工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題(實(shí)用十七篇)

第頁(yè)共頁(yè)最新工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題(實(shí)用十七篇)人的記憶力會(huì)隨著歲月的流逝而衰退，寫(xiě)作可以彌補(bǔ)記憶的缺乏，將曾經(jīng)的人生經(jīng)歷和感悟記錄下來(lái)，也便于保存一份美妙的回憶。范文書(shū)寫(xiě)有哪些要求呢？我們?cè)鯓硬拍軐?xiě)好一篇范文呢？這里我整理了一些優(yōu)秀的范文，有所幫助，下面我們就來(lái)理解一下吧。工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題篇一建議書(shū)的形成，是根本建立程序中最初的階段，是工程工程準(zhǔn)備階段的開(kāi)場(chǎng)，工程建議書(shū)不僅是確定工程建立的根據(jù)，也是詳細(xì)設(shè)計(jì)的根據(jù)。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立工程的建立書(shū)的內(nèi)容(一)工程名稱、建立單位、主管部門(mén)(二)工程提出的必要性的根據(jù)，主要寫(xiě)明建立單位的現(xiàn)狀。擬建工程的名稱、擬建的性質(zhì)、擬建成地點(diǎn)及建立的必要性和根據(jù)。(三)工程建立方案主要是指工程的初步建立方案。建立規(guī)模、主要內(nèi)容和功能分布。(四)建立條件指工程建立的各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度和建立周期。(五)初步建立方案指工程建立和各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度安排和建立周期。(六)工程建立后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。(七)工程建立投資概算及資金來(lái)指工程投資總額及主要建立的資金安排情況，籌措資金的方法和方案。三、工程建立書(shū)的編制(一)主管部門(mén)的編制建立單位提出工程建議后報(bào)主管部門(mén)，由主管部門(mén)組織專門(mén)人員按有關(guān)要求編制工程建議書(shū)，其根本程序是：建立單位提出的`工程設(shè)想，所請(qǐng)主管部門(mén)編制工程建議書(shū)，主管部門(mén)完成編制任務(wù)書(shū)并報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)審批。(二)建立單位編制指由建立單位負(fù)責(zé)人指令本單位專來(lái)機(jī)構(gòu)編制工程建議書(shū)。工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題篇二一、總論1、工程名稱：2、承辦單位概況(新建工程指籌建單位情況，技術(shù)改造工程指原企業(yè)情況)3、擬建地點(diǎn)：4、建立內(nèi)容與規(guī)模：5、建立年限：6、概算投資：7、效益分析^p：二、工程建立的必要性和條件1、建立的必要性分析^p2、建立條件分析^p：包括場(chǎng)址建立條件(地質(zhì)、氣候、交通、公用設(shè)施、征地拆遷工作、施工等)、其它條件分析^p(政策、資、法律法規(guī)等)3、資條件評(píng)價(jià)(指資開(kāi)發(fā)工程)：包括資可利用量(礦產(chǎn)地質(zhì)儲(chǔ)量、可采儲(chǔ)量等)、資品質(zhì)情況三、建立規(guī)模與產(chǎn)品方案1、建立規(guī)模(達(dá)產(chǎn)達(dá)標(biāo)后的規(guī)模)2、產(chǎn)品方案(擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品方案)四、技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案(一)技術(shù)方案1、消費(fèi)方法(包括原料道路)2、工藝流程(二)主要設(shè)備方案1、主要設(shè)備選型(列出清單表)2、主要設(shè)備來(lái)(三)工程方案1、建、構(gòu)筑物的建筑特征、構(gòu)造及面積方案(附平面圖、規(guī)劃圖)2、建筑安裝工程量及“三材”用量估算五、投資估算及資金籌措(一)投資估算1、建立投資估算(先總述總投資，后分述建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)等)2、流動(dòng)資金估算3、投資估算表(總資金估算表、單項(xiàng)工程投資估算表)(二)資金籌措1、自籌資金2、其它來(lái)六、效益分析^p(一)經(jīng)濟(jì)效益1、銷(xiāo)售收入估算(編制銷(xiāo)售收入估算表)2、本錢(qián)費(fèi)用估算(編制總本錢(qián)費(fèi)用表和分項(xiàng)本錢(qián)估算表)3、利潤(rùn)與稅收分析^p4、投資回收期5、投資利潤(rùn)率(二)社會(huì)效益工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題篇三第一章總論1、工程名稱2、承辦單位概況3、擬建地點(diǎn)4、建立內(nèi)容與規(guī)模5、建立年限6、概算投資7、效益分析^p第二章工程建立的必要性和條件1、建立的必要性分析^p2、建立條件分析^p：包括場(chǎng)址建立條件〔地質(zhì)、氣候、交通、公用設(shè)施、征地拆遷工作、施工等〕、其它條件分析^p〔政策、資、法律法規(guī)等〕3、資條件評(píng)價(jià)：包括資可利用量〔礦產(chǎn)地質(zhì)儲(chǔ)量、可采儲(chǔ)量等〕、資品質(zhì)情況〔礦產(chǎn)品位、物理性能等〕、資賦存條件〔礦體構(gòu)造、埋藏深度、巖體性質(zhì)等〕第三章建立規(guī)模與產(chǎn)品方案1、建立規(guī)模2、產(chǎn)品方案第四章技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案一、技術(shù)方案1、消費(fèi)方法2、工藝流程二、主要設(shè)備方案1、主要設(shè)備選型2、主要設(shè)備來(lái)三、工程方案1、建、構(gòu)筑物的建筑特征、構(gòu)造及面積方案〔附平面圖、規(guī)劃圖〕2、建筑安裝工程量及“三材”用量估算3、主要建、構(gòu)筑物工程一覽表第五章投資估算及資金籌措一、投資估算1、建立投資估算〔先總述總投資，后分述建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)等〕2、流動(dòng)資金估算3、投資估算表二、資金籌措1、自籌資金2、其它來(lái)第六章效益分析^p一、經(jīng)濟(jì)效益1、銷(xiāo)售收入估算〔編制銷(xiāo)售收入估算表〕2、本錢(qián)費(fèi)用估算〔編制總本錢(qián)費(fèi)用表和分項(xiàng)本錢(qián)估算表〕3、利潤(rùn)與稅收分析^p4、投資回收期工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題篇四一、工程名稱：””老年公寓二、工程地點(diǎn)：xx市沙坪壩區(qū)歌樂(lè)山龍洞灣三、工程投資單位：1、職業(yè)技術(shù)學(xué)院：占51%;2、德國(guó)社會(huì)福利保障結(jié)合會(huì)：占49%。四、建立內(nèi)容：1、改建學(xué)生公寓4棟、專家小院1棟，房屋面積7000平方米，改造住房106套〔一期一階段〕;2、新建綜合大樓1棟，面積16000平方米〔一期二階段〕;3、新建老年公寓房屋總面積137000平方米〔二期〕;4、環(huán)境建立〔一期、二期〕。五、建立規(guī)模：1、建立用地：350畝。其中：原職業(yè)技術(shù)學(xué)院歌樂(lè)山校區(qū)用地15畝，新征土地315畝;2、建筑面積：160000平方米〔其中：原職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生公寓、專家小院改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米〕;3、床位：4000個(gè)〔其中：原職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生公寓改建200個(gè)，綜合樓300個(gè)，新建老年公寓3700個(gè)〕。4、人均居住面積：40平方米。六、工程總投資：工程預(yù)計(jì)總投資約為4。7435億人民幣〔其中：一期投資約：5185萬(wàn)元;二期投資約：42250萬(wàn)元〕。七、工程籌資方式：1、工程法人自籌資金：40%2、信貸融資：60%一、建立單位概況：1、職業(yè)技術(shù)學(xué)院職業(yè)技術(shù)學(xué)院是以兵器職工大學(xué)為根底改制、經(jīng)xx市政府批準(zhǔn)、國(guó)家教育部備案，隸屬西南兵工局的國(guó)有公辦普通高等院校。學(xué)院教學(xué)科研隊(duì)伍實(shí)力雄厚、構(gòu)造合理、現(xiàn)有專、兼職老師312人，其中博士、碩士研究生83人，教授、副教授94人，講師132人，雙師素質(zhì)老師220人。目前學(xué)院已開(kāi)設(shè)機(jī)電、汽車(chē)、信息技術(shù)、藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理、建筑等六大類(lèi)的26個(gè)專業(yè)。擁有17000平米的實(shí)驗(yàn)大樓、15000平米實(shí)訓(xùn)廠房、價(jià)值近3309。5萬(wàn)元的各種配套設(shè)備，汽車(chē)、機(jī)電類(lèi)實(shí)驗(yàn)室在同類(lèi)院校中處于領(lǐng)先地位，充分保證了專業(yè)教學(xué)的需要;擁有西南兵工各大型企業(yè)提供的一流先進(jìn)設(shè)備、設(shè)施和專業(yè)技術(shù)支持。工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題篇五隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展，居民生活程度日益進(jìn)步，教育、住宅、汽車(chē)、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)場(chǎng)，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費(fèi)得到本質(zhì)性的啟動(dòng)，目前，商品住房建立進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園，榮裕國(guó)際新城等高檔次的住宅小區(qū)。20__年,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財(cái)政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)安康快速開(kāi)展，筆者對(duì)對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題等情況進(jìn)展了調(diào)研，形成了一些認(rèn)識(shí)與考慮。一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的現(xiàn)狀(一)縣城根本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽(yáng)，北接安(安仁)耒(耒陽(yáng))，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng)，土地總面積為平方公里，占湖南省土地總面積的，全縣人口萬(wàn)，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里，城市化率到達(dá)。根據(jù)20__年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)明，我縣城區(qū)常住人口約12萬(wàn)，城區(qū)戶籍約3萬(wàn)戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬(wàn)平方米。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與開(kāi)展情況。目前，我縣三級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)有10家，具有四級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有1家。近幾年我縣高品房年平均開(kāi)發(fā)量達(dá)萬(wàn)平方米。其中：20__年開(kāi)發(fā)量萬(wàn)平方米，完成投資億元;20__年開(kāi)發(fā)量達(dá)萬(wàn)平方米，完成投資億元;20__年萬(wàn)平方米，完成投資億元;20__年開(kāi)發(fā)量萬(wàn)平方米，完成投資億元。20__年1-6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元，房屋施工面積萬(wàn)平方米，房屋新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米,全縣商品房銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米。(三)商品房銷(xiāo)售及價(jià)格情況：20__年，我縣商品房銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1193元/平方米;20__年，我縣商品房銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1269元/平方米;20__年，我縣商品房銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1316元/平方米;20__年，我縣商品房銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1380元/平方米;20__年，1-6月縣城區(qū)普通住房均價(jià)為1458元/平方米，電梯房均價(jià)為2350元/平方米，商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米。1.需求方面分析^p：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村充裕勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房，做點(diǎn)小本生意，積累一定資金后，購(gòu)置小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢(qián)后回鄉(xiāng)購(gòu)房，這是欠興旺地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目的。二是居民改善居住條件的晉級(jí)性需求。三是收入程度的進(jìn)步使居民住房消費(fèi)才能逐步進(jìn)步。四是消費(fèi)觀念與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)住房的要求也由過(guò)去的居家過(guò)日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房晉級(jí)需求強(qiáng)烈。五是儲(chǔ)蓄存款利率走低，國(guó)債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險(xiǎn)大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。2.本錢(qián)方面分析^p：目前我縣多層住宅本錢(qián)價(jià)在1100-1400元/平方米，高層建筑本錢(qián)價(jià)在1700-1900元/平方米左右。造成房?jī)r(jià)本錢(qián)上漲的主要原因：一是土地價(jià)格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高。近年來(lái)，政府加強(qiáng)土地總量控制，實(shí)行統(tǒng)一公開(kāi)拍賣(mài)，土地交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動(dòng)本錢(qián)上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種，且均有不同程度上漲，增加了本錢(qián)。三是建材價(jià)格及人工費(fèi)等也在上漲，也增加了商品房建筑本錢(qián)。鋼鐵、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升，直接增加了商品房的建筑本錢(qián)，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因。四是如今的房地產(chǎn)工程都是成片開(kāi)發(fā)，品質(zhì)不斷進(jìn)步，環(huán)境改善了，售后效勞、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開(kāi)發(fā)本錢(qián)，從而拉動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上漲。二、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題(一)市場(chǎng)不景氣。受?chē)?guó)際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響，居民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信心缺乏，觀望情緒濃重，對(duì)高層建筑的電梯維修更換、供水供電等不可預(yù)測(cè)因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購(gòu)房者的外流量增多，導(dǎo)致我縣銷(xiāo)售進(jìn)度放緩，銷(xiāo)售面積減少，部分樓盤(pán)特別是高層建筑銷(xiāo)售狀況低迷。(二)總體規(guī)劃滯后。在開(kāi)發(fā)建立過(guò)程中，存在著盲目開(kāi)發(fā)現(xiàn)象。占地混亂，沒(méi)有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小，檔次低、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，缺乏層次感。(三)樓盤(pán)戶型比例不盡合理。目前，我縣房產(chǎn)市場(chǎng)上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)較少，不能滿足中低收入家庭的購(gòu)房需求。因?yàn)榇髴粜偷姆课輼?gòu)造其開(kāi)發(fā)本錢(qián)較小戶型來(lái)說(shuō)要低，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間大，開(kāi)發(fā)商不愿意建造小戶型住宅。(四)資金鏈緊張。房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建立周期長(zhǎng)。而我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動(dòng)開(kāi)展。在房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺季，房屋銷(xiāo)售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性開(kāi)展趨勢(shì);但在銷(xiāo)售淡季，特別是受08年金融危機(jī)的影響和市場(chǎng)不景氣，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以開(kāi)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響。(五)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)。我縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家開(kāi)展到如今的11家，以前大的工程都是外地企業(yè)來(lái)投資的，目前只有浴榮國(guó)際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的?？偟膩?lái)說(shuō)，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品位不高。(五)住房二級(jí)市場(chǎng)不夠活潑。近年來(lái)，我縣住房二級(jí)市場(chǎng)(二手房交易市場(chǎng))的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是開(kāi)展緩慢，對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)效勞開(kāi)展滯后;二是對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)的宣傳推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購(gòu)房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目的，對(duì)消費(fèi)者的吸引力有限。(七)、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低，開(kāi)發(fā)款式單一，設(shè)計(jì)千篇一律，缺少特色，造成建立檔次與新的城鎮(zhèn)開(kāi)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟(jì)利益趨動(dòng)下，不顧規(guī)劃設(shè)計(jì)，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴(yán)重，大部分小區(qū)綠地都被小房、車(chē)庫(kù)擠占，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比擬落后。(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、開(kāi)展滯后的問(wèn)題。大多物業(yè)公司是從開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，處在“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注重開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，無(wú)視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)沒(méi)有啟動(dòng)，缺乏競(jìng)爭(zhēng)。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒(méi)有建立，關(guān)心小區(qū)、自覺(jué)參與的意識(shí)和氣氛沒(méi)有形成。(九)非市場(chǎng)化動(dòng)作仍然存在?！拔写ā?、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房?jī)?nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進(jìn)展“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)造成了一定的的沖擊。三、加快我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的建議針對(duì)存在的問(wèn)題，必須以科學(xué)開(kāi)展觀為指導(dǎo)，把開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生、推動(dòng)大力培育和開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來(lái)抓。圍繞實(shí)現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目的，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，完善開(kāi)展規(guī)劃，落實(shí)調(diào)控措施，確保市場(chǎng)供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進(jìn)一步提升。(一)制定產(chǎn)業(yè)開(kāi)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展納入縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)抓。圍繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展目的的總體建立布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)劃，落實(shí)建立工程和年度方案，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)制，引導(dǎo)外來(lái)企業(yè)和資本投資開(kāi)發(fā)，不斷進(jìn)步房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五”住房建立規(guī)劃，健全和完善住房建立片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建立品位提供有效保障。(二)控制土地開(kāi)發(fā)規(guī)模。建議每年年初，向社會(huì)公布本年度擬出讓土地方案、詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，做到有方案地出讓，并承受社會(huì)監(jiān)視;出讓土地量，按每年開(kāi)發(fā)萬(wàn)平方米左右(1280套)建筑面積來(lái)控制，按照容積率計(jì)算，共120畝土地。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的規(guī)模應(yīng)在4萬(wàn)平方米以上，對(duì)缺乏4萬(wàn)平方米的不予審批，工程控制形式為“組團(tuán)-小區(qū)”式,實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓，開(kāi)發(fā)方式上鼓勵(lì)在新區(qū)，住宅構(gòu)造上鼓勵(lì)高層住宅建立，主要是為充分考慮開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力，確保小區(qū)品位的提升。在此根底上，政府采取有效措施，沿每年根底設(shè)施的投資方向合理儲(chǔ)藏土地，土地的儲(chǔ)藏量為建立用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，xxx、xxx、xxx結(jié)合下發(fā)的建住房[20__]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停頓審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房工程。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼耍瑱C(jī)關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”“結(jié)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。(四)注重開(kāi)發(fā)梯次構(gòu)造。一是完善房產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局構(gòu)造。以保障性住房建立為重點(diǎn)，加快廉租房、啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建立和普通商品住房建立步伐，適時(shí)規(guī)劃建立一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善效勞功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建互相促進(jìn)、互為補(bǔ)充的住房供給體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建立戶型構(gòu)造。控制普通商品房開(kāi)發(fā)套型面積和價(jià)格，保持中低價(jià)位住房市場(chǎng)適度供給量。三是調(diào)整房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資構(gòu)造。制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域，圍繞城市建立和效勞業(yè)開(kāi)展需要，主動(dòng)投資商場(chǎng)、賓館、酒店等商業(yè)用房開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)展。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的開(kāi)展，進(jìn)步物業(yè)管理程度及效勞質(zhì)量。工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題篇六近年來(lái)，__地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛開(kāi)展，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展和稅收增長(zhǎng)，但是，通過(guò)我們檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)存在需要資金量大，經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，預(yù)收預(yù)付賬款多，經(jīng)營(yíng)方式多樣等經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，由此，也隱藏著一些問(wèn)題，針對(duì)存在的問(wèn)題，如何進(jìn)一步加強(qiáng)稅務(wù)管理，堵塞破綻，討論如下：一、存在的問(wèn)題(一)企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報(bào)納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開(kāi)發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷(xiāo)售行為，應(yīng)分別交納銷(xiāo)售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)稅收，應(yīng)該申報(bào)納稅。但在實(shí)際生活中，合作雙方常常不申報(bào)納稅。瞞報(bào)了這部分銷(xiāo)售收入，偷逃了稅款。(二)以開(kāi)發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項(xiàng)，不入帳，不做收入。只在企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表中表達(dá)，致使企業(yè)少計(jì)了應(yīng)稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補(bǔ)償費(fèi)、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權(quán)等不計(jì)收入，偷逃企業(yè)所得稅。(三)銷(xiāo)售款長(zhǎng)期不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期將銷(xiāo)售款、預(yù)收定金、房屋配套費(fèi)等掛在“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)帳上，不與帳面的本錢(qián)、費(fèi)用配比結(jié)算，造成帳面無(wú)應(yīng)稅所得或虧損，或者以實(shí)際收到款項(xiàng)確定收入實(shí)現(xiàn)，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷(xiāo)售，不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。(四)無(wú)正當(dāng)理由以明顯偏低的價(jià)格銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，從而到達(dá)少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開(kāi)發(fā)票減少計(jì)稅根據(jù)，實(shí)現(xiàn)“雙偷”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額確定售房收入繳納營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收，購(gòu)房者以銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權(quán)證》，可見(jiàn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額是雙方繳納稅款的計(jì)稅根據(jù)，故雙方協(xié)議少開(kāi)或不開(kāi)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，實(shí)現(xiàn)所謂“雙贏”，實(shí)那么是實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅款的“雙偷”。(五)代收款項(xiàng)偷逃稅。將在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)不按價(jià)外費(fèi)用申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不申報(bào)納稅。(六)“收入實(shí)收不轉(zhuǎn)”直接抵減應(yīng)付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對(duì)應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提早開(kāi)工獎(jiǎng)勵(lì)收入不通過(guò)“營(yíng)業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會(huì)計(jì)利潤(rùn)偷逃企業(yè)所得稅。(七)與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁，利益關(guān)系親密，互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用存在著很強(qiáng)的可操作性和隱蔽性，導(dǎo)致企業(yè)最終多計(jì)費(fèi)用或少計(jì)收入，偷逃稅款。(八)多列預(yù)提費(fèi)用。一些企業(yè)采用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”帳目調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大，在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)配套工程本錢(qián)，對(duì)多提費(fèi)用的余額不及時(shí)調(diào)整、沖減商品房本錢(qián)，而是長(zhǎng)期滾動(dòng)使用，減少應(yīng)納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計(jì)提或重復(fù)計(jì)提“預(yù)提費(fèi)用”，借以偷逃稅款。(九)虛列或者虛增本錢(qián)費(fèi)用，偷逃企業(yè)所得稅。詳細(xì)表現(xiàn)為：(1)將完工與未完工的工程混在一起，造成完工工程本錢(qián)虛增;(2)將開(kāi)發(fā)工程之外的道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等工程本錢(qián)列入開(kāi)發(fā)本錢(qián)。自用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)不從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計(jì)入對(duì)外銷(xiāo)售商品房本錢(qián)，偷逃企業(yè)所得稅。(3)多列利息支出和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。(4)擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)本錢(qián)。二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對(duì)策和建議(一)摸清與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的。有針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)工程、開(kāi)發(fā)地段、完工情況、銷(xiāo)售情況等進(jìn)展外圍的調(diào)查摸底。并對(duì)其售樓處進(jìn)展調(diào)查，向售樓處的工作人員理解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷(xiāo)售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。(二)建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手根底信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建立、金融等部門(mén)信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開(kāi)工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷(xiāo)售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過(guò)信息交換和分析^p比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析^p比對(duì)，對(duì)差異戶進(jìn)展實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問(wèn)題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步理解掌握房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。(三)加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭(zhēng)取銀行部門(mén)的合作，對(duì)設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)展有效監(jiān)控，掌握銷(xiāo)售收入情況，實(shí)現(xiàn)頭控管。通過(guò)實(shí)地調(diào)查理解等方式，及時(shí)掌握樓盤(pán)銷(xiāo)售的進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)售樓情況的適時(shí)監(jiān)控，保證銷(xiāo)售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)、足額入庫(kù)。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)展走訪調(diào)查，理解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。(四)加強(qiáng)對(duì)虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)。納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)(包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等等)、以低價(jià)銷(xiāo)售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，對(duì)不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收方法核定稅款征收。工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題篇七一、區(qū)域市場(chǎng)近兩年，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺(tái)等諸多因素的作用，使得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出建國(guó)以來(lái)最為活潑的一面。來(lái)自市房地局的消息稱，僅20__年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計(jì)，20__年北京僅新開(kāi)樓盤(pán)就達(dá)200余個(gè)，平均每40小時(shí)即出現(xiàn)一個(gè)新樓盤(pán)，大大超過(guò)了99年125個(gè)新盤(pán)上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。進(jìn)入20__年后，第一季度新開(kāi)盤(pán)的工程就達(dá)90個(gè)，平均每天一個(gè)新樓盤(pán)出現(xiàn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時(shí)又孕育著劇烈競(jìng)爭(zhēng)的端倪。__花園位于朝陽(yáng)區(qū)工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬于cbd商圈、朝外大街商務(wù)區(qū)、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資越來(lái)越少，故目前其工程周邊在售競(jìng)爭(zhēng)工程并不很多，但是，諸如“陽(yáng)光都市”、“金菲國(guó)際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競(jìng)爭(zhēng)工程體量相對(duì)較大、銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)、售價(jià)較高，還是會(huì)對(duì)本工程的的銷(xiāo)售形成階段性影響。并且，結(jié)合該區(qū)域目的客戶特點(diǎn)等因素，我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)域時(shí)應(yīng)擴(kuò)展到整體cbd核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全北京的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，待開(kāi)樓盤(pán)較多，體量較大，其中主要工程有：1、北京世界科貿(mào)中心：開(kāi)發(fā)商為香江國(guó)際集團(tuán)，曾在北京成功開(kāi)發(fā)北京國(guó)際友誼花園和北京科技會(huì)展中心，該工程位于京廣中心以南，嘉里中心以北，原3501廠址，總建筑面積70萬(wàn)平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。2、金地國(guó)際花園：開(kāi)發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團(tuán)，該工程?hào)|至北京施工機(jī)械廠，西至北京儀表廠，北至陽(yáng)光100國(guó)際公寓，南至建國(guó)門(mén)外大街，總占地面積7萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)建立規(guī)模為40萬(wàn)平方米。3、建外soho：開(kāi)發(fā)商為北京紅石企業(yè)――中鴻天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，位于建外大街第一機(jī)床廠，占地18公頃，總建筑面積55萬(wàn)平方米。由____建筑師山本理顯設(shè)計(jì)，方案于20__年6月開(kāi)場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，樣板間將在20__年5月底完工，工程未推出，已是喊殺一片。4、新城國(guó)際(理想世界)開(kāi)發(fā)商為北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)，設(shè)計(jì)方案通過(guò)國(guó)際招標(biāo)，在10多個(gè)方案中優(yōu)選出由____王董設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的弧形板式高層圍合建筑，立面新穎。它位于原北京開(kāi)關(guān)廠廠址，京廣中心以南，漢威大廈以北，占地面積12公頃，總建筑面積53萬(wàn)平方米。新城國(guó)際由cbd國(guó)際中心和cbd國(guó)際公寓兩部分組成。cbd國(guó)際中心緊鄰朝陽(yáng)路，位于整個(gè)工程的北部，占地公頃，總建筑面積12萬(wàn)平方米，由一棟33層寫(xiě)字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。cbd國(guó)際公寓位于整個(gè)工程的北部，東臨東大橋東路，西接關(guān)東店南街，北依中央商務(wù)區(qū)3號(hào)路，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街，占地面積公頃，總建筑面積38萬(wàn)平方米。該工程已于4月5日國(guó)貿(mào)展會(huì)亮相，均價(jià)9400元/平，展會(huì)期間認(rèn)購(gòu)火爆，目前正呈小步攀升之勢(shì)，均價(jià)有望打破1萬(wàn)元。5、建華大廈開(kāi)發(fā)商為首創(chuàng)陽(yáng)光房地產(chǎn)股份，位于藍(lán)島大廈東南角，一期即將開(kāi)工，近10萬(wàn)平方米，近期在國(guó)貿(mào)展會(huì)正式推出。6、大連萬(wàn)達(dá)工程大連萬(wàn)達(dá)本年度將在北京開(kāi)發(fā)兩個(gè)工程，一個(gè)位于cbd商圈，現(xiàn)代城對(duì)面，金地國(guó)際花園西側(cè)，總建筑面積40萬(wàn)平方米，屬綜合性高檔公寓;另外一個(gè)位于燕莎商圈，欲打造成為標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫社區(qū)，預(yù)計(jì)本年度6、7月份亮相。大連萬(wàn)達(dá)和深圳金地今年同時(shí)在國(guó)貿(mào)商圈出手，被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊cbd，其品牌優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)不可低估。7、城中大廈由成功開(kāi)發(fā)中關(guān)村地區(qū)怡美家園(我公司代理)的宏大興業(yè)房地產(chǎn)股份開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)于下半年開(kāi)工，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬(wàn)平方米。上述工程或占據(jù)良好位置或由經(jīng)歷豐富的大型開(kāi)發(fā)商所控制，將成為我們工程最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手;并且，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已根本定性的情況下，表如今銷(xiāo)售上會(huì)形成一定沖擊，對(duì)整體實(shí)現(xiàn)11000~120__元/平米的銷(xiāo)售均價(jià)及預(yù)期利潤(rùn)會(huì)有一定困難。詳細(xì)調(diào)研資料見(jiàn)下表：附表1：部分在售工程戶型、面積市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)單位：平方米工程名稱一居二居三居四居備注二、結(jié)論通過(guò)以上數(shù)據(jù)比照20__年度中房指數(shù)北京市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場(chǎng)在售工程平均面積及平均價(jià)格可明晰顯示出：工程均價(jià)體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈程度的加劇，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì);至于今年一季度北京市住宅均價(jià)與去年同期相比，上升5%左右，專家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征，缺乏為憑。我們預(yù)見(jiàn)今后一兩年內(nèi)北京市此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律開(kāi)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可防止;換言之，市場(chǎng)房屋的.整體性價(jià)比會(huì)越來(lái)越好。工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題篇八自去年下半年以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了取消“限購(gòu)”、降息降準(zhǔn)、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)等新政，為理解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀，國(guó)家xxx巴中調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國(guó)土等相關(guān)部門(mén)，與問(wèn)卷調(diào)查社會(huì)群眾相結(jié)合的方式，開(kāi)展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門(mén)提供決策參考根據(jù)。一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀(一)新建商品房售價(jià)企穩(wěn)，銷(xiāo)量同比呈下降趨勢(shì)一是售價(jià)企穩(wěn)，同、環(huán)比根本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)：今年以來(lái)，受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響，1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場(chǎng)均價(jià)為元/㎡，較__年1季度的3988元/㎡上漲了元/㎡，同比上漲，較__年11-12月的4124元/㎡下滑了元/㎡，環(huán)比下降。二是銷(xiāo)量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》公布施行的影響下，1-2月市區(qū)新建商品房銷(xiāo)售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡，較__年1-2月同比下降。同時(shí)今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了。一家二級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷(xiāo)量就達(dá)500余套，而今年截止3月中旬才銷(xiāo)售了不到300套，說(shuō)明今年新建商品房銷(xiāo)售情況整體不容樂(lè)觀。究其原因主要有兩個(gè)方面：一是__年國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)開(kāi)展呈下行態(tài)勢(shì)，作為巴中購(gòu)房主力軍的外出務(wù)工人員，帶回?zé)徨X(qián)大幅減少，致使購(gòu)置才能減弱;二是一系列新政出臺(tái)后，促使剛需型購(gòu)房群體駐足觀望，改善、投資型購(gòu)房群體放緩或大幅減少購(gòu)置”。(二)二手房交易總體下行，租賃市場(chǎng)有所降溫今年來(lái)，巴中市主城區(qū)二手房交易市場(chǎng)開(kāi)展呈現(xiàn)出房增加，銷(xiāo)量、單價(jià)雙下行，租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢(shì)。一是受《條例》影響，房同、環(huán)比均有所增加。通過(guò)對(duì)5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪理解，今年一月以來(lái)，受《條例》公布施行的影響，二手房房呈現(xiàn)了三個(gè)新特點(diǎn)：首先，房同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，同、環(huán)比上漲幅度分別達(dá)10%、18%。其次，業(yè)主主動(dòng)投放的房比例提升約兩成。據(jù)各中介反映，__年以前，業(yè)主主動(dòng)投放房與中介挖掘房的比例大約為3：7，而在《條例》施行、房產(chǎn)稅不久將開(kāi)征的背景下，今年的房構(gòu)成比例變成了近5：5。第三個(gè)新特點(diǎn)是主動(dòng)投放房的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共承受主動(dòng)登記的二手房房28套，其中12套房業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房3套，《條例》影響可見(jiàn)一斑。二是交易量回落明顯，單價(jià)小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷(xiāo)售30套，而今年月均不到20套，降幅到達(dá)了33%以上。同時(shí)企業(yè)反映單價(jià)下降幅度達(dá)4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價(jià)在48-52萬(wàn)之間，而今年交易價(jià)格降到了44-48萬(wàn)之間。三是租賃市場(chǎng)有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、物價(jià)低位運(yùn)行，同時(shí)隨著巴城拆遷還房工作有序推進(jìn)，巴中市區(qū)二手房租賃市場(chǎng)有所降溫。今年春節(jié)后，二手房年租金均價(jià)環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國(guó)際小區(qū)，100㎡的二手房年租金由__年的萬(wàn)降到了今年的萬(wàn)，江北的100平方米二手房租金由萬(wàn)左右降到了萬(wàn)左右。二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場(chǎng)通過(guò)對(duì)100名社會(huì)群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)員工，個(gè)體工商戶，離退休人員)進(jìn)展入戶面訪、問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點(diǎn)施行以來(lái)，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對(duì)內(nèi)容作用理解甚少、改善投資性購(gòu)房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。一是新政社會(huì)關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標(biāo)志著《條例》正式施行。此次問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開(kāi)場(chǎng)試點(diǎn)施行;對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)施行關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的受調(diào)查者表示比擬關(guān)注。說(shuō)明社會(huì)各界對(duì)《條例》施行關(guān)注度很高。二是詳細(xì)內(nèi)容知之甚少。《條例》已試點(diǎn)施行近一月，社會(huì)公眾對(duì)《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、施行步驟等知曉幾何，通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示理解，有33%的人對(duì)此不理解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)施行，個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因?yàn)闆](méi)有出臺(tái)配套政策，群眾處于觀望狀態(tài);再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)施行時(shí)間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。三是觀望心態(tài)比擬普遍。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，剛需購(gòu)房者仍然是主力，改善和投資性購(gòu)房者觀望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪對(duì)象在答復(fù)“是否準(zhǔn)備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)”問(wèn)題時(shí)，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定，所占比例到達(dá)了56%，說(shuō)明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。四是作用意義理解偏向。受訪者在答復(fù)“《條例》施行作用”時(shí)，大家都知曉“簡(jiǎn)政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購(gòu)房、有效調(diào)控房?jī)r(jià)”、“進(jìn)步政府治療效率和程度、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反____”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)根底”等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇“反____”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)根底”兩項(xiàng)的分別到達(dá)了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見(jiàn)，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。五是擔(dān)憂新政泄露隱私。對(duì)“《條例》施行后最大擔(dān)憂”的問(wèn)題，有60%的受訪者選擇了“怕個(gè)人信息等隱私被泄露”，說(shuō)明受訪者對(duì)《條例》中的“登記信息共享與保護(hù)”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進(jìn)一步完善查詢、調(diào)閱機(jī)制，確保個(gè)人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會(huì)被征過(guò)高的稅。”說(shuō)明公眾對(duì)言論傳導(dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開(kāi)征的隱憂、更說(shuō)明了公眾期待政府及時(shí)公布相關(guān)政策施行時(shí)間表，利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時(shí)有44%的受訪者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序是否簡(jiǎn)化便民產(chǎn)生擔(dān)憂，亦說(shuō)明希望《條例》施行詳細(xì)方案應(yīng)盡快出臺(tái)落實(shí)。三、新政影響初現(xiàn)，程度尚需觀察(一)企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政為了適應(yīng)《條例》施行、“降息降準(zhǔn)”等新政施行，巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應(yīng)對(duì)新政施行帶來(lái)的影響。一是開(kāi)發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)、積極應(yīng)對(duì)。首先，走訪的5家房開(kāi)企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略、優(yōu)化促銷(xiāo)方案、積極宣傳政策等舉措對(duì)在售樓盤(pán)進(jìn)展銷(xiāo)售策略整合，力促穩(wěn)價(jià)保量。其次，對(duì)已納入開(kāi)發(fā)方案的工程進(jìn)展整體開(kāi)展評(píng)估，擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā)，放緩整體開(kāi)發(fā)腳步;同時(shí)針對(duì)巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，結(jié)合新政影響，減少購(gòu)地方案，有的放矢地購(gòu)置土地，確保企業(yè)開(kāi)展穩(wěn)中求進(jìn)。二是二手中介多措并舉、促成交易。面對(duì)二手房交易市場(chǎng)供大于求的場(chǎng)面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費(fèi)率，力促降低買(mǎi)賣(mài)雙方交易本錢(qián);其次強(qiáng)化效勞保障，提升貸款辦理、房產(chǎn)過(guò)戶、納稅報(bào)備等工作效率，實(shí)在提升效勞程度，降低買(mǎi)賣(mài)雙方時(shí)間本錢(qián);同時(shí)采取實(shí)在可行舉措，積極做好買(mǎi)賣(mài)雙方溝通說(shuō)明工作，認(rèn)真履行居間職責(zé)，努力提升交易成功率。(二)百姓買(mǎi)跌賣(mài)空持續(xù)觀望一是購(gòu)房者觀望心態(tài)較重，等待價(jià)格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價(jià)出現(xiàn)下降，房供給大于需求的背景下，不少購(gòu)房者認(rèn)為《條例》等新政施行必然會(huì)使更多的房涌現(xiàn)，價(jià)格勢(shì)必會(huì)繼續(xù)下行，因此問(wèn)多買(mǎi)少、持續(xù)觀望、期待價(jià)格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。二是大量拋售未出現(xiàn)，希望相關(guān)政策盡快出臺(tái)。二手房雖然較同期相比小幅增長(zhǎng)，但由于《條例》施行現(xiàn)屬于試點(diǎn)階段，且各地施行細(xì)那么及相關(guān)配套制度還未建立健全，致使大幅降價(jià)趨勢(shì)未有顯現(xiàn)，故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時(shí)多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》施行細(xì)那么、房產(chǎn)稅施行時(shí)間表等盡快出臺(tái)，利于社會(huì)群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措。(三)新一輪政策出臺(tái)，博弈心態(tài)將凸顯3月30日，五部門(mén)相繼出臺(tái)降低二套房購(gòu)置首付及調(diào)整征收營(yíng)業(yè)稅期限相關(guān)政策，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng)，作為房屋銷(xiāo)售將迎來(lái)利好，尤其是二手房銷(xiāo)售在降低首付和2年以上住房免營(yíng)業(yè)稅雙重利好政策的推動(dòng)下，將會(huì)一定程度上擴(kuò)大交易量;但由于《條例》施行、房產(chǎn)稅施行方案未出臺(tái)的影響，作為改善型需求的購(gòu)置者博弈心態(tài)也將凸顯。四、相關(guān)意見(jiàn)及建議通過(guò)問(wèn)卷搜集和實(shí)地面訪，現(xiàn)將群眾提出的意見(jiàn)和建議歸納如下：工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題篇九(1)目錄第一章、工程概述第二章、工程名稱和選址第三章、工程規(guī)劃建立方案第四章、工程建立條件第五章、物料消耗與供給第六章、環(huán)境保護(hù)第七章、工程建立周期與日程安排第八章、經(jīng)營(yíng)guǎnlǐ方式第九章、投資估算第十章、工程經(jīng)營(yíng)籌劃第十一章、效益評(píng)價(jià)第十二章、結(jié)論第一章工程概述一、工程背景為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建立，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)開(kāi)展。北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建立的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建立暫行方法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建立施行意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原那么。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國(guó)正式參加wto、北京20__奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建立將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn).順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無(wú)限。由北京__房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建立低密度工程(以下簡(jiǎn)稱“該工程”)。二.工程歷史條件1、宗地簡(jiǎn)介宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類(lèi)居住用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類(lèi)居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門(mén)的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。2、工程概況宗地由后沙峪政府與北京__經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京__公司于1996年獲得順義政府核發(fā)的國(guó)有土地使用證。20__年10月13日，__公司與北京__房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由__公司對(duì)其175畝地進(jìn)展土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。3、合作方式由我方出面與__公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與__公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬(wàn)元(含200萬(wàn)元付政府定金)，由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。三、工程建立單位1、工程公司名稱：北京__房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該工程”的開(kāi)發(fā)與建立、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)guǎnlǐ等。3、工程建立規(guī)模和建立內(nèi)容：“該工程”開(kāi)發(fā)建立總建筑面積約萬(wàn)平方米。建立內(nèi)容為townhous低密度住宅和配套設(shè)施?！霸摴こ獭庇杀本┊?dāng)代投資集團(tuán)投入全部建立資金。四、可行性研究報(bào)告編制1、編制單位：由北京__古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)編制北京順義后沙峪工程可行性研究報(bào)告。2、編制根據(jù)：、北京市：京政辦發(fā)(1994)7號(hào)。、北京市：京政辦發(fā)(1996)55號(hào)。、北京市：京政辦發(fā)(20__)12號(hào)。、北京市：京政辦發(fā)(20__)20號(hào)。、北京市：京政辦發(fā)(20__)31號(hào)。、溫榆河流域住宅工程市場(chǎng)調(diào)查資料。第二章工程名稱和選址一、工程名稱：北京順義后沙峪————————工程。二、地理位置：“該工程”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北三、工程占地面積：占地面積約22公頃(22萬(wàn)平方米)。四、工程用地現(xiàn)狀：工程用地范圍內(nèi)為瓜田。第三章工程規(guī)劃建立方案一、工程建立內(nèi)容：“該工程”建立內(nèi)容為低密度townhouse工程及配套設(shè)施等。二、工程初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、規(guī)劃建立用地面積：22萬(wàn)平方米。2、總建筑面積：萬(wàn)平方米。3、居住建筑面積：萬(wàn)平方米。4、配套公建建筑面積：萬(wàn)平方米。6、建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。7、居住總?cè)丝冢杭s1000人。8、居住總戶數(shù)：約300戶9、建筑層數(shù)：地上三層，地下一層。10、綠化率：60%。三、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)新加坡、____、美國(guó)，意大利，____等國(guó)外設(shè)計(jì)大師通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“該工程”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。“該工程”力求吸收當(dāng)今國(guó)際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，表達(dá)首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須合適北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。2、設(shè)施、設(shè)備、材料：工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題篇十工程現(xiàn)場(chǎng)踏勘是政府投資審計(jì)工作中的重要環(huán)節(jié)。踏勘工程現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)于精準(zhǔn)計(jì)算工程量，合理確定材料單價(jià)，準(zhǔn)確審定工程工程造價(jià)，防止給國(guó)家建立資金造成損失，意義重大。政府投資工程工程審計(jì)中，做好現(xiàn)場(chǎng)踏勘這個(gè)環(huán)節(jié)，從中可以發(fā)現(xiàn)施工單位提供的資料是否具有真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性，是有效防止施工單位虛報(bào)工程量、高估冒算等情況，是確保工程審計(jì)真實(shí)、合法、合規(guī)的重要途徑。為確保工程審計(jì)的準(zhǔn)確性、真實(shí)性、完好性和合法性，現(xiàn)場(chǎng)踏勘應(yīng)當(dāng)做好以下幾方面工作：首先做好“核”字。對(duì)照施工圖核查實(shí)際施工是否符合設(shè)計(jì)要求，有無(wú)偷工減料、以次充好等現(xiàn)象。二是做好“析”字，特別是隱蔽工程難以核查，重點(diǎn)分析^p隱蔽工程施工簽證單，必要時(shí)采用鉆芯取樣，隱蔽工程往往也是施工單位弄虛作假、高估冒算的途徑之一。三是做好“詢”字，審計(jì)人員通過(guò)在施工現(xiàn)場(chǎng)詢問(wèn)參與工程現(xiàn)場(chǎng)的建立、施工、監(jiān)理等單位當(dāng)事人一些關(guān)于工程施工管理相關(guān)情況，從中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)問(wèn)題，獲取第一手審計(jì)證據(jù)，從而到達(dá)查深、查透的目的。四是做好“記”字，審計(jì)人員要記全踏勘工程全程、踏勘時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、審計(jì)單位、建立單位、施工單位、監(jiān)理單位參加人員等?，F(xiàn)場(chǎng)的工程量要對(duì)照?qǐng)D紙仔細(xì)測(cè)量，對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要求材料的型號(hào)、規(guī)格進(jìn)展抽查復(fù)核認(rèn)可，對(duì)踏勘單上描繪的內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)簽字確認(rèn)，并整理歸檔。工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題篇十一營(yíng)銷(xiāo)，從本質(zhì)上講，是產(chǎn)品個(gè)性化的最大張揚(yáng)。理論證明，抓住產(chǎn)品獨(dú)有的特征，進(jìn)展最強(qiáng)有力的差異性宣傳，是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)最大化的根本法寶。該工程獨(dú)有的特征是：1、緊鄰在北京人心目中無(wú)可替代的國(guó)安主場(chǎng)――工人體育場(chǎng)，這是一個(gè)市中心的、大型的、綜合型的、有著特殊定義的集體育運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)、大型演出于一體的場(chǎng)館;此外，還有一個(gè)綜合性的室內(nèi)工人體育館。2、緊鄰生活在北京這樣一個(gè)內(nèi)陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個(gè)海洋生活縮影的水晶宮――富國(guó)海底世界。這兩個(gè)所在是全北京崇尚安康生活，維護(hù)京城尊嚴(yán)的成年人和渴望大海、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿。緊緊抓住這一其他工程所不及的差異性特征，喊出“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口，安康生活每一天”的響亮口號(hào)，進(jìn)展主題概念的演繹升華，提出“泛會(huì)所”的概念：“成人會(huì)所在工體，兒童會(huì)所在海底”，把“足球運(yùn)動(dòng)與國(guó)安主場(chǎng)”的熱點(diǎn)以軟性文章、各種出其不意又合情合理的推廣活動(dòng)結(jié)合起來(lái)進(jìn)展操作，擴(kuò)大工程的影響度和美譽(yù)度;通過(guò)金牌的物業(yè)管理效勞，把安康居住和家居辦公、投資理財(cái)有機(jī)結(jié)合在一起，定能獲得最快速的、最有效的市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)。缺乏400套住房在1000多萬(wàn)人的關(guān)注下消化掉應(yīng)該不成其為太大的問(wèn)題?？傊?，“運(yùn)動(dòng)?安康”是該工程唯一可以在最短時(shí)間內(nèi)形成影響力的著眼點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn)，也是最容易演繹的時(shí)代話題。產(chǎn)品的風(fēng)格應(yīng)是內(nèi)部使用功能的便利實(shí)惠和外部形象的現(xiàn)代相統(tǒng)一。工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題篇十二一、工程背景為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建立，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)開(kāi)展。北京市政府先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建立的意見(jiàn)》關(guān)于加快本市綠化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建議書(shū)的內(nèi)容隔離地區(qū)建立暫行方法》關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建立施行意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”原那么。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國(guó)正式參加wto北京20__奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建立將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn).順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無(wú)限。由北京__房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建立低密度工程(以下簡(jiǎn)稱“該工程”)二.工程歷史條件1宗地簡(jiǎn)介宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類(lèi)居住用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類(lèi)居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門(mén)的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。2工程概況宗地由后沙峪政府與北京__經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司于19__年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京__公司于19__年獲得順義政府核發(fā)的國(guó)有土地使用證。20__年10月13日，__公司與北京__房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由__公司對(duì)其175畝地進(jìn)展土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)工作。因多方面原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建議書(shū)的內(nèi)容因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。3合作方式由我方出面與__公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與__公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬(wàn)元(含200萬(wàn)元付政府定金)由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。房地產(chǎn)公司guǎnlǐ建議第一條公司為形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，倡導(dǎo)參與guǎnlǐ，不斷創(chuàng)新，并鼓勵(lì)員工就其平時(shí)工作經(jīng)歷或研究心得，對(duì)公司業(yè)務(wù)、guǎnlǐ及技術(shù)，提供建立性的改好心見(jiàn)，藉以進(jìn)步經(jīng)營(yíng)績(jī)效，特訂定本方法。第二條公司各級(jí)員工對(duì)本公司的經(jīng)營(yíng)，不管在技術(shù)上或guǎnlǐ上，如有改良或興革意見(jiàn)，均可將擬建議事項(xiàng)內(nèi)容詳予填列，報(bào)相關(guān)職能部門(mén)。第三條建議書(shū)內(nèi)應(yīng)列的主要工程如下：(一)建議事由：簡(jiǎn)要說(shuō)明建議改良的詳細(xì)事項(xiàng)。(二)原有缺失：詳細(xì)說(shuō)明在建議案未提出前，原有情形之未盡妥善處以及應(yīng)予興革意見(jiàn)。(三)改良意見(jiàn)或方法：詳細(xì)說(shuō)明建議改善之詳細(xì)方法，包括方法、程序及步驟等項(xiàng)。(四)預(yù)期效果：應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明該建議案經(jīng)采納后，可能獲致的成效，包括進(jìn)步效率、簡(jiǎn)化作業(yè)、增加銷(xiāo)售、創(chuàng)造利潤(rùn)或節(jié)省開(kāi)支等工程。第四條建議書(shū)填妥后，應(yīng)以郵寄或面遞方式，送交行政部或企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人親收。第五條建議書(shū)內(nèi)容如偏于批評(píng)，或無(wú)詳細(xì)的改良或興革施行方法，或不具真實(shí)姓名者，不得為內(nèi)容不全，不予交付審議，其有真實(shí)姓名者，并應(yīng)由收受部門(mén)負(fù)責(zé)人據(jù)實(shí)委婉簽注理由，將原件密退復(fù)原建議人。第六條公司為審議員工建議案件，設(shè)置員工建議審議領(lǐng)導(dǎo)小組，集團(tuán)行政部、企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人與提案相關(guān)部經(jīng)理為審議召集人。第七條審議領(lǐng)導(dǎo)小組的職責(zé)如下：(一)關(guān)于員工建議案件的審議事項(xiàng)。(二)關(guān)于員工建議案件評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的研訂事項(xiàng)。(三)關(guān)于建議案件獎(jiǎng)金金額的研議事項(xiàng)。(四)關(guān)于建議案件施行成果的檢討事項(xiàng)。(五)其他有關(guān)建議制度的研究改良事項(xiàng)。第八條相關(guān)職能部門(mén)收受建議書(shū)后，認(rèn)為完全者，應(yīng)即于收件三日內(nèi)編號(hào)密封送交召集人，提交審議領(lǐng)導(dǎo)小組審議。如因案情特殊，得由審議領(lǐng)導(dǎo)小組另行洽請(qǐng)與該建議案內(nèi)容有關(guān)的人員先行評(píng)核，提供審議領(lǐng)導(dǎo)小組作為審議參加。前項(xiàng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組的審議除因案件特殊者得延長(zhǎng)至30天外，應(yīng)于審委會(huì)召集人收件日起15天內(nèi)完成審議工作。第九條公司員工所提建議，具有以下情事之一者，應(yīng)予獎(jiǎng)勵(lì)：(一)對(duì)于公司組織研提調(diào)整意見(jiàn)，能收精簡(jiǎn)或強(qiáng)化組織功能效果者。(二)對(duì)于公司產(chǎn)品銷(xiāo)售或售后效勞，研提詳細(xì)改良方案，具有重大價(jià)值或增進(jìn)收益者。(三)對(duì)于產(chǎn)品修護(hù)的技術(shù)，提出改良方法，值得實(shí)行的。(四)對(duì)于公司各項(xiàng)規(guī)章、制度、方法提供詳細(xì)改善建議，有助于經(jīng)營(yíng)效能進(jìn)步者。(五)對(duì)于公司各項(xiàng)作業(yè)方法、程序、報(bào)表等，提供改好心見(jiàn)，具有降低本錢(qián)、簡(jiǎn)化作業(yè)、進(jìn)步工作效率的成效者。(六)對(duì)于公司將來(lái)經(jīng)營(yíng)的研究開(kāi)展等事項(xiàng)，提出研究報(bào)告，具有采納價(jià)值或效果者。第十條前條獎(jiǎng)勵(lì)的標(biāo)準(zhǔn)，由審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員依員工建議案評(píng)核表各個(gè)評(píng)核工程分別逐項(xiàng)研討并評(píng)訂分?jǐn)?shù)后，以總平均分?jǐn)?shù)擬定等級(jí)及其獎(jiǎng)金金額。第十一條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為不宜采納施行者，應(yīng)交由收受部門(mén)據(jù)實(shí)委婉簽注理由通知原建議人。第十二條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為可以采納并施行于本公司者，應(yīng)由審議領(lǐng)導(dǎo)小組召集人于審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定后三日內(nèi)，以書(shū)面詳細(xì)注明建議人姓名、建議案內(nèi)容及該建議案施行后對(duì)公司的可能奉獻(xiàn)、核定等級(jí)及獎(jiǎng)金數(shù)額與理由，連同審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員的評(píng)核表，一并報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理核定。按等級(jí)于年終工作總結(jié)大會(huì)上發(fā)給獎(jiǎng)金。第十三條為防止審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員對(duì)建議人的主觀印象，影響評(píng)核結(jié)果的公平起見(jiàn)，在建議案未經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)定前，對(duì)建議人的姓名應(yīng)予保密，不得泄露。第十四條建議的案件如系由二人以上共同提出者，其所得的獎(jiǎng)金，按人數(shù)平均發(fā)給。第十五條有以下各情形之一者，不得申請(qǐng)核獎(jiǎng)：(一)各級(jí)主管人員對(duì)其本身職責(zé)范圍內(nèi)所作的建議。(二)被指派或聘用為專門(mén)研究工作而提出與該工作有關(guān)的建議方案者。(三)由主管指定為業(yè)務(wù)、guǎnlǐ、技術(shù)的改良或工作方法、程序、表報(bào)的改善或簡(jiǎn)化等作業(yè)，而獲致的改良建議者。(四)同一建議事項(xiàng)經(jīng)別人提出并已獲得獎(jiǎng)金者。第十六條公司各單位如有任何問(wèn)題或困難，需求解決或改良時(shí)，經(jīng)呈請(qǐng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后得公開(kāi)向員工征求意見(jiàn)，所得建議的審議與獎(jiǎng)勵(lì)，得依本方法辦理。第十七條員工建議案的最后處理情形，應(yīng)由收受部門(mén)通知原建議人，員工所提建議，不管采納與否均應(yīng)由行政部負(fù)責(zé)歸檔。經(jīng)核定給獎(jiǎng)的建議案，并應(yīng)在公司中表?yè)P(yáng)。第十八條本方法經(jīng)呈請(qǐng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后公布施行，修訂時(shí)同。工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題篇十三專家普遍認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步走出了概念競(jìng)爭(zhēng)的怪圈，伴隨著市場(chǎng)成熟的腳步，已經(jīng)步入了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接影響銷(xiāo)售的最終結(jié)果。一、產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析^p本案位于朝陽(yáng)區(qū)工體東路8號(hào)、10號(hào)院，地處東二環(huán)與東三環(huán)之間、平安大街延長(zhǎng)線與朝外大街之內(nèi)，距東二環(huán)公里、距東三環(huán)公里;工程地塊西隔工體東路為工人體育場(chǎng)游泳館，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區(qū)，南臨北空干休所，北鄰北京警備司令部____辦公大樓。工程占地公頃，屬典型的“插空”工程;規(guī)劃總建筑面積萬(wàn)平方米，建筑密度31%，容積率。從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式，規(guī)劃方案難度較大。針對(duì)本地塊周邊的市政設(shè)施、交通道路狀況、配套設(shè)施等諸多因素綜合考慮，對(duì)該規(guī)劃工程作如下分析^p：1、工程優(yōu)勢(shì)分析^p(1)、地處東二、三環(huán)之間，是公認(rèn)的的高地價(jià)區(qū)位，土地使用權(quán)的獲取來(lái)之不易，絕對(duì)區(qū)位上乘。(2)、位于三大商務(wù)、商業(yè)核心及使館區(qū)的邊緣，商業(yè)氣氛濃重，同時(shí)可分流四大核心區(qū)域的客戶，區(qū)域內(nèi)目的客戶大多具有一定的經(jīng)濟(jì)根底和相應(yīng)的消費(fèi)才能。(3)、緊鄰工人體育場(chǎng)館和富國(guó)海底世界兩個(gè)具有代表性的消費(fèi)場(chǎng)所;綜合考慮，有一定的投資空間，經(jīng)概念提升、整體包裝籌劃后，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場(chǎng)。(4)、所處區(qū)域市政道路狀況良好、周邊配套設(shè)施齊全，特別是商業(yè)配套、健身、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所多，并且整體區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)景規(guī)劃較好，對(duì)客戶心理影響會(huì)較大。(5)、與本區(qū)域內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)工程相比，周邊現(xiàn)狀綠化較好、樹(shù)齡長(zhǎng)、污染小且與大型公園相隔不遠(yuǎn)，在某種程度上來(lái)講不失為典型的繁華街區(qū)中“鬧中取靜”的工程;2、工程優(yōu)勢(shì)(1)、相對(duì)區(qū)位一般，東離國(guó)貿(mào)商圈，西距朝外商業(yè)大街都有一定間隔，屬于“都沿邊，卻又不全是”邊緣地帶，商務(wù)氣氛不濃。(2)、四鄰小環(huán)境較差，處于北京舊有居民區(qū)的包圍之中，紛亂嘈雜，居民素質(zhì)不高，文化氣息不夠理想，對(duì)業(yè)主的日后生活會(huì)有一定的影響，不適宜建高尚純居住區(qū)。(3)、工程規(guī)劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴(yán)重，人口密度大、建筑密度大、容積率較高、樓體布局難度大，狹小的中央庭院也不利于園林景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，會(huì)給銷(xiāo)售帶來(lái)較大壓力，特別是進(jìn)入后期銷(xiāo)售階段隨著工程形象的拔高，視覺(jué)效果會(huì)越來(lái)越差。(4)、工程地處朝外及平安大街延長(zhǎng)線之間，交通狀況在上下班頂峰期擁堵嚴(yán)重，假設(shè)遇工體有大型演出、比賽，那么更加不理想。(5)、板樓中東西朝向的戶型所占比例大于南北向戶型的比例，不利于銷(xiāo)售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)及工程檔次的提升，并且與工程整體定位于高檔相矛盾;且部分戶型套內(nèi)面積分配相對(duì)不合理，即相對(duì)于套內(nèi)戶型總面積，次臥、廚房的面積過(guò)小不符合目的客戶的舒適生活習(xí)慣;(6)、區(qū)域內(nèi)可替代產(chǎn)品較多，與區(qū)域內(nèi)各競(jìng)爭(zhēng)工程相比，本案建筑規(guī)模、工期及入住時(shí)間存在較大優(yōu)勢(shì)，地下車(chē)位數(shù)量也缺乏，客戶容易被分流。二、規(guī)劃研究及產(chǎn)品定位通過(guò)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析^p可以得出如下結(jié)論：該地塊既有先天的缺乏也有鮮明的優(yōu)勢(shì)，不菲的地價(jià)決定了它只能做中高檔產(chǎn)品，為了挖出其潛質(zhì)來(lái)我們必須對(duì)工程的產(chǎn)品定位進(jìn)展細(xì)分，而只有對(duì)目的客戶的需求做細(xì)致研究，才能有針對(duì)性地做產(chǎn)品細(xì)分。1、產(chǎn)品規(guī)劃研究從本宗地地塊形狀來(lái)看呈楔形，不非常規(guī)那么，屬東西向長(zhǎng)、南北向短的不好利用地塊，表達(dá)在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋;加上地塊北側(cè)為北京警備司令部辦公用房，直接導(dǎo)致地塊南側(cè)的使用受到限制;再加上地塊整體為近方形，只有做出圍合才能進(jìn)步土地利用率，這就不可防止地出現(xiàn)多處拐角結(jié)合部的“死角”房屋;這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷(xiāo)售價(jià)格的提升及銷(xiāo)售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。很難想象出，這里可以規(guī)劃成純居住高尚品質(zhì)社區(qū)，恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境。假設(shè)僅從本工程目前的戶型面積設(shè)計(jì)及所處區(qū)域地段來(lái)看似乎有這種可能，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車(chē)位，而這兩點(diǎn)又恰恰是為本工程不可逾越的障礙;另外，向西的朝外大街，向東的三環(huán)沿線及國(guó)貿(mào)商圈可供選擇的純辦公樓較多，因此作為純辦公用房也不太現(xiàn)實(shí)。2、目的客戶研究(1)、因故不能或不愿分開(kāi)該區(qū)域的成功人士，追求一定的舒適生活，向往擁有朝向好、面積適中偏大的戶型。(2)、向往便利的運(yùn)動(dòng)、安康，追求時(shí)尚，工作單位非常接近的年輕的準(zhǔn)成功人士(包括一些運(yùn)發(fā)動(dòng))。(3)、中小規(guī)模個(gè)體經(jīng)貿(mào)公司，業(yè)務(wù)便利，商住兩用的需求者。(4)、看準(zhǔn)獨(dú)特的位置、商機(jī)和產(chǎn)品的個(gè)性，用于投資的成功人士。理由是：(1)、規(guī)劃方案可以做到一定數(shù)量的好朝向較舒適性的房子。(2)、工體、海底世界對(duì)一些年輕、追求安康、快樂(lè)生活一族有無(wú)窮的魅力，有一些運(yùn)發(fā)動(dòng)希望就近有一處住所，有一些富裕的鐵桿國(guó)安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。(3)、本塊宗地處于周邊三大商業(yè)、商務(wù)核心邊緣的市中心地帶，可滿足一些中小個(gè)體經(jīng)營(yíng)者居家辦(4)、本塊宗地位于第一、第三使館區(qū)和幾大商務(wù)、商業(yè)區(qū)的邊緣，只要戶型面積合理，便具有一定的投資概念。(5)、居家辦公和投資型客戶對(duì)戶型朝向的要求并不非常敏感，可以解決本工程?hào)|西向房屋過(guò)多的優(yōu)勢(shì)，推出板式辦公樓的優(yōu)勢(shì)。3、工程定位商住兩用+投資概念4、建筑規(guī)劃的調(diào)整(1)、保存正向大面積的居住功能為主的偏大套型設(shè)計(jì)。(2)、把兩個(gè)樓座的銜接處設(shè)計(jì)成投資或商業(yè)用房戶型，面積不宜大，拐角可適當(dāng)進(jìn)展功能修改。(3)、建議將樓體構(gòu)造確定為框架構(gòu)造，以增加室內(nèi)外空間的可變性，從而增加部分房間的開(kāi)間程度。(4)、裝修標(biāo)準(zhǔn)選用菜單式精裝修方式。(5)、在立面的表現(xiàn)上應(yīng)與東部城市的整體相和諧并有適當(dāng)突出、夸大的表現(xiàn)，既要有現(xiàn)代感，又與投資人心態(tài)相吻合，色彩選用上應(yīng)冷暖色比照擬為明顯，在二者間又要有適當(dāng)?shù)倪^(guò)渡。(6)、在陽(yáng)臺(tái)和窗體的表現(xiàn)上，應(yīng)從整體上考慮細(xì)節(jié)，部分采用變化，力求新穎、實(shí)用，使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺(jué);另外，在充分控制本錢(qián)的前提下，盡量注重新材料、新工藝的運(yùn)用，盡量防止市場(chǎng)上產(chǎn)品相似化、趨同化的弊病，尋求獨(dú)到將是我產(chǎn)品設(shè)計(jì)的第一原那么。工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題篇十四一、城市概況(一)城市根本概況衛(wèi)輝市位于中原腹地，河南省北部、太行山東麓、古黃河北岸，總面積868平方公里，其中平原面積452平方公里，總?cè)丝?0萬(wàn)，城區(qū)常住人口18萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率居新鄉(xiāng)八縣(市)之首。衛(wèi)輝是新鄉(xiāng)市“五星環(huán)繞”格局下地緣最近的衛(wèi)星城，新鄉(xiāng)市的“后花園”，河南省歷史文化名城、省級(jí)園林城市、中國(guó)財(cái)神文化之鄉(xiāng)。(二)城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r20__年，全市g(shù)dp完成億元，增長(zhǎng);全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元，增長(zhǎng);規(guī)模以上工業(yè)增加值億元，增長(zhǎng);實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)億元，增長(zhǎng);財(cái)政一般預(yù)算收入億元，增長(zhǎng);社會(huì)消費(fèi)品零售總額29億元，增長(zhǎng);城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11000元，增長(zhǎng)17%。二、衛(wèi)輝市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：(一)市場(chǎng)供需狀況我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，于20__年開(kāi)場(chǎng)建立，現(xiàn)有水晶城、美景花城、盛世藍(lán)灣等已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)房產(chǎn)缺乏十處，開(kāi)發(fā)規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人們對(duì)住房的需求，開(kāi)展?jié)摿甏?。房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況非常理想，房?jī)r(jià)也由05年的800～1400飆升到如今的1500～20__。由于一方面開(kāi)發(fā)規(guī)模相對(duì)較小，另一方面需求旺盛，我市房地產(chǎn)正處于上升開(kāi)展時(shí)期，房產(chǎn)仍有較大的升值空間。(二)價(jià)格程度目前，我市房?jī)r(jià)均價(jià)1700元/平方米，其中一樓20__元/平方米，六樓1300元/平方米，地下室750—850元/平方米，物業(yè)費(fèi)元/平方米，城區(qū)商品門(mén)面房銷(xiāo)售價(jià)格3500—4500元/平方米。(三)產(chǎn)品特征多以普通六層為主，戶型面積95—153平方(兩房、三房)，主力戶型面積為120-130平方，一層價(jià)格最高，天然氣加熱地暖系統(tǒng)的高品質(zhì)樓盤(pán)較少。工業(yè)地產(chǎn)建議書(shū)工業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題篇十五“北京交通臺(tái)”和“北京音樂(lè)臺(tái)”，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一;我們可選擇時(shí)段30秒套播，總體方案進(jìn)展5個(gè)月，時(shí)間分別為開(kāi)盤(pán)期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，費(fèi)用預(yù)計(jì)50萬(wàn)元。(1)從交通中的視野角度來(lái)講，公共汽車(chē)的車(chē)身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會(huì)給人留下較深的印象;因此，我們建議在公共汽車(chē)28路、康恩專線選取5―8輛汽車(chē)進(jìn)展公交車(chē)身廣告，在公益廣告方面可制作精巧的印有__花園廣告標(biāo)識(shí)及的垃圾桶贈(zèng)送市政部門(mén)安放于豐聯(lián)附近，另外看房班車(chē)車(chē)身上的視覺(jué)廣告也是可利用的另一選擇;總體費(fèi)用控制在60萬(wàn)元。(2)、從客戶的工作及交際習(xí)慣來(lái)考慮;針對(duì)于客戶回家較晚的實(shí)際情況，我們認(rèn)為：采用21：00~22：00時(shí)間段的電視媒體，比擬適宜;一方面，是由客戶的生活習(xí)慣決定，另一方面，此時(shí)間段的某些欄目的費(fèi)用并不貴;建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類(lèi)節(jié)目(例如“生活速遞”)，此些節(jié)目的費(fèi)用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推__花園的安康工作、安康生活，投資空間，方案在20__年9月推出兩周費(fèi)用約6萬(wàn)元。(3)、從目的受眾的閱覽媒體方面考慮：就目的客戶的閱覽習(xí)慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目的”等白領(lǐng)雜志，報(bào)刊運(yùn)用那么首選“北京青年報(bào)”、第二媒體選用“北京晨報(bào)”。2、推廣策略通過(guò)工程的自身特點(diǎn)及市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的承受態(tài)度，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原那么;為此我們建議在各個(gè)時(shí)間段進(jìn)展以下詳細(xì)方案：(1)、形象導(dǎo)入期在客戶的分期選取上，此時(shí)期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、對(duì)該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶(工作、居住在周邊的人)，他們是工程投入市場(chǎng)前期最有可能第一時(shí)間達(dá)成購(gòu)置意向的人，也是我們?cè)摃r(shí)間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬―賣(mài)場(chǎng)建成的同時(shí)落實(shí)、安裝，廣告牌應(yīng)由案名、logo及小區(qū)的鳥(niǎo)瞰圖等組成，傳達(dá)出在本地點(diǎn)有本工程這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。在20__年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評(píng)論性文章，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為cbd商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、安康在工作和生活都不可缺。(2)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期此時(shí)期，我們的工作重點(diǎn)是在銷(xiāo)售人員在與客戶的交談過(guò)程中，通過(guò)側(cè)面理解客戶對(duì)本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價(jià)格來(lái)揣摩初定的定價(jià)格體系在客戶心中的作用及認(rèn)知程度;此也是我們市場(chǎng)初探，進(jìn)展工程側(cè)重點(diǎn)調(diào)整所需獲得信息的重要來(lái)之一。此時(shí)應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位。(3)、銷(xiāo)售期每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字說(shuō)明，此時(shí)間段各樓盤(pán)的銷(xiāo)售量在全年中占較大的份額，此段時(shí)機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會(huì)的目的并不是要求銷(xiāo)售出去多少套房，而是工程展示自身形象的良好時(shí)機(jī)，借以進(jìn)展形象推廣。我們方案以較好形象參加20__年9月的秋季展會(huì)、20__年第一次春季展會(huì)及20__年夏季房展會(huì)，但參加展會(huì)需要注意以下幾點(diǎn)：a、參加的展會(huì)一定要選在“國(guó)貿(mào)”，在國(guó)貿(mào)展會(huì)展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會(huì)寧肯不參加。b、展位數(shù)不應(yīng)低于5個(gè)。c、展位一定要做特裝，表達(dá)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，防止俗套，吸引參展觀眾的注意力。三次展會(huì)總體費(fèi)用控制在140萬(wàn)元(展位費(fèi)+特裝費(fèi))3、媒介廣告方案安排當(dāng)工程開(kāi)場(chǎng)推介的時(shí)候，為了本案聲勢(shì)的營(yíng)造及形象傳播的迅速推廣，我們認(rèn)為在工程的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期及開(kāi)盤(pán)初期采用報(bào)刊廣告營(yíng)造聲勢(shì)，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報(bào)”為主，“北京晨報(bào)”為輔;當(dāng)工程開(kāi)盤(pán)一個(gè)月后適當(dāng)減少登載頻率;針對(duì)客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報(bào)”、“機(jī)票套封”、“職業(yè)經(jīng)理人”、“生活速遞”、“目的”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。4、海報(bào)、dm宣傳單的投放投放地點(diǎn)：cbd商圈內(nèi)寫(xiě)字樓及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、東二環(huán)偏北處的寫(xiě)字樓、公寓、雅寶路地區(qū)、朝外大街周邊寫(xiě)字樓等等(應(yīng)注意與晨報(bào)的dm投放不相重復(fù))按照以上策略推廣，總體費(fèi)用可控制在總體銷(xiāo)售額的――即1100萬(wàn)元(整體銷(xiāo)售周期內(nèi));四、價(jià)格策略由于本工程自身體量較小，房屋總套數(shù)較少，原那么上不合適如今市場(chǎng)上眾多工程均采用的低開(kāi)高走的銷(xiāo)售策略;因此在定價(jià)上，我們認(rèn)為針對(duì)本案及市場(chǎng)情況應(yīng)當(dāng)把握“銷(xiāo)售為第一目的”的原那么，制定一個(gè)合理的價(jià)格，力求短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，原那么采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想，平穩(wěn)提價(jià)，但期間的變故還可根據(jù)銷(xiāo)售的變化靈敏調(diào)整。按照工程自身的條件，理想的均價(jià)應(yīng)在11000/平方米程度，但北京高檔住宅及公寓市場(chǎng)供過(guò)于求，現(xiàn)時(shí)認(rèn)為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷(xiāo)，大部分賣(mài)了50%就停下，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計(jì)的缺口，假設(shè)前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響;而8000元/平方米的定價(jià)又給客戶以高不成低不就的感覺(jué)，因此，我們應(yīng)在開(kāi)盤(pán)時(shí)迅速拔高認(rèn)購(gòu)期時(shí)的公開(kāi)價(jià);經(jīng)過(guò)市場(chǎng)綜合比擬及本錢(qián)估算我們認(rèn)為開(kāi)盤(pán)階段9600元/平(精裝修)的均價(jià)比擬合理，也容易被市場(chǎng)所承受;在這個(gè)價(jià)位上也堅(jiān)持采用菜單式精裝修。從整體均價(jià)來(lái)考慮，工程開(kāi)盤(pán)以較低的價(jià)格獲得市場(chǎng)的認(rèn)同是必要的;假如各方面均按照我們的預(yù)計(jì)進(jìn)展，整體均價(jià)應(yīng)為11000元/平米左右――其中第一階段方案銷(xiāo)售社區(qū)b座南北向8層部分(約萬(wàn)平米)，均價(jià)為9600元/平米;第二階段方案銷(xiāo)售社區(qū)的b座東西向11、12層部分(約萬(wàn)平米)，均價(jià)為10300元/平米;第三階段方案銷(xiāo)售社區(qū)a座東西向20層部分(約萬(wàn)平米)，均價(jià)為11000元/平米;第四階段方案銷(xiāo)售社區(qū)a座南北向(約2萬(wàn)平米)21層部分，均價(jià)為12000元/平米。建議產(chǎn)品的整體計(jì)價(jià)單位無(wú)論內(nèi)、外銷(xiāo)均采用美金來(lái)計(jì)價(jià)。根據(jù)本工程的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價(jià)12~13%，樓層差價(jià)上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價(jià)，樓層差價(jià)暫定為80元/平米左右。一、營(yíng)銷(xiāo)組織為確保__花園工程的入市成功和銷(xiāo)售目的，本公司將以獨(dú)家代理及全程跟蹤的方式為本工程效勞，針對(duì)本案成立專案小組，幫助開(kāi)展商組織營(yíng)銷(xiāo)工作，包括：市場(chǎng)分析^p、產(chǎn)品調(diào)整、產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷(xiāo)推廣及銷(xiāo)售組織等工作。近期，本專案小組將圍繞著20__年8月上旬展開(kāi)的產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷(xiāo)推廣、銷(xiāo)售組織中的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記和9月中旬的正式出售(詳細(xì)時(shí)間根據(jù)銷(xiāo)售證獲得進(jìn)展調(diào)整)兩個(gè)時(shí)期開(kāi)展各項(xiàng)工作。此時(shí)期我方的工作重點(diǎn)為：配合開(kāi)展商協(xié)調(diào)廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項(xiàng)工作進(jìn)度，配合籌劃部、銷(xiāo)售部提出籌劃方案的詳細(xì)施行，協(xié)助設(shè)計(jì)院進(jìn)展產(chǎn)品的最終優(yōu)化調(diào)整，為各項(xiàng)工作的有效進(jìn)展創(chuàng)造條件。我方的營(yíng)銷(xiāo)組織框架和工作流程如下：1、營(yíng)銷(xiāo)組織架構(gòu)2、工作流程為保證本案的成功營(yíng)銷(xiāo)，各相關(guān)單位應(yīng)遵循“一切為了銷(xiāo)售”的原那么，分工不分家地展開(kāi)工作，有關(guān)流程如下：二、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中可能遇到的不利場(chǎng)面的調(diào)整措施在入市銷(xiāo)售過(guò)程中會(huì)發(fā)生許多變化，為確保各時(shí)期銷(xiāo)售的成功，我們有必要組織和發(fā)動(dòng)各方力量，提早做好應(yīng)變準(zhǔn)備?，F(xiàn)階段，除加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)組織力量外，還應(yīng)增設(shè)1~2名有一定市場(chǎng)經(jīng)歷和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)歷的骨干力量，集中統(tǒng)一管理，分工責(zé)任，對(duì)以下方面有所準(zhǔn)備：1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較有壓力的入市策略由于本工程的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，他們的開(kāi)盤(pán)會(huì)對(duì)我們的銷(xiāo)售形成較大沖擊，致使客戶分流;那么，整體實(shí)現(xiàn)11000元/平米的銷(xiāo)售均價(jià)及絕對(duì)利潤(rùn)就會(huì)變得較為困難，為此我方建議如下：(1)、在參考開(kāi)發(fā)商的價(jià)格底限要求根底上，建議采取以9500~9600元/平米(精裝修)的均價(jià)入市，確保優(yōu)質(zhì)又優(yōu)價(jià)，