地產(chǎn)公司產(chǎn)品品質(zhì)日常工作機(jī)制V

xx置業(yè)xx區(qū)域公司：專項(xiàng)工作作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作表單各項(xiàng)目面對日益白熱化的房地產(chǎn)市場環(huán)境，就必須擠入武漢、長沙、仙市場的波動(dòng)直接影響客戶滿意度，要贏得“最終客戶”的青睞，就質(zhì)量”是產(chǎn)品品質(zhì)的最為根本的兩個(gè)矛盾焦點(diǎn)。如何快速實(shí)現(xiàn)從經(jīng)驗(yàn)管理、制度管理向標(biāo)準(zhǔn)化管理、精細(xì)化管理、精益化管理；如何以客戶視乏明確的管理要求和有效的管理手段，施工現(xiàn)場工程質(zhì)量管理普遍缺乏精細(xì)化動(dòng)態(tài)管理操作方法等，都是我們對產(chǎn)品品質(zhì)管理的瓶頸。總結(jié)以往的管理模式、方法和經(jīng)驗(yàn)，必須形成基于甲方視角對產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)行精細(xì)化管控，著手的關(guān)鍵控制點(diǎn)是影響客戶滿意度的產(chǎn)品品質(zhì)。xx部標(biāo)準(zhǔn)：MGBZxxV.0版)xxVMGBZxx(V2.0版)VGBZxxVVMGBZxxV版)MGBZxxV)MGBZxxVMGBZxxV版)MGBZxxV版)23、《MG-BZ-103-033xx節(jié)能施工手冊(工程策劃)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》(V1.0版)(三)、各項(xiàng)目各標(biāo)段總承包及分包合約體系，解釋順序按如下：、xx置業(yè))交底記錄；6、合同專用條款(包括技術(shù)管理需求、詢標(biāo)記錄等)；(四)、政府相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)：2、行業(yè)(住建、消防、人防、交警等)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法律、法規(guī)。 (一)、項(xiàng)目工程管理實(shí)行四層分級管理④xx置業(yè)xx區(qū)域公司產(chǎn)品品質(zhì)小組(集團(tuán)工程管理中心)重點(diǎn)部 (二)、工程管理中采用五大線條管理體系※在施項(xiàng)目客戶關(guān)注的質(zhì)量問題(觀感質(zhì)量)評估管理※在施項(xiàng)目實(shí)測實(shí)量(工程實(shí)體質(zhì)量)評估管理※在施項(xiàng)目工程資料(管理行為)評估管理Ⅰ在施項(xiàng)目客戶關(guān)注的質(zhì)量問題(觀感質(zhì)量)評估管理按照xx置業(yè)xx區(qū)域公司《客戶關(guān)注的質(zhì)量問題(觀感質(zhì)量)評分表》(詳見附件1)及《客戶關(guān)注的質(zhì)量問題(觀感質(zhì)量)培訓(xùn)交底說明PPT》(詳見附件5)進(jìn)行驗(yàn)收。Ⅱ在施項(xiàng)目實(shí)測實(shí)量(工程實(shí)體質(zhì)量)評估管理評要求施工單位對現(xiàn)場實(shí)體進(jìn)行全數(shù)(100%)檢查，監(jiān)理單位進(jìn)行普查區(qū)域公司產(chǎn)品品質(zhì)小組(或集團(tuán)工程管理中心)進(jìn)行復(fù)查(10%)，并形(詳見附件7)分四級：①施工單位、②監(jiān)理單位、③項(xiàng)目工程管理部、xxⅢ在施項(xiàng)目安全文明施工評估管理為提高施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理水平，達(dá)到文明施工、安全標(biāo)準(zhǔn)化公司工程現(xiàn)場管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)人員行為，杜絕安全Ⅳ在施項(xiàng)目工程資料(管理行為)評估管理板、施工工序等的管理行為進(jìn)行監(jiān)約。管理要有痕跡，即要形成工程全項(xiàng)目工程管理部進(jìn)行有依據(jù)的說明。②室內(nèi)墻地面磚(含石材)、天棚管、內(nèi)保溫及抹灰；③室內(nèi)墻面、天花(吊頂)的扇灰及油漆；③項(xiàng)目工程管理部經(jīng)理驗(yàn)收合格后，需要組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部、五個(gè)三Ⅴ在施項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制評估管理項(xiàng)目的質(zhì)量通病控制、進(jìn)度控制、安全風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評估，并對風(fēng)險(xiǎn)劃 (一)、基礎(chǔ)工程監(jiān)理工程師必須對每一棟建筑物的施工軸線控制網(wǎng)和外廓線的測量監(jiān)理工程師必須對結(jié)構(gòu)層的標(biāo)高和軸線及結(jié)構(gòu)構(gòu)件位置進(jìn)行測量驗(yàn)驗(yàn)收內(nèi)容：樁機(jī)規(guī)格型號；預(yù)制樁進(jìn)場材料(含樁尖)；樁位(軸線)及預(yù)制樁進(jìn)場時(shí)，由一名監(jiān)理工程師和一名項(xiàng)目工程部工程師共同驗(yàn)收，，并在現(xiàn)場臺帳上簽字確認(rèn)。進(jìn)場臺帳須注明樁的規(guī)格、數(shù)量、長度及編號，監(jiān)理工程師必須對樁位(軸線)及標(biāo)高進(jìn)行核驗(yàn)，并在現(xiàn)場驗(yàn)收臺帳上第一根樁(試樁)收樁時(shí)項(xiàng)目工程部必須提前通知設(shè)計(jì)、勘察、施工單旁站，并現(xiàn)場做好旁站記錄，預(yù)制樁施工過程中，若遇到貫入度劇變，樁身突然發(fā)生傾斜、位移或有嚴(yán)重回彈，樁頂或樁身出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫、破碎等情況時(shí)，項(xiàng)目工程部應(yīng)暫停施驗(yàn)收內(nèi)容：樁位(軸線)及標(biāo)高、樁徑、孔深、入巖深度、持力層巖性、樁基施工前，監(jiān)理工程師必須對樁位(軸線)及標(biāo)高進(jìn)行核驗(yàn)，并在現(xiàn)。人工挖孔樁最終成孔時(shí)，監(jiān)理工程師或者項(xiàng)目工程部工程師必須下到每成孔過程中，如遇地質(zhì)情況與地勘資料嚴(yán)重不符時(shí)，項(xiàng)目工程部必須及監(jiān)理工程師必須對灌注樁鋼筋籠及導(dǎo)管安裝、混凝土灌注過程進(jìn)行全程管工程師必須每班次檢查三次監(jiān)理工程師在崗情況，工程部經(jīng)理必須每天檢驗(yàn)收內(nèi)容：邊線復(fù)核、原始地面標(biāo)高、基坑(槽)截面尺寸、基底標(biāo)高、基坑開挖前必須由監(jiān)理工程師和項(xiàng)目工程部工程師對基坑開挖邊線及原個(gè)三工程師對基坑(槽)截面尺寸、基底標(biāo)高、原位測試等進(jìn)行核驗(yàn)，并在 (二)、主體工程監(jiān)理工程師須根據(jù)規(guī)范要求對鋼筋、砼試塊、水泥、砌塊、砂漿試塊、驗(yàn)收內(nèi)容：模板材料、軸線、截面尺寸、表面觀感、板面標(biāo)高、起拱、監(jiān)理工程師必須對模板進(jìn)行100%驗(yàn)收，項(xiàng)目工程部工程師進(jìn)行不少于驗(yàn)收內(nèi)容：鋼筋品牌、規(guī)格、型號、數(shù)量、鋼筋連接及錨固長度、保護(hù)凝土工程混凝土澆筑前，監(jiān)理工程師必須核查混凝土強(qiáng)度等級、坍落度、商品混凝土合同廠家、混凝土從出廠運(yùn)輸至澆筑完成總時(shí)間(不能超過混凝土初凝時(shí)間)等，并如實(shí)做好檢查記錄。節(jié)點(diǎn)區(qū)域不同強(qiáng)度等級混凝土澆筑時(shí)：如梁柱(墻)等節(jié)點(diǎn)部位，必須并現(xiàn)場做好旁站記錄；項(xiàng)目工程部監(jiān)約：主管工程師必須每班次檢查三次監(jiān)理工程師在崗情況，工混凝土拆模后一周內(nèi)，監(jiān)理工程師必須對每層混凝土外觀質(zhì)量(表面是否有露筋、爛根、狗洞、裂縫等)進(jìn)行驗(yàn)收，對發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)跟進(jìn)處理并做100%的墻、柱、梁、板混凝土強(qiáng)度進(jìn)行回彈自檢驗(yàn)收；監(jiān)理工程師必須對每型及公共區(qū)域各不少于一組；項(xiàng)目工程部工程師必須對每層混凝土強(qiáng)度進(jìn)行回彈抽測，每層抽查構(gòu)件(墻、柱、梁、板)不少于一組。驗(yàn)收內(nèi)容：①砌塊材料、齡期、強(qiáng)度；②砌體放線；③預(yù)留洞口位置、尺寸；④砌筑砂漿配比；⑤砌體垂直度、平整度、灰縫厚度與平直度；⑥墻②連接面清潔與鑿毛處理；③模板；④馬牙槎；⑤混凝土配合比；⑥混凝土砌體工程每天的砌筑高度不能超過1.5m；頂磚砌筑間歇時(shí)間必須大于砌體工程構(gòu)造柱、圈梁、過梁、混凝土返檻必須嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)及規(guī)范要監(jiān)理工程師必須對砌體進(jìn)行100%驗(yàn)收，項(xiàng)目工程部工程師進(jìn)行不少于嚴(yán)格控制砂子的含泥量、大顆粒的粒徑、水泥的含量；嚴(yán)禁為了增加砂漿的和易性添加任何外加劑；抹灰甩漿前必須清除基層墻面及墻根的浮灰并監(jiān)理工程師必須對抹灰進(jìn)行100%驗(yàn)收，項(xiàng)目工程部工程師進(jìn)行不少于驗(yàn)收內(nèi)容：①外墻保溫：保溫材料厚度及防火等級、保溫層基層、保溫層粘結(jié)與固定、增強(qiáng)網(wǎng)鋪設(shè)、熱橋部位處理等；②外墻磚(涂料)：基層平整度、垂直度；面磚排版、色差(涂料)；墻面空鼓開裂、滴水線、窗臺等細(xì)部監(jiān)理工程師必須對抹灰進(jìn)行100%驗(yàn)收，項(xiàng)目工程部工程師進(jìn)行不少于驗(yàn)收內(nèi)容：①基層處理；②防水層厚度及鋪貼；③涂膜遍數(shù)、厚度、上屋面、露臺、陽臺必須是結(jié)構(gòu)自找坡(帶小天溝)剛性和柔性相結(jié)合的排水漏斗(或地漏)的篦子蓋板完成面必須是低于相鄰結(jié)構(gòu)的完成面，保外墻不漏水的情況下，方可以進(jìn)行下一道工序(如外保溫、外門窗主框)監(jiān)理工程師必須對衛(wèi)生間、陽臺、外墻、外窗、屋面、露臺等部位進(jìn)行驗(yàn)收內(nèi)容：①煙道壁厚、尺寸；②煙道開孔方向及孔徑；③煙道封堵及支承方式；④止回閥安裝；⑤煙道根部防水(止水臺)等。驗(yàn)收內(nèi)容：①型材、玻璃規(guī)格及型號；②門窗框定位及固定；③門窗邊所有外門窗安裝完成后，必須進(jìn)行淋水試驗(yàn)驗(yàn)收，做好淋水試驗(yàn)記錄(附照片)并存檔。11、欄桿工程(含空調(diào)百頁、樓梯欄桿扶手) (三)、裝修工程驗(yàn)收內(nèi)容：①入戶門內(nèi)外高差；②樓梯間防火門內(nèi)外高差；③電梯門洞口過門石標(biāo)高與小倒角；④非封閉過道走廊的標(biāo)高與找坡；⑤公共區(qū)域各防①木龍骨的防火、防腐處理；②吊頂內(nèi)管道、設(shè)備的安裝及水管試壓；③吊桿、龍骨的材質(zhì)、規(guī)格、安裝間距及連接方式；④吊頂標(biāo)高罩面板安裝前必須對吊頂內(nèi)管道設(shè)備安裝、吊桿安裝、龍骨安裝等隱蔽涂飾施工前必須留置出合理的施工間歇時(shí)間(或采取烘干措施)，以確保驗(yàn)收內(nèi)容：①門洞口尺寸及墻體厚度;②門框內(nèi)腔及門框與墻體縫隙填安排在濕作業(yè)施工完成、主要材料運(yùn)輸完成之后驗(yàn)收內(nèi)容：①門洞口尺寸及墻體厚度;②門框內(nèi)腔及門框與墻體縫隙填 (四)、水暖電氣工程驗(yàn)收內(nèi)容：①給水管管材及配件的規(guī)格、定位、連接、固定；②水箱、室內(nèi)給水工程施工完成后，監(jiān)理單位必須組織施工單位進(jìn)行給水管的水驗(yàn)收內(nèi)容：①預(yù)埋套管(含預(yù)留洞口)的規(guī)格、定位、封堵;②排水管管材及配件的規(guī)格、型號、定位、坡度、連接、固定;③排水管止水環(huán)、阻火室內(nèi)排水工程施工完成后，監(jiān)理單位和工程部必須組織施工單位進(jìn)行排驗(yàn)收內(nèi)容：①采暖管管材及配件的規(guī)格、連接、鋪設(shè)間距、彎曲半徑、暖)管道系統(tǒng)水壓試驗(yàn)、沖洗和測試；⑤混凝土填充層；⑥伸縮縫的設(shè)置等。件做到位，天棚(地暖)管必須帶壓施工。驗(yàn)收內(nèi)容：①預(yù)埋套管(含預(yù)留洞口)的規(guī)格、定位、數(shù)量；②線管線盒的規(guī)格、定位、連接、固定；③配電箱(柜)及其內(nèi)部控制元器件的規(guī)格、預(yù)埋于墻面的86底盒必須凸出毛坯房交房面(墻面不抹灰時(shí)為結(jié)構(gòu)墻面、墻面抹灰時(shí)為抹灰完成面)2mm~5mm，同一墻面的設(shè)計(jì)為同一標(biāo)高的底施；④風(fēng)管嚴(yán)密性檢測、水管及冷媒管試壓；⑤設(shè)備單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)、系統(tǒng)無生通風(fēng)與空調(diào)工程施工完成后，項(xiàng)目工程部必須組織施工和監(jiān)理單位進(jìn)行管道壓力試驗(yàn)、風(fēng)量溫度測試、制冷機(jī)組試運(yùn)行、系統(tǒng)試運(yùn)行等調(diào)試，做好記錄(附照片)并存檔。地下室綜合管網(wǎng)的組成：地下室綜合管網(wǎng)包括排水管網(wǎng)(雨水系統(tǒng)和污管網(wǎng)、電力管網(wǎng)(高壓電系統(tǒng)和低壓電系統(tǒng))、弱電管網(wǎng)(有線電視系統(tǒng)、電壓(或氣壓)試驗(yàn)等。室外綜合管網(wǎng)的組成：室外綜合管網(wǎng)包括排水管網(wǎng)(雨水系統(tǒng)和污水系弱電管網(wǎng)(有線電視系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、移動(dòng)通訊系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能化系標(biāo)高、坡度、間距、支墩、墊層、回填；②管溝、檢查井及井蓋的位置、標(biāo)和水壓(或氣壓)試驗(yàn)等。 (五)、材料部品驗(yàn)收電纜、防水材料、水泵房設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、供暖設(shè)備、配電房設(shè)備等主要材料必須由監(jiān)理工程師和項(xiàng)目工程部工程師100%對實(shí)物驗(yàn)收合格2、其它材料、設(shè)備、構(gòu)配件(含園林綠化工程)必須必須由監(jiān)理工程師和項(xiàng)目工程部工程師100%對實(shí)物驗(yàn)收合格后，在臺帳上簽字；項(xiàng)目工程部依據(jù)xx節(jié)能三級流程與運(yùn)營工程管理專業(yè)工程巡查檢查作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)材料部品庫、材料使用情況等存在的問題，提出具體整改要求并跟蹤工作計(jì)劃管理平臺，對區(qū)域公司所有在建項(xiàng)目的各標(biāo)段統(tǒng)一進(jìn)行排名，并實(shí)施激勵(lì)與問責(zé)，從而促進(jìn)各項(xiàng)目公司工程管理工作的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)1、在施項(xiàng)目客戶關(guān)注的質(zhì)量問題(觀感質(zhì)量)評估2、在施項(xiàng)目實(shí)測實(shí)量(工程實(shí)體質(zhì)量)評估4、在施項(xiàng)目工程資料(管理行為)評估 (一)、四個(gè)主體 (二)、xx置業(yè)xx區(qū)域公司產(chǎn)品品質(zhì)巡檢組織實(shí)施有標(biāo)段均進(jìn)行一次產(chǎn)品品質(zhì)巡檢。根據(jù)各項(xiàng)目各標(biāo)段實(shí)際進(jìn)度及關(guān)鍵節(jié)提供巡檢中需要使用的現(xiàn)場設(shè)施、設(shè)備、工具等；②協(xié)調(diào)施工單位(含總承包、在施分包)和監(jiān)理單位給巡檢組開放其檔案室，并有專人配合檢查；③現(xiàn)場巡檢時(shí)監(jiān)理方相關(guān)人員全程陪同。以上協(xié)調(diào)工作由各項(xiàng)目巡檢對接人：項(xiàng)目公司工程管理部部門經(jīng)理。 (三)、xx置業(yè)xx區(qū)域公司產(chǎn)品品質(zhì)巡檢評估、落實(shí)、跟蹤定量描述：各項(xiàng)目各標(biāo)段按四個(gè)維度獨(dú)立評分，各維度的實(shí)際得分①優(yōu)秀(≥85分)④不及格(＜75分)根據(jù)巡檢發(fā)現(xiàn)的問題(外業(yè)資料)，對項(xiàng)目公司工程管理部進(jìn)行溝通交底，并形成流程與運(yùn)營工作表(在MBS上線)，由各項(xiàng)目工程管理產(chǎn)品品質(zhì)小組依據(jù)各項(xiàng)目各標(biāo)段的得分，對巡檢的各項(xiàng)目各標(biāo)段進(jìn) (四)、xx置業(yè)xx區(qū)域公司產(chǎn)品品質(zhì)巡檢激勵(lì)問責(zé)⑴、獎(jiǎng)金基金來源：項(xiàng)目成本結(jié)余與部分比例工程款(具體比例需財(cái)務(wù)測算)。⑴、獎(jiǎng)勵(lì)頻度為季度，按參與巡檢項(xiàng)目季度總分(兩個(gè)標(biāo)段以上時(shí)采用加權(quán)平均數(shù))排名。①對季度及格線(三個(gè)月得分的算術(shù)平均數(shù))以下的項(xiàng)目工程管理部進(jìn)行問責(zé)，問責(zé)形式為下季度此項(xiàng)目工程管理部每月績效系數(shù)降為②對季度排名最后一名(即使是在及格線以上)項(xiàng)目的工程管理部經(jīng)理，要在所屬城市公司的全體職員大會上進(jìn)行述職。⑴、獎(jiǎng)勵(lì)頻度為季度，按參與巡檢項(xiàng)目季度總分(兩個(gè)標(biāo)段以上時(shí)采用加權(quán)平均數(shù))排名。①對季度及格線(三個(gè)月得分的算術(shù)平均數(shù))以下的項(xiàng)目監(jiān)理部進(jìn)②對季度排名最后一名(即使是在及格線以上)項(xiàng)目的監(jiān)理部進(jìn)行①激勵(lì)：對年度排名第一名項(xiàng)目的監(jiān)理公司，在年度供應(yīng)商評價(jià)中②問責(zé)：對年度排名最后一名項(xiàng)目的監(jiān)理部，要求監(jiān)理公司更換總4、對施工單位(包括總承包和相關(guān)分包)的激勵(lì)問責(zé)⑴、獎(jiǎng)勵(lì)頻度為季度，按參與巡檢項(xiàng)目季度總分(兩個(gè)標(biāo)段以上時(shí)采用加權(quán)平均數(shù))排名。①對季度及格線(三個(gè)月得分的算術(shù)平均數(shù))以下的項(xiàng)目施工單位(包括總承包和相關(guān)分包)進(jìn)行問責(zé)，問責(zé)形式為罰款