房地產(chǎn)估價師風險責任及現(xiàn)實條件下的對策研究

二、執(zhí)業(yè)風險發(fā)生案例分析近幾年來，我國房地產(chǎn)估價中介市場發(fā)生了一些估價虛假案件，這些引爆的虛假估價案件使整個社會對估價師的職業(yè)道德產(chǎn)生質(zhì)疑，也使估價師的行業(yè)公信力降到了前所未有的低點，現(xiàn)分析其中幾個比較典型的風險案例來說明一旦風險責任發(fā)生將給估價師與估價機構(gòu)帶來很大的損失。1、四川騙貸造假案2000年11月至2001年6月期間，東方資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司受四川泰港實業(yè)（集團）有限責任公司的委托，對四川青神中巖風景區(qū)旅游開發(fā)公司和四川甘孜大香格里拉旅游有限公司的資產(chǎn)進行評估。但是，東方資產(chǎn)評估事務(wù)所的評估師許茂全、王宗芝在未取得兩評估單位土地的全部合法手續(xù)，又未到當?shù)赜嘘P(guān)部門調(diào)查核實土地權(quán)屬、征地費用、土地等級等一系列涉及資產(chǎn)評估的重要依據(jù)的情況下，兩人竟接受同為東方資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司人員段志堅的指令，將中巖公司的資產(chǎn)虛高評估為人民幣1.96億元，將大香格里拉公司的資產(chǎn)虛高評估為人民幣2.97億元，委托方據(jù)此向金融機構(gòu)騙貸1.66億元。2004年6月15日，經(jīng)過庭審，武侯區(qū)法院最后認定，東方評估所出具的估價報告是造成泰港實業(yè)瘋狂騙貸的主要原因，因此以犯出具證明文件重大失實罪，判東方評估所罰金100萬元，段志堅有期徒刑2年緩刑3年、罰金1.5萬元，許茂全和王宗芝則有期徒刑一半、緩刑兩年、罰金1萬元。分析：該案例的發(fā)生比較典型的說明了我國計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的過程中評估業(yè)功能的扭曲，這種功能的扭曲表現(xiàn)在：一、評估缺乏法律依據(jù)。評估的方法、手段和方式都沒有上升到法律層次，沒有被形成一種國家意識，大家只是按照行業(yè)內(nèi)部達成的共識和慣例來進行評估。二、評估師自身缺乏法律意識。委托人說怎么評就怎么評，從根本上說就是這種約束評估業(yè)的法制匱乏使得評估業(yè)的功能扭曲。四川的這一案例也反映出目前中國評估師的法律素養(yǎng)和法律意識不夠，評估師的職業(yè)道德水平有待提高。另外，評估機構(gòu)內(nèi)部管理不嚴也是導(dǎo)致案件發(fā)生的原因之一，換句話說，這種評估機構(gòu)管理層缺乏防范措施和內(nèi)部控制。評估體制的變遷導(dǎo)致了評估主體法律責任狀態(tài)的改變，原來的行政管理體制一直使評估機構(gòu)的責任狀態(tài)處于行政庇護之下，市場經(jīng)濟將評估機構(gòu)推向了社會，評估機構(gòu)的責任狀態(tài)就顯現(xiàn)出來，這就是責任狀態(tài)的變化。這就需要評估主體，包括評估師和評估機構(gòu)大大強化其風險責任意識。2、寧夏改制造假案2001年11月寧夏瑞恒評估公司對中衛(wèi)縣城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司擬改制房地產(chǎn)進行了估價，估價基準日為2001年9月30日，瑞恒公司出具估價報告中一幢建筑面積為5,684平方米、土建已封頂?shù)脑诮ㄉ唐贩浚览麓?號住宅樓，竟然“以核實后的實際付款額（鑒證費150元）作為估價值”。對此，公司財務(wù)人員解釋說，房地產(chǎn)估價時該樓還沒有動工，只花了150元的簽證費。記者在當?shù)亟ㄖ|(zhì)量檢查站查閱了該樓的施工檔案，發(fā)現(xiàn)該樓開工的時間為2001年6月8日，竣工的時間為2002年7月19日。也就是說，在2001年11月進行房地產(chǎn)估價時，該樓已經(jīng)施工4個多月。該樓于2002年竣工后，60套商品房很快銷售一空，平均每平方米的售價就達800元左右。繼而又“構(gòu)想”出巨額“應(yīng)付賬款”，使數(shù)千萬元的房地產(chǎn)被“估價”所吞沒。另外如：槐樹南巷商住樓，建筑面積780平方米，2001年7月15日開工，同年12月7日竣工，當時只估價了1,000元。美利新村8號住宅樓，為5層20套住房，建筑面積2,728平方米，2001年7月19日開工，2002年7月17日竣工，當時只估價了2,200元，等等。資產(chǎn)評估結(jié)果為：城鄉(xiāng)開發(fā)公司資產(chǎn)總額1,557.3萬元，負債總額1,571.75萬元，凈資產(chǎn)為－14.45萬元,加上剝離鍋爐房等房地產(chǎn)，實際剩余的凈資產(chǎn)為－50.4萬元，在這幾年房地產(chǎn)市場日趨火熱的情況下，國有資產(chǎn)不僅沒有增值，反而瀕臨破產(chǎn)邊緣？在記者采訪中，中衛(wèi)市許多干部群眾對此表示懷疑，認為這中間存在大量國有資產(chǎn)流失情況。分析：這是一起典型的國有企業(yè)改制中國有資產(chǎn)流失案例，誠然，估價師在這一案例中既不是“主犯”，也不是最大的受益者，但不可否認，估價師由于技能低下出具了質(zhì)量低劣的估價報告，在這起國有資產(chǎn)的流失中的確起到了推波助瀾的作用。而從經(jīng)濟學(xué)視角看，由于違規(guī)成本不高等原因，一些估價師根本不怕違規(guī)，也就不用擔心評估質(zhì)量，更不用為了提高評估質(zhì)量而去提高評估成本，因此評估成本低而又低，造成許多評估機構(gòu)敢于任意壓低價格搶攬業(yè)務(wù)，使整個行業(yè)的價格機制無序而又混亂，加上一些地方的強勢部門甚至公開要求評估機構(gòu)收費打折，或通過投標競標招攬生意，這種在收費上嚴重違反專業(yè)標準的項目，必然導(dǎo)致評估過程的"偷工減料"，不講章法的低價格注定成為評估結(jié)論低劣的"導(dǎo)火線"。在我國，各方普遍高估評估師的能力，對評估師的評估風險沒有給予應(yīng)有重視，評估機構(gòu)自身對此也不重視，事前不準備、不投保，出事了只好自認倒霉。筆者認為，國內(nèi)對估價風險度普遍關(guān)注不夠，相關(guān)制度欠缺，一旦估價風險發(fā)生，相關(guān)受害人的利益將無法得到保障。3、麥科特上市造假案2001年９月２２日，中國證監(jiān)會新聞發(fā)言人表示：麥科特上市前三年虛構(gòu)利潤9,074萬港元，涉及偽造合同、虛開發(fā)票、偽造海關(guān)印章，有關(guān)負責人已被依法送公安機關(guān)追究其刑事責任。廣東大正聯(lián)合評估有限公司因涉嫌在惠州市麥科特公司造假上市一案中提供虛假報告，公司副總經(jīng)理鄭炳南增大對麥科特光電股份有限公司《資產(chǎn)評估報告》的資產(chǎn)評估值，還授意其公司人員陳志紅補提了進口機器設(shè)備一個百分點的成新率，從而使評估值又虛增了2,205,136.00元人民幣，最終使公司凈資產(chǎn)達到1.1億元人民幣。日前廣東大正聯(lián)合評估有限公司被廣東省高級人民法院取消了其在全省各級法院的年度委托評估資格。公司副總經(jīng)理鄭炳南因涉嫌提供虛假證明文件被捕，現(xiàn)關(guān)押于博羅縣第二看守所?！按笳笔侨閿?shù)不多的幾家擁有證券類評估資格的公司，曾經(jīng)被廣東高院確定為全省法院2001年度的委托估價機構(gòu)十強之一，但卻在惠州麥科特公司造假上市一案中涉嫌提供虛假估價報告，在社會上造成了不良影響。分析：在目前的惡劣的執(zhí)業(yè)環(huán)境下，估價師執(zhí)業(yè)獨立性差，完全依附于被評估企業(yè)，依附于評估機構(gòu)的老板們。許多估價機構(gòu)的老板本身不具備相應(yīng)專業(yè)素質(zhì)，其出資人、合伙人資格的取得，主要是由于其能通過各種關(guān)系獲取大量的評估業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)是其立身之本，因此迎合客戶的要求是這些老板的主要工作，而估價師在執(zhí)業(yè)規(guī)范與老板的要求之間往往處于兩難境地，出于利益驅(qū)動與生存壓力，估價師往往成為各類評估造假案中的“幫兇”，如何保護估價師的利益，如何維護估價師的獨立執(zhí)業(yè)權(quán)，這問題不能得到解決的話，將成為阻礙房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的最大“絆腳石”。4、上海世茂濱江花園房屋估價案2006年年中，上海浦發(fā)銀行陸家嘴支行發(fā)現(xiàn)一筆高達1.26億元的問題貸款，上海光華房地產(chǎn)估價有限公司也牽涉其中。在這筆問題貸款中，抵押方“優(yōu)佳投資”和評估公司存在虛高評估抵押物(房產(chǎn))價值，套取銀行資金的行為，而抵押物正是位于“世茂濱江花園”的一套高檔商品房，“優(yōu)佳投資”之前買入價是2400萬元，而上海光華房地產(chǎn)評估有限公司給這套房產(chǎn)的估值達到1億元。按照當時的市場價格，抵押方可以借此從銀行套現(xiàn)4600萬元。因違規(guī)估價世茂濱江花園一套住宅，上海一房產(chǎn)估價企業(yè)被建設(shè)部曝光。昨天，國家建設(shè)部公布了房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞯那闆r并表示，無證銷售、售后包租、交易欺詐、非法中介等違法違規(guī)行為在目前的國內(nèi)房地產(chǎn)市場上比較突出，在建設(shè)部公布的8起典型案