某項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目初步定位

某項(xiàng)目市場調(diào)研及項(xiàng)目初步定位微觀市場研究篇（2）……旅游景區(qū)價(jià)值分析石林房地產(chǎn)總體特征重點(diǎn)項(xiàng)目分布情況縣城中心價(jià)值分析重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目研究區(qū)域市場產(chǎn)品對比分析會議旅游市場分析酒店市場研究分析酒店市場就會點(diǎn)分析石林地產(chǎn)總體：地段主導(dǎo)，板塊形成、客戶逐步細(xì)分化，投資客比例逐漸增多石林房地產(chǎn)總體特征分析石林重點(diǎn)項(xiàng)目分布情況分析縣城中心平均租金區(qū)間(元/天2）均價(jià)在1萬-1.5萬之間商業(yè)市場相對成熟，人流量及商業(yè)氛圍較好；旅游風(fēng)景區(qū)商業(yè)住宅均價(jià)在0.6萬-0.8萬之間受旅游客的影響較大，商業(yè)氛圍較差；未來商業(yè)價(jià)值很大程度受旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)品集中以高層為主產(chǎn)品以中低端產(chǎn)品為主客戶主要以縣城、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)自主、改善性客戶為主；市場供應(yīng)量逐步被旅游風(fēng)景區(qū)樓盤所取代均價(jià)在3800元/平米產(chǎn)品別墅、類別墅產(chǎn)品為主產(chǎn)品以高檔產(chǎn)品為主客戶主要以縣城、外省昆明等區(qū)域的投資客為主；產(chǎn)品供應(yīng)量較大，社區(qū)及周邊環(huán)境良好；均價(jià)在4000元/平米縣城中心與旅游風(fēng)景區(qū)競爭力差異化明顯；未來城市中心逐步向旅游風(fēng)景區(qū)轉(zhuǎn)移競爭格局形成，縣城中心存在挑戰(zhàn)市場競爭格局分析鹿阜鎮(zhèn)中心城區(qū)—石林高價(jià)位商鋪?zhàn)顬榧械纳倘Γ瑢Ρ景感纬筛偁巸?yōu)勢；住宅價(jià)格存在上漲空間；行政導(dǎo)向，依托縣機(jī)關(guān)配套成完善，商業(yè)氛圍濃核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金：2.2-2.5元2/天，售價(jià)：1萬-1.5萬元2租金/售價(jià)區(qū)域：多集中于石林縣行政區(qū)域內(nèi)；石林縣城經(jīng)商、改善性居住以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；客戶：住宅客戶以事業(yè)單位，國有大中型企業(yè)事業(yè)單位的客戶為主；商鋪客戶以個(gè)體私營業(yè)主（石材加工、經(jīng)商、投資）為主；關(guān)注地段，對價(jià)格敏感度較高：客戶特征未來中心逐步轉(zhuǎn)移旅游景區(qū)新城；土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限；租售狀況物業(yè)招租良好，出租率在85％以上銷售客戶以自用客戶為主；外來客戶投資比例較大龍泉路縣城中心價(jià)值分析旅游風(fēng)景區(qū)——昆明東南部最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜渭⒅行模砝ッ鳀|南部休閑、旅游、度假型產(chǎn)品典范；對住宅構(gòu)成威脅政府導(dǎo)向，旅游業(yè)帶動高檔住宅區(qū)核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢商鋪?zhàn)饨穑?.2-1.6元2/天住宅售價(jià)：4000元2物業(yè)管理費(fèi)：1.2-2元2/月租金/售價(jià)區(qū)域：石林縣外圍客戶數(shù)量明顯增加；昆明客戶比例也明顯增加；客戶：別墅產(chǎn)品投資型客戶比較明顯，比例也相對較高；選擇本板塊的原因主要看重因旅游而帶來的潛在商業(yè)價(jià)值；以及區(qū)域內(nèi)的環(huán)境因素；客戶特征未來5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位；土地供應(yīng)量大，后續(xù)供應(yīng)量充足；租售狀況交通不便，商業(yè)配套不成熟，出租率在50％左右；銷售狀況較好，以投資客戶為主；悠然居恒聯(lián)新天地桃園水鄉(xiāng)林墅阿詩瑪小鎮(zhèn)石林彝族村旅游風(fēng)景區(qū)價(jià)值分析重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析鑒于石林旅游地產(chǎn)的開發(fā)潛力及政府的大規(guī)劃，多家知名開發(fā)商先后進(jìn)駐石林，打造石林高端旅游地產(chǎn)通過對各大項(xiàng)目的開發(fā)內(nèi)容解讀，項(xiàng)目開發(fā)商模式趨同性很強(qiáng)，多為綜合性大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，通過結(jié)合自身資源條件的旅游度假物業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，打造中高端旅游度假市場區(qū)域市場產(chǎn)品對比分析（1）目前老城區(qū)項(xiàng)目以舊城改造項(xiàng)目為主，商業(yè)占比大，產(chǎn)品多樣化，以中低端項(xiàng)目為主，住宅類售價(jià)差距不大，均價(jià)在3800左右。但由于拆遷問題，多個(gè)項(xiàng)目推盤進(jìn)度后延。老城區(qū)產(chǎn)品情況分析市場供應(yīng)：目前在售的樓盤主要有龍園、凱旋城和天奇花園，其中龍園為近期推出，開發(fā)完成體量較大。其他待售樓盤如石林東門坊，水石坊，鹿城廣場，石林商業(yè)步行街，巴江明珠等樓盤，總盤量估計(jì)約為60萬平米左右。新盤較為集中，但受拆遷影響，推盤速度不確定。物業(yè)類型：老城區(qū)樓盤物業(yè)多以高層、小高層、多層等相結(jié)，產(chǎn)品類型多樣化，涉及商業(yè)、住宅、投資型公寓、酒店、寫字樓等。社區(qū)配套:由于樓盤規(guī)模限制，大多樓盤缺乏社區(qū)景觀、運(yùn)動設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施，如果推廣中不加以引導(dǎo)，就不能對購房者產(chǎn)生影響。新城區(qū)及景區(qū)項(xiàng)目品質(zhì)層次不齊，但中高端項(xiàng)目居多，受樓盤品質(zhì)影響，售價(jià)差距較大；商業(yè)根據(jù)地段和商業(yè)運(yùn)營的影響，價(jià)格也各有高低。區(qū)域市場產(chǎn)品對比分析（2）新城區(qū)及景區(qū)產(chǎn)品情況分析市場供應(yīng)：目前在售的樓盤主要有大商家、中央金座、桃源水鄉(xiāng)、上海恒聯(lián)新天地、世紀(jì)陽光等。其他待售樓盤主要有頤林尚都和彩云天地等樓盤，總盤量估計(jì)約為52萬平米左右，都會在近期陸續(xù)推盤。物業(yè)類型：新城區(qū)及景區(qū)樓盤物業(yè)多以高層、小高層、多層等相結(jié)，多層產(chǎn)品占比較大。產(chǎn)品類型涉及商業(yè)、住宅、別墅、投資型公寓、酒店等。產(chǎn)品品質(zhì)差異較大，商業(yè)和別墅是該區(qū)域的開發(fā)亮點(diǎn)。社區(qū)配套:該區(qū)社區(qū)景觀、運(yùn)動設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施等配套相對齊全。近10~20年來，隨著世界經(jīng)濟(jì)在向中國轉(zhuǎn)移，會議會展業(yè)也在向中國轉(zhuǎn)移，“原來放在歐洲和美國的一些展覽、論壇，都放在中國來了”，這是大趨勢，如何迎合這個(gè)趨勢。調(diào)查顯示，超過75%的機(jī)構(gòu)選擇在著名風(fēng)景區(qū)、度假區(qū)舉辦會議活動商務(wù)會議市場分析海南千和會務(wù)總經(jīng)理覃蔚鴻說，海南最大的優(yōu)勢是自然資源，最符合獎勵性會議的需要，能夠給會議代表提供一個(gè)寬松、休閑的機(jī)會。這是海南會議經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)方向。近年來，海交會、博鰲亞洲論壇、三亞國際婚禮節(jié)、橫渡瓊州海峽、中國北部灣合作洽談會等大型會議、會展、節(jié)慶活動的舉行，使海南的會展品牌有了一定影響力。在展覽旅游產(chǎn)品方面，海南因無法同北京、上海等大都市進(jìn)行正面比試，因此，相對弱勢，但海南正在償試發(fā)展符合本地區(qū)市場和強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)的特色展覽，例如，償試舉辦像熱帶農(nóng)業(yè)、旅游貿(mào)易、家居產(chǎn)品以及海洋產(chǎn)業(yè)等方面的展覽交易會等，都有所收獲。會議會展主要包括：政府公務(wù)會議、會獎商務(wù)旅游、學(xué)術(shù)交流會、文體演賽會、產(chǎn)品交易會和博覽會等類型。哪些會議會展適合石林—海南經(jīng)驗(yàn)對石林的啟示

……企業(yè)獎勵性會議需要商務(wù)會議市場分析會議旅游目標(biāo)市場分析石林每年超過300萬游客，大小酒店旅館登記在線的床位總量僅2000多個(gè)，有接待團(tuán)隊(duì)能力的酒店更是屈指可數(shù)。伴隨著石林旅游產(chǎn)業(yè)升級，石林旅游從“觀光”向“休閑”、“度假”的轉(zhuǎn)型，而目前石林酒店現(xiàn)狀是滿足不了以后旅游規(guī)劃轉(zhuǎn)型的需求，所以度假商務(wù)類型的酒店市場機(jī)遇非常巨大。酒店市場研究分析項(xiàng)目區(qū)域是處于政府重點(diǎn)打造的生態(tài)工業(yè)園區(qū)，也是連接景區(qū)與老城的區(qū)域利用投資性酒店公寓性質(zhì)，將產(chǎn)品設(shè)計(jì)為返租回報(bào)的酒店產(chǎn)品，并通過強(qiáng)而有力的全國分銷系統(tǒng)進(jìn)行銷售，確保該產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)降到最低點(diǎn)。利用園區(qū)、本項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊的商業(yè)主題規(guī)劃等資源來提升項(xiàng)目品質(zhì)，在產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃布局時(shí)應(yīng)充分向住宅產(chǎn)品性質(zhì)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)酒店功能觀光休閑度假及商務(wù)人士將成為酒店客源的有利支撐，主題式酒店進(jìn)行管理品牌植入，極大的拓寬客戶渠道，降低酒店運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)主題產(chǎn)權(quán)式酒店酒店市場機(jī)會點(diǎn)分析客戶研究篇……游客基本特征分析游客消費(fèi)特征分析旅游客戶分析總結(jié)置業(yè)戶型與面積研究置業(yè)戶型需求研究置業(yè)面積需求研究置業(yè)物業(yè)關(guān)注研究置業(yè)客戶分析總結(jié)客戶定位路徑客戶機(jī)會點(diǎn)研究受訪者的學(xué)歷結(jié)構(gòu)呈正態(tài)化分布，41%擁有本科學(xué)歷，80%擁有大與及以上學(xué)歷；本次調(diào)研場地以石林旅游景區(qū)為主，采集到的樣本年齡以40歲以下居多，20-40歲之間的樣本占到85%，從一定層面上說明了石林的國內(nèi)旅游者市場年齡結(jié)構(gòu)偏年輕化。受訪者基本為工薪階層。學(xué)歷與年齡分布性別與職業(yè)分布旅游客戶基本特征分析調(diào)研對象中，大部分受訪者來自西部地區(qū)，相比其他區(qū)域游客的比例較少的原因來說，西部地區(qū)地緣的接近性有關(guān)，在一定程度上說明了石林的國內(nèi)旅游市場是以西部地區(qū)旅游者為主的特征。推廣區(qū)域力度在一定意義上制約了旅游者對于石林旅游的熱衷程度。旅游網(wǎng)站及旅行社是游客獲取旅游信息的主要渠道?？梢约訌?qiáng)不同旅行社的合作，輔以旅游宣傳資料、電視/平面廣告、驢友博客及旅游指南的全方位傳播，從而提高石林旅游的知名度。從而可以獲得更多區(qū)域游客。旅游客戶基本特征分析到石林旅游的國內(nèi)旅游者的收入水平普遍不高，41%的消費(fèi)者家庭年收入在10萬以下，當(dāng)然，這也與受訪者的年齡結(jié)構(gòu)有著一定關(guān)系。財(cái)富水平較低，繼而會對消費(fèi)力有較大制約。32.8%的國內(nèi)旅游者在石林江旅游的日均消費(fèi)以101-200元居多，說明整體消費(fèi)能力并不高。這不石林旅游的國內(nèi)旅游者的普遍收入水平不高有一定關(guān)系。47%的國內(nèi)旅游者選擇經(jīng)濟(jì)型酒店，只有4%的受訪者選擇了奢華型酒店，說明大部分國內(nèi)旅游者在旅游過程中的消費(fèi)習(xí)慣仍較為經(jīng)濟(jì)。這和選擇來石林旅游者的年輕化、家庭收入、消費(fèi)水平存在必然的聯(lián)系。大部分石林旅游者收入和家庭年收入普遍不高，年收入在10萬以下，對消費(fèi)能力有較大的制約，在石林旅游期間，日均消費(fèi)在101—200元居多，普遍愿意選擇經(jīng)濟(jì)型酒店居住，但石林現(xiàn)有的住宿條件與旅游項(xiàng)目不多，則選擇在石林住宿的也很少旅游客戶基本特征分析53.48%的國內(nèi)旅游者更關(guān)注石林的自然風(fēng)光與民俗風(fēng)情，其次為民俗風(fēng)情，對于配套設(shè)施和服務(wù)的關(guān)注度不高，這與當(dāng)?shù)氐呐涮自O(shè)施的不完善、尚處于發(fā)展中有一定聯(lián)系。目前來看石林的旅游一般都是參加旅行團(tuán)為主，比例超過一半。旅游客戶消費(fèi)特征分析國內(nèi)旅游者在石林的停留時(shí)間相對較短，超過一半以上的受訪者會在石林停留1天但住宿比較少，這與石林目前的旅游產(chǎn)品不豐富有關(guān)。停留時(shí)間短，相對消費(fèi)量也不會提高。國內(nèi)旅游者的重游比例很高。已經(jīng)由單次觀光型游覽逐步轉(zhuǎn)化為度假形式的長時(shí)間多次數(shù)的度假型旅游。后期以提供豐富、難忘的旅游體驗(yàn)為主，盡可能提升游客的重游率及拉動目的地的旅游綜合消費(fèi)。旅游客戶消費(fèi)特征分析旅游型客戶現(xiàn)狀觀光型客戶會議型客戶解決方法：增加體驗(yàn)型內(nèi)容吸引到客戶石林旅游現(xiàn)狀基本的商務(wù)會議及配套設(shè)施缺乏，無法形成消費(fèi)市場自然觀光游為主，停留時(shí)間短，消費(fèi)力低消費(fèi)類型單一，旅游觀光以景點(diǎn)為主，無其他體驗(yàn)型消費(fèi)矛盾矛盾旅游型客戶總結(jié)戶型面積戶型配比置業(yè)客戶分析—戶型研究置業(yè)客戶分析—戶型需求分析從在售樓盤的銷售來看，三室的戶型是市場上的主流產(chǎn)品，銷售情況較好。從潛在客戶對各種戶型的面積選擇來看，幾乎所有選擇二室的潛在客戶希望面積在60—75平米之間；絕大部分選擇三室的潛在客戶希望面積在90—110平米之間；大部分選擇四室的潛在客戶希望面積在125—135平米之間；絕大部分選擇一室的潛在客戶希望面積在45平米以內(nèi)。置業(yè)客戶分析—面積需求分析購買商鋪客戶外省市客戶比例明顯上升；隨著等旅游風(fēng)景區(qū)綜合旅游商業(yè)的規(guī)劃，投資客對該區(qū)關(guān)注度提高；但現(xiàn)在55%客戶的關(guān)注點(diǎn)仍集中在老城區(qū)；58%住宅客戶來自本地，為城市化進(jìn)程中的剛性需求；對項(xiàng)目地段、城市配套及便捷度成為關(guān)注重點(diǎn)，對價(jià)格有敏感度；置業(yè)客戶分析—物業(yè)關(guān)注研究從市場供應(yīng)情況：三室二廳二衛(wèi)為主，面積多在110—125平米之間；二室二廳的面積多在70—85平米之間；一室一廳的面積在45—55平米之間以上來看，無論是戶型配比還是面積配比，與潛在的需求之間都存在著較大差距。三室的戶型仍是最適合居家也是最受歡迎的戶型；但今后隨著房價(jià)的不斷增長，如果消費(fèi)者收入幾乎沒有變化的情況下，低總價(jià)位的小戶型會越來越受青睞，投資選擇小戶型是大勢所趨。石林今后將成為商品房外銷城市，外地投資和度假型客戶將占很大比重，本地的消費(fèi)群體有限，物業(yè)要賣一個(gè)好價(jià)錢，推廣就不能局限于本地，甚至省內(nèi)，需要走出本地市場。置業(yè)客戶分析—總結(jié)1、從各樓盤的置業(yè)客戶區(qū)域的角度來說，以本地與昆明客戶較多，以及上海、浙江、東北等地投資性客戶也存在一定的量2、由于城市發(fā)展及本地居民投資購買模式及當(dāng)?shù)厥杖霠顩r，本地客戶對景區(qū)及新城區(qū)的置業(yè)投資關(guān)注度不高3、旅游地產(chǎn)置業(yè)客戶不同于一般的房地產(chǎn)置業(yè)客戶；也不同于一般旅游客戶，具有一定的特殊性。4、初步來看，購房目的主要以自住和投資為主，部分客戶有度假養(yǎng)老的需求也越來越高。5、從客戶需求來看，以85-130㎡的二、三房多層和小高層物業(yè)及總價(jià)控制合理的小戶型公寓為主。置業(yè)型客戶分析總結(jié)客戶定位路徑客戶轉(zhuǎn)變路徑石林市場現(xiàn)狀客群一：旅游觀光但消費(fèi)水平低尋找客戶目標(biāo)目標(biāo)一：有實(shí)力的度假型客戶目標(biāo)二：體驗(yàn)式多元文化旅游客戶目標(biāo)三：商務(wù)會議旅游客戶目標(biāo)三：置業(yè)投資型客戶高端體驗(yàn)投資價(jià)值升值空間客群二：置業(yè)投資客戶轉(zhuǎn)化即使贈品只是一張紙，顧客也是高興的。如果沒有贈品，就贈送“笑容”。所謂企業(yè)管理就是解決一連串關(guān)系密切的問題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會造成損失。浪費(fèi)時(shí)間。9月-239月-23蓋茨運(yùn)用的管理風(fēng)格既不是美國的個(gè)人主義式，也不是日本的共識主義式，而是獨(dú)樹一幟的達(dá)爾文式企業(yè)成功經(jīng)典名人名言20:5420:5420:54:349月-23前方充滿著未知，但我必須得走。無法評估，就無法管理。9月-239月-239月-239月-2320:5420:54授權(quán)就像放風(fēng)箏，部屬能力弱線就要收一收，部屬能力強(qiáng)了就要放一放。軍隊(duì)無放任，學(xué)校無放任，此今日世界各共和國之道例。軍隊(duì)放任，則將不能以令，學(xué)校放任，則師不能以教；將不能令則軍敗，師不能教則學(xué)校敗，其為國忠，莫此之尤。07-9月-2307-9月-23積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會都看到某種憂患。不是沒辦法，而是沒有用心想辦法。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。9月-239月-239月-23用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長處。觀察才行。你的臉是為了呈現(xiàn)上帝賜給人類最貴重的禮物做人低三分，做事高三分。20:54:3420:54:3420:549月-23決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。經(jīng)營企業(yè)，是許多環(huán)節(jié)的共同運(yùn)作，差一個(gè)念頭，就決定整個(gè)失敗當(dāng)你在事業(yè)上遇到挫折，有"打退堂鼓"的念頭時(shí)，你應(yīng)該加以注意，這是最危險(xiǎn)的時(shí)候!9月-239月-2320:5420:54:34世界上沒有夕陽企業(yè),只有落后和不思進(jìn)取的企業(yè)。光靠價(jià)格便宜的產(chǎn)品能夠長久地存活下來。沒有組織就沒有管