房地產(chǎn)開發(fā)全面成本控制體系研究

房地產(chǎn)開發(fā)全面成本控制體系研究摘要：近年來，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制問題已經(jīng)越來越多的引起了有關(guān)專家和企業(yè)的關(guān)注。本文能者分析房地產(chǎn)開發(fā)中的成本工作目前面臨的主要問題和挑戰(zhàn)，闡述了目前不同階段成本管理工作中有待完善的地方，強(qiáng)調(diào)了全面成本控制存在的重要作用。同時，建立了針對房地產(chǎn)開發(fā)的全面成本控制體系，分階段闡釋了成本控制的主要著力點，并根據(jù)目前可以選擇的技術(shù)手段，對房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制提出了對策與建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；全過程；成本控制引言房地產(chǎn)行業(yè)具有典型的資金密集行業(yè)的特點，開發(fā)周期長，資金占用量大，投資風(fēng)險大，成本管理工作復(fù)雜。近年來，國家相繼出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，銀行也推行了較為緊縮的貨幣政策，同時，建筑材料與人工費(fèi)用的價格顯著升高，目標(biāo)人群的觀望情緒明顯加重，這些都使得房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈演愈烈。房地產(chǎn)企業(yè)想要在這樣嚴(yán)峻的宏觀環(huán)境和市場條件下占據(jù)競爭中的優(yōu)勢地位，獲取更大的超額利潤，就要有效控制開發(fā)成本，由差異化戰(zhàn)略更多的向成本領(lǐng)先戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，這就對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作提出了更高的要求。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制目前存在的主要問題對成本控制工作不夠重視房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須要堅持成本領(lǐng)先戰(zhàn)略?，F(xiàn)今的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，普遍存在著對成本管理工作不夠重視的現(xiàn)象。成本控制人員業(yè)務(wù)水平低、缺少房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識與技能，對開發(fā)過程中發(fā)生的相關(guān)成本認(rèn)識不夠深入。其他部門的工作人員認(rèn)為成本工作事不關(guān)已，對明顯的成本浪費(fèi)視而不見，這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作的混亂局面。尚未建立起全面成本控制的原則房地產(chǎn)企業(yè)成本控制應(yīng)執(zhí)行“全面管理、目標(biāo)管理、主動控制、持續(xù)改進(jìn)”的原則，其中全面成本管理具有重要的基礎(chǔ)性地位?！叭妗保础叭珕T”、“全過程”、“全方位”和“全要素”，這些元素相互配合，缺一不可。房地產(chǎn)項目的長跨度開發(fā)周期，使得整個過程涉及眾多的成本核算環(huán)節(jié)，牽一發(fā)而動全身。因此，如果沒有樹立全面成本控制的原則，只重視某些局部和過程而沒有宏觀統(tǒng)籌和規(guī)劃，成本控制工作就會事倍功半。目標(biāo)成本不夠合理和完善目標(biāo)成本的設(shè)定需要設(shè)計、財務(wù)、成本等多部門的配合，一旦配合不力，對區(qū)域市場的政策了解不到位，對當(dāng)?shù)氐男腥酥笜?biāo)水平理解不透，就會導(dǎo)致目標(biāo)成本制定的科學(xué)性和可靠性降低。一些企業(yè)目標(biāo)成本制定完畢后未分解執(zhí)行，各專業(yè)人員對項目執(zhí)行過程中發(fā)生的成本不與目標(biāo)成本比較，沒有持續(xù)監(jiān)督和反饋，使得目標(biāo)成本管理流于形式。房地產(chǎn)開發(fā)信不過程成本控制體系的建立項目策劃和投資決策階段這是項目開發(fā)所要面臨的第一個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要對擬建項目首先進(jìn)行可行性研究，對宏觀環(huán)境和市場條件、項目選址、地塊資料、項目定位、定價模式等進(jìn)行系統(tǒng)的分析，完成完整的項目投資估算、項目經(jīng)濟(jì)效益測算，并考慮項目投資的機(jī)會成本。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體把握，這對后續(xù)階段的成本控制起指導(dǎo)性作用。立項階段的成本控制內(nèi)容主要包括土地征用及拆遷費(fèi)用的減免和付款時間，選擇比較經(jīng)濟(jì)的拆遷安置方式和費(fèi)用支付方式，合理調(diào)整容積率，降低無收益物業(yè)所占比例，進(jìn)行有效的市場預(yù)測。規(guī)劃設(shè)計階段在規(guī)劃設(shè)計階段進(jìn)行成本控制是成本管理工作的關(guān)鍵，雖然設(shè)計費(fèi)在房地產(chǎn)項目全部成本中所站比例不大，但往往決定項目成本的70%以上。項目設(shè)計階段是控制開發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)，做好這一階段的成本控制工作可以最大限度地減少事后變動帶來的成本增加。這一階段要充分進(jìn)行方案比選，通過招標(biāo)方式，擇優(yōu)錄取好的設(shè)計公司，展開規(guī)劃設(shè)計工作。采取限額設(shè)計的方式控制造價，加強(qiáng)對設(shè)計圖紙的會審與審查，優(yōu)化設(shè)計。在設(shè)計前期階段，就同步開展各級成本測算，明確項目盈利模式，為今后的成本控制奠定基礎(chǔ)。招標(biāo)標(biāo)階段項目開發(fā)過程中的發(fā)包環(huán)節(jié)、采購環(huán)節(jié)等都應(yīng)該合理應(yīng)用招投村方式，從而有效的控制成本。在發(fā)包階段，通過招標(biāo)方式選擇好施工隊伍，加強(qiáng)合同管理，完善合同條款，嚴(yán)格履行工程承發(fā)包合同，按合同約定及實際完成工程量支付工程進(jìn)度款。在采購階段，對大宗材料和大型設(shè)備實行單獨(dú)招標(biāo)采購，日常采購可以采取JIT形式，減少資金占用量和庫存成本，應(yīng)用經(jīng)濟(jì)訂貨模式，加強(qiáng)材料渠道管理，合理制定采購方案，通過招標(biāo)方式選擇可靠的供應(yīng)商。施工階段施工階段中監(jiān)理和承包商是工程建設(shè)的主要實施主體，對其選擇的結(jié)果關(guān)系項目成本的高低，同時材料、設(shè)備選擇直接決定房屋的質(zhì)量和成本，因此，施工階段的成本控制主要圍繞質(zhì)量、工期、物料、設(shè)備展開。對施工過程中常出現(xiàn)的問題要有有效的解決方案，由此降低成本。施工階段成本控制的關(guān)鍵是工程變更成本的控制，工程變更會導(dǎo)致投資失控，引起停工、返工，企業(yè)對設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證要有嚴(yán)格的規(guī)章制度，明確要求按照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理，對于企業(yè)管理人員的設(shè)計變更和簽證審批權(quán)限進(jìn)行明確規(guī)定。另外，施工現(xiàn)場成本控制也委重要，項目組應(yīng)層層分解責(zé)任成本，簽訂責(zé)任書，嚴(yán)格進(jìn)行合同管理?？⒐Q算階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工決算工作具有大量性、集中性、復(fù)雜性的特點，成本工作人員的工作量最大，他們的工作結(jié)果也最為重要。這一階段的主要工作是根據(jù)合同及有關(guān)變更條款等對施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書、施工合同等進(jìn)行審核。開發(fā)企業(yè)要秉承準(zhǔn)確、及時、有理有據(jù)、全面的原則，深入施工現(xiàn)場，適當(dāng)調(diào)整流程，增加重復(fù)審計環(huán)節(jié)，并進(jìn)行匯總，反復(fù)計算工程量，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)實際的工程造價。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立相關(guān)制度，包括結(jié)算原則會議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計和獎懲機(jī)制。全面成本控制的對策和建議全員提高對成本控制工作的重視提高員工成本控制意識，養(yǎng)成節(jié)約成本的習(xí)慣，關(guān)心成本控制結(jié)果，這需要領(lǐng)導(dǎo)推動和全員參與。通過建立完善的成本績效考核制度樹立員工全成本的理念，使員工明確成本管理并不只是經(jīng)理層或財務(wù)部門的事情，而是需要各個部門、各個崗位互相協(xié)助。應(yīng)邀請專家開展有關(guān)成本管理知識、技能和相關(guān)軟件的培訓(xùn)，并建立相應(yīng)的激勵措施，把成本的降低與員工的薪酬掛鉤。注意成本核算控制的全員參與性，是成本管控成敗的關(guān)鍵。推行目標(biāo)責(zé)任成本管理制度目標(biāo)責(zé)任成本管理可以充分調(diào)動項目各職能部門及全體職工降低工程成本的積極性。是實現(xiàn)凳參與、全過程、全面管理控制成本的一種管理方式。它要求成本部門在每一階段首先根據(jù)適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)編制目標(biāo)成本測算表，由相關(guān)部門對各個階段編制完成的目標(biāo)成本測算表進(jìn)行審批，對目標(biāo)成本各部分負(fù)責(zé)的部門按照目標(biāo)成本測算表進(jìn)行審批，對目標(biāo)成本各部分負(fù)責(zé)的部門按照目標(biāo)成本的預(yù)算與相關(guān)制度開展業(yè)務(wù)活動，接受并配合成本費(fèi)用考核與監(jiān)控中心的指導(dǎo)與監(jiān)控。目標(biāo)責(zé)任成本管理的推行，首先要注重收集影響目標(biāo)成本的信息，包括項目情況及材料、人工的價格等，運(yùn)用儲存的歷史成本數(shù)據(jù)建立企業(yè)自身的成本數(shù)據(jù)庫，利用信息技術(shù)輔助編制目標(biāo)成本。同時，建立敏感的監(jiān)督反饋機(jī)制，要求每一環(huán)節(jié)下的目標(biāo)成本均要得到相關(guān)部門的審批，并對有出入的目標(biāo)成本進(jìn)行及時更正。建立完善的成本績效考核制度通過成立成本控制中心，將整體的目標(biāo)成本細(xì)化后落實到各個部門，并對目標(biāo)成本的完成情況進(jìn)行持續(xù)的跟蹤、監(jiān)督和反饋，然后根據(jù)制度設(shè)定，由目標(biāo)成本的完成情況為依據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的獎勵和懲罰，從而形成對各部門成本管控情況激勵的效果。將成本控制與績效考核相融合，符合成本管控工作“目標(biāo)清晰，責(zé)任明確”的核心要求。結(jié)語房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)。目前，我國現(xiàn)有的2萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，由于發(fā)展時間比較短，不可避免的存在規(guī)模小、資金少、資質(zhì)低、服務(wù)差等問題，如果不創(chuàng)新，不改變原有的做法，難以在激烈競爭的市場環(huán)境中占據(jù)一席之地。在這樣的背景下，成本控制工作顯得尤為重要。全面成本控制成本管理工作中的重要思想，應(yīng)用全員、全過程、全方位、全要素的成本控制方式，樹立成本效益、