金融狀況惡化以及全球信貸緊縮的形勢，引發(fā)許多國家的連鎖反應(yīng)，所帶來的一連串后果。首先我們需要對次貸危機(jī)的背景做一些了解，美國住房抵押貸款市場分為三個層次:優(yōu)質(zhì)貸款市場、次優(yōu)級貸款市場、次級貸款市場。次級貸款是上世紀(jì)八十年代起步以來發(fā)展迅速，目前約為1.5萬億美元，占美國整個房貸市場的15%，相比于優(yōu)質(zhì)貸款，信用級別最高的個人首付20%，月供占收入的40%。次級貸款對象為信用分?jǐn)?shù)較低的人，首付比例低，月供占收入比例高。一方面，次級貸款對支持中低收入人群購買住房具有積極的作用，但同時它還呈現(xiàn)高貸款利率，高違約率等特點(diǎn)，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，其形成演變過程大致分為三個階段。第一階段次貸風(fēng)波，2001年到2004年，在美聯(lián)儲低利率的刺激下，美國房地產(chǎn)業(yè)不斷升溫，抵押貸款者大力推廣次級抵押貸款，許多信用有問題的個人加入購房者行列，為不久后的災(zāi)難埋下了種子，但是隨著美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，在2005年和2006年美國房地產(chǎn)業(yè)降溫，使越來越多的次級抵押貸款者不堪重負(fù)無力還貸，危機(jī)產(chǎn)生，全美第二大次級抵押機(jī)構(gòu)——新世紀(jì)金融公司和貝爾斯登對沖基金的破產(chǎn)，引發(fā)市場恐懼，次貸風(fēng)波開始全球蔓延。2007年8月7日，巴黎銀行卷入次貸危機(jī)，2007年9月14日，北巖銀行遭擠兌，2007年12月10日，瑞士銀行彌補(bǔ)次貸損失融資194億瑞士法郎。第二階段，次貸風(fēng)波上升為次貸危機(jī)，2008年七月中旬至八月底，美國兩房危機(jī)劇烈惡化，房地美和房利美背美國政府接管，國際金融市場發(fā)生與此前趨勢相反的新動向，美國匯率一改跌勢，呈現(xiàn)出短期反彈的上升勢頭，油價(jià)和金價(jià)上行止步，歐美股市和新興市場股市出現(xiàn)短期趨勢錯配現(xiàn)象，第三階段，次貸危機(jī)惡化，演變?yōu)榻鹑谖C(jī)，以雷曼兄弟申請破產(chǎn)，美國第三大投資銀行美林公司被美國銀行并購，高盛，摩根士丹利轉(zhuǎn)型為銀行控股公司為標(biāo)志，次貸危機(jī)迅速惡化并席卷全球：全球信貸市場陷入實(shí)質(zhì)性的癱瘓，大宗商品的價(jià)格直線下落，全球股市哀鴻一片，至此，次貸危機(jī)有最初局限于美國本土的風(fēng)波成為歷史上又一個經(jīng)濟(jì)大蕭條時代。次貸危機(jī)爆發(fā)的原因淺析總的來說，美國次貸危機(jī)的形成和爆發(fā)有著內(nèi)外兩成的原因，最為重要的是房地產(chǎn)泡沫所照成的心理恐慌，在這次住房市場繁榮期間由對價(jià)格快速上漲的常規(guī)性觀察而產(chǎn)生的繁榮觀念像流感一樣在社會中傳染，使得美國很多大多數(shù)機(jī)構(gòu)總是很輕率的否定那些可能存在的問題，并使得負(fù)責(zé)市場監(jiān)管的那些人也同普通百姓一樣被對未來房價(jià)增長的高預(yù)期所蠱惑，最終導(dǎo)致悲劇的產(chǎn)生。下面我們進(jìn)行分條論述（一）次貸危機(jī)的直接原因次貸市場機(jī)構(gòu)道德風(fēng)險(xiǎn)蔓延，理查德比特納指出，美國住房抵押貸款市場產(chǎn)業(yè)鏈的各個主體都存在于道德風(fēng)險(xiǎn)中，不論是經(jīng)濟(jì)商，貸款公司，銀行或者貸款投資機(jī)構(gòu)和證劵化產(chǎn)品投資機(jī)構(gòu)，沒有一個參與者真正關(guān)心住房抵押貸款的質(zhì)量。如經(jīng)濟(jì)商，由于他們對借款人和貸款公司似乎都沒有明確的責(zé)任，也沒有行業(yè)或政府來約束他們的行為，這決定了他們是典型的逐利型機(jī)構(gòu)。信用評級機(jī)構(gòu)獨(dú)立性嚴(yán)重惡化，低估系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，羅伯特希勒對評級機(jī)構(gòu)的公正性提出質(zhì)疑，對風(fēng)險(xiǎn)很高的按揭債券具有對債券化的按揭進(jìn)行審查職責(zé)的評級機(jī)構(gòu)，仍給予AAA評級，因?yàn)樗鼈兿嘈排菽豢赡芷茰绲纳裨?，即使對繁榮前景心存疑惑，它們也不會基于住房價(jià)格會下降這種并不被廣泛認(rèn)同的理論上的說法，而把債券化的按揭產(chǎn)品的評級降低。政府監(jiān)管缺乏風(fēng)險(xiǎn)急劇膨脹累積，監(jiān)管當(dāng)局對成都相關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管存在缺失并長期忽視對對沖基金的監(jiān)管，同時他過分相信金融機(jī)構(gòu)的自我管理能力，并錯誤的認(rèn)為要盡量避免過度監(jiān)管，更為重要的是場外交易成為監(jiān)管真空，據(jù)國際清算銀行2007年發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，2007年4月，全球場外金融衍生品市場的日交易量已達(dá)4.2萬億美元，較2004年提高的43%，年化增長率高達(dá)20%。次貸危機(jī)的外因貨幣政策逆轉(zhuǎn)，利率大幅度提升。美國寬松貨幣政策的影響被2000年后大量發(fā)行的可調(diào)利率放大了，而這些按揭的發(fā)行主要是針對次級抵押貸款借款人，當(dāng)美聯(lián)儲推出降息措施，這些可調(diào)利率按揭貸款遠(yuǎn)比固定利率按揭貸款更為迅速，但在2004年6月之后，美聯(lián)儲低利率政策出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，從2004年6月30日至2007年7月，經(jīng)過19次加息，聯(lián)邦基金利率從1%提高到5.75%不斷升高的利率，導(dǎo)致還款成本激增，超出眾多還款人的實(shí)際還款能力，次級貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)被誘發(fā)了，進(jìn)而點(diǎn)燃了次貸危機(jī)爆發(fā)的導(dǎo)火索。房地產(chǎn)持續(xù)走弱住房抵押