房地產(chǎn)成本管理培訓(xùn)課件

成本管理精益化之一房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理---責(zé)任成本管理體系的實踐成本管理精益化之一1房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？

新政----土地金融預(yù)售自有資金開發(fā)

行業(yè)門檻提高了形勢----消費者觀望行業(yè)內(nèi)強強聯(lián)合國際資金涌入機遇風(fēng)險并存冰火兩重天行業(yè)內(nèi)三大并購案房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？新政----土地金融預(yù)售2

房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢資源競爭資本競爭管理競爭向管理要效益管理規(guī)范化法制日趨健全消費者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢3房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會

舉牌案例房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會舉牌案例4行業(yè)競爭激烈宏觀經(jīng)濟調(diào)控企業(yè)利潤趨薄管理精細(xì)化管理出效益行業(yè)競爭激烈宏觀經(jīng)濟調(diào)控企業(yè)利潤趨薄管理精細(xì)化管理出效益5資本土地項目資本增值能力項目開發(fā)能力資本土地項目資本增值能力項目開發(fā)能力6房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績體現(xiàn)------核心財務(wù)指標(biāo)銷售凈利率-----盈利能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率----運營效率凈資產(chǎn)收益率----投資回報能力凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)

杜邦公式房地產(chǎn)企業(yè)的運營能力2006年，萬科還保持了“有質(zhì)量的增長”。公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率約0.51，凈資產(chǎn)回報率達到14.48%。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績體現(xiàn)------核心財務(wù)指標(biāo)銷售凈利率----7房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的8一句話:房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭一句話:9

形成責(zé)任成本管理為核心的---全成本管理體系聚焦：形成責(zé)任成本管理為核心的聚焦：10房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析概念設(shè)計投資策劃方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計項目策劃概念設(shè)計投資估算表CS00表CS01表CS02表CC03表項目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項目結(jié)算招標(biāo)管理項目銷售目標(biāo)成本的實施管理全項目的采購實施工程項目管理設(shè)計管理銷售管理成本結(jié)算財務(wù)結(jié)算全成本管理工作項目盈利目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析概念設(shè)計投資策劃方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)11房地產(chǎn)項目全成本管理房地產(chǎn)項目全成本管理12房地產(chǎn)項目全成本土地成本

項目建造成本

管理成本成本管理成本分解資金成本房地產(chǎn)項目全成本土地成本項目建造成本管理成本成本管理成13關(guān)于公共設(shè)施維修基金各地政策要求萬科對股東的公示關(guān)于土地增值稅萬科對股東的公示政策要求關(guān)于公共設(shè)施維修基金各地政策要求萬科對股東的公示關(guān)于土地增值14管什么？成本管理管多深？誰來管？怎么管？取決于管理層的認(rèn)識決定了項目成本與企業(yè)命運成本管理管多深？誰來管？怎么管？取決于管理層的認(rèn)識決定了項目15------企業(yè)的成本策略觀全成本管理的核心企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略品牌盈利顧客價值持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)基本的成本策略觀！要產(chǎn)品，而不是作品！成熟產(chǎn)品的復(fù)制------企業(yè)的成本策略觀全成本管理的核心企業(yè)的16房地產(chǎn)項目成本的形成房地產(chǎn)項目成本的形成17項目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本政府費用設(shè)計費招標(biāo)費用建造成本銷售費用管理費用項目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)18

成本是一系列經(jīng)營過程結(jié)果的迭加成本寓含于各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)成本控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作與協(xié)調(diào)成本控制需要各環(huán)節(jié)之間的有機協(xié)調(diào)與配合房地產(chǎn)成本的形成成本是一系列經(jīng)營過程結(jié)果的迭加房地產(chǎn)成本的形成19房地產(chǎn)項目成本歸集企業(yè)特色項目特點財務(wù)核算成本分析房地產(chǎn)項目成本歸集企業(yè)特色項目特點20范例----1序號成本項目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3

建筑面積

可售面積

一土地獲得價款

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費

三主體建筑工程費

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設(shè)施費

八開發(fā)間接費

開發(fā)成本

九

期間費用

項目總投資

范例----1序號成本項目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品121范例----2范例----222如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全成本管理？建立和實踐目標(biāo)成本與責(zé)任成本管理體系如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的建立和實踐目標(biāo)成本與責(zé)任成本管理體系23建立合理的目標(biāo)成本將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本將成本控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中量化評估體系成本考核與績效管理責(zé)任成本管理的總體思路建立合理的目標(biāo)成本責(zé)任成本管理的總體思路24目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理25關(guān)于目標(biāo)成本目標(biāo)成本的起源目標(biāo)成本與責(zé)任成本目標(biāo)與靶心關(guān)于目標(biāo)成本目標(biāo)成本的起源26內(nèi)容一、目標(biāo)成本的解讀二、目標(biāo)成本設(shè)定原則三、目標(biāo)成本的形成四、目標(biāo)成本的管理五、目標(biāo)成本的實現(xiàn)六、案例內(nèi)容27關(guān)于目標(biāo)成本一、目標(biāo)成本的定義

目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標(biāo)。關(guān)于目標(biāo)成本一、目標(biāo)成本的定義28關(guān)于目標(biāo)成本二、目標(biāo)成本定義解讀

目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位目標(biāo)成本設(shè)定與項目定位目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)盈利目標(biāo)成本設(shè)定的市場原則

性價比與專業(yè)管理

關(guān)于目標(biāo)成本二、目標(biāo)成本定義解讀目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位29關(guān)于目標(biāo)成本二、目標(biāo)成本定義解讀銷售成本項目定位產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)盈利關(guān)于目標(biāo)成本二、目標(biāo)成本定義解讀銷售成本項目定位產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)盈利301、投資決策《項目投資可行性報告》投資估算書2、項目策劃項目定位：概念性方案設(shè)計目標(biāo)成本測算13、方案設(shè)計確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測算24、初步設(shè)計確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測算34、施工圖設(shè)計確定目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)計概算方案設(shè)計概算初步設(shè)計概算施工圖預(yù)算工程量清單橫向制約關(guān)于目標(biāo)成本三、目標(biāo)成本的形成1、投資決策投資估算書2、項目策劃目標(biāo)成本測算13、方案設(shè)計31偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）關(guān)于目標(biāo)成本PDCA四、目標(biāo)成本的管理------動態(tài)成本管理偏差關(guān)于目標(biāo)成本PDCA四、32總目標(biāo)我們需要通過對房地產(chǎn)各個業(yè)務(wù)過程進行成本控制，才能實現(xiàn)降低成本的目的。我們應(yīng)建立形成分工負(fù)責(zé)、有機協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。關(guān)于目標(biāo)成本五、目標(biāo)成本的實現(xiàn)總目標(biāo)我們需要通過對房地產(chǎn)各個業(yè)務(wù)過程進行成本控制，33回顧：

目標(biāo)成本是基于企業(yè)目標(biāo)建立的目標(biāo)成本是在項目運作過程中逐漸形成和明確的目標(biāo)成本的管理要基于完善的動態(tài)成本信息管理目標(biāo)成本管理的實施要依賴于責(zé)任成本管理體系回顧：目標(biāo)成本是基于企業(yè)目標(biāo)建立的34案例：目標(biāo)成本的設(shè)定形式案例：目標(biāo)成本的設(shè)定形式35案例：動態(tài)成本信息反饋系統(tǒng)案例：動態(tài)成本信息反饋系統(tǒng)36案例：成本數(shù)據(jù)庫的建立案例：成本數(shù)據(jù)庫的建立37目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問題1、目標(biāo)成本合理嗎？2、動態(tài)成本信息為什么失真？案例1：目標(biāo)估計不足案例2：目標(biāo)剛性不足案例3：目標(biāo)與實際脫節(jié)案例1：信息歸集不及時案例2：信息反饋失控目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問題1、目標(biāo)成本合理嗎？2、動態(tài)成本38責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理39內(nèi)容一、責(zé)任成本的解讀二、責(zé)任成本的分解三、責(zé)任成本分解原則四、責(zé)任成本的落實五、責(zé)任成本的評估與考核六、案例內(nèi)容40

責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證目標(biāo)成本的實現(xiàn)。責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則

關(guān)于責(zé)任成本一、責(zé)任成本的解讀責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)41方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》，對各項目費用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，形成成本控制的指引方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成《合同控制清單》，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成關(guān)于責(zé)任成本二、責(zé)任成本的分解方式方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》42序號成本項目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一土地獲得價款

投資部

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費

發(fā)展部

三主體建筑工程費

設(shè)計部工程部采購部

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設(shè)施費

八開發(fā)間接費

項目部

開發(fā)成本

九

期間費用

財務(wù)部營銷部

項目總投資

總經(jīng)理

方式一：成本科目序號成本項目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一土地獲得價款投資部43分類合同名稱（示意）編號考核標(biāo)的責(zé)任部門負(fù)責(zé)人設(shè)計合同方案設(shè)計合同

產(chǎn)品技術(shù)部

施工圖設(shè)計合同

園林景觀設(shè)計合同

專業(yè)設(shè)計合同

地質(zhì)勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項目工程部

試樁檢測合同

單獨施工的樁基礎(chǔ)工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

采購部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機采購合同

通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購合同

方式二：合同分類分類合同名稱（示意）編號考核標(biāo)的責(zé)任部門負(fù)責(zé)人設(shè)計合同方案設(shè)44以成本形成主體作為成本責(zé)任主體關(guān)于責(zé)任成本三、責(zé)任成本的分解原則關(guān)于責(zé)任成本三、責(zé)任成本的分解原則45關(guān)于責(zé)任成本五、責(zé)任成本的落實責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要點責(zé)任履行評價責(zé)任狀（書）責(zé)任成本的分配最終落實到了項目運籌計劃以及各部門工作計劃中！（加入時間、質(zhì)量、價值、責(zé)任人等要素）責(zé)任成本指導(dǎo)書關(guān)于責(zé)任成本五、責(zé)任成本的落實責(zé)任主體責(zé)任成本的分配最終落實46關(guān)于責(zé)任成本六、責(zé)任成本的評估與考核評估方式評估指標(biāo)無效成本考核方式謹(jǐn)慎與全面性量化評估關(guān)于責(zé)任成本六、責(zé)任成本的評估與考核評估方式量化評估47回顧：

責(zé)任成本的分解是基于責(zé)任形成的主體責(zé)任成本分解后要形成明確的責(zé)任成本管理指導(dǎo)書責(zé)任成本的管理要引入考核、評估機制責(zé)任成本管理的實施與績效管理需謹(jǐn)慎掛鉤回顧：責(zé)任成本的分解是基于責(zé)任形成的主體48案例：責(zé)任成本的分解落實案例：責(zé)任成本的分解落實49案例：責(zé)任成本考核的全面性案例：責(zé)任成本考核的全面性501、設(shè)計管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計費嗎？2、招投標(biāo)管理的責(zé)任成本如何切分？案例1：設(shè)計階段責(zé)任成本管理案例2：招投標(biāo)責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題1、設(shè)計管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計費嗎？2、招投標(biāo)管理的責(zé)任成513、責(zé)任分配合理嗎？4、這些問題是責(zé)任成本管理的錯？案例1：樣板房成本誰來管案例2：圖紙的成本責(zé)任案例3：合同招標(biāo)與實施責(zé)任案例1：產(chǎn)品品質(zhì)下降了案例2：財務(wù)數(shù)據(jù)失真了案例1：質(zhì)量問題出現(xiàn)了責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題3、責(zé)任分配合理嗎？4、這些問題是責(zé)任成本管理的錯？案例1：52責(zé)任成本控制要點指南的介紹？第一項………….立項成本控制要點應(yīng)用指南第二項………….規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第三項………….招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第四項………….施工環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第五項………….材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第六項………….銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第七項………….

工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第八項………….期間費用的成本控制要點應(yīng)用指南第九項………….物業(yè)管理成本控制要點應(yīng)用指南責(zé)任成本控制要點指南的介紹？第一項………….立項成本控制要點53內(nèi)容歸納建立合理的目標(biāo)成本---控制標(biāo)桿將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本---控制依據(jù)將成本控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中—責(zé)任成本管理量化的控制指標(biāo)與評估---控制落到實處控制結(jié)果考核與績效考核掛鉤---結(jié)果為導(dǎo)向

內(nèi)容歸納建立合理的目標(biāo)成本---控制標(biāo)桿54房地產(chǎn)項目全成本管理房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理體系房地產(chǎn)項目全成本管理房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理體系55之一：制度體系企業(yè)架構(gòu)體系專業(yè)系統(tǒng)的集成全過程、各環(huán)節(jié)全成本管理體系集團區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3公司1公司2公司1公司2公司3項目1項目2項目3之一：制度體系全成本管理體系集團區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3公司1公司56之一：制度體系企業(yè)架構(gòu)體系專業(yè)系統(tǒng)的集成全過程、各環(huán)節(jié)全成本管理體系設(shè)計管理采購管理工程管理成本管理分包簽證進度質(zhì)量變更限額招標(biāo)合同管理集中采購招投標(biāo)之一：制度體系全成本管理體系設(shè)計管理采購管理工程管理成本管57之二：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系產(chǎn)品部品作業(yè)工序工程做法質(zhì)量驗收

全成本管理體系之二：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系全成本管理體系58之三：專業(yè)支持體系產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)采購管理系統(tǒng)成本研究系統(tǒng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息全成本管理體系之三：專業(yè)支持體系全成本管理體系59一句話:房地產(chǎn)企業(yè)的全成本管理是個系統(tǒng)工程，需要各體系的支持，管理效果體現(xiàn)了企業(yè)各專業(yè)集成能力和企業(yè)的綜合管理能力。一句話:60房地產(chǎn)成本管理是企業(yè)行為（策略—管理）房地產(chǎn)成本管理需要全員、全過程的努力房地產(chǎn)成本管理需要落實到具體的管理工具和手段企業(yè)成本管理要與責(zé)任部門績效考核謹(jǐn)慎掛鉤房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的效果集中體現(xiàn)了企業(yè)的運營能力總結(jié)房地產(chǎn)項目成本管理成為企業(yè)未來的生命線房地產(chǎn)成本管理是企業(yè)行為（策略—管理）總結(jié)房地產(chǎn)項61成本管理要什么？大家談均好性科學(xué)性專業(yè)性管理意識管理責(zé)任成本管理要什么？大家談均好性62本課程的回顧總結(jié)房地產(chǎn)競爭與市場日趨成熟帶來地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理的需求房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是對全成本、全過程、全方位的管理，需要全員參與責(zé)任成本管理是有效的管理手段全成本管理是一個系統(tǒng)工程，需要各體系的支持成本管理是企業(yè)未來的生命線本課程的回顧總結(jié)房地產(chǎn)競爭與市場日趨成熟帶來地產(chǎn)企業(yè)成63謝謝！謝謝！641、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找