房地產(chǎn)估價(jià)方法與機(jī)器設(shè)備評估方法的比較

房地產(chǎn)估價(jià)方法與機(jī)器設(shè)備評估方法的比較在資產(chǎn)評估中，如果按評估對象的不同來分類的話，應(yīng)可分為有形資產(chǎn)的評估和無形資產(chǎn)的評估，而有形資產(chǎn)的評估又可以分為不動(dòng)產(chǎn)的評估和動(dòng)產(chǎn)的評估，房地產(chǎn)估價(jià)與機(jī)器設(shè)備的評估就分別屬于不動(dòng)產(chǎn)評估和動(dòng)產(chǎn)評估。既然二者分屬不動(dòng)產(chǎn)評估和動(dòng)產(chǎn)評估，那二者之間的評估方法必然有不一樣的地方；而二者又都是對有形資產(chǎn)的評估，那二者之間的評估方法必然也會(huì)有相同之處?，F(xiàn)在我們試圖對二者的評估方法進(jìn)行一些比較和分析，以加深對資產(chǎn)評估方法實(shí)質(zhì)的理解和運(yùn)用。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)方法有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法，而《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則一機(jī)器設(shè)備》中規(guī)定的評估方法只有成本法、市場法和收益法。為什么房地產(chǎn)估價(jià)方法比機(jī)器設(shè)備評估方法多了假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法，首先，我們認(rèn)為這是由兩種評估對象的不同性質(zhì)所決定的，房地產(chǎn)是屬不動(dòng)產(chǎn)一類，而機(jī)器設(shè)備卻是屬動(dòng)產(chǎn)一類，正是因?yàn)閮烧叩牟煌再|(zhì)，導(dǎo)致二者的評估方法有所差異；其次，我們認(rèn)為房地產(chǎn)估價(jià)方法中的假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，這種方法只是市場比較法、收益法、成本法的綜合運(yùn)用，而且在機(jī)器設(shè)備的評估中，對具有獨(dú)立運(yùn)營能力或者獨(dú)立獲利能力的需要較長建設(shè)和安裝工期的機(jī)器設(shè)備組合在未完工狀態(tài)進(jìn)行評估時(shí)，其實(shí)我們可以參考房地產(chǎn)估價(jià)方法中的假設(shè)開發(fā)法來評估，即通過對同類已完工設(shè)備組合的收益進(jìn)行市場調(diào)查，求取其市場平均收益，再通過合理確定收益期限按合理折現(xiàn)率求取完工后的市場價(jià)值，然后扣除當(dāng)前狀態(tài)到完工狀態(tài)尚須支出的所有后續(xù)費(fèi)用，即可求取此機(jī)器設(shè)備組合的當(dāng)前市場價(jià)值，所以從本質(zhì)上來說，機(jī)器設(shè)備的評估也是可以運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的；基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對象宗地價(jià)格的方法，而政府確定基準(zhǔn)地價(jià)的方法實(shí)際上是通過收集各種類型樣點(diǎn)的房地產(chǎn)售價(jià)和房地產(chǎn)租賃價(jià)格，再運(yùn)用各種方法求取不同路線和地段土地在基準(zhǔn)日的市場平均價(jià)格，所以說運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取土地價(jià)值也是市場比較法、收益法、成本法的綜合運(yùn)用。經(jīng)過以上對幾種方法的比較分析，我們認(rèn)為《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中規(guī)定的五種方法和《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》中規(guī)定的三種方法并沒有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，歸根結(jié)底還是市場比較法、收益法、成本法的綜合運(yùn)用。評估實(shí)踐中，房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備的評估在評估方法的選擇上，因?yàn)槎咴诮?jīng)濟(jì)市場交易活躍程度不同，從而影響到具體評估方法的選擇。相對而言，房地產(chǎn)市場交易比機(jī)器設(shè)備市場交易更活躍，特別是二手房的交易價(jià)格比舊設(shè)備的交易價(jià)格更加容易獲取，所以普通的商品房估價(jià)中，因?yàn)槭袌鼋灰變r(jià)格依據(jù)比較充分，故以市場比較法作為主要的估價(jià)方法；又因?yàn)楝F(xiàn)在普通的商品房不管是新房還是舊房一般都能獲取一定的收益或者說具有潛在的收益能力，所以一般選用收益法作為另外一種估價(jià)方法；而對于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法；對位置或用途特殊的房地產(chǎn)，在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，才可采用成本法作為主要的估價(jià)方法；可見房地產(chǎn)估價(jià)選用估價(jià)方法時(shí)，在條件具備的情況下，市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法是優(yōu)選方法，而成本法是在條件不充分、不具備的情況下的次選方法。而在機(jī)器設(shè)備的評估中，新設(shè)備的交易價(jià)格比較容易通過詢價(jià)獲得，所以也可以市場法作為主要的估價(jià)方法，但是在實(shí)際工作中，很大部分的機(jī)器設(shè)備評估是對舊設(shè)備評估，而舊設(shè)備市場在目前的交易并不活躍，特別是專用設(shè)備，根本無法收集到足夠的交易實(shí)例，所以不宜用市場法進(jìn)行評估；另外，在機(jī)器設(shè)備的評估中，除了一些機(jī)器設(shè)備組合如完整的生產(chǎn)線具有獨(dú)立獲利能力或者獲利能力可以量化外，其他的單項(xiàng)機(jī)器設(shè)備根本不具有獨(dú)立獲利能力或者無法量化其獲利能力，而實(shí)際工作中，單項(xiàng)機(jī)器設(shè)備的評估占了很大部分，所以相當(dāng)數(shù)量的機(jī)器設(shè)備無法運(yùn)用收益法評估；正因?yàn)槭袌龇ê褪找娣ㄔ跈C(jī)器設(shè)備評估中的局限性，評估實(shí)踐中，絕大多數(shù)的機(jī)器設(shè)備選擇成本法進(jìn)行評估；可見在機(jī)器設(shè)備的評估中，成本法反而成為一種優(yōu)選的評估方法，市場法和收益法反倒成為了次選方法。在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中要求“估價(jià)結(jié)果客觀、合理、公正”，同樣，在《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則一基本準(zhǔn)則》中也要求資產(chǎn)評估師“恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則”，這就說明，不管選擇什么樣的評估方法都要求我們最終的評估結(jié)果應(yīng)該是客觀、公正的，是一種能合理衡量的公允價(jià)值，那么就是說，對于在公開市場上有合理交易價(jià)格的資產(chǎn)，我們應(yīng)該首選市場法進(jìn)行評估；對于在公開